Nghiên cứu xác định các yếu tố rủi ro ảnh hưởng đến các dự án đầu tư bất động sản trên địa bàn quận bình tân

-I-

CÔNG TRÌNH ĐƢỢC HOÀN THÀNH TẠI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM

Cán bộ hƣớng dẫn khoa học:
TS. TRẦN QUANG PHÖ
.......................................................................
Luận văn Thạc sĩ đƣợc bảo vệ tại Trƣờng Đại học Công nghệ TP. HCM
ngày 11 tháng 04 năm 2015
Thành phần Hội đồng đánh giá Luận văn Thạc sĩ gồm:
(Ghi rõ họ, tên, học hàm, học vị của Hội đồng chấm bảo vệ Luận văn Thạc sĩ)
TT
1
2
3
4
5

Họ và tên
TS.Lƣơng Đức Long
PGS.TS.Nguyễn Thống
TS.Nguyễn Thanh Tâm
TS.Nguyễn Anh Thƣ
TS.Nguyễn Quốc Định

Chức danh Hội đồng
Chủ tịch
Phản biện 1
Phản biện 2
Ủy viên

Ủy viên, Thƣ ký

Xác nhận của Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận sau khi Luận văn đã đƣợc
sửa chữa (nếu có).
Chủ tịch Hội đồng đánh giá LV


-II-

TRƢỜNG ĐH CÔNG NGHỆ TP. HCM
PHÒNG QLKH – ĐTSĐH

CỘNG HÕA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

TP. HCM, ngày…….. tháng…... năm 2015

NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ
Họ tên học viên: LÂM NGỌC PHẤN
Giới tính: NỮ
Ngày, tháng, năm sinh: 17/04/1979
Nơi sinh: TPHCM
Chuyên ngành: Kỹ Thuật Xây Dựng Công Trình Dân Dụng Và Công Nghiệp
MSHV: 1341870018
Mã số ngành: 60580208
I- Tên đề tài:
“NGHIÊN CỨU XÁC ĐỊNH CÁC YẾU TỐ RỦI RO ẢNH HƢỞNG
ĐẾN CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN BÌNH
TÂN”.
II- Nhiệm vụ và nội dung:

- Nhận dạng các rủi ro có thể xảy ra của đầu tƣ kinh doanh bất động sản trên
địa bàn Quận Bình Tân bằng khảo sát bảng câu hỏi.
- Phân tích và đánh giá các yếu tố rủi ro ảnh hƣởng đến đầu tƣ bất động sản
- Đƣa ra giải pháp ngăn ngừa, hạn chế những tác động có tính chất tiêu cực
với những rủi ro đã xảy ra để ứng dụng vào các dự án tƣơng tự.
III- Ngày giao nhiệm vụ: 19/09/2014
IV- Ngày hoàn thành nhiệm vụ: 15/03/2015
V- Cán bộ hƣớng dẫn: TS.TRẦN QUANG PHÚ
CÁN BỘ HƢỚNG DẪN
(Họ tên và chữ ký)

TS.TRẦN QUANG PHÚ

KHOA QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH
(Họ tên và chữ ký)


-III-

LỜI CAM ĐOAN

T

ôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số
liệu, kết quả nêu trong Luận văn là trung thực và chƣa từng đƣợc ai
công bố trong bất kỳ công trình nào khác.

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này
đã đƣợc cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn đã đƣợc chỉ rõ nguồn
gốc.

Học viên thực hiện Luận văn
(Ký và ghi rõ họ tên)

LÂM NGỌC PHẤN


-IV-

LỜI CẢM ƠN

E

m xin chân thành cảm ơn: Ban giám đốc công ty cổ phần địa ốc An
Huy; Công ty cổ phần xây dựng và kinh doanh Địa ốc Tân Kỷ;
Công ty TNHH đầu tƣ và phát triển Hƣng Gia Phúc; Ban QLDA

Green Hills Apartment; Ban QLDA Tân Tạo Apartment; Ban QLDA Da Sà
Apartment; Ban QLDA Tân Mai Apartment;Công ty cổ phần và xây dựng Lê
Thành; và các bạn kỹ sƣ đồng nghiệp đã nhiệt tình giúp đỡ em trong việc tiến hành
khảo sát các yếu tố rủi ro ảnh hƣởng đến dự án đầu tƣ bất động sản trên địa bàn
Quận Bình Tân.
Em xin chân thành cám ơn TS.TRẦN QUANG PHÚ đã tận tình hƣớng dẫn
và chỉ bảo giúp đỡ em trong suốt thời gian làm luận văn. Bên cạnh đó thầy còn là
ngƣời đã động viên em rất nhiều để em có thể vƣợt qua những khó khăn trong thời
gian nghiên cứu, xin gửi đến thầy lời tri ân trân thành nhất.
Em xin chân thành gửi lời cảm ơn đến quý thầy cô trong khoa xây dựng và
khoa đào tạo sau đại học cũng nhƣ Ban Giám Hiệu trƣờng đại học Công Nghệ
TP.HCM đã tận tâm truyền đạt những kiến thức quý báu cho em trong suốt thời
gian ngồi trên ghế nhà trƣờng. Để tạo nền tảng vững chắc cho em chập chững bƣớc
vào con đƣờng nghiên cứu khoa học nhằm mang lại cho cộng đồng và xã hội nhiều

lợi ích hơn trong cuộc sống.
Trong thời gian sáu tháng làm luận văn với tiến độ gấp rút khó tránh khỏi
những sai sót nhất định. Rất mong đƣợc sự góp ý chân thành từ phía thầy cô và các
bạn nhằm hoàn chỉnh hơn cho luận văn này. Đồng thời là cơ sở để nghiên cứu mở
rộng sau này.
LÂM NGỌC PHẤN


