Pháp luật vê nhà ở cho người nước ngoài, người việt nam định cư ở nước ngoài

MỤC LỤC
Trang
LỜI MỞ ĐẦU:................................................................................................................1
1.

Lý do chọn đề tài:...............................................................................................1

2. Mục tiêu nghiên cứu:..........................................................................................2
3. Phạm vi nghiên cứu:............................................................................................2
4. Phương pháp nghiên cứu:....................................................................................2
5. Bố cục luận văn:..................................................................................................2
CHƯƠNG 1:MỘT SỐ LÝ LUẬN CHUNG VÈ NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM CHO
NGƯỜI NƯỚC NGOÀI, NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI..............4
1.1 .Khái niệm chung:.....................................................................................................4
1.1.1...........................................................................................................................K
hái niệm nhà ở:...................................................................................................4
1.1.2........................................................................................................................... K
hái niệm người nước ngoài.................................................................................4
1.1.3........................................................................................................................... K
hái niệm người việt nam định cư ở nước ngoài..................................................5
1.1.4...........................................................................................................................Gi
ới thiệu chung về nhà ở.......................................................................................5
1.2..............................................................................................................................Ch
ính sách và pháp luật của nước ta về nhà ở cho người nước ngoài, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài..........................................................................6
1.2.1...........................................................................................................................C
hính sách nhà ở đổi với người Việt Nam định cư ở nước ngoài..........................6
1.2.2........................................................................................................................... C
hính sách về nhà ở đổi với người nước ngoài.....................................................9

2.1.4.1...................................................................................................................... Q
uyền sở hữu nhà ở của tố chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam...................22
2.1.4.2...................................................................................................................... Q
uyền định đoạt tài sản là nhà ở của người nước ngoài.....................................23
2.1.4.3.

Bảo trì, cải tạo, phá dô, xây dựng lại nhà ở của to chức, cá nhân nước

ngoài...............................................................................................................................29
2.1.4.4.

Được cấp mới, đoi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở của

người nước ngoài............................................................................................................30
2.1.5......................................................................................................................... Ng
hĩa vụ của người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam..................................31
2.1.5.1.............................................................................Thực hiện nghĩa vụ tài chính
31
2.1.5.2.............................................................................................Các nghĩa vụ khác
32
2.1.6.........................................................................................................................Xử
lý vi phạm về nhà ở đổi với người nước ngoài..................................................32
2.2. Quy định của pháp luật về nhà ở tại Việt Nam đối với người Việt Nam
định cư ở nước ngoài......................................................................................................33
2.2.1.

Đoi tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở

tại Việt Nam....................................................................................................................33
2.2.2.

Hạn mức được sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài

tại Việt Nam....................................................................................................................35
2.2.3.

Đoi tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài được thuê nhà ở tại

Việt Nam.........................................................................................................................36
2.2.4.

Quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu

nhà ở tại Việt Nam..........................................................................................................37
2.2.4.1.

Quyền của người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt

Nam.................................................................................................................................37
2.2.4.2.

Nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại


3.2.

Những vấn đề còn tồn tại về mặt pháp lý về nhà ở đối với người nước

ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài................................................................42
3.3.

Những vấn đề còn tồn tại về mặt thực tiễn về nhà ở đối với người nước

ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài................................................................45


Pháp luật vê nhà ở cho người nước ngoài, người Việt Nam đinh cư ở nước ngoài.
LỜI MỞ ĐẰU

1. Lý do chọn đề tài:
Trong nhiều năm qua đất nước ta đã không ngừng đổi mới kể từ đại hội
Đảng khóa VI, dưới sự lãnh đạo của Đảng cộng với sự đồng lòng của nhân dân,
nước ta đã đạt được nhiều thành quả đáng khích lệ, những thành quả đó phải nói
đến sự đổi mới về chính sách, kinh tế của nước ta. Nhà ở là một trong những nhu
cầu thiết yếu của mỗi gia đình, cá nhân. Nhu càu nhà ở luôn là vấn đề bức xúc của
các tàng lớp dân cư từ đô thị đến nông thôn, không ngoại trừ những người nước
ngoài vào Việt Nam đầu tư, và những người Việt Nam đang định cư ở nước ngoài
trở về Việt Nam làm ăn, sinh sống. Trong những năm gần đây nước ta hội nhập sâu,
rộng vói nền kinh tế thế giới, nhà nước đã ban hành nhiều chính sách nhằm khuyến
khích các nguồn vốn đầu tư từ bên ngoài, cùng với sự phát triển của nền kinh tế số
lượng người nước ngoài vào Việt Nam đầu tư tăng theo và nhu cầu nhà ở của người
nước ngoài cũng tăng cao. Giải quyết vấn đề nhà ở cho các đối tượng này cũng là
vấn đề quan trọng, góp phần trực tiếp tiến tới phát triển đất nước theo hướng công
nghiệp hoá, hiện đại hoá. Nhằm giúp họ có thể yên tâm đầu tư lâu dài.
Nhằm huy động và sử dụng có hiệu quả các nguồn lực từ bên ngoài để phát
triển nhà ở của nước ta, vì thế đòi hỏi phải có cơ chế, chính sách phù hợp, có hệ
thống pháp luật về nhà ở đồng bộ để tạo sự tác động tích cực trong việc duy trì, phát
triển quỹ nhà ở, góp phần cải thiện chỗ ở cho nhân dân, tạo nguồn thu đáng kể cho
ngân sách, giải quyết công ăn việc làm, tạo động lực lớn để kích càu đàu tư, thúc
đẩy các ngành kinh tế có liên quan cùng phát triển.

Quản lý tốt công tác đầu tư phát triển nhà ở, giao dịch về nhà ở đối với người
nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là những yếu tố quan trọng góp
phần khắc phục tình trạng tự phát, hạn chế các mặt tiêu cực trong, mua bán, chuyển
nhượng nhà ở không tuân thủ các quy định của pháp luật đang diễn ra khá phổ biến
ở nước ta.
Trong những năm gần đây, với những chính sách đổi mới nền kinh tế của

GVHD:Th.S: Nguyên Thị Thanh Xuân

1

SVTH: Trần Chí Thức


Pháp luật vê nhà ở cho người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
đối với người nước ngoài vào đầu tư, làm việc tại Việt Nam cũng như nhà ở tại Việt
Nam của người định cư Việt Nam ở nước ngoài tuy đã có chính sách tạo điều kiện
cho một số đối tượng cụ thể được thuê hoặc mua và sở hữu nhà ở, song các quy
định hiện hành chưa đáp ứng được nhu cầu và chưa thể hiện sự thông thoáng đủ để
khuyến khích các tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng và kinh doanh bất
động sản nhà ở tại Việt Nam; chưa giải quyết cơ bản nguyện vọng của bà con người
Việt Nam ở nước ngoài xung quanh vấn đề mua và sở hữu nhà ở trong nước để có
điều kiện tham gia đầu tư, thăm viếng quê hương, tổ quốc. Có thể nói các chính
sách liên quan đến đầu tư xây dựng, kinh doanh và sở hữu nhà ở đối với tổ chức, cá
nhân nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài vẫn còn nhiều bất cập
trong thực tế, dẫn đến đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản nhà ở còn rất
hạn chế. Chính vì thế chúng ta phải tìm ra phương hướng nhằm giải quyết những
hạn chế đó một cách có hiệu quả là yêu cầu cấp thiết.
2. Mục tiêu nghiên cứu:

Đề tài nghiên cứu những quy định của pháp luật về nhà ở đối với người nước
ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam, qua đó người viết có thể
hiểu rõ thêm về những quy định của pháp luật và có thể góp phần đề xuất những
phương án nhằm nâng cao hiệu quả quản lý về nhà ở đối với người nước ngoài,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
3. Phạm vi nghiên cứu:

Trong phạm vi nghiên cứu đề tài, người viết tập trung đi sâu tìm hiểu những
quy định của pháp luật và chính sách của nước ta về vấn đề nhà ở đối với người
nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Nhằm giúp người đọc hiểu rõ
hơn về chính sách, pháp luật về nhà ở đối với những đối tượng trên.
4. Phương pháp nghiên cứu:

GVHD:Th.S: Nguyên Thị Thanh Xuân

2

SVTH: Trần Chí Thức


Pháp luật vê nhà ở cho người nước ngoài, người Việt Nam đinh cư ở nước ngoài.
Chương 2: Những quy định của pháp luật Việt nam hiện hành trong lĩnh vực nhà ở
của người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Chương 3: Một số điểm tiến bộ và những mặt còn tồn tại của pháp luật Việt Nam về
nhà ở cho người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

GVHD:Th.S: Nguyên Thị Thanh Xuân

3

SVTH: Trần Chí Thức


Pháp luật vê nhà ở cho người nước ngoài, người Việt Nam đinh cư ở nước ngoài.
CHƯƠNG 1
MỘT SỐ LÝ LUẬN CHUNG VỀ NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM CHO NGƯỜI
NƯỚC NGOÀI, NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH cư Ở NƯỚC NGOÀI.
l.l. Khái niệm chung:

1.1.1. Kháỉ niệm nhà ở:
Ngay từ thời điểm bắt đàu lịch sử loài người, đứng trước nhu càu bảo vệ
mình trước những tác động của thiên nhiên, con người đã sáng tạo ra những ngôi
nhà để trú mưa, tránh nắng chống chọi với thiên nhiên. Có thể nói ngay từ nhu cầu
của chính bản thân con người cùng với sự phát triển của xã hội thì nơi ở cũng phát
triển theo. Nhà ở có thể được phân làm 4 loại như sau:
- Nhà ở do tổ chức, cá nhân đầu tư phát triển để bán, cho thuê theo nhu cầu
của thị trường.
- Nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân để sinh hoạt và làm nơi cư trú.
- Nhà ở do nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng để phục vụ cho
các đối tượng là cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp
thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu
công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các đối tượng khác theo quy định
của Chính phủ.1
- Nhà ở do nhà nước đầu tư xây dựng để phục vụ điều động, luân chuyển cán
bộ, công chức theo yêu cầu công tác.
Theo luật nhà ở 2005 thì nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và
phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình cá nhân.
Theo cẩm nang giải thích từ ngữ luật học thì nhà ở là công trình được xây dựng
trong khuôn viên đất ở thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình, cá nhân theo quy định
của pháp luật.

1 : Khoản 1 điều 53 Luật Nhà Ở 2005.
GVHD:Th.S: Nguyên Thị Thanh Xuân

4

SVTH: Trần Chí Thức


Pháp luật vê nhà ở cho người nước ngoài, người Việt Nam đình cư ở nước ngoài.
giới, chính vì thế mà số lượng người nước ngoài đến Việt Nam làm ăn và sinh sống
ngày càng nhiều.
Theo quy định của Luật Quốc Tịch năm 1998 tại khoản 5 điều 2 quy định:
"Người nước ngoài cư trú ở Việt Nam" là công dân nước ngoài và người không
quốc tịch thường trú hoặc tạm trú ở Việt Nam. Điều 2 khoản 6 quy định: "Người
nước ngoài thường trú ở Việt Nam" là công dân nước ngoài và người không quốc
tịch cư trú, làm ăn, sinh sống lâu dài ở Việt Nam.
Theo định nghĩa của Luật quốc tịch Việt Nam 2008 thì: người nước ngoài là
người không có quốc tịch Việt Nam, bao gồm người có quốc tịch nước ngoài và
người không quốc tịch. Như vậy người nước ngoài bao gồm người có quốc tịch
nước ngoài và những người không có quốc tịch của Việt Nam. Theo như quy định
trên thì những người thường trú ở Việt Nam trong thời gian dài nhưng họ không
được hoặc không có quốc tịch Việt Nam thì những đối tượng đó cũng được xem là
người nước ngoài.
1.1.3. Khái niệm người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Trong quá trình hội nhập với nền kinh tế thế giới, đất nước ta mở rộng cánh
cửa cho các nhà đầu tư vào Việt Nam làm ăn, vì vậy trong những năm gần đây có
một lượng lớn kiều bào ta về Việt Nam đầu tư và sinh sống, họ là những người có
gốc Việt Nam hoặc là công dân nước ngoài nhưng vẫn còn quốc tịch Việt Nam.
Tại khoản 3 điều 3 luật quốc tịch 2008 quy định người Việt Nam định cư ở
nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, làm ăn sinh sống

lâu dài ở nước ngoài.
Như vậy người Việt Nam định cư ở nước ngoài gồm 2 đối tượng: là công
dân Việt Nam (có quốc tịch Việt Nam) hoặc người có gốc Việt Nam cư trú, sinh
sống lâu dài ở nước ngoài. Theo người viết thì trường hợp người Việt Nam cư trú,
sinh sống lâu dài ở nước ngoài là người đó phải sinh sống ổn định hoặc đã định cư ở
nước ngoài nhưng vẫn còn quốc tịch Việt Nam hoặc là người có gốc Việt Nam,
những người này đang sinh sống ở nước ngoài mới được gọi là người Việt Nam
định cư ở nước ngoài.

GVHD:Th.S: Nguyên Thị Thanh Xuân

5

SVTH: Trần Chí Thúc


Pháp luật vê nhà ở cho người nước ngoài, người Việt Nam đinh cư ở nước ngoài.
sở hữu nhà nước để xây dựng nhà ở cho các đối tượng chính sách và phát triển quỹ
nhà ở phục vụ công tác đền bù, giải phóng mặt bằng.
Nhà ở là vấn đề kinh tế - xã hội được Chính phủ của các quốc gia trên thế
giới cũng như Liên hiệp quốc đặc biệt quan tâm. Hầu hết các quốc gia, từ các nước
có trình độ phát triển cao đến các nước đang phát triển đều rất chú trọng công tác
quản lý nhà nước về lĩnh vực nhà ở. Kinh nghiệm của nhiều nước cho thấy, để giải
quyết tốt nhu càu nhà ở thì cung cấp quỹ nhà ở được bảo đảm từ ba nguồn chính:
nhà ở của các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng và kinh doanh, nhà ở của tư nhân
tự xây dựng và nhà ở của Nhà nước để cho thuê. Trong chính sách tài chính nhà ở,
các quốc gia đều thực hiện chính sách huy động các nguồn để đàu tư phát triển quỹ
nhà ở cho thuê phục vụ nhu cầu cải thiện chỗ ở cho người thu nhập thấp và hỗ trợ
trực tiếp cho các đối tượng chính sách xã hội đặc biệt khó khăn để họ có chỗ ở. về
lĩnh vực quản lý nhà ở, các nước đều thiết lập hệ thống văn bản quy phạm pháp luật

cụ thể, cả về sở hữu, sử dụng, giao dịch cũng như trách nhiệm, quyền hạn và nghĩa
vụ của các bên có liên quan. Đặc biệt là việc quản lý quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà
nước cho thuê, các loại nhà ở đa sở hữu. Với tầm quan trọng về kinh tế, xã hội của
lĩnh vực nhà ở và yêu cầu phải khắc phục các tồn tại trong công tác quản lý và phát
triển nhà ở, đưa lĩnh vực này ngang tầm với yêu cầu đòi hỏi của xã hội trong thời
gian tới đòi hỏi phải có hệ thống pháp luật về nhà ở đồng bộ, hoàn chỉnh, có hiệu
lực cao.
Nhằm huy động và sử dụng có hiệu quả các nguồn lực để phát triển nhà ở
của nước ta một quốc gia có dân số trên 80 triệu người. Đất đai hạn chế về điều
kiện tự nhiên phức tạp, nền kinh tế còn chưa phát triển và thu nhập của nhân dân
còn thấp là vấn đề khó khăn, đòi hỏi phải có cơ chế, chính sách phù hợp, có hệ
thống pháp luật về nhà ở đồng bộ để tạo sự tác động tích cực trong việc duy trì, phát
triển quỹ nhà ở, góp phần cải thiện chỗ ở cho nhân dân. Tạo nguồn thu đáng kể cho
ngân sách nhà nước, giải quyết công ăn việc làm, tạo động lực lớn để kích cầu đầu
tư, thúc đẩy các ngành kinh tế có liên quan cùng phát triển.
1.2.

