Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng nhà ở lý luận và thực tiễn

NHẶN
XÉT CỦA
GIẢNG
VIÊNTHƠ
HƯỚNG
TRƯỜNG
ĐẠI
HỌC CẦN
DẪN
KHOA LUẬT
—^ • -ạ—

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP cử NHÂN LUẬT
• • •
KHÓA 33: 2007 -2011

BIỆN PHÁP BẢO ĐẢM THựC HIỆN NGHĨA vụ BẰNG
NHÀ Ở - LÝ LUẬN VÀ THựC TIỄN

Giảng viên hướng dẫn:
Th.s Tăng Thanh Phưưng
Bộ mồn: Luật Tư Pháp
Lớp: Luật Thương mại 3 - K33

MỤC LỤC


Trang
LỜI NÓI ĐẦU..............................................................................................................................1
1. Lý do chọn đề tài..............................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu..........................................................................................2

3. Phạm vi nghiên cứu...........................................................................................2
4. Phưomg pháp nghiên cứu..................................................................................2
5. Kết cấu luận văn................................................................................................2
CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ BIỆN PHÁP BẢO ĐẢM THựC
HIỆN NGHĨA VỤ BẰNG NHÀ Ở
1.1............................................................................................................................Biệ
n pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng nhà ở................................................4
1.1.1. Định nghĩa biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng nhà ở...................4
1.1.2. Đặc điểm của biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng nhà ở................5
1.2................Lịch sử hình thành biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng nhà ở
............................................................................................................................8
1.3...............................Phân loại biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng nhà ở
..........................................................................................................................13
1.3.1. Thế chấp nhà ở..............................................................................................13
1.3.1.1. Định nghĩa thế chấp nhà ở.....................................................................13
1.3.1.2. Đặc điểm của thế chấp nhà ở.................................................................13
1.3.2........................................................................................................................... Cầ
m cố nhà ở.................................................................................................................14
1.3.2.1. Định nghĩa cầm cố nhà ở.......................................................................14
1.3.2.2. Đặc điểm của cầm cố nhà ở...................................................................14
1.3.3. Mua trả chậm, trả dần nhà ở........................................................................15
1.3.3.1. Định nghĩa mua trả chậm, trả dần nhà ở...............................................15
1.3.3.2. Đặc điểm của mua trả chậm, trả dần nhà ở...........................................15
1.3.4. Chuộc lại nhà ở đã bán.................................................................................16
1.3.4.1. Định nghĩa chuộc lại nhà ở đã bán........................................................16
1.3.4.2.................................................................................................................... Đặ
c điểm của chuộc lại nhà ở đã bán........................................................................17
1.4............................................................................................................................ Tầ
m quan trọng của biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng nhà ở..............19
1.4.1. Đảm bảo quyền chủ động yêu cầu của bên có quyển đoi với bên có nghĩa

vụ trong quan hệ nghĩa vụ dân sự.............................................................................19
1.4.2. Góp phần hoàn thiện hom các quy định pháp luật về biện pháp bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản nói chung và bằng nhà ở nói riêng........................19
1.4.3. Đảm bảo quyền tự do ý chi trong giao kết hợp đồng bảo đảm.....................20


2.1.1.......................................................................................................................... Giao
kết hợp đồng thế chấp nhà ở....................................................................................22
2.1.1.1................................................................................................................... Hình
thức và trình tự thủ tục đăng ký thế chấp nhà ở...................................................22
2.1.1.2................................................................................................................... Chủ
thể trong hợp đồng thế chấp nhà ở.......................................................................28
2.1.1.3................................................................................................................... Nhà
ở thế chấp.............................................................................................................32
2.1.1.4................................................................................................................... Nghĩ
a vụ được bảo đảm...............................................................................................35
2.1.2. Hiệu lực của hợp đồng thế chấp nhà ở........................................................36
2.1.2.1................................................................................................................... Quy
ền và nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở................................................................37
2.1.2.2................................................................................................................... Quy
ền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp nhà ở.......................................................39
2.1.3. Chẩm dứt hợp đồng thế chấp nhà ở.............................................................42
2.2...........................................................................................................................Cầm
cố nhà ở.............................................................................................................44
2.3...........................................................................................................................Mua
trả chậm, trả dàn nhà ở.....................................................................................45
2.3.1. Giao kết hợp đồng mua trả chậm, trả dần nhà ở.........................................45
2.3.1.1. Hình thức của hợp đồng mua trả chậm, trả dần nhà ở..........................45
2.3.1.2. Chủ thể trong hợp đồng mua trả chậm, trả dần nhà ở...........................45
2.3.1.3. Nhà ở trong hợp đồng mua trả chậm, trả dần.......................................47

2.3.1.4................................................................................................................... Nghĩ
a vụ được bảo đảm...............................................................................................47
2.3.2. Hiệu lực của hợp đồng mua trả chậm, trả dần nhà ở..................................48
2.3.2.1. Quyền và nghĩa vụ của bên bản nhà ở trả chậm, trả dần......................48
2.3.2.2. Quyền và nghĩa vụ của bên mua nhà ở trả chậm, trả dần.....................50
2.3.3. Chẩm dứt biện pháp bảo đảm bằng mua trả chậm, trả dần nhà ở..............52
2.4...........................................................................................................................Bán
nhà ở với điều kiện chuộc lại............................................................................56
CHƯƠNG 3: BẤT CẬP ĐỐI VỚI CÁC QUY ĐỊNH VỀ BIỆN PHÁP
BẢO
ĐẢM THỰC HỆN NGHĨA vụ BẰNG NHÀ Ở VÀ Ý KIẾN ĐÈ XUẤT
3.1 .Bất cập đối với biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng thế chấp nhà ở....59


LỜI NÓI ĐẰU
1. Lý do chọn đề tài
Giao dịch dân sự càng phát triển thì các biện pháp bảo đảm bằng tài sản trong quan hệ
nghĩa vụ dân sự ngày càng có vị trí quan trọng. Người ta thường bảo đảm cho việc thực hiện
nghĩa vụ bằng các tài sản có giá trị như, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, các phưomg
tiện cơ giới... Trong đó, nhà ở là một trong những tài sản phổ biến thường được các chủ thể
đưa vào giao dịch bảo đảm, nhằm đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ đối với bên có
quyền, trong một quan hệ nghĩa vụ dân sự. Sự điều chỉnh của pháp luật đối với các quy định
về biện pháp bảo đảm thực hiện hiện nghĩa vụ bằng tài sản nói chung, nhả ở nói riêng ngày
càng hoàn thiện và được quy định trong các văn bản pháp luật và đỉnh cao phải kể đến sự ra
đời của Bộ luật dân sự năm 2005, Luật nhà ở năm 2005 sửa đổi bổ sung năm 2009, Nghị
định 163/2006/NĐ-CP, Nghị định 83/2010/NĐ-CP, Nghị định 71/2010/NĐ-CP, Thông tư
16/2010/TT-BXD và các văn bản cỏ liên quan đã góp phần phát triển quan hệ dân sự, thông
qua việc quy định về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng nhà ở. Tuy nhiên, quy
định pháp luật về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng nhà ở hiện nay còn chưa đầy
đủ, chưa cụ thể và còn tồn tại nhiều điểm bất cập trong thực tiễn áp dụng, tạo ra sự khó khăn

cho các chủ thể trong việc xác lập các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng nhà ở.
Nhằm hiểu đúng, và đầy đủ những quy định của pháp luật về biện pháp bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ bằng nhà ở, cũng như những phương thức bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng nhà ở
đồng thời tìm ra những bất cập đối với biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng nhà ở,
qua đó đưa ra ý kiến đề xuất. Do đó, trong thời gian tới cơ quan có thẩm quyền cần hoàn
thiện hơn quy định pháp luật về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản nói
chung, bảo đảm bằng nhà ở nói riêng.
Với những kiến thức làm nền tảng cơ sở lý luận, mà người viết được trang bị trong quá
trình học tập và tìm hiểu những quy định pháp luật điều chỉnh về biện pháp bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ bằng nhà ở, người viết quan tâm đến vấn đề bảo đảm thực hiện nghĩa vụ với
đối tượng là nhà ở. Nhà ở được bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng những phương thức nào?
Quy định pháp luật điều chỉnh đối với các phương thức bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với
nhà ở đó ra sao? Vì vậy, người viết đã chọn đề tài: “Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
bằng nhà ở-lý luận và thực tiễn ” làm đề tài luận văn.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Qua quá trình nghiên cứu, tìm hiểu các quy định của pháp luật trong Bộ luật dân sự
năm 2005, Luật nhà ở hiện hành, các văn bản có liên quan, kết họp với thực tiễn. Nhằm tìm
hiểu các phương thức bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng nhà ở, Qua đó, nêu lên những điểm
bất cập trong thực tế khi áp dụng các quy định của pháp luật đối với các biện pháp bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ bằng nhà ở. Cuối cùng người viết đưa ra một số ý kiến đề xuất nhằm góp
phần hoàn thiện hơn các quy định của pháp luật đối với biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa


vụ bằng nhà ở.
3. Phạm vi nghiên cứu
Với đề tài này, người viết đi vào nghiên cứu các quy định pháp luật điều chỉnh về biện pháp
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng nhà ở trong Bộ luật dân sự năm 2005, Luật nhà ở hiện
hành, Nghị Định 163/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 về giao dịch bảo đảm, Nghị định
83/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 07 năm 2010, về đăng ký giao dịch bảo đảm, các văn bản có
liên quan và tìm hiểu thực tiễn.

