Xây dựng quy chế quản lý quy hoạch xây dựng khu đô thị mới mỗ lao, hà đông, hà nội đảm bảo phát triển bền vững

L IC M

N


Trong th i gian t tháng 04/2014 đ n tháng 11/2014 th c hi n Lu n v n
Th c s chuyên ngành Qu n lý xây d ng v i đ tài “Xây d ng Quy ch qu n lý quy
ho ch xây d ng Khu đô th m i M Lao, Hà
b n v ng”, tác gi đã nh n đ

ông, Hà N i đ m b o phát tri n

c s giúp đ r t quý báu c a th y, cô giáo, gia đình

và b n bè đ ng nghi p.
Tác gi xin trân tr ng g i l i c m n sâu s c t i th y giáo TS M Duy
Thành, khoa Công trình, tr

ng

i h c Th y l i đã h

ng d n t n tình, c ng nh

cung c p tài li u thông tin khoa h c c n thi t đ tác gi hoàn thành lu n v n này.
Trong n i dung lu n v n, do trình đ chuyên môn c ng nh kinh nghi m còn
nhi u h n ch , ch c ch n tác gi còn có sai sót khi th c hi n. Tác gi r t mong
nh n đ

c nh ng ý ki n đóng góp c a các quý th y cô và b n bè đ ng nghi p.
Trân tr ng c m n!

Hà N i, ngày 27 tháng 11 n m 2014
Tác gi

Hoàng Phúc


L I CAM OAN
Tôi tên là

Hoàng Phúc. Tôi xin cam đoan lu n v n “Xây d ng Quy ch

qu n lý quy ho ch xây d ng Khu đô th m i M Lao, Hà ông, Hà N i đ m b o
phát tri n b n v ng” là công trình nghiên c u c a riêng tôi các s li u trong lu n
v nđ

c s d ng trung th c. K t qu nghiên c u này ch a t ng đ

c trình bày

k các công trình nào.
Tác gi

Hoàng Phúc

b t


M CL C
M

U ................................................................................................................... 1

1. Tính c p thi t c a đ tài .....................................................................................................1
2. M c đích c a

tài ...........................................................................................................2

3. Cách ti p c n và ph

ng pháp nghiên c u ........................................................................2

4. B i c nh nghiên c u: .........................................................................................................2
5. N i dung nghiên c u: ........................................................................................................2
6. K t qu d ki n đ t đ

CH

c ...................................................................................................3

NG I: VÀI NÉT V TH C TR NG CÁC KHU

Ô TH M I TRÊN

A BÀN HÀ N I ................................................................................................... 4
1.1.

Khái quát tình hình phát tri n các đô th m i

Hà N i ..........................................4

1.2. Th c tr ng công tác quy ho ch và qu n lý quy ho ch t i các khu đô th m i ................6
1.2.1. Th c tr ng Quy ho ch và Xây d ng ............................................................................6
1.2.2. Th c tr ng Qu n lý quy ho ch ..................................................................................12
1.3. K t lu n .........................................................................................................................14

CH

NG II: CÁC C

S

KHOA H C QU N LÝ QUY HO CH KHU

Ô

TH ........................................................................................................................... 16
2.1. C s lý thuy t .............................................................................................................16
2.2. C s pháp lý ................................................................................................................20
2.3. C s th c ti n ..............................................................................................................30
2.3.1.

i u ki n t nhiên, hi n tr ng c a khu đô th M lao- Hà ông- Hà N i ...............30

2.3.2. Kinh nghi m trong n

c và qu c t ...........................................................................35

2.4. C ng đ ng trong công tác qu n lý quy ho ch xây d ng ..............................................39
2.4.1. Vai trò c a c ng đ ng ................................................................................................39
2.4.2. S c n thi t ph i có s tham gia c a c ng đ ng ........................................................40

2.4.3. Các m c đ tham gia c a c ng đ ng .........................................................................41
2.4.4. Các y u t c b n trong vi c huy đ ng s tham gia c a c ng đ ng..........................41
2.5. K t lu n .........................................................................................................................42

CH

NG III: QUY CH QU N LÝ QUY HO CH KHU

LAO - HÀ ÔNG - HÀ N I
3.1

Ô TH M I M

M B O PHÁT TRI N B N V NG ............ 43

Gi i thi u v khu đô th m i M Lao - Hà ông - Hà N i...................................43


3.1.1. B c c quy ho ch ki n trúc........................................................................................43
3.1.2. Công tác qu n lý quy ho ch .......................................................................................43
3.2. Gi i pháp xây d ng n i dung quy ch qu n lý .............................................................44
3.2.1. Quan đi m qu n lý .....................................................................................................44
3.2.2. Các v n đ c n quan tâm trong vi c đ a ra nhi m v qu n lý ..................................45
3.2.3. Vai trò c a các ch th tham gia vào quá trình Quy ho ch – Xây d ng....................46
3.2.4. Nguyên t c qu n lý ....................................................................................................47
3.3. N i dung Quy ch .........................................................................................................48
PH N I: QUY

NH CHUNG ...........................................................................................48

i u 1: Ph m vi áp d ng......................................................................................................48
i u 2: Mô hình qu n lý ......................................................................................................49
i u 3: Quy đ nh v c m m c, công khai quy ho ch, thông tin d án. ...............................50
i u 4: Các quy đ nh chung v quy ho ch không gian .......................................................50
i u 5: Các quy đ nh chung v ki n trúc c nh quan ...........................................................51
i u 6: Các quy đ nh chung v h th ng h t ng k thu t ..................................................54
i u 7: Quy đ nh v s d ng lòng l đ

ng ........................................................................54

i u 8: Quy đ nh v qu ng cáo ...........................................................................................58
i u 9 : Các quy đ nh chung v b o v môi tru ng ............................................................62
PH N 2: CÁC QUY

NH C TH .................................................................................63

i u 10: Khu nhà li n k (LK-11A; LK-11B) ....................................................................63
i u 11: Khu nhà bi t th (BT-1A, BT-2A) .......................................................................72
i u 12: Khu nhà

cao t ng ...............................................................................................82

3.4. Kh n ng áp d ng .........................................................................................................89
3.5. K t lu n .........................................................................................................................90

PH N K T LU N – KI N NGH ....................................................................... 91
DANH M C TÀI LI U THAM KH O .............................................................. 93


