xây dựng khu biệt thự cao cấp cho thuê Ruby land (khu A).DOC

Tiểu luận:
Xây dựng khu biệt thự cao cấp Ruby land
Xây dựng khu biệt thự cao cấp Ruby land
LỜI MỞ ĐẦU
Quản trị dự án là một quá trình thực hiện các hoạt động hoạch định, tổ
chức, điều khiển và kiểm soát các giai đoạn của một dự án từ khâu hình thành,
thẩm định, triển khai và vận hành dự án theo một mục tiêu nhất định, đến đánh
giá hiệu quả đạt được của dự án trong từng thời kỳ và trong cả thời hạn đầu tư,
đồng thời phối hợp các giai đoạn của dự án với nhau làm cho dự án hoạt động
nhịp nhàng và có hiệu quả cao.
Để đảm bảo tính hiệu quả và thành công, dự án phải được phân tích, đánh
giá trong suốt quá trình thực hiện. Điều này đòi hỏi người quản trị cũng như
nhân sự tham gia dự án phải luôn được cập nhật thông tin và nắm rõ tiến trình,
yêu cầu thực hiện dự án.
Nền kinh tế Việt Nam không ngừng tăng trưởng và phát triển mạnh trong
hai thập kỉ qua. Cùng với sự hòa nhập nền kinh tế quốc tế, Việt Nam trở thành
thị trường tiềm năng thu hút số lượng lớn các nhà đầu tư, doanh nghiệp nước
ngoài đến nghiên cứu, làm việc, học tập. Chính vì vậy mà nhu cầu một căn hộ
cao cấp với đầy đủ tiện nghi, an ninh chuyên nghiệp trong thời gian lưu trú tại
Việt Nam của người nước ngoài là rất lớn.
Qua quá trình tìm hiểu và nắm bắt được nhu cầu thị trường, tôi_SV Phí
Thị Thanh Trà_nhóm 4 lớp Quản Lý Dự Án đã quyết định thực hiện tiểu dự
án “xây dựng khu biệt thự cao cấp cho thuê Ruby land (khu A)” thuộc dự án
lớn “xây dựng khu biệt thự WONDERLAND” của nhóm 4.
Việc quản lý tốt dự án xây dựng khu biệt thự sẽ tạo tiền đề cho tôi nắm bắt
nhanh nhất các kỹ năng quản trị, cách làm việc theo nhóm cũng như kiến thức
trong môn học quản lý dự án.
Phí Thị Thanh Trà Trang 1
Tiểu luận:
Xây dựng khu biệt thự cao cấp Ruby land
Xây dựng khu biệt thự cao cấp Ruby land

Phần I
Tổng quan về dự án
1. Tên dự án:
Xây dựng khu nhà Ruby land (khu A) cho thuê
Diện tích: 4300 m2.
Địa điểm: Khu đất Nông nghiệp thuộc Huyện Đông Anh – Hà Nội.
2. Người quản lý dự án
Phí Thị Thanh Trà
3. Chủ đầu tư:
Tập đoàn phát triển nhà đô thị Snow Nilvy.
4. Ý tưởng:
Trong những năm gần đây, Đông Anh trở thành tâm điểm nóng thu hút
các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Diện mạo của một khu vực năng động
đầy tiềm năng và cuồn cuộn sức sống đang ngày một khởi sắc. Nhất là sự
chuyển biến mau lẹ của tốc độ hình thành các khu công nghiệp mới nối đuôi
nhau ra đời. Và một căn nhà đầy đủ tiện nghi sang trọng là nhu cầu không thể
thiếu cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Vì lẽ đó, xây dựng một khu nhà
theo phong cách hiện đại để cho thuê đã ra đời.
5. Mục đích, mục tiêu của dự án:
• Mục đích:
- Nhằm phục vụ nhu cầu của các chuyên gia đang làm việc và sinh
sống tại khu công nghiệp thuộc huyện Đông Anh.
- Hứa hẹn sẽ mang lại cho khách hàng những ngôi nhà mang phong
cách sống mới,sang trọng và tiện nghi...
• Mục tiêu:
- Khách hàng tiềm năng là tầng lớp thượng lưu trong và ngoài nước.
Phí Thị Thanh Trà Trang 2
Tiểu luận:
Xây dựng khu biệt thự cao cấp Ruby land
Xây dựng khu biệt thự cao cấp Ruby land

