Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại địa bàn phường Sông Bằng - TP Cao Bằng - tỉnh Cao Bằng giai đoạn 2012 – T6 2014.

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM


LINH THANH TUẤN



Tên đề tài:
“ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN
PHƯỜNG SÔNG BẰNG, TP CAO BẰNG , TỈNH LÀO CAI GIAI ĐOẠN 2012 –
T6/2014”



KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC





Hệ đào tạo : Chính quy
Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Khoa : Quản lý tài nguyên
Khóa học: : 2013 - 2015
Giảng viên hướng dẫn :
ThS. Nông Thị Thu Huyền

Thái Nguyên, năm 2014


LỜI CẢM ƠN
Thực tập tốt nghiệp là một trong những giai đoạn quan trọng trong quá
trình đào tạo sinh viên của nhà trường. Đây là khoảng thời gian sinh viên
được tiếp cận thực tế, đồng thời củng cố những kiến thức đã được học trong
nhà trường.
Được sự giúp đỡ của Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm và Ban
chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, em đã tiến hành nghiên cứu đề tài:
“Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại địa bàn phường Sông
Bằng, TP Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng giai đoạn 2012 – T6/2014”. Trong suốt
quá trình thực tập em đã nhận được sự giúp đỡ của các thầy cô giáo, các bạn
lớp K9-QLDĐ, các cô chú và các anh chị nơi em thực tập tốt nghiệp.
Em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm
Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Tài nguyên và Môi trường, và đặc biệt là
cô giáo ThS. Nông Thị Thu Huyền người đã trực tiếp hướng dẫn em hoàn
thành đề tài tốt nghiệp này.
Em xin chân thành cảm ơn UBND phường Sông Bằng, TP Cao Bằng, tỉnh
Cao Bằng đã tạo điều kiện giúp đỡ em trong suốt thời gian thực tập tại UBND.
Do trình độ có hạn, thời gian nghiên cứu còn ngắn mặc dù đã rất cố
gằng song đề tài tốt nghiệp của em không thể tránh khỏi những thiếu sót. Em
rất mong nhận được những ý kiến, chỉ bảo của các thầy cô giáo, ý kiến đóng
góp của bạn bè để đề tài tốt nghiệp của em được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, ngày 25 tháng 8 năm 2014
Sinh viên



Linh Thanh Tuấn


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

Ký hiệu viết tắt Nguyên nghĩa
GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
HĐND Hội đồng nhân dân
Nước CHXHCN Việt Nam Nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam

QSDĐ Quyền sử dụng đất
SDĐ Sử dụng đất
TN&MT Tài nguyên và Môi trường
UBND Ủy ban nhân dân
VPĐKQSDĐ Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất



DANH MỤC BẢNG BIỂU
Trang
Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất phường Sông Bằng năm 2013 37

Bảng 4.2: Kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất của phường Sông Bằng 40

Bảng 4.3: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất của phường Sông Bằng 42

Bảng 4.4: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất của phường Sông Bằng 45

Bảng 4.5: Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất của phường Sông Bằng 46

Bảng 4.6: Kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất của phường
Sông Bằng 48

Bảng 4.7. Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ theo các hình thức 51

Bảng 4.8. Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ theo diện tích 52

Bảng 4.9. Đánh giá của người dân về công tác chuyển quyền sử dụng đất
tại phường Cao Bằng 55




DANH MỤC CÁC HÌNH
Trang
Hình 4.1. Biểu đồ thể hiện số lượng đăng ký thủ tục về chuyển đổi quyền
sử dụng đất 40

Hình 4.2. Biểu đồ thể hiện số lượng đăng ký thủ tục về chuyển nhượng
quyền sử dụng đất 42

Hình 4.3. Biểu đồ thể hiện số lượng đăng ký thủ tục về tặng cho quyền sử
dụng đất 45

Hình 4.4. Biểu đồ thể hiện số lượng đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất 47