DANH M C HÌNH V , B NG BI U

Hình 1.1: Nhà ng m c lên không đ m b o các ch tiêu quy ho ch ..................................... 7
Hình 1.2: Bãi đ xe chi m m t ph n di n tích đ

ng giao thông ......................................... 8

Hình 1.3: Khu chung c xây d ng bi t l p v i ph n còn l i c a khu đô th ......................... 9
Hình 1.4: Công trình đang thi công nh ng không có bi n thông tin d án ......................... 10
Hình 1.5: V t t xây d ng l n chi m lòng đ

ng, v a hè.................................................... 11

Hình 1.6. S thi u đ ng b v h t ng trong các khu đô th Vi t nam ................................ 12
B ng 2.1: Quy đ nh kho ng lùi t i thi u (m) c a các công trình theo b r ng l gi i đ

ng

và chi u cao xây d ng công trình ........................................................................................ 26
B ng 2.2: M t đ xây d ng thu n (net-tô) t i đa c a lô đ t xây d ng nhà
riêng l (nhà v

liên k và nhà

n, bi t th …) ............................................................................................ 26

B ng 2.3: M t đ xây d ng thu n (net-tô) t i đa c a nhóm nhà chung c theo di n tích lô
đ t và chi u cao công trình ................................................................................................. 26
B ng 2.4: T l đ t t i thi u tr ng cây xanh trong các lô đ t xây d ng công trình............. 27
B ng 2.5:

v

n ra t i đa c a ban công, mái đua, ô-v ng............................................... 29

B ng 2.6: Các b ph n nhà đ

c phép nhô ra ..................................................................... 29

Hình 2.7: Qu n lý xây d ng đô th theo quy ho ch ............................................................. 22
Hinh 2.8: V trí khu đô th trong b n đ quy ho ch chung Hà ông đ n 2020................... 31
Hình 2.9: S đ m i liên h K T M Lao v i các khu v c xung quanh ............................ 32
Hình 2.10 : B n v quy ho ch s d ng đ t khu đô th M Lao ........................................... 33
B ng 2.11: B ng th ng kê hi n tr ng s d ng đ t ............................................................... 33
Hình 3.1 Toàn c nh khu đô th M Lao- Hà ông- Hà N i theo Quy ho ch ..................... 43
Hình 3.2: Nhi m v qu n lý quan tâm t i các v n đ .......................................................... 45
Hình 3.3 Vai trò c a các ch th tham gia vào quá trình qu n lý quy ho ch- xây d ng khu
đô th m i M Lao – Hà ông – Hà N i ............................................................................. 47
Hình 3.4:

xu t mô hình qu n lý...................................................................................... 49

Hình 3.5: Bi n thông tin d án ............................................................................................ 50
Hình 3.6: M t đ và kho ng lùi c a lô đ t xây d ng nhà bi t th (đ n v :m) .................... 51
Hình 3.7: M t d ng thoáng .................................................................................................. 52
Hình 3.8: Quy đ nh v không gian t

ng t công viên ....................................................... 52

Hình 3.10: Quy đ nh v bi n hi u ........................................................................................ 53
Hình 3.11: Minh h a quy đ nh s d ng v a hè .................................................................... 55

Hình 3.12: Hình nh minh h a quy đ nh v s a ch a v a hè ............................................... 55
Hình 3.13: M t s hình nh minh h a v quy đ nh qu ng cáo trong đô th ........................ 62
Hình 3.14 : V trí lô đ t LK-11A, LK-11B .......................................................................... 63
Hình 3.15 : Quy đ nh v s d ng đ t lô đ t LK-11A, LK-11B ........................................... 64
Hình 3.16: Minh h a kho ng lùi t i đa lô đ t LK-11A, LK-11B ........................................ 65
Hình 3.17 : Quy đ nh v chi u cao lô đ t LK-11A, LK-11B .............................................. 66
B ng 3.18: Các b ph n nhà đ

c phép nhô ra ................................................................... 67

Hình 3.19: B c c nhà u tiên ............................................................................................. 68
Hình 3.20: Minh h a t

ng rào ........................................................................................... 69

B ng 3.21: Quy đ nh tr ng cây xanh lô LK-11A, LK-11B ................................................. 71
Hình 3.22: B trí ti n ích đô th trên tr c đ

ng ................................................................. 72

Hình 3.23: V trí khu BT-1A, BT-2A .................................................................................. 72
Hình 3.24 : Quy đ nh v s d ng đ t ................................................................................... 73
Hình 3.25 : Quy đ nh v kho ng cách v i công trình bên c nh........................................... 74
Hình 3.26 : Quy đ nh chi u cao công trình .......................................................................... 75
Hình 3.27 : Minh h a v quy đ nh c a s ............................................................................ 76
Hình 3.28 : B trí đ

ng d o và trông cây 2 bên c nh nhà ................................................. 76

Hình 3.29 : Minh h a v quy đ nh m t đ ng ....................................................................... 77
Hình 3.30 : Minh h a quy đ nh v hàng rào ........................................................................ 78
Hình 3.31 : Quy đ nh v kho ng cách gi a hai nhà ............................................................. 79
Hình 3.32 : Minh h a Quy đ nh v mái nhà ........................................................................ 79
Hình 3.33 : Minh h a v tr ng cây m t tr

c công trình .................................................... 80

Hình 3.34 : Minh h a v ô đ t tr ng cây ............................................................................. 81
B ng 3.35: Quy đ nh tr ng cây trong khu v c BT-1A, BT-2A. .......................................... 81
Hình 3.36: V trí khu CT-02, CT-04, CT-05 ....................................................................... 82
Hình 3.37: Quy đ nh v s d ng đ t .................................................................................... 82
Hình 3.38: Minh h a b trí các tòa nhà cao t ng đ m b o thông gió .................................. 83
Hình 3.39: B trí đ

ng cho ng

i khuy t t t ..................................................................... 88

