Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã bình chân, huyện lạc sơn, tỉnh hòa bình giai đoạn 2012 6 2014

i

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

BÙI VĂN DI

Tên đề tài:

“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN XÃ BÌNH CHÂN, HUYỆN LẠC SƠN,
TỈNH HÒA BÌNH GIAI ĐOẠN 2012 - 6/2014”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo
Khoa
Lớp
Khóa học

: Chính quy
: Quản lý tài nguyên
: K43 - ĐCMT - N01
: 2011 - 2015

THÁI NGUYÊN - 2015


ii

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

BÙI VĂN DI
Tên đề tài:

“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN XÃ BÌNH CHÂN, HUYỆN LẠC SƠN,
TỈNH HÒA BÌNH GIAI ĐOẠN 2012 - 6/2014”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo
Chuyên ngành
Khoa
Lớp
Khóa học
Giảng viên hướng dẫn

: Chính quy
: Địa chính Môi trường
: Quản lý tài nguyên
: K43 - ĐCMT - N01
: 2011 - 2015
: PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn

THÁI NGUYÊN - 2015


ii

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

BÙI VĂN DI
Tên đề tài:

“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN XÃ BÌNH CHÂN, HUYỆN LẠC SƠN,
TỈNH HÒA BÌNH GIAI ĐOẠN 2012 - 6/2014”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo
Chuyên ngành
Khoa
Lớp
Khóa học
Giảng viên hướng dẫn

: Chính quy
: Địa chính Môi trường
: Quản lý tài nguyên
: K43 - ĐCMT - N01
: 2011 - 2015
: PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn

THÁI NGUYÊN - 2015


iv

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất của xã Bình Chân năm 2013 ..................... 35
Bảng 4.2. Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại xã Bình Chân từ năm
2012 - 6/2014 .......................................................................................... 40
Bảng 4.3. Kết quả tặng cho QSD đất tại xã Bình Chân từ năm 2012 - 6/2014 ... 42
Bảng 4.4. Kết quả để thừa kế quyền sử dụng đất tại xã Bình Chân từ năm
2012 - 6/2014 .......................................................................................... 44
Bảng 4.5. Kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tại Xã Bình Chân
giai đoạn 2012- 6/2014 ........................................................................... 45
Bảng 4.6. Những hiểu biết cơ bản của người dân xã Bình Chân về chuyển
quyền sử dụng đất ................................................................................... 48
Bảng 4.7. Sự hiểu biết của người dân xã Bình Chân về chuyển đổi quyền sử
dụng đất ................................................................................................... 49
Bảng 4.8: Sự hiểu biết của người dân xã Bình Chân về chuyển nhượng quyền
sử dụng đất .............................................................................................. 50
Bảng 4.9. Sự hiểu biết của người dân xã Bình Chân về cho thuê, cho thuê lại
quyền sử dụng đất ................................................................................... 51
Bảng 4.10: Sự hiểu biết của người dân xã Bình Chân về tặng cho quyền sử
dụng đất ................................................................................................... 52
Bảng 4.11: Sự hiểu biết của người dân xã Bình Chân về để thừa kế quyền sử
dụng đất ................................................................................................... 54
Bảng 4.12. Sự hiểu biết của người dân xã Bình Chân về thế chấp bằng giá trị
quyền sử dụng đất ................................................................................... 55
Bảng 4.13. Sự hiểu biết của người dân xã Bình Chân về bảo lãnh bằng giá trị
quyền sử dụng đất ................................................................................... 56
Bảng 4.14. Sự hiểu biết của người dân xã Bình Chân về góp vốn bằng giá trị
QSD đất ................................................................................................... 57

v

Bảng 4.15. Tổng hợp sự hiểu biết của người dân về chuyển QSD đất ........... 58
Bảng 4.16. Tổng hợp sự hiểu biết của người dân về chuyển QSD đất theo
nhóm đối tượng ....................................................................................... 59


vi

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 4.1. Cơ cấu sử dụng đất của xã Bình Chân năm 2013 ........................... 36
Hình 4.2. Những hiểu biết cơ bản của người dân xã Bình Chân về chuyển
quyền sử dụng đất ................................... Error! Bookmark not defined.
Hình 4.3. Sự hiểu biết của người dân xã Bình Chân về các hình thức chuyển
quyền sử dụng đất ................................................................................... 58


vii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

CBQL

:

Cán bộ quản lý

QSD

:

Quyền sử dụng

SXPNN :

Sản xuất khi nông nghiệp

SXNN

:

Sản xuất nông nghiệp

UBND

:

Ủy ban nhân dân


viii

MỤC LỤC
PHẦN 1: MỞ ĐẦU.......................................................................................... 1
1.1. Đặt vấn đề................................................................................................... 1
1.2. Mục tiêu của đề tài ..................................................................................... 3
1.2.1. Mục tiêu tổng quát .................................................................................. 3
1.2.2. Mục tiêu cụ thể ........................................................................................ 3
1.3. Yêu cầu của đề tài ...................................................................................... 3
1.4. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................... 3

PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................... 4
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 4
2.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài ........................................................................... 4
2.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài ........................................................................ 6
2.1.3. Cơ sở pháp lý .......................................................................................... 7
2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất .................................................... 8
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ............................................... 8
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất.......................... 11
2.2.3. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo cơ
chế một cửa tại xã, phường, thị trấn ................................................................ 16
2.3. Sơ lược tình hình chuyền QSDĐ trên thế giới và ở Việt Nam ................ 22
2.3.1. Sơ lược tình hình chuyền QSDĐ trên thế giới ...................................... 22
2.3.2. Sơ lược tình hình chuyền QSDĐ trong cả nước ................................... 23
2.3.3. Sơ lược tình hình chuyền QSDĐ tại tỉnh Hòa Bình.............................. 25
2.3.4. Sơ lược tình hình chuyền QSDĐ tại huyện Lạc Sơn tỉnh Hòa Bình .... 25
PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 27
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 27
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ............................................................... 27
3.3. Nội dụng nghiên cứu ................................................................................ 27


iii

LỜI CẢM ƠN
Ngày đầu tiên em bước vào cổng trường đại học em vẫn còn nhớ, ấy
thế mà đã bốn năm ngồi trên ghế giảng đường với biết bao kỷ niệm. Thời gian
trôi qua thật nhanh, báo cáo khóa luận tốt nghiệp chính là mốc đánh dấu kết
thúc thời sinh viên, là kết quả bốn năm rèn luyện và phấn đấu. Thực tập tốt
nghiệp là một trong những giai đoạn quan trọng trong quá trình đào tạo sinh
viên của nhà trường. Đây là khoảng thời gian sinh viên được tiếp cận thực tế,

đồng thời củng cố kiến thức đã được học trong nhà trường.
Được sự đồng ý của Ban giám hiệu Trường Đại học Nông lâm và Ban
chủ nhiệm Khoa Quản lý tài nguyên, em đã tiến hành nghiên cứu đề tài:
“Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Bình
Chân, huyện Lạc Sơn, tỉnh Hòa Bình giai đoạn 2012 - 6/2014”. Trong suốt
quá trình thực tập em đã nhận được sự giúp đỡ của các thầy, cô giáo, các bạn
lớp 43A-ĐCMT, các cô, các chú, các anh, các chị nơi em thực tập tốt nghiệp.
Em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu Nhà trường, Ban chủ nhiệm
Khoa Quản lý tài nguyên, và đặc biệt là thầy giáo PGS.TS. Nguyễn Khắc
Thái Sơn Người đã trực tiếp hướng dẫn em hoàn thành đề tài tốt nghiệp này.
Em xin chân thành cảm ơn Uỷ ban nhân dân xã Bình Chân, huyện Lạc
Sơn, tỉnh Hòa Bình đã tạo điều kiện giúp đỡ em trong suốt thời gian thực tập
tại đại phương.
Do trình độ có hạn, thời gian nghiên cứu còn ngắn mặc dù đã rất cố
gắng song đề tài tốt nghiệp của em, không thể tránh khỏi những thiếu sót. Em
rất mong nhận được ư kiến, chỉ bảo của các thầy giáo, cô giáo; ý kiến đóng
góp của bạn bè để khóa luận tốt nghiệp của em được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái nguyên ngày…tháng…năm 2015
Sinh viên