Chính sách và pháp luật của nước ta về nhà ở cho ngưòi nước
ngoài,

ngưòi

Việt Nam định cư ở nước ngoài.

GVHD:Th.S: Nguyên Thị Thanh Xuân

6

SVTH: Trần Chí Thức

Pháp luật vê nhà ở cho người nước ngoài, người Việt Nam đinh cư ở nước ngoài.
tế của nhân dân. Chúng ta xây dựng đất nước với điểm xuất phát thấp, cùng với đó
là hậu quả của cuộc chiến tranh kéo dài chưa được khắc phục, trong thời gian dài
tập trung quan liêu bao cấp, làm cho sản xuất bị trì trệ, lâm vào khủng hoảng trầm
trọng. Từ thực tiễn đó, từ ngày 15 đến ngày 18 tháng 12 năm 1986 đại hội đại biểu
lần thứ sáu của Đảng cộng sản Việt Nam họp tại thủ đô Hà Nội, đại hội đánh dấu sự
đổi mới của đất nước.
Năm 1991 cương lĩnh xây dựng đất nước trong thời kỳ quá độ lên chũ nghĩa
xã hội ra đòi, đã tạo đà cho đất nước phát triển, tại dự thảo cương lĩnh xây dựng đất
nước trong thời kỳ quá độ lên Chũ Nghĩa Xã Hội ( bổ sung phát triển năm 2011),
trong phàn những định hướng phát triển kinh tế,văn hóa, xã hội, quốc phòng an
ninh, đối ngoại ta thấy những tư tưởng sau : Hình thành một cộng đồng xã hội văn
minh, trong đó các tầng lớp dân cư đoàn kết, bình đẳng về nghĩa vụ và quyền lợi.
Xây dựng giai cấp công nhân lớn mạnh cả về số lượng và chất lượng; là giai cấp
lãnh đạo cách mạng thông qua đội tiên phong là Đảng cộng sản Việt Nam, giai cấp
tiên phong trong sự nghiệp xây dựng chũ nghĩa xã hội. Xây dựng, phát huy vai trò
chủ thể của giai cấp công nhân trong quá trình phát triển nông nghiệp nông thôn.
Đào tạo, bồi dưỡng, phát huy mọi tiềm năng và sức sáng tạo của đội ngũ trí thức
để tạo nguồn lực trí tuệ và nhân tài cho đất nước. Xây dựng đội ngũ những nhà kinh
doanh có tài, những nhà quản lý giỏi. Quan tâm đào tạo, bồi dưỡng thế hệ trẻ- chủ
nhân tương lai của đất nước. Thực hiện bình đẳng giới và hành động vì sự tiến bộ
của phụ nữ. Tạo điều kiện thuận lợi và hỗ trợ đồng bào định cư ở nước ngoài ổn
định cuộc sống, giữ gìn bản sắc dân tộc, chấp hành tốt pháp luật các nước sở tại,
hướng về quê hương góp phàn xây dựng đất nước.
Nhằm quản lý tốt công tác đầu tư phát triển nhà ở, quản lý việc sử dụng nhà
ở, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở là những yếu tố quan trọng góp
phàn khắc phục tình trạng xây dựng nhà ở tự phát, không tuân thủ quy hoạch, quy
chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng; hạn chế các mặt tiêu cực trong xây dựng, mua bán,
chuyển nhượng nhà ở không tuân thủ các quy định của pháp luật, từng bước thiết

lập trật tự, kỷ cương, góp phàn lành mạnh hoá thị trường bất động sản, nhà ở theo
tinh thần Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ IX.
Từ những nội dung tại cương lĩnh nhà nước ta cũng đã có những chính sách
cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam,

GVHD:Th.S: Nguyên Thị Thanh Xuân

7

SVTH: Trần Chí Thức


Pháp luật vê nhà ở cho người nước ngoài, người Việt Nam đinh cư ở nước ngoài.
tượng này, những văn bản như: Nghị Định số 60/CP, Nghị Định số 81/2001/NĐ-CP
quy định người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam,
Luật nhà ở 2005, Nghị Định số 90/2006/NĐ-CP thi hành Luật nhà ở, gần đây nhất
là Luật Nhà ở sửa đổi năm 2009 và Nghị định số 71/2010/NĐ-CP năm 2010 về
hướng dẫn thi hành Luật nhà ở. Có thể nói chính những quyết sách mang tính cách
mạng của Đảng ta đã tạo đà để nhà nước ban hành nhiều chính sách nhằm thể chế
hóa cương lĩnh thành những đạo luật tạo điều kiện cho người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, có thể mua nhà ở tại Việt Nam.
về chế độ sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt
Nam nói chung về quyền sử dụng đất nhiều hơn so với người nước ngoài. Việc
quản lý và sử dụng đất đai phải tuân theo quy định của luật đất đai, trường hợp Luật
đất đai không có quy định thì áp dụng các quy định của pháp luật có liên quan,
trong trường họp điều ước quốc tế mà cộng hòa xã hội chũ nghĩa Việt Nam ký kết
hoặc gia nhập có quy định khác với quy định của luật đất đai thì áp dụng các quy
định của điều ước quốc tế đó2.
Trong bộ luật dân sự Việt Nam 2005 điều 688 quy định : quyền sử dụng đất
của cá nhân, hộ gia đinh, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, to chức, cá nhân

nước ngoài được xác lập do nhà nước giao đẩt, cho thuê đẩt hoặc công nhận quyền
sử dụng đất, phù hợp với quy định của bộ luật dân sự và pháp luật đất đai.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất ở Việt Nam thì có các
quyền như sau: Cá nhân, tổ chức khi sử dụng đất ở Việt Nam thì được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất phù hợp với mục đích sử dụng đất; Được hưởng
những thành quả lao động của mình, kết quả đầu tư trên đất; Hưởng các lợi ích do
các công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; Được Nhà nước
hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; Khi bị xâm phạm
đến những quyền sử dụng đất hợp pháp, chính đáng của bản thân thì được nhà nước
bảo hộ; Được quyền khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền
sử dụng đất họp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
Chuyển quyền sử dụng đất ở khi bán, tặng cho, để thừa kế, đổi nhà ở cho tổ chức,
cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu
nhà ở tại Việt Nam để ở; Tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở cho Nhà
nước, cộng đồng dân cư, được tặng cho nhà tình nghĩa theo quy định của pháp luật
2 : Điều 3 Luật Đất Đai 2003.
GVHD:Th.S: Nguyên Thị Thanh Xuân

8

SVTH: Trần Chí Thức


Pháp luật vê nhà ở cho người nước ngoài, người Việt Nam đinh cư ở nước ngoài.
sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở gắn
liền vói quyền sử dụng đất ở; Thế chấp nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại tổ
chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; Được bồi thường khi Nhà nước
thu hồi đất theo quy định của pháp luật Việt Nam; Cho thuê, ủy quyền quản lý nhà
ở trong thời gian không sử dụng3.
Các nghĩa vụ chung: người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi sử dụng đất

phải đúng mục đích, đúng ranh giói của thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu
trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng
đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật; Phải đăng ký quyền sử dụng đất,
làm đày đủ các thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa
kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng
đất theo quy định của pháp luật; Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của
pháp luật; Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất; Tuân theo các quy định về bảo vệ
môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên
quan; Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất;
Giao lại đất sử dụng khi nhà nước có quyết định thu hồi đất hoặc khi hết thời hạn sử
dụng đất.
1.2.2. Chính sách về nhà ở đối với người nước ngoài.
Để thúc đẩy kinh tế phát triển thì bên cạnh việc phát huy nội lực, vấn đề kêu
gọi đầu tư, khuyến khích các tổ chức, cá nhân nước ngoài vào đầu tư, làm ăn tại
Việt Nam là một chiến lược quan trọng của Đảng và Nhà nước ta. Phát triển kinh tế
không chỉ cần vốn mà còn cả các yếu tố khác như công nghệ, khoa học kỹ thuật và
kinh nghiệm điều hành quản lý. Do vậy, việc ban hành các chính sách để kêu gọi
đầu tư nước ngoài vào Việt Nam là hết sức cần thiết. Đối với lĩnh vực nhà ở, do là
yếu tố tác động trực tiếp đến đời sống và sinh hoạt của người nước ngoài nên việc
đặt vấn đề cho phép người nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam là
cần thiết, nhằm góp phần khuyến khích, thu hút nhiều hơn nữa đầu tư nước ngoài
vào Việt Nam.
Có thể nói, chính sách nhà ở cho người nước ngoài là một chính sách quan
họng trong hệ thống pháp luật về nhà ở của Việt Nam. Từ khi Đảng và Nhà nước ta
thực hiện chủ trương mở cửa, chuyển từ nên kinh tế bao cấp, kế hoạch hoá sang nền
3 : Điều 121 Luật sửa đổi bổ sung điều 126 của Luật Nhà Ở và Điều 121 của Luật Đất Đai.
GVHD:Th.S: Nguyên Thị Thanh Xuân