Hình 3.40: Chi ti t b trí cây xanh và trang thi t b đô th trên đ

ng 36m ....................... 89


DANH M C CÁC T

VI T T T

BXD

B Xây d ng

C T

Ch đ u t

KTCQ

Ki n trúc c nh quan

K TM

Khu đô th m i

NXB

Nhà xu t b n

N -CP

Ngh đ nh – Chính ph

QCXDVN

Quy chu n Xây d ng Vi t Nam

QH

Quy ho ch

QHCT

Quy ho ch chi ti t

TP

Thành ph

TT

Thông t

CNH

Công nghi p hóa

H H

Hi n đ i hóa

K TM

Khu đô th m i


1

M

U

1. Tính c p thi t c a đ tài
ô th hóa đã bi n nhi u vùng đ t nông nghi p thành nh ng khu đô th m i,
nh ng khu công nghi p r ng l n, đây là xu h
th c hi n s nghi p CNH - H H đ t n

ng phát tri n t t y u c a quá trình

c. Tuy nhiên, bên c nh nh ng m t đ

c

c a vi c phát tri n các khu đô th m i, chúng ta c ng c n nh n di n nh ng b t c p
xu t phát t s phát tri n này đ i v i toàn c nh đô th , đ c bi t t i Hà N i.
M t th c t cho th y, các khu đô th m i đã ph n nào đó gi i quy t t t v n đ
tr

c m t – nhu c u nhà , gi i t a l

ng dân vào nh ng khu v c trung tâm đ ng

th i đi u hòa dân s t i các đô th l n. Tuy v y, quá trình đi u hòa dân s ch có th
ti n tri n m t cách lâu dài và n đ nh khi chúng ta ki m soát đ

c s phát tri n n i

t i c a nó. Vi c đ t ra nh ng quy đ nh nh m đi u ch nh hành vi c a nh ng đ i
t

ng liên quan t i s phát tri n n i t i c a các khu đô th đang là v n đ b c thi t,

đó c ng chính là công tác l p và tri n khai vi c th c hi n các quy ch qu n lý khu
đô th . Qu n lý xây d ng luôn là khâu đ u tiên đ t o ti n đ th c hi n các công tác
ti p theo. Trên th c t , đa s các khu đô th m i t i Hà N i, vi c qu n lý xuyên su t
ch a đ

c ti n hành ngay t giai đo n đ u d n t i tình tr ng quá t i, xu ng c p và

phát tri n thi u b n v ng v sau này. Nhi u khu đô th m i đ

c quy ho ch và tri n

khai xây d ng nh ng ch a có quy ch qu n lý th m chí ch a có h s thi t k đô th
trong đó có khu đô th m i M Lao. M c dù nhà n

c đã ban hành Ngh đ nh 08,

Ngh đ nh 02, Ngh đ nh 29 và m u quy ch qu n lý đô th , nh ng m i khu đô th
m i hay d án phát tri n khu nhà đ u

có đ c thù riêng, nên quy ch qu n lý, v n

hành, bàn giao c ng c n linh ho t. Vì vây, đ tài này nghiên c u vi c c th hóa các
quy đ nh c a nhà n
cách linh ho t theo h

c trong công tác qu n lý xây d ng t i các khu đô th m i m t
ng phát tri n b n v ng.

T đó đ xu t gi i pháp “Xây d ng quy ch qu n lý quy ho ch xây d ng khu

đô th m i M Lao – Hà ông – Hà N i đ m b o phát tri n b n v ng”.


2

2. M c đích c a

tài

Nghiên c u đánh giá th c tr ng công tác quy ho ch khu đô th m i t i Hà

-

N i và khu đô th m i M Lao, Hà ông –Hà N i
Nghiên c u gi i pháp xây d ng quy ch qu n lý quy ho ch khu đô th

-

m i theo h

ng phát tri n n đ nh, b n v ng, phù h p v i quy ho ch và có s qu n

lý đ ng b .
3. Cách ti p c n và ph

ng pháp nghiên c u

Cách ti p c n:
Ti p c n h th ng quy chu n, tiêu chu n và v n b n pháp lu t v quy

-

ho ch và qu n lý quy ho ch đô th ;
-

Ti p c n qua các nghiên c u, tài li u đã công b ;

-

Ti p c n qua th c t khu đô th ;

-

Ti p c n qua các ngu n thông tin khác nh sách báo,loa đài, internet.

Ph

ng pháp nghiên c u:
-

Ph

ng pháp, th ng kê, t ng h p và phân tích tài li u : Trong ph

ng

pháp này c n thu th p nh ng s li u hi n có liên quan đ n đ tài. Trên c s s li u
thu th p đ
-

c, ti n hành hi u ch nh, phân tích;
Ph ng pháp đi u tra kh o sát th c đ a: Nh m thu th p s li u còn thi u đ

hi u rõ v n đ c n nghiên c u. Có th s d ng s li u đi u tra c a m t s đ tài nghiên c u
v dân s h c, quy ho ch đ làm phong phú thêm ngu n thông tin cho đ tài;
-

Ph

ng pháp so sánh đ i chi u.

4. B i c nh nghiên c u:
D án khu đô th m i M Lao – Hà ông – Hà N i đang trong quá trình ti n
hành tri n khai xây d ng theo quy t đ nh s 1101/Q

- UB ngày 18/08/2005 c a

UBND t nh Hà tây c , nay thu c Hà N i.
5. N i dung nghiên c u:
-

Kh o sát s b th c tr ng các khu đô th m i trên đ a bàn Hà N i và khu

đô th m i M Lao – Hà ông – Hà N i.


3

-

Nghiên c u các c s khoa h c liên quan t i quá trình ra quy ch qu n lý

quy ho ch.
-

xu t h

ng ban hành và so n th o quy ch qu n lý quy ho ch khu đô

th m i M Lao.
-

K t lu n, ki n ngh .

6. K t qu d ki n đ t đ
-

c

a ra cách th c và nh ng đi m đ c tr ng c a công tác l p quy ch

qu n lý quy ho ch, áp d ng đ i v i khu đô th M Lao – Hà ông – Hà N i.
-

a ra mô hình qu n lý: phân chia ch c n ng nhi m v c a ban qu n lý

d án trong công tác qu n lý hành chính và công tác th c hi n.
-

Xác đ nh ngh a v và trách nhi m c a các đ i t

ng tham gia đ u t xây

d ng, ti p nh n, qu n lý các công trình thu c Khu đô th m i M Lao.


4

CH

NG I: VÀI NÉT V TH C TR NG CÁC KHU Ô TH M I TRÊN
A BÀN HÀ N I

1.1.