Bùi Văn Di


x

4.3.2. Đánh giá sự hiểu biết của người dân xã Bình Chân về các hình thức
chuyển quyền sử dụng đất ............................................................................... 49
4.3.3. Tổng hợp sự hiểu biết của người dân xã Bình Chân về chuyển quyền sử
dụng đất ........................................................................................................... 58

PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .......................................................... 62
5.1. Kết luận .................................................................................................... 62
5.2. Đề nghị ..................................................................................................... 63
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 64


1

PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Đất đai đóng vai trò hết sức quan trọng trong đời sống của con người.
Đất đai là có hạn trong khi dân số ngày càng tăng cùng với quá trình công
nghiệp hoá, hiện đại hoá đang diễn ra mạnh mẽ nhu cầu sử dụng đất cho các
mục đích ngày càng cao. Do đó, cần phải phân bổ và sử dụng hợp lý, bền
vững và có hiệu quả nguồn tài nguyên này
Đất đai có vai trò quan trọng như vậy nhưng lại là tài nguyên không tái
tạo, có hạn chế về số lượng và giới hạn về diện tích, vì vậy việc sử dụng đất
đai hợp lý, hiệu quả là nhiệm vụ của toàn xã hội.
Đất là nơi con người xây dựng nhà cửa và các công trình khác phục vụ
cho cuộc sống, là nơi để xây dựng nhà xưởng, bố trí máy móc, nhà kho. Đối
với nông nghiệp đất đai là điều kiện vật chất đồng thời là đối tượng lao động
và công cụ lao động, là nơi con người dùng để trồng trọt chăn nuôi, cung cấp
lương thực, thực phẩm để phục vụ cho cuộc sống của chính con người. Không
những thế đất đai còn là kho tàng dự trữ các loại khoáng sản.
Trong giai đoạn đô thị hóa đất nước ta đang phát triển như hiện nay đã
và đang ảnh hưởng mạnh mẽ tới vấn đề sử dụng đất nói chung và sử dụng đất
nông nghiệp nói riêng. Ở nền kinh tế thị trường hiện nay, việc đẩy mạnh công
nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước dẫn đến việc xây dựng cơ sở hạ tầng diễn ra
ồ ạt, cùng với nó là nhu cầu sử dụng đất cho các hoạt động như: Nhà ở, kinh

doanh ngày càng phát triển, dẫn đến quý đất nông nghiệp ngày càng giảm
mạnh. Ý thức được tầm quan trọng của công tác quản lý và sử dụng đất đai
một cách phù hợp và hiệu quả , Nhà nước đã sớm ban hành và hoàn thiện các
văn bản luật để quản lý tài nguyên quý giá này. Chuyển QSDĐ là một hoạt


2

động diễn ra thường xuyên từ xưa tới nay và tồn tại dưới nhiều hình thức đa
dạng. Tuy nhiên chỉ đến Luật Đất Đai năm 1993, chuyển QSDĐ mới được quy
định một cách có hệ thống và 5 hình thức chuyển quyền sử dụng đất đó là:
Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất,
cũng như các trình tự, thủ tục thực hiện chúng. Trong quá trình thực hiện và
sửa đổi, bổ sung Luật Đất Đai 2003 và sau đo là Luật Đất Đai 2013 ra đời và
tiếp tục hoàn thiện và khắc phục những tồn tại của Luật Đất Đai 1993, những
vấn đề về chuyển QSDĐ được quy định chặt chẽ và cụ thể về số hình thức
chuyển quyền và thủ tục chuyển quyền, cũng như nhiều vấn đề khác về đất đai.
Xã Bình Chân là một xã của huyện Lạc Sơn. Trong những năm qua,
đặc biệt là trong nhiều năm trở lại đây việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của
Nhà nước đại diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất trong quản lý và sử dụng
đất đai đã đạt được nhiều thành tích đáng kể song vẫn còn gặp nhiều khó khăn
trong quá trình thực hiện Luật Đất đai. Do vậy, để thấy được những mặt tồn
tại và yếu kém trong công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và trong
việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của Nhà nước và chủ sử dụng đất
trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, ta cần đánh giá một cách khách
quan những kết quả đã đạt được từ đó rút ra bài học kinh nghiệm nhằm quản
lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất.
Xuất phát từ những vấn đề trên, được sự nhất trí của Ban giám hiệu
Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm Khoa Quản Lý Tài
Nguyên dưới sự hướng dẫn của thầy giáo PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn, em

tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất
tại xã Bình Chân, huyện Lạc Sơn, tỉnh Hòa Bình giai đoạn 2012- 6/2014”