-V-

TÓM TẮT NỘI DUNG
Vấn đề rủi ro trong đầu tƣ bất động sản đã và đang làm đau đầu các nhà
hoạch định kinh tế, đặc biệt trong ngành bất động sản. Đã có một số nghiên cứu về
rủi ro đầu tƣ trong hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam cũng nhƣ trên thế
giới, tuy nhiên các nghiên cứu này tập trung chủ yếu ở nhóm công trình lớn hoặc
phân khúc nhà cao tầng. Do đặc thù của Quận Bình Tân là một quận mới thành lập
thuộc ngoại biên TP.HCM nên có nhiều chính sách ƣu đãi cũng nhƣ quy hoạch đầu
tƣ thuận lợi hơn so với địa bàn các quận huyện khác trong thành phố. Nên đề tài này
đƣợc thực hiện nhằm xác định những rủi ro chính và đề xuất một số giải pháp nhằm
góp phần hạn chế các rủi ro trong lĩnh vực đầu tƣ bất động sản ở quận nhà.
Qua tham khảo các nghiên cứu trƣớc đây về rủi ro trong đầu tƣ xây dựng, kết
hợp với kinh nghiệm của các chuyên gia trong lĩnh vực xây dựng, kinh doanh bất
động sản. Tác giả đã xác định đƣợc 42 yếu tố rủi ro ảnh hƣởng đến dự án đầu tƣ bất
động sản trên địa bàn Q.Bình Tân. Thu đƣợc 246 bảng trả lời hợp lệ để đƣa vào
phân tích. Kết quả phân tích tìm ra đƣợc 5 nhóm rủi ro chính ảnh hƣởng đến đầu tƣ
dự án bất động sản đó là: 1/Nhóm rủi ro liên quan đến ”Lập dự án và đầu tư xây
dựng ”, 2/Nhóm rủi ro liên quan đến “Kinh tế-tài chính-xã hội”, 3/Nhóm rủi ro liên
quan đến “Khai thác-kinh doanh”, 4/Nhóm rủi ro liên quan đến “Chủ đầu tư-ban
quản lý dự án”, 5/Nhóm rủi ro liên quan đến “Chính sách-pháp luật”.
Trên cơ sở 5 nhóm rủi ro chính vừa xác định đƣợc, tác giả tiến hành phƣơng

pháp hồi quy tuyến tính, nhằm tìm ra mức độ ảnh hƣởng của từng nhóm rủi ro đến
đầu tƣ dự án bất động sản kết quả nhận thấy nhóm rủi ro liên quan đến “kinh tế-tài
chính-xã hội” có ảnh hƣởng mạnh mẽ nhất tới việc đầu tƣ dự án bất động sản. Từ
kết quả trên tác giả tham khảo ý kiến chuyên gia để đề xuất một số giải pháp nhằm
hạn chế rủi ro trong đầu tƣ bất động sản tại quận Bình Tân.


-VI-

ABSTRACT
The issue of risk in real estate investment has been puzzling economic
decision makers, especially in the real estate industry. There have been several
studies on the risks of real estate business investment in Vietnam and over the
world, however, this study focuses on large buildings or high-rise segments. Due to
the nature of Binh Tan District is a newly formed district of Ho Chi Minh City
periphery so many preferential policies and favorable investment planning than
other districts in the city. So this topic should be conducted to identify the main
risks and propose some solutions that contribute to reducing the risk of investing in
real estate in Binh Tan district.
Through reference to previous studies on the risk of construction investment,
combined with the experience of experts in the field of construction and real estate
business. The author has identified 42 risk factors affecting on real estate
investment in Binh Tan District. Having 246 valid responses for inclusion in the
analysis. Results of the analysis found five main groups of risks affecting on real
estate investment projects such as: 1 / Group Risk related to “planning project and
construction investment", 2 / Group risks to "economic-financial-social", 3 / group
risks relating to "Mining-business", 4 / group-related risks "Investor-management
projects", 5 / Group Risk related to "Policy-law."
Based on 5 identified major risk groups, the authors conducted a linear
regression method, to find out the impact of each risk group to invest real estate

project, results identified he risk group related to "economic-financial-social" is
the most powerful influence to the real estate investment projects. From the above
results the author consulted experts’ ideal to propose some measures to minimize
the risk of real estate investment in Binh Tan District.


-VII-

MỤC LỤC
CHƢƠNG 1: MỞ ĐẦU.............................................................................. Trang 01
1.1.GIỚI THIỆU CHUNG .......................................................................... Trang 01
1.2.MỤC TIÊU, ĐỐI TƢỢNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...... Trang 02
1.2.1.Mục tiêu của đề tài .............................................................................. Trang 02
1.2.2.Đối tƣợng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu .................................... Trang 02
1.2.3.Phƣơng pháp nghiên cứu ..................................................................... Trang 02
1.2.4.Đóng góp của luận văn ........................................................................ Trang 02
CHƢƠNG 2: TỔNG QUAN...................................................................... Trang 04
2.1.CƠ SỞ LÝ THUYẾT ............................................................................. Trang 04
2.1.1.Khái niệm, phân tích và phƣơng pháp đối phó với rủi ro ................... Trang 04
2.1.1.1.Khái niệm về rủi ro và quản lý rủi ro ............................................... Trang 04
2.1.1.2.Lập kế hoạch quản lý rủi ro ............................................................. Trang 05
2.1.1.3.Xác định rủi ro ................................................................................. Trang 07
2.1.1.4.Phân tích định tính rủi ro .................................................................. Trang 13
2.1.1.5.Phân tích định lƣợng rủi ro .............................................................. Trang 16
2.1.1.6.Kế hoạch đối phó với rủi ro ............................................................. Trang 21
2.1.1.7.Kiểm soát và điều chỉnh rủi ro ......................................................... Trang 25
2.1.2.Tổng quan về thị trƣờng bất động sản................................................. Trang 27
2.1.2.1.Khái niệm về thị trƣờng bất động sản .............................................. Trang 27
2.1.2.2.Thị trƣờng bất động sản ................................................................... Trang 28
2.1.2.3.Đặc điểm của thị trƣờng bất động sản ............................................. Trang 28

2.1.2.4.Các chủ thể tham gia thị trƣờng bất động sản .................................. Trang 31


