Hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật việt nam luận văn ths luật 60 38 01 03 pdf

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

HOÀNG THỊ THU THỦY

HîP §åNG MUA B¸N NHµ ë THEO PH¸P LUËT VIÖT NAM

Chuyên ngành: Luật dân sự và tố tụng dân sự
Mã số: 60 38 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Cán bộ hướng dẫn khoa học: TS. NGUYỄN VĂN CƯỜNG

HÀ NỘI - 2014


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của
riêng tôi. Các kết quả nêu trong Luận văn chƣa đƣợc công bố trong
bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong
Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực. Tôi đã
hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ
tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội.
Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để
tôi có thể bảo vệ Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
NGƢỜI CAM ĐOAN

Hoàng Thị Thu Thủy

MỤC LỤC
Trang
Trang phụ bìa
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục ký hiệu, chữ viết tắt
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
Chương 1: KHÁI QUÁT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở ................. 9
1.1.

Khái niệm, đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở ......... 9

1.1.1.

Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở ................................................... 9

1.1.2.

Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở ............................... 12

1.1.3.

So sánh hợp đồng mua bán nhà ở với các loại hợp đồng mua bán khác ..... 15

1.2.

Quy định pháp luật Việt nam về hợp đồng mua bán nhà ở ........ 19

1.3.

Quy định pháp luật của một số quốc gia về hợp đồng mua
bán nhà ở ......................................................................................... 24

1.3.1.

Quy định về hình thức của hợp đồng dân sự..................................... 24

1.3.2.

Quy định về nội dung của hợp đồng dân sự ...................................... 26

1.4.

Vai trò của quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở ..... 28

KẾT LUẬN CHƢƠNG 1................................................................................ 33
Chương 2: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ HỢP
ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở ............................................................. 34
2.1.

Nội dung của Hợp đồng mua bán nhà ở theo Luật nhà ở 2014 ..... 34

2.2.

Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở .................... 37

2.2.1.

Điều kiện về chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở .......................... 38

2.2.2.

Điều kiện về mục đích, nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở ....... 44

2.2.3.

Điều kiện về hình thức, thủ tục của hợp đồng mua bán nhà ở .......... 45

2.2.4.

Điều kiện về sự tự nguyện của chủ thể khi tham gia hợp đồng
mua bán nhà ở ................................................................................... 48


2.2.5

Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp
luật hiện hành .................................................................................... 48

2.3.

Hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu và xử lý hợp đồng mua
bán nhà ở vô hiệu............................................................................. 50

2.3.1.

Hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu ..................................................... 50

2.3.2.

Xử lý hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu ............................................ 63

KẾT LUẬN CHƢƠNG 2................................................................................ 72
Chương 3: THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP VỀ THI
HÀNH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở ....... 73
3.1.

Thực trạng áp dụng pháp luật hiện hành hợp đồng mua bán
nhà ở .................................................................................................. 73

3.2.

Một số vướng mắc thường gặp trong quá trình giải quyết
hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu và xử lý hợp đồng mua
bán nhà ở vô hiệu tại tòa án nhân dân .......................................... 76

3.2.1.

Một số vƣớng mắc thƣờng gặp trong quá trình giải quyết hợp
đồng mua bán nhà ở vô hiệu ............................................................. 76

3.2.2.

Một số vƣớng mắc thƣờng gặp trong quá trình xử lý hợp đồng
mua bán nhà ở vô hiệu tại tòa án nhân dân ....................................... 83

3.3.

Kiến nghị sửa đổi một số điều luật liên quan đến quy định

về hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu và hậu quả pháp lý hợp
đồng mua bán nhà ở vô hiệu .......................................................... 88

3.3.1.

Giải pháp đề xuất hoàn thiện pháp luật ............................................. 88

3.3.2.

Giải pháp thực hiện trong thực tiễn xét xử của Tòa án ..................... 92

3.3.3.

Các nhóm hoàn thiện khác ................................................................ 94

KẾT LUẬN CHƢƠNG 3................................................................................. 96
KẾT LUẬN .................................................................................................... 97
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ..................................................... 99
PHỤ LỤC


DANH MỤC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT
BLDS:

Bộ luật dân sự

TAND:

Tòa án nhân dân

TANDTC:

Tòa án nhân dân tối cao

XHCN:

Xã hội chủ nghĩa


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Hợp đồng là một trong những phƣơng tiện pháp lý chủ yếu để cá nhân,
tổ chức trao đổi lợi ích nhằm thỏa mãn các nhu cầu nhân sinh. Hợp đồng còn
đóng vai trò vô cùng quan trọng trong việc thúc đẩy sự phát triển nền kinh tế
vì nó là hình thức pháp lý cơ bản của sự trao đổi hàng hóa trong xã hội. Đặc
biệt là trong giai đoạn hiện nay, đất nƣớc ta đang thực hiện nền kinh tế thị
trƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa, chế định hợp đồng càng đƣợc chú trọng
trong quá trình xây dựng pháp luật và xác lập, giao kết của các tổ chức, cá
nhân, trong đó, hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là một trong
những loại hợp đồng đƣợc giao dịch phổ biến và sôi động nhất.
Tuy nhiên trong thời gian vừa qua, hợp đồng mua bán nhà ở xảy ra
với nhiều hình thức phức tạp, trong đó tình trạng hợp đồng mua bán nhà ở
không tuân thủ quy định pháp luật xảy ra phổ biến, tình trạng tranh chấp về
hợp đồng mua bán nhà ở tại các tòa án ngày càng nhiều… ảnh hƣởng rất lớn
đến sự phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh trật tự của đất nƣớc nói
chung và ảnh hƣởng đến quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao kết
hợp đồng nói riêng.
Tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở do nhiều nguyên nhân, trong đó
là việc thiếu hiểu biết về những quy định của pháp luật đối với hợp đồng mua
bán nhà ở, đặc biệt là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở của

các bên tham gia, bên cạnh đó là các quy định của pháp luật về vấn đề trên còn
nhiều bất cập, việc vận dụng của các cơ quan có thẩm quyền còn chƣa thống
nhất dẫn đến hợp đồng mua bán nhà ở không đƣợc thực hiện đúng quy định,
việc giải quyết tranh chấp còn nhiều bất cập, cụ thể nhƣ các điều luật còn chƣa
dự liệu hết những căn cứ để xác định hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu do bị