3

1.2. Mục tiêu của đề tài
1.2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã Bình Chân
huyện Lạc Sơn, tỉnh Hòa Bình giai đoạn 2012 – 6/2014, nhằm đánh giá những
kết quả đạt được và những tồn tại yếu kém trong công tác chuyển quyền sử
dụng đất và đề xuất hướng giải quyết những tồn tại đó.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của xã Bình Chân.
- Đánh giá được kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất của Bình
Chân 2012 – 6/ 2014.
- Đánh giá được sự hiểu biết của người dân về công tác chuyển QSD đất
về địa phương từ đó đưa ra các giải pháp phục vụ công tác chuyển QSD đất.
1.3. Yêu cầu của đề tài
- Tìm hiểu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của xã Bình Chân.
- Đánh giá được kết quả chuyển quyền sử dụng đất của xã Bình Chân
giai đoạn 2012 – 6/2014.
- Đưa ra thực trạng công tác chuyển QSD đất của địa phương từ đó đưa
ra các giải pháp phục vụ công tác chuyển QSD đất.
1.4. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa trong học tập: Giúp sinh viên vận dụng được những kiến thức
đã học vào thực tế.
- Ý nghĩa trong thực tiễn: Việc đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng
đất sẽ giúp sinh viên hiểu rõ hơn về công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại
địa phương, từ đó có thể đưa ra những giải pháp khả thi để giải quyết những

khó khăn và hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về đất đai trong thời gian
tiếp theo.


4

PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài
Chuyển QSDĐ có ý nghĩa quan trọng trong công tác quản lý Nhà nước
về đất đai, đây là cơ sở để người dân thực hiện các giao dịch về đất đai, tuy
nhiên đã có một số người tự ý chuyển QSDĐ trái phép dẫn đến hành vi vi
phạm pháp luật đất đai mà không hay biết. Do đó để thực hiện tốt nội dung
này, đòi hỏi những người làm công tác quản lý Nhà nước về đất đai, đặc biệt
là cán bộ địa chính phải nắm vững quy định của pháp luật, thấy được thực
trạng và tìm được giải pháp giải quyết những hạn chế còn tồn tại, để từ đó
tham mưu cho cán bộ hướng dẫn người dân thực hiện có hiệu quả.
Luật Đất Đai 1993 đã đề cập đến các hình thức chuyển quyền song
không quy định rõ như Luật Đất Đai 2003, tức là không quy định về các
quyền chung và các quyền riêng mà quy định người SDĐ có 8 quyền và 7
nghĩa vụ, đồng thới trước đây cũng không tách nhỏ các hình thức chuyển
quyền mà gọi chung 5 hình thức (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa
kế, thế chấp) là quyền được chuyển quyền. (Nguyễn Khắc Thái Sơn (2007)
Bài giảng Pháp luật đất đai) [63]
Trong quá trình phát triển của công tác quản lý nhà nước về đất đai, nội
dung này được cụ thể hóa và được quy định chặt chẽ phù hợp với từng giai
đoạn phát triển của đất nước. Đến Luật Đất Đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục
mở rộng quyền được chuyển QSDĐ của người SDĐ như Luật Đất Đai 1993
nhưng cụ thể hóa hơn về các chuyển quyền và bổ sung thêm 3 hình thức

chuyển quyền (tặng cho, bảo lãnh, góp vốn ) và các quyền này được quy định
cụ thể cho phù hợp với từng đối tượng SDĐ. Đất đai là sản phẩm của tự nhiên