-VIII-

2.1.2.5.Giá cả và giá trị bất động sản ........................................................... Trang 33
2.1.3.Quản lý rủi ro trong đầu tƣ bất động sản ............................................ Trang 34
2.1.3.1.Khái niệm ......................................................................................... Trang 34
2.1.3.2.Quản lý rủi ro trong đầu tƣ bất động sản ......................................... Trang 35
2.1.3.3.Nội dung và phƣơng pháp quản lý rủi ro trong đầu tƣ BĐS ............ Trang 35
2.2.SƠ LƢỢC CÁC NGHIÊN CỨU TRƢỚC ĐÂY ................................... Trang 36
2.2.1.Các nghiên cứu nƣớc ngoài ................................................................. Trang 36
2.2.2.Các nghiên cứu trong nƣớc ................................................................. Trang 41
2.3.THỰC TRẠNG ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN Ở Q.BÌNH TÂN ........... Trang 43
2.3.1.Lịch sử hình thành và phát triển của Q.Bình Tân ............................... Trang 43
2.3.2.Thực trạng đầu tƣ BĐS trên địa bàn Q.Bình Tân ............................... Trang 48
CHƢƠNG 3: PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..................................... Trang 53
3.1.QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU ................................................................ Trang 53
3.2.THIẾT KẾ BẢNG CÂU HỎI ................................................................ Trang 54
3.3.NỘI DUNG BẢNG CÂU HỎI .............................................................. Trang 58
3.3.1.Giới thiệu chung .................................................................................. Trang 58
3.3.2.Hƣớng dẫn trả lời ................................................................................ Trang 58
3.3.3.Các yếu tố khảo sát ............................................................................. Trang 59
3.3.3.1.Các yếu tố rủi ro liên quan đến chính sách-pháp luật ...................... Trang 59
3.3.3.2.Các yếu tố rủi ro liên quan đến năng lực CĐT/BQLDA ................. Trang 60
3.3.3.3.Các yếu tố rủi ro liên quan đến kinh tế-tài chính-xã hội .................. Trang 61
3.3.3.4.Các yếu tố rủi ro liên quan đến khai thác-kinh doanh ..................... Trang 63
3.3.3.5.Các yếu tố rủi ro liên quan đến quá trình lập dự án đầu tƣ .............. Trang 64

-IX-

3.3.3.6.Các yếu tố rủi ro liên quan đến quá trình đầu tƣ xây dựng .............. Trang 65
3.3.3.7.Bảng tổng hợp các yếu tố khảo sát ................................................... Trang 67
3.3.4.Thông tin chung .................................................................................. Trang 69
3.4.THU THẬP DỮ LIỆU ........................................................................... Trang 70
3.4.1.Xác định kích thƣớc mẫu .................................................................... Trang 70
3.4.2.Tính toán để chọn mẫu ........................................................................ Trang 72
3.4.3.Phân phối và thu thập bảng câu hỏi .................................................... Trang 73
3.5.CÁC CÔNG CỤ NGHIÊN CỨU ........................................................... Trang 74
3.5.1.Đánh giá độ tin cậy thang đo............................................................... Trang 74
3.5.2.Phân tích nhân tố chính PCA .............................................................. Trang 75
3.5.3.Phân tích hồi quy đa biến .................................................................... Trang 76
CHƢƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU................................................. Trang 78
4.1.KHẢO SÁT THỬ NGHIỆM ................................................................. Trang 78
4.2.KHẢO SÁT CHÍNH THỨC .................................................................. Trang 81
4.2.1.Mô tả mẫu ........................................................................................... Trang 81
4.2.2.Phân tích thông tin đối tƣợng khảo sát ................................................ Trang 82
4.2.3.Kiểm tra độ tin cậy thang đo tổng thể ................................................. Trang 86
4.2.4.Phân tích nhân tố ................................................................................. Trang 99
4.2.5.Phân tích hồi quy đa biến .................................................................. Trang 111
4.2.5.1.Giả thiết mô hình nghiên cứu ......................................................... Trang 111
4.2.5.2.Dữ liệu đƣa vào phân tích hồi quy ................................................. Trang 113
4.2.5.3.Kiểm định mô hình nghiên cứu ...................................................... Trang 114
4.2.5.4.Kết quả hồi quy .............................................................................. Trang 115


-X-

4.2.5.5.Hiện tƣợng đa cộng tuyến .............................................................. Trang 117

4.3.KẾT LUẬN .......................................................................................... Trang 117
CHƢƠNG 5: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP HẠN CHẾ CÁC YẾU TỐ
RỦI RO ẢNH HƢỞNG ĐẾN HIỆU QUẢ ĐẦU TƢ DỰ ÁN BĐS .... Trang 121
5.1.PHÂN TÍCH KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ............................................ Trang 121
5.1.1.Thành phần thứ nhất: những rủi ro về kinh tế-tài chính-xã hội ........ Trang 121
5.1.2.Thành phần thứ hai: những rủi ro về lập dự án-đầu tƣ xây dựng ..... Trang 122
5.1.3.Thành phần thứ ba: những rủi ro về chủ đầu tƣ-ban quản lý dự án .. Trang 124
5.1.4.Thành phần thứ tƣ: những rủi ro về khai thác-kinh doanh ............... Trang 125
5.1.5.Thành phần thứ năm: những rủi ro về chính sách-pháp luật ............ Trang 126
5.2. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP HẠN CHẾ CÁC YẾU TỐ RỦI RO ẢNH
HƢỞNG ĐẾN HIỆU QUẢ ĐẦU TƢ DỰ ÁN BĐS Ở Q.BÌNH TÂN ..... Trang 127
5.2.1.Đối với vấn đề về kinh tế-tài chính-xã hội ........................................ Trang 127
5.2.2. Đối với vấn đề về lập dự án-đầu tƣ xây dựng .................................. Trang 127
5.2.3. Đối với vấn đề về chủ đầu tƣ-ban quản lý dự án ............................. Trang 128
5.2.4. Đối với vấn đề về khai thác-kinh doanh .......................................... Trang 129
5.2.5. Đối với vấn đề về chính sách-pháp luật ........................................... Trang 130
CHƢƠNG 6: KẾT LUẬN ...................................................................... Trang 131
6.1.KẾT LUẬN .......................................................................................... Trang 131
6.2.ĐÓNG GÓP CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU ........................................ Trang 131
6.3.HẠN CHẾ CỦA NGHIÊN CỨU ......................................................... Trang 133
6.4.KIẾN NGHỊ ......................................................................................... Trang 134


-XI-

DANH SÁCH HÌNH ẢNH VÀ BẢNG BIỂU
A/Danh sách các hình ảnh :
 Hình 2.1: Quy trình quản lý rủi ro .................................................... Trang 05
 Hình 2.2: Ma trận đánh giá khả năng xuất hiện và mức độ tác động của rủi
ro ....................................................................................................... Trang 15