9

SVTH: Trần Chí Thức


Pháp luật vê nhà ở cho người nước ngoài, người Việt Nam đinh cư ở nước ngoài.
quy định có liên quan đến tổ chức, cá nhân nước ngoài, trong đó chính sách về đất
đai, nhà ở được coi là một trong những ưu tiên hàng đầu cần phải điều chỉnh để mở
rộng hơn quyền được tham gia thực hiện đầu tư, kinh doanh của người nước ngoài.
Pháp luật Việt Nam trước đây cũng như hiện nay đều có những quy định về vấn đề
nhà ở của người nước ngoài. Trong Nghị định số 61/CP về mua bán và kinh doanh
nhà ở ngày 05 tháng 7 năm 1994, Chính phủ đã cho phép người nước ngoài định cư
tại Việt Nam được mua 01 nhà ở của các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở.
Quy định về quyền sở hữu nhà ở của cá nhân người nước ngoài là vấn đề
được rất nhiều người nước ngoài quan tâm. Trên thực tế, vì nhiều lý do nên việc xác
định người nước ngoài có quyền được sở hữu nhà ở tại Việt Nam hay không và
được sở hữu ở mức độ nào cũng còn có nhiều ý kiến khác nhau. Kể từ khi Luật nhà
ở có hiệu lực thi hành (ngày 01 tháng7 năm 2006) thì vấn đề quyền sở hữu nhà ở
của người nước ngoài tại Việt Nam cũng đã có những quy định mới, cởi mở hơn.
Gần đây là Nghị quyết số 19/2008/QH12 quy định về việc thí điểm cho tổ chức, cá
nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
về chế độ sử dụng đất của người nước ngoài thì từ năm 1993, trong Luật đất
đai đã quy định cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài vào Việt Nam làm việc hoặc
đầu tư được thuê đất tại Việt Nam. Tiếp đó, năm 1994 Uỷ ban thường vụ Quốc hội
đã ban hành Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê
đất tại Việt Nam, trong đó quy định các tổ chức nước ngoài được thuê đất tại Việt
Nam. Các cơ quan, tổ chức ngoại giao, tổ chức quốc tế được phép hoạt động tại Việt
Nam khi được Nhà nước cho thuê đất thì có quyền xây dựng và sở hữu công trình
trên đất thuê trong thời hạn thuê đất. Đối với các tổ chức, cá nhân vào Việt Nam đàu
tư theo Luật đầu tư nước ngoài thì được quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất
gắn với tài sản thuộc quyền sở hữu của mình trên đất thuê tại Ngân hàng Việt Nam;
trường hợp thuê đất để xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp thì có quyền cho

thuê lại đất.
Đen năm 2001, sau khi Quốc hội thông qua Luật đất đai sửa đổi, Nhà nước
mới có chính sách cho phép các nhà đầu tư nước ngoài được tham gia đầu tư xây
dựng nhà ở tại Việt Nam. Tại Nghị định số 71/2001/NĐ-CP ngày 05 tháng 10 năm
2001, Chính phủ đã cho phép nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam đầu tư xây dựng
nhà ở để bán và cho thuê thông qua các hình thức đầu tư như: thành lập doanh

GVHD:Th.S: Nguyên Thị Thanh Xuân

10

SVTH: Trần Chí Thức


Pháp luật vê nhà ở cho người nước ngoài, người Việt Nam đinh cư ở nước ngoài.
nhu càu về nhà ở của người dân, đặc biệt là đối với một số đối tượng có khó khăn
về nhà ở. Đến Luật đất đai năm 2003, Nhà nước đã mở rộng hơn quyền của nhà đầu
tư nước ngoài trong lĩnh vực đầu tư xây dựng nhà ở, nhà đầu tư đã được quyền thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản của mình trên đất thuê tại tổ chức tín dụng
được phép hoạt động tại Việt Nam; được bán tài sản gắn với đất thuê, được chuyển
nhượng quyền sử dụng đất...
Như vậy, đến thời điểm năm 2003, Nhà nước Việt Nam đã có một loạt các
quy định về đất đai có liên quan đến người nước ngoài, trong đó có những quy định
ưu đãi hơn, tạo điều kiện thông thoáng hơn cho người nước ngoài tại Việt Nam, đặc
biệt là cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài vào Việt Nam đàu tư xây dựng nhà ở để
bán và cho thuê. Có thể nói rằng, những quy định của Luật đất đai năm 2003 đã góp
phần tạo ra một quỹ nhà ở không nhỏ để đáp ứng nhu cầu về nhà ở của người dân,
đồng thời giúp tạo ra bộ mặt đô thị ngày càng hiện đại. Tuy nhiên, xét về tổng thể
thì chính sách đất đai của Việt Nam vẫn chưa đáp ứng được mục tiêu là thu hút triệt
để vốn đầu tư của nước ngoài vào Việt Nam, đặc biệt là việc chuyển giao khoa học

công nghệ hiện đại, kinh nghiệm quản lý của người nước ngoài. Nhiều nhà đầu tư
nước ngoài cho rằng, vấn đề đất đai là rất quan trọng, có tác động trực tiếp đến
quyền và nghĩa vụ của nhà đàu tư, do vậy họ mong muốn Nhà nước Việt Nam cần
có những quy định thông thoáng hơn, cho phép các cá nhân nước ngoài vào Việt
Nam làm việc hoặc học tập được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc được mua
nhà ở tại Việt Nam.
Cho đến thời điểm hiện nay thì vấn đề sử dụng đất của người nước ngoài là
chưa thật sự mở rộng, cá nhân nước ngoài vẫn chưa được sử dụng đất ở cho hộ gia
đình, cá nhân. Đối với cá nhân nước ngoài được mua nhà ở Việt Nam thì các đối
tượng này chỉ được sở hữu căn hộ chung cư mà thôi.
1.2.3.

Chính sách về thuế nhà ở, đất ở đối với người nước ngoài, người

Việt
Nam định cư ở nước ngoài.
Thuế nhà đất là thuế thu đối với nhà ở và đất ở, đất xây dựng công trình,
trong tình hình hiện nay nhà nước chỉ thu thuế đất ở chứ chưa thu thuế nhà ở. Thu
thuế nhà đất thực ra là để thực hiện công bằng xã hội, trước đây chúng ta chỉ thực
hiện thu thuế sử dụng đất nông nghiệp, chưa thu thuế đất để ở, ngoài ra nhằm điều

GVHD:Th.S: Nguyên Thị Thanh Xuân

11

SVTH: Trần Chí Thức


Pháp luật vê nhà ở cho người nước ngoài, người Việt Nam đinh cư ở nước ngoài.
đất để xây dựng nhà ở, đất làm vườn, làm ao (trừ diện tích đất đã nộp thuế sử dụng