Hình 4.5. Biểu đồ thể hiện số lượng đăng ký thủ tục về thế chấp bằng 48



MỤC LỤC
Trang
PHẦN I: MỞ ĐẦU 1

1.1. ĐẶT VẤN ĐỀ 1

1.2. MỤC ĐÍCH CỦA ĐỀ TÀI 2

1.3. YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI 2

1.4. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI 3

PHẦN II: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

2.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI 4

2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài 4

2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài 5

2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài 7

2.2. KHÁI QUÁT VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 8

2.2.1. Khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất 8

2.2.2. Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất 8

2.2.3. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 8

2.2.4. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất 13

2.2.5. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất
theo cơ chế một cửa tại xã, phường, thị trấn 18

2.3. SƠ LƯỢC TÌNH HÌNH CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TỈNH CAO BĂNG 25

PHẦN III: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU . 27

3.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 27

3.1.1. Đối tượng nghiên cứu 27

3.1.2. Phạm vi nghiên cứu 27

3.2. ĐỊA ĐIỂM VÀ THỜI GIAN TIẾN HÀNH 27

3.2.1. Địa điểm 27



3.2.2. Thời gian 27

3.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 27

3.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 28

3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 28

3.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 28

3.4.3. Phương pháp phân tích thống kê 28

3.4.4.Phương pháp tổng hợp, phân tích, đánh giá, so sánh 28

3.4.5. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu 28

PHẦN IV: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 29

4.1. TÌNH HÌNH CƠ BẢN CỦA PHƯỜNG SÔNG BẰNG 29

4.1.1. Điều kiện tự nhiên của Phường Sông Bằng 29

4.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội của Phường Sông Bằng 31

4.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội ảnh hưởng
đến sử dụng đất của phường Sông Bằng 36

4.1.4 Hiện trạng sử dụng đất tại phường Sông Bằng năm 2013. 37

4.2. ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI
PHƯỜNG SÔNG BẰNG GIAI ĐOẠN 2012 – T6/2014 39

4.2.1. Đánh giá kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất tại phường Sông

Bằng giai đoạn 2012- T6/2014. 39

4.2.2. Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa bàn
phường Sông Bằng giai đoạn 2012- T6/2014. 41

4.2.3. Đánh giá kết quả cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất tại
phường Sông Bằng giai đoạn 2012-T 6/2014. 43

4.2.4. Đánh giá kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại phường Sông
Bằng giai đoạn 2012- T6/2014. 44

4.2.5. Đánh giá kết quả thừa kế quyền sử dụng đất tại phường Sông
Bằng giai đoạn 2012-T 6/2014. 46



4.2.6. Đánh giá kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tại
phường Sông Bằng giai đoạn 2012- T6/2014. 47

4.2.7. Đánh giá kết quả bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất tại
phường Sông Bằng giai đoạn 2012- 6/2014. 49

4.2.8. Đánh giá kết quả góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất tại
phường Sông Bằng giai đoạn 2012- 6/2014. 50

4.3. ĐÁNH GIÁ CHUNG KẾT QUẢ CHUYỂN QSDĐ TẠI ĐỊA BÀN
PHƯỜNG SÔNG BẰNG GIAI ĐOẠN 2012- T6/2014 50

4.3.1. Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ theo các hình thức diễn ra tại
địa bàn phường giai đoạn 2012- T6/2014 50

4.3.2. Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ theo diện tích diễn ra trên địa
bàn phường Sông Bằng giai đoạn 2012-T6/2014. 52

4.4. ĐÁNH GIÁ CỦA CÁN BỘ QUẢN LÝ VÀ NGƯỜI DÂN
PHƯỜNG SÔNG BẰNG VỀ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT GIAI ĐOẠN 2012 – T6/2014 53

4.4.1. Đánh giá của cán bộ quản lý về công tác chuyển quyền sử dung
đất tại phường Sông Bằng giai đoạn 2012-T6/2014 53

4.4.2. Đánh giá của người dân về công tác chuyển quyền sử dụng đất tại
phường Sông Bằng giai đoạn 2012-T6/2014 54

4.5. MỘT SỐ NHẬN XÉT VỀ KẾT QUẢ ĐÃ ĐẠT ĐƯỢC VÀ
NHỮNG MẶT CÒN TỒN TẠI TRONG CÔNG TÁC CHUYỂN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI PHƯỜNG SÔNG BẰNG 57