1


nhầm lẫn; điều luật chƣa dự liệu đƣợc trƣờng hợp chủ thể cố tình để bản thân
rơi vào tình trạng không nhận thức và làm chủ hành vi của mình vào thời điểm
xác lập hợp đồng; sự thiếu thống nhất trong quy định của pháp luật về hình
thức đối với hiệu lực của hợp đồng; việc quy định xử lý hậu quả pháp lý khi
hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu còn chung chung, không phù hợp thực tiễn…
Mặt khác, hiện nay Quốc hội đang giao cho Bộ tƣ pháp chủ trì soạn thảo Bộ
luật dân sự sửa đổi. Vì vậy, việc nghiên cứu đề tài. Hợp đồng mua bán nhà ở
theo pháp luật Việt Nam” là cần thiết trong giai đoạn hiện nay.
2. Tình hình nghiên cứu có liên quan đến đề tài
Việc nghiên cứu về hợp đồng dân sự, đã đƣợc nhiều nhà khoa học pháp
lý quan tâm trong các thời kỳ, dƣới những góc độ khác nhau và chủ yếu đƣợc
đề cập trong các bài giảng trong giáo trình luật dân sự của Trƣờng Đại học
Luật Hà Nội, Khoa Luật Đại học Quốc gia, Trƣờng Đại học luật thành phố Hồ
Chí Minh trong đó các quy định này đƣợc quy định gián tiếp xuất phát từ các
quy định về giao dịch dân sự, bởi lẽ hợp đồng mua bán nhà ở là một loại giao
dịch dân sự phổ biến. Trong một số ấn phẩm nhƣ: Bình luận Bộ luật dân sự
của Bộ Tƣ pháp và trong một số bài viết của một số tác giả đó là:
- Nguyễn Văn Cƣờng (2005), Giao dịch dân sự vô hiệu và hậu quả
pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu, Luận án Tiến sĩ, Trƣờng Đại học
Luật Hà Nội.
- Lê Chí Cƣờng (2011), Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình

thành trong tƣơng lai, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trƣờng Đại học Luật Thành
phố Hồ Chí Minh, Thành phố Hồ Chí Minh.
- Nguyễn Thành Đô (2008), Pháp luật về công nhận quyền sở hữu nhà
ở- qua thực tiễn tại Thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn thạc sĩ luật học,
Trƣờng Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Hồ Chí Minh.
- Lê Minh Hùng (2010), Hiệu lực của hợp đồng theo quy định của

2


pháp luật Việt Nam, Luận án Tiến sĩ Luật học, Trƣờng Đại học Luật Thành
phố Hồ Chí Minh;
- Trần Đức Hùng (2007), Hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu và hậu quả
pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu, Khóa luận cử nhân, Trƣờng
Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Hồ Chí Minh.
Đồng thời có một số sách chuyên khảo, công trình nghiên cứu có liên
quan đến một số khía cạnh pháp lý của vấn đề hợp đồng, điều kiện có hiệu lực
của hợp đồng nhƣ:
- Nguyễn Mạnh Bách (1997), Luật Dân sự Việt Nam lược giải- các hợp
đồng dân sự thông dụng, Nxb. Chính trị quốc gia, Hà Nội. Công trình này chủ
yếu tập trung nghiên cứu về các hợp đồng dân sự thông dụng nhƣ hợp đồng
mua bán tài sản, hợp đồng tặng cho tài sản... theo BLDS 1995.
- Nguyễn Văn Cƣờng, Nguyễn Minh Hằng (2011), Giao dịch về
quyền sử dụng đất vô hiệu- Pháp luật và thực tiễn xét xử, Nxb. Thông tin
và truyền thông;
- Nguyễn Văn Cƣờng (2003), “Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân
thủ các quy định về hình thức”, Kiểm sát,(5);
- Đỗ Văn Đại (2011), Luật hợp đồng Việt Nam, Bản án và bình luận
bản án, Nxb. Chính trị quốc gia, Hà Nội. Công trình khoa học này chuyên sâu
bình luận những bản án đã đƣợc công bố liên quan đến các khía cạnh pháp lý

của chế định hợp đồng.
- Đỗ Văn Đại (2013), “Hình thức của hợp đồng trong pháp luật dân sự
Việt Nam: Những bất cập và hƣớng hoàn thiện”, Tạp chí Luật học, số 2/2013.
- Đỗ Văn Đại (2009), “Hợp đồng vi phạm điều cấm ở Việt Nam”, Khoa
học pháp lý, (01), tr. 55-63.
- Nguyễn Ngọc Điện (2001), Bình luận các hợp đồng thông dụng trong
Luật Dân sự Việt Nam, Nxb. Trẻ, Thành phố Hồ Chí Minh.

3


- Phạm Hoàng Giang (2007), “Ảnh hƣởng của điều kiện hình thức hợp
đồng đến hiệu lực của hợp đồng”, Nhà nước và Pháp luật, (03), tr. 47-51.
- Phạm Hoàng Giang (2006), “Sự phát triển của pháp luật hợp đồng: Từ
nguyên tắc tự do giao kết hợp đồng đến nguyên tắc công bằng”, Nhà nước và
Pháp Luật, (10), tr. 28-31.
- Trần Thị Huệ, Nguyễn Văn Hợi (2012), “Một số bất cập trong quy
định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở”, Luật học, (12), tr. 19-24.
- Lê Minh Hùng (2009), “Về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng theo qui
định tại Điều 405 Bộ luật dân sự 2005”, Nhà nước và pháp luật, (06), tr. 45-55.
- Lê Minh Hùng (2009), “Ảnh hƣởng của yếu tố hình thức đối với hợp
đồng”, Khoa học pháp lý, (01), tr. 12-22.
- Nguyễn Ngọc Khánh (2007), Chế định hợp đồng trong BLDS 2005,
Nxb. Tƣ pháp, Hà Nội.
- Nguyễn Minh Khuê (2001), “Một số vấn đề về giao dịch dân sự”, Tòa
án nhân dân, (03), tr. 2-3.
- Tƣởng Duy Lƣợng (2009), Pháp luật dân sự và thực tiễn xét xử, Nxb
Chính trị quốc gia, Hà Nội.
- Nguyễn Thị Hồng Nhung (2011), “Pháp luật về trình tự, thủ tục
chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt

Nam”, Luật học, (12), tr. 34-42.
- Huỳnh Văn Nông (2009), “Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng và
việc công chứng hợp đồng”, Kỷ yếu hội thảo khoa học Thời điểm giao kết và
thời điểm có hiệu lực của hợp đồng theo quy định của Bộ luật Dân sự 2005,
Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, tr. 13-18.
- Dƣơng Anh Sơn, Lê Minh Hùng (2010), “Hình thức văn bản, văn
bản có chứng thực là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng”, Nghiên cứu lập
pháp, (18), tr. 28-33.

