Một số giải pháp nâng cao chất lượng quản lý xây dựng các khu đô thị mới tại hà nội

L IC M

N

Qua m t quá trình h c t p và nghiên c u, lu n v n t t nghi p chuyên
ngành Qu n lý Xây d ng v i đ tài nghiên c u: “M t s gi i pháp nâng cao
ch t l ng qu n lý xây d ng các khu đô th m i t i Hà N i” đã đ c hoàn
thành v i s giúp đ c a Nhà tr ng, Khoa Công trình và các quý Th y, Cô,
gia đình và b n bè.
c bi t h c viên xin g i l i c m n sâu s c đ n PGS.TS. Lê V n
Hùng đã tr c ti p h ng d n, t n tình giúp đ và cung c p các ki n th c c n
thi t v nghiên c u khoa h c trong su t quá trình th c hi n lu n v n. Xin
chân thành c m n các th y, cô giáo gi ng d y l p 20QLXD21 đã truy n đ t
các ki n th c c n thi t trong su t quá trình h c t p đ h c viên áp d ng vào
vi c th c hi n lu n v n. H c viên xin chân thành c m n Khoa Công trình,
Phòng đào t o i h c và Sau i h c đã t o đi u ki n thu n l i cho h c viên
th c hi n lu n v n.
M c dù đã c g ng h t s c nh ng do th i gian và trình đ còn h n ch
trong quá trình nghiên c u, th c hi n lu n v n. Vì v y lu n v n không th
tránh kh i nh ng thi t sót. H c viên r t mong đ c s đóng góp c a quý
Th y, Cô, các nhà nghiên c u và b n bè đ ng nghi p quan tâm đ n n i dung
đ c p lu n v n này.
Xin trân thành c m n!
H c viên

Nguy n M nh Duy


M CL C
N I DUNG LU N V N ............................................................................................... 1
M

CH

U ......................................................................................................................... 1
NG 1: T NG QUAN V

CÔNG TÁC QU N LÝ XÂY D NG

Ô

TH …………………………………… ...................................................................... …4
1.1 Nh ng v n đ chung v đô th ............................................................ ……………...4
1.1.1

nh ngh a đô th ………………… ......................................................... ………4

1.1.2 Nh ng đ c đi m c b n c a đô th …………… ........................................... …...4
1.1.3 Phân lo i đô th …………………….…… ................................... ………………5
1.2 Các y u t c b n phân lo i đô th …………… ....................................... …………5
1.2.1 Ch c n ng c a đô th ………………… ....................................... ………………5
1.2.2 T l lao đ ng phi nông nghi p trong t ng s lao đ ng … ......................... …….7
1.2.3 C s h t ng …………………… ............................................... ………………7
1.2.4 Quy mô dân s đô th …………………… ................................................ ……..8
1.2.5 M t đ dân s ………………………………… ................................ ……….….8
1.3 Các tình hu ng nh h

ng đ n phát tri n đô th ……… ............................. ……….8

1.4 ô th hóa và phân lo i đô th hóa …… ………………......................... …………12
1.5 Các v n đ v qu n lý ch t l

ng xây d ng đô thi…. ................................. ……...13

1.5.1 Qu n lý xây d ng đô th theo quy ho ch……………....................... ………….15
1.5.2 Qu n lý ch t l

ng các công trình xây d ng………… ....................... ………..19

1.5.3 Qu n lý s d ng các côg trình xây d ng…………… ............................... …….20
1.6 K t lu n ch
CH

NG 2: C

ng…………………..… ............................................... …………….22
S

KHOA H C V QU N LÝ XÂY D NG Ô TH …... ….30

2.1 Nh ng v n đ chung v qu n lý d án đ u t xây d ng công trình….............. ….23
2.1.1 Gi i thi u t ng quan các v n b n quy ph m pháp lu t liên quan đ n d án đ u t
xây d ng công trình…………………………… ................................................... ……23
2.1.2 Khái ni m v d án đ u t xây d ng công trình…… ...................................... …31
2.1.2.1 Các giai đo n c a d án đ u t xây d ng công trình.......... ....................... .......32
2.1.2.2 Nguyên t c qu n lý d án đ u t xây d ng công trình..... ........................... .....33


2.1.2.3 Phân lo i d án đ u t xây d ng công trình..... ............................................... ..34
2.1.2.4 M c tiêu, yêu c u c a qu n lý d án đ u t xây d ng công trình…............... ..35
2.2 Qu n lý ch t l

ng công trình xây d ng theo quy đ nh Pháp lu t… ................ …..37

2.2.1 i u ki n đ m b o ch t l

ng công trình…… ........................................... …….38

2.2.2 Qu n lý ch t l

ng thi t k .............. ............................................... ........42

2.2.3 Qu n lý ch t l

ng thi t k .................... .................................. ................47

2.2.4 QLCL công trình sau khi đ a vào s d ng........... ....................................... ......63
2.3 K t lu n ch
CH

ng……………………………… ............................................. …….64

NG 3: HI N TR NG VÀ GI I PHÁP NÂNG CAO CH T L

NG

QU N LÝ XÂY D NG CÁC KHU Ô TH M I T I HÀ N I……….. ………65
3.1

Th c tr ng…………………………………… .................................... ………..65

3.1.1

Quy mô các khu đô th ………………………………...................... ………...65

3.1.2

Th c tr ng v các khu đô th m i t i Hà N i...………… ................. ………..66

3.1.3

S

3.2

nh h

ng c a quá trình đô th hóa…………………… ...................... …..76

Gi i pháp nâng cao ch t l

ng qu n lý xây d ng đô th ……… ............... …..…79

3.2.1

Nâng cao ch t l

3.2.2

H n ch chung trong quy ho ch……………………… ........................ ……..80

3.2.3

M t s gi i pháp nâng cao ch t l

ng quy ho ch xây d ng đô th …… ..... …87

3.2.4

M t s gi i pháp nâng cao ch t l

ng công trình xây d ng… ........... ………94

3.3 K t lu n ch

ng qu n lý quy ho ch đô th ..……………… ................ ….79

ng……………………………………… ................................ ……102

K T LU N VÀ KI N NGH ………………… ............................ ………………103
DANH M C TÀI LI U THAM KH O.. ............................................................... 105