4. Phưoug pháp nghiên cứu
Để hoàn thành luận văn, trong quá trinh nghiên cứu người viết sử dụng nhiều phưomg
pháp khác nhau nhằm tìm hiểu vấn đề. Chủ yếu người viết sử dụng phưomg pháp phân tích
luật viết, phưomg pháp phân tích tổng họp cùng với tìm hiểu thực tế, nhằm làm rõ vấn đề
cần nghiên cứu và cuối cùng người viết đưa ra một số ý kiến đề xuất góp phần giải quyết
các vấn đề còn bất cập đối với biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng nhà ở.
5. Kết cấu luận văn
Luận văn được bố cục gồm ba chương:
- Chương 1: Khái quát chung về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng nhà ở;
- Chương 2: Quy định pháp luật về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng nhà ở;
- Chương 3: Một số bất cập đối với quy định pháp luật về biện pháp bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ bằng nhà ở và ý kiến đề xuất


CHƯƠNG 1
KHẮT QUÁT CHUNG VÈ BIỆN PHÁP BẢO ĐẢM THựC HIỆN NGHĨA yụ
BẰNG NHÀ Ở
Trong chưomg này, người viết đi vào tìm hiểu khái quát chung về biện pháp bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ bằng nhà ở. Chủ yếu tìm hiểu về khái niệm, đặc điểm, lịch sử hình thành,
tầm quan trọng ở và phân loại biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng nhà ở.
Việc xác lập và thực hiện các giao dịch dân sự, trước hết dựa vào sự tự giác thực hiện
giữa các bên nhưng thực tế, không phải ai khi tham gia vào quan hệ nghĩa vụ dân sự đều có
thiện chí thực hiện một cách nghiêm túc nghĩa vụ của mình. Trong một quan hệ nghĩa vụ
dân sự thì người có quyền, được quyền yêu cầu người có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ
của họ. Tuy nhiên, quyền yêu càu của bên có quyền lại phụ thuộc vào hành vi của bên có
nghĩa vụ. Nếu trong trường họp bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không
đúng nghĩa vụ của mình thì bên cỏ quyền cỏ thể yêu cầu cơ quan có thẩm quyền buộc bên
có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền. Tuy nhiên, với giải pháp đó nhiều
khi vẫn không đảm bảo được quyền lợi của bên có quyền nếu bên có nghĩa vụ không có
hoặc không còn tài sản để thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền trong quan hệ nghĩa vụ

dân sự.
Nhằm bảo vệ quyền lợi của các bên, đặc biệt là bên có quyền trong quan hệ nghĩa vụ
dân sự, để bên có quyền có thể chủ động thực hiện quyền yêu cầu của mình đối với bên có
nghĩa vụ, pháp luật cho phép các bên có thể thỏa thuận xác lập biện pháp bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ dân sự. Bộ luật dân sự năm 2005 Điều 318, quy định các biện pháp bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ dân sự trong đó bao gồm 7 biện pháp bao gồm: cầm cố tài sản, thế chấp tài
sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh và tín chấp. Bên cạnh các biện pháp bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ trên thì hình thức bảo lưu quyền sở hữu trong họp đồng mua bán gồm: mua
trả chậm, trả dần (Điều 461) và bán với điều kiện chuộc lại (Điều 462) mang đầy đủ những
đặc điểm, tính chất của một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Với việc thỏa
thuận xác lập các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, thì bên có quyền trong một
quan hệ nghĩa vụ dân sự có thể chủ động thực hiện được quyền yêu cầu của mình bằng cách
tác động lên tài sản của bên có nghĩa vụ theo cách thức đã thỏa thuận với nhau, hoặc theo
quy định của pháp luật khi bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng
nghĩa vụ của mình. Bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự được hiểu với nội dung và ý nghĩa
như sau:
Bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là các biện pháp do pháp luật quy định và do các
bên tham gia quan hệ nghĩa vụ thỏa thuận xác lập, nhằm thúc đẩy người có nghĩa vụ thực
hiện nghĩa vụ của mình vì lợi ích của bên có quyền đồng thời tạo điều kiện cho người có
quyền trực tiếp thực hiện các quyền của mình trong trường họp người có nghĩa vụ không
thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ của mình, bằng cách dựa vào luật hoặc dựa


1 Đoàn Thị Phưomg Diệp: Giảo trình bảo đảm nghĩa vụ, Khoa Luật Trường Đại Học cẩn Thơ, 2008.
2 Hình thức bảo đảm bằng bảo lưu quyền sở hữu trong hợp đồng mua trả chậm, trả dần là việc người bán
trong
hợp
vào sự thỏa thuận của các bên để sáp nhập thêm vào nghĩa vụ chính một nghĩa vụ bổ sung1. đồng mua trả
chậm, trả dần
giữ

Nhu vậy, Pháp luật quy định các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự và cho lại quyền sở hữu
tài
sản để đảm bảo
cho phép các bên trong giao dịch dân sự thỏa thuận xác lập biện pháp bảo đảm, để đảm bảo cho nghĩa vụ trả tiền
của việc thực hiện một nghĩa vụ chính và việc xác lập biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ là người mua.
do sự thỏa thuận các bên (trừ trường họp pháp luật quy định) như đối với bên đi vay tại
ngân hàng thì pháp luật quy định phải có thế chấp tài sản. Việc xác lập và thực hiện các biện
pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nhằm bảo vệ cho quyền lợi của các bên đặc biệt là bên có
quyền trong quan hệ nghĩa vụ dân sự.
1.1. Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng nhà ở
1.1.1. Định nghĩa biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng nhà ở
Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng nhà ở, là việc bên có nghĩa dùng nhà ở
thuộc sở hữu của mình (trừ hình thức bảo đảm bằng bảo lưu quyền sở hữu trong họp đồng
mua trả chậm, ừả dần2) để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ, đối với
bên có quyền trong quan hệ nghĩa vụ dân sự.
Như vậy, Pháp luật quy định các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, và cho phép
các bên trong quan hệ nghĩa vụ thỏa thuận xác lập biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
dân sự. Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng nhà ở được xác lập theo sự thỏa thuận
của các bên . Theo đó, bên có nghĩa vụ sẽ dùng nhà ở thuộc sở hữu của mình (trừ hình thức
bảo lưu quyền sở hữu ừong họp đồng mua trả chậm, trả dàn nhà ở) để đảm bảo cho việc
thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền theo phưorng thức mà các bên đã thỏa thuận, đối
với tài sản là nhà ở. Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng nhà ở bao gồm các phưorng
thức sau: Thế chấp nhà ở, cầm cố nhà ở và bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng quyền sở hữu
nhà ở bao gồm: Mua trả chậm, trả dần nhà ở và bán nhà ở với điều kiện chuộc lại.
Hình thức bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng quyền sở hữu nhà ở bao gồm mua trả chậm,
trả dần và bán nhà ở với điều kiện chuộc lại. Nếu như bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng cầm
cố, thế chấp nhà ở thì bên có nghĩa vụ (bên cầm cố, thế chấp) sẽ dùng nhà ở thuộc quyền sở
hữu của mình để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền (bên nhận cầm
cố, thế chấp), nhưng với hình thức bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng quyền sở hữu nhà ở
gồm: mua trả chậm, trả dần và bán nhà ở với điều kiện chuộc lại thì bên có quyền (bên bán

nhà ở trả chậm, trả dần và bên mua trong họp đồng bán nhà ở với điều kiện chuộc lại) bảo
lưu quyền sở hữu nhà ở của mình để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa
vụ, trong quan hệ nghĩa vụ dân sự. Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng nhà ở
cũng như biện pháp bảo đảm bằng tài sản khác, chỉ có điều đối tượng của biện pháp bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ ở đây là tài sản cụ thể - là nhà ở. Việc thỏa thuận xác lập biện pháp
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng nhà ở, có tác dụng đảm bảo cho quyền chủ động yêu cầu


bên có nghĩa vụ, thực hiện nghĩa vụ của mình, nhằm bảo vệ quyền lợi chính đáng của bên
có quyền trong quan hệ nghĩa vụ, và khi đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên có nghĩa vụ,
không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ của mình thì bên có quyền thực hiện
quyền của mình, bằng cách tác động trục tiếp lên nhà ở đuợc bảo đảm để thu hồi nợ. Việc
xác lập biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng nhà ở, tạo cho bên nhận bảo đảm có ưu
thế hơn so với các bên nhận bảo đảm khác hoặc chủ nợ không có bảo đảm khi thực hiện
quyền yêu cầu của mình.
1.1.2. Đặc điểm của biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng nhà ở
Mỗi một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng nhà ở đều có những đặc điểm,
tính chất riêng nhưng nhìn một cách tổng thể thì các biện pháp bảo đảm bằng nhà ở đều có
những đặc điểm chung sau:
- Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng nhà ở là biện pháp mang tính chất
bổ sung cho nghĩa vụ chính
Tính chất bổ sung của biện pháp bảo đảm bằng nhà ở thể hiện ở chỗ, mục đích của các
bên trong quan hệ nghĩa vụ dân sự khi xác lập giao dịch bảo đảm bằng nhà ở nhằm đảm bảo
cho việc thực hiện nghĩa vụ chính trong một họp đồng đã được xác lập trước đó (họp đồng
chính). Hiệu lực của giao dịch bảo đảm bằng nhà ở (họp đồng bảo đảm) phụ thuộc vào hiệu
lực của họp đồng chính, chỉ khi nào nghĩa vụ trong họp đồng chính không được thực hiện,
hoặc được thực hiện nhưng không đúng thì thỏa thuận trong giao dịch bảo đảm bằng nhà ở
mới có hiệu lực. Neu bên có nghĩa vụ thực hiện một cách nghiêm túc nghĩa vụ của mình đối
với bên có quyền thì họp đồng bảo đảm bằng nhà ở mặc nhiên chấm dứt.
- Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng nhà ở được thiết lập trên cơ sở thỏa

thuận của các bên trong quan hệ nghĩa vụ dân sự
Pháp luật dân sự không quy định một cách bắt buộc biện pháp bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ nào áp dụng cho tài sản là nhà ở. Việc lựa chọn các biện pháp bảo đảm bằng nhà ở,
trong một quan hệ nghĩa vụ dân sự hoàn toàn phụ thuộc vào sự thỏa thuận của các bên, giữa
hai bên trong một quan hệ nghĩa vụ dân sự cũng có thể dựa vào lòng tin với nhau, sự tin
tưởng, tín nhiệm lẫn nhau mà có thể không cần áp dụng biện pháp bảo đảm, tuy nhiên, để
đảm bảo cho quyền lợi, cũng như tạo thế chủ động của bên có quyền khi bên có nghĩa vụ vi
phạm nghĩa vụ đối với bên có quyền trong quan hệ nghĩa vụ dân sự thì, phần lớn giữa các
bên cùng nhau thỏa thuận biện pháp bảo đảm bằng nhà ở của bên có nghĩa vụ
- Phạm vi bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng nhà ở không vượt quá phạm vi của
nghĩa vụ chính
Nghĩa vụ dân sự có thể được bảo đảm một phần hoặc toàn bộ theo thỏa thuận hoặc
theo quy định của pháp luật; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không quy định phạm vi
bảo đảm thì nghĩa vụ coi như được bảo đảm toàn bộ, kể cả nghĩa vụ trả lãi và bồi thường