Khái quát tình hình phát tri n các đô th m i

Hà N i

c đi m t ch c các khu đô th m i (1994 đ n nay)
C m t “khu đô th m i” (K TM) xu t hi n

Hà N i vào n m 1994, khi mà

xã h i đã b t đ u nh n ra nh ng m t trái c a vi c phát tri n

t nhà chia lô, manh

mún không theo quy ho ch. Khái ni m “khu đô th m i” ch th t s ra đ i khi
Chính ph ban hành Ngh đ nh 52/1999/N -CP ngày 08/7/1999. Theo n i dung c a

Ngh đ nh, “khu đô th m i” là khu xây d ng m i t p trung theo d án, đ

cđ ut

phát tri n h t ng k thu t hoàn ch nh, đ ng b và phát tri n nhà c a toàn khu,
đ

c g n v i m t đô th hi n có.
Giai đo n tr

c u c a ng

c 1998, xây d ng K TM

Hà N i m i

m c th m dò nhu

i dân. Các K TM tiêu bi u cho giai đo n này nh :

àm, Trung Yên,

i Kim,

ô th Khoa h c Ngh a

nh Công, Linh

ô... v i quy mô đ u t không

l n, c c u các lo i hình nhà chung c v n còn l n nhà chia lô. Thành ph đã yêu
c u ch đ u t ph i đ u t đ ng b h t ng k thu t v i công trình ki n trúc.
Giai đo n 1998-2001, đ
quy ho ch c a Th t

c đánh d u kh i đ u b ng quy t đ nh phê duy t

ng Chính ph s 108/1998 Q -TTg ngày 20/6/1998 và m c

cu i b ng quy t đ nh 123/Q UB ngày 06/12/2001 c a U ban nhân dân thành ph
Hà N i quy đ nh v t l các lo i nhà
40%, nhà

trong K TM. Trong đó nhà

th p t ng là

cao t ng là 60%. Tiêu bi u nh t cho các K TM giai đo n này là các

khu Trung Hòa Nhân Chính, Pháp Vân, T Hi p, di dân Hai Bà Tr ng, B c
Công, D ch V ng, Làng Qu c T Th ng Long, C u Di n, H

ình, M

ình…

Giai đo n 2001-2004 là giai đo n các K TM c a Hà N i ch còn nhà
t ng và nhà v
M

nh
cao

n, bi t th . Tiêu bi u nh t cho các K TM giai đo n này là các khu

ình I,II; Th ch Bàn, Trung V n, C u B

u, Sài

ng…

M t đ c đi m rõ r t có th th y v quy ho ch các khu đô th m i trên đ a bàn
Hà N i là tình tr ng nh m l n gi a khái ni m khu đô th m i v i tính đ ng b v
k t c u h t ng và nhóm nhà

m i – m t khái ni m đ ch các khu nhà

m iđ

c


5

xây d ng nh m m c đích chính đ

, ví d nh khu đô th m i Trung Yên – qu n

C u gi y v i quy mô ch vào kho ng 37.1 ha và dân s d ki n là 17.000 ng

i;

ho c khu đô th m i M Trì H - T liêm v i quy mô là 13.79 ha và dân s d ki n
là 3.280 ng
(khu di dân

i, bên c nh đó c ng xu t hi n các khu nhà

v i quy mô lên t i 20 ha

n L I – Qu n Hai Bà Tr ng).

N m 2008, B

xây d ng đã ra thông t

s

15/2008/TT-BXD v vi c

ng d n đánh giá khu đô th m i ki u m u » d a trên các ch tiêu chính nh :

«H

• S hình thành khu đô th tuân th pháp lu t
• Xây d ng h t ng k thu t đ ng b , h t ng xã h i đ y đ
• Xây d ng các công trình ki n trúc phù h p quy ho ch, hài hoà c nh
quan
• Qu n lý xây d ng và b o trì công trình
• Môi tr

ng v n hoá đô th lành m nh, thân thi n

• Qu n lý, khai thác s d ng Khu đô th m i vì l i ích công c ng, xã h i.
Nh ng hi n nay nhi u khu đô th m i v n ch a đ m b m các tiêu chí trên,
đ c bi t nh hình kh i ki n trúc n ng n , trong thi t k không tính đ n y u t đ a
ph

ng nh : v t li u, b n s c, khí h u đ c thù... d n đ n tình tr ng đ n đi u, thi u

th m m và gây c m giác nhàm chán cho ng

i dân khi t i các khu đô th .

Trong nh ng n m g n đây, trên đ a bàn Hà N i có r t nhi u khu đô th m i
đ

c xây d ng nh : Khu đô th m i M

ình - T Liêm, D ch Vong - C u Gi y;

ông Ng c - C Nhu - T Liêm... Tuy nhiên, Hà N i v n ch a đáp ng đ nhu
c u nhà , nh t là nhà
ch c.

cho ng

i nghèo, ng

i thu nh p th p, công ch c, viên

c bi t còn nhi u b t c p t i h u h t các đô th m i. Trên đ a bàn thành ph

Hà N i hi n đã và đang tri n khai xây d ng h n 140 khu đô th m i v i trên 400
nhà cao t ng xây d ng m i kho ng 6 tri u m2 nhà , di n tích bình quân đ t
7,5m2/ng

i. Vi c tri n khai mô hình khu đô th m i trên đ a bàn Hà N i đã góp

ph n tích c c vào k t qu phát tri n nhà

c a thành ph kho ng trên 1 tri u m2 nhà

m i n m, t o không gian đô th m i, ki n trúc hi n đ i, nâng cao ch t l

ng d ch v


6

đô th , đ m b o đ ng b h t ng k thu t, h t ng xã h i, kh p n i v i khu dân c
c ...
1.2. Th c tr ng công tác quy ho ch và qu n lý quy ho ch t i các khu đô th m i
1.2.1. Th c tr ng Quy ho ch và Xây d ng
T i Vi t Nam s l

ng các khu đô th m i đã hình thành v i s l

ng l n tuy

nhiên m t khu đô th m i là m t ki u m u và là m t chu n m c cho các khu đô th
m i khác l i v i s l

ng r t ít. Nhi u khu đô th m i hình thành t i các đô th l n

ch làm t ng qu đ t nhà

nh ng l i không đ t tiêu chu n v ch t l

ng h t ng và

d ch v đô th . Do v y công tác l p quy ho ch t i các đô th m i là đi u c n đ

c

quan tâm đúng m c.
Quy trình l p và phê duy t các K TM hi n nay v c b n là khá ch t ch . Tuy
nhiên th c t c ng cho th y chính quy trình này khi n nhi u d án không b t k p
th i c phát tri n. Nhà n