-1-

M

U

1. Tính c p thi t c a đ tài
Trong nh ng n m g n đây Vi t Nam là m t qu c gia có t c đ đô th
hóa nhanh, trên đ a bàn Hà N i có r t nhi u khu đô th m i đã và đang đ

xây d ng. Các khu đô th đã gi i quy t đ

c

c m t ph n v nhu c u nhà . Tuy

nhiên trên th c t còn t n t i m t s v n đ qu n lý tr t t xây d ng nh :
- Ng

i có thu nh p th p khó ti p c n đ mua nhà, còn nhi u b t c p trong

vi c qu n lý tr t t xây d ng các đô th m i. Bên c nh nh ng công trình xây
d ng đúng phép thì có hàng lo t ngôi nhà xây d ng trái phép phá nát quy
ho ch đô th , đ c bi t là quy ho ch khu ph c gây nhi u b c xúc cho ng

i

dân và c p qu n lý.
-B tc pl n

các khu đô th m i là thi u s đ ng b gi a h t ng k thu t

trong khu đô th v i h t ng bên ngoài các khu đô th mà c th là s liên
thông và k t n i giao thông, thoát n
đ

c tính đ ng b c a h th ng nh h

c, x lý n

c th i... không đ m b o

ng đ n nhu c u sinh ho t c a ng

i

dân trong các khu đô th m i.
- Các khu đô th m i phát tri n không có s g n k t v i nhau trong m t quy
ho ch t ng th chung c a đô th , thi u tr m tr ng các công trình h t ng xã
h i: Khu bi t th , nhà li n k pha t p hình thái ki n trúc đ lo i và đa màu s c
và hình nh không ai qu n lý thi t k ki n trúc c a các công trình này. M t đ
xây d ng cao và h s s d ng đ t l n khi n các đô th thi u không gian m ,
không gian công c ng. H u h t các khu đô th đ u thi u các công trình h
t ng xã h i nh tr

ng h c, tr m y t , bãi đ xe, công viên...s kh p n i gi a

các công trình h t ng bên trong và bên ngoài hàng rào ch a có ho c n u có
c ng ch a đ

c tuân th nghiêm ch nh.

- Tình tr ng ách t c giao thông th

ng xuyên x y ra t i các c a ra vào

đô th m i, có r t nhi u đi m giao c t ngõ v i ngõ, ngõ v i đ

khu

ng chính,


-2nhi u đo n r , đ

ng cong. Tuy nhiên h u nh trong các khu đô th này

không có bi n báo giao thông hay h th ng gi m t c gi a các đi m giao c t
đó, tình tr ng m t an toàn giao thông th
các bãi đ xe và l n chi m đ

ng xuyên x y ra. S ùn t c, thi u

ng đ đ xe đã xu t hi n t i nhi u khu đô th

m i. Do v y n u không có gi i pháp thích h p đ gi i quy t v n đ này thì h
th ng h t ng k thu t s manh mún, đ c l p v i nhau mà h u qu tr
là ách t c giao thông, úng ng p c c b , ô nhi m môi tr
- Nhi u n i, vi c cung c p n

cm t

ng..

c s ch không đ m b o, ch t l

ng n

c còn có

nhi u v n đ , h th ng chi u sáng t i m t s khu v c trong khu đô th còn
thi u. Bên c nh đó, vi c qu n lý v n hành khu nhà

khu đô th , nh t là nhà

chung c sau đ u t còn ch a th ng nh t, ch a có c ch chính sách v qu n
lý khai thác sau đ u t đ i v i các d án phát tri n nhà

và khu đô th , nh t là

cao t ng; ch a rõ mô hình qu n lý, v n hành, đ c bi t là di n tích t ng

nhà

1, t ng h m và d ch v c a nhà chung c cao t ng c ng nh c khu đô th
m i.
Do đó vi c “Nâng cao ch t l

ng qu n lý xây d ng các khu đô th m i”

t i Hà N i là h t s c c n thi t.
2. M c tiêu c a đ tài
Trên c s nghiên c u th c tr ng đ ra m t s gi i pháp nâng cao ch t
l

ng qu n lý, xây d ng các khu đô th m i t i Hà N i

3. Cách ti p c n và ph

ng pháp nghiên c u:

Cách ti p c n:
- Tìm hi u các tài li u đã đ
- Ti p c n th c t
Ph

c nghiên c u;

Vi t Nam;

ng pháp nghiên c u:
- Nghiên c u t ng quan tình tr ng các khu đô th m i hi n nay trên
thành ph Hà N i


-3-

-

i u tra thu th p, phân tích, đánh giá và đ xu t gi i pháp kh c
ph c, nâng cao ch t l

ng qu n lý, xây d ng các khu đô th m i

t i Hà N i.
4. K t qu d ki n đ t đ
a ra đ
l

c:

c m t s gi i pháp kh c ph c nh ng b t c p và nâng cao ch t

ng qu n lý xây d ng các khu đô th m i t i Hà N i.

5. N i dung c a Lu n v n


-4CH

NG 1

T NG QUAN V CÔNG TÁC QU N LÝ CH T L

NG

XÂY D NG Ô TH
1.1 Nh ng v n đ chung v đô th
nh ngh a đô th

1.1.1

Vi t Nam, đô th là:
- M t khu dân c , trong đó l c l

ng lao đ ng ch y u là phi nông

nghi p, s ng là làm vi c theo l i s ng thành th ( Giáo trình Quy
ho ch xây d ng và phát tri n đô th - nhà xu t b n Xây d ng 2003)
- Là khu t p trung dân c sinh s ng có m t đ cao và ch y u ho t

đ ng trong l nh v c kinh t phi công nghi p, là trung tâm chính tr ,
hành chính, kinh t v n hóa ho c chuyên ngành có vai trò thúc đ y
phát tri n kinh t c a m t qu c gia hay m t vùng lãnh th , m t đ a
ph

ng. (Lu t Quy ho ch đô th n m 2009)

- Là ph m vi ranh gi i đ a chính n i th c a thành ph , th xã, th tr n
bao g m các qu n và ph

ng không bao g m ph n ngo i th (Ngh

đ nh 29/2009/N -CP v qu n lý ki n trúc đô th )
1.1.2 Nh ng đ c đi m c b n c a đô th
ô th có 3 đ c đi m c b n sau:
ô th nh m t c th s ng: các c u trúc c s h t ng k thu t –

-

kinh t - xã h i v i tính n ng luôn thay đ i và vân đ ng. Nó nh
h
-

ng đ n s cân b ng, n đ nh và b n v ng c a đô th .
ô th luôn phát tri n: mang tính “s ng”, bi u th s g n k t gi a đô

th và con ng
hóa. Ch u s

i. Th hiên ch “đô th ” là n i giao l u trao đ i hàng

nh h

ng c a quy lu t kinh t - xã h i.