3 Điều 319 Bộ luật dân sự năm 2005
thiệt hại3.
Như vậy, nghĩa vụ dân sự có thể được bảo đảm một phần hay bảo đảm toàn bộ điều đó
phụ thuộc vào sự thỏa thuận của các bên trong quan hệ nghĩa vụ đó, các bên có thể thỏa
thuận với nhau về việc nhà ở chỉ bảo đảm cho một phàn nghĩa vụ hoặc nhà ở bảo đảm cho
toàn bộ nghĩa vụ, pháp luật dân sự công nhận thỏa thuận giữa các bên về phạm vi bảo đảm
bằng nhà ở. Trường họp giữa các bên không có thỏa thuận, và pháp luật không quy định thì
phạm vi bảo đảm coi như là được bảo đảm toàn bộ, nhưng dù cho nghĩa vụ đó được bảo
đảm một phần hay là toàn bộ thì phạm vi bảo đảm cũng không vượt quá phạm vi nghĩa vụ
chính. Ví dụ: Ông A thế chấp nhà ở cho tổ chức tín dụng B để đảm bảo cho khoản vay 500
triệu đồng, đến hạn thực hiện nghĩa vụ Ông A không trả được cho tổ chức tín dụng B thì tổ
chức tín dụng B có quyền yêu càu xử lý nhà ở trên để thu hồi nợ nhưng không được vượt
quá khoản tiền 500 triệu đồng (gốc) trên. Dù cho nhà ở dùng để bảo đảm cho nghĩa vụ trên
cỏ giá trị lớn hom nhiều so với nghĩa vụ trả nợ của ông A, nhưng mục đích của việc đem nhà

ở ra làm biện pháp bảo đảm là để đảm bảo cho nghĩa vụ của ông A, vì thế tổ chức tín dụng
trên chỉ có thể thu hồi số nợ trong phạm vi nghĩa vụ phải thực hiện của ông A.
- Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng nhà ở nâng cao trách nhiệm của
bên có nghĩa vạ trong quan hệ nghĩa vụ dân sự
Khi một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ được thỏa thuận xác lập giữa hai bên
thì, mục đích chính mà các bên hướng tới là nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ trong họp đồng
chính. Đảm bảo quyền yêu cầu của bên có quyền đối với bên có nghĩa vụ. Còn đối với bên
có nghĩa vụ thì sẽ có trách nhiệm hơn với nghĩa vụ của mình, sẽ dè dặt, cân nhắc hơn trong
trường họp có ý định vi phạm nghĩa vụ, vì bên có nghĩa vụ ý thức được hệ quả pháp lý của
việc vi phạm nghĩa vụ.
Mỗi biện pháp bảo đảm bằng nhà ở đều có những đặc điểm và mục đích cụ thể khác
nhau, vì thế các bên trong quan hệ nghĩa vụ dân sự có thể dựa vào đặc điểm, mục đích của
từng biện pháp mà thỏa thuận áp dụng để phù họp với ý chí của mình, tuy nhiên n hìn một
cách tổng quát thì các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng nhà ở đều có ba chức
năng: chức năng tác động, chức năng dự phòng, và chức năng dự phạt. Đều nhằm hướng
đến mục đích chung là tác động, thúc đẩy việc thực hiện nghĩa vụ dân sự, dự phòng và dự
phạt trong trường họp bên có nghĩa vụ vi phạm nghĩa vụ trong họp đồng chính được bảo
đảm.
- Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng nhà ở mang đặc điểm của biện pháp
bảo đảm đổi vật
Biện pháp bảo đảm bằng nhà ở, ngoài những đặc điểm chung được nêu trên còn mang
đặc điểm, đặc trưng của biện pháp bảo đảm đối vật thể hiện như sau:
+ Biện pháp bảo đảm bằng nhà ở, được thiết lập sẽ tạo ra quyền ưu tiên của bên nhận


bảo đảm trước các chủ nợ không có bảo đảm khác trên giá trị nhà ở bảo đảm khi nhà ở này
được đem xử lý để thu hồi nợ.
Bên nhận bảo đảm khi nhận bảo đảm bằng nhà ở, trong trường hợp bên bảo đảm không
thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ của mình. Bên nhận bảo đảm có quyền yêu
cầu xử lý nhà ở bảo đảm để thu hồi nợ và yêu cầu thanh toán, và quyền yêu cầu thanh toán

của bên nhận bảo đảm bằng nhà ở sẽ được ưu tiên hơn so với các chủ nợ không có bảo đảm.
Cụ thể, trong trường hợp này sau khi trừ các chi phí thì bên bảo đảm phải thực hiện nghĩa
vụ đối với bên nhận bảo đảm bằng nhà ở trước các chủ nợ không có bảo đảm khác.
+ Biện pháp bảo đảm bằng nhả ở cũng thiết lập quyền theo đuổi của bên nhận bảo đảm
đối với nhà ở bảo đảm dù cho quyền sở hữu nhà ở không còn trong tay bên bảo đảm. Quyền
theo đuổi giúp cho bên nhận bảo đảm luôn có được nhà ở bảo đảm để xử lý thu hồi nợ đến
hạn, dù quyền sở hữu nhà ở có thể được chuyển cho người khác. Ví dụ: B cầm cố nhà ở cho
c, c (độc thân và công tác xa). Sau đó, B đã bán căn nhà và chuyển quyền sở hữu nhà ở cho
D, Như vậy, khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ của mình mà B không thực hiện hoặc thực hiện
không đúng nghĩa vụ của mình. Khi đó mặc dù quyền sở hữu đã được chuyển giao cho D
nhưng c vẫn có quyền theo đuổi đối với nhà ở đó. c có quyền yêu cầu D giao tài sản để xử
lý thu hồi nợ hoặc kiện để được cơ quan có thẩm quyền giải quyết.
+ Biện pháp bảo đảm bằng nhà ở sẽ tạo ra các quyền của bên nhận bảo đảm đối với
nhà ở thay thế, quyền này cho phép một khi nhà ở bảo đảm bị thay thế bởi một nhà ở khác
thì nhà ở khác này có đầy đủ tính chất và quy chế pháp lý của nhà ở bảo đảm trước đó. Ví
dụ A thế chấp cho B một căn nhà ở huyện X, nhưng sau đó do có nhu cầu chuyển về sống
tại căn nhà đó. Vì vậy, A thỏa thuận với B về việc sẽ dùng một căn nhà khác để thay thế cho
căn nhà đã thế chấp, B đồng ý. Như vậy, trong trường hợp đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà A
không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ đối với B thì những thỏa thuận giữa A
và B đối với nhà ở đã được thay thế sẽ được áp dụng đối với nhà ở thay thế này. Khi đó B
có quyền yêu càu xử lý nhà ở thay thế để thu hồi nợ.
1.2. Lịch sử hình thành biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng nhà ở
❖ Luật cỗ
Nước ta, với đặc điểm là một quốc gia có nền kinh tế nông nghiệp là chủ yếu và tài sản
chính ở thời kì này là ruộng đất và sức người. Do vậy, các quy định của pháp luật về bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự ở thời kỳ này có đối tượng chủ yếu là ruộng đất và sức
người. Bảo đảm bằng ruộng đất với các hình thức như: cầm cố bất động sản và bán với điều
kiện chuộc lại.
- Cầm cố bất động sản
Xét về tính chất thì bất động sản thời kỳ này gồm các tài sản như: ruộng đất, đất đai,

nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai. Hình thức cầm cố bất động sản “được áp
dụng trong trường hợp người vay muốn dùng ruộng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả


4 Nguyễn Ngọc Điện: Một sô suy nghĩ vê đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trong Luật dân sự Việt Nam, NXB Trè TP.
Hô
ChíMinh, 1999,
nợ nhưng lại không muốn chuyển quyền sở hữu ruộng đất cho chủ nợ, luật mở ra cho các Tr.190.
5
Nguyễn Ngọc
bên cơ hội giao dịch bằng việc thiết lập chế định cầm cố bất động sản theo đó người vay Điện: Một số suy
nghĩ về đảm bảo
giao ruộng đất cho người cho vay giữ và khai thác; một khi nợ được trả đủ, thì người cho thực hiện nghĩa
vụ vay giao trả tài sản cho người cho người vay; nếu nợ không được trả thì người vay bán đứt trong Luật dân
sự
Việt Nam, NXB
Trẻ tài sản cho người cho (thông thường cam kết hứa bán được ghi nhận trong họp đồng vay có TP. Hồ
Chi Minh,1999,
Tr’ bảo đảm”4. Bên cạnh biện pháp bảo đảm bằng cầm cố bất động sản còn có biện pháp mang189 - 190.
6
Một
hình
tính chất của biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ là bán với điều kiện chuộc lại.
thức bảo đảm
thực hiện nghĩa
- Bán với điều kiện chuộc lại
vụ
trong đó nguời
“Bán với điều kiện chuộc lại có lẽ là hình thức bảo đảm cổ xưa nhất trong luật Việt nhận bảo đảm
Nam: người bán chuyển nhượng quyền sở hữu ruộng dất cho người mua và đổi lấy một số không có quyền