 Hình 2.3: Ma trận định lƣợng rủi ro .................................................. Trang 17
 Hình 2.4: Quy trình quản lý rủi ro .................................................... Trang 36
 Hình 3.1: Quy trình nghiên cứu ........................................................ Trang 53
 Hình 3.2: Quy trình thiết kế bảng câu hỏi ......................................... Trang 55
 Hình 4.1: Biểu đồ tỷ lệ vai trò của ĐTKS......................................... Trang 82
 Hình 4.2: Biểu đồ tỷ lệ số năm kinh nghiệm của ĐTKS .................. Trang 83
 Hình 4.3: Biểu đồ tỷ lệ vị trí công tác của ĐTKS ............................. Trang 84
 Hình 4.4: Biểu đồ tỷ lệ loại dự án mà ĐTKS từng tham gia ............ Trang 84
 Hình 4.5: Biểu đồ tỷ lệ số lƣợng dự án mà ĐTKS từng tham gia .... Trang 85
 Hình 4.6: Mô hình nghiên cứu đề xuất ........................................... Trang 112
 Hình 6.1: Các rủi ro chính ảnh hƣởng đến hiệu quả đầu tƣ dự án bất động
sản ................................................................................................... Trang 131
B/Danh sách các bảng biểu :
 Bảng 2.1:Đánh giá xác suất xuất hiện rủi ro ..................................... Trang 18
 Bảng 2.2:Ma trận đánh giá tác động của các mục tiêu dự án ........... Trang 18
 Bảng 2.3: Mô phỏng Monte Carlo .................................................... Trang 20
 Bảng 2.4:Nhóm yếu tố ảnh hƣởng đến tiến độ và chi phí dự án ...... Trang 38
 Bảng 2.5:Nhóm nhân tố rủi ro chủ yếu ảnh hƣởng đến dự án đầu tƣ ở Thái
Lan..................................................................................................... Trang 39


-XII-

 Bảng 2.6:Nhóm biến rủi ro ảnh hƣởng đến đầu tƣ Bất động sản ở Thổ Nhĩ
Kỳ ...................................................................................................... Trang 40
 Bảng 2.7:Nhân tố tác động đến chi phí nhà thầu .............................. Trang 42
 Bảng 2.8:Một số dự án đầu tƣ BĐS trên địa bàn Q.Bình Tân .......... Trang 47
 Bảng 3.1:Mức độ ảnh hƣởng............................................................. Trang 58
 Bảng 3.2: Bảng tổng hợp các yếu tố rủi ro ảnh hƣởng đến đầu tƣ bất động
sản ..................................................................................................... Trang 67

 Bảng 3.3:Các bƣớc phân tích nhân tố chính PCA ............................ Trang 75
 Bảng 4.1:Bảng trị số trung bình, độ lệch chuẩn của 42 biến quan sát thử
nghiệm .............................................................................................. Trang 78
 Bảng 4.2:Hệ số cronbach’s alpha, hệ số tƣơng quan biến tổng của 42 biến
quan sát thử nghiệm .......................................................................... Trang 79
 Bảng 4.3:Tỷ lệ theo vai trò ĐTKS .................................................... Trang 82
 Bảng 4.4:Tỷ lệ theo số năm kinh nghiệm ĐTKS .............................. Trang 83
 Bảng 4.5:Tỷ lệ theo vị trí công tác ĐTKS ........................................ Trang 83
 Bảng 4.6:Tỷ lệ theo loại dự án mà ĐTKS từng tham gia ................. Trang 84
 Bảng 4.7:Tỷ lệ theo số lƣợng dự án mà ĐTKS từng tham gia ......... Trang 85
 Bảng 4.8:Kiểm tra hệ số Cronbach’s alpha ...................................... Trang 86
 Bảng 4.9:Các biến quan sát có hệ số tƣơng quan <0.3 ..................... Trang 87
 Bảng 4.10: Kiểm tra hệ số Cronbach’s alpha loại biến RR315 ........ Trang 88
 Bảng 4.11: 7 biến quan sát có hệ số tƣơng quan <0.3 ..................... Trang 89
 Bảng 4.12: Kiểm tra hệ số Cronbach’s alpha loại biến RR531 ........ Trang 90
 Bảng 4.13: 6 biến quan sát có hệ số tƣơng quan <0.3 ..................... Trang 91
 Bảng 4.14: Kiểm tra hệ số Cronbach’s alpha loại biến RR425 ........ Trang 91


-XIII-

 Bảng 4.15: 5 biến quan sát có hệ số tƣơng quan <0.3 ..................... Trang 93
 Bảng 4.16: Kiểm tra hệ số Cronbach’s alpha loại biến RR642 ........ Trang 93
 Bảng 4.17: 4 biến quan sát có hệ số tƣơng quan <0.3 ..................... Trang 94
 Bảng 4.18: Kiểm tra hệ số Cronbach’s alpha loại biến RR635 ........ Trang 95
 Bảng 4.19: 3 biến quan sát có hệ số tƣơng quan <0.3 ..................... Trang 96
 Bảng 4.20: Kiểm tra hệ số Cronbach’s alpha loại biến RR320 ........ Trang 96
 Bảng 4.21: 2 biến quan sát có hệ số tƣơng quan <0.3 ..................... Trang 98
 Bảng 4.22: Cronbach’s alpha loại biến RR314 và RR530............... .Trang 98
 Bảng 4.23: Trị số KMO và Bartlett’s Test ..................................... Trang 100

 Bảng 4.24: Phần trăm đƣợc giải thích của các nhân tố .................. Trang 100
 Bảng 4.25: Giá trị Factor loading của các yếu tố rủi ro lên các nhân tố chính
......................................................................................................... Trang 102
 Bảng 4.26: Trị số KMO và Bartlett’s Test khi loại biến RR533. ... Trang 104
 Bảng 4.27: Phần trăm đƣợc giải thích của các nhân tố sau khi loại biến
RR533 ............................................................................................. Trang 104
 Bảng 4.28: Giá trị Factor loading của các yếu tố rủi ro lên các nhân tố chính
sau khi loại biến RR533 ................................................................. Trang 105
 Bảng 4.29: Trị số KMO và Bartlett’s Test khi loại biến RR528. ... Trang 106
 Bảng 4.30: Phần trăm đƣợc giải thích của các nhân tố sau khi loại biến
RR528 ............................................................................................. Trang 107
 Bảng 4.31: Giá trị Factor loading của các yếu tố rủi ro lên các nhân tố chính
sau khi loại biến RR528 ................................................................. Trang 108
 Bảng 4.32: Kết quả phân tích nhân tố. ............................................ Trang 109
 Bảng 4.33: Các nhân tố chính ảnh hƣởng đến đầu tƣ BĐS. ........... Trang 111