4.5.1. Kết quả đạt được 57

4.5.2. Tồn tại 58

4.6. ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO CÔNG TÁC CHUYỂN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI PHƯỜNG SÔNG BẰNG 58

PHẦN V: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 60



5.1. KẾT LUẬN 60

5.1.1. Kết quả về chuyển QSDĐ tại phường Sông Bằng giai đoạn 2012
– T6/2014: 60

5.1.2. Công tác chuyển QSDĐ tại phường qua sự đánh giá của CBQL
và người dân 60

5.2. ĐỀ NGHỊ 61

TÀI LIỆU THAM KHẢO 62










1
PHẦN I
MỞ ĐẦU
1.1. ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là một tài sản quý giá của quốc gia, đất đai rất cần thiết và phục
vụ cho nhiều lợi ích của tất các ngành, các lĩnh vực song đất đai không phải là
nguồn tài nguyên vô hạn vì vậy việc sử dụng hợp lý tài nguyên đất là rất cần
thiết. Đặc biệt là trong quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước hiện
nay, việc sử dụng và quản lý đất đai là vấn đề bức xúc mà Đảng và Nhà nước
đã đặt lên làm vấn đề quan tâm hàng đầu. Ý thức được tầm quan trọng của

công tác quản lý và sử dụng đất đai một cách phù hợp và hiệu quả, nhà nước
ta đã sớm ban hành và hoàn thiện các văn bản luật để quản lý tài nguyên quý
giá này: Mới đây nhất là Luật Đất đai năm 2003. Và chuyển quyền sử dụng
đất là một trong những quyền lợi cơ bản của người sử dụng đất đã được quy
định, chuyển quyền sử dụng đất là một hoạt động diễn ra thường xuyên từ xưa
tới nay và tồn tại dưới nhiều hình thức rất đa dạng. Tuy nhiên, chỉ đến luật đất
đai năm 1993, chuyển quyền sử dụng đất mới được quy định một cách có hệ
thống về các hình thức chuyển quyền cũng như các trình tự, thủ tục thực hiện
chúng. Trong quá trình thực hiện và sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2003 ra
đời, hoàn thiện hơn và khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai năm 1993,
những vấn đề chuyển quyền sử dụng đất được quy định chặt chẽ và cụ thể về
số hình thức chuyển quyền và thủ tục chuyển quyền cũng như nhiều vấn đề
liên quan khác.
Việc quy định các hình thức chuyển quyền là cơ sở pháp lý vững chắc
nhằm đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong quản lý đất đai, đảm bảo cho
việc thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của nhà nước cũng như của chủ
sử dụng, góp phần phân phối và phân phối lại đất đai trong cả nước.


2
Phường Sông Bằng là một Phường thuộc trung tâm TP Cao Bằng có
nhiều điều kiện thuận lợi để phát triển nền kinh tế cũng như văn hóa xã hội.
Trong những năm qua đặc biệt là nhiều năm trở lại đây, việc thực hiện quyền
và nghĩa vụ của Nhà nước đại diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất trong quản
lý và sử dụng đất đai đã đạt được nhiều thành tích đáng kể song vẫn gặp nhiều
khó khăn nhất định trong quá trình thực hiện Luật Đất đai. Do đó, để thấy được
những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói
chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của nhà nước và chủ
sử dụng trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, ta cần đánh giá một cách
khách quan những kết quả đã đạt được, từ đó rút ra những bài học kinh nghiệm

nhằm quản lý và quản lý sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất.
Xuất phát từ vấn đề trên, được sự nhất trí của ban giám hiệu trường Đại
học Nông Lâm Thái Nguyên, ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên. Đặc
biệt dưới sự hưỡng dẫn của cô giáo Th.S Nông Thị Thu Huyền, em tiến
hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại
địa bàn phường Sông Bằng, TP Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng giai đoạn
2012- tháng 6/2014”.
1.2. MỤC ĐÍCH CỦA ĐỀ TÀI
Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại phường Sông
Bằng trong giai đoạn từ năm 2012 đến T6/2014, nhằm rút ra những kết quả đã
đạt được và những hạn chế còn tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng
đất tại địa phương từ đó đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công
tác chuyển quyền cho địa phương trong thời gian tới.
1.3. YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI
- Đánh giá được kết quả của từng hình thức chuyển quyền được thực
hiện tại địa phương nhằm đưa ra được những mặt tích cực và những tồn tại khi
thực hiện từng hình thức chuyển quyền.