c qu n lý m ng l

i h t ng khung đô th d a trên các đ

án quy ho ch vùng quy ho ch chung và quy ho ch phân khu c a đô th . Các t ch c
kinh t phát tri n các d án đ u t c n c vào các đ án quy ho ch chi ti t 1/500
d

i s đi u ti t c a các quy ho ch trên. Nh ng nhu c u th c t là luôn đa d ng và

bi n đ ng. Các ch đ u t K TM không th ch đ i các quy ho ch vùng, quy
ho ch chung, quy ho ch chi ti t ra đ i đ y đ r i m i xây d ng k ho ch phát tri n
đô th cho riêng mình, do đó đô th “t phát” ra đ i[10]. Xét v ch t l

ng bên trong

đô th h u h t các ch đ u t đ u c g ng đ đô th có nhi u u th và môi tr
s ng t t nh m thu hút th tr

ng

ng, nh ng n u nhìn m t cách r ng h n thì chính s

phát tri n t phát y l i t o “s c ép” không t t đ n các khu v c xung quanh đ c bi t
là đ n h t ng bên ngoài đô th và các khu dân c nông nghi p k c n. Vi c ra đ i
K TM m t cách “t phát” y có th khi n b c tranh đô th trên m t vùng lãnh th
tr nên “nham nh ” “manh mún” do v y khó có th t o nên m t hình nh đô th th t
s đ p, th t s có phong cách. D ng các d án đô th ki u “t phát” l i là đi u duy
ý trí và đi ng

c v i xu th th tr

ng, đi ng

c l i v i các chính sách khuy n khích

và thu hút v n đ u t . Do v y vi c c i ti n quy trình, quy đ nh và các n i dung qu n
lý đô th sao cho phát huy t i đa tính n ng đ ng, thích ng c a chính sách, xác đ nh

7

b khung c ng v h t ng và các khu v c có vai trò quan tr ng và t o k ho ch m
đ thu hút v n đ u t phát tri n các K TM t nhi u ngu n v n ngoài ngân sách
[25].
M t khác, các khu đô th m i trên đ a bàn c n
h

ng m r ng v di n tích. Nhi u tuy n đ

ng đ

cđ

c quy ho ch theo xu

c m và th c hi n c ch đ i

đ t l y h t ng, l y công trình, nh m cân đ i ngu n v n đã d n đ n tình tr ng phân
lô bán n n, sinh ra nh ng đô th có nhi u nhà ng, đi ng

c l i v i các xu h

ng

quy ho ch m i.

Hình 1.1: Nhà ng m c lên không đ m b o các ch tiêu quy ho ch
V n đ b c xúc trong các đô th m i hi n nay là các công trình d ch v công
c ng không đáp ng đ nhu c u c a dân c sau khi đ a vào s

đ xe đ i v i ng

d ng: nhu c u bãi

i dân trong khu đô th m i là r t c n thi t - m t th c t cho th y,

trong quá trình đ a vào s d ng nhà liên k , nhà bi t th ng
cho thuê ho c m công ty t vi c giao d ch đã làm cho l

i dân s d ng t ng 1
ng xe trong khu đô th

l n h n r t nhi u so v i tính toán d n t i tình tr ng xe đ u đ trái phép m t ph n do
thi u ch đ m t ph n do tình tr ng qu n lý y u kém; tình tr ng không đ ng b v


8

h t ng k thu t đ c bi t là h th ng giao thông trong và ngoài khu đô th . Các khu
đô th m i phát tri n không có s g n k t v i nhau trong m t quy ho ch t ng th
chung c a đô th . Hình nh quen thu c c a các khu đô th m i là các nhà cao t ng
làm hàng rào quây xung quanh các khu đ t và

gi a là các dãy nhà th p t ng. M t

s chênh l ch v chi u cao quá l n t o nên s h t h ng không gian c ng nh s r i
r c không có nh p đi u c a các nhà cao t ng trong cùng m t d án ho c c a hai d
án

hai bên đ

ng. Khu bi t th , nhà li n k pha t p hình thái ki n trúc đ lo i và

đa màu s c. M t đ xây d ng cao và h s s d ng đ t l n khi n các đô th thi u
không gian m , không gian công c ng. H u h t các khu đô th đ u thi u các công
trình h t ng xã h i nh tr

ng h c, tr m y t , bãi đ xe[25] ...

Hình 1.2: Bãi đ xe chi m m t ph n di n tích đ
Nhi u khu đô th đ

ng giao thông

c xây d ng ch a đ ng b các công trình h t ng k thu t

bên trong ranh gi i đ t đ

c giao, ch a k đ n ph n bên ngoài khu v c d án thì

còn nhi u b t c p, s kh p n i gi a các công trình h t ng bên trong và bên ngoài
hàng rào ch a có ho c n u có c ng không đ

c tuân th nghiêm ch nh.


9

Hình 1.3: Khu chung c xây d ng bi t l p v i ph n còn l i c a khu đô th
Không gian công c ng đ

c xác đ nh trong nhi u quy ho ch chi ti t khu TM

nh ng tri n khai đ u t xây d ng ch m và th
vui ch i cho thi u nhi, n i giao ti p cho ng
C c u nhà

trong khu

ng không đ ng b ch c n ng: n i

i già, n i th d c th thao hàng ngày...

TM tùy thu c v trí khu v c xây d ng, m i quan h v i

quy ho ch chung song nhìn chung cho th y còn d báo và thi t k ch a sát, t p
trung nhi u lo i hình nhà
đ n th tr

ng b t đ ng s n.

i v i khu
b

c kh ng đ nh đ

xu h

ph c v l i ích kinh doanh. ây là y u t tác đ ng nhi u

TM Vi t Nam và c ph n l n đô th cho th y ki n trúc đã t ng
c vai trò v i xã h i song cho đ n nay v n ch a đ nh hình đ

ng ki n trúc, ch a xác l p đ

c hi n đ i nh ng có b n s c, nhi u khu

c
TM

thi u hài hòa v t ng th , lúng túng gi a tính qu c t và truy n th ng. M t s công
trình cao t ng, công trình là đi m nh n ch a g n k t v i c đô th đ t o s hài hòa
v t ng th . Các công trình cao t ng hi n nay ch y u m i d ng l i

vi c b trí

ch ng t ng lên cao ch a tính đ n các y u t v n hóa, l i s ng, ch t l

ng s ng đ c

bi t là ti t ki m n ng l

ng. Ch t l

ng quy ho ch ch a cao, d báo ch a đ y đ


10

c n c khoa h c nên tình tr ng đi u ch nh c c b th

th c tr ng này tr

ng x y ra. Nguyên nhân c a

c h t là ch a có quy ch qu n lý quy ho ch, ki n trúc c nh quan

c a toàn b đô th và t ng khu v c, t v n t ng d án khu

TM ch a có t m nhìn

t ng th đ g n k t v i l ch s phát tri n v i c nh quan thiên nhiên, môi tr

ng[10].