sử
dụng,
cũng
tiền; trong một thời hạn nào đó (20, 30 năm...) người bán có quyền chuộc lại tài sản đem không
được giữ tài sản
bán. Tiền được giao là tiền cho vay, nghĩa là có sinh lãi chứ không phải tiền mua tài sản, bảo đảm mà chi
cũng không phải là hình thức cầm cố bất động sản (Do người mua bỏ tiền ra để nhận tài sản được ưu tiên
thanh toán để
thu có quyền sở hữu chứ không chỉ quyền cầm giữ thực tại đối với tài sản nhận được). Dầu sao hồi nợ bằng
cách bán tài sản
cũng không thể phủ nhận các mối liên hệ mật thiết giữa bán với điều kiện được chuộc lại và bảo đảm và có
quyền
cho vay”5.
theo đuổi tài sản
Với hình thức này người bán chuyển nhượng quyền sở hữu ruộng đất cho người mua, bảo đảm qua các
cuộc
chuyển
và đổi lại là người mua phải đưa cho người bán một số tiền, giữa hai bên thỏa thuận với nhượng.
nhau về quyền chuộc lại tài sản đã bán trong một thời hạn, nếu sau khoảng thời gian hai bên
đã thỏa thuận ấn định mà người bán không chuộc lại tài sản đã bán thì tài sản đó thuộc
quyền sở hữu trọn vẹn của người mua. Pháp luật thời kỳ này quy định biện pháp bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ dân sự với hình thức cầm cố bất động sản, và hình thức bán với điều kiện
chuộc lại.Với quy định về cầm cố bất động sản và bán với điều kiện chuộc lại ta thấy được
có sự tồn tại của biện pháp bảo đảm bằng nhà ở. Ví dụ như trong trường họp cầm cố ruộng
đất mà trên đó có nhà ở, hay bán ruộng đất với điều kiện chuộc lại vì người Việt Na m xưa
hay có thói quen cất nhà ở trên ruộng đất, nhưng do thời kỳ này ruộng đất là tài sản có giá
trị được người ta quan tâm nhiều còn các giao dịch bảo đảm bằng nhà ở chủ yếu là chưa
phát triển vì thế việc dùng nhả ở để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự là rất hiếm.
❖ Luật cận đại
Pháp luật dân sự về các chế định bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thời kỳ này chịu sự ảnh

hưởng Bộ luật của pháp, các Bộ Luật dân sự Bắc kỳ, Bộ Luật dân sự Trung kỳ được xây
dựng trên nền tảng bộ luật dân sự Napoleon, ghi nhận sự bảo đảm đối vật là cầm cố động
sản, cầm cố bất động sản và để đương6. Cả Bộ luật dân sự Bắc kỳ và Trung kỳ đều quy định


7 Nguyễn Ngọc Điện: Một sô suy nghĩ vê Đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trong Luật dân sự Việt Nam, NXB Trẻ Tp.
Hô
Chi Minh, 1999,
biện pháp bảo đảm đối vật bằng cầm cố động sản, cầm cố bất động sản và để đương dựa Trl92 - 193.
trên nguyên tắc theo hợp đồng. “ Tất cả các chế định bảo đảm đối vật trong các Bộ luật này
đều được xây dựng theo khuôn mẫu của Bộ luật dân sự Napoleon và, do đó, mang đầy đủ
các đặc điểm của bảo đảm đối vật trong Luật La Tinh: 1 - Trong trường hợp người mắc nợ
không trả nợ, thì trừ một vài ngoại lệ được công nhận đối với cầm cố động sản, chủ nợ
không có quyền chiếm lấy tài sản làm của riêng, cũng không được phép yêu cầu người mắc
nợ bán tài sản cho mình để trừ nợ, mà chỉ có thể bán đấu giá tài sản và nhận tiền thanh toán
từ giá bán, trước các chủ nợ khác (quyền ưu tiên); 2 - chủ nợ luôn có tài sản cụ thể đó để
bảo đảm việc thu hồi nợ, dù tài sản có thuộc về ai khác (quyền đeo đuổi)”7. Như vậy, pháp
luật dân sự thời kỳ này ghi nhận bảo đảm đối vật là cầm cố bất động sản, cầm cố động sản
và để đương. Tuy rằng, không có quy định cụ thể về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
bằng nhà ở nhưng cũng như trong luật cổ, biện pháp bảo đảm bằng nhà ở có tồn tại nhưng
không phổ biến thể hiện qua việc cầm cố bất động sản. Vào thời kỳ này, tài sản mà người ta
ưa chuộng để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự không phải là nhà ở. Do đó, các
quy định pháp luật về bảo đảm bằng nhà ở chưa phát triển.
Tại Nam Kỳ, vào thời kỳ này không có luật quy định về vấn đề bảo đảm nghĩa vụ. Vì
vậy, khi xác lập một quan hệ nghĩa vụ dân sự thì họ tiếp tục duy trì các tục lệ có nguồn gốc
trong luật cổ đã sớm hình thành trong cộng đồng dân cư mà họ đã biết. Các quy định về cầm
cố động sản theo họp đồng miệng và vật cầm cố được giao cho chủ nợ quản lý. cầm cố bất
động sản được xác lập bằng văn bản, bất động sản có thể được giao cho chủ nợ hoặc để lại
cho người vay giữ và sử dụng như một người thuê và các bên có thể thỏa thuận bán tài sản
cầm cố cho chủ nợ trong trường họp người đi vay không có khả năng trả nợ.

❖ Luật hiện đại
Nước ta trải qua một thời kỳ dài phát triển nền kinh tế theo cơ chế tập trung, quan liêu,
bao cấp, sở hữu tập thể là chính vì thế các quy định pháp luật về biện pháp bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ rất mờ nhạt. Từ sau Đại hội đảng toàn quốc lần thứ VI với chủ trương chuyển
đổi từ nền kinh tế tập trung kém phát triển sang nền kinh tế thị trường theo định hướng xã
hội chủ nghĩa. Nền kinh tế thị trường với sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế kéo theo
sự phát triển rộng của các quan hệ dân sự. Xuất phát từ yêu cầu cấp thiết đó, pháp luật về
giao dịch bảo đảm làn lượt ra đời nhằm điều chỉnh các quan hệ nghĩa vụ dân sự trong xã
hội. Văn bản đầu tiên quy định về biện pháp bảo đảm đối vật “không phải bằng văn bản của
cơ quan lập pháp mà bằng một văn bản lập quy của Ngân Hàng Nhà Nước - quy định về
việc thế chấp tài sản để vay vốn Ngân Hàng, ban hành kèm theo quyết định số 156/NH-QĐ
ngày 18/11/1989 của Thống đốc Ngân hàng nhà nước Việt Nam. Văn bản này chỉ chính thức
ghi nhận một hình thức bảo đảm nghĩa vụ duy nhất - thế chấp - đã xây dựng được những


quy tắc sơ khai của ba chế định bảo đảm: cầm cố, thế chấp bất động sản và bảo lãnh đối
vật”8. Pháp lệnh họp đồng dân sự 1991 ngày 29/4/1991 quy định các biện pháp bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ dân sự với tên gọi biện pháp bảo đảm thực hiện họp đồng dân sự gồm
bốn biện pháp: thế chấp tài sản, cầm cố tài sản, bảo lãnh và đặt cọc, trong đó bảo lãnh và đặt
cọc không phải là biện pháp bảo đảm đối vật, cầm cố áp dụng đối với động sản và thế chấp
đối với bất động sản và tàu biển. Pháp lệnh nhà ở năm 1991 quy định giao dịch dân sự mà
nhà ở đuợc tham gia đỏ là thế chấp nhà ở, mua bán nhả ở. Bộ Luật dân sự 1995 tiếp tục quy
định biện pháp thế chấp tài sản, cầm cố tài sản, bảo lãnh, đặt cọc và thêm ba biện pháp là:
ký cược, ký quỹ và phạt vi phạm. Trong đó có cầm cố, thế chấp và hình thức bảo lưu quyền
sở hữu trong mua bán gồm: (mua trả chậm, trả dần; và bán với điều kiện chuộc lại) không
được quy định chung với các biện pháp bảo đảm nhưng nó mang những đặc điểm của biện
pháp bảo đảm đối vật. các quy định của pháp lệnh họp đồng dân sự về quyền của chủ nợ đối
với các tài sản cầm cố hoặc thế chấp được bộ luật dân sự 1995 lấy lại đặc biệt tài sản thế
chấp từ nay có thể được chuyển nhượng với điều kiện có sự đồng ý của người nhận thế
chấp.