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

Ký hiệu viết tắt Nguyên nghĩa
GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
HĐND Hội đồng nhân dân
Nước CHXHCN Việt Nam Nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam

QSDĐ Quyền sử dụng đất
SDĐ Sử dụng đất
TN&MT Tài nguyên và Môi trường
UBND Ủy ban nhân dân

VPĐKQSDĐ Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất



4
PHẦN II
TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài
Hiến pháp 1992;
Luật Đất đai 2003 ngày 26/11/2003;
Bộ luật Dân sự 2005;
Luật thuế sử dụng đất và nhà ở;
Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất;
Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật đất đai năm 2003;
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về giá đất;
Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định
bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ,
trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải
quyết khiếu nại về đất đai;
Thông tư liên tịch số 23/2006/TTLT/BTC-BTNMT ngày 24/3/2006 của
Bộ Tài chính - Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn xác định tiền sử
dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng QSDĐ đã trả có nguồn gốc từ ngân sách
Nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thi hành luật đất đai;
Thông tư số 03/2006/TT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ Tư
pháp - Bộ Tài Nguyên và Môi trường về sửa đổi, bổ sung một số quy định của
Thông tư liên tịch số 05/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ
Tư pháp - Bộ Tài Nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn đăng ký thế chấp

bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất;


5
Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02/07/2007 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường hướng dẫn thực hiện, một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP
ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận
QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định
cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại đất đai;
Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6
năm 2006 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc
công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử
dụng đất (gọi tắt là Thông tư số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT);
Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13 tháng 4 năm 2005 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số
181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật
Đất đai (gọi tắt là Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT);
Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01 tháng 11 năm 2004 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lí, quản lí hồ sơ địa
chính (gọi tắt là Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT);
Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài
chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12
năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất (gọi tắt là Thông tư số
117/2004/TT-BTC);
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài
Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất
đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến
động do chuyển QSDĐ. Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy
định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho
phép chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển

đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như


6
bị cấm đoán; nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh
sự kiểm soát của Nhà nước.
Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ
đất đai rất toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó
là một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển
quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ. Các quyền này được nêu
tại Điều 73 Luật Đất đai 1993. Tuy vậy luật đất đai 1993 đã được soạn với tinh
thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung
hai lần (vào năm 1988 và năm 2001) cho phù hợp; sau 10 năm thực hiện đã thu
được nhiều kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của
nhà nước trong thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Song,
trong quá trình thực hiện Luật đất đai năm 1993 cũng còn bộc lộ nhiều điểm
còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kì Công
nghiệp hoá - Hiện đại hóa. Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993,
đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp
thứ 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật đất đai 2003.
Đến Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được
chuyển QSDĐ của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng cụ thể
hoá hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới
hình thức tặng cho QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ và thủ tục
cũng như nhiều vấn đề khác liên quan.
Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất
nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép
chuyển quyền sử dụng đất trong 3 trường hợp sau:
- Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp;

7
- Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển
quyền sử dụng;
- Đất đang có tranh chấp.
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài
Cùng với sự phát của toàn cầu, Việt Nam cũng đang dần đổi mới với xu
thế hiện đại hoá đất nước. Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày
càng sôi động vì vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của người sử dụng cũng như
công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm
đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu cầu ngày
càng cao của người sử dụng cũng như của toàn xã hội.
Phường Sông Bằng cách trung tâm Thành phố Cao Bằng 1.2km, là một
phường có trục đường chính đi qua phần nào đó đã làm cho mọi hoạt động kinh
tế, xã hội diễn ra sôi động hơn. Vì vậy đất đai của phường cũng trở lên có giá
hơn, nhu cầu đất sử dụng cho các mục đích thương mại dịch vụ cũng như nhà ở
phát triển nhanh chóng. Chính nhu cầu thực tiễn này mà chuyển QSDĐ đã trở
thành vấn đề quan tâm lớn không chỉ của người dân mà còn của các cấp, các
ngành nhất là cơ quan quản lý đất đai tại địa phương. Thực tế cho thấy rằng
trong thời gian qua, kể từ khi Luật đất đai 2003 ra đời và có hiệu lực, đã tạo cơ
sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các
nội dung quản lý nhà nước về đất đai cũng như hoàn thiện điều chỉnh các mối
quan hệ về đất đai. Các cấp lãnh đạo cũng như UBND phường Sông Bằng cùng
các ngành liên quan đã xây dựng nhiều kề hoạch cho các hoạt động trong lĩnh
vực đất đai nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển QSDĐ tại địa phương, từ đó góp
phần vào sự nghiệp phát triển kinh - tế xã hội nói chung cũng như sự phát triển
thị trường đất đai nói riêng.