-XIV-

 Bảng 4.34: Ma trận tƣơng quan giữa các biến. ............................... Trang 112
 Bảng 4.35: Mô hình tóm tắt khi sử dụng phƣơng pháp Enter. ....... Trang 115
 Bảng 4.36: Kết quả hồi quy sử dụng phƣơng pháp Enter ............... Trang 115
 Bảng 4.37: Phân tích Anova từ việc hồi quy . ................................ Trang 116
 Bảng 4.38: Kết quả xếp hạng của các nhân tố chính lên hiệu quả đầu tƣ dự
án bất động sản. ............................................................................... Trang 118

DANH SÁCH CÁC TỪ VIẾT TẮT
o BQLDA : Ban quản lý dự án
o CĐT : Chủ đầu tƣ
o ĐTKS : Đối tƣợng khảo sát

o QLDA : Quản lý dự án
o TVTK : Tƣ vấn thiết kế
o TVGS : Tƣ vấn giám sát


Trang - 1 -

CHƢƠNG 1: MỞ ĐẦU
1.1 GIỚI THIỆU CHUNG
- Trong những năm qua, hoạt động đầu tƣ kinh doanh bất động sản của Việt
Nam nói chung và của thành phố Hồ Chí Minh nói riêng đang ngày càng phát triển.
Với dân số ngày càng đông, thu nhập càng cao, nhu cầu về nhà ở cũng nhƣ khu dân
cƣ đô thị là rất lớn, ta cũng có thể thấy ngày càng có nhiều khu đất đƣợc quy hoạch
cũng nhƣ các cao ốc mọc lên khắp các thành phố. Theo định hƣớng quy hoạch thì
việc giãn dân từ trong trung tâm Thành phố ra các quận ngoại vi là thật sự cần thiết
Vì thế, tiềm năng phát triển bất động sản ở Quận Bình Tân thu hút nhiều nhà đầu tƣ.
Trong đó có Công ty cổ phần đầu tƣ xây dựng Bình Chánh, công ty Lê Thành… với
nhiều dự án đầu tƣ trên địa bàn Quận
- Các dự án khi triển khai thực hiện thƣờng có thời gian kéo dài, nên phải
chịu nhiều tác động từ môi trƣờng xung quanh nhƣ : chính trị, kinh tế, xã hội...Nên
rủi ro là không thể tránh khỏi. Vì vậy những điều chỉnh trong quá trình thực hiện,
quản lý Bất động sản là một thực tế .
- Chính các tác động từ môi trƣờng xung quanh và điều chỉnh từ nội tại của
bất động sản dẫn tới phải thay đổi nhiều tiêu chí cơ bản đƣợc dự tính ban đầu và
làm thay đổi hiệu quả, chất lƣợng quản lý bất động sản. Đó chính là sự tồn tại của
rủi ro đối với quản lý Bất động sản. Rủi ro xuất hiện khi tồn tại đồng thời hai yếu tố
cơ bản: Yếu tố gây rủi ro và đối tƣợng chịu tác động, ảnh hƣởng.
- Vì thế, chúng ta phải có những kiến thức cơ bản về rủi ro của thị trƣờng bất
động sản để có thể nhận biết rủi ro, an toàn vƣợt qua hay có thể thu lợi đƣợc từ
những phán đoán rủi ro của mình, tránh lâm vào tình trạng tiến thoái lƣỡng nan

trƣớc những biến động của thị trƣờng .
- Và do đó, tác giả đã lựa chọn đề tài: “NGHIÊN CỨU XÁC ĐỊNH CÁC
YẾU TỐ RỦI RO ẢNH HƢỞNG ĐẾN CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG
SẢN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN BÌNH TÂN” để từ đó có những nhận xét, đánh giá,
đóng góp ý nghĩa thực tiễn nhằm hạn chế các rủi ro trong quá trình đầu tƣ.


Trang - 2 -

1.2. MỤC TIÊU, ĐỐI TƢỢNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
1.2.1 Mục tiêu của đề tài:
- Nhận dạng các rủi ro có thể xảy ra của đầu tƣ kinh doanh bất động sản trên
địa bàn Quận Bình Tân bằng khảo sát bảng câu hỏi.
- Phân tích và đánh giá các yếu tố rủi ro ảnh hƣởng đến đầu tƣ bất động sản
- Đƣa ra giải pháp ngăn ngừa, hạn chế những tác động có tính chất tiêu cực
với những rủi ro đã xảy ra để ứng dụng vào các dự án tƣơng tự.
1.2.2 Đối tƣợng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu:
- Đối tƣợng nghiên cứu: Nghiên cứu tới những vấn đề rủi ro Dự án đầu tƣ bất
động sản trên địa bàn quận Bình Tân nhƣ : cao ốc chung cƣ, văn phòng, trung tâm
thƣơng mại và đối tƣợng khảo sát của tác giả là những cá nhân đã và đang làm việc
tại các đơn vị chủ đầu tƣ, các ban quản lý dự án, các đơn vị tƣ vấn, khách hàng và
một số đơn vị kinh doanh bất động sản.
- Phạm vi nghiên cứu: Tại địa bàn quận Bình Tân nơi có các dự án đầu tƣ bất
động sản .
- Quan điểm phân tích: tác giả đứng ở vai trò Chủ đầu tƣ
1.2.3 Phƣơng pháp nghiên cứu:
- Nghiên cứu cơ sở lý thuyết về rủi ro và rủi ro đầu tƣ kinh doanh bất động sản.
- Thu thập số liệu hiện trạng về rủi ro đầu tƣ kinh doanh bất động sản.
- Phân tích các rủi ro thu thập đƣợc và đánh giá nguyên nhân gây ra rủi ro đó.
- Đƣa ra các giải pháp để hạn chế những rủi ro mang tính chất tiêu cực.