4


- Tƣởng Duy Lƣợng (2009), Pháp luật dân sự và thực tiễn xét xử, Nxb.
Chính trị quốc gia, Hà Nội.
- Tƣởng Duy Lƣợng (2004), “Một số vấn đề giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất”, Tạp chí Tòa án nhân dân, (12)…và
các công trình khác. Tuy nhiên, các công trình nghiên cứu nêu trên đều đƣợc
thực hiện ở các góc độ khác nhau và ở các giai đoạn trƣớc đây. Vì vậy, việc
nghiên cứu về đề tài: "Hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt Nam"
không bị trùng lắp với các công trình đã công bố.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài
3.1. Mục đích nghiên cứu của đề tài
Mục đích cơ bản nhất của đề tài là tìm ra những điểm phù hợp, chƣa
phù hợp của chính sách pháp luật về nhà ở đối với thực tiễn và đóng góp ý
kiến vào những giải pháp trong công tác xây dựng pháp luật và giải pháp xây
dựng cơ chế giải quyết tranh chấp của các cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền
nhằm thúc đẩy sự phát triển của thị trƣờng nhà đất, đồng thời có định hƣớng
đúng đắn về chính sách nhà ở trong vai trò quản lý của Nhà nƣớc.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài
Tác giả nghiên cứu đề tài với những nhiệm vụ cụ thể sau:

- Dựa trên cơ sở pháp lý là Hiến pháp sửa đổi năm 2013, Bộ luật dân sự
2005, Luật nhà ở 2014 và các văn bản pháp luật liên quan làm rõ nội dung của
các quy định pháp luật về Hợp đồng mua bán nhà ở về mặt lý luận.
- Nghiên cứu thực trạng và đánh giá hiệu quả của những quy định pháp
luật hiện hành về hợp đồng dân sự và hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu và
việc giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu.
- Luận văn đƣa ra các định hƣớng, giải pháp, kiến nghị để đóng góp ý
kiến, làm cơ sở cho việc hoàn thiện các quy định của pháp luật về hợp đồng
mua bán nhà ở.

5


4. Phạm vi nghiên cứu
Trong phạm vi nghiên cứu của một luận văn thạc sĩ luật học, học viên
tập trung nghiên cứu về những cơ sở lý luận đã có, nghiên cứu về thực tiễn áp
dụng để từ đó có cái nhìn khách quan, khái quát về thực trạng các quy định
của pháp luật có phù hợp, hay không phù hợp.
Đề tài “Hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt Nam” có phạm vi
nghiên cứu là hợp đồng dân sự thông dụng mà đối tƣợng của hợp đồng là nhà
ở, mà ở đó: “Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các
nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”. Bên cạnh học viên cũng đề cập
đến bản chất, sự khác biệt giữa các loại nhà ở khác nhau, việc mua bán nhà ở
trong các trong các trƣờng hợp nhƣ: Nhà ở thuộc sở hữu chung, nhà ở đang
cho thuê, các quyền ƣu tiên… Do hợp đồng mua bán nhà ở có đối tƣợng là
tài sản có giá trị lớn nên có sự điều chỉnh chặt chẽ của pháp luật. Những
nghiên cứu này không chỉ có ý nghĩa hoàn thiện pháp luật hiện hành mà cả
pháp luật trong tƣơng lai. Do đó phạm vi nghiên cứu của đề tài tập trung vào
những nội dung chính: Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở, sự khác biệt giữa
hợp đồng mua bán nhà ở và các hợp đồng mua bán khác, điều kiện có hiệu

lực của hợp đồng, phƣơng thức giải quyết đối với hợp đồng vô hiệu, đề xuất
phƣơng án hoàn thiện pháp luật về chế định hợp đồng mua bán nhà ở.
5. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu
5.1. Cơ sở lý luận
Xuất phát từ đƣờng lối chính sách của Đảng và Nhà nƣớc về nhà ở của
Việt nam trong giai đoạn xây dựng đất nƣớc, phát triển nền kinh tế thị trƣờng
định hƣớng xã hội chủ nghĩa.
Hệ thống văn bản pháp luật có liên quan đến chính sách về nhà ở, liên
quan đến hợp đồng mua bán nhà ở. Trong hệ thống pháp luật dân sự nội dung

6


pháp luật quy định tập trung trong BLDS và Luật nhà ở cùng hệ thống văn
bản dƣới luật, chính sách của Nhà nƣớc về nhà ở trong giai đoạn hiện nay.
* Phương pháp nghiên cứu
Đề tài luận văn về hợp đồng mua bán nhà ở lý luận và thực tiễn đƣợc
nghiên cứu dựa trên phƣơng pháp luận của Chủ nghĩa duy vật biện chứng, chủ
nghĩa duy vật lịch sử và phép biện chứng của Chủ nghĩa Mác Lê-nin, Tƣ
tƣởng Hồ Chí Minh về Nhà nƣớc và pháp luật. Các phƣơng pháp cụ thể là
phƣơng pháp tổng hợp, phân tích, so sánh, liệt kê, phƣơng pháp xã hội học để
nghiên cứu nội dung của đề tài.
6. Ý nghĩa và những điểm mới của đề tài
Đề tài về: Hợp đồng mua bán nhà ở không phải đƣợc nghiên cứu lần
đầu đối với bậc cao học. Tuy vậy đối với việc nghiên cứu đề tài lần này Học
viên mong sẽ có một cách đánh giá toàn diện, có hệ thống về pháp luật hợp
đồng mua bán nhà ở tại Việt Nam.
Đề tài có tính hệ thống các quy định của pháp luật dân sự nói chung và
hệ thống quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng trong suốt
tiến trình lịch sử hình thành và phát triển của Nhà nƣớc từ thời kỳ phong kiến,

bắc thuộc đến nay. Với rất nhiều những thay đổi của chủ thể pháp luật trong
các quan hệ pháp luật về nhà ở, phù hợp với tình hình phát triển đất nƣớc qua
các thời kỳ lịch sử. Qua việc phân tích các quy định của pháp luật học viên
chỉ ra đƣợc những hạn chế của các quy định pháp luật, đồng thời góp phần
hoàn thiện cơ chế giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán của Tòa án. Với
việc so sánh các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở của Việt nam và các
nƣớc có chế độ pháp lý tƣơng đồng, để thấy đƣợc những điểm khác biệt và
những điểm tƣơng đồng trong pháp luật Việt nam và các quốc gia, để từ đó
làm nổi bật tính hiện đại, kịp thời của các quy định pháp luật Việt Nam.