đất nông nghiệp) kể cả đất làm đường đi, làm sân hay bỏ trổng quanh nhà đã được
cấp phép nhưng chưa xây dựng nhà ở, đất xây dựng công trình công nghiệp không
phân biệt công trình đã xây dựng xong đang sử dụng, đang xây dựng hoặc dùng làm
bãi chứa vật tư, hàng hóa.
Người nộp thuế là: cá nhân tổ chức có quyền sử dụng hợp pháp đất ở, đất
xây dựng công trình, kể cả người được ủy quyền quản lý, người sử dụng đất đang bị
tịch thu chờ xử lý. Cá nhân, tổ chức có nhà đất cho cá nhân, tổ chức trong hay ngoài
nước thuê nhà thì cá nhân, tổ chức cho thuê phải nộp thuế. Đất đang tranh chấp
hoặc chưa xác định được chủ quyền, đất lấn chiếm trái phép,... thì người trực tiếp sử
dụng phải nộp thuế đất. Cơ quan ngoại giao, tổ chức quốc tế, người nước ngoài sử
dụng đất ở, đất xây dựng, công trình phải nộp thuế đất trừ trường hợp điều ước quốc
tế mà Việt Nam ký kết hoặc tham gia có quy định khác. Đối với đất xây dựng nhà ở
cao tầng do một cá nhân hoặc một tổ chức quản lý thì cá nhân, tổ chức đó phải nộp
thuế cho toàn bộ diện tích đất trong khuôn viên xây dựng công trình đó. Trong một
khu đất có nhiều cá nhân, tổ chức quản lý, sử dụng thì tổng diện tích chịu thuế của
cá nhân, tổ chức này phải bằng tổng diện tích của khu đất đó.
1.3.

Tổng quan về tình hình nhà ở tại Việt Nam cho ngưòi nước ngoài,
ngưòi
Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Năm 2007 Việt Nam chính thức gia nhập tổ chức kinh tế thế giới WTO,
chính điều đó đã tạo điều kiện rất lớn để nước ta hội nhập và phát triển. Hiện nay
nước ta đã mở rộng quan hệ hợp tác vói rất nhiều nước trên thế giới. Trong bối cảnh
hội nhập và giao lưu quốc tế nhà nước ta đã tạo điều kiện thuận lợi, ưu đãi khuyến
khích đầu tư từ bên ngoài vào Việt Nam. Từ những chính sách khuyến khích đầu tư
đó đã dẫn đến một lượng lớn người nước ngoài vào Việt Nam làm việc và sinh
sống. Đồng thòi cũng có một lượng lớn người Việt Nam định cư ở nước ngoài có
nguyện vọng về làm ăn sinh sống lâu dài tại Việt Nam.

Đối với người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có nhu cầu
vào đầu tư làm ăn, học tập và sinh sống tại Việt Nam thì vấn đề nhà ở cũng là một
GVHD:Th.S: Nguyên Thị Thanh Xuân

12

SVTH: Trần Chí Thức


Pháp luật vê nhà ở cho người nước ngoài, người Việt Nam đinh cư ở nước ngoài.
Okhi Việt Nam là thành viên chính thức của Tổ chức thương mại thế giới (WTO), số
lượng người nước ngoài vào Việt Nam ngày càng nhiều thì vấn đề nhà ở cho người
nước ngoài cũng cần phải được quan tâm giải quyết thoả đáng.
Nhu cầu nhà ở cũng là vấn đề bức xúc của các tầng lớp dân cư từ đô thị đến nông
thôn và cả những người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Giải
quyết tốt vấn đề nhà ở là tiền đề quan trọng góp phần phát triển bền vững đô thị và
nông thôn theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá.
Với những chính sách đổi mới nền kinh tế của Đảng và Nhà nước, lĩnh vực
nhà ở đã có bước phát triển nhanh và đạt được một số kết quả nhất định cả về quy
mô các dự án, số lượng nhà ở cũng như chất lượng chỗ ở. Nhà ở thuộc sở hữu nhà
nước xây dựng trước đây được chuyển sở hữu cho tư nhân thông qua chính sách
bán nhà ở cho những người đang thuê.
Trước khi luật nhà ở ra đời thì nhà nước ta cũng đã có chính sách tạo điều
kiện cho một số đối tượng người nước ngoài vào đầu tư, làm việc tại Việt Nam
cũng như người Việt Nam định cư ở nước ngoài được thuê hoặc mua và sở hữu nhà
ở tại Việt Nam. Song các quy định đó chưa đáp ứng được nhu cầu và chưa thể hiện
sự thông thoáng đủ để khuyến khích các tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây
dựng và kinh doanh bất động sản nhà ở tại Việt Nam; chưa giải quyết cơ bản
nguyện vọng của bà con người Việt Nam ở nước ngoài xung quanh vấn đề mua và
sở hữu nhà ở trong nước để có điều kiện tham gia đầu tư, thăm viếng quê hương, tổ

quốc. Có thể nói các chính sách liên quan đến đầu tư xây dựng, kinh doanh và sở
hữu nhà ở đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài và người Việt Nam ở nước ngoài vẫn
còn nhiều bất cập trong thực tế, dẫn đến đàu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động
sản nhà ở còn rất hạn chế. Hiện tượng mua bán nhà ở do thân nhân trong nước thực
hiện là khá phổ biến đã gây nền những tranh chấp, khiếu kiện trong nhiều trường
hợp rất phức tạp. Đến nghị định số 81/2001/NĐ-CP quy định về người Việt Nam
định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, nhung qua một thời gian
thực hiện nghị định 81/2001/NĐ-CP có rất ít trường hợp những đối tượng là người
Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở tại Việt Nam, do nhiều nguyên
nhân khác nhau, trong đó một phần là nghị định không xác định được cụ thể những
loại giấy tờ liên quan để chứng minh thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt
Nam. Do đó, nhằm khắc phục tình trạng trên việc trình Quốc hội thông qua Luật

GVHD:Th.S: Nguyên Thị Thanh Xuân

13

SVTH: Trần Chí Thức


Pháp luật vê nhà ở cho người nước ngoài, người Việt Nam đình cư ở nước ngoài.
thông qua Luật Nhà ở. Luật Nhà ở bắt đầu có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7
năm 2006, đã quy định cho phép người nước ngoài, người việt nam định cư ở nước
ngoài được sở hữu nhà ở tại việt nam, tạo điều kiện thuận lợi cho người nước ngoài,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài có thể tạo lập nhà ở tại Việt Nam.
Việc cho người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là cần
thiết, bởi vì điều đó sẽ thúc đẩy đầu tư trực tiếp từ nước ngoài vào Việt Nam trong
tương lai. Các nhà đàu tư nước ngoài không thể yên tâm khi họ thuê nhà ở với thời
gian dài trong quá trình đầu tư, một điều khác nữa là giá thuê nhà cho người nước
ngoài lại khá cao và không ổn định, làm cho chi phí đầu tư của họ bị đội lên cao

hơn so với mức bình thường.
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, tính từ năm 2004 - 2006, đã có khoảng
81.000 người nước ngoài vào Việt Nam làm ăn, sinh sống. Trong đó, gần 25.000
người vào đầu tư, khoảng 1.600 người vào làm việc cho các cơ quan đại diện nước
ngoài, các tổ chức quốc tế và gần 54.000 người nước ngoài vào làm trong các lĩnh
vực giáo dục, y tế, thể dục thể thao, đặc biệt là trong lĩnh vực kinh tế. Qua đó cho
thấy, nhu càu về nhà ở cho những đối tượng này là rất lớn. Tính đến hết năm 2006,
đã có 62 đại sứ quán, 32 tổng lãnh sự quán và 16 tổ chức quốc tế đang thường trú
tại Việt Nam với 1.644 người nước ngoài đang làm việc tại các cơ quan này, trong
đó có 55 người là trưởng cơ quan ngoại giao nước ngoài, 32 người đứng đầu các
lãnh sự quán, 16 người đứng đàu các tổ chức quốc tế đang thường trú tại Việt Nam,
số còn lại là các nhân viên ngoại giao, các kỹ thuật viên làm việc trong cơ quan
ngoại giao, các nhân viên của các tổ chức quốc tế. Thống kê sơ bộ tại thành phố Hà
Nội và thành phố Hồ Chí Minh cho thấy nhu cầu thuê nhà ở của người nước ngoài
là rất lớn. Tại thành phố Hà Nội, có khoảng 222.000m2 nhà ở tương ứng với
khoảng hơn 1.300 căn hộ đang cho người nước ngoài thuê, các khu vực mà người
nước ngoài thuê chủ yếu tập trung tại các quận Hoàn Kiếm, Tây Hồ, Ba Đình. Tại
thành phố Hồ Chí Minh, có khoảng 660.000m2, tương ứng với gần 4.000 căn hộ cho
người nước ngoài thuê, chủ yếu tập trung tại khu Phú Mỹ Hưng, quận 1, quận 3 và
quận 5. Nhà ở cho thuê phổ biến là nhà biệt thự, nhà liền kề và căn hộ trong nhà
chung cư. Giá thuê nhà ở của người nước ngoài cũng được chia thành nhiều loại