- S v n đ ng và phát tri n c a đô th có th đi u khi n đ
ng

i.

c b i con


-5Các khu ch c n ng đô th
- Khu

là khu v c xây d ng đô th có ch c n ng chính là ph c v

nhu c u

và sinh ho t c a ng

i dân đô th không phân bi t quy mô

- Khu trung tâm đô th là các công trình đáp ng nhu c u ho t đ ng
xã h i, d ch v thi t y u c a dân c đô th
- Các khu s n xu t phi nông nghi p
- Các khu xây d ng công trình giao thông
- Các khu v c đ c bi t: nh các c quan đ i di n chính quy n, nhà
n

c

- Các khu ch c n ng đô th khác
1.1.3 Phân lo i đô th
Theo Ngh đ nh 42/2009/N -CP ngày 07/5/2009 c a Chính Ph :
1.

ô th đ

c phân thành 6 lo i, g m: đô th lo i đ c bi t, đô th lo i I,

đô th lo i II, đô th lo i III, đô th lo i IV và đô th lo i V.
2. C p qu n lý đô th g m:
- Thành ph tr c thu c Trung

ng;

- Thành ph thu c t nh; th xã thu c t nh ho c th xã thu c thành ph
tr c thu c Trung

ng;

- Th tr n thu c huy n.
1.2 Các y u t c b n phân lo i m t đô th
Theo m c I, kho n 2 c a thông t liên t ch s 02/2002-TTLT-BXDTCCBCP c a B xây d ng và Ban t ch c cán b chính ph ngày 08/03/2002
quy đ nh:
Khi l p đ án phân lo i đô th , c n xác đ nh các y u t c u thành m t đô
th nh sau:
1.2.1 Ch c n ng c a đô th
Các ch tiêu th hi n ch c n ng c a m t đô th g m:

-6* V trí c a đô th trong h th ng đô th c n

c

- V trí c a m t đô th trong h th ng đô th c n
qu n lý c a đô th và ph m vi nh h

c ph thu c vào c p

ng c a đô th nh : đô th - trung tâm

c p qu c gia; đô th - trung tâm c p vùng (liên t nh); đô th - trung tâm c p
t nh, đô th - trung tâm c p huy n và đô th - trung tâm c p ti u vùng (trong
huy n) đ

c xác đ nh c n c

23/01/1998 c a Th t

vào Quy t đ nh s 10/1998/Q -TTg ngày

ng Chính ph v phê duy t

nh h

ng quy ho ch

t ng th phát tri n đô th Vi t Nam đ n n m 2020 và quy ho ch t ng th phát

tri n h th ng các đô th , khu dân c nông thôn trên đ a bàn t nh, thành ph
tr c thu c Trung

ng đ

c c quan nhà n

c có th m quy n phê duy t.

- Ngoài ra, theo tính ch t, m t đô th có th là trung tâm t ng h p ho c
trung tâm chuyên ngành c a m t h th ng đô th . ô th là trung tâm t ng h p
khi có ch c n ng t ng h p v nhi u m t nh : hành chính - chính tr , an ninh qu c phòng, kinh t (công nghi p, d ch v , du l ch ngh mát), đào t o, nghiên
c u, khoa h c k thu t, v.v... ô th là trung tâm chuyên ngành khi có m t vài
ch c n ng nào đó n i tr i h n so v i các ch c n ng khác và gi vai trò quy t
đ nh tính ch t c a đô th đó nh : đô th công nghi p, đô th ngh mát, du l ch,
đô th nghiên c u khoa h c, đào t o; đô th c ng.v.v... Trong th c t , m t đô
th là trung tâm t ng h p c a m t h th ng đô th vùng t nh, nh ng có th ch
là trung tâm chuyên ngành c a m t h th ng đô th m t vùng liên t nh ho c
c ac n

c;

* Các ch tiêu kinh t - xã h i c a đô th
Các ch tiêu kinh t - xã h i ch y u c a đô th - trung tâm g m:
- T ng thu ngân sách trên đ a bàn (t đ ng/n m không k thu ngân sách
c a Trung

ng trên đ a bàn và ngân sách c p trên c p)

- Thu nh p bình quân đ u ng

i GNP/ng

- Cân đ i thu, chi ngân sách (chi th

i/n m

ng xuyên)


-7- M c t ng tr

ng kinh t trung bình n m (%)

- M c t ng dân s trung bình hàng n m (%)
- T l các h nghèo (%).
1.2.2 T l lao đ ng phi nông nghi p trong t ng s lao đ ng.
Lao đ ng phi nông nghi p c a m t đô th là lao đ ng trong khu v c n i
thành ph , n i th xã, th tr n thu c các ngành kinh t qu c dân nh : công
nghi p, xây d ng, giao thông v n t i, b u đi n, th

ng nghi p, cung ng v t

t , d ch v công c ng, du l ch, khoa h c, giáo d c, v n hoá, ngh thu t, y t ,
b o hi m, th thao, tài chính, tín d ng, ngân hàng, qu n lý nhà n

c và lao

đ ng khác không thu c ngành s n xu t nông nghi p, lâm nghi p, ng nghi p
(lao đ ng làm mu i, đánh b t cá đ

c tính là lao đ ng phi nông nghi p).