6. Các bên liên quan trong dự án:
- Ban quản lý dự án
- Sở quy hoạch Thành phố Hà Nội
- Chủ đầu tư
- Các đơn vị thầu
- Ban thẩm định kiểm tra
7. Tài nguyên của dự án:
- Nhóm chuyên gia tư vấn
- Các thiết bị máy móc, sử dụng trong dự án
- Những phần mềm hỗ trợ quá trình dự án
8. Thời gian thực hiện dự án:
- Thời gian thực hiện : 7 tháng
- Hoàn thành vào : Tháng 1 năm 2010
9. Chi phí: 18.640.880.000 VNĐ
Phí Thị Thanh Trà Trang 3
Tiểu luận:
Xây dựng khu biệt thự cao cấp Ruby land
Xây dựng khu biệt thự cao cấp Ruby land
Khái quát dự án
Khái quát dự án
Mô hình tổng thể
Ruby land
Ruby land được xây dựng trên khu đất nông nghiệp thuộc Huyện Đông
Anh – Hà Nội. Ngay từ cái nhìn đầu tiên, nơi đây không chỉ làm hài lòng quý
khách bởi sự hoàn thiện đến ngạc nhiên về môi trường sống hiện đại bậc nhất
mà nó còn mang đến sự quyến rũ bởi những đường nét tinh túy của kiến trúc
phương Tây...
Diện tích: 380 m2/căn
Gồm: 8 căn
Phí Thị Thanh Trà Trang 4

Tiểu luận:
Xây dựng khu biệt thự cao cấp Ruby land
Xây dựng khu biệt thự cao cấp Ruby land

Mặt bằng cắt của các biệt thự khu A:
Phí Thị Thanh Trà Trang 5
Tiểu luận:
Xây dựng khu biệt thự cao cấp Ruby land
Xây dựng khu biệt thự cao cấp Ruby land
-1 Gara : 30m
2
- 3 phòng ngủ:

3x30=90

m
2

-1 Phòng khách : 60m
2
- 1 SHC:
-1 Bếp và phòng ăn : 40m
2
- 2 WC : 2x15 m
2
-1 Phòng ngủ : 30 m
2
- Giao thông: 30 m
2
-1 WC : 15 m

2

-Sân vườn: 150m
2
( 40% tổng diện tích đất)

Phí Thị Thanh Trà Trang 6
Các Tổ
chức &
PL khác
Tiểu luận:
Xây dựng khu biệt thự cao cấp Ruby land
Xây dựng khu biệt thự cao cấp Ruby land
Phòng khách
Phòng ngủ
Phí Thị Thanh Trà Trang 7
Các Tổ
chức &
PL khác
Tiểu luận:
Xây dựng khu biệt thự cao cấp Ruby land
Xây dựng khu biệt thự cao cấp Ruby land
Phòng của bé
Phòng bếp & phòng ăn
Phí Thị Thanh Trà Trang 8
Tổ dự
án &
thi
công
Các

đơn vị
đấu thầu
Ban
điều
hành
Các Tổ
chức &
PL khác
Ban quản
lý dự án
Chủ
đầu
tư
Tiểu luận:
Xây dựng khu biệt thự cao cấp Ruby land
Xây dựng khu biệt thự cao cấp Ruby land
Phần II
Quản trị dự án
Người quản lý và các bên liên quan
Các bên thực hiện dự án
Mô hình tích hợp
Phí Thị Thanh Trà Trang 9
Xác định và tổ
chức
Lập kế hoạch
Lập kế hoạch
Quản lý & kiểm
soát
Quản lý & kiểm
soát

Kết thúc
Kết thúc
Tiểu luận:
Xây dựng khu biệt thự cao cấp Ruby land
Xây dựng khu biệt thự cao cấp Ruby land
1. Quản trị phạm vi dự án ( Project scop management)
1.1. Lập kế hoạch phạm vi:
Xây dựng và hoàn thành công trình: Đảm bảo về độ chính xác của bản
thiết kế, tính bền vững và tính thẩm mỹ cao của dự án.
1.2.Xác định phạm vi:
Dự án xác định rõ ràng phạm vi công việc của mình không vượt quá giới
hạn về xây dựng khu nhà A. Vì vậy, sản phẩm của dự án là bản thiết kế khu
nhà và bản quy hoạch mặt bằng xung quanh.
Công việc của ban quản trị dự án bắt đầu từ khi ký kết hợp đồng với chủ
đầu tư và kết thúc khi dự án được hoàn tất.
Cơ cấu phân tách công việc:
Stt WBS Tên công việc Ghi chú
Phí Thị Thanh Trà Trang 10
Tích hợp
Thông tin
Thời gian
Phạm vi
Nhân lực
Chất lượng
chi phí
Rủi ro
Đấu thầu
Tiểu luận:
Xây dựng khu biệt thự cao cấp Ruby land
Xây dựng khu biệt thự cao cấp Ruby land

