Đánh giá biến động giá đất ở trên địa bàn thị trấn Hùng Sơn, huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 20122014

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN TUẤN HÙNG
Tên đề tài:

ĐÁNH GIÁ BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN
HÙNG SƠN, HUYỆN ĐẠI TỪ, TỈNH THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2012 - 2014

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Địa chính môi trường

Lớp

: 43A - ĐCMT

Khoa

: Quản lý tài nguyên

Khóa học

: 2011 - 2015

Giảng viên hướng dẫn : PGS.TS.Đàm Xuân Vận

THÁI NGUYÊN – 2015


i

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành chương trình đào tạo trong nhà trường, thực hiện
phương châm: “Học đi đôi với hành, lý luận gắn liền với thực tế “ là phương
thức quan trọng giúp học viên sinh viên trau dồi kiến thức, củng cố bổ sung lý
thuyết học trên lớp, học trong sách vở nhằm giúp cho sinh viên ngày càng
nâng cao trình độ chuyên môn của chính mình.
Xuất phát từ nguyện vọng bản thân và được sự đồng ý của Ban giám
hiệu, Ban chủ nhiệm khoa Quản lí tài nguyên, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên em được phân công về thực tập tại Phòng Tài nguyên và Môi
trường huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên. Có được kết quả này em xin bày tỏ
lòng biết ơn chân thành và sâu sắc tới thầy PGS.TS.Đàm Xuân Vận là người
trực tiếp hướng dẫn khóa luận tốt nghiệp của em, đã luôn hết mình vì sự nghiệp
giáo dục và đào tạo, đã dạy dỗ chúng em trưởng thành như ngày hôm nay.
Em xin gửi lời cảm ơn tới các chú, các cô, các anh chị đang công tác tại Phòng
Tài nguyên và Môi trường huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên đã giúp đỡ nhiệt tình để
em hoàn thành tốt kỳ thực tập và khóa luận tốt nghiệp của mình.
Trong suốt thời gian thực tập và làm khóa luận em đã cố gắng hết mình
nhưng do kinh nghiệm thực tế chưa có nhiều và kiến thức còn hạn chế nên
chắc chắn không tránh khỏi thiếu sót và khiếm khuyết. Em rất mong các thầy
cô giáo và bạn bè đóng góp để khóa luận của em được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày tháng năm 2015
Sinh viên

Nguyễn Tuấn Hùng


ii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 2.1: Giá đất 10 khu phố trên thế giới có giá cao nhất ............................ 22
Bảng 4.1: Thống kê hiện trạng số hộ, số khẩu, số lao động trên địa bàn thị trấn
Hùng Sơn ......................................................................................................... 39
Bảng 4.2 : Hiện trạng sử dụng đất của thị trấn Hùng Sơn năm 2014 ............. 42
Bảng 4.3: Quy định của nhà nước về giá đất ở tại một số khu vực thị trấn
Hùng Sơn giai đoạn 2012 – 2014 .................................................................... 44
Bảng 4.4: Diễn biến giá đất trên thị trường tại một số khu vực trên địa bàn thị
trấn Hùng Sơn giai đoạn 2012 - 2014 ............................................................. 46
Bảng 4.5: So sánh giá đất nhà nước quy định và giá trên thị trường tại các
tuyến đường trên địa bàn thị trấn Hùng Sơn năm 2012 .................................. 49
Bảng 4.6: So sánh giá đất nhà nước quy định và giá trên thị trường tại các
tuyến đường trên địa bàn thị trấn Hùng Sơn năm 2013 .................................. 50
Bảng 4.7: So sánh giá đất nhà nước quy định và giá trên thị trường tại các
tuyến đường trên địa bàn thị trấn Hùng Sơn năm 2014 .................................. 51
Bảng 4.8: So sánh giá đất nhà nước quy định và giá trên thị trường tại các
tuyến đường trên địa bàn thị trấn Hùng Sơn giai đoạn 2012 – 2014 .............. 54
Bảng 4.9: Đánh giá tình hình biến động giá đất trên địa bàn thị trấn Hùng Sơn
qua ý kiến của người dân ................................................................................ 55


iii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Từ, cụm từ viết tắt

Nghĩa của từ, cụm từ viết tắt

BĐS

Bất động sản

CD

Chuyên dùng

CHXHCN

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

HĐND

Hội đồng nhân dân

MTTQ

Mặt trận tổ quốc

NN

Nông nghiệp

PNN

Phi nông nghiệp

THCS

Trung học cơ sở

THPT

Trung học phổ thông

UBND

Ủy ban nhân dân


iv

MỤC LỤC
PHẦN 1: ĐẶT VẤN ĐỀ ................................................................................. 1
1.1. Tính cấp thiết của chuyên đề...................................................................... 1
1.2. Mục đích của chuyên đề............................................................................. 2
1.3. Yêu cầu của chuyên đề ............................................................................... 3
1.4. Ý nghĩa của chuyên đề ............................................................................... 3
PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU............................................................... 4
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 4
2.1.1. Căn cứ pháp lí . ...................................................................................... 4
2.1.2. Cơ sở lí luận và thực tiễn ........................................................................ 5
2.2. Tổng quan về bất động sản và thị trường Bất động sản............................. 8
2.2.1. Khái niệm, đặc tính của Bất động sản..................................................... 8

2.2.2. Khái niệm, vai trò, đặc tính và chức năng của thị trường Bất động sản ..... 10
2.3. Khái quát về giá đất và định giá đất ......................................................... 13
2.3.1. Khái niệm, đặc điểm, các nhân tố ảnh hưởng giá đất ........................... 13
2.3.2. Khái niệm, thông tin, nguyên tắc, phương pháp Định giá đất .............. 15
2.4. Tình hình biến động giá đất trên thế giới và việt nam ............................. 18
2.4.1. Tình hình biến động giá đất trên Thế Giới............................................ 18
2.4.2. Tình hình và nguyên nhân biến động giá đất ở Việt Nam .................... 22
PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU ................................................................................................................ 29
3.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................... 29
3.2. Thời gian, địa điểm nghiên cứu ............................................................... 29
3.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 29
3.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 30
3.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp. ...................................... 30
3.4.2. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp. ..................................... 30
3.4.3. Phương pháp xử lí số liệu. .................................................................... 30


v

3.4.4. Phương pháp chuyên gia. ...................................................................... 30
PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .......................... 32
4.1. Đặc điểm tự nhiên - kinh tế xã hội của thị trấn Hùng Sơn. ..................... 32
4.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên thị trấn Hùng Sơn. .................................. 32
4.1.2. Đặc điểm điều kiện kinh tế - xã hội thị trấn Hùng Sơn. ....................... 35
4.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất thị trấn Hùng Sơn ............................... 40
4.2.1. Tình hình quản lý đất đai thị trấn Hùng Sơn......................................... 40
4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất thị trấn Hùng Sơn ............................................ 42
4.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị trấn Hùng
Sơn ảnh hưởng tới sử dụng đất. ...................................................................... 43

4.3.1. Thuận lợi ............................................................................................... 43
4.3.2. Khó khăn ............................................................................................... 43
4.4. Đánh giá tình hình biến động giá đất trên địa bàn thị trấn Hùng Sơn,
huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012 – 2014. .............................. 43
4.4.1. Sơ lược về điều kiện cơ bản thị trấn Hùng Sơn. ................................... 43
4.4.2. Tình hình biến động giá đất trên địa bàn thị trấn Hùng Sơn, huyện Đại
Từ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012-2014. ................................................... 43
4.4.3. Đánh giá tình hình biến động giá đất trên địa bàn thị trấn Hùng Sơn
thông qua ý kiến của người dân và cán bộ quản lí. ......................................... 54
4.5. Nguyên nhân và xu hướng biến động giá đất trên địa bàn thị trấn Hùng
Sơn giai đoạn 2012 – 2014.............................................................................. 58
4.5.1. Xu hướng biến động giá trên địa bàn thị trấn Hùng Sơn. ..................... 58
4.5.2. Nguyên nhân biến động giá đất trên địa bàn thị trấn Hùng Sơn. .......... 59
4.6. Đề xuất một số giải pháp giúp bình ổn giá đất trên địa bàn thị trấn Hùng
Sơn................................................................................................................... 60
PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ..................................................... 61
5.1. Kết luận .................................................................................................... 61
5.2. Kiến nghị .................................................................................................. 61
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................


1

PHẦN 1
ĐẶT VẤN ĐỀ
1.1. Tính cấp thiết của chuyên đề
Trong tiến trình phát triển của lịch sử loài người, con người và đất đai
ngày càng gắn bó chặt chẽ với nhau, vai trò của đất đai ngày càng được nâng
cao. Đất đai trở thành nguồn của cải vô tận của con người. Con người dựa vào
đó tạo lên sản phẩm cung cấp cho cuộc sống của mình. Không có đất thì

không có bất cứ ngành sản xuất nào, không có quá trình lao động và do vậy
không có sự tồn tại của loài người. Xã hội ngày càng phát triển cùng với đó là
sự vận động mạnh mẽ của cơ chế thị trường, đất đai cũng trở thành đối tượng
trao đổi, mua bán, chuyển nhượng, thế chấp,… và dần hình thành thị trường
riêng - thị trường đất đai - thị trường Bất động sản. Thị trường BĐS ở nước ta
đã hình thành và phát triển bao gồm cả thị trường chính thức và không chính
thức (thị trường BĐS ngầm); thị trường không chính thức nổi lên là một thách
thức đối với xã hội và quản lý nhà nước. Trong mấy năm gần đây, thị trường
BĐS Việt Nam bắt đầu phát triển mạnh mẽ, thay vì đầu tư vào vàng và chứng
khoán, các nhà đầu tư đã chuyển sang đầu tư vào lĩnh vực BĐS. Khi đó vấn
đề đất đai là một vấn đề cấp thiết hơn bao giờ hết.
Qua nhiều năm đổi mới toàn diện, đất nước ta đã thu được nhiều thành
tựu to lớn,có ý nghĩa rất quan trọng, nhộn nhịp phát triển kinh tế, tăng trưởng
khá, ổn định, bền vững, đất nước bước vào thời kỳ phát triển mới - thời kỳ
công nghiệp hóa, hiện đại hóa, thực hiện nền kinh tế thị trường theo định
hướng XHCN, phát triển kinh tế nhiều thành phần tạo điều kiện phát huy các
nguồn nhân lực để đầu tư phát triển. Các dự án đầu tư ngày càng tăng kèm
theo đó là tốc độ đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ trên cả nước, tạo sự chuyển đổi
mục đích sử dụng đất, đất công nghiệp, dịch vụ và đất đô thị ngày càng lớn…


2

Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ cho sự nghiệp công
nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước đòi hỏi chúng ta phải có những cơ chế,
chính sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn đầu tư
phát triển, thúc đẩy cho sự hình thành và phát triển lành mạnh của thị trường
BĐS, trong đó định giá đất là một công cụ, một biện pháp không thể thiếu.
Mặt khác giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của Nhà nước để thực hiện
quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất

trở thành công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn
thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát triển lành mạnh của thị
trường BĐS và khác phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất
đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả. Do vậy, việc sử dụng có hiệu
quả các nguồn lực, đặc biệt là đất đai đang là một đòi hỏi hết sức cấp bách.
Yêu cầu nắm bắt và quản lý chặt chẽ đến giá đất là nhiệm vụ quan trọng đối
với các cấp chính quyền từ Trung ương đến địa phương.
Trong sự nghiệp đổi mới của đất nước hiện nay thì công tác quản lý Nhà
nước về đất đai là rất quan trọng. Huyện Đại Từ nói chung và thị trấn Hùng
Sơn nói riêng đang từng bước thay đổi với nhiều dự án đầu tư. Những tác
động của quá trình phát triền kinh tế đã có ảnh hưởng đến sự phát triển của
huyện. Vì vậy để góp phần giúp cơ quan Nhà nước nắm chắc,quản lí chặt quỹ
đất, đồng thời tạo điều kiện khuyến khích người dân sử dụng đất hiệu quả
hơn, một yêu cầu cấp thiết đạt ra là là cần tiến hành tìm hiểu về giá đất và xác
định biến động giá đất ở trên địa bàn thị trấn trung tâm huyện. Xuất phát từ
những vấn đề trên tôi tiến hành lựa chọn đề tài: “Đánh giá biến động giá đất
ở trên địa bàn thị trấn Hùng Sơn, huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên giai
đoạn 2012-2014”.
1.2. Mục đích của chuyên đề
Đánh giá tình hình và tìm ra các nguyên nhân dẫn đến sự biến động giá


3

đất tại thị trấn Hùng Sơn, huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012 2014 từ đó đề xuất các giải pháp nhằm bình ổn giá đất cho thị trấn trong thời
gian tới.
1.3. Yêu cầu của chuyên đề
- Đảm bảo tính chính xác, trung thực, khách quan của tài liệu, số liệu
khi điều tra, thu thập.
- Đánh giá được chính xác biến động giá đất tại thị trấn Hùng Sơn,

huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2014.
- Các giải pháp đưa ra phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội trên địa bàn
thị trấn.
1.4. Ý nghĩa của chuyên đề
- Ý nghĩa trong việc học tập và nghiên cứu khoa học: là cơ hội củng cố
kiến thức đã học trên ghế nhà trường đồng thời giúp cho bản thân vận dụng
được tốt nhất những kiến thức đã học được từ trường lớp vào thực tế, công
việc sau này.
- Ý nghĩa trong thực tiễn: Tìm hiểu được thực tế về thị trường BĐS của
Thị trấn Hùng Sơn nói riêng và của huyện Đại Từ nói chung. Đồng thời tìm ra
những mặt tích cực và tiêu cực của sự biến động giá đất trên địa bàn thị trấn,
từ đó đề xuất các giải pháp thích hợp, phù hợp tạo sự bình ổn giá đất với điều
kiện thực tế của thị trấn Hùng Sơn cũng như trên địa bàn huyện Đại Từ.


ii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 2.1: Giá đất 10 khu phố trên thế giới có giá cao nhất ............................ 22
Bảng 4.1: Thống kê hiện trạng số hộ, số khẩu, số lao động trên địa bàn thị trấn
Hùng Sơn ......................................................................................................... 39
Bảng 4.2 : Hiện trạng sử dụng đất của thị trấn Hùng Sơn năm 2014 ............. 42
Bảng 4.3: Quy định của nhà nước về giá đất ở tại một số khu vực thị trấn
Hùng Sơn giai đoạn 2012 – 2014 .................................................................... 44
Bảng 4.4: Diễn biến giá đất trên thị trường tại một số khu vực trên địa bàn thị
trấn Hùng Sơn giai đoạn 2012 - 2014 ............................................................. 46
Bảng 4.5: So sánh giá đất nhà nước quy định và giá trên thị trường tại các
tuyến đường trên địa bàn thị trấn Hùng Sơn năm 2012 .................................. 49
Bảng 4.6: So sánh giá đất nhà nước quy định và giá trên thị trường tại các
tuyến đường trên địa bàn thị trấn Hùng Sơn năm 2013 .................................. 50

Bảng 4.7: So sánh giá đất nhà nước quy định và giá trên thị trường tại các
tuyến đường trên địa bàn thị trấn Hùng Sơn năm 2014 .................................. 51
Bảng 4.8: So sánh giá đất nhà nước quy định và giá trên thị trường tại các
tuyến đường trên địa bàn thị trấn Hùng Sơn giai đoạn 2012 – 2014 .............. 54
Bảng 4.9: Đánh giá tình hình biến động giá đất trên địa bàn thị trấn Hùng Sơn
qua ý kiến của người dân ................................................................................ 55


5

- Các Nghị quyết, Báo cáo của Đảng uỷ, Hội đồng nhân dân, UBND
Thị trấn về mục tiêu phát triển kinh tế xã hội 10 năm tới, số liệu thống kê,
kiểm kê từ năm 2012 - 2014.
- Các đề án, tài liệu điều tra cơ bản ở địa phương, thông tin liên quan
đến giá đất.
b, Các văn bản của tỉnh Thái Nguyên.
UBND tỉnh Thái Nguyên (2011): Quyết định số 62/2011/QĐ – UBND
ngày 20/12/2011 của UBND tỉnh Thái Nguyên về quy định giá đất và bảng
giá đất các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2012.
UBND tỉnh Thái Nguyên (2012): Quyết định số 52/2012/QĐ - UBND
ngày 26/12/2012 của UBND tỉnh Thái Nguyên về quy định giá đất và bảng
giá đất các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2013.
UBND tỉnh Thái Nguyên (2013): Quyết định số 36/2013/QĐ - UBND
ngày 21/12/2012 của UBND tỉnh Thái Nguyên về quy định giá đất và bảng
giá đất các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2014.
2.1.2. Cơ sở lí luận và thực tiễn
Đất đai là sản vật tự nhiên, có giới hạn về không gian và không thể di
dời được. Sự hiện diện của đất đai tự nhiên không gắn với lao động xã hội;
lao động xã hội chỉ tác động, khai thác để đất đai từ trạng thái hoang hóa sang
trạng thái hoang hóa sang trạng thái sử dụng vào mục đích xác định, từ vật có

đặc tính không có giá trị thành vật mang đặc tính chuyển tải giá trị. Giá trị mà
đất đai chuyển tải trên thị trường bất động sản người ta vẫn gọi là “ giá đất”.
[Nguyễn Thế Huấn cùng các cộng sự, 2009] [4].
Giá đất có ý nghĩa hết sức quan trọng trong nền kinh tế quốc dân cũng
như giải quyết các vấn đề đất đai: Giá đất là thước đo kinh tế của đất, nó phản
ánh khả năng sinh lợi của đất; giá đất phản ánh trình độ sử dụng đất, sự phát


6

triển xã hội. Nếu giá đất phản ánh đúng sẽ thúc đẩy việc sử dụng đất ngày
càng có lợi, giúp các bên tham gia thị trường BĐS ra quyết định nhanh chóng,
thúc đẩy và phát triển thị trường BĐS, điều tiết quan hệ cung cầu, giúp nhà
nước nhanh chóng ra quyết định quan trọng trong việc quản lý đất và thị
trường bất động sản. [Nguyễn Thế Huấn cùng các cộng sự, 2009] [4].
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan
tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là
một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Hầu
hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được biểu hiện là biểu
hiện mặtgiá trị của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời
gian xác định. [Nguyễn Thế Huấn cùng các cộng sự, 2009] [4].
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên
quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa
tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai
trong kinh tế. [Nguyễn Thế Huấn cùng các cộng sự, 2009] [4].
Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án
có sử dụng đất. Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc
phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất,
cho thuê đất. Giá đất do người sử dụng đất thỏa thuận với những người có
liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại

quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. [Nguyễn Thế Huấn cùng
các cộng sự, 2009] [4].
Đất đai là sản vật tự nhiên, có giới hạn về không gian và không di dời
được. Sự hiện diện của đất đai tự nhiên không gắn với lao động xã hội; lao
động xã hội chỉ các tác động, khai thác để đất đai từ trạng thái hoang hóa sang
trạng thái sử dụng vào mục đích xác định, từ vật có đặc tính không có giá trị
thành vật mang đặc tính chuyển tải giá trị. Giá trị mà đất đai chuyển tải trên


7

thị trường bất động sản người ta vẫn quen gọi là “giá đất”. [Nguyễn Thế Huấn
cùng các cộng sự, 2009] [4].
Giá đất có ý nghĩa hết sức quan trọng trong nền kinh tế quốc dân cũng
như giải quyết các vấn đề về đất đai: Giá đất là thước đo kinh tế của đất, nó
phản ánh khả năng sinh lợi của đất và trình độ sử dụng đất, sự phát triển xã
hội. Nếu giá đất phản ánh đúng sẽ thúc đẩy việc sử dụng đất ngày càng có
lợi, giúp các bên tham gia thị trường BĐS ra quyết định nhanh chóng,
thúc đẩy và phát triển thị trường BĐS, điều tiết quan hệ cung cầu, giúp
nhà nước nhanh chong ra quyết định quan trọng trong việc quản lý đất và
thị trường bất động sản. [Nguyễn Thế Huấn cùng các cộng sự, 2009] [4].
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan
tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là
một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Hầu hết
những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được biểu hiện là biểu hiện mặt
giá trị của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định.
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên quyền
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô
nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai
trong kinh tế. [Nguyễn Thế Huấn cùng các cộng sự, 2009] [4].

Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án
có sử dụng đất. Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc
phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất,
cho thuê đất. [Nguyễn Thế Huấn cùng các cộng sự, 2009] [4].
Giá đất do người sử dụng đất thỏa thuận với người có liên quan khi thực
hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn
bằng quyền sử dụng đất [Nguyễn Thế Huấn cùng các cộng sự, 2009] [4].


8

2.2. Tổng quan về bất động sản và thị trường Bất động sản
2.2.1. Khái niệm, đặc tính của Bất động sản
2.2.1.1. Khái niệm về Bất động sản
Tại khoản điều 181 trong bộ luật Dân sự 1995 ở nước ta, đã đưa ra khái
niệm rất đầy đủ và trọn vẹn về BĐS như sau: “ Bất động sản là các tài sản
không thể di dời được bao gồm: Đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền
với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các
tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”.
2.2.1.2. Đặc tính của Bất động sản
- Có vị trí cố định, không di chuyển được: Đặc tính này có ảnh hưởng
lớn đến việc đầu tư và nếu không có thị trường tại chỗ thì cũng không thể đem
đi nơi khác giao dịch. Vấn đề vị trí có ý nghĩa rất quan trọng đối với giá trị
của BĐS, cần quan tâm đến địa điểm cụ thể, đến tình hình phát triển kinh tế,
văn hóa - xã hội và đến môi trường cảnh quan cũng như kết cấu hạ tầng khu
vực có địa điểm của BĐS.
- Tính lâu bền: Đất đai là thứ được xem như không bị hủy hoại, trừ khi
có thiên tai như xói lở, vùi lấp, vật kiến trúc có thể tồn tại hàng chục năm đến
hàng trăm năm. Cần phân biệt tuổi thọ kinh tế với tuổi thọ vật lí của BĐS.
Tuổi thọ kinh tế chấm dứt khi trong điều kiện thị trường và trạng thái

vận hành để bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích
thu được từ BĐS đó.
Tuổi thọ vật lí nói chung dài hơn nhiều so với tuổi thọ kinh tế, nó chấm
khi các kết cấu chịu lực chủ yếu bị lão hóa và hư hỏng. Trong trường hợp đó
nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp công trình mà lại thu được lợi ích lớn
hơn là phá nó đi và đầu tư xây dựng mới thì ta có thể kéo dài tuổi thọ vật lí để
“chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế.
- Tính thích ứng: Lợi ích của công trình được sinh ra trong quá trình sử


iii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Từ, cụm từ viết tắt

Nghĩa của từ, cụm từ viết tắt

BĐS

Bất động sản

CD

Chuyên dùng

CHXHCN

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

HĐND

Hội đồng nhân dân

MTTQ

Mặt trận tổ quốc

NN

Nông nghiệp

PNN

Phi nông nghiệp

THCS

Trung học cơ sở

THPT

Trung học phổ thông

UBND

Ủy ban nhân dân


10

bằng lòng và bỏ đi thì thiệt hại sẽ lớn. Đấy là chưa kể những chi phí cho
chuyên gia, kế toán và thuê luật sư…
- Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Việc Chính phủ đầu tư mở mang đường sá,
công viên, trường học… có thể nâng cao giá trị BĐS trong khu vực phụ lân
cận lên khá nhiều. Kinh nghiệm chứng tỏ nếu dự báo được chính xác đầu tư
lớn của Chính phủ và kết cấu hạ tầng tại khu rồi đầu tư (thậm chí đầu cơ) phát
triển BĐS trước một bước thì có thể thành công lớn.
2.2.2. Khái niệm, vai trò, đặc tính và chức năng của thị trường Bất động sản
2.2.2.1. Khái niệm thị trường Bất động sản
Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hóa BĐS giữa các bên có
liên quan. Là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê,
thế chấp và các dịch vụ có liên quan đến BĐS như trung gian, môi giới, tư
vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó có vai trò quản lí Nhà nước có
tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh
doanh trên thị trường BĐS.
2.2.2.2. Đặc tính của thị trường Bất động sản
- Thị trường BĐS là thị trường giao dịch các quyền lợi chứa trong BĐS
đó chứ không phải bản thân đất đai và công trình. Thông thường thì các quyền
lợi đó bị một số hạn chế, chẳng hạn như quy hoạch đô thị, điều lệ xây dựng…
tức là có tính tương đối chứ không phải tuyệt đối.
- Thị trường BĐS là thị trường mang tính khu vực: Do đặc điểm cố
định, không di chuyển được của BĐS. Trong mỗi nước, mỗi đô thị, thậm chí
mỗi khu vực trong đô thị, thị trường BĐS có những điều kiện thị trường, quan
hệ cung cầu và mức giá cả rất khác nhau.
- Cần đến dịch vụ của các loại tư vấn chuyên nghiệp trình độ cao: Thị
trường BĐS thường có giá trị cao, số đông khách hàng muốn mua cho mình
dùng, mà một đời người không có mấy lần mua sắm như vậy, do đó khi mua

11

rất cẩn thận tính toán, cần hỏi ý kiến của các chuyên viên môi giới, chuyên
viên định giá… Tuy giá cả do chuyên viên ước tính vẫn ít nhiều mang tính
chủ quan nhưng những người này đã qua đào tạo, có kinh nghiệm chuyên
môn, nắm được tình hình mới nhất của thị trường, thu thập nhiều thông tin có
thể giúp hoặc thay mặt người mua để tiến hành đàm phán, thu xếp tài chính và
bảo hiểm… để mua hoặc thuê BĐS đáp ứng yêu cầu đề ra. Kinh nghiệm cho
thấy nếu các tổ chức môi giới kém phát triển thì sự vận hành của thị trường
BĐS sẽ kém hiệu quả, chi phí giao dịch và BĐS sẽ đắt lên.
- Dễ nảy sinh tình trạng mất cân bằng cung cầu và tình trạng độc quyền
trên thị trường: Muốn biết thị trường vận hành hiệu quả thì phải xét mức độ tự
do cạnh tranh, tức là bên bán và bên mua có được tự do đi vào thị trường
không, có đủ số lượng bên bán và bên mua không? Và thị trường BĐS mang
tính khu vực nên sự cạnh tranh là không hoàn toàn, mặt khác nếu thị trường
vẫn không hoàn chỉnh thì việc phát triển những dự án BĐS gặp trở ngại, do
đó dễ nảy sinh tình trạng đầu cơ, bắt bí, đẩy giá lên cách xa giá trị thực hoặc
tình trạng nhà để không, ít người mua hoặc thuê.
2.2.2.3. Chức năng của thị trường Bất động sản
- Phân phối tài nguyên và lợi ích của BĐS. Đất đai là nguồn tài nguyên
có hạn, chu kì đầu tư phát triển BĐS lại dài và thường chậm so với thay đổi
yêu cầu của thị trường, do đó cần có sự điều tiết đối với sự phân phối và lợi
ích của BĐS thông qua cớ chế giá cả.
- Thể hiện sự thay đổi cầu đối với thị trường BĐS: Sự biến động của
cầu là do nhưng nguyên nhân chủ yếu sau đây gây ra:
Thay đổi dự báo lợi ích thu được trong tương lai.
Ảnh hưởng chính sách thuế của chính phủ.
Thay đổi mức thu nhập và thị yếu người tiêu dùng.
Thay đổi khả năng cung cấp vốn và đất đai.

12

- Chỉ đạo việc cung ứng để thích ứng với thay đổi yêu cầu. Có hai
phương thức sau đây để thay đổi việc cung ứng
Phát triển thêm nhiều BĐS mới hoặc thay đổi cách sử dụng BĐS hiện
có, chẳng hạn chuyển nhà để bán thành nhà cho thuê hoặc ngược lại.
- Thay đổi quan hệ giá cả giữa bán và cho thuê. Chẳng hạn giá bán nhà
thường tương đương với 300 - 400 lần giá cho thuê tháng, nếu giá bán nhà
tăng cao hơn nhiều thì nhu cầu thuê nhà cũng tăng lên; hoặc như giá bán
nhà tăng cao hơn nhiều thì nhu cầu thuê nhà cũng tăng lên; hoặc như giá
thuê văn phòng tăng cao thì nhiều khách sạn và nhà ở cũng được cho thuê
làm văn phòng…
- Cần chú ý rằng quá trình thay đổi cung đòi hỏi phải trải qua thời gian
nhất định, trong thời gian ấy lại có thể xuất hiện nhân tố mới đòi hỏi phải tiếp
tục điều chỉnh, do vậy tình trạng cân bằng cung cầu BĐS rất khó thực hiện và
nếu đạt được thì cũng tồn tại trong giai đoạn ngắn ngủi thôi. Do vậy người ta
thường nói : “mất cân bằng là tuyệt đối còn cân bằng chỉ là tương đối và tạm
thời thôi”.
- Chỉ đạo cầu để thích ứng với thay đổi điều kiện cung: Chẳng hạn tại
các đô thị lớn, giá đất ngày càng cao nhưng giá thành xây dựng nhà cao ốc lại
giảm xuống do ứng dụng nhiều tiến bộ khoa học và công nghệ mới trong kỹ
thuật xây dựng (kể cả vật liệu xây dựng”, dẫn đến việc phát triển các nhà cao
ốc với nhiều căn hộ có giá bán hoặc giá thuê phải chăng và các thang máy sẽ
xuất hiện nhiều hơn trong các nhà cao ốc đó. Như vậy người tiêu dùng cũng
phải dần dần thích ứng với tình hình thay đổi điều kiện cung mới mẻ này.
2.2.2.4. Vai trò của thị trường Bất động sản
- Thị trường BĐS có liên quan đến lượng tài sản lớn trong kinh tế quốc
dân của mỗi nước, do đó thị trường đất đai có vị trí và vai trò quan trọng trong
nền kinh tế, cụ thể là:

13

- Hoạt động của thị trường BĐS góp phần phân bổ và sử dụng có hiệu
quả một trong những yếu tố hàng đầu của sản xuất đó là đất đai (nguồn tài
nguyên quý và ngày càng trở lên khan hiếm) và các BĐS trên đất.
- Thị trường BĐS hoạt động tạo ra những kích thích tới tăng trưởng
kinh tế khi đầu tư vào BĐS như đất đai, nhà xưởng… tạo sự năng động trong
chuyển dịch lao động giữa các ngành, các vùng lãnh thổ thông qua việc đầu tư
sử dụng đất đai và các BĐS khác một cách hợp lí.
- Tác động trực tiếp của thị trường BĐS tới phát triển thị trường tài
chính. Việc chuyển BĐS hàng hóa thành tài sản tài chính góp phần huy động
các nguồn lực cho nền kinh tế.
- Phát triển thị trường BĐS một cách thông thoáng sẽ tạo điều kiện cho
việc hình thành giá cả đất đai một cách khách quan và được phản ánh đầy đủ
vào chi phí sản xuất. Điều này càng có ý nghĩa trong điều kiện hội nhập kinh
tế khu vực và quốc tế.
- Sự tăng trưởng kinh tế, tốc độ đô thị hóa cao gây sức ép về cầu BĐS
nói chung và nhà ở nói riêng. Phát triển thị trường BĐS thông thoáng sẽ tạo
động cơ phấn đấu có nhà ở cho đa số dân chúng lao động với giá cả chấp
nhận được.
2.3. Khái quát về giá đất và định giá đất
2.3.1. Khái niệm, đặc điểm, các nhân tố ảnh hưởng giá đất
2.3.1.1. Khái niệm về giá đất
Tại điều 4 Luật đất đai 2003 chỉ rõ: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi
tắt là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy
định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.
Đất đai là sản phẩm phi lao động, là sản phẩm của tự nhiên tạo ra, bản
thân nó không có giá trị. Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong

hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán. Hầu hết những


iv

MỤC LỤC
PHẦN 1: ĐẶT VẤN ĐỀ ................................................................................. 1
1.1. Tính cấp thiết của chuyên đề...................................................................... 1
1.2. Mục đích của chuyên đề............................................................................. 2
1.3. Yêu cầu của chuyên đề ............................................................................... 3
1.4. Ý nghĩa của chuyên đề ............................................................................... 3
PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU............................................................... 4
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 4
2.1.1. Căn cứ pháp lí . ...................................................................................... 4
2.1.2. Cơ sở lí luận và thực tiễn ........................................................................ 5
2.2. Tổng quan về bất động sản và thị trường Bất động sản............................. 8
2.2.1. Khái niệm, đặc tính của Bất động sản..................................................... 8
2.2.2. Khái niệm, vai trò, đặc tính và chức năng của thị trường Bất động sản ..... 10
2.3. Khái quát về giá đất và định giá đất ......................................................... 13
2.3.1. Khái niệm, đặc điểm, các nhân tố ảnh hưởng giá đất ........................... 13
2.3.2. Khái niệm, thông tin, nguyên tắc, phương pháp Định giá đất .............. 15
2.4. Tình hình biến động giá đất trên thế giới và việt nam ............................. 18
2.4.1. Tình hình biến động giá đất trên Thế Giới............................................ 18
2.4.2. Tình hình và nguyên nhân biến động giá đất ở Việt Nam .................... 22
PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU ................................................................................................................ 29
3.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................... 29
3.2. Thời gian, địa điểm nghiên cứu ............................................................... 29
3.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 29
3.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 30

3.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp. ...................................... 30
3.4.2. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp. ..................................... 30
3.4.3. Phương pháp xử lí số liệu. .................................................................... 30


15

dựng hệ thống đường giao thông điện, cấp và thoát nước… có thể tính toán
được và phân bổ vào một phần giá đất. Nhưng các chi phí khác có thể kể đến
là xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện, chợ,…),
góp phần làm cho khu dân cư đó thuận lợi hơn trong cuộc sống, phần nào đẩy
giá đất của khu vực đó lên nhưng khó tính toán để đưa vào giá đất đó được.
- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế
tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng
hóa thông thường.
Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt.
2.3.1.3. Các nhân tố ảnh hưởng tới giá đất.
- Nhân tố nhân khẩu: Mật độ, tố chất, cấu thành nhân khẩu gia đình.
- Nhân tố xã hội: Chính trị, an ninh,…
- Nhân tố kinh tế: Thu nhập và tiêu dùng, chi thu tài chính và tiền tệ,
biến động vật giá,…
- Nhân tố khu vực: Vị trí, cơ sở hạ tầng
- Nhân tố quốc tế: Tình hình kinh tế, chính trị, an ninh - quốc phòng
các nước trên Thế Giới.
- Nhân tố cá biệt: Diện tích, chiều sâu, hình dáng, độ dốc, hạn chế quy
hoạch…
2.3.2. Khái niệm, thông tin, nguyên tắc, phương pháp Định giá đất
2.3.2.1. Khái niệm về định giá đất
- Định giá là hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật,
tính pháp lí, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt động định giá đất

hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường.
- Định giá đất đai là người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương
pháp định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào
những thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng và tình trạng


16

thu lợi thông thường trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy
đủ ảnh hưởng của các yếu tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử
dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và chính sách đất đai, đối với thu lợi từ đất, rồi
tổng hợp để định ra giá cả tại một thời điểm nào đó cho một hoặc nhiều thửa
đất với một quyền đất đai nào.
2.3.2.2. Thông tin trong định giá đất
Định giá BĐS cần dựa trên các thông tin thu thập về BĐS đó. Thông tin
càng chính xác, càng cụ thể, đảm bảo độ tin cậy thì định giá càng chính xác.
Thông tin thu thập được chính là những yếu tố quyết định đến giá
trị BĐS, thu thập thông tin không đầy đủ sẽ dẫn đến định giá sai lệch giá
trị của BĐS.
2.3.2.3. Nguyên tắc xác định giá đất
- Nguyên tắc thay thế: Giá đất tuân thủ quy luật thay thế. Thay thế
trong định giá đất được hiểu đó là sự áp đặt về mặt giá trị của thửa đất chủ thể
với giá bán của những thửa đất so sánh trong cùng một vùng giá trị với điều
kiện những thửa đất so sánh được bán trong khoảng thời gian gần với thời
điểm định giá thửa đất chủ thể.
- Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một thửa đất chủ thể có
khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự về
giá trị và các tiện dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết không có sự chậm
trễ trong việc thỏa thuận giá cả và thanh toán. Hay nói cách khác, giá cả của
một thửa đất nào đó chịu sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng

tương đồng cùng loại hình có khả năng thay thế nó.
- Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất: Một thửa đất được đánh giá là sử
dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó đang
được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có
khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất; sử


17

dụng hiệu quả nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời
gian nhất định.
- Nguyên tắc biến động: Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi
của nhân tố cấu thành giá. Nó là kết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố
hình thành giá đất, mà các nhân tố hình thành giá đất thì luôn nằm trong thế
biến động, cho nên giá cả đất đai là được hình thành trong quá trình tác động
lẫn nhau của những nhân tố này và những biến động chung của chúng. Trong
việc định giá đất, không những phải dự tính chính xác sự biến động giá đất
trong tương lai, mà đồng thời còn phải theo nguyên tắc biến động để điều
chỉnh tư liệu giá đất đang dùng về mức tiêu chuẩn của thời gian định giá thì
mới có thể xác định giá đất hợp lí.
2.3.2.4. Phương pháp định giá đất
- Phương pháp thu thập: là phương pháp lấy thu nhập dự kiến hàng năm
trong tương lai của đất đai định giá với một suất lợi tức hoàn vốn nhất định để
hoàn vốn thống nhất theo tổng thu nhập vào thời điểm định giá. Phương pháp
này phù hợp khi dùng để định giá đất đai và tài sản hoặc tài sản
nhà đất có thu lợi.
- Phương pháp so sánh trực tiếp (phương pháp thị trường) là một trong
những phương pháp định giá đất quan trọng nhất, thông dụng nhất, và cũng là
một trong những phương pháp thông dụng được sử dụng ở nhiều nước trên
Thế Giới. Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định giá đất dựa

trên cơ sở phân tích mức giá của thửa đất tương tự với thửa đất cần định giá
đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm
định giá hoặc gần với thời điểm định giá đất để ước tính giá trị thị trường của
thửa đất cần định giá.
- Phương pháp thặng dư: Xét từ quan điểm phát triển, sở dĩ đất đai có


18

giá là do có thể phát triển, sử dụng, xây dựng nhà cửa và có thể tạo ra thu
nhập. Giá đất phải trả để có được đất đai, rõ ràng là phần còn lại sau khi đã
trừ đi chi phí và thu nhập định kì bình quân xã hội trong tổng giá cả BĐS
được dự tính. Nghĩa là giá đất bằng giá bán ra của đất đai và công trình trừ đi
giá cả của bản thân công trình. Phần còn lại là giá cả của đất đai thuộc đối
tượng định giá.
- Phương pháp chi phí: Phương pháp chi phí thường được áp dụng để
định giá trong các trường hợp: định giá BĐS cho mục đích sử dụng riêng biệt
như bệnh viện, trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hóa
chất, cơ sở lọc dầu… là các tài sản ít có những chứng cớ so sánh thị trường;
định giá cho các mục đích bảo hiểm; kiểm tra đối với các phương pháp định
giá khác hay kiểm tra đấu thầu. Phương pháp này không có giá trị cao trong
việc đưa ra các dự báo giá trị phù hợp, nó ít khi được chấp nhận để cung cấp
các định giá có giá trị hiệu lực.
- Phương pháp phân tích hồi quy: phương pháp này dựa trên cơ sở của
bài toán phân tích hồi quy, trên cơ sở các giao dịch thu nhập trên thị trường có
thể xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố lên giá BĐS để từ đó dự báo
cho các BĐS khác. Phương pháp này áp dụng đối với những BĐS dễ dàng
được điều tra. Phương pháp này yêu cầu có các thông tin thu nhận được phải
đầy đủ và chính xác, có thể kiểm chứng được trên thực tế.
2.4. Tình hình biến động giá đất trên thế giới và việt nam

2.4.1. Tình hình biến động giá đất trên Thế Giới
Trong giai đoạn phát triển hiện nay của nền kinh tế thế giới, mỗi lĩnh
vực kinh tế đều có những thay đổi sâu sắc. Hình thái và sự phát triển của thị
trường BĐS trên thế giới cũng không nằm ngoài quá trình đó. Tốc độ tăng
trưởng vượt trội của thị trường hàng hóa dẫn đến các nhu cầu mở rộng đầu tư
đã thúc ép mở rộng thị trường BĐS và đã tạo nên xu hướng tăng giá đất. Tại


v

3.4.4. Phương pháp chuyên gia. ...................................................................... 30
PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .......................... 32
4.1. Đặc điểm tự nhiên - kinh tế xã hội của thị trấn Hùng Sơn. ..................... 32
4.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên thị trấn Hùng Sơn. .................................. 32
4.1.2. Đặc điểm điều kiện kinh tế - xã hội thị trấn Hùng Sơn. ....................... 35
4.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất thị trấn Hùng Sơn ............................... 40
4.2.1. Tình hình quản lý đất đai thị trấn Hùng Sơn......................................... 40
4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất thị trấn Hùng Sơn ............................................ 42
4.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị trấn Hùng
Sơn ảnh hưởng tới sử dụng đất. ...................................................................... 43
4.3.1. Thuận lợi ............................................................................................... 43
4.3.2. Khó khăn ............................................................................................... 43
4.4. Đánh giá tình hình biến động giá đất trên địa bàn thị trấn Hùng Sơn,
huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012 – 2014. .............................. 43
4.4.1. Sơ lược về điều kiện cơ bản thị trấn Hùng Sơn. ................................... 43
4.4.2. Tình hình biến động giá đất trên địa bàn thị trấn Hùng Sơn, huyện Đại
Từ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012-2014. ................................................... 43
4.4.3. Đánh giá tình hình biến động giá đất trên địa bàn thị trấn Hùng Sơn
thông qua ý kiến của người dân và cán bộ quản lí. ......................................... 54
4.5. Nguyên nhân và xu hướng biến động giá đất trên địa bàn thị trấn Hùng

Sơn giai đoạn 2012 – 2014.............................................................................. 58
4.5.1. Xu hướng biến động giá trên địa bàn thị trấn Hùng Sơn. ..................... 58
4.5.2. Nguyên nhân biến động giá đất trên địa bàn thị trấn Hùng Sơn. .......... 59
4.6. Đề xuất một số giải pháp giúp bình ổn giá đất trên địa bàn thị trấn Hùng
Sơn................................................................................................................... 60
PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ..................................................... 61
5.1. Kết luận .................................................................................................... 61
5.2. Kiến nghị .................................................................................................. 61
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................