5

không bao giờ mất đi và cũng không có bất cứ một thứ nào thay thế được. Đất
đai ngày càng trở nên quan trọng, gắn liền với sợ phát triển kinh tế xã hội.
Cần phải có sự xác lập rõ ràng đối với người SDĐ, để đảm bảo sự công bằng
cũng như để đảm bảo cho đất đai được bảo vệ không làm tổn hại đến tài
nguyên vô cùng quý giá này. Nhìn nhận một cách khách quan từ lịch sử loài
người cho đến nay, đất đai đã trở thành một thứ không thể thiếu trong cuộc
sống của loài người. Khi con người xuất hiện thì đất đai là nơi con người làm
nhà ở, để nuôi trồng, còn ngày nay đất đai là một loại tài nguyên được con
người khai thác sử dụng để phát triển kinh tế xã hội. Mặc dù nước ta đang
từng bước đổi mới theo hướng công nghiệp hóa - hiện đại hóa nhưng vẫn phải
là một nước nông nghiệp cho nên công tác quản lý đất đai sẽ góp phần tường
bước đẩy mạnh sản xuất của nông thôn đến kinh tế nông thôn thoát khỏi tình
trạng tự cung, tự cấp và xây dựng nông thôn hiện đại hơn.
Trước kia khi pháp luật chưa công nhận đất là một tài sản, một loại
hàng hóa đặc biệt có thể trao đổi trên thị trường, thì đất đai chưa thực sự phát
huy được tiềm năng của nó, người dân tự do trao đổi mua bán mà Nhà nước
không kiểm soát được, gây khó khăn trong công tác quản lý đất đai. Chính
trong quá trình hình thành, phát triển, đổi mới của xã hội, đất đai ngày càng
trở nên quan trọng, đánh giá đúng được mức độ quan trọng của đất không chỉ
là trên lãnh thổ quốc gia mà còn trong sự phát triển hằng ngày của con người.
Hiến pháp và pháp luật về đất đai được Nhà nước ban hành đã trở
thành một động lực cho sự phát triển kinh tế đất nước nói chung và của mỗi
người dân nói riêng. Nếu chính sách quản lý đất đai được đảm bảo chúng ta
sẽ thu được nguồn lợi lớn cho đất nước như: thuế; tăng sản lượng nông, công

nghiệp, thương mại - dịch vụ; tạo công ăn việc làm cho người lao động, giảm
thất nghiệp, đổi mới và cải thiện đời sống nhân dân, chuyển dịch cơ cấu kinh


6

tế theo kịp sự phát triển của nền kinh tế thế giớ nói chung và trong khu vực
nói riêng; đảm bảo công bằng xã hội; bảo vệ Tài Nguyên & Môi Trường.
Ngày nay, quyền sử dụng đất trở nên quan trọng, người dân ý thức hơn
về QSDĐ của mình. Đất đai được công nhận là một loại hàng hóa trên thị
trường về đất đai càng trở nên sôi động do vậy các hình thức chuyển QSDĐ
phải thực hiện đúng quy định của pháp luật, tránh tình trạng gây thất thu cho
ngân sách Nhà nước, tình trạng tranh chấp đất đai… muốn tham gia vào thị
trường, thì cần phải đảm bảo được về mặt pháp lý. Với việc thị trường bất
động sản được hình thành sẽ thúc đẩy nền kinh tế - xã hội phát triển, cho nên
Nhà nước khuyến khích người dân phát huy vai trò của mình đảm bảo cho
người dân các quyền của họ. Chuyển QSDĐ mà bất cứ người dân nào cũng
được hưởng, đó là nhu cầu thực tế phát sinh trong quá trình SDĐ.
2.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài
Xã Bình Chân là một xã nằm ở phía Đông huyện Lạc Sơn, trong quá
trình phát triển còn gặp nhiều khó khăn trong công tác quản lý đất đai. Phần lớn
người dân sống lâu đời nên những hiểu biết về đất đai còn nhiều hạn chế, các
hộ chưa thấy được tầm quan trọng của tính pháp lý đối với đất đai mà các hộ
đang có. Và còn rất nhiều các hộ tự ý chuyển QSDĐ cho nhau mà không thông
qua pháp luật chính vì thế công tác quản lý Nhà nước về đất đai còn khó khăn.
Bắt đầu từ khí có Luật Đất Đai 1993, Luật Đất Đai 2003 đến nay cùng
với sự cố gắng trong công tác tuyên truền pháp luật đến người dân thì công tác
quản lý có nhiều thay đổi khả quan hơn trước. Người dân ý thức hơn về vấn đề
QSDĐ và việc thực hiên đầy đủ các thủ tục pháp lý về chuyển QSDĐ. Đó là
một trong những nội dung cần phải phát huy nhằm tạo tiền đề cho người dân