7


Điểm mới của đề tài là đề xuất phƣơng hƣớng hoàn thiện pháp luật
về hợp đồng mua bán đƣợc quy định trong Bộ luật dân sự 2005, Luật nhà ở
2005, đặc biệt là các quy định liên quan đến chủ thể của hợp đồng mua
bán, hình thức của hợp đồng và các đối tƣợng của hợp đồng mua bán là tài
sản nhà ở đƣợc hình thành trong tƣơng lai nhƣ nhà chung cƣ, nhà dự án…
Bên cạnh đó đề xuất cơ chế giải quyết tranh chấp nhằm giảm tải công tác
xét xử của Tòa án.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung
của luận văn gồm (03) chƣơng:
Chương 1: Khái quát về Hợp đồng mua bán nhà ở.
Chương 2: Quy định Pháp luật hiện hành về Hợp đồng mua bán nhà ở.
Chương 3: Thực trạng và một số giải pháp về thi hành pháp luật về
Hợp đồng mua bán nhà ở.

8

Chương 1
KHÁI QUÁT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở
1.1. Khái niệm, đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở
1.1.1. Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở
* Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở theo Bộ luật dân sự 2005
Ngay từ khi xã hội loài ngƣời có sự phân công lao động và xuất hiện
hình thức trao đổi hàng hóa, thì giao dịch đã hình thành và giữ một vị trí quan
trọng trong việc điều tiết các quan hệ [20, tr.1]. Hợp đồng dân sự là một loại
giao dịch phổ biến nhất, thông dụng nhất nó phát sinh thƣờng xuyên trong đời
sống hàng ngày của chúng ta và giữ vị trí vô cùng quan trọng trong việc điều
tiết các quan hệ tài sản, nhất là trong nền kinh tế thị trƣờng hiện nay.
Trƣớc khi tìm hiểu, nghiên cứu về hợp đồng mua bán nhà ở, chúng ta
cần làm rõ khái niệm về hợp đồng mua bán tài sản, bởi nhà ở là một loại tài
sản lớn, có giá trị và đƣợc pháp luật dân sự điều chỉnh.
Giao dịch về tài sản, nhất là các tài sản lớn nhƣ nhà ở thì đƣợc thực
hiện qua phƣơng thức hợp đồng. Khái niệm về tài sản đƣợc ghi nhận trong
BLDS 1995 và đƣợc bổ sung khá chi tiết trong BLDS 2005 hiện hành, theo
phép liệt kê thì “Tài sản gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản”
[41, Điều 163], theo đó pháp luật tiếp tục phân chia tài sản thành các loại nhƣ
bất động sản, động sản. “Bất động sản gồm Đất đai, Nhà, Công trình xây
dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây
dựng trên đó. Các tài sản gắn liền với đất đai các tài sản khác do pháp luật
quy định” [41, Điều 174].
Bộ luật dân sự 2005 từ Điều 428 đến Điều 449 quy định về hợp đồng
mua bán tài sản: “Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên,
theo đó bên bán có nghĩa vụ giao tài sản cho bên mua và nhận tiền, còn bên
mua có nghĩa vụ nhận tài sản và trả tiền cho bên bán” [41, Điều 428].
9

Từ khái niệm trên có thể rút ra một vài nhận xét chung về hợp đồng
mua bán tài sản nhƣ:
Thứ nhất: Hợp đồng mua bán tài sản là một trong những hợp đồng dân
sự thông dụng, phổ biến nhất được pháp luật dân sự điều chỉnh.
Vì đối tƣợng của hợp đồng mua bán tài sản là những tài sản đƣợc phép
giao dịch, bao gồm cả quyền tài sản. Quyền tài sản là đối tƣợng của hợp đồng
mua bán tài sản phổ biến nhất là quyền chuyển giao quyền sử dụng đất, quyền
sử dụng đất đai, quyền sở hữu trí tuệ… Mặt khác đối tƣợng của hợp đồng
mua bán tài sản còn có thể là vật hình thành trong tƣơng lai mà tại thời điểm
hiện tại khi hai bên thỏa thuận tài sản đó chƣa hình thành nhƣ: Hoa màu đƣợc
nuôi trồng thu hoạch trong tƣơng lai, mua bán, trao đổi nhà chung cƣ hình
thành trong tƣơng lai, nhà theo dự án…
Thứ hai: Hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng song vụ và có đền bù
tính chất song vụ và có đền bù này học viên xin trình bày trong nội dung về
đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở của Chƣơng 1.
Thứ ba: Hợp đồng mua bán tài sản có hậu quả pháp lý là quyền sở hữu
phải được chuyển giao, không phải chuyển giao có thời hạn hoặc có điều kiện
mà quyền sở hữu đƣợc chuyển giao một cách toàn diện các quyền chiếm hữu,
quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với tài sản là đối tƣợng của hợp đồng.
Từ những phân tích trên, cho ta những hợp hình dung về hợp đồng mua
bán tài sản, là cơ sở để nghiên cứu về hợp đồng mua bán nhà ở.
* Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở theo Luật nhà ở 2014
Tại Luật nhà ở 2014 có ghi nhận về hợp đồng mua bán nhà ở, quy định
cụ thể về nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở mà ở đó có các quy định về
giá nhà ở và các nội dung về mua nhà ở trả chậm, trả dần, hay mua nhà ở
thuộc các hình thức sở hữu, mua bán nhà ở đang cho thuê, mua nhà bằng hình
thức trả trƣớc…