4 :___ Ịcâp nhât ngày, 28/03/20111
GVHD:Th.S: Nguyên Thị Thanh Xuân

14

SVTH: Trần Chí Thúc

Pháp luật về nhà ở cho người nước ngoài, người Việt Nam đmh cư ở nước ngoài.
Có thể nói nhu cầu nhà ở hiện nay và trong thời gian tới cho người nước
ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là khá lớn. Nhà nước ta cần quan tâm
nhằm giải quyết một cách sâu sát vấn đề nhà ở cho người nước ngoài, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, để họ yên tâm đầu tư vào Việt Nam nhằm tạo điều kiện
phát triển đất nước.
1.4.

Lược sử phát triển nhà ở tại Việt Nam.5

Trong xã hội nguyên thủy, do trình độ sản xuất còn rất thấp kém và lạc hậu,
do vậy noi ở của con người thời điểm đó còn rất thô sơ, ngày nay qua các công trình
nghiên cứu tìm hiểu của các nhà khảo cổ, lịch sử học nên chúng ta biết được những
noi ở đom giản ban đầu của những bộ lạc nguyên thủy xa xưa, họ sống rải rác khắp
nơi trên thế giới.
Vào thời kỳ đồ đá cũ, con người sống ưong những hang động tự nhiên, tiếp
đến là dùng những vật dụng có thể che chắn để dựng lên những túp lều thô sơ, tiếp
đến là những túp lều được gia công bằng những vật liệu nhẹ.
Cùng vói quá trình phát triển của lịch sử dân tộc, mầm mống của sự tạo ra
các không gian ở của con người, có thể nói cũng đã bắt đầu từ hàng nghìn năm và
lịch sử kiến trúc việt nam được tính từ thời kỳ khởi dựng đất nước, Thời kỳ Hùng
Vương vói nền văn minh lúa nước, nổi tiếng với trình độ kỹ thuật đúc đồng... Nền
kiến trúc truyền thống việt nam ngay thời kỳ văn hóa đông sơn vào thế kỉ thứ ITT
trước công nguyên đã định hình với đặc trưng là ngôi nhà sàn dáng hình độc đáo mà
hình ảnh của nó được ghi lại trên những chiếc trống đồng ngọc lũ. Đó là những kiến
trúc truyền thống lâu đời phù hợp với môi trường thiên nhiên của đất nước, phù họp
vói khí hậu vùng nhiệt đới nóng ẩm, những ngôi nhà sàn cổ có mái võng hình
thuyền thuộc loại nhà sàn thấp, với ba gian thông nhau , bếp đặt ở chính giữa.
Vào thời nhà Lý đã đặt ra việc đắp đê nhưng mãi đến thời nhà Trần mới thực
hiện việc đắp đê ngăn lũ lụt, đê điều được đắp từ đầu nguồn ra đến tận ven biển, nên

đã giải quyết được nạn lũ lụt hàng năm. Từ đó người việt dần dần chuyển từ nhà sàn

5 : GS: Ngô Huy Huỳnh, Tìm hiểu lịch sử kiến trúc cổ Việt Nam, NXB xây dựng Hà Nội 2000.
GVHD:Th.S: Nguyên Thị Thanh Xuân

15

SVTH: Trần Chí Thức


Pháp luật vê nhà ở cho người nước ngoài, người Việt Nam đinh cư ở nước ngoài.
trúc dân gian nhà ở vẫn là tranh, tre, nứa, lá và đan xen một ít nhà gỗ, ngói. Những
gia đình khá giả hơn thì có thể có thêm sân gạch phía trước nhà.
Dọc bờ biển phía Bắc, từ Quảng Ninh xuống đến Thái Bình cũng là nơi
thường hay có gió bão, nên căn nhà phải có hình dáng thật gọn gàng, vẫn là kiểu
nhà bốn hàng cột nhưng thấp hơn, mái lợp tranh, tường đất bao quanh bốn mặt nhà
và được đắp rất dày.
Vùng đồng bằng Thanh- Nghệ- Tĩnh thường hay có bão lớn, trước sự khắc
nghiệt của thời tiết, nhà ở của người dân nơi đây thường có hướng nam.
Trong đợt khai phá đàng trong và các đợt di dân thời Chúa Nguyễn có liên
quan đến vùng Hà Tĩnh, kiểu nhà vùng Hà Tĩnh được các tỉnh phía nam lấy làm
hình mẫu, trên cơ sở đó mà cải biến lại cho phù hợp với đặc điểm của vùng miền.
Vùng Bình Trị Thiên thì có kiểu nhà rọi và nhà giường đều thích nghi với
việc phòng chống bão.
Vùng Nam Trung Bộ có những căn nhà ở nông thôn, ở đây chỉ tập trung khai
thác những loại vật liệu thô sơ như tre, nứa... để dựng nhà.
Vùng nam bộ là vùng đất mói khai phá, đất rộng người thưa, để tiện lợi cho
sinh hoạt người dân ở nơi đây đã tụ cư lại ở nhưng kênh rạch, tập trung ở các điểm
giao nhau giữa các con kênh để làm nhà.
Từ thòi kỳ 1945 - 1980 củng cố truyền thống mới, trong thời kỳ này kiến

trúc việt nam vẫn tiếp tục phát triển những truyền thống kiến trúc giai đoạn trước,
nhưng sự thể hiện giữa hai miền là khác nhau, nhà ở trong giai đoạn này cũng có
bước phát triển đáng kể, có nhiều kiểu nhà được hình thành trong giai đoạn này, do
ảnh hưởng của các nước phương tây, dân số tăng nhanh làm cho tình hình nhà ở
cũng phát triển theo cùng với sự gia tăng dân số.
Ở phía bắc nhằm tạo ra nhưng tiện nghi trong sinh hoạt và làm việc, chữ
nghĩa tập thể được đề cao, trong kiến trúc không có khái niệm nhà ổ chuột trong các
đô thị phía bắc (trước 1975).
Ở phía Nam thừa kế những giá trị có sẵn từ trước, căn nhà chủ yếu chú trọng
GVHD:Th.S: Nguyên Thị Thanh Xuân

16

SVTH: Trần Chí Thức


Pháp luật vê nhà ở cho người nước ngoài, người Việt Nam đinh cư ở nước ngoài.
các đô thị lớn ở nước ta dọc theo từ miền bắc đến miền nam, các kiểu kiến trúc
được phát triển, nhà ở từ đó cũng có những thay đổi, các hình thức nhà ở do người
dân tự xây dựng vô cùng đa dạng và phong phú về kiểu dáng và kích thước, nhiều
công trình nhà ở được đầu tư từ nước ngoài với quy mô lớn, nhà ở thời kỳ này có
nhiều khuynh hướng kiến trúc khác nhau:
- Khuynh hướng phục cổ, nhái kiểu kiến trúc cổ...
- Khuynh hướng hiện đại, tìm những cái đẹp trong cách tạo hình khối, sử
dụng những sự tưomg phản khsc nhau giữa các hình khối để tạo nên kiểu kiến trúc
độc đáo.
- Khuynh hướng hậu hiện đại, tiếp tục khuynh hương hiện đại, song về tổng
thể sử dụng một số mô típ điển hình của kiến trúc truyền thống.
Từ khi đất nước ta thống nhất đến nay thì nhà nước ta cũng đã ban hành
nhiều chính sách nhằm phát triển nhà ở. Năm 1991 nhà nước ta ban hành pháp lệnh