Hình 1.4: Công trình đang thi công nh ng không có bi n thông tin d án
Vai trò c a c ng đ ng ch a đ

c phát huy, không m t ng

i dân nào đ

c

phép tham gia vào công tác qu n lý t i n i mình sinh s ng, không có m t ban qu n
tr nào đ i di n cho ng
lý- nh ng ng

i dân đ đòi quy n l i. Ch đ u t thành l p các Ban qu n

i này đ m nh n t t c các công vi c, bao g m c qu n lý các ho t

đ ng c a khu đô th .


11

Hình 1.5: V t t xây d ng l n chi m lòng đ

ng, v a hè

c bi t, vi c thi u c ch qu n lý đ c thù cho t ng khu đô th đã và đang
gây khó kh n cho chính quy n đ a ph

ng trong công tác quy ho ch và đ nh h

Qúa trình qu n lý v quy ho ch, không gian ki n trúc c nh quan t ra y u kém .

ng.
a

s các d án khu đô th đ u ti n hành theo hình th c hoàn thành t ng h ng m c, đôi
khi h t ng xã h i đ

c đ u t và làm m i sau, th m chí khi nhà

th

ng m i đã

đ a vào khai thác s d ng. Ch đ u t ch u trách nhi m v n hành các khu đô th .

M t hình th c mua b n ch y u đó là “bán đ t có h t ng”, nh m m c đích thu hút
đ u t cho các h ng m c công trình khác, ngoài ra do tính ràng bu c pháp lu t ch a
cao, đã x y ra tình tr ng ch đ u t bán đ t khi ch a xong h t ng; đ t đai đ
giao d ch không có c quan nhà n
ki n c a ng

c

c làm ch ng d n t i tình tr ng đ u c , khi u

i dân. Sau khi đ a vào s d ng, đ c bi t t i các chung c cao t ng đã

xu t hi n tình tr ng thi u qu n lý d n t i tình tr ng công trình thi u đi khâu b o trì
b od

ng, Vi c qu n lý không gian ki n trúc c nh quan c ng tr nên khó kh n và

không th th c hi n đ

c do không có v n b n quy đ nh riêng.

Khái quát m t s nguyên nhân d n t i tình tr ng trên:


12

-

Các khu đô th m i nhi u khi đ

c xây d ng b i nh ng áp l c khác nhau

(tham v ng đ u t , nhu c u bán nhà, gi i quy t v n đ nhà , đ u c b t đ ng
s n..v).
-

Quy đ nh mang tính ràng bu c ch a cao, ban qu n lý các khu đô th ho t

đ ng không hi u qu m t ph n do n ng l c y u kém, m t ph n do tính nghiêm túc
c a các cán b qu n lý ch a cao.
-

Nguyên nhân

t

các

nhà qu n lý, đ phê duy t m t d
án c n tuân th các quy đ nh pháp
lý và ph i thông qua quy ho ch
vùng, quy ho ch chung và quy
ho ch chi ti t. Tuy nhiên, nhu c u
l p các d án khu đô th m i l i
r t đa d ng trong khi các quy
ho ch nói trên có khi ch a hoàn
Hình 1.6. S thi u đ ng b v h t ng

ch nh ho c ch a có, v n đ đó t o
ra hi n t

trong các khu đô th Vi t nam

ng manh mún, khó

ki m soát. Nh v y có th nói, v n đ qu n lý t c p c s c ng nh nh ng v n b n
mang tính ch t ràng bu c các đ i t

ng h

đ

c hi u là th t c hành chính và công tác tri n

c b sung k p th i. ây có th đ

ng l i t d án là r t c n thi t và c n

khai còn nhi u b t c p.
-

Nguyên nhân khách quan, các khu đô th đa ph n

vào ho t đ ng, th ch g p khó kh n trong vi c đi tr

giai đo n m i đ a

c đón đ u.

1.2.2. Th c tr ng Qu n lý quy ho ch

Nh n th y vai trò quan tr ng c a công tác quy ho ch ph i đi tr

cm tb

c

nên hi n nay h u h t các đô th trên đ a bàn đã có quy ho ch chung và quy ho ch
chi ti t đ

c duy t; vi c đ u t xây d ng công trình đ

theo quy ho ch xây d ng đô th đ

c duy t.

c th c hi n c b n tuân th


13

Tuy nhiên, công tác qu n lý phát tri n đô th còn ch a đ y đ , thi u đ ng b ,
hi u l c pháp lý th p, ch a đáp ng đ

c yêu c u qu n lý toàn di n v xây d ng

phát tri n đô th . Các v n b n quy ph m pháp lu t v qu n lý quy ho ch xây d ng
m i ch d ng

c p Ngh đ nh c a Chính ph và đi u ti t quy ho ch xây d ng nói

chung c trong đô th và các khu ch c n ng ngoài đô th . N m 2003 khi nghiên c u
Lu t Xây d ng, Chính ph đã đ xu t ban hành Lu t Quy ho ch đô th , ngày 17
tháng 6 n m 2009 Qu c h i đã thông qua Lu t Quy ho ch đô th . S phân công,
ph i h p trong qu n lý đô th gi a các c quan nhà n
ph

c

Trung

ng và đ a

ng c ng nh gi a các ngành th c hi n ch a t t, còn phân tán, ch ng chéo,

không th ng nh t, không rõ trách nhi m.
T i nhi u qu n, huy n cho th y t l đ n v hành chính có quy ho ch chi ti t
còn th p ch y u v n là quy ho ch s d ng đ t, quy ho ch giao thông. Do đó, nhi u
n i lúng túng khi c p phép xây d ng.
Tính đ ng b và kh thi c a quy ho ch khi m t s khu v c, tuy n ph theo
quy ho ch s đ

c c i t o, nâng c p, nh ng nhi u n m v n ph i... ch , nh h

đ n vi c c i t o hay xây m i nhà

c a ng

ng

i dân.