Sự ra đời của bộ luật dân sự năm 1995 đã chứng tỏ sự nỗ lực của cơ quan lập pháp
trong việc khắc phục những khó khăn và hoàn thiện hệ thống pháp luật trong những năm
đầu đổi mới, qua thực tế áp dụng, các quy định về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, phần lớn đã
đáp ứng được nhu cầu thực tế của các chủ thể tham gia trong một quan hệ nghĩa vụ dân sự,
bên cạnh đó, vẫn còn một số quy định chưa phù họp. Do đó, Bộ luật năm 2005 ra đời trên
cơ sở kế thừa những quy định phù họp, bổ sung và hướng tới hoàn thiện một số quy định về
biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, Bộ luật dân sự 2005 vẫn giữ nguyên các biện
pháp bảo đảm đối vật được quy định tại Bộ luật dân sự năm 1995. Với sự phát triển của nền
kinh tế đồng thời hướng tới hoàn thiện hơn quy định pháp luật về giao dịch bảo đảm, giảm
sự khác biệt đối với các nước trong quá trình hội nhập vào nền kinh tế thế giới. Bộ luật dân
sự năm 2005 không dựa vào tiêu chí tài sản là động sản hay bất động sản để phân biệt giữa
cầm cố và thế chấp tài sản như Bộ luật dân sự năm 1995 mà dựa vào tiêu chí có hay không
sự chuyển giao nhà ở để phân biệt giữa cầm cố và thế chấp. Theo quan điểm của Bộ luật dân
sự 2005 thì nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai cũng có thể trở thành đối tượng của biện
pháp cầm cố. Bên cạnh, cầm cố và thế chấp nhà ở thì hình thức bảo lưu quyền sở hữu trong
mua bán nhà ở gồm mua trả chậm, trả dần và bán với điều kiện chuộc lại là những biện pháp
bảo đảm mang tính chất, đặc điểm của biện pháp bảo đảm đối vật, và tồn tại trên thực tế đối
với tài sản nói chung và nhà ở nói riêng, vì nó có tác dụng đảm bảo cho quyền của bên nhận
bảo đảm trong quan hệ nghĩa vụ dân sự bằng cách bên nhận bảo đảm được quyền tác động
trực tiếp lên nhà ở - tài sản bảo đảm khi bên bảo đảm không thực hiện hoặc thực hiện không
đúng nghĩa vụ của mình. Luật nhà ở năm 2005 sửa đổi bổ sung năm 2009 quy định thế chấp
Nguyễn Ngọc Điện: Một sô suy nghĩ vê Đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trong luật dân
sự Việt Nam, NXB Trẻ Tp. Hô
Chi Minh, 1999, Trl94.


nhà ở, một biện pháp bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự, Nghị Định số
163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 về giao dịch bảo đảm quy định chi tiết một số
quy định của Bộ luật dân sự năm 2005 về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối
với tài sản đó gồm cả nhà ở. Những quy định trên đã góp phàn tạo hành lang pháp lý đối với

các biện pháp bảo đảm bằng tài sản nói chung và nhà ở nói riêng. Nghị định 83/2010/NĐCP ngày 23 tháng 7 năm 2010 về đăng ký giao dịch bảo đảm tạo cơ chế công khai đối với
tài sản khi xác lập giao dịch bảo đảm bong đó bao gồm cả nhà ở.
Như vậy, biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng nhà ở đã xuất hiện trong Luật cổ,
tuy chưa phát triển và phổ biến và đến Luật hiện đại, với sự ghi nhận đầu tiên về biện pháp
thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của Ngân hàng nhà nước, Ta thấy có tồn tại
hình thức thế chấp nhà ở, tiếp sau đó biện pháp bảo đảm bằng nhà ở được thể hiện thông
qua biện pháp bảo đảm được ghi nhận trong pháp lệnh họp đồng dân sự năm 1991. Tuy
nhiên, với tiêu chí phân biệt cầm cố và thế chấp qua tài sản là động sản hay bất động sản của
Bộ Luật dân sự năm 1995 đã khiến các giao dịch về cầm cố nhà ở không mấy phát triển, Sự
ra đời của Bộ luật dân sự năm 2005 và các văn bản liên quan như: NĐ63/2006/NĐ-CP về
giao dịch bảo đảm, NĐ83/2010/NĐ-CP, về đăng ký giao dịch bảo đảm, Luật nhà ở năm
2005 sửa đổi bổ sung năm 2009 và các vãn bản liên quan đã tạo điều kiện cho sự phát triển
của các biện pháp bảo đảm bằng nhà ở gồm: thế chấp, cầm cố, mua trả chậm, trả dần và bán
với điều kiện chuộc lại nhà ở. Tuy nhiên, Luật nhà ở hiện hành chưa ghi nhận biện pháp bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ bằng cầm cố nhà ở, trong khi đó quan điểm của Bộ luật dân sự hiện
hành là không cấm cầm cố đối với nhả ở.
Qua quá trình hình thành và phát triển của các quy định về biện pháp bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ bằng nhà ở, cho thấy được sự đóng góp tích cực, sự quan tâm kịp thời trước
các quan hệ xã hội nói chung, và quan hệ pháp luật dân sự nói riêng của các nhà làm luật.
Nhằm từng bước hoàn thiện hệ thống pháp luật về các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa
vụ bằng tài sản nói chung và bằng nhà ở nói riêng.
1.3. Phân loại biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng nhà ở
1.3.1. Thế chấp nhà ở
1.3.1.1. Định nghĩa thế chấp nhà ở
Thế chấp nhà ở là việc một bên (bên thế chấp) dùng nhà ở thuộc sở hữu của mình để
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (bên nhận thế chấp) và không chuyển
giao nhà ở đó cho bên nhận thế chấp.
1.3.1.2. Đặc điểm của thế chấp nhà ở
Thế chấp nhà ở, là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự với tài sản là nhà
ở, nhằm để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ đối với bên có quyền

trong một quan hệ nghĩa vụ dân sự. Vì vậy, thế chấp nhà ở là một hình thức của thế chấp tài
sản, do đó, thế chấp nhà ở bên cạnh việc mang các đặc điểm của biện pháp thế chấp tài sản


theo quy định của Bộ luật dân sự hiện hành thì, thê châp nhà ở với tu cách biện pháp bảo
đảm nghĩa vụ còn mang những đặc điểm sau:
- Biện pháp thế chấp nhà ở đuợc xác lập trên cơ sở có sự thỏa thuận của các bên trong
một quan hệ nghĩa vụ dân sự
Thế chấp nhà ở, là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ được xác lập trên cơ sở sự
thỏa thuận của các bên trong quan hệ nghĩa vụ dân sự, nhằm bảo đảm cho việc thực hiện
nghĩa vụ của bên bảo đảm đối với bên nhận bảo đảm. Do đó, sẽ không có thế chấp nhà ở
theo pháp định mà chỉ có thế chấp nhà ở theo sự thỏa thuận của các bên.
- Nhà ở thế chấp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ không chuyển giao từ bên thế chấp
sang bên nhận thế chấp về mặt vật chất, mà chỉ chuyển giao về mặt pháp lý có nghĩa là bên
có nghĩa vụ chỉ chuyển giao giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở cho bên nhận thế chấp,
bên thế chấp nhà ở có quyền quản lý, sử dụng nhà ở thế chấp đó.
1.3.2 cầm cổ nhà ở
1.3.2.1. Định nghĩa cầm cố nhà ở
Cầm cố nhà ở là việc một bên (bên cầm cố) giao nhà ở thuộc sở hữu của mình cho bên
Ma (bên nhận cầm cổ) để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự.
Cầm cố nhà ở, là kết quả của sự thỏa thuận giữa các bên về việc bên có nghĩa vụ dùng
nhà ở để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền, trong một quan hệ
nghĩa vụ dân sự bằng cách chuyển giao nhà ở đó cho bên nhận cầm cố. Theo đó, bên có
nghĩa vụ phải giao nhà ở thuộc sở hữu của mình cho bên có quyền để bảo đảm việc thực
hiện nghĩa vụ dân sự.
1.3.2.2. Đặc điểm của cầm cố nhà ở
Cầm cố nhà ở là hình thức của cầm cố tài sản. Do đó, cầm cố nhà ở mang những đặc
điểm của cầm cố tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2005, bên cạnh đó biện pháp
cầm cố nhà ở còn mang những đặc điểm sau:
- Biện pháp cầm cố nhà ở được xác lập khi có sự thỏa thuận của các bên trong một

quan hệ nghĩa vụ dân sự, và thỏa thuận cầm cố nhà ở đó phải được lập thành văn bản. cầm
cố nhà ở, là biện pháp bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ đối với bên
có quyền trong một quan hệ nghĩa vụ dân sự. Biện pháp bảo đảm bằng cầm cố nhà ở chỉ
được xác lập khi có sự thỏa thuận của các bên về việc cầm cố nhà ở đó. Pháp luật dân sự
không có quy định bắt buộc cầm cố nhà ở để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Thỏa thuận cầm
cố nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự phải được lập thành văn bản. Như vậy: Chỉ có
cầm cố nhà ở theo thỏa thuận, chứ không có cầm cố nhà ở theo pháp định.
- Cầm cố nhà ở có hiệu lực kể từ thời điểm bên cầm cố giao nhà ở cho bên nhận cầm
cố theo thỏa thuận. Đối với họp đồng cầm cố nhà ở thì hiệu lực chỉ phát sinh khi bên cầm cố
giao nhà ở cho bên nhận cầm cố. Họp đồng cầm cố nhà ở mang tính chất của họp đồng thực
tại. Sự chuyển giao này mang tính chất là sự chuyển giao vật chất, khi nhà ở được chuyển


9 Điều 461 Bộ luật dân sự năm 2005
giao thì quyền quản lý nhà ở là của bên nhận cầm cố, còn quyền sở hữu nhà ở vẫn nằm
trong tay bên cầm cố.
- Thời hạn cầm cố đối với nhà ở do các bên thỏa thuận, nếu giữa các bên không thỏa
thuận về thời hạn cầm cố thì thời hạn cầm cố đuợc tính cho đến khi chấm dứt nghĩa vụ đuợc
bảo đảm bằng cầm cố nhả ở.
về nguyên tắc luật cho phép các bên có quyền thỏa thuận về thời hạn cầm cố nhà ở,
thời hạn cầm cố nhà ở có thể ngắn hom hoặc dài hơn cũng có thể bằng với thời hạn của
nghĩa vụ được bảo đảm bằng cầm cố nhà ở. Nếu giữa các bên không có thỏa thuận về thòi
hạn cầm cố nhả ở, thì xét về bản chất, mục đích của việc xác lập biện pháp cầm cố nhà ở là
để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên cầm cố đối với bên nhận cầm cố. Điều đó
có nghĩa khi bên cầm cố đã thực hiện xong nghĩa vụ được bảo đảm bằng cầm cố nhà ở thì
hợp đồng cầm cố nhà ở chấm dứt.
1.3.3.
Mua trả chậm, trả dần nhà ở
1.3.3.1.
Định nghĩa mua trả chậm, trả dần nhà ở

