Hoàn thiện quản lý các doanh nghiệp dịch vụ trong cơ chế thị trường ở VIệt Nam (ứng dụng trong ngành du lịch)

THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
1

CHNG 1: KHUNG Lí THUYT V THN TRNG BT NG
SN V TN DNG BT NG SN
1.1.1 Bt ng sn

OBO
OKS
.CO
M

1.1. Bt ng sn v th trng bt ng sn

1.1.1.1 Khỏi nim

Theo quy nh ca Lut dõn s sa i s 33/2005/QH11, Quc hi khúa
XI, k hp th 7 thỡ bt ng sn l cỏc ti sn bao gm: t ai, nh, cụng trỡnh
xõy dng gn lin vi t ai, k c cỏc ti sn gn lin vi nh, cụng trỡnh xõy
dng ú; cỏc ti sn khỏc gn lin vi t ai v cỏc ti sn khỏc do phỏp lut quy
nh.

Nh vy, theo quy nh ny thỡ bt ng sn cú cỏc c im sau:
- Bt ng sn l ti sn khụng di ng c, trong ú bt ng sn in
hỡnh nht l t ai, nh . Mt khỏc do c im khụng di ng c, nờn v trớ
bt ng sn thnh ph hay nụng thụn, khu vc trung tõm hay khu vc xa
trung tõm... úng mt vai trũ rt quan trng trong vic nh giỏ bt ng sn. Cựng
mt mnh t din tớch nh nhau, nhng v trớ khỏc nhau thỡ giỏ bt ng sn
cng khỏc nhau.

- Cỏc cụng trỡnh xõy dng, ti sn khỏc nu nh khụng gn lin vi t ai,
nh thỡ khụng th xem l bt ng sn, nhng khi gn vi t ai, nh thỡ c
xem l bt ng sn.

Nh vy bt ng sn l yu t vt cht cú ớch cho con ngi, l ti nguyờn

KI L

ca quc gia v cú tớnh lõu bn th hin rừ trong quỏ trỡnh s dng t ai bi t
ai khụng b hao mũn. Mt khỏc, i vi bt ng sn l hng hoỏ cũn cú th giao
dch trờn th trng v mang li giỏ tr tng thờm cho nn kinh t thụng qua vic
chuyn t giỏ tr hin vt sang tin t.
Tuy nhiờn, vi tớnh cht khụng di ng c, v cú tớnh khan him khụng
th tng thờm dự dõn s tng. õy chớnh l nguyờn nhõn dn n tng cung bt
ng sn trong tng lai luụn thp hn so vi tng nhu cu bt ng sn xột v di
hn.



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
2

1.1.1.2 Phõn loi
Cn c theo khỏi nim trờn, Bt ng sn cú th chia thnh 3 loi sau:
Bt ng sn cú u t xõy dng gm: bt ng sn nh , bt ng sn

OBO
OKS
.CO
M

vn phũng, nh xng v cụng trỡnh thng mi dch v, bt ng sn h tng (h
tng k thut, h tng xó hi) ... Trong bt ng sn cú u t xõy dng thỡ nhúm
bt ng sn nh t (bao gm t ai v cỏc ti sn gn lin vi t ai) l nhúm
bt ng sn c bn, chim t trng rt ln, cú tớnh cht phc tp v chu nh
hng ca nhiu yu t ch quan v khỏch quan. Nhúm ny chim a s trong cỏc
giao dch trờn th trng bt ng sn nc ta cng nh cỏc nc trờn th gii.
Bt ng sn khụng u t xõy dng: bt ng sn thuc loi ny ch yu
l t nụng nghip (di dng t liu sn xut) bao gm cỏc loi t nụng nghip,
t rng, t nuụi trng thu sn, t lm mui, t him, t cha s dng ...
Bt ng sn c bit: l nhng bt ng sn nh cỏc cụng trỡnh bo tn
quc gia, di sn vn hoỏ vt th, nh th h, ỡnh chựa, miu mo, ngha trang...
1.1.1.3 Cỏc nhõn t tỏc ng n giỏ tr bt ng sn
Giỏ c bt ng sn tu thuc mt phn ln vo quan h cung cu trờn th
trng. Khi cu ln hn cung, giỏ bt ng sn thng b Ny cao lờn; ngc li,
khi cu thp hn cung, giỏ bt ng sn cú xu hng gim xung. Tuy nhiờn, giỏ
c cũn ph thuc vo nhiu yu t khỏc nh nhng yu t xut phỏt t nhng
khuyt tt ca th trng nh c quyn, u c, s can thip ca Nh nc nh
u t ca Nh nc vo vic nõng cp c s h tng khu dõn c nh ng giao

KI L

thụng, cp v thoỏt nc, cp in...; tng hoc min gim thu cho cỏc doanh
nghip kinh doanh a c, ỏp dng vic bỏn u giỏ ti sn bt ng sn thuc s
hu Nh nc, chớnh sỏch nh cho ngi cú thu nhp thp...; cú nhng yu t bt
ngun t tõm lý, thúi quen ca ngi dõn nh khụng mun bỏn nh t do cha ụng
li, hoc khụng thớch nh chung c ... Cú 3 nhúm nhõn t tỏc ng nh hng
n giỏ bt ng sn núi riờng cng nh i vi bt ng sn núi chung:
1.1.1.3.1 Cỏc yu t cú mi liờn h trc tip vi bt ng sn:
- Cỏc yu t t nhiờn:

THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
3

* V trớ bt ng sn: Do bt ng sn khụng di ng c, nờn v trớ bt
ng sn õu, mụi trng xung quanh th no, v trớ trung tõm hay xa trung
tõm, v trớ cú th dựng lm ch kinh doanh hay ch dựng ... l nhng yu t tỏc

OBO
OKS
.CO
M

ng trc tip n giỏ tr bt ng sn.

* Din tớch, hỡnh th tha t hoc lụ t: mt din tớch t ti u khi nú
tho món mt loi nhu cu c th ca a s dõn c trong vựng.
* a hỡnh bt ng sn to lc v hỡnh thc bờn ngoi ca bt ng sn.
- Cỏc yu t kinh t:

* Kh nng mang li thu nhp t bt ng sn: mc thu nhp hng nm t
bt ng sn mang li s cú nh hng quan trng n giỏ tr ca bt ng sn ú.
Khi kh nng to ra thu nhp t bt ng sn cng cao thỡ giỏ chuyn nhng ca
nú cng cao v ngc li.

* Nhng tin nghi gn lin vi bt ng sn: nh h thng in, nc, v
sinh, iu ho nhit , thụng tin liờn lc. H thng tin nghi cng y v cht
lng cng tt thỡ cng lm cho giỏ tr bt ng sn cng gia tng.

- Cỏc yu t liờn quan n th trng:

* Tớnh hu dng ca bt ng sn: Bt ng sn ny cú th d dng cho
thuờ hoc dựng mt bng buụn bỏn

* Cung - cu v bt ng sn: Din bin cung cu v bt ng sn trong
tng giai on nht nh cú th Ny giỏ bt ng sn lờn cao hoc ngc li. Yu t
ny mang tớnh th trng v cú khi lm cho giỏ tr bt ng sn b tng, gim mt

KI L

cỏch bt ng lờn cao hoc thp hn so vi giỏ tr thc ca chớnh bt ng sn ú.
1.1.1.3.2 Cỏc yu t v phỏp lý liờn quan n bt ng sn:
* Tỡnh trng phỏp lý ca bt ng sn: cỏc giy t chng minh quyn s
dng t, s hu nh, giy phộp xõy dng... hin cú.
* Cỏc quy nh v xõy dng v kin trỳc gn vi bt ng sn, cỏc hn ch
v quyn s dng t, s hu nh v cụng trỡnh xõy dng khỏc gn vi bt ng
sn, tỡnh trng cho thuờ, th chp bt ng sn, tỡnh trng tranh chp quyn s dng
t, s hu nh, s hn ch s tng xõy dng.



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
4

1.1.1.3.3 Cỏc yu t chung bờn ngoi:
- Cỏc yu t v chớnh sỏch:
S thay i v ng li chớnh sỏch ca Nh nc v chớnh quyn s ti cú

OBO

OKS
.CO
M

th cú nhng tỏc ng n hot ng ca th trng bt ng sn núi chung v s
u t vo lnh vc bt ng sn núi riờng. C th l:

* Cỏc chớnh sỏch cú tỏc ng giỏn tip nh: s khuyn khớch u t bờn
ngoi vo a phng cú th lm tng nhu cu v bt ng sn qua ú cú th lm
cho giỏ bt ng sn gia tng.

* Cỏc chớnh sỏch tỏc ng trc tip nh:

Chớnh sỏch cho phộp Vit kiu mua bt ng sn ti Vit Nam.
Chớnh sỏch cho phộp nhng ngi khụng cú h khNu thnh ph c mua
nh ti thnh ph.

Chớnh sỏch tớn dng i vi hot ng u t vo lnh vc bt ng sn
Chớnh sỏch ti chớnh ỏp dng i vi nhng ngi c nh nc giao t,
cho thuờ t

Cỏc chớnh sỏch thu ca Nh nc i vi bt ng sn
- Cỏc yu t thuc v kinh t v mụ: ú l cỏc yu t kinh t liờn quan nh:
Tỡnh hỡnh cung cu bt ng sn, mc tng trng GDP hng nm, thu nhp
bỡnh quõn hng nm ca ngi dõn trong vựng, kh nng ỏp ng nhu cu tớn dng
ca h thng tớn dng trong vựng
- Cỏc yu t xó hi:

KI L

Cỏc yu t xó hi cng tỏc ng ln n giỏ tr bt ng sn. Mt khu vc
m mt dõn s t nhiờn tng cao do tc tng ca dõn s c hc thỡ giỏ tr bt
ng sn ni ú s tng lờn do cõn bng cung cu b phỏ v.
Mt khỏc cỏc yu t khỏc trong vựng nh: cht lng dch v y t, giỏo dc,
trỡnh dõn trớ, vn an ninh, tp quỏn ngi dõn trong vựng cng cú nh hng
n giỏ tr ca bt ng sn, nhng vn liờn quan n thuyt phong thu



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
5

Túm li, vic xỏc nh cỏc yu t nh hng n giỏ tr bt ng sn l rt
quan trng, chớnh thụng qua vic phõn tớch, x lý v ỏnh giỏ ỳng cỏc yu t ny
l c s xỏc nh giỏ tr thc ca bt ng sn.

OBO
OKS
.CO
M

1.1.2 Th trng bt ng sn
1.1.2.1 Khỏi nim

Th trng bt ng sn l th trng m cỏc giao dch, mua bỏn v trao i
v bt ng sn c din ra gia ngi mua v ngi bỏn thụng qua c ch giỏ.
Tuy nhiờn bt ng sn khỏc vi cỏc hng húa khỏc ch chỳng khụng ch
c mua bỏn, m cũn l i tng ca nhiu giao dch khỏc nh cho thuờ, th
chp, chuyn dch quyn s dng. Do ú, th trng bt ng sn hon chnh khụng
th ch l quan h gia ngi mua, ngi bỏn v bt ng sn m cũn l ni din ra

cỏc giao dch liờn quan n bt ng sn nh cho thuờ, th chp, bo him...
Túm li trng bt ng sn l tng th cỏc giao dch v bt ng sn da
trờn c ch giỏ v c din ra trong mt khụng gian v thi gian nht nh.
1.1.2.2 Vai trũ ca th trng bt ng sn

- Th trng bt ng sn l mt trong nhng th trng quan trng ca nn
kinh t: vỡ th trng ny liờn quan trc tip ti mt lng ti sn cc ln c v quy
mụ, tớnh cht cng nh giỏ tr ca cỏc mt trong nn kinh t quc dõn:
Bt ng sn l ti sn ln ca mi quc gia. T trng bt ng sn trong
tng s ca ci xó hi cỏc nc cú khỏc nhau nhng thng chim trờn di 40%
lng ca ci vt cht ca mi nc. Cỏc hot ng liờn quan n bt ng sn

KI L

chim ti 30% tng hot ng ca nn kinh t. Theo ỏnh giỏ ca cỏc chuyờn gia,
tng giỏ tr vn cha c khai thỏc Nn cha trong bt ng sn cỏc nc ang
phỏt trin l rt ln lờn ti hng nghỡn t USD, gp nhiu ln tng h tr ODA ca
cỏc nc phỏt trin hin dnh cho cỏc nc ang phỏt trin trong vũng 30 nm qua.
Bt ng sn cũn l ti sn ln ca tng h gia ỡnh. Trong iu kin nn
kinh t th trng thỡ bt ng sn ngoi chc nng l ni , ni t chc hot ng
kinh t gia ỡnh, nú cũn l ngun vn phỏt trin thụng qua hot ng th chp.



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
6

- Th trng bt ng sn phỏt trin thỡ mt ngun vn ln ti ch c huy
ng:
Theo thng kờ, cỏc nc phỏt trin lng tin ngõn hng cho vay qua th

OBO
OKS
.CO
M

chp bng bt ng sn chim trờn 80% trong tng lng vn cho vay. Vỡ vy, phỏt
trin u t, kinh doanh bt ng sn úng vai trũ quan trng trong vic chuyn cỏc
ti sn thnh ngun ti chớnh di do phc v cho yờu cu phỏt trin kinh t xó hi
c bit l u t phỏt trin c s h tng ca nn kinh t.

- Phỏt trin v qun lý tt th trng bt ng sn, c bit l th trng
quyn s dng t l iu kin quan trng s dng cú hiu qu ti sn quý giỏ
ny:

Kinh nghim ca cỏc nc cho thy t tiờu chuNn ca mt nc cụng
nghip hoỏ thỡ t l ụ th hoỏ thng chim t 60-80%. Nh vy, vn phỏt trin
th trng bt ng sn ỏp ng yờu cu ụ th hoỏ nc ta l vn ln v cú
tm quan trng.

- Phỏt trin v qun lý tt th trng bt ng sn s gúp phn kớch thớch
sn xut phỏt trin, tng ngun thu cho Ngõn sỏch:

Th trng bt ng sn cú quan h trc tip vi cỏc th trng nh th
trng ti chớnh tớn dng, th trng xõy dng, th trng vt liu xõy dng, th
trng lao ng.... Phỏt trin v iu hnh tt th trng bt ng sn s cú tỏc
dng thỳc Ny tng trng kinh t thụng qua cỏc bin phỏp kớch thớch vo t ai,
to lp cỏc cụng trỡnh, nh xng, vt kin trỳc...

KI L

Theo Tng cc thu cỏc khon thu ngõn sỏch cú liờn quan n nh, t trong
giai on t nm 2001 n nm 2007 bỡnh quõn gn 9,000 t ng/nm mc dự t
l ny mi chim gn 40% cỏc giao dch, cũn trờn 60% cha kim soỏt c v
thc t l cỏc giao dch khụng thc hin ngha v thu vi Nh nc. Nu thỳc Ny
bng c ch, chớnh sỏch v phỏp lut cỏc giao dch bt ng sn chớnh thc (cú
ng ký v thc hin ngha v thu) v i mi c ch giao dch theo giỏ th trng
thỡ hng nm th trng bt ng sn s úng gúp cho nn kinh t trờn 20,000 t
ng mi nm.



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
7

- Phỏt trin v qun lý cú hiu qu th trng bt ng sn s ỏp ng nhu
cu bc xỳc ngy cng gia tng v nh cho ngi dõn t ụ th n nụng thụn:
Th trng nh l b phn quan trng chim t trng ln trong th trng

OBO
OKS
.CO
M

bt ng sn. Th trng nh l th trng sụi ng nht trong th trng bt ng
sn, nhng cn st nh t hu ht u bt u t st nh v lan to sang cỏc th
trng bt ng sn khỏc v nh hng trc tip n i sng ca ngi dõn. Vỡ
vy, phỏt trin v qun lý cú hiu qu th trng bt ng sn nh , bỡnh n th
trng nh , bo m cho giỏ nh phự hp vi thu nhp ca ngi dõn l mt
trong nhng vai trũ quan trng ca qun lý nh nc v th trng bt ng sn nh

.

1.2. Tớn dng bt ng sn

1.2.1 Tớn dng bt ng sn

1.2.1.1 Khỏi nim tớn dng bt ng sn

L quan h tớn dng gia ngõn hng vi khỏch hng (th nhõn hoc phỏp
nhõn) liờn quan n lnh vc bt ng sn. Theo ú, tớn dng bt ng sn l vic
ngõn hng cp vn cho khỏch hng cn c vo mc ớch vay vn ca khỏch hng
liờn quan n bt ng sn.

Trong trng hp ny, ngõn hng cho khỏch hng vay u t kinh doanh
bt ng sn, xõy dng nh bỏn, sa cha mua bỏn nh ca, xõy dng hon
thin c s h tng cỏc d ỏn, mua nh tr gúp, xõy dng vn phũng cho thuờ...
Nh vy, tớn dng ngõn hng i vi lnh vc bt ng sn va ỏp ng nhu

ngi dõn.

KI L

cu u t kinh doanh bt ng sn ca nh u t, va ỏp ng nhu cu nh ca
Vic cp tớn dng bt ng sn ca cỏc ngõn hng ó gúp phn tỏc ng n
cung cu bt ng sn trờn th trng. Tuy nhiờn, bo m hiu qu hot ng
v an ton khi cho vay, cỏc ngõn hng yờu cu khỏch hng vay vn phi m bo
nguyờn tc tớn dng nh vn vay phi c s dng ỳng mc ớch v phi c
hon tr c gc v lói theo ỳng k hn ó cam kt. Mt khỏc, ngõn hng cũn cú th

THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
8

u cầu khách hàng thực hiện đảm bảo tín dụng hoặc áp dụng các ngun tắc đánh
giá khách hàng khác để làm cơ sở xét duyệt cho vay.
1.2.1.2 Đặc điểm của tín dụng bất động sản

OBO
OKS
.CO
M

Ngồi những đặc điểm của thị trường tín dụng thơng thường thì tín dụng bất
động sản có những đặc trưng, do tính chất đặc biệt của hàng hóa bất động sản mang
lại như:

- Thị trường tín dụng bất động sản thường là thị trường tín dụng dài hạn do
bất động sản là những hàng hóa có thời gian hình thành dài. Theo phân tích của các
chun gia bất động sản, q trình hình thành một dự án đòi hỏi trung bình từ 5
năm trở lên. Mặt khác, bất động sản là những hàng hóa có giá trị lớn do vậy tín
dụng bất động sản thường là các khoản tín dụng có giá trị lớn nên việc hồn tín
dụng trong một thời gian ngắn mang tính khả thi thấp.

- Người đi vay thường giải ngân theo tiến độ của dự án: Vốn đầu tư cho dự
án bất động sản cần vốn lớn nhưng vốn đầu tư sẽ dàn trải theo từng giai đoạn: đền
bù giải tỏa đất, xây dựng hạ tầng, nền móng, xây thơ và hồn thiện…. Vì thế, nhà
đầu tư cần khoản tiền lớn cho dự án, nhưng những khoản tiền này cần theo từng
giai đoạn khác nhau do đó nếu giải ngân theo từng giai đoạn sẽ giảm áp lực về lãi
suất. Còn nếu huy động vốn một lần thì vốn khơng được sử dụng ngay một lúc

nhưng vẫn phải trả lãi cho người cho vay dẫn đến việc sử dụng vốn khơng hiệu
quả.

- Là thị trường có độ rủi ro cao: điều này xuất phát từ bản thân thị trường

KI L

bất động sản là một thị trường tiềm Nn nhiều rủi ro như: đầu cơ, tăng giá ảo, mất
cân đối cung cầu… Một khi thị trường bất động sản chuyển từ tăng nóng sang đóng
băng, giá bất động sản sẽ nhanh chóng bị điều chỉnh giảm, các giao dịch về bất
động sản gần như khơng có làm cho các nhà đầu tư gặp rất nhiều khó khăn về tài
chính thậm chí có thể bị phá sản. Điều này làm cho khả năng thanh tốn của các
khoản tín dụng của người đi vay gặp rất nhiều khó khăn có thể mất ln khả năng
thanh tốn. Do vậy, việc thu hồi các khoản tín dụng là một vấn đề nan giải, nợ xấu
tăng lên một cách nhanh chóng, nguy cơ đổ vỡ tín dụng là rất cao.



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
9

1.2.1.3 Nguyờn tc cho vay bt ng sn
Vn vay phi c s dng ỳng mc ớch, cú hiu qu: quan h cho vay
phỏt sinh khi bờn vay ang thiu ht vn tm thi v vay mn t bờn cho vay

OBO
OKS
.CO
M

trong thi gian nht nh. Do vy, vn c s dng vo mc ớch no ó c xỏc
nh ngay t ban u thi im vay mn. Trng hp, bờn vay s dng vn vay
vo cỏc mc ớch khỏc dn n kộm hiu qu hoc khi mc ớch vay xỏc nh ban
u vn cha c b sung vn s li cng thiu vn do vn vay ó dựng cho mc
ớch khỏc. Khi ú, bờn vay s khú khn v khú thu hi vn hon tr cho bờn cho
vay. c bit, vn vay nu c dựng vo mc ớch u c bt ng sn s cng
khú thu hi vn do ri ro ca mc ớch ny khỏ cao. Do vy, tuõn th nguyờn tc s
dng vn vay ỳng mc ớch l iu quan trng nhm m bo kh nng thu hi
vn cng nh l to iu kin nõng cao hiu qu s dng vn u t ban u tr
n vay ỳng hn.

Vn vay phi c hon tr vn v lói ỳng hn: thi hn tr n vay thng
c xỏc nh rừ rng theo tha thun ban u gia bờn cho vay v bờn vay. Khi
ú, bờn vay phi cú trỏch nhim hon tr vn ln lói cho bờn cho vay ỳng thi hn
ó nh. iu ny khụng nhng m bo kh nng bo ton v xoay tip ng vn
cho bờn cho vay m cũn th hin uy tớn ca bờn vay cho cỏc ln vay mn sau ny.
õy l nguyờn tc ct lừi nht trong quan h tớn dng.
1.2.2 Vai trũ ca tớn dng bt ng sn

Xut phỏt t vai trũ quan trng ca th trng bt ng sn i vi nn kinh

KI L

t, i vi xó hi m vic bm vn mc cn thit kớch thớch th trng bt
ng sn phỏt trin l iu cn thit, trong ú iu tit vn thụng qua kờnh tớn dng
ngõn hng vi cỏc sn phNm cho vay bt ng sn c xem l hu hiu v khỏ
ph bin mt s nc bi kờnh tớn dng ngõn hng d dng c tip cn.
Trong iu kin Vit Nam cú mt nn kinh t tng trng liờn tc trong hn
10 nm qua thỡ cho vay bt ng sn cng cú ý ngha thit thc trong vic khi
thụng dũng chy vn trong nn kinh t, to cho th trng bt ng sn phỏt

trin, t ú to iu kin cng hng cho nn kinh t phỏt trin bn vng. C th:



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
10

- Khai thỏc trit cỏc ngun vn nhn ri: cho vay bt ng sn gúp phn
khai thỏc trit cỏc ngun vn nhn ri trong xó hi, thỳc Ny vic s dng vn
tit kim v cú hiu qu.

OBO
OKS
.CO
M

- Phỏt trin nn kinh t: thụng qua kờnh ngõn hng, dũng vn c lu
chuyn vo th trng bt ng sn nhanh hn gúp phn phỏt trin nn kinh t
trong iu kin phỏt trin ng b gia cỏc th trng.

- y nhanh tc ụ th hoỏ: cho vay bt ng sn giỳp cho cỏc ch u
t ch ng hn v vn v mnh dn u t vo cỏc d ỏn nõng cp h tng, cỏc
trung tõm thng mi, cỏc tũa nh cao tng, chung c ln gúp phn Ny nhanh
tc ụ th húa trong quỏ trỡnh cụng nghip hoỏ, hin i hoỏ ca t nc.
- Tng quy mụ v li th cnh tranh cho doanh nghip: cho vay bt ng
sn cũn to iu kin cho cỏc doanh nghip gim ỏp lc v vn u t m rng
nh xng nhm tng quy mụ v li th cnh tranh trong quỏ trỡnh hi nhp.
- To iu kin cho ngi dõn cú iu kin sng tt hn: nh cú cỏc chng
trỡnh h tr cho vay bt ng sn, ngi cú thu nhp thp, cỏn b cụng chc, cụng
nhõn cú iu kin nõng cp, xõy dng hay s hu nh , n nh cuc sng hn.

- Gia tng d n v li nhun cho Ngõn hng: cho vay bt ng sn l sn
phNm khỏ ph bin cỏc ngõn hng gúp phn a dng hoỏ sn phNm, thu hỳt khỏch
hng bờn cnh mc tiờu lm cụng c gia tng d n cho vay khi cn thit, tng
li nhun Ngõn hng.

- Giỳp nh nc qun lý th trng bt ng sn: thụng qua mc d n cho

KI L

vay bt ng sn, nh nc s cú cỏch nhỡn tng quỏt hn v s phỏt trin ca th
trng bt ng sn cú cỏch iu tit hp lý.
- Nõng cao hiu qu ca d ỏn u t: ngõn hng ó gúp phn nõng cao tớnh
hiu qu ca d ỏn u t bt ng sn bi ngõn hng l nh t vn, nh cung cp
dch v thanh toỏn, nh u t gúp vn cựng vi doanh nghip kinh doanh bt ng
sn... iu ny ó to nờn mt s gn kt gia cung v cu bt ng sn trờn th
trng, gúp phn to nờn s phỏt trin cho th trng bt ng sn.



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
11

Nhỡn chung, cho vay bt ng sn cú tớnh nh hng ln n quỏ trỡnh phỏt
trin t nc. Mc dự nn kinh t cú nhiu giai on phỏt trin khỏc nhau, th
trng bt ng sn cú nhng bin ng thng trm khỏc nhau nhng hn bao gi

OBO
OKS
.CO
M

ht tớnh thit yu ca hot ng cho vay bt ng sn luụn cn thit cho nhng nhu
cu thit thc trong xó hi, trong nn kinh t.

1.2.3 Cỏc ri ro trong cho vay bt ng sn

Hot ng cho vay bt ng sn cng tim Nn nhng ri ro vn cú nh trong
hot ng cho vay thụng thng nh ri ro phỏp lý, ri ro trong thNm nh, ri ro
do khụng thc hin ỳng cỏc quy nh ca ngõn hng, ri ro do khỏch hng s dng
vn khụng ỳng mc ớch. Cỏc ri ro ny c nhỡn nhn hai yu t sau:
1.2.3.1 Yu t ch quan:
- T phớa Ngõn hng:

+ Cỏch qun tr, qun lý ca Ngõn hng khụng ng b, thiu tớnh cht ch
v lng lo trong vic kim tra kim soỏt.

+ Nng lc thNm nh h s vay ca nhõn viờn ngõn hng thp, khụng ỏnh
giỏ ỳng tớnh kh thi ca phng ỏn vay.

+ Chỳ trng tng trng d n cho vay m khụng quan tõm n cht lng
ca khon vay.

+ Do mi quan h thõn tớn i vi ngi i vay m xem xột cp tớn dng,
khụng chỳ ý n cỏc iu kin m ngi i vay khụng ỏp ng c.
+ Thiu thụng tin v ngi i vay dn n ỏnh giỏ khụng chớnh xỏc v nng

KI L

lc tr n ca ngi i vay.

+ Khụng theo dừi sõu sỏt quỏ trỡnh s dng vn vay ca khỏch hng dn n
vn vay khụng c s dng ỳng mc ớch, khụng hiu qu.
+ Khi thNm nh cỏc phng ỏn, d ỏn vay vn, mt s ngõn hng thng ỏp
t ý kin ch quan ca mỡnh i vi khỏch hng. Chớnh yu t ny l nguyờn nhõn
lm phỏt sinh cỏc trng hp ri ro trong mt s ngõn hng thng mi nh khỏch
hng thiu vn u t v phi cõn i vn tr trc hn so vi d tớnh ban u.



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
12

+ Cp tớn dng u t vo bt ng sn vi trờn 90% ti sn m bo
cng l bt ng sn nờn ri ro phỏt sinh trong vic u t bt ng sn mang tớnh
dõy chuyn d lm phỏt sinh ri ro i vi ti sn m bo l bt ng sn khú phỏt

OBO
OKS
.CO
M

mói x lý thu hi n.

- T phớa khỏch hng:

+ Che du kt qu hot ng thua l ca doanh nghip bng cỏc bỏo cỏo cú
li nhun cao nhm tng nim tin cho vay ca Ngõn hng.

+ S dng vn vay vo mc ớch khỏc cú nhiu ri ro nh u t vng, u
t chng khoỏn

1.2.3.2 Yu t khỏch quan:

- S bin ng ca nn kinh t - xó hi:

Thi hn cho vay bt ng sn thng l trung v di hn, do vy nu lói
sut cho vay bt ng sn khụng linh hot, khụng tớnh n tớnh kh bin ca th
trng s d dn n ri ro thua l do huy ng lói sut cao nhng cho vay lói sut
thp. Thc t, th trng cho vay ca Vit Nam trong nm 2008 ó chng minh, cú
nhng thi im lói sut ó cú s bin ng t bin, tng trờn 50% so vi u nm
2008. V ó cú trng hp mt s Ngõn hng ó gp ri ro lói sut i vi cỏc
khon cho vay bt ng sn do khụng th iu chnh lói sut trong hp ng ó
c c nh trc ú.

ng thi, s bin ng theo hng tng cao ca lói sut ó gõy khú khn
cho ngi i vay bi phi gỏnh chu ỏp lc tr lói tng cao tng ng. iu ny nh

KI L

hng ln n tớnh kh thi ca phng ỏn vay ban u do chi phớ i lờn t bin,
nh hng n kh nng tr n ca ngi i vay cú th dn n mt kh nng thanh
toỏn.

nh hng t tỡnh hỡnh lm phỏt ca nn kinh t vi chi phớ tiờu dựng tng
cao, chi phớ u t tng cao nh hng n kh nng tr n ca ngi i vay.
S khan him ca th trng ngun vn do tỏc ng ca nhng chớnh sỏch
kim ch lm phỏt ca Nh nc dn n trng hp vn tớn dng khan him hoc
cú lói sut khỏ cao lm tng chi phớ cho ngi i vay.

THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
13

- V hnh lang phỏp lý:
Cỏc quy nh iu tit th trng bt ng sn hin nay cha rừ rng, ng
b. Vic cú c mt c ch rng buc bo m nhu cu vay vn v thu hi n

OBO
OKS
.CO
M

mt cỏch d dng cha c nh mong mun. C th, cỏc quy nh cm bỏn nn
t ca Ngh nh 181 lm cho vic huy ng vn ca ch u t gp khú khn,
c bit khi ch u t d ỏn ln cn cú c ch huy ng vn linh hot, khụng ch
da vo vn t cú v vn Ngõn hng. Trong khi ú, mt lot vn v iu kin
phỏp lý chp nhn, nh giỏ ti sn m bo cng nh ng ký giao dch bo
m, cụng chng hp ng bo m bng quyn s dng t v ti sn gn lin vi
t, x lý ti sn m bo thu hi n... cng lm gia tng mc ri ro v hn
ch hot ng cho vay bt ng sn ca Ngõn hng.

Nhng quy nh liờn quan n vic quy hoch, s dng t cũn cng knh.
Cỏc bc tin hnh bi thng, gii to thc hin cỏc d ỏn u t bt ng sn
cũn kộo di lm nh hng n tin thc hin d ỏn.
- Ri ro t cỏc iu kin t nhiờn:

ú l cỏc hin tng nh thiờn tai, l lt, hn hỏn, chỏy n ngy cng cú
tớnh nh hng ln n i sng ca ngi dõn núi riờng v cỏc hot ng sn xut
kinh doanh ca c nn kinh t núi chung d dn n trng hp khụng cũn kh

nng tr n do l quột hay do mt mựa...

- Xut phỏt t c tớnh ca th trng bt ng sn:

Lnh vc u t bt ng sn l lnh vc u t d tn thng bi tớnh khú

KI L

d oỏn. Yu t u c, lm giỏ dn n giỏ bt ng sn tng o luụn ng tr trờn
th trng bt ng sn. K hn cho vay bt ng sn rt di, phn ln t 3 nm
n 10 nm, thm chớ n 25 nm, trong ú nhiu khon vay cú 3 nm õn hn
khụng tr tin gc, ch tr lói. Trong khi a s ngun huy ng tin gi cú k hn
ca cỏc Ngõn hng thng mi chim n hn 50% l ngn hn. iu ny th hin
rừ kh nng thanh khon ca Ngõn hng khỏ thp nu duy trỡ vic ly ngn nuụi
di.



THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN
14

Tóm lại, cho vay bất động sản cũng chứa đựng nhiều rủi ro mà mỗi Ngân
hàng phải luôn dè dặt và chú trọng hơn khi quyết định cho vay. Do vậy, mặc dù
việc đNy mạnh hoạt động cho vay bất động sản là cần thiết góp phần phát triển thị

OBO
OKS
.CO
M

trường bất động sản song việc đNy mạnh trong sự thận trọng và phù hợp với mỗi
giai đoạn của nền kinh tế kèm theo sự quản lý tốt chất lượng cho vay trước những
rủi ro khó lường của hoạt động cho vay này là điều cần thiết.
Kết luận chương 1

Nội dung chương 1 trình bày sơ lược và tóm tắt về bất động sản, thị trường
bất động sản, tín dụng bất động sản và vai trò của tín dụng bất động sản. Trong đó
tập trung chủ yếu vào các nội dung:

- Khái niệm về bất động sản, phân loại bất động sản và các nhân tố tác động
đến giá trị bất động sản.

- Khái niệm về thị trường bất động sản, vai trò của thị trường bất động sản.
- Khái niệm về tín dụng bất động sản, đặc điểm của tín dụng bất động sản,
nguyên tắc cho vay bất động sản, vai trò của tín dụng bất động sản và các rủi ro

KI L

trong cho vay bất động sản.



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
15

CHNG 2: KHNG HONG TN DNG BT NG SN TI M
V BI HC KINH NGHIM CHO VIT NAM

OBO
OKS

.CO
M

2.1 Hoa k v bong búng bt ng sn
Bong búng bt ng sn ti Hoa K din ra ch yu ti cỏc th trng bt
ng sn cỏc bang California, Florida, New York, Michigan, the Northeast
Corridor, v cỏc bang min Tõy Nam nc M. mc quc gia, giỏ nh t
nh im vo thi gian u nm 2005, sau ú bt u gim chúng mt trong nm
2006 v mc gim hin nay vn cú th cha l mc thp nht. T l nh b tch thu
do khụng tr c n vay gia tng mnh vo nm 20062007 dn n cuc khng
hong vo thỏng 8/2007 cho cỏc th trng cho vay. Thỏng 10/2007, Cc D Tr
Liờn Bang M gi tỡnh trng v bong búng nh t l "ri ro nguy him nht cho
nn kinh t nc M

Cỏc bong búng bt ng sn cú th xy ra th trng bt ng sn cc b
a phng hoc trờn phng din ton cu. Vo thi k cui, cỏc bong búng cú
chung c im l giỏ bt ng sn gia tng vt mc chu ng so vi thu nhp,
t l giỏ cho thuờ bt ng sn v cỏc ch s kinh t khỏc. Sau ú, giỏ nh s gim
v lm cho cỏc ch nh lõm vo tỡnh trng n cao hn giỏ tr bt ng sn m h
ang s hu. Bong búng bt ng sn ti M din ra gn nh cựng lỳc vi cỏc bong
búng khỏc ti Anh, Tõy Ban Nha v thm chớ Hn Quc.

Vic nhn ra tỡnh trng bong búng thng din ra khỏ mun, ch sau khi th
trng t iu chnh. Nh cuc khng hong ti chớnh hin nay, thỡ th trng bt

KI L

ng sn ti M ó bt u iu chnh t nm 2005-2006. Nguyờn Ch tch cc d
tr liờn bang M Alan Greenspan ó nhn nh chỳng ta ó cú tỡnh trng bong
búng nh t v cng ng thi tha nhn trong cn a chn ca khng hong tớn

dng v cho vay th chp trong nm 2007 nhng ụng ó khụng sm nhn ra thc
trng ny cho n mói cui nm 2006.



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
16

OBO
OKS
.CO
M

Hỡnh 2.1: Ch s giỏ nh, chi phớ xõy dng, dõn s v lói trỏi phiu 10 nm

Ngun: Irrational Exuberance, Phiờn bn 2

Khng hong tớn dng v cho vay th chp xy ra do mt s lng ln ch
s hu nh t mt kh nng thanh toỏn khi mc lói sut u ói h c hng khi
ký hp ng vay chuyn sang mc lói sut thng khi thi hn u ói kt thỳc.
Tng giỏm c ca Freddie Mac, Richard Syron ó tha nhn ó cú tỡnh trng bong
búng v tha nhn ny trựng khp vi nhng cnh bỏo ca nh kinh t Robert
Shiller thuc i Hc Yale phỏt ra trc ú rng giỏ bt ng sn hin ang b nh

KI L

giỏ vt xa giỏ tr tht ca nú v phi mt nhiu nm th trng mi cú kh nng
hi phc vi hng ngn t USD thit hi. Greenspan cng cnh bỏo vic gim giỏ
tr ln hn 2 con s trong giỏ tr bt ng sn s ln hn nhiu so vi mi ngi
ngh.

Vo gia nm 2007, cỏc ch nh cú im s tớn dng tt bt u gp vn
v tr n lm cho Ngõn hng cho vay cú th chp bt ng sn ln nht nc M
Countrywide Financial phi bỏo ng rng th trng bt ng sn s khú cú kh
nng phc hi, ớt nht l cho n nm 2009 vỡ giỏ nh rt nh cha tng xy ra



THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
17

trước đây trừ cuộc Đại Suy Thối. Tác động của việc bùng nổ giá trị nhà đất từ
cuộc suy thối năm 2001 -2002 là một nhân tố quan trọng trong việc phục hồi thị
trường bởi vì một lượng lớn chi tiêu tiêu dùng được tài trợ từ việc bùng nổ các

OBO
OKS
.CO
M

khoản tái vay (tái vay là hành động cho phép chủ nhà giảm số tiền phải trả hàng
tháng với mức lãi suất thấp và đồng thời được mượn thêm tiền do giá bất động sản
họ đang nắm giữ tăng giá).

Bất kỳ sự sụp đổ nào từ bong bóng nhà tại Mỹ đều có ảnh hưởng trực tiếp
khơng chỉ lên thị trường cho vay thế chấp bất động sản, các cơng ty xây dựng, thị
trường bất động sản, thị trường bán lẻ nội thất, các quỹ kinh doanh cơng cụ tài
chính phái sinh và các Ngân hàng nước ngồi, làm gia tăng rủi ro suy thối ở bình
diện tồn nước Mỹ. Nhằm hạn chế mức ảnh hưởng của việc sụp đổ thị trường nhà
và thị trường tín dụng đối với tồn nền kinh tế Mỹ, tổng thống George W. Bush và

Chủ tịch cục dự trữ liên bang Mỹ đã thơng qua kế hoạch giải cứu các chủ nhà mất
khả năng thanh tốn.

Chỉ tính riêng năm 2008, chính phủ Mỹ đã dành ra hơn 900 tỷ USD cho các
khoản vay đặc biệt liên quan đến bong bóng nhà, và hơn phân nửa số tiền này được
chuyển đến các cơng ty có phần vốn nhà nước như Fannie Mae, Freddie Mac, và
Federal Housing Administration. Tháng 10 năm 2008, Quốc hội Mỹ đã thơng qua
gói giải pháp trị giá 700 tỷ USD để hỗ trợ thị trường tài chính nước này.
2.2 Diễn biến cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản

Chương trình “NeighborWorks America”: Sau khi được bầu làm Tổng

KI L

thống, Tổng thống G.W.Bush đặt mục tiêu gia tăng số lượng chủ sở hữu nhà mới
phải đạt ít nhất là 5.5 triệu người vào năm 2010 thơng qua hàng tỷ USD tín dụng
thuế, bảo trợ và chọn lựa Fannie Mae là cơng ty nòng cốt với cam kết gây quỹ 440
tỷ USD cho chương trình này, cùng với đó là việc Ngân hàng Trung ương Mỹ liên
tục hạ lãi suất 11 lần từ 6.5% xuống còn 1.75%.
Các ngân hàng bỏ qua các tiêu chu n cho vay: Tỷ lệ từ chối cho vay mua
nhà xuống thấp kỷ lục là 14%, chỉ bằng một nửa so với năm 1997. Ngân hàng trung
ương Mỹ thất bại trong việc giám sát và thực thi quyền lực đối với các ngân hàng



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
18

thng mi, ngõn hng bo chng cỏc khon vay th chp v cỏc t chc cho vay
khỏc. Cỏc Ngõn hng ny ó b qua cỏc tiờu chuNn cho vay nh tỡnh trng vic lm,

thu nhp, mc tr ban u, im s tớn dng, ti sn, cỏc ch s ti sn/n v kh

OBO
OKS
.CO
M

nng thanh toỏn... thay vo ú cỏc Ngõn hng ny ch chỳ trng n vic liu khỏch
hng cú kh nng tỏi vay cỏc khon vay h tr tớn dng hay khụng.
Hỡnh 2.2: D n tớn dng bt ng sn ti M t nm 2002 - 2008

Ngun: Bloomberg, Natixic

D b Lut ti sn rũng: U ban chng khoỏn Nh nc chớnh thc d
b lut khng ch mc n so vi ti sn Lut Ti Sn rũng ca nm Ngõn hng Goldman Sachs, Merrill Lynch, Lehman Brothers, Bear Stearns v Morgan
Stanley. Hnh ng ny xut phỏt t ngh ca cỏc Ngõn hng ny rng b phn
u t ca cỏc Ngõn hng ny cn c cú quyn min tr i vi lut c v hn

KI L

mc n so vi ti sn m h cú th vay. Sau ú, cỏc qu hỡnh thnh do vay c s
c chuyn lờn Ngõn hng m nhm u t vo th trng ang phỏt trin rt
nhanh v mnh lỳc ú l bt ng sn. Vic thỏo g lut ny giỳp cỏc cỏc Ngõn
hng khụng cũn b trúi buc v hn mc n, cỏc Ngõn hng thi nhau nõng mc vay
n so vi tng ti sn t 20, 30 thm chớ 40 ln i vi 1 ti sn.



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
19

Hỡnh 2.3: ũn b y ti chớnh ca mt s ngõn hng ti M (Quý I/2008)
80
60
50
40
30
20
10

Be
ar
Le
St
ea
hm
m
an
Br
ot
he
M
rs
er
ill
Ly
G
ol
nc
dm

h
an
M
Sa
or
ch
ga
s
n
St
an
le
JP
y
M
Ba
or
nk
ga
n
of
A
m
er
ica
Ci
tu
gr
ou
W

p
el
ls
Fa
rg
Fa
o
nn
ie
M
Fr
ae
ed
di
Eu
eM
ro
pe
ac
an
A
ve
ra
ge

0

OBO
OKS
.CO

M

70

Ngun: Economic Insight ca Cụng ty Chng Khoỏn Thng Long
Chớnh sỏch vay d dói: cỏc ngõn hng v cỏc t chc cho vay o t tip th
to ra nhng hp ng cho vay khụng t tiờu chuNn v khuyn khớch c nhng
ngi khụng kh nng ti chớnh cng i vay tin mua nh. T l s hu nh
ti M t mc cao nht mi thi i 69.2% vo nm 2004.

KI L

Hỡnh 2.4: Lói sut iu chnh theo th trng (1996-2006)



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
20

Ngun: Consumer Handbook on Adjustable-Rate Mortgages
Lói sut iu chnh theo th trng v phỏt hnh trỏi phiu MBS: cỏc t
chc cho vay cũn to ra nhng hp ng bt u vi lói sut rt thp trong nhng

OBO
OKS
.CO
M

nm u v sau ú iu chnh li theo lói sut th trng. Hu qu l mt s ln hp
ng cho vay khụng ũi c n.

Nguy hi hn na l cỏc t chc ti chớnh ph Wall ó gom gúp cỏc hp
ng cho vay bt ng sn ny li lm ti sn bo m, phỏt hnh trỏi phiu ra
th trng ti chớnh quc t.

Cỏc loi trỏi phiu ny c mnh danh l Mortgage backed securities
MBS, mt sn phNm ti chớnh phỏi sinh c bo m bng nhng hp ng cho
vay bt ng sn cú th chp. Cỏc t chc giỏm nh h s tớn nhim ỏnh giỏ cao
loi sn phNm phỏi sinh ny. V nú c cỏc ngõn hng, cụng ty bo him, qu u
t, qu hu trớ trờn ton th gii mua m khụng bit rng cỏc hp ng cho vay bt
ng sn dựng bo m l khụng tiờu chuNn.

Hỡnh 2.5: Tng giỏ tr cụng c ti chớnh phỏi sinh ti M 19952007 so vi

KI L

tng thu nhp M

Ngun:Bỏo cỏo Kinh t M ca Analoguni

Th trng bt ng sn o chiu: t nm 2005, cn st bựng n giỏ nh
t ngt h nhit, t quớ 4 nm 2005 n quớ 1 nm 2006, giỏ nh trung bỡnh trờn
ton nc M gim 3.3% v tip tc st gim. Giỏ c khụng cũn tng lờn, lng



THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
21

nhà mới bán giảm, và lượng nhà tồn kho tăng lên. Chỉ số xây nhà mới tại Mỹ giảm

hơn 40% vào giữa tháng 8 năm 2006 so với năm trước.

OBO
OKS
.CO
M

Sang năm 2007, giá nhà tiếp tục giảm khơng có điểm dừng, đến mức Cục
Trưởng Kho Bạc Mỹ Paulson phải thốt lên “giá nhà giảm là nguy cơ nguy hiểm
nhất đối với nền kinh tế của chúng ta”. Lượng nhà mới bán ra tiếp tục giảm, thị
trường tụt dốc khơng phanh kể từ năm 1989. Trong Q 1/2007, chỉ số nhà
S&P/Case-Shiller ghi nhận việc giảm giá 2 năm liên tiếp của giá nhà kể từ năm
1991. Thị trường cho vay thế chấp bất động sản sụp đổ, hàng loạt nhà bị tịch thu
(gấp đơi năm 2006) và việc gia tăng lãi suất đe dọa làm giá nhà tiếp tục giảm sâu
hơn. Người đi vay đã khơng có khả năng trả được nợ lại cũng rất khó bán bất động
sản để trả nợ, và kể cả bán được thì giá trị của bất động sản cũng đã giảm thấp tới
mức khơng đủ để thanh tốn các khoản còn vay nợ.

Các nhà đầu tư vào MBS, các ngân hàng, cơng ty bảo hiểm mất khả năng
thanh tốn: với việc thị trường bất động sản giảm mạnh, làm cho một số lớn hợp
đồng cho vay bất động sản dùng để bảo đảm cho các trái phiếu MBS là nợ khó đòi,
các trái phiếu MBS mất giá trên thị trường thứ cấp, thậm chí khơng còn mua bán
được trên thị trường, khiến cho các ngân hàng, các nhà đầu tư nắm giữ những trái
phiếu này khơng những bị lỗ nặng và mất cả khả năng thanh tốn.
Theo ước tính của nhiều chun gia trong 22,000 tỷ USD giá trị bất động
sản tại Mỹ thì có tới hơn 12,000 tỷ USD là tiền đi vay, trong đó khoảng 4,000 tỷ
USD là nợ xấu. Các nước khác cũng bắt chước Hoa Kỳ và bán ra loại trái phiếu

KI L

phái sinh MBS này trong thị trường tài chính của họ.

Vì vậy trên tồn thế giới tổng số nợ bất động sản khó đòi và tổng số MBS bị
“nhiễm độc” chưa thể tính hết được. Bear Stern, Indy Mac, Fannie Mae, Freddie
Mac, Lehman Brothers, Meryll Lynch, Washington Mutual, Vachovia, Morgan
Stanley, Goldman Sachs … hoặc bị lung lay hoặc bị ngã gục.
Cơn chấn động tài chính ở Hoa Kỳ chắc chắn sẽ khiến nhiều thị trường tài
chính, nhiều ngân hàng trên khắp thế giới bị rung động theo, bởi hàng loạt ngân
hàng lớn trên thế giới đã đầu tư mua loại trái phiếu MBS này.



THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
22

Trầm trọng hơn nữa là những hợp đồng bảo lãnh nợ khó đòi “Credit Default
Swap – CDS”. Các hợp đồng này do các tổ chức tài chính và các cơng ty bảo hiểm
quốc tế bán ra, theo đó bên mua CDS được bên bán bảo đảm sẽ hồn trả đầy đủ số

OBO
OKS
.CO
M

nợ cho vay nếu bên vay khơng trả được nợ. Tổng số CDS ước tính khoảng 35,000
tỷ USD và tồn thế giới khoảng 54,600 tỷ USD (theo ước tính của Hiệp hội
“International Swap and Derivatives Association”).

Khủng hoảng tài chính thị trường cho vay thế chấp bất động sản 2007. Cơng
nghiệp cho vay thế chấp bất động sản sụp đổ, hơn 50 Ngân hàng cho vay thế chấp

tun bố phá sản hoặc phải rao bán chính mình.

Khủng hoảng tín dụng lan rộng ra khắp thế giới khi các chứng khốn được
bảo lãnh bởi các thế chấp bất động sản được phát hiện trong các danh mục đầu tư
của các Ngân hàng và các quỹ kinh doanh cơng cụ tài chính phái sinh, từ ngân hàng
BNP Paribas tới Bank of China. Rất nhiều Ngân hàng dừng cung cấp tín dụng cho
các khoản vay có thế chấp và tín chấp. Cục Dự Trữ Liên Bang Mỹ bơm 100 tỷ
USD cho các Ngân hàng mượn với lãi suất thấp và hàng loạt các cơng ty tun bố
phá sản như American Home Mortgage, Countrywide Financial Corporation, Ngân
hàng cho vay có thế chấp lớn nhất nước Mỹ, thốt hiểm phá sản trong gang tấc nhờ
khoản vay khNn cấp 11 tỷ USD từ một nhóm các Ngân hàng.

Tổng thống Bush tun bố một gói trợ giúp có giới hạn cho các chủ sở hữu
mất khả năng thanh tốn. Ameriquest, một trong những ngân hàng cho vay tín dụng
lớn nhất nước Mỹ, tun bố phá sản.

KI L

Hội Nghị Kinh tế do Cục dự trữ Liên Bang Mỹ tổ chức tại Jackson Hole,
Wyoming nêu rõ cuộc khủng hoảng nhà đất sẽ gây nguy hại đến tốc độ tăng trưởng
của Mỹ. Vài nhà phân tích cho rằng Fed nên sử dụng các cơng cụ luật và lãi suất để
ngăn ngừa tình trong bong bong giá tài sản. Đồng thời họ cũng chỉ trích chính sách
lãi suất thấp của cựu chủ tịch FED, Alan Greenspan, đã làm cho thị trường nhà đất
bùng nổ và cựu chủ tịch FED Alan Greenspan đã thừa nhận Mỹ đã có tình trạng
bong bóng nhà đất và cảnh báo giá trị nhà sẽ giảm sút mạnh hơn nhiều người nghĩ.



THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
23

Nới rộng chính sách tiền tệ, đóng băng các khoản vay với lãi suất điều
chỉnh: giá bất động sản tiếp tục giảm khơng phanh tại các thành phố lớn. Để cứu
vãng tình hình, FED đã bơm 41 tỷ USD cho các ngân hàng vay với lãi suất thấp.

OBO
OKS
.CO
M

Đây là chính sách tiền tệ nới rộng lớn nhất kể từ khoản cho vay khNn cấp 50.3 tỷ
USD vào ngày 19/9/2001. Đồng thời, Tổng thống Bush cho phép các ngân hàng
cho vay thế chấp đóng băng các khoản cho vay với lãi suất điều chỉnh theo thị
trường (ARM) trong 5 năm.

Tình hình diễn biến phức tạp khi liên minh các ngân hàng từ chối mua lại
các ngân hàng đang gặp khó khăn. Dù được chính phủ hỗ trợ, liên minh này cho
rằng sẽ là rất mạo hiểm khi mua lại các ngân hàng chỉ tồn nợ xấu. Thêm vào đó
giá nhà tiếp tục giảm và tạo tâm lý cho dân Mỹ rằng giá nhà sẽ còn giảm sâu.
Doanh số bán nhà sụt giảm trong năm 2008, nguy cơ suy thối tại Mỹ hiện
rõ. Thị trường chứng khốn tồn cầu tiếp tục điều chỉnh và dao động. Giá trị chứng
khốn liên quan đến bất động sản mất giá thê thảm sau một loạt vụ phá sản đã đNy
một trong những ngân hàng đầu tư lâu đời và nổi tiếng nhất, Bear Stearns, vào bờ
vực phá sản. FED phải can thiệp khi hỗ trợ ngân hàng JP Morgan mua lại BSC với
giá chỉ 2USD/cổ phiếu, so với giá cao nhất là 170USD/cổ phiếu.
Hàng loạt các ngân hàng lần lượt tun bố phá sản hoặc phải tự rao bán lại
mình: các ngân hàng như IndyMac - ngân hàng từng một thời là tổ chức cho vay
địa ốc lớn nhất nước Mỹ, First National Bank of Nevada, First Heritage Bank NA
of California, First Priority, Integrity Bank, Silver State, Ameribank, Washington

KI L

Mutual (WaMu), Meridian Bank of Eldered, Freedom Bank, Franklin Bank,
Downey Savings and Loan Association of Newport Beach, PFF Bank & Trust of
Downey, Community Bank và First Georgia Community Bank lần lượt bị giải thể.
Ngày 30/12, FED cho biết đầu tháng 1/2009 sẽ mua lại 600 tỷ USD các
chứng khốn được đảm bảo bằng tài sản thế chấp. Đây là bước đi nữa trong cuộc
chiến nới lỏng tình trạng căng thẳng tín dụng bắt nguồn từ sự sụp đổ của thị trường
nhà ở tại Mỹ, đang nhấn chìm ngành tài chính và bóp nghẹt các hoạt động kinh tế.
FED sẽ mua lại các chứng khốn được các ngân hàng cho vay mua nhà là Fannie



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
24

Mae, Freddie Mac, Ginnie Mae m bo v nhng ti sn xu ca Fannie Mae v
Freddie Mac. Chng trỡnh ny s do bn hóng qun lý u t l BlackRock,
Goldman Sachs, PIMCO and Wellington Management Co thc hin.

OBO
OKS
.CO
M

Sang nm 2009, cỏc ngõn hng b úng ca tip tc kộo di trong danh sỏch,
ch trong 4 thỏng u nm ó cú 29 ngõn hng M v, tng 4 ngõn hng so vi
con s 25 ngõn hng v trong nm ngoỏi

Cuc khng hong kinh t v th trng a c vn cha tỡm thy ỏy vn

ang tip tc Ny t l n quỏ hn v v n leo thang, khin s lng ngõn hng
M b úng ca tng nhanh. T u nm ti nay, ó cú ti 29 ngõn hng M b
úng ca, so vi con s 25 ngõn hng b gii tỏn nc ny trong nm ngoỏi, 3
ngõn hng b úng ca nm 2007 v khụng mt ngõn hng no v trong hai nm
2005 v 2006. Trong s nhng ngõn hng v, phi k ti ngõn hng tit kim
Washington Mutual cú tr s bang Seattle vỡ õy l ngõn hng ln nht tng b
úng ca trong lch s M.

2.3 S sp ca th trng bt ng sn M v cỏc nguyờn nhõn ca cuc
khng hong

Cỏc nh chc trỏch M va lm th tc gii th thờm bn ngõn hng ca
nc ny, nõng con s ngõn hng b gii th ti M t u nm ti nay lờn 29 ngõn
hng. Nh vy, ch trong 4 thỏng u nm, nc M ó cú 29 ngõn hng b úng
ca, cao hn mc 25 ngõn hng b gii th trong nm 2008. õy l kt qu ca vic
giỏ nh lao dc gia lỳc kinh t M suy thoỏi sõu. Vy õu l nguyờn nhõn chớnh

KI L

ca cuc khng hong ny:

2.3.1 Nhúm nguyờn nhõn t chớnh cỏc ngõn hng
2.3.1.1 Cỏc loi hỡnh cho vay y ri ro v chớnh sỏch cho vay d dói
Hng lot cỏc loi hỡnh cho vay th chp ra i nhm kớch thớch ngi tiờu
dựng vay tin mua nh t Ngõn hng mỡnh nh cho vay i vi nhng ngi khụng
cú im tớn dng, tng cú tin s phỏ sn, khụng tr n ỳng hn cho vay vi
yờu cu ch cn tr lói sut, cho vay da trờn bng thu nhp cỏ nhõn v cho vay vi
lói sut iu chnh theo lói sut th trng ARM. Cỏc loi hỡnh cho vay ny ó b

THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
25

qua nhiều loại giấy tờ quan trọng của khách hàng nhằm chứng minh thu nhập khả
dĩ có thể dùng để trả nợ. Những loại hình cho vay này còn được gọi là các khoản

OBO
OKS
.CO
M

vay khơng giấy tờ, hay các khoản vay nói dối. Ở rất nhiều vùng, đặc biệt là các
vùng giá nhà tăng lên chóng mặt thì các khoản vay khơng có tiêu chuNn này chiếm
một phần chưa từng có trong tiền lệ, như tại San Diego, hơn 80% các khoản vay thế
chấp bất động sản là các khoản vay có lãi suất được điều chỉnh theo giá thị trường
(khi lãi suất tăng thì người tiêu dùng khơng còn khả năng trả nợ) và 47% các khoản
vay theo kiểu chỉ trả lãi suất.

Vào năm 1995, Fannie Mae và Freddie Mac bắt đầu nhận được quỹ tiền từ
chương trình nhà ở của chính phủ và họ bắt đầu mua chứng khốn từ các Ngân
hàng cho vay dạng trên.

Một lượng khơng nhỏ người vay tiền tìm cách lách luật để tránh phải trả
khoản tiền nợ gốc ban đầu. Từ năm 2000 tới năm 2006, hơn 650,000 người mua
nhà đã bị phát hiện lách luật để mua nhà. Theo báo cáo của Văn phòng kế tốn
chính phủ, đa số các khách hàng có tỷ lệ phá sản và bị tịch thu nhà rất cao. Báo cáo
này cũng chỉ ra rằng các cơng ty địa ốc đã tăng giá nhà nhằm trục lợi. Nhiều người
tin rằng các vi phạm đạo đức kinh doanh đã bị phớt lờ khi các Ngân hàng đã tỏ ra
q dễ dãi trong việc cấp vốn vay. Các Ngân hàng cho vay tín dụng đã q tham lợi

nhuận và tự tin rằng mình sẽ thốt được các rủi ro. Theo báo cáo của chính phủ
Mỹ, tỷ lệ từ chối cho vay thế chấp giảm thấp đáng kể từ 29% vào năm 1998, xuống
còn 14% trong năm 2002-2003. Các Ngân hàng đã liên tục phớt lờ các cảnh báo từ

KI L

bộ phận Kiểm tốn nội bộ lẫn các cảnh báo từ các chun gia ngồi Ngân hàng. Họ
thậm chí còn lợi dụng tính mập mờ của các hợp đồng để câu khách như đối với hợp
đồng vay dạng ARM. Loại hợp đồng này ra đời nhằm đánh vào tâm lý ham rẻ của
khách hàng bởi vì vào thời điểm đó lãi suất thị trường tại Mỹ đang rất thấp với lãi
suất cơ bản là 1%. Mức lãi suất thấp kỷ lục như vậy chỉ là tạm thời và các chun
viên Ngân hàng thừa hiểu chuyện đó. Tuy nhiên, các Ngân hàng đã đua nhau tung
ra sản phNm ARM và phớt lờ chuyện lãi suất sẽ tăng cao và khách hàng sẽ phải bị
điều chỉnh tăng lãi suất theo đúng hợp đồng. Họ chỉ tính đến khả năng thanh tốn