DANH MỤC BẢNG BIỂU
Trang
Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất phường Sông Bằng năm 2013 37

Bảng 4.2: Kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất của phường Sông Bằng 40

Bảng 4.3: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất của phường Sông Bằng 42

Bảng 4.4: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất của phường Sông Bằng 45

Bảng 4.5: Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất của phường Sông Bằng 46

Bảng 4.6: Kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất của phường
Sông Bằng 48

Bảng 4.7. Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ theo các hình thức 51

Bảng 4.8. Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ theo diện tích 52

Bảng 4.9. Đánh giá của người dân về công tác chuyển quyền sử dụng đất
tại phường Cao Bằng 55




9
2.2.3.1. Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển
QSDĐ. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử
dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc

phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay.
- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp phải
là người cùng một xã, phường, thị trấn với người chuyển đổi (Điều 99 Nghị
định số 181/2004/NĐ-CP và Điều 113 Luật Đất đai 2003).
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao
đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho
QSDĐ hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp đó cho
hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng xã, phường, thị trấn để thuận lợi cho sản
xuất nông nghiệp (Điều 102 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP).
- Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ trương
chung về “Dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển
QSDĐ, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính (Điều 102 Nghị định số 181/2004/NĐ-
CP). (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)
2.2.3.2. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển
QSDĐ. Nó là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong
trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng
một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được
quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó.
Hiện nay, Luật Đất đai 2003 cho phép chuyển nhượng QSDĐ rộng rãi khi đất
có đủ 4 điều kiện đã nêu ở Điều 106 trên đây, cụ thể:
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ
trừ các trường hợp quy định tại Điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau:


10
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận
tặng cho QSDĐ đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển
nhượng, tặng cho QSDĐ.
+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên

trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá
nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt.
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không
được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước.
+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng
cho QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu
phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu
không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng
QSDĐ trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. (Nguyễn Khắc
Thái Sơn, 2007)
2.2.3.3. Quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhường
QSDĐ của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất
định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử
dụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà
người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai
1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đã thuê của
Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì
không cấm việc này. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)


11
2.2.3.4. Quyền thừa kế quyền sử dụng đất
Thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết để lại QSDĐ của
mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội
dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị

xã hội.
Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và
cho phép người sử dụng được chuyển QSDĐ rộng rãi theo quy định của pháp
luật. Từ đó, QSDĐ được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử
dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định
của Bộ luật Dân sự về để thừa kế. Dưới đây là một vài quy định cơ bản về
thừa kế:
- Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã mất mà
không tự thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ
vào di chúc mà chia;
- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì
chia theo di chúc;
- Nếu không có di chúc thì hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần
nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật;
- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một
hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì
những người ở hàng sau mới được hưởng;
- Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con
nuôi của người đã chết;
- Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em
ruột của người đã chết;


12
- Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu
ruột, cô ruột, gì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là
bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)
2.2.3.5. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo
quan hệ tình cảm mà người chuyển sử dụng không thu lại tiền hoặc hiện vật

nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng
không loại trừ ngoài quan hệ này.
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng
trước đây không có quy định trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp
dụng các quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện.
Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng quyền sử dụng
đất mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để
tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể
những trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển
quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế
này. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)
2.2.3.6. Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
Thế chấp QSDĐ là việc người sử dụng đất mang QSDĐ của mình đến thế
chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo quy
định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong một thời gian nhất
định theo thoả thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời.
Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ quy
định là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại
Việt Nam. Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì
phạm vi được thế chấp rộng hơn là các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được
phép hoạt động tại Việt Nam.