1.2.4 Đóng góp của luận văn:
 Về mặt lý luận:
- Việc nhận dạng, phân tích, đánh giá, xếp hạng các yếu tố rủi ro tác động
đến đầu tƣ các dự án bất động sản giúp các bên tham gia dự án có cái nhìn tổng quát


Trang - 3 -

những rủi ro có thể gặp phải khi đầu tƣ vào dự án phát triển nhà ở ngay từ lúc lập
dự án đầu tƣ
- Phân tích yếu tố rủi ro định lƣợng bằng phƣơng pháp phân tích nhân tố
chính PCA nhằm xác định đƣợc các nhóm nhân tố chính ảnh hƣởng đến đầu tƣ dự
án bất động sản. Đồng thời kết hợp với phân tích hồi quy tuyến tính để xác định
mức độ ảnh hƣởng của từng nhóm nhân tố chính vừa tìm ra.
- Đề xuất, kiến nghị các biện pháp giảm thiểu, đối phó với yếu tố rủi ro giúp
các nhà quản lý chủ động đề ra giải pháp để kểm soát rủi ro, mang lại thành công
cho dự án.
 Về mặt thực tiễn:
- Đây là đề tài mang tính ứng dụng nhằm giúp cho các Nhà đầu tƣ cũng nhƣ
các đơn vị quản lý Nhà nƣớc nhận thấy đƣợc những thuận lợi và khó khăn trong đầu
tƣ dự án bất động sản ở Quận Bình Tân dƣới tác động của các yếu tố rủi ro. Từ đó,
giúp cho:
+ Các Nhà đầu tƣ lƣờng trƣớc đƣợc những tình huống có thể xảy ra cho dự
án, để có một kế hoạch kiểm soát và đối phó kịp thời.
+ Cơ quan quản lý Nhà nƣớc kịp thời có những điều chỉnh về chính sách cho
phù hợp với thực tế.


Trang - 4 -

CHƢƠNG 2: TỔNG QUAN
2.1 CƠ SỞ LÝ THUYẾT
2.1.1.Khái niệm, phân tích và phƣơng pháp đối phó với rủi ro:
2.1.1.1 Khái niệm về rủi ro và quản lý rủi ro:
- Rủi ro là những thiệt hại, mất mát, nguy hiểm hoặc các yếu tố liên quan đến
nguy hiểm, khó khăn hoặc điều không chắc chắn có thể xảy ra cho con ngƣời, theo
trƣờng phái truyền thống. Theo trƣờng phái hiện đại, rủi ro là sự bất trắc có thể đo
lƣờng đƣợc, vừa mang tính tích cực, vừa mang tính tiêu cực. Rủi ro có thể mang
đến những tổn thất mất mát cho con ngƣời nhƣng cũng có thể mang lại những lợi
ích, những cơ hội .
- Rủi ro đầu tƣ là tổng hợp những yếu tố ngẫu nhiên (bất trắc) có thể đo
lƣờng bằng xác suất, là những bất trắc gây nên các mất mát thiệt hại.
- Rủi ro trong quản lý dự án là một đại lƣợng có thể đo lƣòng. Trên cơ sở tần
suất xuất hiện lặp một hiện tƣợng trong quá khứ, có thể giả định nó lại xuất hiện
tƣơng tự trong tƣơng lai. Trong quản lý dự án, một hiện tƣợng đƣợc xem là rủi ro
nếu có thể xác định đƣợc xác suất xuất hiện của nó. Trong trƣờng hợp đó, rủi ro có
xu hƣớng đƣợc bảo hiểm và có thể đƣợc lƣợng hóa nhƣ sau:
Rủi ro = Xác suất xuất hiện X Mức thua thiệt/kết quả
- Cần phân biệt hai phạm trù: rủi ro và bất trắc. Bất trắc phản ánh tình huống,
trong đó không thể biết đƣợc xác suất xuất hiện của sự kiện. Nhƣ vậy, khái niệm bất
trắc chứa đựng yếu tố chƣa biết nhiều hơn khái niệm rủi ro. Rủi ro và bất trắc có thể
xem nhƣ hai đầu của đoạn thẳng. Rủi ro nằm ở phía đầu có khả năng đo lƣờng đƣợc
nhiều hơn và nhiều số* liệu thống kê hơn để đánh giá. Bất trắc nằm ở đầu còn lại:
“sẽ không có số liệu” để đo lƣòng. Có thể mô tả sự phân biệt này qua hình sau:

-

Rủi ro

Bất trắc

Có thể định lƣợng

- Không có khả năng định lƣợng


Trang - 5 -

-

Đánh giá đƣợc về thống kê

- Không đánh giá đƣợc

-

Số liệu tin cậy

- Ý kiến không chính thức

Các đặc trƣng cơ bản của rủi ro đó là:
- Rủi là sự kiện là tình huống bất ngờ, sự không chắc chắn xảy ra;
- Rủi ro đƣa đến việc không đạt đƣợc mục tiêu, có thể là tiêu cực nhƣ mất
mát thiệt hại, có thể là tích cực nhƣ cơ hội.
Quản lý rủi ro: là qui trình nhận dạng, phân tích và định lƣợng rủi ro, ứng
phó bằng một chiến lƣợc rủi ro và kế tiếp là kiểm soát chúng. [1]
Kế hoạch quản
lý rủi ro

Xác định rủi ro

Kiểm tra và
kiểm soát rủi
ro

Phân tích định
tính rủi ro

Phân tích định
lƣợng rủi ro

Đối phó với
rủi ro
Hình 2.1 – Quy trình quản lý rủi ro
2.1.1.2 Lập kế hoạch quản lý rủi ro
Đây là quá trình xem xét và lập lịch trình tổng quan cho các công việc cần
thực hiện nhằm quản lý rủi ro dự án.


Trang - 6 -

 Các căn cứ để lập kế hoạch quản lý rủi ro:
+ Cơ cấu phân tích công việc: là căn cứ để tổ chức và xác định phạm vi của dự án
+ Hợp đồng dự án: đây là một công cụ quan trọng để nhà nƣớc quản lý dự án tổ
chức và phân bổ nguồn lực cho các hoạt động của dự án. Hợp đồng là văn bản pháp
lý để quản lý dự án, bao gồm các tài liệu chỉ rõ các kết quả, mục tiêu mà dự án cần
đạt đƣợc, mô tả về sản phẩm đầu ra của dự án, điều kiện ràng buộc giữa các bên liên
quan,….
+ Chính sách quản lý rủi ro giữa các bên liên quan: mỗi tổ chức phải đề ra một số
chính sách cụ thể trong đó đƣa ra các biện pháp hợp lý để phân tích và đối phó với
rủi ro dự án, trên cơ sở đó đƣa ra các quyết định tác động đến kế hoạch quản lý rủi