10

Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu
cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân (Điều 3, luật nhà ở 2014)
Luật nhà ở 2014 có phân biệt các loại nhà ở, bao gồm: Nhà ở riêng lẻ,
nhà chung cƣ, nhà ở công vụ, nhà ở để phục vụ tái định cƣ, nhà ở xã hội.
Nhà ở riêng lẻ là nhà ở đƣợc xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc
quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt
thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập (Điều 3, luật nhà ở 2014)
Nhà chung cƣ là nhà có từ 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi,
cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công
trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm
nhà chung cƣ đƣợc xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cƣ đƣợc xây
dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
Nhà ở công vụ là nhà ở đƣợc dùng để cho các đối tƣợng thuộc diện
đƣợc ở nhà công vụ theo quy định của Luật này thuê trong thời gian đảm
nhận chức vụ, công tác. (Điều 3, luật nhà ở 2014)
Nhà ở để phục vụ tái định cƣ là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá
nhân thuộc diện đƣợc tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở
theo quy định của pháp luật. (Điều 3, luật nhà ở 2014)
Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nƣớc cho các đối tƣợng
đƣợc hƣởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này. (Điều 3,
luật nhà ở 2014)
Từ những khái niệm về nhà ở theo Luật nhà ở trên, thì trong giao dịch
mua bán về nhà ở, hợp đồng mua bán nhà ở bao gồm các loại hợp đồng mua
bán nhà ở là: Hợp đồng mua bán nhà ở riêng lẻ, hợp đồng mua bán nhà chung
cƣ, hợp đồng mua bán nhà ở trong dự án nhƣ nhà liền kề, nhà của chủ đầu tƣ.
Với những loại hợp đồng mua bán nhà ở khác nhau thì có thời điểm có hiệu
lực của hợp đồng mua bán về nhà ở là khác nhau, phần này học viên xin phân
tích kỹ hơn tại Chƣơng II của luận văn.

11


Dựa trên cơ sở lý luận chung về giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự về
mua bán tài sản, các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở trong pháp lệnh về
nhà ở 1991, Luật nhà ở 2014, Bộ luật dân sự 1995, Bộ luật dân sự 2005 có thể
khái quát về hợp đồng mua bán nhà ở nhƣ sau: Hợp đồng mua bán nhà ở là
một loại của hợp đồng mua bán tài sản, đó là sự thỏa thuận giữa bên bán và
bên mua theo đó bên bán nhà ở có nghĩa vụ chuyển giao ngôi nhà hoặc một
phần nhà và quyền sở hữu ngôi nhà hoặc phần nhà đó cho bên mua, bên mua
có nghĩa vụ trả tiền hoặc giấy tờ có giá trị bằng tiền cho bên bán đúng thời
hạn, địa điểm, phương thức do các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng mua
bán nhà ở. Sau khi nghĩa vụ của bên mua và bên bán hoàn thành, bên mua trở
thành chủ sở hữu đối với ngôi nhà hoặc phần nhà do bên bán chuyển giao.
1.1.2. Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở
Trước hết, hợp đồng mua bán nhà ở là một loại của hợp đồng mua bán
tài sản do đó nó có đặc điểm là hợp đồng có tính chất song vụ.
Hợp đồng song vụ là: “Hợp đồng mà mỗi bên đều có nghĩa vụ đối với
nhau” [41, Điều 406]. Từ tính chất cơ bản trên của hợp đồng song vụ
chúng ta thấy trong Hợp đồng mua bán bên bán nhà ở và bên mua nhà ở
đều có các quyền và nghĩa vụ nhất định, không bên nào chỉ có quyền và
không bên nào chỉ phải thực hiện nghĩa vụ. Nghĩa vụ của bên này là quyền
lợi của bên kia và ngƣợc lại.
Nội dung của hợp đồng mua bán là những quy định tƣơng xứng nhƣ:
Bên bán có nghĩa vụ giao nhà và nhận tiền, bên mua có nghĩa vụ giao tiền và
tiếp nhận quyền sử hữu đối với ngôi nhà hoặc một phần của ngôi nhà.
Để có cơ sở pháp lý cho việc đảm bảo và thực hiện quyền, nghĩa vụ của
mình, hợp đồng mua bán nhà ở luôn đƣợc lập thành nhiều bản có giá trị pháp
lý nhƣ nhau và phải đƣợc công chứng, chứng thực của cơ quan nhà nƣớc có
thẩm quyền, đó là căn cứ để xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng

cũng là thời điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên.
12


Nghĩa vụ của bên bán nhà ở: “Thông báo cho bên mua về các hạn chế
quyền sở hữu đối với nhà mua bán (nếu có), bảo quản nhà ở đã bán trong
thời gian chưa giao nhà ở cho bên mua. Giao nhà đúng tình trạng đã ghi
trong hợp đồng kèm theo hồ sơ về nhà ở cho bên mua” [41, Điều 451]. Tƣơng
ứng với quy định đó là quyền của bên mua nhà ở:
Đƣợc nhận nhà kèm theo hồ sơ về nhà theo đúng tình trạng
đã thỏa thuận, yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán
nhà ở trong thời hạn đã thỏa thuận, yêu cầu bên bán giao nhà
đúng thời hạn, nếu không giao hoặc chậm giao nhà thì phải bồi
thƣờng [41, Điều 454].
Với những quy định tƣơng xứng trên thể hiện rõ hợp đồng mua bán nhà
ở có tính chất song vụ.
Thứ hai Hợp đồng mua bán nhà ở mang tính chất đền bù, tính chất này
thể hiện sự khác nhau rõ rệt giữa hợp đồng mua bán nhà ở và hợp đồng tặng
cho nhà ở hay quan hệ thừa kế.
Ở đây tính chất đền bù đƣợc hiểu là: Khi một trong hai bên bên bán
hoặc bên mua đã thực hiện cho bên kia một lợi ích vật chất nhất định thì sẽ
nhận đƣợc từ bên còn lại một lợi ích vật chất tƣơng ứng, nó khác với quan hệ
thừa kế hay tặng cho, từ bỏ quyền tài sản chỉ là sự chuyển dịch quyền sở hữu
tài sản nhà ở cho bên đƣợc thụ hƣởng mà không cần bên đƣợc thụ hƣởng phải
thực hiện một nghĩa vụ hay một lợi ích vật chất.
Tính chất đền bù trong hợp đồng mua bán tài sản xuất phát từ nguyên
tắc trong giao kết hợp đồng là trao đổi ngang giá trong giao lƣu dân sự để
đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của các bên. Nguyên tắc của việc thực hiện
hợp đồng song vụ là: “Trong hợp đồng song vụ, khi các bên đã thỏa thuận
thời gian thực hiện nghĩa vụ thì mỗi bên phải thực hiện nghĩa vụ của mình khi