DANH MỤC CÁC HÌNH
Trang
Hình 4.1. Biểu đồ thể hiện số lượng đăng ký thủ tục về chuyển đổi quyền
sử dụng đất 40

Hình 4.2. Biểu đồ thể hiện số lượng đăng ký thủ tục về chuyển nhượng
quyền sử dụng đất 42

Hình 4.3. Biểu đồ thể hiện số lượng đăng ký thủ tục về tặng cho quyền sử
dụng đất 45

Hình 4.4. Biểu đồ thể hiện số lượng đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất 47

Hình 4.5. Biểu đồ thể hiện số lượng đăng ký thủ tục về thế chấp bằng 48



14
định tại Điều 106 Luật Đất đai 2003 như sau:
1- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
2- Đất không có tranh chấp;
3- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
4- Trong thời hạn sử dụng đất. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)
2.2.4.2. Thời điểm thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất
Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình
cũng được quy định tại Điều 98 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau:
1- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối
với đất do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép chuyển
mục đích sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất được quy định như sau:
- Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện
nghĩa vụ tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được
thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ
tài chính theo quy định của pháp luật;
- Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
quyết định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ

tài chính thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có
quyết định đó;
- Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài
chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì
được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao
đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất.
2- Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh,


15
góp vốn bằng QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất nông
nghiệp do Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất được xác định từ khi
quyết định giao đất có hiệu lực thi hành.
3- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển hình thức
thuê đất sang hình thức giao đất được xác định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ
tài chính theo quy định của pháp luật.
4- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với trường
hợp được miễn nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật được xác định
từ khi có quyết định giao đất, ký hợp đồng thuê đất.
5- Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán
và cho thuê được chuyển nhượng QSDĐ thực hiện như sau: Tổ chức kinh tế,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài
sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho
thuê chỉ được phép chuyển nhượng QSDĐ đối với diện tích đất đã hoàn thành
việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt; trường hợp dự án đầu tư

xây dựng nhà ở có dự án thành phần thì được phép chuyển nhượng QSDĐ sau
khi đã hoàn thành việc đầu tư theo dự án thành phần của dự án đầu tư được xét
duyệt; không cho phép chuyển nhượng QSDĐ dưới hình thức bán nền mà chưa
xây dựng nhà ở. (Điều 101 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP). (Nguyễn Khắc
Thái Sơn, 2007)
2.2.4.3. Một số quy định về nhận chuyển quyền sử dụng đất
“Điều 99 Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định về người nhận chuyển
quyền sử dụng đất như sau:


16
1) Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:
a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận QSDĐ nông nghiệp thông qua
chuyển đổi QSDĐ quy định tại khoản 2 điều 114 của Luật Đất đai và điều 102
của Nghị định này;
b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển QSDĐ
thông qua nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ trường hợp quy định tại điều 103
của nghị định này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSDĐ
thông qua nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghệ cao, khu kinh tế;
c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ
thông qua nhận tặng cho QSDĐ theo quy định tại điểm c khoản 2 điều 101 và
khoản 6 điều 113 của Luật Đất đai năm 2003 trừ trường hợp hợp được quy
định tại điều 103 của Nghị định này;
d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ
thông qua nhận thừa kế QSDĐ;
e) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp quy định
tại Điều 121 của Luật Đất đai năm 2003 được nhận QSDĐ thông qua mua nhà
ở, nhận thừa kế nhà ở, được tặng cho nhà ở gắn liền với QSDĐ ở;
f) Tổ chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành thông qua góp vốn
bằng giá trị QSDĐ được nhận QSDĐ từ người tham gia góp vốn;

g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước
giao đất;
h) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận QSDĐ thông qua việc
nhà nước cho thuê đất;
i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,
được nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước công nhận QSDĐ đối với đất
đang được sử dụng ổn định;