Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Cường Lợi - huyện Đình Lập - tỉnh Lạng Sơn trong giai đoạn 2011 - 2013.

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

  



HÀ HUY THUẦN


Tên đề tài:

“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN
ĐỊA BÀN XÃ CƯỜNG LỢI, HUYỆN ĐÌNH LẬP, TỈNH LẠNG SƠN
TRONG GIAI ĐOẠN 2011 - 2013”



KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC



Hệ đào tạo : Chính quy
Khoa : Quản lý Tài nguyên
Lớp : K9 - QLĐĐ
Khoá học : 2013 - 2015
Giáo viên hướng dẫn : T.S Nguyễn Văn Hiểu

Thái Nguyên, năm 2014

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thiện chương trình đào tạo Đại học thì quá trình thực tập tốt nghiệp
được xem là khâu quan trọng giúp sinh viên củng cố kiến thức tiếp thu được trên
giảng đường Đại học. Và cũng là cơ hội để chúng em thử sức với công việc, va
chạm với những tình huống không có trong sách vở, bớt đi sự bỡ ngỡ khi ra trường.
Được sự giới thiệu của Ban giám hiệu, Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài
Nguyên, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên. Em đã thực tập tại Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất huyện Đình Lập, tỉnh Lạng Sơn từ ngày 26/05/2014 đến
ngày 25/8/2014.
Có được kết quả như hôm nay em xin chân thành cảm ơn thầy giáo T.S
Nguyễn Văn Hiểu là người đã tận tình giúp đỡ, dẫn dắt em trong suốt thời gian
thực tập và viết khoá luận tốt nghiệp.
Em xin chân thành cảm ơn các bác, các cô, các chú và các anh chị hiện đang
công tác tại Văn phòng Đăng ký QSD đất, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện
Đình Lập, tỉnh Lạng Sơn. Đã tận tình giúp đỡ em hoàn thành tốt nhiệm vụ được
giao và cung cấp đầy đủ các số liệu cần thiết phục vụ cho quá trình nghiên cứu đề
tài.
Cảm ơn gia đình, bạn bè và những người thân đã động viên, giúp đỡ em
trong suốt thời gian học tập và trong quá trình hoàn thành khoá luận tốt nghiệp.
Trong quá trình thực hiện khoá luận tốt nghiệp em đã cố gắng hết mình,
nhưng do kinh nghiệm và kiến thức còn hạn chế nên chắc chẵn không tránh khỏi
những sai sót và khiếm khuyết. Em rất mong được sự tham gia đóng góp ý kiến
từ phía các thầy giáo, cô giáo và các bạn sinh viên để khoá luận của em được
hoàn thiện hơn nữa.
Em xin chân thành cảm ơn !
SINH VIÊN

Hà Văn Thuần

DANH MỤC CÁC BẢNG

Trang

Bảng 1. Hiện trạng sử dụng đất của xã Cường Lợi giai đoạn năm 2013 46
Bảng 2. Biến động diện tích đất đai so với năm 2013 47
Bảng 3. Kết quả chuyển nhượng QSDĐ tại xã Cường Lợi giai đoạn 2011 – 2013
51
Bảng 4. Kết quả tặng cho QSDĐ tại xã Cường Lợi giai đoạn 2011 – 2013 55
Bảng 5. Kết quả thế chấp bằng giá trị QSDĐ tại xã Cường Lợi giai đoạn 2011 –
2013 57
Bảng 6. Sự hiểu biết của CBQL về các hình thức chuyển quyền QSDĐ 60
Bảng 7. Sự hiểu biết của người dân về các hình thức chuyển quyền QSDĐ 61
Bảng 8. Kết quả chuyển QSDĐ theo các trường hợp 63
Bảng 9. Kết quả chuyển QSDĐ theo diện tích 65







DANH MỤC CÁC HÌNH

Trang
Hình 4.1. Tổng diện tích tự nhiên của xã năm 2013 47

Hình 4.2. Kết quả chuyển nhượng QSDĐ tại xã Cường Lợi giai đoạn 2011 –
2013 52

Hình 4.3. Tặng cho QSDĐ tại xã Cường Lợi giai đoạn 2011 – 2013 55
Hình 4.4. Thế chấp bằng giá trị QSDĐ tại xã Cường Lợi giai đoạn 2011 – 2013
57
Hình 4.5. Sự hiểu biết của nhóm CBQL 60
Hình 4.6. Sự hiểu biết của nhóm người dân 61
Hình 4.7. Sự hiểu biết của nhóm CBQL và nhóm người dân 62
Hình 4.8. Kết quả chuyển QSDĐ theo trường hợp diễn ra trên địa bàn xã Cường
Lợi giai đoạn 2011 – 2013 64
Hình 4.9.Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ theo diện tích 65