1
1.1 Thành lập Ban quản lý
* Tìm ra mô hình xây dựng
phù hợp nhất với địa hình
cảnh quan của lô đất
1.2 Họp toàn bộ các bên liên quan
2
2.1 Tiếp nhận mặt bằng
2.2 Thực hiện đền bù, giải phóng mặt bằng
2.3 Khảo sát thiết kế xây dựng
2.4 Thẩm định phê duyệt thiết kế
3 3 Dự toán cho toàn bộ tiểu dự án
* Lựa chọn nhà thầu phù
hợp nhất với chi phí thấp
nhất
* Hoàn thành đúng tiến độ
theo kế hoạch
* Đảm bảo tiêu chuẩn kỹ
thuật khi thi công ...
* Lắp đặt theo đúng thiết
kế
4
4.1 Chuẩn bị hồ sơ mời thầu
4.2 Mời thầu
5 5 Lựa chọn nhà thầu trúng thầu
6
6.1 Tập kết vật liệu
6.2 Chuẩn bị các phương án chống cháy nổ
7
7.1 Gia cố nền móng

7.2 San nền đào đắp đất
7.3 Chuẩn bị các kết cấu chịu lực chính...
8 8
Xây hàng rào bảo vệ ở công trường và các
nhà tạm
9
9.1 Xây phần móng và phần thô của khu A
9.2
Xây chi tiết bên trong và hoàn thiện khu
A
10
10.1 Làm sân vườn
10.2 Xây hàng rào, cổng ra vào chính phụ
11
11.1 Xây dựng hệ thống cấp thoát nước
11.2 Xây dựng hệ thống đường giao thông
12
12.1 Mua sắm thiết bị
12.2
Lắp đặt thiết bị
13
13.1
So sánh công việc thực tế với kế hoạch
của dự án
* Luôn luôn kiểm tra so
sánh tiến độ với kế hoạch
của dự án.
* Thông báo những sai
khác cho chủ đầu tư
13.2

Đánh giá kết quả & điều chỉnh các công
việc cần thiết
14
14.1 Hoàn thiện và kiểm tra kết thúc dự án
14.2 Lập biên bản bàn giao công trình
14.3 Lập báo cáo thanh toán và quyết toán
14.4 Thanh lý hợp đồng
Sơ đồ phân tách công việc phần xây dựng:
 Xây dựng khu nhà A
 Xây dựng khuôn viên khu nhà
Phí Thị Thanh Trà Trang 11
Tiểu luận:
Xây dựng khu biệt thự cao cấp Ruby land
Xây dựng khu biệt thự cao cấp Ruby land
- Sân vườn
- Hàng rào
- Cổng ra vào chính phụ
 Xây dựng hệ thống điện nước & công trình phụ
- Hệ thống cung cấp điện
- Hệ thống cấp thoát nước
- Đường giao thông
- Gara ô tô
1.3. Kiểm soát thay đổi phạm vi
Trong quá trình thực hiện dự án, ban điều hành có trách nhiệm quản lý sao
cho không có sự chồng chéo công việc giữa các phòng ban. Đảm bảo công
việc được phân chia chính xác cho các phòng ban, phù hợp với năng lực và
trình độ của từng cá nhân.
2. Quản trị thời gian (Project time management)
2.1.Lập kế hoạch thời gian
Trong quản trị phạm vi, đã xác định được các công việc cần thực hiện.

Khi lên kế hoạch quản trị thời gian, ban điều hành và thông tin cần ước lượng
được tương đối thời gian và thứ tự cho các công việc cần thực hiện. Khi đó
các công việc được xác định như sau:
Giai
đoạn
STT Công việc
Kế hoạch thời
gian
Giai
đoạn
khởi đầu
1 Thành lập Ban quản lý & họp các bên liên quan Tháng 7/2009
2 Thực hiện đền bù, giải phóng mặt bằng Tháng 7/2009
3 Khảo sát & thẩm định phê duyệt thiết kế Tháng 7/2009
4 Lập dự toán cho toàn bộ tiểu dự án Tháng 7/2009
5 Chuẩn bị đấu thầu & tổ chức đấu thầu Tháng 7/2009
6 Lựa chọn nhà thầu trúng thầu Tháng 7/2009
7
Tập kết vật liệu & chuẩn bị các phương án
chống cháy nổ
Tháng 7/2009
Giai
đoạn
thực hiện
8
Gia cố nền móng, san nền đào đất, chuẩn bị các
kết cấu chịu lực chính
Tháng 8/2009
9
Xây dựng hàng rào bảo vệ ở công trường & các