“1. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên mua trả chậm hoặc trả dần tiền mua trong
một thời hạn sau khi nhận vật mua; bên bán được bảo ỉưu quyển sở hữu của mình đoi với
vật bản cho đến khi bên mua trả đủ tiền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2. Hợp đồng mua trả chậm hoặc trả dần phải được lập thành văn bản. Bên mua có
quyền sử dụng vật mua trả chậm, trả dần và phải chịu rủi ro trong thời gian sử dụng, trừ
trường hợp có thỏa thuận khác ”9.
Dựa vào quy định của pháp luật về mua trả chậm, trả dần. Ta có thể hiểu khái niệm
mua trả chậm, ừả dần nhà ở như sau: Mua trả chậm, trả dần nhà ở là hình thức của họp đồng
mua bán, trong đó các bên có thể thỏa thuận về việc bên mua trả chậm, trả dần tiền mua nhà
trong một thời hạn, và trong thời hạn trả chậm, trả dần đó, bên bán được bảo lưu quyền sở
hữu đối với nhà ở nhằm đảm bảo cho quyền yêu cầu bên mua thực hiện nghĩa vụ của mình
đối với bên bán.
I.3.3.2. Đặc điểm của mua trả chậm, trả dần nhà ở
Mua trả chậm, trả dần về cơ bản là hình thức của họp đồng mua bán. Vì vậy, nó mang
đầy đủ những đặc điểm của một họp đồng mua bán. Tuy nhiên, với tư cách biện pháp bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự thì mua trả chậm, trả dàn nhà ở còn mang những đặc điểm
sau:
- Mua trả chậm, trả dần nhà ở là kết quả của sự thỏa thuận của hai bên trong họp đồng
mua bán. Biện pháp bảo đảm bằng mua trả chậm, trả dần nhà ở chỉ được xác lập trên cơ sở
có sự thỏa thuận của các bên trong một quan hệ nghĩa vụ dân sự.
- Với hình thức mua trả chậm, trả dần nhà ở thì bên bán được bảo lưu quyền sở hữu
nhà ở của mình trong thời gian bên mua trả chậm, ừả dần tiền mua nhà. Việc bảo lưu quyền


sở hữu của bên bán nhằm đảm bảo cho quyền yêu cầu, bên mua thục hiện nghĩa vụ đối với
bên bán.
- Bên mua nhà ở trả chậm, trả dần có quyền sở hữu nhà ở phải chịu rủi ro trong thời
gian sử dụng, trừ trường họp có thỏa thuận khác.
Đối với nhà ở mua trả chậm, trả dần kể từ khi bên mua và bên bán giao kết họp đồng
mua bán với điều kiện trả chậm, trả dần thì bên mua có quyền sử dụng nhà ở đó nhưng đồng

thời bên mua phải chịu rủi ro đối với nhà ở trong thời gian sử dụng. Rủi ro đối với nhà ở
trong thòi gian sử dụng có thể là các rủi ro như: tường bị nứt, hay nền nhà bị lún, đường ống
nước bị hỏng... w. Đối với nhà ở có những rủi ro là do bên bán trong khi xây dựng đã
không chú ý, cũng có những rủi ro là do người sử dụng gây ra. Do đó bên mua nhà ở trả
chậm, trả dàn mà sử dụng nhà ở nên thỏa thuận với bên bán về những rủi ro đối với nhà ở
trong thời gian sử dụng, nếu như bên mua và bên bán không có thỏa thuận thì bên mua nhà
ở trả chậm, trả dần là bên phải chịu thiệt vì theo quy định của pháp luật dân sự thì nếu như
giữa các bên không có thỏa thuận thì bên mua là bên phải chịu rủi ro đối với nhà ở mua trả
chậm, trả dần trong thời gian bên mua sử dụng nhà ở.
Đặc trưng của họp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dàn là quyền sở hữu của chủ sở
hữu nhà ở được bảo lưu cho đến khi bên mua hoàn thành xong nghĩa vụ trả tiền của mình.
Do đó, trong thời hạn bên mua trả chậm, trả dần tiền mua nhà ở thì bên bán nhà ở có thể
dùng nhà ở đó để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự của mình với tư cách chủ sở
hữu. Và bên mua có quyền sử dụng nhà ở mua ừả chậm, trả dần, bên cạnh đó luật còn ghi
nhận cho bên mua trong họp đồng mua trả chậm, trả dần nhà ở có thể dùng nhà ở đó, để bảo
đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự của mình với tư cách chủ sở hữu nhà ở hình thành
trong tưomg lai hay quyền tài sản phát sinh từ họp đồng.
1.3.4. Chuộc lại nhà ở đã bán
1.3.4.1. Định nghĩa chuộc lại nhà ở đã bán
“1. Bên bán có thể thỏa thuận với bên mua về quyền chuộc lại tài sản đã bán sau một
thời hạn gọi là thời hạn chuộc lại. Thời hạn chuộc lại tài sản do các bên thỏa thuận nhưng
không quả một năm đổi với động sản và năm năm đổi vén bất động sản, kể từ thời điểm giao
tài sản. Trong thời hạn này bên bán có quyền chuộc lại bất củ lúc nào, nhưng phải thông
báo trước cho bên mua trong một thời gian hợp lý. Giá chuộc lại là giá thị trường tại thời
điểm và địa điểm chuộc lại, nếu không có thỏa thuận khác.
2. Trong thời hạn chuộc lại, bên mua không được bán, trao đổi, tặng cho, cho thuê,
thế chấp, cầm cố tài sản và phải chịu rủi ro đoi với tài sản ”10
Ta có thể dựa vào quy định tại Điều 462 Bộ luật dân sự năm 2005 về chuộc lại tài sản
đã bán để khái niệm về chuộc lại nhà ở như sau: Chuộc lại nhà ở đã bán là một hình thức
của họp đồng mua bán có điều kiện (điều kiện chuộc lại), theo đó bên bán có thể thỏa thuận

10 Điều 462 Bộ luật dân sự năm 2005


với bên mua vê quyên chuộc lại nhà ở đã bán sau một thời hạn (thời hạn chuộc lại). Và
trong thời hạn chuộc lại của bên bán thì bên mua được quyền bảo lưu quyền sở hữu của
mình để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bán đối với bên mua nhà ở.
I.3.4.2. Đặc điểm của chuộc lại nhà ở đã bán
Chuộc lại nhả ở đã bán là một hình thức của hợp đồng mua bán. Do đó, về cơ bản nó
mang đầy đủ những đặc điểm chung của một hợp đồng mua bán thông thường, bên cạnh đó,
với tư cách là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì chuộc lại nhà ở đã bán còn
mang những đặc điểm riêng như:
- Chuộc lại nhà ở đã bán là hình thức của hợp đồng mua bán có điều kiện, điều kiện
chuộc lại, được xác lập trên cơ sở sự thỏa thuận của các bên khi giao kết.
Cũng như đối với biện pháp bảo đảm bằng thế chấp, cầm cố, mua trả chậm, trả dàn nhà
ở. Bán nhà ở với điều kiện chuộc lại cũng chỉ được xác lập khi có sự thỏa thuận của các bên
trong một quan hệ nghĩa vụ dân sự.
- Quyền sở hữu nhà ở, được bên mua giữ lại trong thời hạn chuộc lại của bên bán,
nhằm bảo đảm cho việc bên bán thực hiện nghĩa vụ của mình đối với bên mua. Thời hạn
chuộc lại đối với nhả ở đã bán do các bên thỏa thuận, nhưng theo quy định của pháp luật là
không quá năm năm.
Trong trường hợp bán nhà ở với điều kiện chuộc lại, mặc dù quyền sở hữu đã được
chuyển giao nhưng chủ sở hữu nhả ở đó vẫn có thể có lại tư cách chủ sở hữu, khi thực hiện
quyền chuộc lại nhà ở của mình trong thời hạn được thỏa thuận ấn định. Đối với nhà ở pháp
luật quy định thời hạn chuộc lại là không quá năm năm, quy định như vậy nhằm tạo điều
kiện thuận lợi cho các bên trong quan hệ nghĩa vụ dân sự, vì nhà ở là tài sản gắn bó với mỗi
người. Hơn nữa, giá trị của nó bị giảm sút theo thời gian, nhưng như vậy không có nghĩa
quyền tự do thỏa thuận của các bên trong quan hệ nghĩa vụ dân sự bị mất đi, các bên vẫn có
quyền thỏa thuận về thời hạn chuộc lại trong khoảng thời gian mà luật cho phép.
- Bên bán có quyền chuộc lại nhà ở đã bán bất cứ lúc nào trong thời hạn chuộc lại,
nhưng phải báo trước cho bên mua trong thời gian hợp lý.

Trong thời hạn chuộc lại đối với nhà ở đã bán, chỉ cần bên bán báo trước cho bên mua
về việc chuộc lại nhà ở trong một thời gian hợp lý thì bên bán có quyền chuộc lại nhà ở bất
cứ lúc nào, luật không có quy định như thế nào là báo trước thời gian chuộc lại nhà ở cho
bên mua một cách hợp lý, nhưng thiết nghĩ thời gian hợp lý là thời gian đủ để bên mua đang
quản lý, sử dụng có thể thu xếp để giao lại nhà cho bên bán, và nếu như bên bán đã thực
hiện nghiêm túc nghĩa vụ thông báo về thời hạn chuộc lại nhà ở, mà bên mua cố tình cản trở
quyền chuộc lại đối với nhà ở đó là trái với quy định của pháp luật. Để bảo vệ cho quyền lợi
của bên bán, trong trường hợp bên bán thực hiện quyền chuộc lại đối với nhà ở đã bán khi
còn trong thời hạn chuộc lại, mà không thể thương lượng được với bên mua thì pháp luật
dân sự ghi nhận cho bên bán quyền khởi kiện để được cơ quan chức năng giải quyết.