MỤC LỤC

Trang
Phần 1: ĐẶT VẤN ĐỀ 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài 1
1.2. Mục đích của đề tài 2
1.3. Mục tiêu của đề tài 2
1.4. Ý nghĩa của đề tài 3
Phần 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài 4
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài
4
2.1.2.1. Một số văn bản pháp quy của Nhà nước quy định về việc chuyển
quyền sử dụng đất 4

2.1.2.2. Các văn bản pháp quy của tỉnh Lạng Sơn, huyện Đình Lập quy định
về việc chuyển quyền sử dụng đất 5
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài
5
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài
6
2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất 7
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
7
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất
11
2.2.3. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo cơ chế
một cửa tại xã, phường, Thị trấn
14
2.2.3.1. Trình tự, thủ tục chuyển đổi QSDĐ đất nông nghiệp của hộ gia đình,
cá nhân 14
2.2.3.2. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ; quyền sở
hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất 15
2.2.3.3. Trình tự thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ 18
2.2.3.4. Trình tự, thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất19
2.2.3.5. Trình tự, thủ tục đăng ký góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất 20
2.3. Sơ lược tình hình chuyển quyền sử dụng đất của tỉnh Lạng Sơn 22
Phần 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU24
3.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 24

3.1.1. Đối tượng nghiên cứu
24
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu
24
3.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu 24

3.3. Nội dung nghiên cứu 24
3.4. Phương pháp nghiên cứu 24
3.4.1. Phương pháp nội nghiệp
24
3.4.2. Phương pháp ngoại nghiệp
25
3.4.3. Phương pháp xử lý số liệu
25
Phần 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 26
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của xã Cường Lợi 26
4.1.1. Điều kiện tự nhiên

4.1.1.1. Vị trí địa lý
4.1.1.2. Địa hình, địa mạo
4.1.1.3. Đặc điểm khí hậu, thủy văn
4.1.1.4. Tài nguyên thiên nhiên
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội

4.1.2.1. Thực trạng phát triển kinh tế
4.1.2.2. Thực trạng dân số, lao động và việc làm
4.1.2.3. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng
4.1.2.4. Thực trạng phát triển văn hóa - xã hội
4.1.2.5 Thực trạng môi trường
4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, môi trường của xã
Cường Lợi
35
4.1.3.1. Thuận lợi
4.1.3.2. Khó khăn
4.1.4. Hiện trạng sử dụng đất của xã Cường Lợi
35

4.1.5. Sơ lược tình hình quản lý đất đai tại xã Cường Lợi
40
4.2. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên đại bàn xã Cường Lợi
giai đoạn 2011 - 2013 42
4.2.1. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên đại bàn xã Cường Lợi
giai đoạn 2011 - 2013
42

DANH MỤC CÁC BẢNG

Trang

Bảng 1. Hiện trạng sử dụng đất của xã Cường Lợi giai đoạn năm 2013 46
Bảng 2. Biến động diện tích đất đai so với năm 2013 47
Bảng 3. Kết quả chuyển nhượng QSDĐ tại xã Cường Lợi giai đoạn 2011 – 2013
51
Bảng 4. Kết quả tặng cho QSDĐ tại xã Cường Lợi giai đoạn 2011 – 2013 55
Bảng 5. Kết quả thế chấp bằng giá trị QSDĐ tại xã Cường Lợi giai đoạn 2011 –
2013 57
Bảng 6. Sự hiểu biết của CBQL về các hình thức chuyển quyền QSDĐ 60
Bảng 7. Sự hiểu biết của người dân về các hình thức chuyển quyền QSDĐ 61
Bảng 8. Kết quả chuyển QSDĐ theo các trường hợp 63
Bảng 9. Kết quả chuyển QSDĐ theo diện tích 65

5.1.1. Kết quả về chuyển QSDĐ tại xã Cường Lợi giai đoạn 2011 - 2013
58
5.1.2. Công tác chuyển QSDĐ tại xã Cường Lợi qua sự hiểu biết của CBQL và
người dân
58
5.2. Đề nghị 59
TÀI LIỆU THAM KHẢO: 60

