nhà tạm
Tháng 8/2009
10 Xây phần móng, phần thô & hoàn thiện khu nhà Từ cuối tháng
Phí Thị Thanh Trà Trang 12
Tiểu luận:
Xây dựng khu biệt thự cao cấp Ruby land
Xây dựng khu biệt thự cao cấp Ruby land
A 8 12/2009
11
Xây dựng khuôn viên cổng chính phụ của khu
nhà
Tháng 12/2009
12
Xây dựng hệ thống cấp thoát nước, đường giao
thông
Tháng 1/2010
13 Mua sắm, lắp đặt trang thiết bị Tháng 1/2010
Giai
đoạn kết
thúc
14
Cơ quan thẩm định, xem xét, điều chỉnh, phê
duyệt dự án
Tháng 1/2010
Hoàn thiện, lập biên bản bàn giao công trình Tháng 1/2009
2.2.Sắp xếp công việc
Giai đoạn STT
STT
chi tiết
Công việc

trước
Tên chi tiết công việc
Công
việc sau
Khởi đầu
A
A1 - Thành lập Ban quản lý A2
A2 A1 Họp toàn bộ các bên liên quan B1
B
B1 A2 Tiếp nhận mặt bằng B2
B2 B1
Thực hiện đền bù, giải phóng
mặt bằng
B3
B3 B2 Khảo sát thiết kế xây dựng B4
B4 B3 Thẩm định phê duyệt thiết kế C, D1
C C B4 Dự toán cho toàn bộ tiểu dự án D2
D
D1 B4 Chuẩn bị hồ sơ mời thầu D2
D2 C, D1 Mời thầu E
E E D2 Lựa chọn nhà thầu trúng thầu F1
F
F1 E Tập kết vật liệu F2, G1
F2 F1
Chuẩn bị các phương án chống
cháy nổ
G2
Thực
hiện
G

G1 F1 Gia cố nền móng G2
G2 F2, G1 San nền đào đắp đất G3
G3 G2 Chuẩn bị các kết cấu H
H H G3
Xây hàng rào bảo vệ ở công
trình & các nhà tạm
I1
I
I1 H
Xây phần móng & phần thô của
khu A
I2
I2 I1
Xây chi tiết bên trong & hoàn
thiện khu nhà
J1
J
J1 I2 Làm sân vườn J2, K1
J2 J1
Xây hàng rào, cổng ra vào chính
phụ
K2
K K1 J1 Xây hệ thống cấp thoát nước K2
K2 J2, K1 Xây hệ thống đường gaio thông L1
Phí Thị Thanh Trà Trang 13
Khởi
đầu
dự
án
Khởi

đầu
dự
án
Tiểu luận:
Xây dựng khu biệt thự cao cấp Ruby land
Xây dựng khu biệt thự cao cấp Ruby land
L
L1 K2 Mua sắm thiết bị L2
L2 L1 Lắp đặt trang thiết bị M1
Kết thúc
M
M1 L2
So sánh công việc thực tế với kế
hoạch của dự án
M2, N1
M2 M1
Đánh giá kết quả & điều chỉnh
những công việc cần thiết
N2
N
N1 M1
Hoàn thiện & kiểm tra kết thúc
dự án
N2
N2 M2,N1
Lập biên bản bàn giao công
trình
N3
N3 N2
Lập báo cáo thanh toán & quyết

toán
N4
N4 N3 Thanh lý hợp đồng -
2.3.Quản lý ước tính thời gian thực hiện
STT
STT
chi tiết
Thời gian bi
quan
Thời gian lạc
quan
Thời gian
thường gặp
Thời gian dự
tính
A
A1 4 1 2 2.17
A2 2 1 1 1.16
B
B1 3 1 2 1.33
B2 8 3 5 4.5
B3 7 3 4 4.33
B4 4 1 3 2.83
C C 4 2 3 3
D
D1 1 1 1 1
D2 4 1 2 2.17
E E 4 1 3 2.83
F
F1 7 3 6 5.67