đến hạn, không được hoãn thực hiện với lý do bên kia chưa thực hiện nghĩa

13


vụ đối với mình, trừ trường hợp pháp luật quy định khác” [41, Điều 414].
Mặt khác tính chất đền bù trong hợp đồng mua bán nhà ở còn xuất phát
từ tính chất của quan hệ hợp đồng là sự thỏa thuận, sự thỏa thuận đó dựa trên
lợi ích của các bên, không đƣợc xâm phạm đến lợi ích của Nhà nƣớc, lợi ích
công cộng, quyền lợi ích hợp pháp của ngƣời khác.
Thứ ba Hợp đồng mua bán nhà ở là loại hợp đồng có chuyển giao tài
sản và quyền sở hữu tài sản từ người bán sang người mua.
Việc chuyển giao tài sản thể hiện ở nội dung nhƣ nghĩa vụ của bên
bán là giao nhà ở đúng tình trạng đã ghi trong hợp đồng, vấn đề chuyển
giao quyền sở hữu tài sản thể hiện ở nội dung nhƣ bên bán nhà ở thực hiện
đúng các thủ tục mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật hoặc bên bán
nhà ở yêu cầu bên mua nhà hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở trong
thời hạn đã thỏa thuận.
Thứ tư Hợp đồng mua bán nhà ở chịu sự ảnh hưởng của chính sách về
nhà ở của nhà nước và có tác động tích cực trở lại đối với chính sách pháp
luật nói chung và chính sách về nhà ở nói riêng.
Pháp luật thực định Việt Nam, pháp luật một số nƣớc trên thế giới đều
quy định hợp đồng mua bán nhà ở phải tuân thủ hình thức văn bản, có công
chứng hoặc chứng thực của cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền, hợp đồng có
sự làm chứng của bên thứ ba với những thỏa thuận của hai bên. Trên cơ sở
các văn bản công chứng, chứng thực Nhà nƣớc quản lý chặt chẽ những giao
dịch về nhà ở, từ đó có định hƣớng cho việc xây dựng các chính sách liên
quan đến nhà ở, đất đai, quỹ nhà ở xã hội, nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp…
Chính sách nhà ở tác động mạnh mẽ đến thị trƣờng bất động sản với các giao
dịch mua bán giữa cá nhân với cá nhân, cá nhân với tổ chức.

Giữa hợp đồng mua bán nhà ở và chính sách nhà nƣớc về nhà ở có sự
tác động hai chiều, chính sách nhà ở tạo điều kiện cho các giao dịch mua bán

14


phát triển, tại thời điểm ký kết các giao dịch, ảnh hƣởng đến giá cả của hợp
đồng trên cơ sở khung giá quy định của nhà nƣớc về đất đai, thủ tục đăng ký
quyền sở hữu hay chính sách ƣu đãi của nhà nƣớc đối với các chủ thể của hợp
đồng mua bán nhà ở có yếu tố nƣớc ngoài.
Thứ năm Hợp đồng mua bán nhà ở có đối tượng là tài sản buộc phải
đăng ký quyền sở hữu vì thế các quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà
ở rất chặt chẽ, cụ thể và có ý nghĩa thực tiễn sâu sắc. Đặc điểm về đối tƣợng
của hợp đồng mua bán này khác nhiều về mặt giá trị và pháp lý so với các đối
tƣợng của hợp đồng mua bán tài sản khác.
Ngoài những đặc điểm chung của hợp đồng mua bán nhà ở trên, hợp
đồng mua bán nhà ở còn có những điểm khác biệt về: Đối tƣợng của hợp
đồng, chủ thể hợp đồng, nội dung hợp đồng… Để hiểu một cách sâu sắc và
toàn diện về những đặc điểm này học viên xin đề cập ở những phần tiếp theo
của luận văn.
1.1.3. So sánh hợp đồng mua bán nhà ở với các loại hợp đồng mua bán khác
Trong phần so sánh này Học viên xin đƣa ra nội dung so sánh giữa hợp
đồng mua bán nhà ở và hợp đồng mua bán hàng hóa khác mà đối tƣợng không
phải là nhà ở. Mặc dù nhà ở cũng là một loại hàng hóa, nhƣng xuất phát từ giá
trị lớn của loại tài sản này nên đối tƣợng nhà ở đƣợc điều chỉnh bởi Bộ luật dân
sự và luật nhà ở, để quy định một cách riêng biệt và chi tiết, so với các loại
hàng hóa khác thì đƣợc quy định chung trong Luật thƣơng mại 2005
Điểm giống nhau của hai loại hợp đồng này là về bản chất đều là quan
hệ hợp đồng đƣợc xác lập dựa trên sự thỏa thuận, tôn trọng và tự nguyện giao
kết hợp đồng trên cơ sở đó phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên trong

giao dịch. Quan hệ hợp đồng đƣợc bắt đầu khi hai bên thiết lập giao kết hợp
đồng, quyền và nghĩa vụ của các bên đƣợc thực hiện. Hậu quả pháp lý của
hợp đồng có hiệu lực và xử lý hợp đồng vô hiệu trên cơ sở của BLDS 2005