tích cực tham gia sản xuất phát triển kinh tế nói riêng và cho xã nói chung
trong việc thu hút các nguồn đầu tư từ bên ngoài để xây dựng cơ sở hạ tầng,
nâng cao đời sống cho nhân dân thay đổi bộ mặt của xã trong tương lai sau này.


iv

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất của xã Bình Chân năm 2013 ..................... 35
Bảng 4.2. Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại xã Bình Chân từ năm
2012 - 6/2014 .......................................................................................... 40
Bảng 4.3. Kết quả tặng cho QSD đất tại xã Bình Chân từ năm 2012 - 6/2014 ... 42
Bảng 4.4. Kết quả để thừa kế quyền sử dụng đất tại xã Bình Chân từ năm
2012 - 6/2014 .......................................................................................... 44
Bảng 4.5. Kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tại Xã Bình Chân
giai đoạn 2012- 6/2014 ........................................................................... 45
Bảng 4.6. Những hiểu biết cơ bản của người dân xã Bình Chân về chuyển
quyền sử dụng đất ................................................................................... 48
Bảng 4.7. Sự hiểu biết của người dân xã Bình Chân về chuyển đổi quyền sử
dụng đất ................................................................................................... 49
Bảng 4.8: Sự hiểu biết của người dân xã Bình Chân về chuyển nhượng quyền
sử dụng đất .............................................................................................. 50
Bảng 4.9. Sự hiểu biết của người dân xã Bình Chân về cho thuê, cho thuê lại
quyền sử dụng đất ................................................................................... 51
Bảng 4.10: Sự hiểu biết của người dân xã Bình Chân về tặng cho quyền sử
dụng đất ................................................................................................... 52
Bảng 4.11: Sự hiểu biết của người dân xã Bình Chân về để thừa kế quyền sử
dụng đất ................................................................................................... 54
Bảng 4.12. Sự hiểu biết của người dân xã Bình Chân về thế chấp bằng giá trị
quyền sử dụng đất ................................................................................... 55

Bảng 4.13. Sự hiểu biết của người dân xã Bình Chân về bảo lãnh bằng giá trị
quyền sử dụng đất ................................................................................... 56
Bảng 4.14. Sự hiểu biết của người dân xã Bình Chân về góp vốn bằng giá trị
QSD đất ................................................................................................... 57


8

Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 2 tháng 6 năm 2014 của
BTNMT quy định hồ sơ giao đất cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất,
thu hồi đất.
Kế hoạch số 332/KH-UBND ngày 4 tháng 7 năm 2014 của Ủy ban
nhân dân huyện Lạc Sơn về việc Kiểm tra rà soát tình hình quản lý, sử dụng
đất đai tại các xã, thị, trấn.
Nghị quyết số 19/2013/NĐ-HĐND, ngày 29 tháng 6 năm 2013 của
HĐND huyện về việc thông qua Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế
hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ đầu 2011 - 2015 huyện Lạc Sơn.
Quyết định số 93/QĐ-UBND, ngày 24 tháng 3 năm 2014 của UBND xã
Bình Chân về việc kiểm tra, rà soát tình hình quản lý, sử dụng đất đai xã Bình
Chân.
Quyết định số 94/QĐ-UBND, ngày 24 tháng 3 năm 2014 của UBND xã
về việc thành lập Tổ giúp việc Ban chỉ đạo kiểm tra, rà soát tình hình quản lý,
sử dụng đất đai xã Bình Chân năm 2014.
2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Luật đất đai 2003 quy định có 8 hình thức chuyển quyền SDĐ đó là:
chuyển đổi; chuyển nhượng; cho thuê và cho thuê lại; thừa kế; tặng cho quyền
SDĐ; thế chấp; bảo lãnh; góp vốn bằng giá trị quyền SDĐ.
2.2.1.1. Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi quyền SDĐ là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển

quyền SDĐ. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể
SDĐ, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục
tình trạng manh múm, phân tán đất đai hiện nay.