F2 3 1 2 2
G
G1 11 5 7 7.33
G2 7 4 5 5.17
G3 4 1 2 2.17
H H 21 12 15 15.5
I
I1 80 53 69 68.17
I2 72 40 49 51.83
J
J1 8 4 5 5.3
J2 9 4 5 5.5
K
K1 7 3 4 3.67
K2 8 3 5 5.16
L
L1 8 4 5 5.33
L2 7 3 4 3.67
M M1 3 1 2 2
Phí Thị Thanh Trà Trang 14
Khởi
đầu
dự
án
Khởi
đầu
dự
án
GĐ
kết

thúc
Tiểu luận:
Xây dựng khu biệt thự cao cấp Ruby land
Xây dựng khu biệt thự cao cấp Ruby land
M2 2 1 1 1.17
N
N1 4 1 2 2.17
N2 1 1 1 1
N3 2 1 1 1.17
N4 3 1 2 2
Sơ đồ PERT
Là kỹ thuật quản lý tiến trình và thời hạn các hoạt động (công việc) của
dự án bằng sơ đồ hệ thống (hay sơ đồ mạng) trong đó sự hoàn thành của
công việc này có quan hệ chặt chẽ tới sự hoàn thành các hoạt động khác.
Giai đoạn khởi đầu
Giai đoạn thực hiện
Phí Thị Thanh Trà Trang 15
Khởi
đầu
dự
án
A
1
A
2
B
1
B
2
B

3
D
1
E
D
2
B
4
F
1
C
Khởi
đầu
dự
án
G
2 H
I1
G
3
I2
J1
J2
K
1
K
2
L
1
L

2
F
2
G
1
GĐ
kết
thúc
2.17 1.16 1.33
4.5 4.33 2.83
1
3
2.17
7.33
2
5.67
2.83
5.17 2.17 15.5 68.17 51.33 5.3
5.5
3.67
GĐ
Thự
c
hiện
GĐ
kết
thúc
Tiểu luận:
Xây dựng khu biệt thự cao cấp Ruby land
Xây dựng khu biệt thự cao cấp Ruby land

Giai đoạn kết thúc
Phí Thị Thanh Trà Trang 16
Gai
đoạn
thực
hiện
M
1
N
1
N
2
M
2
N
3
N
4
GĐ
kết
thúc
5.16
5.33
3.67
2
1.17
2.17
1
1.17
2

Tiểu luận:
Xây dựng khu biệt thự cao cấp Ruby land
Xây dựng khu biệt thự cao cấp Ruby land
Phí Thị Thanh Trà Trang 17
Tiểu luận:
Xây dựng khu biệt thự cao cấp Ruby land
Xây dựng khu biệt thự cao cấp Ruby land
3. Quản trị chi phí (Project cost management)
3.1. Lập kế hoạch chi phí:
Chủ đầu tư lập dự toán trên cơ sở nội dung công việc xây dựng phải thực
hiện, sản phẩm đồ án xây dựng các chế độ chính sách có liên quan. Khi lập dự
toán chi phí, chủ đầu tư có thể tham khảo mức chi phí của đồ án xây dựng về
quy mô, tính chất, sản phẩm...
3.2. Quản lý tổng mức đầu tư, dự toán công trình:
Bảng tổng hợp tổng mức đầu tư của dự án
Đơn vị: Triệu đồng
STT Nội dung Chi phí trước thuế Chi phí sau thuế
1
Gói thầu: Mua sắm và lắp đặt
trang thiết bị
1.748,53 1.923,38
2 Chi phí xây dựng 10.706,72 11.777,39
4 Chi phí nhân công 3.644,86 3.644,86
5 Chi phí quản lý dự án 183,71 183,71
6 Chi phí khác 30 33
7 Chi phí dự phòng 654,64 654,64
Tổng 17.392,36 18.640,88
3.3.Xác định chi tiết chi phí
 Xác định chi phí xây dựng cho các khoản mục
Bảng Chi phí xây dựng các hạng mục

Đơn vị: Triệu đồng
TT Tên hạng mục
Đơn
vị
Quy mô
xây dựng
Đơn giá
chưa
VAT
Chi phí
trước thuế
Chi phí sau
thuế
1 Xây dựng nhà A: 8 nhà m
2
380 2.69 8.177,6 8.995,36
2 Công trình tạm 1%V xd 81,78 89,95
3 Garage ô tô m
2
30 2 480 528
4
Hệ thống điện nước ngoài
nhà
6% Vxd 490,66 539,73
5 Đường giao thông m
2
30 0,25 60 66
6 Cổng ra
vào
Cổng chính cái 1 45 360 396

Cổng phụ cái 1 15 120 132
7 Hàng rào m 48 0,45 172,8 190,08
8 Sân vườn m
2
150 0,4 480 528
Phí Thị Thanh Trà Trang 18