1.2.3 C s h t ng đô th
- C s h t ng đô th bao g m:
+ C s h t ng xã h i : nhà , các công trình d ch v th
c ng, n u ng, ngh d

ng m i, công

ng, y t , v n hoá, giáo d c, đào t o, nghiên c u khoa

h c, th d c th thao, công viên cây xanh và các công trình ph c v l i ích
công c ng khác.
+ C s h t ng k thu t: giao thông, c p n
chi u sáng, thông tin liên l c, v sinh và môi tr
C s h t ng đô th đ

c, c p đi n,

ng đô th .

c đánh giá là đ ng b khi t t c các lo i công

trình c s h t ng xã h i và k thu t đô th đ u đ
lo i ph i đ t đ

c, thoát n

c xây d ng, nh ng m i

c tiêu chu n t i thi u t 70% tr lên so v i m c quy đ nh c a

Quy chu n thi t k quy ho ch xây d ng đô th .
C s h t ng đô th đ

c đánh giá là hoàn ch nh khi t t c các công

trình c s h t ng xã h i và k thu t đô th đ u đ
lo i ph i đ t đ

c xây d ng, nh ng m i

c tiêu chu n t i thi u t 90% tr lên so v i m c quy đ nh c a

Quy chu n thi t k quy ho ch xây d ng đô th .


-8- Các ch tiêu c s h t ng c a t ng lo i đô th đ

c xác đ nh trong khu

v c n i thành ph , n i th xã và th tr n trên c s Quy chu n thi t k quy
ho ch xây d ng đô th đ

c ban hành theo Quy t đ nh s 682/BXD-CSXD

ngày 14/12/1996 và theo các b ng 3.1, 3.2, 3.3, 3.4, 3.5, 3.6, 3.7, 3.8 c a Ph
l c ban hành kèm theo Thông t này.
1.2.4 Quy mô dân s đô th

Quy mô dân s đô th (N) bao g m s dân th

ng trú (N 1 ) và s dân t m

trú trên sáu tháng (N o ) t i khu v c n i thành ph , n i th xã và th tr n;
i v i thành ph tr c thu c Trung

ng, dân s đô th bao g m dân s

khu v c n i thành, dân s c a n i th xã tr c thu c (n u có) và dân s c a th
tr n.
1.2.5 M t đ dân s
M t đ dân s là ch tiêu ph n ánh m c đ t p trung dân c c a đô th
đ

c xác đ nh trên c s quy mô dân s đô th và di n tích đ t đô th .
t đô th là đ t n i thành ph và n i th xã.

tích đ t đô th đ

i v i các th tr n, di n

c xác đ nh trong gi i h n di n tích đ t xây d ng, không bao

g m di n tích đ t nông nghi p.
1.3 Nh ng y u t

nh h

ng đ n quy mô đô th

Theo Ph m Ng c Côn, n m 1999 thì quy mô các đô th b

nh h

ng

m nh m b i các y u t sau:
1.3.1 nh h

ng c a tài nguyên khu v c

Tài nguyên khu v c là t ng hòa các tài nguyên có th s d ng trong
môi tr

ng t nhiên n i đô th , nó có quan h tr c ti p đ n s t n t i và phát

tri n c a đô th , ch y u là các tài nguyên đ t, n

c, n ng l

ng.

1.3.2 Tài nguyên đ t đai
Tài nguyên đ t đai có tác d ng ch
chung s phát sinh trong hai tr

ng h p:

c đ i v i quy mô đô th nói

-9• Th nh t, đ t đai dùng đ m r ng xây d ng đô th ch u s h n ch
c a núi cao, sông ngòi, ao h xung quanh, ho c ch u s h n ch

tài nguyên

phong c nh, ru ng lúa cao s n, sân bay, di tích v n hóa vùng ph c n. Trong
tình hình đó đ t đai tr thành nhân t tr c ti p ch
nhân t này ho c không th kh c ph c đ

c quy mô đô th . Các

c ho c ph i b ng giá thành t

ng

đ i l n m i có th kh c ph c.
• Th hai, tr

ng h p quy mô đô th hóa quá l n, vi c s d ng đ t đai

n i b doanh nghi p s c ng th ng, t đó h n ch s phát tri n các m t và m
r ng quy mô dân s c a đô th đó.
Trong hai tr
nh h

ng h p trên, tài nguyên đ t đai cuat khu v c đô th có

ng nhi u đ n quy mô phát tri n đô th . Nh ng nói chung tình hình đ t

đai đô th không th tr c ti p quy t đ nh s l n nh c a quy mô đô th , mà
th

ng là s l n nh c a quy mô dân s đô th

nh h

ng đ n quy mô s

d ng đ t đai đô th .
1.3.3 Tài nguyên n

c

So v i tài nguyên đ t đai thì tài nguyên n

c có nh h

ng càng l n

đ n quy mô đô th , đ c bi t v i khu v c khô khan ho c n a khô khan, tình
hình phong phú c a ngu n n
dung l

c th

ng trên m c nh t đ nh nó quy t đ nh

ng c a đô th . Cái g i là dung l

lý mà m t đô th có th dung n p đ

ng c a đô th là quy mô dân s h p

c trong m t th i gian, nó đ

c quy đ nh

b các nhân t đi u ki n đ a lý, tài nguyên thiên nhiên, th c l c kinh t và k t
c u h t ng.

i v i các đô th khác nhau v tính ch t, đi u ki n xây d ng và

c s xây d ng khác nhau, trình đ phát huy tác d ng c a ngu n n

c s khác

nhau.
1.3.4 Tài nguyên n ng l
Tài nguyên n ng l

ng
ng có sh nh t đ nh đ i v i quy mô phát tri n đô

th , nó ch y u g m có than đá, d u m , đi n l c


- 10 ô th là m t c th s ng nó c n ph i d a vào cung ng các ngu n
n ng l

ng đ t n t i và phát tri n.