1
Phần 1
ĐẶT VẤN ĐỀ

1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên sẵn có mà thiên nhiên đã ban tặng cho con

người. Nó có vai trò quan trọng trong đời sống, mọi hoạt động kinh tế - xã hội
của con người. Đất đai là nguồn tài nguyên hữu hạn, không thể tái tạo được, là
nguồn tài nguyên có hạn về số lượng, có vị trí cố định trong không gian, không
thể di chuyển theo ý muốn chủ quan của con người, đối với mỗi quốc gia thì xét
về mặt diện tích thì nó bị giới hạn bởi đường biên giới giữa các quốc gia, nó là
vấn đề liên quan đến tình hình ổn định chính trị, kinh tế - xã hội của mỗi quốc
gia. Đất đai tư liệu sản xuất đặc biệt, đất vừa là đối tượng vừa là công cụ lao
động, ý thức được tầm quan trọng của loại tài nguyên vô cùng quý giá này, các
quốc gia trên thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng để quản lý chặt chẽ và sử
dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai này thì Nhà nước ta đã
sớm ban hành và hoàn thiện các văn bản luật về đất đai: như các Luật Đất đai
năm 1987, 1993 Luật sửa đổi bổ sung năm 1998, 2001 cùng với các văn bản
pháp Luật có liên quan đang từng bước đi vào thực tế và mới đây nhất là Luật
Đất đai năm 2003. Và chuyển QSDĐ là một trong những quyền lợi cơ bản của
người sử dụng đất đã được quy định. Chuyển QSDĐ là một hoạt động diễn ra
thường xuyên từ xưa tới nay và tồn tại dưới nhiều hình thức đa dạng. Tuy nhiên
chỉ đến Luật đất đai năm 1993 chuyển QSDĐ mới được quy định một cách có
hệ thống và các hình thức chuyển quyền cũng như các trình tự, thủ tục thực hiện
chúng. Trong quá trình thực hiện và sửa đổi bổ sung Luật Đất đai 2003 ra đời
hoàn thiện hơn và khắc phục những tồn tại của Luật đất đai năm 1993 những
vấn đề về chuyển QSDĐ được quy định chặt chẽ và cụ thể về số hình thức
chuyển quyền cũng như nhiều vấn đề liên quan khác.
Việc quy định các hình thức chuyển quyền là cơ sở pháp lý vững chắc
nhằm đơn giản hoá các thủ tục hành chính trong quản lý đất đai, đảm bảo cho
việc thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của nhà nước cũng như của chủ sử
dụng, góp phần phân phối và phân phối lại đất đai trong cả nước.
Huyện Đình Lâp là một huyện miền núi, nằm ở vị trí phía Đông Nam của
tỉnh Lạng Sơn. Là đầu mối quan trọng trong giao lưu với các huyện trong tỉnh và
giao lưu giữa Lạng Sơn với các tỉnh Bắc Bộ, đó là một trong những điều kiện
thuận lợi để phát triển kinh tế - xã hội, thương mại, du lịch của huyện trên địa

2
bàn. Tuy huyện có xuất phát điểm kinh tế tương đối thấp, chủ yếu là kinh tế
nông - lâm nghiệp, nhưng trong những năm qua, thực hiện đường lối đổi mới
của Đảng và Nhà nước, huyện Đình Lập đã có nhiều khởi sắc, bộ mặt đô thị
ngày càng đổi mới, có sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế đúng hướng. Nhờ đó các
hoạt động thương mại dịch vụ phát triển ngày càng sôi động, đem lại cho huyện
nguồn thu cơ bản, đưa Đình Lập từ một huyện nghèo trở thành một trong những
huyện khá của tỉnh Lạng Sơn. Sự phát triển đó đã kéo theo những vấn đề liên
quan trực tiếp đến đất đai và trong những năm trở lại đây việc thực hiện quyền
và nghĩa vụ của Nhà nước đại diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất trong quản lý
và sử dụng đất đai đã đạt nhiều thành tích đáng kể, tuy nhiên song với đó vẫn
gặp nhiều khó khăn, những tồn tại nhất định trong quá trình thực hiện Luật Đất
đai: như nhu cầu về cấp GCNQSD đất, tình trạng chuyển đổi mục đích sử dụng
đất,… đem lại nhiều thách thức cho công tác quản lý nhà nước về đất đai nói
chung và công tác thực hiện các quyền của các chủ thể sử dụng đất nói riêng. Do
đó, để thấy được những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý nhà nước
về đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của
Nhà nước và chủ sử dụng trong quản lý và sử dụng đất đai, ta cần phải đánh giá
một cách khách quan những kết quả đã đạt được, từ đó rút ra những bài học kinh
nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất.
Xuất phát từ thực tiến, tầm quan trọng của những vấn đề trên, được sự
nhất trí của Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm, ban chủ nhiệm khoa Tài
nguyên và Môi trường, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác
chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Cường Lợi, huyện Đình Lập,
tỉnh Lạng Sơn trong giai đoạn 2011 - 2013”.
1.2. Mục đích của đề tài
- Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã Cường
Lợi, huyện Đình Lập trong giai đoạn từ năm 2011 đến năm 2013