15


hiện hành. Hai loại hợp đồng này có một số điều khoản tƣơng tự nhƣ: Điều
khoản về chủ thể; đối tƣợng của hợp đồng; giá cả; quyền và nghĩa vụ của các
bên; phƣơng thức thực hiện; phƣơng thức thanh toán; giải quyết tranh chấp
phát sinh nếu có.
Điểm khác biệt của hai loại hợp đồng này nhƣ sau: Trên cơ sở phân
tích đặc điểm của từng loại hợp đồng, chúng ta thấy những điểm khác biệt cơ
bản của hợp đồng mua bán hàng hóa và hợp đồng mua bán nhà ở.
Về đối tượng của hợp đồng: Hợp đồng mua bán hàng hóa trong quan
hệ thƣơng mại có đối tƣợng là hàng hóa, đối tƣợng rất rộng hàng hóa đƣợc
phép trao đổi trong giao lƣu dân sự, không bị pháp luật cấm. “Tất cả các loại
động sản, kể cả động sản hình thành trong tương lai” [39, Điều 3]. Nhƣ vậy
hàng hóa trong thƣơng mại là đối tƣợng của hợp đồng mua bán có thể đang
tồn tại, có thể đƣợc hình thành trong tƣơng lai, hàng hóa đó có thể là động
sản, bất động sản, trừ những hàng hóa đặc biệt nhƣ cổ phiếu, trái phiếu thì
đƣợc điều chỉnh bởi những quy định pháp luật riêng biệt.
Về đối tƣợng của hợp đồng mua bán nhà ở thì đối tƣợng hẹp hơn so với
hợp đồng mua bán hàng hóa khác, đổi tƣợng cụ thể hơn là nhà ở, nhà ở đang
tồn tại hoặc nhà ở hình thành trong tƣơng lai. Đối tƣợng nhà ở phải đƣợc phép
giao dịch trong quan hệ dân sự. Nhà ở trong giao dịch mua bán thuộc các hình
thức sở hữu khác nhau nhƣ sở hữu tƣ nhân hay sở hữu nhà nƣớc, sở hữu của
một chủ sở hữu hoặc sở hữu của các đồng sở hữu. Nhà ở này phải ở trong tình
trạng đƣợc phép giao dịch (nhà ở không đƣợc phép giao dịch nhƣ nhà ở đang
bị thế chấp hoặc bị kê biên thi hành án, hay nhà ở đó đã tham gia một giao

dịch trƣớc đó nhƣng chƣa giải quyết do tranh chấp hay mâu thuẫn về chủ sở
hữu của nhà ở đó, nhà ở của các đồng chủ hữu nhƣng không thống nhất đƣợc
ý chí giữa các chủ sở hữu… nhà ở đem bán nằm trong khối tài sản là di sản
thừa kế chƣa đƣợc phân chia…)

16


Về chủ thể của hợp đồng mua bán hàng hóa: Là thƣơng nhân, thƣơng
nhân theo ghi nhận của Luật thƣơng mại 2005 gồm tổ chức kinh tế đƣợc
thành lập hợp pháp, cá nhân hoạt động thƣơng mại một cách độc lập, thƣờng
xuyên và có đăng ký kinh doanh. Thƣơng nhân là chủ thể của quan hệ mua
bán tài sản có thể là thƣơng nhân Việt nam, thƣơng nhân quốc tế, thiết lập
quan hệ mua bán ở Việt nam. Ngoài thƣơng nhân chủ thể của quan hệ hợp
đồng còn có thể là cá nhân, tổ chức, nhƣng các cá nhân tổ chức tham gia vào
hợp đồng mua bán phải không nhằm mục đích lợi nhuận, và khi thực hiện
giao dịch mua bán hàng hóa này phải tuân theo quy định của Bộ luật dân sự
và Luật thƣơng mại hiện hành.
Về chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở: Chủ thể này có phạm vi rộng
hơn, bao gồm các tổ chức, cá nhân, có đầy đủ năng lực hành vi dân sự đƣợc
pháp luật cho phép tham gia giao dịch mua bán nhà ở, và có nhu cầu mua bán
nhà ở, đồng thời Hộ gia đình, tổ hợp tác và Nhà nƣớc (với tƣ cách là bên bán
nhà) cũng là những chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở, nhƣng các chủ thể
trên tham gia vào giao dịch này không phổ biến.
Về nội dung của hợp đồng mua bán hàng hóa, ngoài những quy định về
nội dung của hợp đồng trong Bộ luật dân sự thì hợp đồng mua bán hàng hóa
khác còn chịu sự điều chỉnh của Luật thƣơng mại, ghi nhận thêm các điều
khoản phù hợp với đặc thù của hàng hóa nhƣ về phƣơng thức giao hàng, đặc
điểm hàng hóa quyết định về thời gian giao hàng, nhƣ hàng hóa trong hợp
đồng cung ứng sản phẩm phục vụ cho các dịp lễ, tết thì phải giao hàng trƣớc

thời điểm của lễ tết đó theo truyền thống của dân tộc, hay về địa điểm giao
nhận hàng hóa do hai bên thỏa thuận không nhất thiết phải là nơi có hàng hóa
giống nhƣ quy định tại hợp đồng mua bán nhà ở. Có những điều khoản chỉ có
ở hợp đồng mua bán hàng hóa khác mà không có ở hợp đồng mua bán nhà ở
nhƣ: Điều khoản thời gian, địa điểm giao hàng; điều khoản vận chuyển hàng
hóa… mô tả đặc điểm hàng hóa về số lƣợng, chất lƣợng, mẫu mã… Mặt khác
17


trong hợp đồng mua bán hàng hóa khác còn có những quy định riêng biệt về
bảo đảm quyền sở hữu trí tuệ của hàng hóa nhƣ: “Nghĩa vụ bảo đảm quyền sở
hữu trí tuệ đối với hàng hoá” [39, Điều 46] mà trong hợp đồng mua bán nhà ở
không có các điều khoản tƣơng tự. Theo đó: “Bên bán không được bán hàng
hóa vi phạm quyền sở hữu trí tuệ. Bên bán phải chịu trách nhiệm trong
trường hợp có tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu trí tuệ đối với hàng hóa
đã bán” [39, Điều 46] và trƣờng hợp bên mua yêu cầu bên bán phải tuân theo
bản vẽ kỹ thuật, thiết kế, công thức hoặc những số liệu chi tiết do bên mua
cung cấp thì bên mua phải chịu trách nhiệm về các khiếu nại liên quan đến
những vi phạm quyền sở hữu trí tuệ phát sinh từ việc bên bán đã tuân thủ
những yêu cầu của bên mua. Nhƣ vậy có nhiều quy định riêng biệt áp dụng
với các loại hàng hóa khác mà đối với nhà ở không áp dụng.
Về hình thức của hợp đồng: Hợp đồng mua bán hàng hóa có thể giao
kết bằng miệng (giao dịch đơn giản, có tính phổ thông hoặc đối tƣợng của
giao dịch có giá trị thấp…), hoặc hợp đồng mua bán tài sản cũng có thể đƣợc
lập thành văn bản với những giao dịch phức tạp, đối tƣợng của hợp đồng có
giá trị lớn hoặc những đối tƣợng do pháp luật quy định phải lập thành văn
bản. Ngoài ra những trƣờng hợp pháp luật không quy định bắt buộc phải công
chứng thì các bên vẫn có thể thỏa thuận công chứng hoặc có sự chứng kiến
của ngƣời làm chứng nhằm làm cho hợp đồng có giá trị pháp lý cao. Các loại
văn bản cũng đƣợc coi là hợp đồng nếu hai bên giao kết gián tiếp bằng các tài