th i k đ u c a đô th hóa khi mà n n

kinh t k thu t, giao thông còn ch a phát tri n, th
ngu n n ng l

ng t

chuy n t

nh ng n i đó có

ng đ i phong phú, quy mô hình thành đô th c ng t

đ i l n. Nh ng ngu n n ng l
bi t là n ng l

ng

ng có tính v n chuy n t

ng

ng đ i m nh m đ c

ng hi n đ i c a đô th l y đi n n ng làm ch l c, giá thành v n

ng đ i th p do v y ngu n n ng l

ng không ph i là nhân t h n

ch nghiêm kh c v i quy mô đô th .
1.3.5 nh h

ng c a v trí

• V trí giao thông
ô th là h th ng mang tính m c a, nó ch có trao đ i n ng l
bên ngòai m i duy trì đ
thông tr thành ph

ng v i

c s s ng còn và phát tri n c a đô th đó. Giao

ng ti n và môi gi i c b n đ đô th trao đ i n ng l

ng

v i bên ngoài. D a vào giao thông v n t i đ gi i quy t vi c b sung n ng
l

ng c n thi t cho đô th , thu d n các v t ph th i sau khi đô th tiêu dung

n ng l

ng; c ng nh d a vào giao thông vân t i th c hi n vi c t h i ngu n

tài nguyên trong khu v c đô th , khuy ch tán công n ng c a đô th ra bên
ngoài.
Nh v y, u vi t c u h thông giao thông có th m r ng ph m vi ho t
đ ng c a đô th , t ng nhanh quy trình đ i m i đô th , thúc đ y vi c m r ng
v i nh p đ cao c a quy mô phát tri n đô th . Ng

c l i, trong tình hình v trí

đ a lý giao thông b t l i, s giao l u gi a đô th v i bên ngoài không thu n l i
s khó có đi u ki n đ hình thành nh ng đô th có quy mô t
nhiên t c đ phát tri n c a quy mô đô th c ng ch m l i.
•

V trí đ a lý kinh t

ng đ i l n, t c


- 11 V trí đ a lý kinh t có tác d ng l n đ i v i s phát tri n cu đô th và
m r ng quy mô đô th . V trí đ a lý có l i c a m t đô th s r t nhanh d n đ n
s h ng th nh và m r ng quy mô phát tri n c a đô th đó.
nh h

•

ng c a công trình đô th

Các m t ho t đ ng s n xu t và sinh ho t đô th có th đ
bình th

c ti n hành

ng và có hi u qu trong đi u ki n có đ các công trình đô th c n

thi t. M i quan h gi a quy mô đô th v i công trình đô th đ

c bi u hi n

qua 3 hình thái c b n sau:
- Lo i hình song song
i u này ch rõ m c đ cung c p công trình h t ng đô th và công trình
nhà

đô th v đ i th phù h p v i c u c a quy mô dân s đô th và các ho t

đ ng kinh t xã h i hi n có c a đô th . Do đó mà quy mô đô th có th cùng
thích ng v i công trình đô th , bi u hi n thành m t m i quan h cân đ i n
kh p nhau.
- Lo i hình đi tr

cm tb

c

i u này ch ra m c cung c p công trình đô th v

t quá l

ng c u c a

quy mô dân s đô th và các ho t đ ng kinh t xã h i hi n có c a đô th . Tr ng
thái không cân đ i c a lo i hình đi tr

cm tb

c cung c p c s công trình

và đi u ki n công trình cho s phát tri n đô th và m r ng m t b
đô th . Tình hình này th

ng hay xu t hi n t

ng đ i nhi u

c quy mô

các đô th m i

xây d ng ho c đô th trung tâm c a vùng kinh t tr ng đi m.
- Lo i hình t t h u
i u này có ngh a là quy mô công trình đô th không th đáp ng đ
l

c

ng c u c u quy mô dân s đô th và các ho t đ ng kinh t xã h i hi n có

c a đô th . Lo i hình này là nguyên nhân tr c ti p làm n y sinh các v n đ
c a đô th thi u th n các công trình h t ng đô th và nhà
r ng quy mô đô th v

t quá r t nhi u l n vi c t ng tr

đô th , vi c m

ng các công trình đô


- 12 th bi u hi n s t t h u nghiêm tr ng c a các công trình đô th , d n đ n s
xu t hi n c a nhi u v n đ n i c m c a đô th .
•

nh h

S t ng tr

ng c a th c l c kinh t đô th đ i v i quy mô đô th

ng quy mô đô th đ

c ti n hành song song v i quá trình ho t

đ ng kinh t đô th ngày càng phong phú, đa d ng và quy mô xây d ng công
trình đô th ngày càng m r ng. Phát tri n kinh t đô th và m r ng công
trình đô th đ u đòi h i ph i đ u t m t l
đô th nào đó, ngoài m t l

ng v n l n. S phát tri n c a m t

ng v n ít i do nhà n

c tr c ti p đ u t ph n

còn l i ch y u d a vào kh n ng tích l y c a b n thân đô th . Do v y, th c
l c kinh t hi n có c a đô th có tác d ng ch

c nh t đ nh đ i v i vi c m

r ng quy mô đô th .
1.4 ô th hóa và phân lo i đô th hóa
nh ngh a:

1.4.1

ô th hóa là quá trình t p trung dân c vào đô th , là s hình thành nhanh
chóng các đi m dân c đô th trên c s phát tri n s n xu t và phát tri n đ i
s ng.
M c đ phát tri n c a đô th hóa đ

c tính theo ph

ng pháp: A/B*100%.

Trong đó: A là t ng s dân trong khu đô th
B là t ng s dân c a vùng ho c c n

c

1.4.2 Phân lo i đô th hóa
-

ô th hóa t ng c

ng: X y ra

công nghi p hóa đ t n

các n

c phát tri n. đô th hóa chính là

c ngày càng nâng cao đi u ki n s ng và làm

vi c t o ra các ti n đ cho s phát tri n kinh t xã h i, xóa b nh ng
mâu thu n s khác bi t c b n gi a nông thôn và đô th
-

ô th hóa gi m o: x y ra

các n

c đang phát tri n đô th hóa đ c

tr ng là s bùng n v dân s và s phát tri n y u kém c a n n công
nghi p, mâu thu n gi a đô th và nông thôn tr nên sâu s c do s phát


- 13 tri n m t cân đ i c a các đi m dân c , đ c bi t là s phát tri n đ c
quy n c a các khu đô th l n t o ra s phát tri n không đ ng đ u gi a
các đô th