9

- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi quyền SDĐ nông nghiệp
phải là người cùng một xã, phường, thị trấn với người chuyển đổi (Khoản 2
Điều 113 Luật Đất đai 2003).
- Hộ gia đình, cá nhân SDĐ nông nghiệp do được Nhà nước giao đất
hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho QSD
đất hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi quyền SDĐ nông nghiệp đó
cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng xã, phường, thị trấn để thuận lợi cho
sản xuất nông nghiệp (Điều 102 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP).
- Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi quyền SDĐ nông nghiệp theo chủ
trương chung về “Dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ
việc chuyển quyền SDĐ, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính (Điều 102 Nghị định
số 181/2004/NĐ-CP).
2.2.1.2 Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng QSD đất là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển
QSD đất. Nó là việc chuyển QSD đất cho người khác trên cơ sở có giá trị.
Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền
sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để
có được QSD đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó.
Hiện nay, Luật Đất đai 2003 cho phép chuyển nhượng QSD đất rộng rãi
khi đất có đủ 4 điều kiện được quy định ở điều 106. Ngoài ra, Điều 103 nghị
định 181/2004/NĐ-CP quy định thêm một số trường hợp không được nhận
chuyển nhượng hoặc nhận tặng cho QSD đất.
2.2.1.3. Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất

Cho thuê và cho thuê lại QSD đất là việc người sử dụng đất nhường
QSD đất của mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong một thời gian
nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật.


10

2.2.1.4. Quyền để thừa kế quyền sử dụng đất
Để thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại
quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung
của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội.
Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận QSD đất có giá trị và
cho phép người sử dụng đất rộng rãi theo quy định của pháp luật. Từ đó QSD đất
được coi như một tài sản đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế.
2.2.1.5. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho QSD đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho
người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển quyền sử dụng đất không
thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm
huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ loại quan hệ này.
Tặng cho QSD đất là một hình thức chuyển quyền không phải là mới
nhưng trước đây không quy định trong luật nên chỉ thực tiễn trong phát sinh
người ta cứ áp dụng các quy định các quy định của thừa kế sang để thực hiện.
Đây là hình thức đặc biệt của hình thức chuyển QSD đất mà người
chuyển QSD đất không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên để tránh lợi dụng
trường hợp này để chốn thuế nên Nhà nước đã quy định những trường hợp
nào được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu
nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu những loại thuế này. (Nguyễn
Khắc Thái Sơn, 2007) [5]
2.2.1.6. Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất

Thế chấp QSD đất là hình thức người sử dụng đất mang QSD đất của mình
đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo
quy định của pháp luật để vay vốn hoặc mua chịu hàng hóa trong một thời gian nhất
định theo thỏa thuận. Vì vậy, người ta nói thế chấp là chuyển quyền nửa vời.


11

Thế chấp QSD đất trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết
được một số vấn đề cơ bản sau:
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để
phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động.
- Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và các tổ chức tín
dụng cũng như người khác thực hiện chức năng và quyền lợi của họ. (Nguyễn
Khắc Thái Sơn, 2007) [5]
2.2.1.7. Quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất
Tương tự quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất, quyền bảo
lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất là quyền mà người sử dụng đất sử dụng
giá trị QSD đất của mình để bảo lãnh cho một người khác vay vốn hay mua
hàng chịu khi chưa có tiền trả ngay.
Do đó, những quy định về bảo lãnh tương tự như quyền thế chấp.
(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [5].
2.2.1.8. Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Quyền góp vốn bằng giá trị QSD đất là việc người sử dụng đất có
quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt
để góp vốn với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp vốn
này có thể sảy ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tượng có
thể góp đất, góp tiền hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy
móc theo thỏa thuận. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [5].
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất

2.2.2.1. Điều kiện để được thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất.
Khi người SDĐ thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền muốn
thực hiện các quyền chuyển quyền SDĐ thì phải đảm bảo 4 điều kiện quy
định tại Điều 106 Luật Đất đai 2003 như sau:


v

Bảng 4.15. Tổng hợp sự hiểu biết của người dân về chuyển QSD đất ........... 58
Bảng 4.16. Tổng hợp sự hiểu biết của người dân về chuyển QSD đất theo
nhóm đối tượng ....................................................................................... 59


13

lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về
đất đai đối với đất chuyển hình thức thuê sang hình thức giao đất được xác
định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
4. Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai
đối với trường hợp được miễn nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật
được xác định từ khi có quyết định giao đất, kí hợp đồng thuê đất.
5. Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán
và cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy
định tại khoản 1 Điều 101 của Nghị định này.
Khoản 1 Điều 101 Nghị định 181 ngày 29/10/2004 quy định điều kiện
để chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng
kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê như sau:
Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước

ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh
doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê chỉ được phép chuyển nhượng quyền sử
dụng đất đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo
dự án được xét duyệt; trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở có dự án thành
phần thì được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn thành
việc đầu tư theo dự án thành phần của dự án được xét duyệt, không cho phép
chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền mà chưa xây nhà
ở. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [5]
2.2.2.3. Một số quy định về nhận chuyển quyền sử dụng đất
Điều 99 Nghị định 181/2004 ngày 29/10/2004 quy định về người nhận
chuyển quyền sử dụng đất như sau:
1. Người nhận chuyển quyền sử dụng đất được quy định như sau:


14

a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông
nghiệp thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều
113 Luật Đất đai 2003 và điều 102 của Nghị định này.
b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận quyền sử dụng đất
thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ trường hợp quy định tại
Điều 103 Nghị định này.Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận
quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng QSD đất trong khu công
nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSD đất
thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2
Điều 110 và khoản 6 Điều 113 của Luật Đất đai 2003 trừ trường hợp quy định
tại Điều 103 của Nghị định này;
d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận quyền
sử dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất;

đ) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp quy định tại
Điều 121 của Luật Đất đai 2003 được nhận quyền sử dụng đất thông qua mua
nhà ở, nhận thừa kế nhà ở, được tặng cho nhà ở gắn liền với đất ở;
e) Tổ chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành thông qua góp
vốn bằng quyền sử dụng đất được nhận quyền sử dụng đất từ người tham gia
góp vốn;
g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông
qua Nhà nước giao đất;
h) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, tổ chức nước ngoài, các nhân nước ngoài được nhận QSD đất
thông qua việc Nhà nước cho thuê đất;


15

i) Tổ chức, hộ gia đình, các nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo
được nhận QSD đất thông qua việc Nhà nước công nhận QSD đất đối với đất
đang được sử dụng ổn định;
k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước
ngoài được nhận QSD đất theo kết quả hoà giải về tranh chấp đất đai được Uỷ
ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thoả thuận trong hợp đồng thế
chấp, bảo lãnh để xử lý nợ; quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai;
quyết định hoặc bản án của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ
quan thi hành án; văn bản công nhận kết quả đấu giá QSD đất phù hợp với
pháp luật, văn bản về việc chia tách QSD đất phù hợp với pháp luật đối với hộ
gia đình hoặc nhóm người có QSD đất chung;
1) Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách

hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn
bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật
được nhận QSD đất từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sát nhập.
2. Người nhận chuyển QSD đất phải sử dụng đất đúng mục đích đã
được xác định trong thời hạn sử dụng đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSD đất tại nơi
đăng kí hộ khẩu thường trú và tại địa phương khác trừ trường hợp quy định
tại khoản 3 và 4 Điều 103 và 104 của Nghị định này.
Tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh thì
được nhận chuyển nhượng QSD đất tại nơi đăng kí kinh doanh và tại địa
phương khác trừ trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 103 của
Nghị định này