nhà ở, đây là bước ngoặt để nhà ở có thể phát triển trong tương lai. Ngày 02-101991 chủ tịch Hội Đồng Bộ Trưởng ra quyết định về việc giải quyết một số vấn đề
nhà ở, qua quá trình thực hiện có nhiều vướng mắc cần phải giải quyết. Năm 2005
quốc hội đã chính thức ban hành luật nhà ở, luật nhà ở 2005 quy định chi tiết về sở
hữu nhà ở, phát triển, quản lý, sử dụng, các giao dịch về nhà ở, ngoài ra nhà nước
còn ra nhiều văn bản dưới luật hướng đẫn thi hành luật nhà ở, tạo điều kiện phát
triển nhà ở phù hợp với điều kiện phát triển đất nước.
Tóm lại: nhà ở tại Việt Nam đã phát triển qua từng thời kỳ, thời kỳ nguyên thủy nhà
ở của con người còn rất thô sơ, đến thời kỳ đồ đá con người đã biết vận dụng những
kinh nghiệm sống để tạo nên chiếc nhà sàn, thời kỳ phong kiến đã có sự phân biệt
giàu, ngèo nên cũng có sự phân hóa khác nhau. Đen thòi kỳ sau này do sự hội nhập
với nền kinh tế khu vực và thế giới nên nhà ở cũng khá đa dạng, đã có sự quan tâm

GVHD:Th.S: Nguyên Thị Thanh Xuân

17

SVTH: Trần Chí Thức


Pháp luật vê nhà ở cho người nước ngoài, người Việt Nam đinh cư ở nước ngoài.
CHƯƠNG 2
QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM CHO NGƯỜI
NƯỚC NGOÀI, NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH cư Ở NƯỚC NGOÀI.
2.1.

Quy định của pháp luật về nhà ở tại Việt Nam đối với người nước
ngoài.

2.1.1. Đối tượng là người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Hiện nay có rất nhiều loại đối tượng người nước ngoài và tổ chức nước ngoài

đang làm việc tại Việt Nam, nhưng không phải tất cả các đối tượng đó đều được
quyền mua nhà ở tại Việt Nam. Trước đây tại nghị định số 60/CP ngày 5 tháng 7
năm 1994 cũng có quy định về trường hợp người nước ngoài được mua nhà ở tại
Việt Nam, nhưng ở đây quy định cá nhân nước ngoài không cụ thể và không nêu ra
được đối tượng nào được mua nhà ở Việt Nam, gom chung các đối tượng người
nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài lại thành một đối tượng. Theo
nghị định số 60/CP thì người nước ngoài chỉ được mua nhà ở của các doanh nghiệp
nhà nước Việt Nam chuyên kinh doanh nhà ở, hoặc tự tạo lập nhà ở cho mình theo
giấy phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, hoặc được thừa kế nhà ở theo quy
định của pháp luật Việt Nam và cá nhân sở hữu nhà ở tại Việt Nam chỉ được sở hữu
một nhà ở cho bản thân và các thành viên trong gia đình họ trên đất ở thuê của nhà
nước Việt Nam trong thời gian họ định cư ở Việt Nam.
Nhằm tạo điều kiện thuận lợi hơn cho đối tượng người nước ngoài được sở
hữu nhà ở tại Việt Nam, kể từ khi Luật nhà ở có hiệu lực thi hành thì vấn đề quyền
sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam cũng đã có những quy định mới,
cỏi mở hơn. Theo đó Tổ chức, cá nhân nước ngoài đàu tư xây dựng nhà ở để cho
thuê tại Việt Nam được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu đối với nhà ở đó, thòi hạn được sở hữu nhà ở là thời hạn quy định
trong Giấy chứng nhận đầu tư và được ghi rõ trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở. Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để bán, sau khi hoàn
thành việc xây dựng theo dự án, chủ đầu tư được quyền bán nhà ở này cho các đối
6 : Điều 125 Luật Nhà Ở 2005,
GVHD:Th.S: Nguyên Thị Thanh Xuân

18

SVTH: Trần Chí Thức


Pháp luật vê nhà ở cho người nước ngoài, người Việt Nam đinh cư ở nước ngoài.

Việt Nam và có giấy chứng nhận đầu tư do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam
cấp còn thời hạn từ một năm trở lên, nhà ở được sở hữu là một hoặc một số căn hộ
chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại cho những người đang làm việc
tại doanh nghiệp đó ở. Thời hạn sở hữu nhà ở của doanh nghiệp tương ứng với thời
hạn ghi trong giấy chứng nhận đầu tư cấp cho doanh nghiệp đó, bao gồm cả thời
gian được gia hạn thêm; trường hợp khi hết hạn đầu tư hoặc khi giải thể, phá sản thì
nhà ở của doanh nghiệp quy định tại khoản này được xử lý theo quy định của pháp
luật về đàu tư, pháp luật về phá sản và các quy định khác của pháp luật Việt Nam.
Đối với cá nhân mua nhà ở tại Việt Nam, theo nghị quyết số 19/2008/NQQH12 thì: người nước ngoài muốn sở hữu nhà ở tại Việt Nam phải được cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền cho phép cư trú từ một năm trở lên và không thuộc diện
được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật
Việt Nam. Nhà ở mà người nước ngoài được mua và sở hữu là một căn hộ chung cư
trong dự án phát triển nhà ở thương mại của Việt Nam. Thời hạn tối đa sử dụng nhà
là 50 năm. họ được quyền bán, tặng cho nhà ở thuộc sở hữu của mình sau thời hạn
12 tháng, kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Đe chứng minh thuộc đối tượng được mua, thừa kế, tặng cho và sở hữu nhà
ở tại Việt Nam, cá nhân nước ngoài phải có hộ chiếu hoặc các giấy tờ có giá trị thay
thế hộ chiếu do cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài cấp kèm theo một trong các
giấy tờ sau: trường hợp là người vào đầu tư trực tiếp tại Việt Nam thì phải có tên
trong giấy chứng nhận đầu tư hoặc trong giấy tờ tương ứng với hoạt động đầu tư do
cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp còn thời hạn từ một năm trở lên hoặc có
giấy tờ chứng minh là thành viên hội đồng quản trị, hội đồng quản lý của doanh
nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam. Neu là người được các doanh nghiệp đang
hoạt động tại Việt Nam theo pháp luật doanh nghiệp thuê giữ các chức danh quản lý
thì phải có hợp đồng thuê giữ chức danh quản lý hoặc có quyết định bổ nhiệm được
lập bằng tiếng việt7. Nếu là người có công đóng góp với đất nước thì phải có huân
chương hoặc huy chương của Chủ tịch nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
trao tặng. Neu là người có đóng góp đặc biệt cho đất nước thì phải có giấy tờ xác
nhận của cơ quan cấp bộ phụ trách lĩnh vực cá nhân nước ngoài có đóng góp và gửi
7 :Những người được thuê giữa chức danh quản lý theo quy định này là những

trường
hợp
không
phải
là nhà đầu tư nhưng họ có khả năng quản lý, điều hành doanh nghiệp thì
được
các
doanh
nghiệp
đang hoạt động tại Việt Nam thuê giữ các chức danh như Tổng giám đốc,
Giám
đốc,
Phó
tổng
giám
GVHD:Th.S: Nguyên Thị Thanh Xuân