- Giá chuộc lại đối với nhà ở bán theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2005 về giá
chuộc lại tài sản là “giá thị trường tại thời điểm và địa điểm chuộc lại, nếu không có thỏa
thuận khác”. Nhu vậy, nguyên tắc đầu tiên vẫn là ưu tiên sự thỏa thuận của các bên về áp
dụng giá chuộc lại đối với nhà ở đã bán, nếu giữa các bên không có thỏa thuận thì sẽ áp
dụng giá tại thời điểm và địa điểm chuộc lại mà không quan tâm đến giá nhà ở khi bán.
- Trong thời hạn chuộc lại, bên mua không được bán, trao đổi, tặng cho, cho thuê, thế
chấp cầm cố nhà ở và phải chịu rủi ro đối với nhà ở.
Xuất phát từ ý chí thực của các bên, khi giao kết họp đồng mua bán nhà ở với điều
kiện chuộc lại, bên bán thực sự không muốn bán nhà ở, bên mua cũng không mong muốn
xác lập quyền sở hữu lâu dài đối với nhà ở của bên bán. Vì trong thời hạn chuộc lại đó,
quyền sở hữu nhà ở của chủ sở hữu có thể trở lại với chủ sở hữu bất cứ khi nào, và việc bên
mua xác lập thêm các giao dịch đối với nhà ở đó có thể gây ra những rắc rối đối với các bên
xác lập giao dịch với nhà ở. Và trên thực tế người ta cũng e ngại khi giao kết họp đồng có
đối tượng là nhà ở bán với điều kiện chuộc lại, vì khi bên bán chuộc lại nhà ở điều đó đồng
nghĩa với việc bên mua không còn quyền sở hữu với nhà ở đó nữa. Khi bán nhà ở kèm theo
điều kiện chuộc lại trong một thời hạn cho thấy ý chí của chủ sở hữu nhà ở thực sự không
muốn bán nhà ở. Nhằm bảo vệ cho quyền lợi của các bên đặc biệt là bên bán nhà với điều
kiện chuộc lại, Bộ luật hiện hành quy định cho bên mua có quyền sở hữu nhà ở bán với điều

kiện chuộc lại. Tuy nhiên, quyền sở hữu này là quyền sở hữu không đầy đủ, thể hiện qua
quyền định đoạt đối với nhà ở đó. Bên mua nhà ở với điều kiện chuộc lại không được quyền
định đoạt đối với nhà ở của bên bán trong thời hạn chuộc lại như: không được chuyển
nhượng dù là chuyển nhượng có hay không có đền bù đối với nhà ở của bên bán trong thời
hạn chuộc lại đó. Và ừong thời hạn chuộc lại đó nếu có rủi ro đối với nhà ở đó thì bên mua
phải chịu trách nhiệm đối với bên bán.
1.4. Tầm quan trọng của biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng nhà ở
1.4.1. Đảm bảo quyền chủ động yêu cầu của bên có quyền đổi với bên có nghĩa vụ
trong quan hệ nghĩa vụ dân sự
Biện pháp bảo đảm đóng vai trò rất quan trọng trong cuộc sống nói chung và trong các
quan hệ nghĩa vụ dân sự nói riêng. Biện pháp bảo đảm bằng nhả ở nhằm đảm bảo cho việc
thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ đối với bên có quyền trong một quan hệ nghĩa vụ
dân sự, đảm bảo cho quyền của bên nhận bảo đảm trong trường họp bên bảo đảm không
thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ của mình. Khi đó bên nhận bảo đảm sẽ tác
động trực tiếp lên nhà ở của bên bảo đảm để thu hồi nợ của mình, và việc đó cũng sẽ thuận
lợi hom việc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết, vì, có thể khi biện pháp cưỡng chế
được áp dụng nhưng bên có quyền vẫn không thực hiện được quyền yêu cầu bên có nghĩa
vụ phải thực hiện nghĩa vụ. Do quá trình từ lúc mà người yêu cầu nộp đơn yêu cầu đến lúc
biện pháp cưỡng chế được áp dụng thì mất khoảng thời gian khá dài, và trong khoảng thời


gian chờ đợi đó quyền lợi của bên chủ thể có quyền có thể bị ảnh huởng nếu nhu bên có
nghĩa vụ cố tình trốn tránh nghĩa vụ bằng cách tẩu tán hết tài sản hoặc không còn tài sản để
thực hiện nghĩa vụ của mình khi đó quyền của bên nhận bảo đảm có nguy cơ gặp ro.Vì vậy,
việc áp dụng biện pháp bảo đảm bằng nhà ở là càn thiết vì khi bên có nghĩa vụ, vi phạm
nghĩa vụ của mình thì bên có quyền sẽ vẫn đảm bảo được quyền chủ động của mình bằng
cách tác động trực tiếp lên nhà ở được dùng để bảo đảm.
1.4.2. Góp phần hoàn thiện hơn các quy định pháp luật về biện pháp bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ bằng tài sản nói chung và nhà ở nói riêng
Khi các chủ thể tham gia vào một quan hệ dân sự thì điều đầu tiên họ quan tâm đến đó

là quyền lợi của họ, và quyền đó được pháp luật điều chỉnh như thế nào? Vì không ai muốn
quyền lợi của mình bị ảnh hưởng, chỉ khi nào họ biết được quyền lợi hợp pháp của họ được
pháp luật quy định ra sao? Có đảm bảo được quyền của họ hay không? thì họ mới tham gia
vào quan hệ đỏ. Vì vậy, sự điều chỉnh của pháp luật đối với các biện pháp bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ bằng tài sản nói chung và bằng nhà ở nói riêng càng ổn định, nhưng thông
thoáng, dễ hiểu và bảo đảm được quyền lợi của chủ thể tham gia thì sẽ có tác dụng thúc đẩy
quan hệ dân sự phát triển và theo đó hành lang pháp lý điều chỉnh đối với biện pháp bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ bằng nhà ở cũng ngày càng hoàn thiện hơn.
1.4.3. Đảm bảo quyền tự do ý chí trong giao kết hợp đồng bảo đảm
Phần lớn mỗi cá nhân đều có nhà ở là tài sản phổ biến, việc bảo đảm cho việc thực
hiện nghĩa vụ dân sự bằng nhà ở của chủ sở hữu, bằng các biện pháp bảo đảm khác nhau
trong số các biện pháp bảo đảm bằng nhả ở sẽ đưa đến các hệ quả khác nhau, và khi đưa nhà
ở vào để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự thì không phải các chủ sở hữu đều có
chung một mục đích. Đối với người sở hữu nhiều nhà ở thì, việc thỏa thuận giữa các bên để
đưa nhà ở nào để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của mình là điều không mấy quan
tâm, miễn sao không trái với những quy định của pháp luật, và các bên đạt được sự thỏa
thuận với nhau là được, còn đối với bên tham gia giao dịch bảo đảm với tư cách bên có
nghĩa vụ mà chỉ có tài sản duy nhất là nhà ở thì quy định của pháp luật về nhà ở dùng để
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ lại có ý nghĩa rất lớn đối với họ ví dụ như: với biện pháp thế
chấp nhà ở thì bên thế chấp khi đã thế chấp nhà ở của mình nhưng vẫn còn quyền của chủ
sở hữu, đối với nhà ở đó nhưng quyền sở hữu bị hạn chế trong trường họp định đoạt đối với
nhà ở thế chấp, thì phải được sự đồng ý của bên nhận thế chấp. Do đó, với đặc điểm của thế
chấp nhà ở thì trong trường họp bên có nghĩa vụ dùng nhà ở để bảo đảm cho nghĩa vụ của
mình nhưng đồng thời cũng muốn quản lý, sử dụng và khai thác công dụng của nhà ở đó Thì
bên bảo đảm có thể thỏa thuận với bên nhận bảo đảm về việc thế chấp nhà ở, hoặc do có
nhu cầu sử dụng nhà ở nhưng không có khả năng thanh toán tiền mua nhà cho bên bán trong
một lần, thì bên mua và bên bán có thể thỏa thuận với nhau về việc bên mua sẽ trả chậm trả
dần số tiền mua trong một thời hạn, và việc bảo lưu quyền sở hữu của bên bán trong thời

hạn trả chậm, trả dần tạo cho bên bán quyền yêu cầu bên mua thực hiện nghĩa vụ bằng cách
thanh toán tiền mua. Do đó, với quy định của pháp luật dân sự về các biện pháp bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ dân sự bằng nhà ở tạo cho các bên, trong quan hệ nghĩa vụ dân sự có thể
chủ động lựa chọn biện pháp bảo đảm bằng nhà ở phù họp với ý chí cũng nhu mục đích của
mình khi tham gia vào giao dịch bảo đảm bằng nhà ở.
1.4.4. Góp phần nâng cao ý thức, trách nhiệm của các bên đặc biệt là bên có nghĩa
vụ trong quan hệ nghĩa vụ dân sự
Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự bằng nhà ở được xác lập theo sự thỏa
thuận giữa các bên, vì thế, khi nhả ở được dùng để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ thì
các bên trong quan hệ nghĩa vụ dân sự ý thức được về quyền và nghĩa vụ của mình. Đặc biệt
đối với bên có nghĩa vụ, bên có nghĩa vụ ý thức được hệ quả pháp lý trong trường họp vi
phạm nghĩa vụ, thì nhà ở dùng vào việc bảo đảm sẽ được xử lý như thế nào? Điều đó càng
trở nên quan trọng hom trong trường họp bên có nghĩa vụ chỉ có tài sản duy nhất là nhà ở
đang được bảo đảm đó, biện pháp bảo đảm bằng nhà ở được áp dụng sẽ có tác dụng hạn
chế vi phạm trong quan hệ nghĩa vụ dân sự.
Tóm lại: Với những tính chất, đặc điểm và tầm quan trọng của biện pháp bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ bằng nhà ở và xuất phát từ nhu cầu của người dân trong việc dùng nhà ở để
bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ. Vì vậy, những quy định pháp luật điều chỉnh đối với
biện pháp bảo đảm bằng nhà ở có vai trò quan trọng là cơ sở để các chủ thể thực hiện quyền
dân sự của mình.