- Nhằm đưa ra những thành tựu đạt được và những hạn chế còn tồn tại
trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại cơ sở và đề xuất hướng giải quyết
những tồn tại đó.
1.3. Mục tiêu của đề tài
- Đánh giá được kết quả của từng hình thức chuyển quyền được thực hiện
tại địa phương nhằm đưa ra những mặt tích cực và những tồn tại khi thực hiện
từng hình thức chuyển quyền. Từ đó đề ra những giải pháp cụ thể nhằm khắc
phục những hạn chế trong công tác chuyển quyền sử dụng.


3
- Tìm hiểu được mức độ quan tâm và mức độ đánh giá của người dân về
kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại xã.
- Số liệu thu thập được phải đẩy đủ, khách quan, chính xác và trung thực.
1.4. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học: Giúp sinh viên vận dụng
được những kiến thức đã học vào thực tế.
- Ý nghĩa trong thực tiễn: Việc đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất
sẽ giúp sinh viên hiểu rõ hơn về công tác quản lý nhà nước về đất đai tại địa
phương, từ đó có thể đưa ra nhưng giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn
và hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về đất đai trong thời gian tiếp.
- Nắm chắc được quy định của Nhà nước, của ngành và địa phương đối với
công tác chuyển quyền sử dụng đất để vận dụng vào thực tế của địa phương.






4

Phần 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài
2.1.2.1. Một số văn bản pháp quy của Nhà nước quy định về việc chuyển quyền
sử dụng đất
- Hiến pháp 1992;
- Luật Đất đai 2003;
- Bộ luật Dân Sự 2005;
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành
Luật đất đai 2003;
- Thông tư 23/2006/TT-BTC của Bộ tài chính về việc hướng dẫn xác định
tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả có nguồn
gốc ngân sách Nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật
Đất đai;
- Thông tư 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18 tháng 11 năm 2011 của
Bộ tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn đăng ký thế
chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
- Thông tư liên tịch 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT của Bộ tư pháp và Bộ
Tài nguyên và Môi trường về việc sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông
tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ tư pháp và
Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng
QSDĐ, tài sản gắn liền với đất;
- Thông tư liên tịch 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ
tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng
thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất;
- Thông tư 01/2005/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi Trường về
việc hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày
29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai 2003;

- Thông tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi Trường về
việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính;
- Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài
chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12
năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;


5
- Quyết định số 93/2007/TTCP ngày 22/6/2007 của Thủ tướng Chính phủ
về việc ban hành quy chế thực hiện theo cơ chế “ Một cửa liên thông” tại cơ
quan hành chính nhà nước tại địa phương.
2.1.2.2. Các văn bản pháp quy của tỉnh Lạng Sơn, huyện Đình Lập quy định về
việc chuyển quyền sử dụng đất
- Quyết định số 07/QĐ-UBND ngày 21/3/2008 của Chủ tịch UBND tỉnh
về việc quy định diện tích tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh Lạng
Sơn;
- Quyết định số 1155/QĐ-UBND ngày 25/6/2009 của Chủ tịch UBND
tỉnh về việc quy định thẩm quyền ban hành quyết định về việc thực hiện cơ chế
một cửa, cơ chế liên thông tại các cơ quan hành chính nhà nước tỉnh Lang Sơn;
- Công văn hướng dẫn số 901/HD-STNMT ngày 27/11/2009 của sở Tài
nguyên và Môi trường tỉnh Lạng Sơn về thủ tục, trình tự thực hiện cơ chế một
cửa đối với lĩnh vực đất đai;
- Quyết định số 520/QĐ-UBND ngày 06/4/2011 của Chủ tịch UBND
huyện Đình Lập ban hành quy định về thủ tục, trình tự thự hiện cơ chế một cửa
đối với lĩnh vực đất đai.
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài
Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai.
Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn có sự biến động do chuyển
QSDĐ. Mặc dù, trong Luật Đất đai năm 1987 Nhà nước đã quy định một phạm
vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển quyền

sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như bị cấm đoán. Nhưng thực tế
các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự quản lý của Nhà nước.
Đến Luật Đất đai năm 1993 Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan
hệ đất đai toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó
là một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển
quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSĐĐ, các quyền này được quy
định tại Điều 73 Luật Đất đai 1993. Tuy vậy, Luật Đất đai 1993 đã được soạn
với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được
bổ sung hai lần (vào năm 1998 và năm 2001) cho phù hợp. Sau 10 năm thực
hiện đã thu được kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai
của Nhà nước trong thời kỳ đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển.

DANH MỤC CÁC HÌNH

Trang
Hình 4.1. Tổng diện tích tự nhiên của xã năm 2013 47
Hình 4.2. Kết quả chuyển nhượng QSDĐ tại xã Cường Lợi giai đoạn 2011 –
2013 52

Hình 4.3. Tặng cho QSDĐ tại xã Cường Lợi giai đoạn 2011 – 2013 55
Hình 4.4. Thế chấp bằng giá trị QSDĐ tại xã Cường Lợi giai đoạn 2011 – 2013
57
Hình 4.5. Sự hiểu biết của nhóm CBQL 60
Hình 4.6. Sự hiểu biết của nhóm người dân 61
Hình 4.7. Sự hiểu biết của nhóm CBQL và nhóm người dân 62
Hình 4.8. Kết quả chuyển QSDĐ theo trường hợp diễn ra trên địa bàn xã Cường
Lợi giai đoạn 2011 – 2013 64
Hình 4.9.Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ theo diện tích 65

7
đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng
cao của người sử dụng cũng như của toàn xã hội.
Xã Cường Lợi là một trong những xã trung tâm của huyện Đình Lập là
nơi tiếp giáp với nhiều xã trong huyện, với vị trí thuận lợi như vậy nên đất đai
của xã cũng trở nên có giá hơn, nhu cầu đất sử dụng cho các mục đích về an
ninh quốc phòng, cho phát triển các ngành cũng tăng nhanh chóng. Chính nhu
cầu thực tiễn này mà chuyển QSDĐ đã trở thành vấn đề quan tâm lớn không chỉ
của người dân mà còn của các cấp, các ngành nhất là cơ quan quản lý đất đai tại
địa phương. Thực tế cho thấy rằng trong thời gian qua, kể từ khi Luật Đất đai
2003 ra đời và có hiệu lực, đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản lý và sử
dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai cũng
như hoàn thiện điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai. Các cấp lãnh đạo cũng
như UBND huyện Đình Lập cùng các cơ quan chuyên môn, các ngành liên quan
đã xây dựng nhiều kế hoạch cho các hoạt động trong lĩnh vực đất đai nhằm đẩy
mạnh hoạt động chuyển QSDĐ tại địa phương, từ đó góp phần vào sự nghiệp
phát triển kinh - tế xã hội nói chung cũng như sự phát triển thị trường đất đai nói
riêng.
2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Luật đất đai 2003 quy định có 8 hình thức chuyển quyền sử dụng đất đó là:
chuyển đổi; chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại; thừa kế; tặng cho QSDĐ;
thế chấp; bảo lãnh; góp vốn bằng giá trị QSDĐ.
* Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc

chuyển quyền sử dụng đất. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa
các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù
hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay.
- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi quyền sử dụng đất nông
nghiệp phải là người cùng một xã, phường, Thị trấn với người chuyển đổi (Điều
99 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP và khoản 2 Điều 113 Luật Đất đai 2003).
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao
đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho
quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi quyền sử dụng
đất nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng xã, phường, Thị


8
trấn để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp (Điều 102 Nghị định số
181/2004/NĐ-CP).
- Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp theo
chủ trương chung về “Dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ
việc chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính (Điều 102 Nghị
định số 181/2004/NĐ-CP). (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [8]
* Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thông nhất của việc
chuyển quyền sử dụng đất. Nó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác
trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho
người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí
mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng
giá trị của đất đó.
Hiện nay, Luật Đất đai 2003 cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất
rộng rãi khi đất có đủ 4 điều kiện nêu ở Điều 106 Luật Đất đai 2003.
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền
sử dụng đất trừ các trường hợp quy định tại Điều 103 Nghị định số