ro cụ thể. Mỗi cá nhân và mỗi tổ chức khác nhau sẽ chấp nhận các mức độ rủi ro
khác nhau, vì vậy cần xác định rõ ràng chấp nhận rủi ro của từng bên.
 Công cụ và kỹ thuật lập kế hoạch quản lý rủi ro dự án:
+ Họp nhóm: Các nhà quản lý dự án cần tổ chức các buổi họp để thảo luận và xây
dựng kế hoạch quản lý rủi ro. Nhà quản lý dự án, tổ trƣởng các tổ dự án, các cá
nhân khác có liên quan đến việc quản lý rủi ro và các hoạt động chủ chốt trong dự
án, các bên liên quan chính yếu …cần phải tham gia vào buổi họp này để bàn bạc và
thống nhất kế hoạch quản lý rủi ro.
 Nội dung của kế hoạch quản lý rủi ro
+ Kế hoạch quản lý rủi ro nhằm mô tả phƣơng pháp xác định rủi ro, phân tích định
tính và định lƣợng đối với rủi ro, việc đối phó và kiểm soát rủi ro cũng đƣợc xác
định trong suốt vòng đời dự án. Tuy nhiên kế hoạch quản lý rủi ro không chỉ rõ
trách nhiệm đối với từng rủi ro cụ thể mà nó bao gồm các nội dung sau:
 Phƣơng pháp luận: Xác định phƣơng pháp, công cụ, nguồn dữ liệu cần
thiết để xác định rủi ro, các phƣơng pháp thích hợp đánh giá rủi ro tùy theo các giai
đoạn của dự án, lƣợng thông tin có sẵn cần cho quá trình quản lý rủi ro.
 Vai trò và trách nhiệm: xác định khả năng chỉ đạo, hỗ trợ và quản lý rủi ro


Trang - 7 -

của các nhà quản lý rủi ro dự án cho mỗi loại hoạt động cụ thể trong kế hoạch quản
lý rủi ro
 Ngân quỹ: xác định ngân quỹ cho việc quản lý rủi ro trong dự án. Thời
gian: xác định số lần thực hiện việc đánh giá hoạt động quản lý rủi ro, ra quyết định
… trong suốt vòng đời dự án. Cho điểm và diễn giải: xác định phƣơng pháp cho
điểm và diễn giải phù hợp với loại và thời gian tiến hành phân tích định tính và
phân tích định lƣợng rủi ro.
 Tiêu chuẩn giới hạn: xác định các mức rủi ro giới hạn khác nhau mà chủ dự
án, khách hàng, nhà tài trợ chấp nhận đƣợc. Mức giới hạn chấp nhận đƣợc này là

tiêu chí đo lƣờng hiệu quả của kế hoạch đối phó với rủi ro.
 Hình thức báo cáo: mô tả nội dung và hình thức kế hoạch đối phó với rủi
ro. Kết quả của quá trình quản lý rủi ro sẽ đƣợc báo cáo, phân tích và thông tin giữa
các thành viên thực hiện dự án, các đối tác liên quan bên trong và bên ngoài dự án,
nhà tài trợ và các đối tƣợng có liên quan khác.
 Lƣu trữ: ghi lại những mô tả về các hoạt động chịu rủi ro theo các khía
cạnh khác nhau để sử dụng cho dự án hiện tại hoặc làm bài học cho tƣơng lai [2].
2.1.1.3 Xác định rủi ro
- Xác định rủi ro bao gồm các xác định những rủi ro có thể ảnh hƣởng đến
dự án và tài liệu về đặc điểm của từng rủi ro. Xác định rủi ro phải đảm bảo cả
những rủi ro nội bộ và bên ngoài. Trong đó, rủi ro nội bộ là những yếu tố mà các tổ
dự án có thể kiểm soát hay ảnh hƣởng, nhƣ phân công nhân viên hay dự toán chi
phí. Các rủi ro bên ngoài là những thứ ngoài sự kiểm soát hay ảnh hƣởng của các tổ
dự án, chẳng hạn nhƣ sự thay đổi thị trƣờng hay hành động của chính phủ [1]
- Xác định rủi ro là quá trình lặp. Lần xác định thứ nhất có thể đƣợc đảm
trách bởi một phần tổ dự án hoặc bởi tổ quản lý rủi ro. Toàn bộ tổ dự án hoặc tất cả
các đối tƣợng liên quan có thể tham gia vào trong lần xác định thứ hai. Để các phân
tích mang tính khách quan, những ngƣời không liên quan đến dự án có thể tham gia


Trang - 8 -

trong lần xác định cuối cùng.[2]
 Các căn cứ để xác định rủi ro
- Đầu ra của quá trình lập kế hoạch dự án: để xác định rủi ro, cần phải xác
định rõ nhiệm vụ, phạm vi, mục tiêu của chủ đầu tƣ, nhà tài trợ, và các bên có liên
quan đến dự án. Ngoài ra các đầu vào khác cũng khá quan trọng nhƣ hợp đồng dự
án, cơ cấu phân tích công việc, mô tả sản phẩm dự án, dự kiến kế hoạch và chi phí,
kế hoạch nguồn lực, kế hoạch tuyển mộ và mua sắm…
- Phân loại rủi ro: các rủi ro tác động đến dự án theo hƣớng tích cực hoặc

tiêu cực có thể xác định thông qua bảng phân loại rủi ro. Bảng phân loại rủi ro sẽ
đƣợc xây dựng trên cơ sở nghiên cứu nguồn gây rủi ro. Tiêu thức phân loại bao
gồm:
+ Rủi ro theo đối tƣợng nhƣ rủi ro về mặt kỹ thuật, chất lƣợng, rủi ro ảnh
hƣởng đến chi phí…
+ Rủi ro liên quan đến dự án nhƣ phân bổ nguồn lực và thời gian không phù
hợp, khả năng lập kế hoạch kém, không tuân theo các nguyên tắc quản lý dự án..
+ Rủi ro liên quan đến các yếu tố tổ chức nhƣ mục tiêu chi phí, thời gian,
phạm vi của dự án mâu thuẫn nhau, thiếu việc sắp xếp theo thứ tự ƣu tiên các dự án,
nguồn tài chính thiếu hoặc bị gián đoạn, mâu thuẫn nguồn lực với các dự án khác
của tổ chức.
+ Rủi ro bên ngoài nhƣ thay đổi các chính sách và các yếu tố thuộc môi
trƣờng pháp lý bên ngoài, nguồn nhân lực thay đổi chủ sỡ hữu, rủi ro của quốc gia,
điều kiện thời tiết thay đổi, động đất, lũ lụt hoặc nội chiến là các thảm họa hơn là
rủi ro.
 Công cụ và kỹ thuật xác định đo lƣờng rủi ro.
 Số đo rủi ro:
Rủi ro đƣợc đánh giá trên cở sở các tiêu chuẩn cơ bản sau:


Trang - 9 -

- Giá trị kỳ vọng (EV – The expected value)
- Độ lệch tiêu chuẩn
- Hệ số biến thiên
- Hệ số Beta
 Giá trị kỳ vọng (EV)
Vòng đời của một phƣơng án đầu tƣ thƣờng rất dài, có khi hàng chục năm.
Trong khi đó, phƣơng án đầu tƣ lại đƣợc xác định trên cơ sở những số liệu giả định,
nên rất khó chính xác và không lƣờng trƣớc đƣợc những tình huống bất trắc sẽ xảy

ra trong tƣơng lai. Khi phân tích các phƣơng án, chúng ta nên dự đoán những tình
huống có khả năng xuất hiện trong tƣơng lai, dự kiến các rủi ro của các tình huống
đó. Nếu rủi ro nảy sinh mà phƣơng án đầu tƣ vẫn có hiệu quả thì đó là một phƣơng
án vững chắc. Còn trong trƣờng hợp ngƣợc lại thì: hoặc phải có các biện pháp
phòng chống hoặc phải khƣớc từ dự án.
Khi phân tích một dự án thƣờng có hai thái cực xảy ra:
 Hoặc quá lạc quan : chỉ có những tích cực xảy ra
 Hoặc quá bi quan: chỉ có những biến cố xấu xảy ra
Có hai thái cực trên đều không khách quan. Để có thể đánh giá một cách khách
quan, ngƣời ta dùng “ giá trị kỳ vọng – EV”
Công thức:

m

E ( NPV )   Pj.NPVj
j 1

Trong đó: E(NPV) Kỳ vọng của NPV
m Số sự kiện (trạng thái)
Pj xác xuất của sự kiện j (Pj=0,1)
NPVj giá trị hiện tại thuần sƣ kiện j
 Kỳ vọng E(NPV) của dự án càng lớn càng tốt


Trang - 10 -

 Độ lệch tiêu chuẩn:
Độ lệch tiêu chuẩn xác định mức độ dao động xung quanh giá trị trung bình
của dự án. Độ lệch tiêu chuẩn càng lớn thì mức độ rủi ro càng lớn.
m

 Pj[ NPVj  E ( NPV )]

 ( NPV ) 

Công thức:

2

j 1

Trong đó:

m Số sự kiện (trạng thái)
Pj xác xuất của sự kiện j (Pj=0,1)
NPVj giá trị hiện tại thuần sƣ kiện j

Độ lệch chuẩn (NPV) càng lớn, sự phân tán thông tin càng nhiều, rủi ro dự án càng
cao
 Hệ số biến đổi:
Hệ số biến đổi là tỷ số giữa độ lệch chuẩn và kỳ vọng NPV của dự án nói lên
mức độ rủi ro trên một đơn vị kỳ vọng.
Dự án có COV càng nhỏ càng tốt và ngƣợc lại
Trong các số đo rủi ro thì giá trị kỳ vọng và độ lệch tiêu chuẩn xác định mức
độ rủi ro tuyệt đối, còn hệ số tƣơng quan xác định mức độ rủi ro tƣơng đối.
Công thức:

COV 

 ( NPV )

E ( NPV )

 Hệ số Beta
Beta đo lƣờng sự biến động của dự án so với mức biến động chung của thị
trƣờng đầu tƣ. Theo đó, beta xác định mối quan hệ giữa chênh lệch thu nhập quá
khứ của công ty và thu nhập không đổi với chênh lệch quá khứ của toàn bộ thị
trƣờng và thu nhập không đổi.
Nếu :
- Beta <1: Sự biến động của dự án nhỏ hơn sự biến động của thị trƣờng đầu tƣ


Trang - 11 -

- Beta=1 : Sự biến động của dự án bằng với sự biến động của thị trƣờng đầu tƣ
- Beta>1 : Sự biến động của dự án lớn hơn sự biến động của thị trƣờng đầu tƣ
 Phƣơng pháp đo lƣờng rủi ro :
Đánh giá các tài liệu : bƣớc đầu tổ chức dự án cần đánh giá kế hoạch thực
hiện dự án ở mức độ tổng quan và mức độ chi tiết, các tài liệu về dự án và các thông
tin khác có liên quan
Các kỹ thuật thu thập thông tin : các kỹ thuật thu thập thông tin sử dụng
trong quá trình xác định rủi ro bao gồm phƣơng pháp chuyên gia tập thể, phƣơng
pháp Delphi, phỏng vấn, phân tích SWOT( phƣơng pháp phân tích điểm mạnh,
điểm yếu, cơ hội và nguy cơ).
- Phƣơng pháp chuyên gia tập thể: đây là phƣơng pháp xác định rủi ro phổ
biến nhất. Mục tiêu là xây dựng bảng danh sách tổng hợp các rủi ro có thể xảy ra,
làm cơ sở cho quá trình phân tích định tính và định lƣợng rủi ro. Tổ dự án thƣờng
thực hiện phƣơng pháp lấy ý kiến chuyên gia tập thể thông qua việc sử dụng các
chuyên gia ở các lĩnh vực khác nhau. Các chuyên gia này sẽ tranh luận với nhau
trong cuộc họp để phân loại và định nghĩa một cách chi tiết về các rủi ro dự án.
- Phƣơng pháp Delphi: đây là cách để lấy ý kiến thống nhất của các chuyên

gia về rủi ro dự án thông qua quá trình bỏ phiếu kín. Tổ dự án thƣờng sử dụng các
câu hỏi về rủi ro dự án để lấy ý kiến các chuyên gia. Sau đó các ý kiến phản hồi
đƣợc tập hợp và gửi trở lại để các chuyên gia xem xét. Có thể đạt đƣợc các ý kiến
thống nhất vế các rủi ro chính của dự án sau một vài vòng nhƣ vậy. Phƣơng pháp
này giúp giảm thiểu các sai số và tránh việc tác động quá mức của bất kỳ chuyên
gia nào đến các kết quả cuối cùng.
- Phƣơng pháp phỏng vấn: Các rủi ro có thể xác đƣợc bằng cách phỏng
vấn các nhà quản lý dự án hoặc các chuyên gia trong lĩnh vực này. Ngƣời chịu trách
nhiệm xác định rủi ro phải xác định các cá nhân thích hợp, tóm họ lại trong dự án và
cung cấp các thông tin nhƣ cơ cấu phân tích dự án, danh mục các giả thiết. Ngƣời