Hi n nay, vi c l p quy ho ch còn ch m, ch a đáp ng đòi h i c a th c t xã
h i và yêu c u qu n lý. Nhi u đ a ph

ng ch a quan tâm đúng m c, ch a t p trung

các ngu n l c c n thi t cho công tác l p quy ho ch d n đ n tình tr ng quy ho ch
ch a đi tr

c, thi u c s cho qu n lý phát tri n đô th ...

Công tác qu n lý phát tri n đô th trên th c t còn nhi u y u kém và hi u
qu ch a cao. Vi c công b , công khai quy ho ch đ

c duy t còn ch m và mang

tính hình th c. Vi c tri n khai đ a các ch gi i, m c gi i ra ngoài th c đ a th c hi n
ch a t t d n đ n tình tr ng vi ph m ch gi i quy ho ch, l n chi m đ t công còn ph
bi n

nhi u n i...
Lu t hi n hành c a n

c ta đã có nhi u quy đ nh v quy ho ch và qu n lý

phát tri n đô th . Tuy nhiên, các quy đ nh này còn ch a đ y đ , thi u đ ng b , hi u
l c pháp lý còn th p, nhi u quy đ nh l c h u so v i th c t , ch a đáp ng đ
c u qu n lý phát tri n đô th và h i nh p qu c t .

c yêu

14

H u h t các quy ho ch chi ti t 1/2000, 1/500 đ u ch a đ 4 lo i b n đ , ho c
có thì c ng r t s sài. Nh ng b n đ này vô cùng c n thi t đ i v i vi c ki n toàn đô
th , là b n đ t ch c không gian quy ho ch - ki n trúc và c nh quan; b n đ quy
ho ch h t ng k thu t kèm theo các b n v thi t k chi ti t; b n đ t ng h p h
th ng đ

ng dây và đ

ng ng k thu t; b n đ ch gi i đ

ng đ và ch gi i xây

d ng.
Chính vì thi u 4 n i dung quy ho ch quan tr ng này nên các quy ho ch chi
ti t xây d ng các qu n, huy n đã l p ch a ph i là quy ho ch xây d ng hoàn ch nh
và không tuân th đúng quy đ nh, gây khó kh n cho vi c c p phép xây d ng và
qu n lý xây d ng theo quy ho ch.
c bi t, liên quan đ n h th ng quy ho ch h t ng k thu t đô th (h th ng
c t xây d ng); theo quy đ nh, c t xây d ng ph i đ

c xác l p t khâu l p đ án quy

ho ch chung đ n các đ án quy ho ch chi ti t t l 1/2.000 và 1/5.000. C t xây d ng
(c t chu n) ph i đ

c S Quy ho ch - Ki n trúc HN qu n lý th ng nh t và cung c p

cho các d án khi có yêu c u. TP.Hà N i có h th ng c t chu n, nh ng hi n nay,
vi c cung c p c t xây d ng ch đ
đ

c th c hi n đ i v i t ng d án, t ng tuy n

ng riêng l ; trong khi đó, vi c ki m tra xây d ng theo c t chu n l i ch a đ

c

th c hi n đ n n i đ n ch n.
1.3. K t lu n
T nh ng trình bày khái quát trên cho th y vi c đ u t xây d ng các khu đô
th m i v i hàng tr m, hàng nghìn d án t vài nghìn m2 đ n vài ch c ha đã và
đang xâu xé đô th theo ki u m nh ai n y làm. M i d án đ u nh t quán ph

ng

châm: t i thi u chi phí đ u t h t ng nh m t i đa t l i. H qu là h th ng h t ng
chung không đáp ng đ

c nhu c u c a các khu đô th ; quy ho ch s d ng tài

nguyên đ t, quy ho ch xây d ng đô th , t ch c không gian ki n trúc c nh quan,
quy ho ch giao thông thi u đ ng b . Toàn b hình th c ki n trúc c a khu v c ho c
gi c (nh Ciputra, The Manor…) ho c n ng n , đ n đi u theo ki u Xô vi t (nh
Trung Hoà Nhân Chính,

nh Công,

i Kim). Vi c qu n lý quy ho ch hi n nay

còn t n t i nhi u b t c p. Ch a t p trung ngu n l c cho công tác quy ho ch xây


15

d ng. Vi c công b , công khai đ án quy ho ch xây d ng đô th c ng ch a đ

c

th c hi n nghiêm túc, d n đ n tình tr ng ph i th a thu n quy ho ch cho t ng công
trình, t ng d án.
Vì v y c n xác l p h p lý c c u, quy mô, hình th c ki n trúc các khu đô th
m i đ phát tri n b n v ng, đ Hà N i luôn đ đi u ki n x ng t m là Th đô. Di n
m o m i c a Hà N i còn ph i gi i quy t th a đáng h th ng khung h t ng k thu t
cho lâu dài khi v n đ bi n đ i khí h u toàn c u đang đ
M t Hà N i m i trong t

c c th gi i quan tâm.

ng lai v i quy ho ch chung có ch t l

ng cao, có s tham

gia c a c ng đ ng, cách qu n lý ch t ch s là Th đô phát tri n b n v ng và h i
nh p.

16

CH

NG II: CÁC C S KHOA H C QU N LÝ QUY HO CH KHU Ô TH

2.1. C s lý thuy t
- Khái ni m Khu đô th
Theo QCXDVN 2008 quy đ nh Khu đô th
nhi u khu ch c n ng c a đô th , đ
nhân t o ho c các đ

là khu v c xây d ng m t hay

c gi i h n b i các ranh gi i t nhiên, ranh gi i

ng chính đô th . Khu đô th bao g m: các đ n v

; các công

trình d ch v cho b n thân khu đô th đó; có th có các công trình d ch v chung c a
toàn đô th ho c c p vùng[4].
- Khái ni m Phát tri n b n v ng
Khái ni m v phát tri n b n v ng hi n nay đ
nhân đ nh ngh a d

c nhi u t ch c và các cá

i các góc đ khác nhau. Tuy nhiên, n m 1987 trong báo cáo c a

H i đ ng th gi i v Môi tr

ng và Phát tri n (WCED) nhan đ “ T

c a chúng ta” c m t “Phát tri n b n v ng” l n đ u tiên đ
chính th c trên quy mô qu c t và đ

ng lai chung

c s d ng m t cách

c đ nh ngh a nh sau:

“Phát tri n b n v ng là s phát tri n đ đáp ng nh ng yêu c u c a hi n t i,
nh ng không gây tr ng i cho vi c đáp ng nhu c u c a các th h mai sau”.[11]
Hi n nay khái ni m “Phát tri n b n v ng” đ

c s d ng khá ph bi n, v c

b n khi xem xét s phát tri n b n v ng c a m t lãnh th c th hay m t qu c gia,
ng

i ta đ u th ng nh t ph i xét t i s l ng ghép ít nh t là ba m t : T ng tr

kinh t , công b ng xã h i và b o v môi tr
nhi u ng

ng

ng. Ngoài ba m t ch y u này, có

i còn đ c p t i nh ng khía c nh khác c a phát tri n b n v ng nh chính

tr , v n hóa, tinh th n, dân t c.vv. và đòi h i ph i có s tính toán và cân đ i chúng
trong khi ho ch đ nh chi n l

c và chính sách phát tri n kinh t .

- Quy ho ch xây d ng đ

c hi u là vi c t ch c ho c đ nh h

ng t ch c

không gian vùng, không gian đô th và đi m dân c , h th ng công trình h t ng k
thu t, h t ng xã h i, t o l p môi tr

ng s ng thích h p cho ng

i dân s ng t i các

vùng lãnh th đó, đ m b o k t h p hài hòa gi a l i ích qu c gia và l i ích c ng
đ ng, đáp ng đ
b o v môi tr

c các m c tiêu phát tri n kinh t - xã h i, qu c phòng, an ninh và
ng[20]. Trong gi i h n v th i gian và ph m vi nghiên c u c ng


17

nh kh n ng c a mình, đ tài ch đ c p t i công tác quy ho ch xây d ng m t khu
đô th c th - khu đô th m i M Lao thu c Qu n Hà

ông Thành ph Hà N i và

các công tác qu n lý liên quan t i quy ho ch, đó là Quy ho ch k ho ch phát tri n,
t ch c không gian, ki n trúc c nh quan nh m đ m b o y u t
h

ng cho t

n đ nh và đ nh

ng lai.

- Qu n lý quy ho ch là công tác bao g m vi c ban hành các quy đ nh v quy
ho ch, ki n trúc và các chính sách thu hút đ u t , qu n lý vi c xây d ng công trình
theo quy ho ch, qu n lý vi c c m m c, qu n lý vi c xây d ng đ ng b h th ng h
t ng k thu t và ra các quy t đ nh x ph t nh m đ m b o quy ho ch đ

c th c

hi n[20]
-

D án xây d ng khu đô th m i

Theo Ngh đ nh 11/2013/N -CP ngày 14/01/2003 c a Chính ph v

ut

phát tri n đô th : “D án đ u t xây d ng khu đô th m i” là d án đ u t xây d ng
m i m t khu đô th trên khu đ t đ

c chuy n đ i t các lo i đ t khác thành đ t xây

d ng đô th [7].
S khác nhau d dàng nh n th y gi a m t d án xây d ng thông th

ng v i

m t d án khu đô th m i là: D án xây d ng khu đô th m i là t p h p c a nhi u
d án xây d ng thông th
th , môi tr

ng, thu c nhi u l nh v c khác nhau nh giao thông đô

ng đô th , xây d ng dân d ng, c p đi n, c p n

c, thông tin liên l c…

Khi qu n lý d án xây d ng khu đô th m i, ch đ u t ph i qu n lý đ ng th i nhi u
công trình, nhi u d ng công trình

nhi u l nh v c khác nhau, đ ng th i ph i đi u

ti t, ph i h p công tác tri n khai c a các công trình này. Ngoài ra m i công trình
c ng là m t d án đ i v i m i nhà th u xây l p, đ
d án thông th

-

c nhà th u qu n lý nh nh ng

ng.

Các y u t tác đ ng đ n s phát tri n khu đô th m i

Y u t s d ng (công n ng)
B m t đô th đ
n i mà con ng

c hình thành trên c s t ch c không gian ki n trúc đô th ,

i g n g i, giao ti p hàng ngày trong cu c s ng.


18

Không gian đô th là m t môi tr

ng th ng nh t, h u c , hoàn ch nh bao g m

nh ng thành ph n c u trúc không gian và ch c n ng s d ng đ t c a thành ph , nh
trung tâm công c ng, s n xu t, khu nhà , giao thông... đ
môi tr

ng s ng c a con ng

i. Do đó qui ho ch xây d ng đô th đ

khái ni m t ng quát t ch c không gian môi tr
ch t và tinh th n cho cu c s ng con ng
đô th đ

c hi u nh là không gian
c hi u v i

ng đô th , là t ch c đi u ki n v t

i, t o môi tr

ng tinh th n c a ng

c th c hi n qua ngh thu t t o v đ p c a môi tr

i dân

ng đó.

V n đ công n ng c a đô th và khu đô th m i có liên quan t i các y u t v t
th c a khu v c:
- i u ki n v đ a lý, c nh quan
- i u ki n đ a ch t, n n móng và thu v n, tình tr ng ng p l t
- i u ki n khí h u môi tr

ng

- S d ng đ t và các trung tâm dân c xung quanh
- Liên h giao thông v i đô th c và nh ng đô th , khu v c xung quanh

- H t ng c p đi n, n

c, thoát n

c th i

- Nh ng c h i phát tri n kinh t xã h i, an ninh qu c phòng và mâu thu n
-S l

ng, thành ph n, đ c đi m dân c ph thu c vào: đ c tính c a khu v c

s n xu t và d ch v k c n.
Y u t th m m
V đ p môi tr

ng đô th xu t phát t khái ni m th a mãn nhu c u v v n hoá

và tinh th n c a con ng
cho ng

i và t o đi u ki n sinh ho t, s n xu t, gi i trí... t t nh t

i dân. T c là tho mãn yêu c u th m m và thích d ng đ i v i h th ng c

c u không gian đô th .
S phát tri n b n v ng c a đô th không th tách r i kh i v đ p c a t ng th
ki n trúc đô th .
Y u t th m m đô th g n bó v i:
- i u ki n c nh quan thiên nhiên khu v c.
- S t n t i các giá tr truy n th ng phi v t th c a c dân khu v c.