181/2004/NĐ-CP như sau:
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận
tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép
chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá
nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt.
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được
nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước.
+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân
khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu
không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền
sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. (Nguyễn
Khắc Thái Sơn, 2007) [8]
* Quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất


9
Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất
nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong
một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử
dụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người
sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai 1993 thì
việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đã thuê của Nhà nước
trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì không cấm
việc này. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [8]

* Quyền thừa kế quyền sử dụng đất
Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại
quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội
dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã
hội.
Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất có giá
trị và cho phép người sử dụng được chuyển quyền sử dụng đất rộng rãi theo quy
định của pháp luật. Từ đó, quyền sử dụng đất được coi như một tài sản dân sự
đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu
tuân theo quy định của Bộ luật Dân sự về để thừa kế. Dưới đây là một vài quy
định cơ bản về thừa kế.
- Nếu những người được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất của người đã
mất mà không tự thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn
cứ vào di chúc mà chia;
- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì
chia theo di chúc;
- Nếu không có di chúc thì hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc
phần nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp
luật;
- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một
hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì những
người ở hàng sau mới được hưởng;
- Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con
nuôi của người đã chết;


10
- Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em
ruột của người đã chết;

- Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột,
cô ruột, gì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột,
chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [8]
* Quyền tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất
cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển quyền sử dụng không
thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết
thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này.
Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền không phải là
mới nhưng trước đây không có quy định trong Luật Đất đai nên khi thực tiễn
phát sinh người ta cứ áp dụng các quy định của hình thức thừa kế sang để thực
hiện.
Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng quyền sử dụng đất
mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi
dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể những trường
hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế
thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này. (Nguyễn Khắc
Thái Sơn, 2007) [8]
* Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất mang quyền sử
dụng đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc
cá nhân nào đó theo qui định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá
trong một thời gian nhất định theo thoả thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp
là chuyển quyền nửa vời.
Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng quy định
là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.
Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì phạm vi được thế
chấp rộng hơn là các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được phép hoạt động tại Việt
Nam.
Thế chấp quyền sử dụng đất trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải

quyết được một số vấn đề cơ bản sau:
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để
phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động.

MỤC LỤC

Trang
Phần 1: ĐẶT VẤN ĐỀ 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài 1
1.2. Mục đích của đề tài 2
1.3. Mục tiêu của đề tài 2
1.4. Ý nghĩa của đề tài 3
Phần 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài 4
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài
4
2.1.2.1. Một số văn bản pháp quy của Nhà nước quy định về việc chuyển
quyền sử dụng đất 4
2.1.2.2. Các văn bản pháp quy của tỉnh Lạng Sơn, huyện Đình Lập quy định
về việc chuyển quyền sử dụng đất 5
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài
5
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài
6
2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất 7
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
7
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất
11
2.2.3. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo cơ chế

một cửa tại xã, phường, Thị trấn
14
2.2.3.1. Trình tự, thủ tục chuyển đổi QSDĐ đất nông nghiệp của hộ gia đình,
cá nhân 14
2.2.3.2. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ; quyền sở
hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất 15
2.2.3.3. Trình tự thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ 18
2.2.3.4. Trình tự, thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất19
2.2.3.5. Trình tự, thủ tục đăng ký góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất 20
2.3. Sơ lược tình hình chuyển quyền sử dụng đất của tỉnh Lạng Sơn 22
Phần 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU24
3.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 24


12
đất do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép chuyển mục
đích sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất được quy định như sau:
- Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện nghĩa
vụ tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được thực hiện
các quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính
theo quy định của pháp luật;
- Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
quyết định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ tài
chính thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết
định đó;
- Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính
hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì được thực
hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất.
2- Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển đổi,

chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối
với đất nông nghiệp do Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất được xác định
từ khi quyết định giao đất có hiệu lực thi hành.
3- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất
chuyển hình thức thuê đất sang hình thức giao đất được xác định từ khi thực
hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
4- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp,
bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất
đai đối với trường hợp được miễn nghĩa vụ tài chính theo qui định của pháp
luật được xác định từ khi có quyết định giao đất, ký hợp đồng thuê đất.
5- Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán và
cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực hiện như sau: Tổ chức kinh
tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài
sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho
thuê chỉ được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích đất đã hoàn
thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt; trường hợp dự án đầu


13
tư xây dựng nhà ở có dự án thành phần thì được phép chuyển nhượng quyền sử
dụng đất sau khi đã hoàn thành việc đầu tư theo dự án thành phần của dự án đầu tư
được xét duyệt; không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức
bán nền mà chưa xây dựng nhà ở (Điều 101 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP).
(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [8].
* Một số quy định về nhận chuyển quyền
Điều 99 Nghị Định 181/ 2004 quy định về người nhận QSDĐ

1) Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:
a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận QSDĐ nông nghiệp thông qua chuyển
đổi QSDĐ quy định tại khoản 2 điều 114 của Luật Đất đai và điều 102 của nghị
định này;
b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển QSDĐ thông
qua nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ trường hợp quy định tại điều 103 của nghị
định này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSDĐ thông qua
nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghệ cao, khu kinh tế;
c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ
thông qua nhận tặng cho QSDĐ theo quy định tại điểm c khoản 2 điều 101 và
khoản 6 điều 113 của Luật Đất đai năm 2003 trừ trường hợp được quy định tại
điều 103 của Nghị định này;
d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ
thông qua nhận thừa kế QSDĐ;
e) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp quy định tại
Điều 121 của Luật Đất đai năm 2003 được nhận QSDĐ thông qua mua nhà ở,
nhận thừa kế nhà ở, được tặng cho nhà ở gắn liền với QSDĐ ở;
f) Tổ chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành thông qua góp vốn
bằng giá trị QSDĐ được nhận QSDĐ từ người tham gia góp vốn;
g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước giao đất;
h) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận QSDĐ thông qua việc
nhà nước cho thuê đất;
i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, được
nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước công nhận QSDĐ đối với đất đang được
sử dụng ổn định;


14

k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được
nhận QSDĐ theo kết quả hoà giải về tranh chấp đất đai được UBND cấp có
thẩm quyền công nhận; thoả thuận trong hợp đồng thế chấp, bảo lãnh để xử lý
nợ, quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết
tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; quyết định hoặc bản án của toà
án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; văn bản công nhận
kết quả đấu giá QSDĐ phù hợp với pháp luật; văn bản về chia tách QSDĐ phù
hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có chung QSDĐ;
l) Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách
hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản
về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận
QSDĐ từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập.
2) Người nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đúng mục đích đã
được xác định trong thời hạn sử dụng đất.
3) Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ tại nơi dăng ký
hộ khẩu thường trú và tại địa phương khác trừ trường hợp được quy định tại
khoản 3 và 4 Điều 103 và 104 của nghị định này.
Tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh và tại địa
phương khác trừ trường hợp quy định tại khoản 1 và 2 Điều 103 của Nghị định
này.
Người nhận chuyển nhượng QSDĐ quy định tại điều này được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất mà không phụ thuộc vào điều kiện nơi đăng ký
hộ khẩu, nơi đăng ký kinh doanh”.
2.2.3. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo cơ
chế một cửa tại xã, phường, Thị trấn
2.2.3.1. Trình tự, thủ tục chuyển đổi QSDĐ đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá
nhân
*Trường hợp chuyển đổi theo chủ trương chung về “dồn điền đổi thửa thì thực
hiện theo quy định sau:

a) Các hộ gia đình,cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự thỏa thuận với
nhau bằng văn bản chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; nộp văn bản thỏa
thuận kèm theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc trong các loại giấy tờ
về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1,2 và 5 điều 50 của luật đất đai
(nếu có)


15
b) Ủy ban nhân dân xã, phường, Thị trấn lập phương án chuyển đổi quyền
sử dụng đất nông nghiệp chung cho toàn xã, phường, Thị trấn ( bao gồm cả tiến
độ thời gian chuyển đổi) và gửi phương án đến Phòng Tài nguyên và Môi
Trường;
c) Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra phương án
và chỉ đạo Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc để chuẩn bị hồ sơ
địa chính;
d) Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm làm trích lục bản
đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất đối với nơi chưa có bản đồ địa
chính, trích sao hồ sơ địa chính và gửi đến Phòng Tài nguyên và Môi Trường;
đ) Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ và
trình ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định;
e) Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có trách
nhiệm xem xét, ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các thửa đất
chuyển đổi và gửi cho Phòng Tài nguyên và Môi trường.
2) Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa hai hộ gia đình
đươc thự hiện như sau:
a) Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chuyển đổi quyền sử dụng đất nông
nghiệp nộp một (01) bộ hồ sơ gồm hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất, giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng
đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất Đai (nếu có)
b) Trong thời hạn không quá hai (02) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ

hồ sơ hợp lệ, Uỷ ban nhân dân xã, phường, Thị trấn có trách nhiệm gửi hồ sơ
cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi
trường.
c) Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ
sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm làm trích sao
hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc thực hiện
thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới
giấy chứng nhận.(điều 147 nghị đinh 181/ 2004)
2.2.3.2. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ; quyền sở
hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
* Quy định về hồ sơ
Hồ sơ lập thành 01 bộ, gồm:

3.1.1. Đối tượng nghiên cứu
24
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu
24
3.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu 24
3.3. Nội dung nghiên cứu 24
3.4. Phương pháp nghiên cứu 24
3.4.1. Phương pháp nội nghiệp
24
3.4.2. Phương pháp ngoại nghiệp
25
3.4.3. Phương pháp xử lý số liệu
25
Phần 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 26
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của xã Cường Lợi 26
4.1.1. Điều kiện tự nhiên

4.1.1.1. Vị trí địa lý
4.1.1.2. Địa hình, địa mạo
4.1.1.3. Đặc điểm khí hậu, thủy văn
4.1.1.4. Tài nguyên thiên nhiên
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội

4.1.2.1. Thực trạng phát triển kinh tế
4.1.2.2. Thực trạng dân số, lao động và việc làm
4.1.2.3. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng
4.1.2.4. Thực trạng phát triển văn hóa - xã hội
4.1.2.5 Thực trạng môi trường
4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, môi trường của xã
Cường Lợi
35
4.1.3.1. Thuận lợi
4.1.3.2. Khó khăn
4.1.4. Hiện trạng sử dụng đất của xã Cường Lợi
35
4.1.5. Sơ lược tình hình quản lý đất đai tại xã Cường Lợi
40
4.2. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên đại bàn xã Cường Lợi
giai đoạn 2011 - 2013 42
4.2.1. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên đại bàn xã Cường Lợi
giai đoạn 2011 - 2013
42


17
Bước 3: Cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính và gửi thông báo nghĩa
vụ tài chính cho người chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế

QSDĐ về thời gian, địa điểm nộp tiền và gửi thông báo cho Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất huyện. Thời gian thực hiện 03 ngày làm việc.
Bước 4: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện kiểm tra thẩm định hồ
sơ trình UBND huyện ký giấy chứng nhận đối với trường hợp cấp mới giấy
chứng nhận. Thời gian thực hiện 02 ngày làm việc.
Bước 5: UBND huyện ký giấy chứng nhận, chuyển kết quả cho Văn
phòng đăng ký QSDĐ. Thời gian thực hiện 02 ngày làm việc.
Bước 6: Văn phòng đăng ký QSDĐ vào sổ cấp giấy chứng nhận QSDĐ và
chỉnh lý hồ sơ địa chính theo quy định và giao Giấy chứng nhận cho bộ phận tiếp
nhận và trả kết quả của UBND huyện hoặc thu phí, lệ phí cấp Giấy và trả Giấy
chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân. Thời gian thực hiện 02 ngày làm việc.
Bước 7: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND huyện thu phí, lệ phí
và trả giấy chứng nhận QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân.
Thời gian giải quyết: Không quá 25 ngày làm việc.
Giấy chứng nhận QSDĐ được trao ngay sau khi người sử dụng đất thực
hiện nghĩa vụ tài chính, nộp thuế, phí, lệ phí đầy đủ. (UBND huyện Đình Lập,
20011) [10]
* Trình tự giải quyết công việc đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho,
thừa kế quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
Bước 1: Người nhận chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sở hữu nhà
ở và tài sản gắn liền với đất (gọi chung là người nhận chuyển quyền) nộp hồ sơ
tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND huyện hoặc Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên và Môi trường. Cán bộ, công chức
tiếp nhận kiểm tra, xem xét hồ sơ; nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn người
nhận chuyển quyền bổ sung một lần, hoàn chỉnh hồ sơ, khi hồ sơ đã đầy đủ thì
viết phiếu nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả, chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng
ký QSDĐ trong ngày làm việc.
Bước 2: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất phối hợp với các đơn vị
liên quan thẩm tra hồ sơ, xác định giá trị và quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn
liền với đất; trích lục hồ sơ và chuyển thông tin đến cơ quan Thuế để xác định

nghĩa vụ tài chính đối với các bên chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế nhà ở và tài
sản gắn liền với đất; Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện chỉnh lý
Giấy chứng nhận cho bên chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế theo quy định; Viết