Theo l ch s phát tri n c a đô th hóa
-

ô th hóa thay th : ch quá trình đô th hóa di n ra ngay chính trong đô
th

-

đây có s di dân t trung tâm ra ngo i thành ho c vùng ven đô

ô th hóa c

ng b c: là s di chuy n t nông thôn v thành th do s

chênh l ch v kinh t , vi c làm …
-

ô th hóa ng

c là quá trình di dân t đô th l n v đô th nh ho c là

đô th v nông thôn
1.5 Các v n đ v qu n lý ch t l

ng xây d ng đô th

Theo Lu t Xây d ng 2003, ho t đ ng xây d ng g m:
L p quy ho ch xây d ng
L p d án đ u t xây d ng công trình
Kh o sát xây d ng, thi t k xây d ng công trình

Thi công xây d ng công trình
Giám sát thi công xây d ng công trình
Qu n lý d án đ u t xây d ng công trình
L a ch n nhà th u trong ho t đ ng xây d ng
Và các ho t đ ng khác có liên quan đ n xây d ng công trình
Nh v y, đ i t

ng c a qu n lý xây d ng đô th là toàn b nh ng ho t

đ ng xây d ng t i ho c có liên quan đ n đ a bàn đô th . Trong đó, quy ho ch
xây d ng (QHXD) có v trí đ u tiên trong dây chuy n, là c s cho các b

c

ti p theo nh l p d án đ u t xây d ng công trình, kh o sát, thi t k xây
d ng công trình…Chính vì v y, công tác qu n lý QHXD và ki n trúc đô th
có t m quan tr ng đ c bi t đ đ m b o ch t l

ng và hi u qu c a QHXD


- 14 góp ph n vào phát tri n kinh t - xã h i, b o v môi tr

ng theo h

ng b n

v ng và t o b m t ki n trúc đô th có th m m .
* N i dung
(1) Biên so n và ban hành các quy đ nh v quy ho ch, ki n trúc, các chính

sách thu hút đ u t xây d ng theo th m quy n.
(2) Công b quy ho ch xây d ng
(3) C m và qu n lý các m c gi i ngoài th c đ a
(4) Cung c p thông tin v quy ho ch
(5) Qu n lý vi c xây d ng công trình theo QHXD
(6) Qu n lý vi c xây d ng đ ng b h th ng công trình HTKT.
(7) ình ch xây d ng, x ph t hành chính, c

ng ch phá d nh ng công

trình xây d ng trái phép, xây d ng sai phép, xây d ng không tuân theo
quy ho ch xây d ng.
Th c t , sau khi đ án QHXD đ

c phê duy t, công tác qu n lý quy

ho ch xây d ng g m các n i dung 1-4, còn các n i dung t 5-7 là công tác
qu n lý xây d ng nói chung mà QHXD ch là 1 trong nhi u c n c đ qu n lý.
*

c đi m
Qu n lý xây d ng là ho t đ ng qu n lý mà trong đó nó có đ y đ các đ c

đi m c a ho t đ ng qu n lý ngoài ra nó còn có nh ng đ c đi m riêng mà ch
có trong xây d ng.
-

it

ng qu n lý xây d ng là các công trình xây d ng trên đ a bàn đô

th . Công tác qu n lý xây d ng g n li n v i y u t v trí đ a lý, th nh
đai, ch u nh h
ph

ng b i nhi u y u t nh phong t c t p quán

ng đ t
t ng đ a

ng, th m m , khí h u th i ti t t ng khu v c cho đ n quy ho ch khu ch c

n ng c a t ng đô th …


- 15 - Qu n lý theo m t th th ng nh t t quy ho ch t ng th đ n quy ho ch
chi ti t 1/2000, 1/500. G n quy ho ch t ng th Thành ph v i Quy ho ch chi
ti t t ng đ n v qu n, ph

ng.

- Ho t đ ng qu n lý xây d ng ph i phù h p v i đ c đi m và đi u ki n
kinh t xã h i và đ c đi m t nhiên c a t ng đ a ph

ng.

- Qu n lý xây d ng l y c s pháp lý là các đi u lu t v xây d ng, quy
ho ch- ki n trúc, lu t đ t đai, lu t dân s …
- Ho t đ ng qu n lý xây d ng là m t chu i các ho t đ ng t qu n lý quy
ho ch xây d ng, l p d án đ u t xây d ng công trình, kh o sát thi t k xây

d ng công trình, qu n lý ch t l

ng và ti n đ thi công

1.5.1 Qu n lý xây d ng đô th theo quy ho ch
1.5.1.1 Khái ni m quy ho ch xây d ng
Quy ho ch xây d ng là vi c t ch c không gian g m:
-

ô th và đi m dân c nông thôn.

- H th ng công trình h t ng k thu t và h th ng h t ng xã h i.
M c đích c a quy ho ch xây d ng là t o l p môi tr
ng

ng s ng t t cho

i dân t i các vùng lãnh th , b o đ m k t h p hài hoà gi a l i ích qu c

gia và l i ích c ng đ ng, đáp ng các m c tiêu phát tri n kinh t -xã h i, qu c
phòng, an ninh, b o v môi tr
Quy ho ch xây d ng đ

ng.
c th hi n thông qua đ án quy ho ch xây d ng

bao g m s đ , b n v , mô hình và thuy t minh.
V trí c a QHXD trong ho t đ ng xây d ng:
Quy ho ch xây d ng có v trí đ u tiên trong dây truy n ho t đ ng xây
d ng, là c s cho các b

công xây d ng…

c ti p theo nh l p d án, kh o sát, thi t k , thi


- 16 c trong quy ho ch xây d ng

Quy ho ch xây d ng

Xem xét đi u ch nh

Các ho t đ ng qu n lý quy ho ch, xây
d ng và khác

S đ 1.1. Bi u đ th hi n các b

L p d án đ u t
Kh o sát thi t k
Thi công xây d ng
Khai thác s d ng

Phát tri n (ho c h n
ch ) ho t đ ng kinh
t - xã h i; tác đ ng
môi tr ng

Thay đ i c s h t ng
và môi tr ng c nh
quan khu v c quy
ho ch.

(Ngu n: Tài li u t p hu n cán b thi t k đô th và qu n lý ki n trúc đô th
Thành ph n m 2007)
1.5.1.2 Các lo i quy ho ch xây d ng
Quy ho ch xây d ng đ c phân thành 3 lo i:
- Quy ho ch xây d ng vùng
- Quy ho ch xây d ng đô th (g m quy ho ch vùng chung, quy ho ch chi
ti t 1/2000, quy ho ch chi ti t 1/500)
- Quy ho ch xây d ng đi m dân c nông thôn (g m quy ho ch m ng
l

i đi m dân c trên đ a bàn xã và quy ho ch khu trung tâm xã, các đi m dân

c trên đ a bàn xã)


- 17 S đ 1.2: M i quan h gi a các lo i quy ho ch xây d ng
Quy ho ch xây d ng vùng

Quy ho ch vùng
đô th

QHXD đi m dân c
nông thôn

QH chung xây
d ng đô th

QH m ng l i đi m
dân c nông thôn

QH chi ti t
1/2000

QH chi ti t
1/500

QH trung
tâm xã

QH đi m
dân c NT

1.5.1.3. Quy ho ch xây d ng đô th
G m quy ho ch chung và quy ho ch chi ti t xây d ng đô th
* Quy ho ch chung xây d ng đô th .
Là vi c t ch c không gian đô th , các công trình h t ng k thu t, h
t ng xã h i đô th phù h p v i quy ho ch t ng th phát tri n kinh t - xã h i,
quy ho ch phát tri n ngành, b o đ m qu c phòng an ninh c a t ng vùng và
c a qu c gia trong t ng th i k .
Theo ngh đ nh 08/2005/N -CP n i dung c a đ án quy ho ch chung đô
th g m:
- Phân tích, đánh giá các đi u ki n t nhiên và hi n tr ng kinh t - xã h i,
dân s , lao đ ng, hi n tr ng s d ng đ t, hi n tr ng v xây d ng, c s h
t ng k thu t h t ng xã h i và v sinh môi tr

ng đô th .


- 18 - Xác đ nh ti m n ng, đ ng l c hình thành và phát tri n đô th ; tính ch t,

quy mô dân s , lao đ ng và quy mô đ t đai xây d ng đô th , các ch tiêu kinh
t - k thu t ch y u trong các giai đo n phát tri n c a đôt th .
-

nh h

ng phát tri n không gian đô th bao g m n i th và ngo i th .

-

nh h

ng phát tri n h t ng k thu t và h t ng xã h i đô th .

- D ki n các h ng m c u tiên phát tri n và ngu n l c th c hi n.
- Thi t k đô th .
-

ánh giá tác đ ng môi tr

đ ng x u t i môi tr

ng đô th và đ xu t gi i pháp gi m thi u tác

ng trong đ án quy ho ch chung đô th .

(Chi ti t v n i dung thuy t minh và b n v quy ho ch chung đô th tham
kh o trong Thông t s 07/2008/TT-BXD và Quy t đ nh 03/2008/Q -BXD)
* Quy ho ch chi ti t xây d ng đô th
Là vi c c th hoá n i dung c a quy ho ch chung xây d ng đô th , là c

s pháp lý đ qu n lý xây d ng công trình, cung c p thông tin, c p GPXD
công trình, giao đ t cho thuê đ t đ tri n khai các d án đ u t xây d ng công
trình. Quy ho ch chi ti t có 2 m c đ :
- Quy ho ch chi ti t 1/2000
- Quy ho ch chi ti t 1/500
Theo ngh đ nh 08/2005/N -CP n i dung c a đ án quy ho ch chi ti t
g m:
- Phân tích, đánh giá các đi u ki n t nhiên, th c tr ng xây d ng, dân c ,
xã h i, ki n trúc c nh quan, di tích l ch s - v n hoá, kh n ng s d ng qu đ t
hi n có và qu đ t d ki n phát tri n.
- Xác đ nh tính ch t, ch c n ng và các ch tiêu kinh tê- k thu t ch y u
vè s d ng đ t đai, h t ng k thu t và xã h i c a khu v c thi t k , n i dung
c i t o và xây d ng m i.
- Quy ho ch t ng m t b ng s d ng đ t


- 19 - Quy ho ch h th ng công trình h t ng k thu t và đánh gía tác đ ng
môi tr

ng chi n l

c.

- D ki n các h ng m c u tiên phát tri n và ngu n l c th c hi n
- Thi t k đô th
ánh giá tác đ ng môi tr

nh h

ng x u t i môi tr

ng đô th và đ xu t bi n pháp đ gi m thi u

ng trong đ án quy ho ch chi ti t xây d ng đô th .

(Chi ti t v n i dung thuy t minh và b n v QH chi ti t xây d ng đ

c

quy đ nh trong quy t đ nh s 03/2008/Q -BXD ngày 31/3/2008)
1.5.2 Qu n lý ch t l
Qu n lý ch t l

ng các công trình xây d ng
ng là các ho t đ ng có ph i h p đ đ nh h

soát m t t ch c v ch t l

ng. Vi c đ nh h

nói chung bao g m l p chính sách ch t l
đ nh ch t l
l

ng, ki m soát ch t l

ng và ki m

ng và ki m soát v ch t l

ng và m c tiêu ch t l

ng, đ m b o ch t l

ng

ng, ho ch

ng và c i ti n ch t

ng.
Qu n lý ch t l

ng hi n đã đ

c áp d ng trong m i ngành công nghi p,

không ch trong s n xu t mà trong m i l nh v c, trong m i lo i hình t ch c,
t quy mô l n đ n quy mô nh , cho dù có tham gia vào th tr
không. Qu n lý ch t l

ng qu c t hay

ng đ m b o cho t ch c làm đúng nh ng vi c ph i

làm và nh ng vi c quan tr ng, theo tri t lý "làm vi c đúng" và "làm đúng
vi c", "làm đúng ngay t đ u" và "làm đúng t i m i th i đi m".
Ch t l

ng công trình xây d ng là các yêu c u v an toàn, b n v ng, k

thu t và m thu t c a công trình nh ng ph i phù h p v i quy chu nvà tiêu
chu n xây d ng, các quy đ nh trong v n b n pháp lu t có liên quan và h p
đ ng kinh t . Ch t l

ng công trình không ch đ m b o v yêu c u k thu t

và m thu t mà còn ph i th a mãn các yêu c u v an toàn s d ng có ch a
y u t xã h i và kinh t .


- 20 C n c theo Lu t Xây d ng 2003 đã đ c p đ y đ các n i dung lien
quan đ n ho t đ ng xây d ng, pháp ch hóa quy n và ngh a v c a các ch
th tham gia đ u t xây d ng công trình. Lu t c ng xác đ nh rõ vai trò, trách
nhi m và quy n h n c a chính quy n th c hi n ch c n ng qu n lý nhà n
v xây d ng. N i dung đ i m i trong qu n lý nhà n
l

c

c (QLNN) v ch t

ng công trình xây d ng (CLCTXD) c a Vi t Nam là chính quy n không

can thi p tr c ti p mà gián ti p qua công c pháp lu t tác đ ng vào công tác
qu n lý s n xu t hàng ngày c a ng

i mua (ch đ u t ) và ng

i bán (các nhà

th u) đ làm ra s n ph m xây d ng - m t lo i s n ph m có tính đ n chi c.
Nhà n

c t p trung xây d ng v n b n qui ph m pháp lu t (VBQPPL), v n

b n quy ph m k thu t (VBQPKT), h th ng t ch c, h

ng d n và ki m tra

đ t o pháp lý cho m i quan h c a các ch th tham gia ho t đ ng xây d ng
h

ng t i vi c hình thành công trình có ch t l

c a khách hàng. Ngh a là : Nhà n

ng cao làm th a mãn yêu c u

c ki m soát các đi u ki n “phù h p” vì l i

ích c ng đ ng, l i ích c a toàn xã h i. Bên c nh đó Ngh đ nh 15/2013/N CP đ

c ban hành đ qu n lý ch t l
Các quy trình qu n lý ch t l

ng công trình xây d ng.
ng xây d ng công trình

- Quy trình qu n lý ch t l

ng l p d án đ u t xây d ng

- Quy trình qu n lý ch t l

ng thi t k xây d ng công trình

- Quy trình qu n lý ch t l

ng công tác thi công xây d ng công trình

- Quy trình qu n lý ch t l

ng b o trì, b o hành công trình

1.5.3 Qu n lý s d ng các công trình xây d ng
Lu t nhà

quy đ nh các công trình khu đô th m i sau khi đ a vào khai

thác và s d ng ho c bàn giao nhà cho dân c đ n
khu đô th (ban qu n lý nhà chung c ).

ph i có các ban qu n lý


- 21 Theo đi u 13 c a Ngh đ nh 11/2013/N -CP ngày 14/1/2013 c a
Chính ph v qu n lý đ u t phát tri n đô th có nêu rõ: Tùy theo đi u ki n
c a đ a ph

ng, Ch t ch

y ban nhân dân c p t nh quy t đ nh thành l p Ban

Qu n lý khu v c phát tri n đô th theo các quy đ nh t i Kho n 2
Ban Qu n lý đô th là đ n v s nghi p tr c thu c

i u này,

y ban nhân dân c p t nh,

có t cách pháp nhân, có con d u riêng, ch u s ch đ o, qu n lý v t ch c và
ho t đ ng c a

y ban nhân dân c p t nh, ch u s ch đ o, h

ng d n v

chuyên môn nghi p v c a S Xây d ng và các S qu n lý chuyên ngành t i
đ a ph

ng;
Ban Qu n lý đô th có ch c n ng giúp

y ban nhân dân c p t nh th c

hi n m t s nhi m v qu n lý đ u t phát tri n đô th trong khu v c phát tri n
đô th , bao g m: Qu n lý, giám sát quá trình đ u t phát tri n đô th theo quy
ho ch và k ho ch; đ m b o s k t n i đ ng b và qu n lý h th ng h t ng
k thu t khung, k t n i h t ng k thu t gi a các d án trong giai đo n đ u t

xây d ng; tr c ti p qu n lý các d án s d ng v n ngân sách nhà n

cđ

c

y ban nhân dân c p t nh giao; th c hi n m t s nhi m v khác v tri n khai
khu v c phát tri n đô th đ

c y ban nhân dân c p t nh giao.

Quy n và trách nhi m c a Ban qu n lý đô th :
Ban qu n lý đô th có vai trò đ i v i cu c s ng c a ng

i dân, đ i di n

cho dân c v m t pháp lý khi c n thi t. Vì v y, quy n và trách nhi m c a
Ban qu n lý đô th đã đ

c pháp lu t nhà

c th hóa nh sau:

- Xây d ng n i quy s d ng nhà chung c , li n k , bi t th phù h p v i
đi u ki n c th theo quy đ nh c a pháp lu t đ ngh H i ngh nhà chung c ,
H i khu đô th xem xét, thông qua.


- 22 - L a ch n và ký h p đ ng v i doanh nghi p qu n lý khu đô th , qu n
lý v n hành nhà chung c và giám sát ho t đ ng c a doanh nghi p theo n i

dung đã ký.
- Thu th p, t ng h p ý ki n, ki n ngh c a ng

i s d ng liên quan đ n

vi c qu n lý, s d ng và cung c p d ch v nhà chung c , đô th d ph i h p
v i c quan ch c n ng, v i t ch c, cá nhân có liên quan xem xét gi i quy t.
- Ki m tra, theo dõi, giám sát vi c s d ng , b o hành, b o trì theo quy
đ nh.
- Ph i h p v i chính quy n đ a, t dân ph trong vi c xây d ng n n p
s ng v n minh, gi gìn tr t t an ninh khu đô th , nhà chung c .
1.6 K t lu n ch
T c s

ng:

lý lu n công tác qu n lý xây d ng các khu đô đã nêu ra t m

quan tr ng c a quy ho ch và qu n lý xây d ng.

hình thành m t đô th c n

ph i quan tâm đ n quy ho ch t ng th và quy ho ch chi ti t c a m t khu đô
th , đi u ki n t nhiên, kinh t , đánh giá đ

c m c đô t ng dân s , m i giao

liên c a c s h t ng, giao thông c a thành ph , qu n, huy n nh m đ a ra
nh ng thi t k phù h p, nâng cao ch t l

ng qu n lý, xây d ng và phát tri n

các khu đô th m i t i thành ph , qu n, huy n.