liệu giao dịch nhƣ: Công văn, điện báo, đơn chào hàng, đơn đặt hàng và đƣợc
sự đồng ý của bên kia với nội dung phản ảnh đầy đủ các nội dung chủ yếu cần
có và không trái pháp luật thì đƣợc coi là hợp lệ.
Hợp đồng cũng có thể đƣợc giao kết bằng hành vi cụ thể: Thông
thƣờng đây là một dạng quy ƣớc đã hình thành trên cơ sở thông lệ mà các bên
đã mặc nhiên chấp nhận.

18


Đối với hợp đồng mua bán nhà ở thì hình thức hợp đồng bắt buộc phải
bằng văn bản, có công chứng, chứng thực của cơ quan nhà nƣớc có thẩm
quyền, nhƣ vậy hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở hẹp hơn, và phải có
bên thứ ba là cơ quan nhà nƣớc công nhận hình thức đó hợp pháp thì hợp
đồng mới có hiệu lực. Nếu hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu vì hình thức hợp
đồng không hợp lệ thì pháp luật tạo điều kiện cho các bên đƣợc tiếp tục thực
hiện hợp đồng trên cơ sở hoàn thiện lại hình thức của hợp đồng. Nhƣ vậy hình
thức hợp đồng là một trong những yếu tố quan trọng quyết định sự tồn tại của
hợp đồng trong quan hệ với hai bên giao dịch. Với việc quy định về hình thức
bắt buộc nhƣ vậy, là một cách gián tiếp để nhà nƣớc quản lý các giao dịch dân
sự của các chủ thể.
Trên đây là những điểm giống và khác nhau cơ bản nhất giữa hợp đồng
mua bán nhà ở và hợp đồng mua bán hàng hóa khác, ngoài những điểm khác
nhau trên, hai loại hợp đồng này còn có những điểm khác nhau về mục đích
của hợp đồng, cơ quan giải quyết, cơ chế giải quyết tranh chấp khi có yêu cầu
của các bên trong giao dịch. Trên cơ sở những điểm khác nhau đó pháp luật
có cơ chế điều chỉnh riêng cho những trƣờng hợp cụ thể đối với các bên khi
tham gia giao dịch từ khi thiết lập giao dịch cho đến khi thực hiện các quyền
và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng.
1.2. Quy định pháp luật Việt nam về hợp đồng mua bán nhà ở

Trong lịch sử lập pháp ở Việt Nam, các quy định về việc mua bán
nhà ở đã xuất hiện từ thời kỳ phong kiến khá rõ nét. Tuy nhiên từ thời kỳ
phong kiến thì chế định về hợp đồng mua bán nhà ở chƣa đƣợc coi là một
chế định độc lập hay chƣa đƣợc ghi nhận ở một văn bản độc lập, những
quy định về mua bán nhà ở gắn liền với chế định ruộng đất, ruộng đất công
và tƣ -tƣ hữu sau này.
Sự phát triển của chế độ phong kiến tập quyền thời Lê sơ đã đặt ra yêu

19


cầu xây dựng những thể chế pháp luật hoàn chỉnh để ổn định xã hội, có lợi
cho giai cấp thống trị và Bộ quốc triều hình luật (Luật Hồng Đức) đã đáp
ứng đƣợc yêu cầu đó, đồng thời phản ánh sự phát triển của xã hội hiện tại
bấy giờ. Trong bộ luật này có 14 điều luật khẳng định và bảo vệ quyền tƣ
hữu ruộng đất, các quan hệ dân sự đƣợc đề cập tới nhiều nhất là các lĩnh vực
về quan hệ sở hữu, quan hệ hợp đồng và thừa kế ruộng đất.
Bộ luật Hồng Đức phản ánh hai chế độ sở hữu ruộng đất trong thời kỳ
phong kiến là sở hữu nhà nƣớc với ruộng công- Công điền- Công thổ và sở
hữu tƣ nhân- ruộng tƣ- tƣ điền, tƣ thổ, ghi nhận chế độ lộc điền - Công điền
tƣơng đối toàn diện về ruộng đất công nên trong bộ luật này quyền sở hữu nhà
nƣớc về ruộng đất chỉ đƣợc thể hiện thành các chế tài áp dụng đối với các
hành vi vi phạm chế độ sử dụng ruộng đất công nhƣ: “Không bán ruộng đất
công, không được chiếm ruộng đất công quá hạn mức”, “Không được nhận
bậy ruộng đất công đã giao cho người khác”, “Cấm làm sai quy định phân
cấp ruộng đất công” [58, Điều 347, 343, 334]. Bên cạnh đó việc bảo hộ
quyền sở hữu tƣ nhân, hợp đồng về ruộng đất tƣ cũng đƣợc quy định rõ ràng
nhƣ: “cấm xâm lấn ruộng đất của người khác” [58, Điều 357].
Bộ luật đã điều chỉnh ba loại hợp đồng về ruộng đất là: Hợp đồng mua
bán nhà đất, cầm cố ruộng đất, thuê mƣớn ruộng đất. “Mọi giao kết khi bị ức

hiếp thì không có giá trị” [58, Điều 335]. Đặc biệt “việc mua bán ruộng đất
phải được lập thành văn khế và có xã trưởng chứng kiến” [58, Điều 336].
Nhƣ vậy về hình thức các hợp đồng thƣờng phải lập thành văn tự giữa các bên
tham gia hợp đồng với sự chứng thực của quan viên có thẩm quyền. Đây là
những quy định thành văn đầu tiên đặt nền móng cho quá trình phát triển của các
giai đoạn pháp luật dân sự về hợp đồng mua bán nhà ở qua các thời kỳ sau này.
Thời kỳ Pháp thuộc ở Việt nam, pháp luật đƣợc xây dựng là để phục vụ
cho giai cấp thống trị với phƣơng châm chia để trị ba miền Bắc, Trung, Nam.

20