19

SVTH: Trần Chí Thức


Pháp luật vê nhà ở cho người nước ngoài, người Việt Nam đinh cư ở nước ngoài.
với người vào Việt Nam làm việc trong lĩnh vực kinh tế, khoa học, công nghệ, môi
trường, giáo dục - đào tạo, văn hóa, thông tin, thể dục, thể thao, y tế, xã hội, luật sư
thì phải có văn bằng chứng minh có trình độ kỹ sư, cử nhân trở lên do cơ quan có
thẩm quyền của Việt Nam hoặc của nước ngoài cấp kèm theo một trong các giấy tờ
như giấy phép lao động do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp, giấy phép
hành nghề chuyên môn tại Việt Nam do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp.
Đối với trường hợp là người có kỹ năng đặc biệt thì phải có giấy tờ xác nhận về

chuyên môn, kỹ năng của hiệp hội, hội nghề nghiệp Việt Nam hoặc của cơ quan cấp
bộ phụ trách lĩnh vực mà người nước ngoài có chuyên môn, kỹ năng kèm theo giấy
phép hành nghề chuyên môn tại Việt Nam do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam
cấp8, hoặc giấy phép lao động do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp9. Nếu là
người kết hôn với công dân Việt Nam thì phải có giấy tờ chứng nhận kết hôn do cơ
quan có thẩm quyền của Việt Nam hoặc của nước ngoài cấp kèm theo hộ chiếu Việt
Nam hoặc hộ khẩu thường trú và chứng minh nhân dân của vợ hoặc chồng là công
dân Việt Nam.
Cá nhân nước ngoài phải có thẻ thường trú hoặc thẻ tạm trú hoặc giấy tờ
chứng nhận được phép cư trú tại Việt Nam từ 12 tháng trở lên do cơ quan quản lý
xuất nhập cảnh thuộc Bộ Công an cấp và không thuộc đối tượng được hưởng quyền
ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự. Người đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở nộp một bộ hồ sơ hợp lệ tại sở xây dựng nơi có
căn hộ. Sau khi tiếp nhận hồ sơ, sở xây dựng thể hiện các nội dung trên giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật nhà ở
và trình ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ký. Thời hạn cấp
giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở là 30 ngày, kể từ ngày
nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
2.1.2.

Hạn mức được sở hữu nhà ở của tổ chức cá nhân nước ngoài tại

Việt
Nam.
về hạn mức sở hữu nhà ở tại việt nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại
Việt Nam được quy định như sau: đối với trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài
đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê theo pháp luật về đầu tư thì hạn mức sở hữu nhà ở
của tổ chức, cá nhân đó là không hạn chế về số lượng.
8 :Đối vói trường hợp pháp luật yêu cầu phải có giấy phép hành nghề.
9 :Đối vói trường hợp pháp luật không yêu cầu phải có giấy phép hành nghề.

GVHD:Th.S: Nguyên Thị Thanh Xuân

20

SVTH: Trần Chí Thức


Pháp luật vê nhà ở cho người nước ngoài, người Việt Nam đinh cư ở nước ngoài.
động sản, nhưng có nhu cầu về nhà ở cho những người đang làm việc tại doanh
doanh nghiệp đó ở10, thì được sở hữu một hoặc một số căn hộ chung cư trong dự án
phát triển nhà ở thưomg mại cho những người làm việc đó ở.11
Đối với người nước ngoài thuộc các đối tượng sau thì chỉ được sở hữu một
căn hộ để ở trong dự án phát triển nhà ở thương mại: Cá nhân nước ngoài được
doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê giữ chức
danh quản lý trong doanh nghiệp đó; Cá nhân nước ngoài có công đóng góp cho
Việt Nam được Chủ tịch nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam tặng thưởng
Huân chương, Huy chương; cá nhân nước ngoài có đóng góp đặc biệt cho Việt Nam
do Thủ tướng Chính phủ quyết định; Cá nhân nước ngoài đang làm việc trong lĩnh
vực kinh tế - xã hội có trình độ đại học hoặc tương đương trở lên và người có kiến
thức, kỹ năng đặc biệt mà Việt Nam có nhu cầu; Cá nhân nước ngoài kết hôn với
công dân Việt Nam; Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại
Việt Nam theo pháp luật về đầu tư không có chức năng kinh doanh bất động sản, có
nhu càu về nhà ở cho những người đang làm việc tại doanh nghiệp đó ở12. Trong
trường hợp đã sở hữu một căn hộ chung cư dùng để ở mà được thừa kế, tặng căn hộ
khác thì cá nhân đó chỉ được hưởng giá trị nhà ở đó, hoặc được chọn một trong hai
căn hộ đó dùng để ở. Trong trường hợp được thừa kế, tặng cho nhà ở không phải là
nhà ở chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại thì cũng chỉ được hưởng
giá trị của căn nhà đó.
2.1.3. Đối tượng là người nước ngoài được thuê nhà ở tại Việt Nam.
Việc cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê nhà tại Việt Nam phải tuân thủ

các quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 của
Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai; Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định
chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Nghị định số 72/2009/NĐ-CP quy định
điều kiện về an ninh, ưật tự đối với một số ngành, nghề kinh doanh có điều kiện và
phải đáp ứng các điều kiện sau:
Thứ nhất, bên cho thuê nhà ở phải có các điều kiện: là chủ sở hữu nhà hoặc
người đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự; cá nhân có năng lực hành vi
dân sự; tổ chức cho thuê nhà ở phải có chức năng kinh doanh nhà ở; có giấy chứng
10 : Khoản 5 điều 2 Nghị Quỵết số 19/2008/ NQ-QH12.
11 : Khoản 2 điều 5 nghị quyết số 19/2008/NQ-QH12; Tuy nhiên theo tìm hiểu
của
người
viết
thì
chưa
thấy có văn bản hướng dẫn cụ thể trường họrp này, một số căn hộ theo quy
12 : Điều 2 Nghị Quyết số 19/2008/NQ-QH12.
GVHD:Th.S: Nguyên Thị Thanh Xuân

21

SVTH: Trần Chí Thức


Pháp luật về nhà ở cho người nước ngoài, người Việt Nam đmh cư ở nước ngoài.
Thứ hai, người nước ngoài được thuê nhà phải là: tổ chức nước ngoài được
phép hoạt động tại Việt Nam; cá nhân nước ngoài được phép vào Việt Nam có thời
hạn từ ba tháng liên tục trở lên.
Thứ ba, nhà cho người nước ngoài thuê phải có đủ các điều kiện: được cấp
giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà theo quy định; phải là nhà ở riêng lẻ hoặc căn hộ

khép kín; bảo đảm chất lượng, an toàn cho người thuê; bảo đảm cung cấp điện,
nước, vệ sinh môi trường và các điều kiện thiết yếu khác; không có tranh chấp về
quyền sở hữu, quyền sử dụng; không nằm trong khu vực cấm tổ chức, người nước
ngoài cư trú, hoạt động.
Thứ tư, hợp đồng thuê nhà phải thể hiện rõ ý chí của bên thuê và bên cho
thuê trên cơ sở quy định của pháp luật Việt Nam và được lập thành văn bản phải thể
hiện đầy đủ các nội dung sau đây: Tên và địa chỉ của bên cho thuê nhà và bên thuê
nhà, phải mô tả đầy đủ đặc điểm của nhà ở cho thuê, giá và phương thức thanh toán
nếu trong hợp đồng có thoả thuận về giá, thời hạn cho thuê; cho mượn, cho ở nhờ;
uỷ quyền quản lý, quyền và nghĩa vụ của các bên, cam kết của bên cho thuê và bên
thuê nhà ở. Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng hoặc ký văn bản, Chữ ký của các
bên13 (nếu là tổ chức thì phải đóng dấu và ghi rõ chức vụ của người ký).
Hợp đồng thuê nhà phải được chứng nhận của cơ quan công chứng hoặc
chứng thực của ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền nếu có thời hạn thuê từ 6 tháng
trở lên. Thời hạn thuê nhà dưới 6 tháng thì không chứng nhận của công chứng hoặc
chứng thực. Giá thuê nhà và giá trị tiền thuê nhà ghi trong họp đồng được tính bằng
tiền đồng Việt Nam và được quy đổi ra đô la Mỹ hoặc loại tiền nước ngoài có
chuyển đổi theo tỷ giá do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố tại thời điểm ký
kết hợp đồng.
2.1.4. Quyển của tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
2.1.4.1. Quyền sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam.
Theo quy định của pháp luật Việt Nam thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được
sở hữu nhà ở tại Việt Nam có một số hạn chế hơn về quyền sở hữu nhà ở so với
công dân Việt Nam ở trong nước.
Đối với cá nhân nước ngoài: thì chỉ được sở hữu một căn hộ trong cùng một
13: Điều 93 Luật Nhà Ở 2005.
GVHD:Th.S: Nguyên Thị Thanh Xuân

22

SVTH: Trần Chí Thức