CHƯƠNG 2
QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT YÈ BỆN PHÁP BẢO ĐẢM THựC HIỆN NGHĨA YỤ
BẰNG NHÀ Ở
Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng nhà ở, có vai trò quan trọng trong quan hệ
nghĩa vụ dân sự, nó tạo ưu thế chủ động đối với bên có quyền và hạn chế những vi phạm
trong một quan hệ nghĩa vụ dân sự. Góp phần hoàn thiện hom quy định quy định pháp luật
về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Bên cạnh đó, xét về mặt kinh tế biện pháp bảo đảm

bằng nhà ở góp phần kích thích nhu cầu huy động vốn trong xã hội đặc biệt trong thời kỳ
nước ta đang trong quá trình hội nhập vào nền kinh tế thế giới. Với tính chất là một tài sản nhà ở đang ngày càng tham gia một cách phổ biến vào quan hệ nghĩa vụ dân sự theo những
phưcmg thức khác nhau, phàn lớn các chủ sở hữu nhà ở dùng nhà ở để bảo đảm cho việc
thực hiện nghĩa vụ của mình nhưng việc hiểu đúng và đầy đủ về biện pháp bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ bằng nhà ở thì chưa nhiều. Bên cạnh, biện pháp thế chấp bằng nhà ở được quy
định trong Luật nhà ở hiện hành thì nhà ở còn là đối tượng của các biện pháp bảo đảm như
cầm cố, mua trả chậm, trả dần và bán với điều kiện chuộc lại. Trong chưcmg này, người viết
đi vào tìm hiểu về các quy định đối với biện pháp bảo đảm bằng thế chấp nhà ở, trong đó
tìm hiểu về hình thức trình tự thủ tục, chủ thể trong họp đồng thế chấp, nhà ở thế chấp,
nghĩa vụ được bảo đảm, hiệu lực của họp đồng thế chấp, chấm dứt họp đồng thế chấp nhà ở;
cầm cố nhà ở; mua trả chậm, trả dần và bán với điều kiện chuộc lại nhà ở, trên phương diện
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.
2.1. Thế chấp nhà ở
2.1.1.
Giao kết hợp đồng thế chấp nhà ở
2.1.1.
L Hình thức và trình tự thủ tục đãng ký thế chấp nhà ở
❖ Hình thức hợp đồng thế chấp nhà ở
Hình thức của họp đồng thế chấp nhà ở là sự thể hiện ý chí ra bên ngoài của các bên
trong giao kết họp đồng, hình thức của họp đồng có ý nghĩa rất quan trọng nó chứng tỏ các
quan hệ nghĩa vụ dân sự đã và đang tồn tại giữa các bên, đối với những họp đồng trọng thức
thì hình thức của họp đồng là điều kiện để họp đồng có hiệu lực.
Điều 63 khoản 1 NĐ 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn
thi hành luật nhà ở năm 2005 sửa đổi bổ sung năm 2009 quy định:” Việc thế chấp nhà ở
phải lập thành vãn bản ”.Họp đồng về nhà ở trong đó cỏ thế chấp nhà ở theo quy định của
pháp luật: “Hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của
ủy ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của ủy ban nhân dân cấp
xã đoi với nhà ở tại nông thôn11
Như vậy: Đối với họp đồng thế chấp nhà ở thì pháp luật quy định hình thức của họp
đồng là phải được lập thành văn bản. từ “phải” trong quy định trên cho ta thấy đối với họp

11

Điều 93 khoản 3 Luật nhà ở năm 2005 sừa đổi, bổ sung năm 2009


12 Điều 130 Luật đất đai năm 2003.
đồng thế chấp nhả ở, thì việc lập thảnh văn bản và có công chứng hoặc chứng thực của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền là điều kiện bắt buộc để họp đồng thế chấp nhà ở có hiệu lực.
❖
Trình
tự,
thủ
tục
đăng
hý
thế
chấp
nhà
ở
- Trình tự thủ tục đãng ký thế chấp đối với nhà ở gắn với quyền sử dụng đất, Và thế
chấp nhà ở không gắn với quyền sử dụng đất
Trường hợp đăng ký thế chấp nhà ở gắn với quyền sử dụng đất
Được thực hiện theo trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, hoặc
bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất12. Hồ sơ đăng ký thế chấp bằng tài sản
gắn liền với đất bao gồm:
+ Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp hai (02) bản; văn bản ủy quyền (nếu có);
+Họp đồng thế chấp đã có công chứng một (01) bản
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Trong trường họp bên thế chấp chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì nộp
một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1,2 và 5 Điều 50 của

Luật đất đai; giấy xác nhận của cơ quan nhà nước đang quản lý sổ đăng ký ruộng đất, sổ
địa chính trong trường họp bên thế chấp có tên trong sổ ruộng đất, sổ địa chính; các giấy tờ
theo quy định tại điểm a và điểm c khoản 1 Điều 135, điểm a và c khoản 1 Điều 136, các
điểm a, c, d, và đ khoản 1 Điều 137 của NĐ 181/2004/NĐ-CP để thực hiện đồng thời với
việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Trong trường họp thực hiện việc đăng ký thế chấp đồng thời với việc tách thửa, họp
thửa (nếu có yêu cầu) thì ngoài các giấy tờ trên, còn phải nộp thêm đơn xin tách thửa, họp
thửa theo mẫu số 17/ĐK ban hành kèm theo thông tư số 29/2004/TT-BTNMT.
Trong trường họp hồ sơ được nộp tại ủy ban nhân dân xã, thị trấn thì ủy ban nhân dân
xã, thị trấn thu lệ phí đăng ký vào sổ tiếp nhận hồ sơ đăng ký thế chấp và trao cho người yêu
cầu đăng ký giấy biên nhận hồ sơ. Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ
ngày tiếp nhận hồ sơ họp lệ, ủy ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm chuyển toàn bộ hồ
sơ và lệ phí đăng ký đã thu cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện. Khi tiếp
nhận hồ sơ đăng ký thế chấp, cán bộ đăng ký phải kiểm tra việc đăng ký thế chấp có đúng
thẩm quyền của cơ quan mình hay không? Nếu việc đăng ký thuộc thẩm quyền của cơ quan
đăng ký và hồ sơ đăng ký họp lệ thì cán bộ đăng ký yêu cầu người nộp hồ sơ nộp lệ phí
đăng ký, ghi thời điểm lập hồ sơ (giờ, phút, ngày, tháng, năm) vào đơn yêu cầu đăng ký; vào
sổ tiếp nhận hồ sơ đăng ký thế chấp và cấp cho người yêu cầu đăng ký phiếu hẹn trả kết quả
đăng ký. Trường họp có căn cứ từ chối đăng ký thì cán bộ đãng ký từ chối đăng ký và
Thông tu liên tịch của Bộ tu pháp- Bộ Tài nguyên và môi truờng số 03/2006/TTLT- BTPBTNMT
sửa
đổi
bổ
sung
một
số quy định của thông tu liên tịch số 05/2005/TTLT- BTP- BTNMT ngày 16/6/2005
của
Bộ
Tu
Pháp

và
Bộ
Tài
Nguyên và Môi Truờng huớng dẫn việc đãng ký thế chấp , bảo lãnh bằng quyền sử
dụng
đất,
tài
sản
gắn
liền
với
đất.
Thông tu liên tịch Bộ Tu Pháp- Bộ Tài Nguyên và môi truờng số 05/2005/TTLT- BTPBTNMT
ngày
16/6/2005
của
Bộ


hướng dẫn người yêu cầu thực hiện theo đúng quy định. Việc từ chối đăng ký phải được lập
thành văn bản và nêu rõ lý do từ chối.
Hồ sơ nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi
trường tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có đất, tài sản gắn liền với đất thực hiện
đăng ký thế chấp trong trường họp bên thế chấp là tổ chức kinh tế người Việt Nam định cư
ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài.
Vãn phòng đãng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi Trường huyện,
quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất, tài sản gắn liền với đất hoặc Phòng Tài nguyên
và Môi Trường huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất, tài sản gắn liền với đất
đối với nơi chưa thành lập hoặc không thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (gọi
chung là văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện) thực hiện đăng ký thế chấp thực

hiện đăng ký thế chấp trong trường họp bên thế chấp là hộ gia đình cá nhân trong nước;
người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.
Thời hạn đăng ký thế chấp tại Văn Phòng đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện
như sau:
- Trường họp hồ sơ đãng ký họp lệ có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp
theo quy định của luật đất đai 1987, 1993, Luật đất đai năm 2003, Giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được cấp theo quy định của Nghị định số 60/CP ngày
05/7/1994 của Chính Phủ, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở
được cấp theo quy định của pháp luật về nhà ở (gọi chung là giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất) hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được cấp theo quy định của pháp luật
về nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng được cấp theo quy định của
Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 của Chính phủ (gọi chung là giấy chứng nhận
quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất) thì việc đăng ký thế chấp được thực hiện trong ngày
nhận hồ sơ; nếu nộp hồ sơ đăng ký sau ba (03) giờ chiều thì việc đăng ký thế chấp được
thực hiện chậm nhất trong ngày làm việc tiếp theo.
- Trường họp hồ sơ đăng ký có một ừong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2
và 5 Điều 50 của Luật Đất đai thì việc đăng ký thế chấp được thực hiện trong thời hạn
không quá năm (05) ngày làm việc, kể từ ngày Văn Phòng đăng ký quyền sử dụng đất nhận
hồ sơ đăng ký họp lệ.
Trường hợp đãng hý thế chấp nhà ở không gắn với quyền sử dụng đất
Trường họp đăng ký thế chấp nhà ở không gắn với quyền sử dụng đất không thuộc các
trường họp phải đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định tại Điều 3 NĐ 83/2010/NĐ-CP,
ngày 23 tháng 07 năm 2010, về đăng ký giao dịch bảo đảm. Trong trường họp các bên muốn
đăng ký giao dịch bảo đảm bằng thế chấp nhà ở không kèm theo quyền sử dụng đất thì có
thể đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Hồ sơ đăng ký thế chấp bằng nhà ở
gắn liền với đất hoặc bằng nhà ở gắn liền với đất hình thành trong tương lai gồm có: