Đề tài thẩm định giá bất động sản

Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TH.S LÂM MẠNH HÀ

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN
1. Các khái niệm
1.1 Thẩm định giá:
Dưới đây là một số định nghĩa về thẩm định giá trên thế giới và ở Việt Nam:
 Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh:
“Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình
thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ, trong điều kiện của một thị trường
nhất định và những phương pháp phù hợp”.
 Theo giáo sư Lim Lan Yuan - Trường Xây Dựng và Bất Động Sản, Đại học
Quốc gia Singapore: “Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá
trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến
tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản
của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn”.
 Theo từ điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một
vật, của một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”.
 Theo Pháp lệnh của Ủy ban thường vụ Quốc hội số 40/2002/PL-UBTV QH 10
ngày 10/05/2002 về giá: “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của
tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn
của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế”.
 Theo Ts. Phạm Thị Ngọc Mỹ, hiệu trưởng trường đại học BC Marketing:
“Thẩm định giá là một khoa học hay là một khoa học về sự ước tính giá trị của tài sản
phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, cho một mục đích nhất
định theo những tiêu chuẩn được công nhận như những thông lệ quốc tế hoặc quốc
gia”.
Thẩm định giá bất động sản:
Thẩm định giá bất động sản là sự ước tính về giá trị của các quyền tài sản bất
động sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ, trong

những điều kiện của một thị trường nhất định và những phương pháp phù hợp.

1
SVTH: TRẦN THỊ KIM NGÂN


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TH.S LÂM MẠNH HÀ

Thẩm định giá bất động sản có vai trò và vị trí quan trọng trong hoạt động thẩm
định giá trên toàn thế giới cũng như nước ta hiện nay. Điều này được thể hiện ở điểm
khối lượng và giá trị thẩm định giá bất động sản chiếm phần lớn trong thẩm định giá
tài sản. Thẩm định giá bất động sản là nền tảng cho việc phát triển thị trường tài sản
và tài chính toàn cầu.
1.2 Bất động sản:
Bất động sản là tài sản vô cùng quan trọng trong thế giới tài sản được định nghĩa là
đất đai và những gì con người tạo ra gắn liền với đất. Đó là những vật hữu hình có thể
nhìn thấy và sờ mó được, nằm ở trên, phía trên hay dưới mặt đất. Luật ở mỗi quốc gia
quy định những điểm cơ bản để phân biệt giữa bất động sản và động sản.
Tại Khoản 1 Điều 174 Bộ Luật dân sự năm 2005 của Việt Nam:
Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm:
-

Đất đai;

-

Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền

với nhà ở, công trình xây dựng trên đó;
-

Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

-

Các tài sản khác do pháp luật quy định.

Thuật ngữ bất động sản trong thẩm định giá được hiểu là đất đai và tài sản gắn liền
với đất. Bất động sản bao gồm hai mặt vật chất và pháp lý. Mặt vật chất bao gồm
những vật có thể thấy được, sờ nắm được như đất đai, công trình trên đất. Mặt pháp lý
bao gồm quyền, quyền lợi, lợi nhuận liên quan đến bất động sản, như quyền sỡ hữu
nhà, quyền sử dụng đất, quyền cho thuê, quyền thừa kế...
1.3 Thị trường bất động sản:
1.3.1 Khái niệm:
Thị trường bất động sản là hệ thống các quan hệ kinh tế, thông qua đó các giao
dịch về bất động sản của các bên tham gia được thực hiện .
1.3.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản:
Không có thị trường trung tâm:
Đối với thị trường bất động sản thì không có địa điểm cho thị trường chính thức. Việc
mua bán bất động sản thường thông qua các đơn vị kinh doanh bất động sản bằng sự
liên hệ trực tiếp giữa người có nhu cầu (mua hoặc bán), hoặc người mua tìm đến trực
2
SVTH: TRẦN THỊ KIM NGÂN


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TH.S LÂM MẠNH HÀ

tiếp thương lượng với người bán thông qua lời rao bán trên báo chí, phổ biến hơn cả là
thông qua những người môi giới (cò nhà đất).
Thị trường mang tính chất địa phương, nhất là thị trường nhà ở:
Đặc tính của đất đai là bền vững, không thể thiêu hủy, chia cắt mang đi. Sự khan hiếm
đất ở khu vực này không thể được đáp ứng bằng sự thừa thãi đất ở địa phương khác.
Hơn nữa bất động sản, nhất là nhà ở thường mang tính chất truyền thống địa phương
của người sử dụng từ hình dáng, cấu trúc lẫn tập quán của người dân nên thị trường
bất động sản mang đậm tính chất địa phương.
Thị trường cạnh tranh kém hoàn hảo:
Do tính khan hiếm của đất đai, khả năng co giãn của bất động sản kém nên thị trường
bất động sản cạnh tranh kém hoàn hảo hơn hàng hóa thông dụng khác, biến động của
giá đất thường mạnh mẽ hơn biến động của giá cả hàng hóa thông thường, đòi hỏi có
sự can thiệp nhiều hơn của Nhà nước, đặc biệt là trong công tác quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất.
Sự thiếu thông tin cần thiết cho các giao dịch cũng góp phần tạo nên sự không hoàn
hảo trong cạnh tranh trên thị trường bất động sản. Đa số các giao dịch trong thị trường
bất động sản được tiến hành riêng rẽ và giá cả được giữ bí mật giữa người mua và
người bán nên các thông tin có nắm bắt được hoặc bị tiết lộ cũng bị hạn chế vì thiếu
các thông tin chi tiết như diện tích, tình trạng sỡ hữu, điều kiện giao dịch.
Quá trình giao dịch phức tạp: bất động sản thường có giá trị lớn và gắn liền với
quyền lợi pháp lý, do vậy quá trình giao dịch của bất động sản thường phức tạp. Đặc
điểm này làm tăng thời gian và chi phí giao dịch cho các công tác tìm kiếm thông tin,
tư vấn, thẩm định, thanh toán.
Thị trường bất động sản chi phối mạnh mẽ vào các ngành khác: hàng hóa bất
động sản có liên quan trực tiếp đến tích lũy tài sản cố định, trở thành yếu tố đầu vào
quan trọng hàng đầu của các ngành sản xuất kinh doanh. Việc khai thông thị trường
bất động sản sẽ tạo điều kiện thuận lợi không chỉ cho các nhà kinh doanh bất động sản
mà cho các ngành sản xuất kinh doanh có thể đưa bất động sản tích lũy tham gia vào
hoạt động kinh tế.

Nhạy cảm với các biến động kinh tế - chính trị: thị trường bất động sản rất nhạy
cảm đối với tăng trưởng kinh tế, dễ bị nóng lên khi nền kinh tế có mức tăng trưởng
3
SVTH: TRẦN THỊ KIM NGÂN


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TH.S LÂM MẠNH HÀ

cao, và cũng dễ bị đóng băng khi kinh tế suy giảm. Thị trường bất động sản cũng rất
nhạy cảm về các biến động chính trị, văn hóa, xã hội.
Dễ bị phân khúc thị trường: tất cả các tổ chức kinh doanh và đại bộ phận dân cư
đều có nhu cầu tham gia vào thị trường bất động sản với tư cách là người mua, người
bán, người thuê, người giao hoặc nhận thừa kế, người thế chấp hay nhận thế chấp,
người phát mại bất động sản hàng hóa.
1.3.3 Các lực lượng tham gia thị trường bất động sản:
Nhà nước: nhà nước tham gia vào thị trường bất động sản với tư cách là người sở
hữu đất đai lớn nhất. Nhà nước cung ứng bất động sản dưới hình thức đầu tư cơ sở hạ
tầng, xây dựng mạng lưới giao thông, quy hoạch và xây dựng khu dân cư mới. Nhà
nước cũng bán hay cho thuê các bất động sản thuộc sở hữu nhà nước vào thị trường
bất động sản.
Nhà nước cũng đồng thời quản lý hoạt động của thị trường bất động sản, ban hành các
chính sách liên quan đến việc sử dụng đất, cải tạo bồi dưỡng đất làm tăng thêm nguồn
cung bất động sản.
Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản: doanh nghiệp ở đây có thể là tổ chức, cá
nhân tham gia vào việc tạo lập, mua bán bất động sản. Doanh nghiệp kinh doanh địa
ốc tiến hành tạo lập mặt bằng để cung ứng cho việc xây dựng nhà ở, văn phòng, khách
sạn...; hoặc trực tiếp xây dựng các công trình kiến trúc đó để bán hoặc cho thuê theo
nhu cầu của thị trường bất động sản.

Các tổ chức trung gian: hoạt động trong thị trường bất động sản không chỉ có
người mua và người bán bất động sản mà còn có các tổ chức trung gian làm cầu nối,
bao gồm:
-

Các tổ chức tư vấn: giúp bên mua, bên bán hiểu biết về các vấn đề pháp lý, thể

thức giao dịch từ mở đầu cho đến kết thúc quá trình mua bán bất động sản.
-

Các tổ chức môi giới đảm nhận việc giao dịch giữa bên bán và bên mua để thực

hiện các nội dung giao dịch, để chuẩn bị các điều kiện cần thiết để người mua và
người bán đi đến quyết định cuối cùng.
-

Các tổ chức thẩm định giá bất động sản đưa ra những căn cứ khoa học để dự

báo giá cả của các khu vực thị trường làm cơ sở cho các giao dịch mua bán bất động
sản trên địa bàn. Giá cả do các tổ chức này công bố không có giá trị bắt buộc đối với
4
SVTH: TRẦN THỊ KIM NGÂN


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TH.S LÂM MẠNH HÀ

bên mua hoặc bên bán, nhưng do được bảo đảm bằng những căn cứ vững chắc nên
thường được các bên sử dụng để đàm phán trước khi đi đến quyết định thỏa thuận

cuối cùng.
-

Các tổ chức tài chính, tín dụng tham gia vào việc thanh toán giữa các bên, tổ

chức các sàn giao dịch để các bên mua bán có điều kiện trực tiếp giao dịch và thanh
toán qua các tổ chức tín dụng đó. Vai trò của các tổ chức tài chính tín dụng không thể
thiếu trong việc mua bán các bất động sản có giá trị cao, đặc biệt là tại các quốc gia ít
sử dụng tiền mặt.
Người mua bán thông thường: là những người mua bán bất động sản vì nhu cầu
sở hữu hay nhu cầu sử dụng. Đây là đối tượng quan trọng mà các doanh nghiệp kinh
doanh bất động sản hướng đến, đặc biệt là trong thị trường nhà ở.
1.3.4 Các khu vực của thị trường bất động sản:
Thị trường đất sản xuất nông nghiệp: chủ yếu xuất hiện ở những địa phương mà
sản xuất nông nghiệp là ngành kinh tế chủ yếu.
Thị trường đất nông nghiệp, đất chưa sử dụng có thể sử dụng hoặc chuyển mục đích sử
dụng sang làm đất ở hoặc phục vụ sản xuất, thương mại, du lịch theo quy hoạch của
Nhà nước.
Thị trường bất động sản cư trú: đây là thị trường sôi động hiện nay, nhất là ở
những vùng đang đô thị hóa. Thị trường này có thể phân ra thành 4 nhóm:
- Nhà biệt thự
- Nhà vườn
- Nhà phố riêng biệt và phố liên kế.
- Nhà chung cư nhiều tầng.
Thị trường bất động sản cho sản xuất công nghiệp: thường hình thành ở các khu
vực ven đô thị và ngoại thành được quy hoạch dành cho việc xây dựng nhà xưởng sản
xuất gồm các khu công nghiệp tập trung hoặc nhà máy đơn lẻ.
Thị trường bất động sản phục vụ hoạt động thương mại, dịch vụ, khách sạn, cao ốc văn
phòng: thị trường này chủ yếu ở các trung tâm đô thị có vị trí thuận lợi cho việc kinh
doanh, điều kiện hạ tầng tốt, các vùng đất có tiềm năng du lịch lớn.

1.4 Nhà xưởng:
1.4.1. Khái niệm:
5
SVTH: TRẦN THỊ KIM NGÂN


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TH.S LÂM MẠNH HÀ

Là tài sản vật chất có sức chứa và quy mô quản lý lớn (so với cửa hàng), có thể
là địa điểm tập trung nhân lực, trang thiết bị, nguyên vật liệu phục vụ cho quá trình
sản xuất, bảo quản, vận chuyển hàng hóa.
Nhà xưởng có thể xây dựng từ gỗ, thép, nhưng hiện nay chủ yếu làm theo kiểu nhà
thép do có các tính ưu việt hơn cả với những đặc điểm sau:
Tính bền vững
- Nhà thép giúp quá trình sản xuất liên tục, không bị ngưng trệ hay ảnh hưởng bởi các
yếu tố khí hậu như mưa, bão, tuyết, hay động đất…
- Cấu tạo bằng kết cấu thép giúp chống lại các rủi ro hỏa hạn có thể xảy ra, nhà xưởng
gỗ không có ưu điểm này.
- Chống sự thấm nước và côn trùng tấn công: Khác với các cấu trúc nhà gỗ, thép là
chất liệu bền, chống lại sự thấm nước hay côn trùng và những yếu tố gây ra hư hại cho
nhà xưởng. Mặt khác, thép là chất liệu cực bền, không dễ bị oằn, uốn cong bởi yếu tố
nhiệt độ, giữ cho cấu trúc nhà xưởng luôn bền vững theo thời gian.
Thân thiện với môi trường
Để xây lắp một nhà xưởng gỗ cần rất nhiều thân cây với bản chất gỗ tốt. Điều này gây
ảnh hưởng đến môi trường sống của các loài động vật cũng như con người. Do vậy,
thép là sự lựa chọn tốt nhất để bảo vệ môi trường tự nhiên.
Thời gian xây lắp nhanh, chi phí tiết kiệm, bảo hành lâu dài
- Tùy theo quy mô, nhà xưởng có thể được hoàn thành trong vòng vài tháng, quá trình

tháo gỡ, di dời chỉ trong vài tuần.
- Nhà thép được các nhà xây dựng bảo trì trong thời gian dài, các kết cấu được sơn lại
bảo đảm độ bền cho hoạt động tối ưu của nhà thép.
- Chi phí xây lắp nhà thép có thể cao hơn nhà gỗ, nhưng độ bền, thời gian sử dụng và
các đặc tính ưu việt trên là nền tảng để nhà thép là lựa chọn tối ưu cho các công ty, tập
đoàn hiện nay.
1.4.2. Thực trạng bất động sản công nghiệp của cả nước đầu năm 2011:
Theo nhận định của nhiều chuyên gia, giai đoạn giao thoa giữa năm 2010 và
2011 là thời điểm rất khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản. Nếu tình trạng lạm
phát tăng cao thì chắc chắn giá bất động sản cũng sẽ đội lên. Việc tăng giá này nhằm
bù đắp sự thiếu hụt chi phí đầu vào chứ không phải tăng giá do thị trường có nhiều
6
SVTH: TRẦN THỊ KIM NGÂN


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TH.S LÂM MẠNH HÀ

giao dịch. Hiện nay, nền kinh tế chưa thật sự sáng sủa, bao gồm cả ổn định vĩ mô và
đầu tư trực tiếp nước ngoài, do vậy, khó trông chờ vào sự đột phá mạnh mẽ cho toàn
thị trường.
Tuy nhiên, về mặt giá thì vẫn tiếp tục xu thế đi lên, nhất là sau quý I, giá bất động sản
có khả năng tăng mạnh. Người dân lo ngại lạm phát, đồng tiền mất giá thì sẽ lại đầu tư
vào bất động sản. Bên cạnh đó, thị trường sẽ phụ thuộc nhiều vào các động thái của
Chính phủ. Tình trạng sốt giá sẽ xảy ra với những khu có quy hoạch mới tốt, được đầu
tư hạ tầng nhanh. Nếu có sốt chỉ xảy ra cục bộ chứ khó có chuyện tăng giá tràn lan.
Thực trạng phát triển mạnh của nhiều khu công nghiệp ở tất cả các thành phố trong cả
nước đã và đang dẫn đến chênh lệch cung cầu. Nhu cầu tăng cao trong khi nguồn cung
vẫn chưa đáp ứng dẫn đến nhiều khu công nghiệp, nhà xưởng ở Đồng Nai, Bình

Dương, Đồng Nai, thành phố Hồ Chí Minh... trở nên quá tải. Đặc biệt, nhu cầu thuê
nhà xưởng xây sẵn vẫn rất cao và tiềm năng. Hiện nay, phân khúc bất động sản công
nghiệp phân thành hai hình thức: đầu tư theo quy hoạch kết hợp sản xuất hoặc đầu tư
để cho thuê lại. Bên cạnh đó, nhiều nhà đầu tư bắt đầu tập trung vào ngành logistic
(hoạt động cung ứng các dịch vụ vận chuyển, kho bãi, thủ tục hải quan, phân phối...).
Việt Nam đang trở thành điểm đến của nhiều nhà đầu tư lớn trên thế giới. Điều này
tạo thuận lợi lớn, dẫn đến sự ra đời ngày càng nhiều khu công nghiệp, khu chế xuất và
nguồn cầu về bất động sản công nghiệp vẫn luôn cao. Thị trường bất động sản công
nghiệp dần trở thành phân khúc hấp dẫn cho các nhà đầu tư, song những ai có ý định
đầu tư bất động sản công nghiệp cần phải tìm hiểu kỹ về nhu cầu thị trường và điều
kiện thuận lợi tại địa điểm dự định đầu tư. Bởi lẽ, các khu công nghiệp ngoài yếu tố
mặt bằng thì các yếu tố về cơ sở hạ tầng giao thông như đường sá, cầu cảng sẽ tác
động rất lớn đến sự thu hút các nhà đầu tư.
1.4.3. Thực trạng bất động sản công nghiệp của tỉnh Đồng Nai đầu năm 2011:
Tiềm năng và triển vọng thị trường bất động sản Đồng Nai giai đoạn 2010 2011 cho các nhà đầu tư bất động sản của thành phố Hồ Chí Minh và Đồng Nai.
Theo ông Vũ Quốc Thái, Tổng giám đốc Công ty Nghiên cứu và Tư vấn bất
động sản Việt Nam (VietRees), thứ nhất, Đồng Nai có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã
hội vượt trội như: đất đô thị và đất xây dựng có độ cứng chịu nén tốt nên không tốn
nhiều chi phí san lấp, xử lý nền móng công trình, thuận lợi cho việc đầu tư phát triển
7
SVTH: TRẦN THỊ KIM NGÂN


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TH.S LÂM MẠNH HÀ

công nghiệp và xây dựng công trình với chi phí thấp; diện tích đất đai rất lớn nhưng
mật độ dân số thấp và vị trí nằm trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam cùng với
giao thông thuận lợi tạo điều kiện thu hút làn sóng nhập cư, di dân từ nơi khác đến;

điều kiện tự nhiên thuận lợi cho phát triển du lịch sinh thái và bất động sản du lịch.
Thứ hai, Đồng Nai nằm trong hệ thống giao thông huyết mạnh của vùng trọng điểm
kinh tế phía Nam. Theo quy hoạch tỉnh Đồng Nai vừa được Thủ tướng Chính phủ phê
duyệt đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2050, thành phố Biên Hòa, sân bay quốc tế
Long Thành và thành phố mới Nhơn Trạch có vị trí quan trọng trong việc hình thành
không gian đô thị khoa học và công nghệ cao, gắn kết chặt chẽ với không gian trung
tâm thành phố Hồ Chí Minh.
Thứ ba, tốc độ tăng trưởng GDP của Đồng Nai ổn định và cao gấp hai lần so với bình
quân cả nước trong nhiều năm qua.
Thứ tư, nguồn vốn FDI vào địa phương này cũng tăng nhanh và ổn định, luôn đứng
thứ ba sau thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội. Năm 2009, các doanh nghiệp có vốn
FDI chiếm 70% giá trị sản xuất công nghiệp toàn tỉnh.
Thứ năm, GDP/đầu người liên tục tăng và luôn ở mức cao, cao hơn 30-35% so với
bình quân cả nước, năm 2007 là 1.105 USD/người, năm 2008 tăng lên 1.316 USD và
năm 2009 lên tới gần 1500 USD/người.
Thứ sáu, sức mua của người dân tăng mạnh hơn so với tốc độ tăng GDP của tỉnh, năm
2008 tổng mức bán lẻ hàng hóa và dịch vụ tăng 35,11% so năm trước trong khi GDP
tăng 15,5%, điều này đã tạo ra hàng loạt các trung tâm thương mại, chợ, siêu thị và hệ
thống cửa hàng tiện ích.
Thứ bảy, hạ tầng cho phát triển ngành công nghiệp đứng nhất nhì toàn quốc.
Thứ tám, Đồng Nai có nhiều khu công nghiệp nhất cả nước. Theo quy hoạch đến cuối
năm 2010, Đồng Nai phát triển lên tới 33 khu công nghiệp, sẽ làm tăng mạnh số lượng
các nhà đầu tư, các chuyên gia nước ngoài và một lực lượng lớn lao động Việt Nam từ
các tỉnh sẽ đổ về Đồng Nai.
Thực trạng bất động sản công nghiệp của tỉnh Đồng Nai đầu năm 2011:
Chỉ trong những ngày đầu năm 2011, hàng loạt động thái như: điều chỉnh tăng
vốn, mở rộng nhà xưởng, tìm kiếm cơ hội làm ăn... của các nhà đầu tư đã và đang có
8
SVTH: TRẦN THỊ KIM NGÂN

Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TH.S LÂM MẠNH HÀ

mặt tại Đồng Nai cho thấy, bức tranh thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI) hứa
hẹn nhiều chuyển biến tích cực.
Đáng chú ý nhất là sự kiện KCN Tân Phú sau ba năm xây dựng và kêu gọi đầu tư đã
có nhà máy đầu tiên đi vào hoạt động. Đó là nhà xưởng thứ hai của Công ty TNHH
Fashion Garments (thuộc Tập đoàn Hirdaramani) đã có 16 năm hoạt động tại Việt
Nam (KCN Biên Hòa 2).
Nhiều dự án ở các KCN khác đã điều chỉnh tăng vốn, mở rộng nhà xưởng và dòng
vốn đầu tư nước ngoài tiếp tục tăng trong những ngày đầu năm cho thấy, năm 2011
Đồng Nai tiếp tục là điểm đến của các nhà đầu tư.
Trong số các dự án mới đầu tư vào KCN Amata, đáng chú ý là Công ty Nestlé Việt
Nam (KCN Biên Hòa 2) vừa thuê hơn 10 hécta đất đầu tư mở rộng nhà xưởng, dự
kiến năm 2012 đi vào hoạt động. Bà Phạm Thị Thanh Hương, Phó tổng giám đốc
KCN Amata, cho biết, trong năm 2011 Amata sẽ đầu tư xây dựng thêm một nhà máy
xử lý nước thải tập trung, phục vụ cho các dự án mới vào Amata trong thời gian tới.
Đây sẽ là nhà máy xử lý nước thải thứ tư của KCN Amata, dự kiến công suất từ 3.500
- 5.000m3/ngày đêm.
2. Các phương pháp thẩm định giá cần sử dụng:
2.1. Phương pháp so sánh giá bán:
Khái niệm:
Là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản
tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán
trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định
giá để ước tính và xác định giá trị thị trường của tài sản.
Nguyên tắc:
-

Nguyên tắc cung cầu: nhu cầu mua cấu thành nhu cầu thị trường và các bất động

sản được chào bán tạo ra nguồn cung. Nếu cầu cao, giá có xu hướng tăng và ngược
lại. Sự trượt dọc đường cung của bất động sản thường chậm hơn sự trượt dọc đường
cầu.
-

Nguyên tắc thay thế: nguyên tắc này khẳng định giá trị của một bất động sản có xu

hướng bị quy định bởi giá cả được trả để có được một bất động sản thay thế có cùng
độ mong muốn và thỏa dụng, trong khoảng thời gian hợp lý.
9
SVTH: TRẦN THỊ KIM NGÂN


Chuyên đề tốt nghiệp
-

GVHD: TH.S LÂM MẠNH HÀ

Nguyên tắc cân bằng: mối quan hệ giữa đất và các công trỉnh trên đất phải cân

bằng để bất động sản đạt đến giá trị tối ưu.
-

Các nhân tố ngoại vi: các yếu tố bên ngoài tích cực hoặc tiêu cực đều tác động đến

tất cả các loại hình bất động sản. Những yếu tố bên ngoài thường là điều kiện cơ sở hạ
tầng, phương tiện giao thông, tình hình an ninh và nơi mua sắm...

Các bước tiến hành :
-

Bước 1: Nghiên cứu thị trường để có thông tin về giá giao dịch, giá niêm yết hoặc

giá chào bán và các yếu tố so sánh của những tài sản tương tự với tài sản cần thẩm
định giá, đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường.
Đối với các tài sản đang chào bán (giao dịch chưa thành công), thẩm định viên
cần phải thu thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào bán (thường cao hơn giá phổ
biến trên thị trường) với giá thị trường để có sự điều chỉnh hợp lý, tìm ra mức giá phù
hợp trước khi sử dụng đưa vào làm mức giá so sánh.
-

Bước 2: Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ các tài sản

cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh được với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch
thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc
gần với thời điểm cần thẩm định giá.
-

Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so sánh đối

với mỗi đơn vị so sánh chuẩn.
Các yếu tố so sánh là các đặc điểm của bất động sản và của giao dịch có ảnh
hưởng đến giá trị bất động sản.
 Tình trạng pháp lý (quyền tài sản): quyền tài sản giữa tài sản thẩm định giá và
các tài sản so sánh phải như nhau. Nếu không giống nhau thì phải thực hiện việc điều
chỉnh.
 Các điều khoản về tài chính của các giao dịch: phải tương tự nhau, nếu không
tương tự phải thực hiện điều chỉnh. Các trường hợp phải điều chỉnh thường gặp là:

+ Bán trả là nhiều lần.
+ Hỗ trợ lãi suất vay thế chấp.
 Điều chỉnh giá theo thời hạn giao đất

10
SVTH: TRẦN THỊ KIM NGÂN


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TH.S LÂM MẠNH HÀ

 Tính chất của các giao dịch: phải là giao dịch giữa bên mua, bên bán độc lập
(không ràng buộc), tự nguyện, có khả năng tiếp cận thông tin về tài sản như nhau và
không bị sức ép từ bên ngoài. Nếu tính chất giao dịch của tài sản dự kiến đưa vào so
sánh không đáp ứng yêu cầu trên thì cần phải loại bỏ khỏi diện so sánh, tìm một tài
sản khác đáp ứng yêu cầu trên.
 Chi phí phải bỏ ra ngay sau khi mua: nếu có chi phí này phát sinh thì phải cộng
vào mức giá giao dịch thành công.
 Giá trị tài sản không phải bất động sản: trong trường hợp phát sinh việc bán
kèm các tài sản không phải bất động sản thì phải xem xét loại trừ hoặc cộng giá trị các
tài sản này vào giá bán tùy thuộc vào trường hợp này thuộc tài sản so sánh hay tài sản
thẩm định.
 Tình hình thị trường lúc giao dịch: tình hình thị trường lúc giao dịch của tài sản
cần thẩm định giá và các tài sản so sánh phải tương tự nhau. Nếu có biến động giá
phải thực hiện việc điều chỉnh. Tỷ lệ điều chỉnh biến động giá phải căn cứ vào điều tra
trên thị trường. Tỷ lệ điều chỉnh biến động giá phải căn cứ vào điều tra trên thị trường.
 Địa điểm, địa thế: khoảng cách đến chợ, siêu thị, trường học, bệnh viện, công
viên, bến xe bus... Việc điều chỉnh sự chênh lệch về yếu tố địa điểm cần quy đổi
thành chênh lệch về thời gian hoặc chi phí phát sinh liên quan đến việc đi lại, căn cứ

vào chứng cứ thu thập từ thị trường.


Các đặc điểm tự nhiên: hình dáng, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu lô đất,

hướng... Việc điều chỉnh sự chênh lệch về đặc điểm cần quy đổi thành chênh lệch về
giá giao dịch trên thị trường hoặc chi phí phát sinh để khắc phục điểm bất lợi, căn cứ
vào chứng cứ thu thập từ thị trường.
 Qui hoạch: khi xem xét so sánh giá bán của các bất động sản cần chú ý đến bất
động sản cần thẩm định giá với các bất động sản đối chiếu so sánh có đồng dạng với
nhau về mặt quy hoạch của khu vực hay không.
 Đặc điểm tài sản trên đất (ngôi nhà chính và các hạng mục xây dựng khác như
gara, nhà phụ, đường đi, các bức tường xây, hàng rào, phong cảnh và bãi cỏ, cây cối
và vườn...). Các công trình xây dựng trên đất là một bộ phận quan trọng cấu thành bất
động sản và đóng góp vào chi phí hình thành, tính hữu dụng, tính thẩm mỹ của bất
11
SVTH: TRẦN THỊ KIM NGÂN


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TH.S LÂM MẠNH HÀ

động sản do đó khi xem xét so sánh giá trị của các bất động sản cần phải chú ý xem
xét tỷ mỉ yếu tố này. Điều chỉnh yếu tố này theo số tiền tuyệt đối.
-

Bước 4: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sản cần

thẩm định giá từ đó thực hiện điều chỉnh giá của các tài sản so sánh theo sự khác biệt

về các yếu tố so sánh so với tài sản cần thẩm định giá, tìm ra mức giá chỉ dẫn cho mỗi
tài sản so sánh.
 Việc phân tích thông tin được thực hiện trên 2 hình thức:
 Phân tích định lượng (phân tích theo số lượng): bao gồm phân tích theo cặp,
phân tích thống kê, phân tích hồi quy, phân tích chi phí... tìm ra mức điều chỉnh là số
tiền hoặc tỷ lệ phần trăm (%).
 Phân tích định tính (phân tích theo chất lượng) bao gồm phân tích so sánh
tương quan, phân tích xếp hạng và phỏng vấn các bên liên quan. Phân tích định tính
cho kết quả điều chỉnh là dãy số lớn hơn (có dấu điều chỉnh âm) hoặc nhỏ hơn (có dấu
điều chỉnh dương).
 Điều chỉnh mức giá của các tài sản so sánh căn cứ vào chênh lệch các yếu tố so
sánh: phân tích, so sánh rút ra những điểm khác biệt, những ưu điểm và bất lợi của tài
sản cần thẩm định với tài sản so sánh. Việc phân tích, so sánh thực hiện đối với các
yếu tố so sánh định lượng (có thể lượng hóa thành tiền) trước, các yếu tố so sánh
định tính (không thể lượng hóa thành tiền) sau.
 Đối tượng điều chỉnh: là giá bán hoặc giá quy đổi về đơn vị so sánh chuẩn (giá
giao dịch thành công hoặc giá chào mua, giá chào bán trên thị trường sau khi đã có sự
điều chỉnh hợp lý về mức giá mua bán phổ biến trên thị trường).
+ Đất đai, trang trại: giá tính theo đơn vị so sánh: giá/m2, giá/mét dài mặt tiền,
giá/sào...
+ Căn hộ chung cư, biệt thự: giá/căn hộ, giá/m2
+ Kho hàng: giá/m3 , giá/m2
+ Cầu tàu, bến cảng: giá/m2 , giá/ha
+ Bệnh viện: giá/giường bệnh
+Rạp chiếu phim: giá/ghế ngồi
+ Máy, thiết bị: giá/đơn vị công suất (CV...), giá/đơn vị kỹ thuật chủ yếu
......
12
SVTH: TRẦN THỊ KIM NGÂN

Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TH.S LÂM MẠNH HÀ

 Căn cứ điều chỉnh: dựa vào chênh lệch các yếu tố so sánh (khả năng sinh lợi,
tình trạng pháp lý, cơ sở hạ tầng, các đặc điểm tự nhiên: vị trí, hình dạng thửa đất,
hướng, cảnh quan, môi trường, thiết kế nội thất, ngoại thất, tỷ lệ sử dụng đất, quy định
về chiều cao công trình, công suất, năng suất, hệ số tiêu hao nguyên liệu, nhiên liệu...)
giữa tài sản so sánh và tài sản thẩm định giá.
 Nguyên tắc điều chỉnh:
+ Mỗi sự điều chỉnh về các yếu tố so sánh phải được chứng minh từ các chứng
cứ điều tra thu thập được trên thị trường.
+ Khi điều chỉnh giá theo chênh lệch của một yếu tố so sánh thì cố định những
yếu tố so sánh còn lại (coi như giống nhau).
+ Lấy tài sản cần thẩm định giá làm chuẩn.
+ Những yếu tố ở tài sản so sánh kém hơn so với tài sản cần thẩm định giá thì
điều chỉnh tăng mức giá tính theo đơn vị chuẩn của tài sản so sánh (cộng).
+ Những yếu tố ở tài sản so sánh vượt trội hơn so với tài sản cần thẩm định giá
thì điều chỉnh giảm mức giá tính theo đơn vị chuẩn của tài sản so sánh (trừ).
+ Những yếu tố ở tài sản so sánh giống (tương tự) với tài sản cần thẩm định giá
thì giữ nguyên mức giá của tài sản so sánh (không điều chỉnh).
 Phương thức điều chỉnh:
+ Điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so
sánh có thể lượng hóa thành tiền như: điều kiện thanh toán, chi phí pháp lý, trang bị
nội thất, sân vườn, bể bơi, gara ô tô... (đối với bất động sản).
Những yếu tố nào liên quan đến giao dịch có quan hệ nguyên nhân – kết quả thì nhân
với nhau; những yếu tố nào tương tác cùng ảnh hưởng đến giá trị tài sản thì cộng với
nhau.
+ Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so

sánh không thể lượng hóa thành tiền như: môi trường, cảnh quan, điều kiện hạ tầng, vị
trí.
Những yếu tố nào liên quan đến giao dịch có quan hệ nguyên nhân – kết quả thì nhân
với nhau; những yếu tố liên quan đến tài sản có quan hệ tương tác thì cộng với nhau.
Thẩm định viên về giá phải căn cứ vào điểu tra thị trường, tìm ra các bằng chứng về
chênh lệch giá của từng yếu tố so sánh để đưa vào tính toán, điều chỉnh cho phù hợp.
13
SVTH: TRẦN THỊ KIM NGÂN


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TH.S LÂM MẠNH HÀ

 Thứ tự điều chỉnh: thực hiện điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối trước, theo tỷ lệ
phần trăm sau.
-

Bước 5: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh, rút ra mức

giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của tài sản cần thẩm định.
 Mức giá chỉ dẫn lựa chọn được căn cứ vào các yếu tố sau:
 Số lần điều chỉnh: số lần điều chỉnh càng ít, khả năng so sánh càng tốt. Mỗi lần
điều chỉnh có nghĩa là đã có sự khác biệt đáng kể giữa tài sản so sánh và tài sản cần
thẩm định.
 Tổng mức điều chỉnh gộp là tổng số tiền của các bước điều chỉnh tiến hành cho
mỗi tài sản so sánh. Tổng số tiền của các bước điều chỉnh càng nhỏ thì tính tương
đồng giữa tài sản so sánh và tài sản cần thẩm định giá càng cao.
 Điều chỉnh ròng là số tiền còn lại sau khi bù trừ giữa điều chỉnh âm và điều
chỉnh dương. Nói chung, số tiền còn lại sau khi bù trừ càng nhỏ càng tốt. Tuy nhiên

cũng không nên quá dựa vào kết quả này khi có trường hợp tổng số tiền của các bước
điều chỉnh âm và dương rất lớn (không tốt), nhưng mức điều chỉnh ròng lại rất nhỏ.
 Tỷ lệ điều chỉnh gộp % trên giá bán: hữu ích khi tổng số tiền của mỗi điều
chỉnh là tương đương nhau.
 Số lượng thông tin: số liệu có phù hợp với loại tài sản hay không, số liệu có cập
nhật và không quá lạc hậu hay không?
 Tính so sánh/tương thích giữa tài sản so sánh với tài sản cần thẩm định.
 Thống nhất mức giá chỉ dẫn: kết luận về mức giá duy nhất cuối cùng thể hiện giá
trị tài sản cần thẩm định giá cần xem xét các khía cạnh sau đây:
 Kết luận về mức giá cuối cùng phải nằm trong phạm vi có thể có của giá trị tài
sản cần thẩm định.
 Mức giá cuối cùng có thể là một mức giá (một con số cụ thể) hoặc trong một
khoảng tối đa, tối thiểu.
 Thẩm định viên cần làm tròn số khi tính toán.
Ứng dụng :
Áp dụng để thẩm định giá các tài sản cần thẩm định giá có giao dịch phổ biến trên thị
trường.
14
SVTH: TRẦN THỊ KIM NGÂN


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TH.S LÂM MẠNH HÀ

Ưu nhược điểm:
-

Ưu điểm: đơn giản, dễ áp dụng, có cơ sở vững chắc để được công nhận vì nó dựa

vào chứng cứ giá trị thị trường.
-

Nhược điểm: bắt buộc phải có thông tin, các dữ liệu mang tính lịch sử, do tính chất

đặc biệt về kỹ thuật của tài sản thẩm định nên khó có thể tìm được một tài sản đang
được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với tài sản thẩm định giá
2.2.

Phương pháp chi phí :

Khái niệm:
Là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài
sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.
Cơ sở:
Giá trị thị trường của tài sản thẩm định có quan hệ mật thiết với giá trị của các tài sản
tương tự đã hoặc đang giao dịch trên thị trường.
Nguyên tắc:
-

Nguyên tắc thay thế: nguyên tắc này nêu lên rằng một người mua khôn ngoan nào

trả giá cho một tài sản nhiều hơn chi phí để mua một lô đất tương tự và cùng xây dựng
công trình theo ước muốn có tính hữu ích tương tự nếu không có sự chậm trễ quá
đáng.
-

Nguyên tắc sử dụng tốt nhất – hiệu quả nhất: lô đất thẩm định được xem là lô đất

trống và được sử dụng tốt nhất hiệu quả nhất, tương tự là sự ước tính sử dụng tốt nhất

hiệu quả nhất của công trình. Sự kết hợp giữa việc sử dụng tốt nhất hiệu quả nhất của
đất và sử dụng tốt nhất hiệu quả nhất của công trình tạo nên một sự sử dụng tốt nhất
hiệu quả nhất cho bất động sản. Công trình hiện tại có giá trị bằng với giá trị mà nó
kết hợp với đất hay chúng có thể làm giảm giá trị của đất do phải phá bỏ công trình do
không sử dụng được nữa.
-

Nguyên tắc cung cầu: sự dịch chuyển của đường cung và đường cầu làm giá tăng

lên hoặc giảm xuống. Chi phí tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung. Nếu chi phí
thay đổi không tương ứng với sự thay đổi của giá cả thị trường, thì chi phí xây dựng
công trình sẽ lợi hơn (hoặc lỗ) và giá trị công trình sẽ tăng hay giảm tương ứng.
-

Nguyên tắc cân bằng: nguyên tắc cân bằng nêu lên rằng tác nhân sản xuất và các

bộ phận khác của tài sản phải tương xứng để có mức giá trị tối ưu cho tài sản. Sự mất
15
SVTH: TRẦN THỊ KIM NGÂN


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TH.S LÂM MẠNH HÀ

cân bằng có thể dẫn đến là giá trị công trình quá thấp hay quá cao. Quá thấp do sự đầu
tư quá ít so với giá trị đất, ngược lại quá cao do đầu tư vào công trình quá nhiều.
Các bước tiến hành :
 Đối với bất động sản:
-

Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc bất động sản bằng cách coi đó là đất

trống đang sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất theo nguyên tắc xác định
giá đất quy định tại Luật Đất đai và các phương pháp xác định giá đất theo quy định
của Chính phủ và hướng dẫn của các Bộ, ngành có liên quan, Ủy ban nhân dân các
tỉnh thành phố trực thuộc Trung ương.
-

Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để cải tạo, thay thế công trình

xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế, phí phải nộp
theo quy định của pháp luật.
-

Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế (mức độ giảm giá 0

của công trình xây dựng hiện có trên đất).
-

Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ giá trị hao mòn lũy

kế (mức giảm giá) khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình .
-

Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá bằng cách cộng (+)

kết quả bước 1 và bước 4.
Phân loại chi phí:
 Chi phí tái tạo: Là chi phí hiện hành của việc xây dựng một công trình xây dựng

thay thế giống y như công trình đang được thẩm định giá, bao gồm cả những điểm
đã lỗi thời của công trình thẩm định đó.
 Chi phí thay thế: Là chi phí hiện hành của việc xây dựng một công trình có giá trị
sử dụng tương đương với công trình đang được thẩm định giá nhưng có loại bỏ các
bộ phận có chức năng đã lỗi thời.
Thông thường phương pháp chi phí thay thế sẽ cho số lượng tính toán thấp hơn
phương pháp chi phí tái tạo, bởi vì nó không tính đến các bộ phận đã lỗi thời và không
cần thiết, đồng thời tính toán trên việc sử dụng vật liệu và kỹ thuật hiện hành. Phương
pháp chi phí thay thế được coi là phương pháp hiện thực nhất và chi phí bỏ ra thấp
nhất.
16
SVTH: TRẦN THỊ KIM NGÂN


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TH.S LÂM MẠNH HÀ

Phương pháp xác định chi phí:
 Phương pháp thống kê chi tiết của người xây dựng
Phương pháp này được sử dụng bởi các chuyên gia tính chi phí có kinh nghiệm khi
ước tính chi phí của công trình xây dựng có quy mô lớn, được hoàn thành phù hợp với
các kế hoạch và chi tiết xây dựng.
Phương pháp thống kê chi tiết được làm cẩn thận sẽ cho kết quả kết quả ước tính chi
phí chính xác. Sự áp dụng phương pháp này đòi hỏi tốn nhiều công sức và thời gian.
Trong thực tế nhà thẩm định giá thường không được huấn luyện kỹ thuật hoặc trình độ
để tiến hành các nghiên cứu chi phí chi tiết và tỉ mỉ như vậy.
 Phương pháp khảo sát số lượng
Phương pháp này tương đối đơn giản hơn trong việc áp dụng và tốn ít thời gian hơn so
với phương pháp vừa nêu, nó được các nhà kiến trúc sử dụng trong việc ước tính chi

phí các kết cấu nhà ở. Theo phương pháp này các chi phí cho công việc xây dựng
được tổng hợp từ các nhà thầu phụ theo từng hạng mục. Phương pháp khảo sát số
lượng nếu được áp dụng thành thạo sẽ cho kết quả tương đối chính xác. Cụ thể như
sau:
- Chi phí trực tiếp: đất đai; nền móng; xây ống khói; sàn; tường; mái; cửa; sơn; hệ
thống điện nước; trang trí nội thất...
- Các loại chi phí khác cũng tương tự như phương pháp thống kê chi tiết.
 Phương pháp so sánh thị trường
Phương pháp này được các nhà kiến trúc, nhà xây dựng và nhà định giá sử dụng khi
việc ước tính cần có kết quả nhanh chóng. Theo phương pháp này các chi phí theo loại
công việc hay loại kết cấu công trình theo cách tính giá thành đơn giản tùy m2 hay m3.
Giá trị của công trình cần thẩm định giá được xác định căn cứ vào diện tích xây dựng
và kết cấu loại nhà xưởng.
Khó khăn chủ yếu và nguyên nhân gây ra sự không chính xác của phương pháp so
sánh thị trường là trong thực tế ít có hai bất động sản nào hoàn toàn giống nhau, về
kiểu loại và chất lượng xây dựng.
Dù tính theo phương pháp nào thì cũng đòi hỏi nhà thẩm định giá phải có kiến thức
nhất định về xây dựng.
Ứng dụng : phương pháp chi phí chủ yếu được áp dụng trong:
17
SVTH: TRẦN THỊ KIM NGÂN


Chuyên đề tốt nghiệp
-

GVHD: TH.S LÂM MẠNH HÀ

Thẩm định giá những tài sản có mục đích sử dụng đặc biệt; những tài sản chuyên

dùng, những tài sản không đủ thông tin để áp dụng phương pháp so sánh.
-

Thẩm định giá tài sản phục vụ mục đích bảo hiểm; tính toán mức tiền hỗ trợ, bồi

thường khi Nhà nước giải tỏa, đền bù.
-

Kiểm tra kết quả các phương pháp thẩm định giá khác.
Ưu nhược điểm:

-

Ưu điểm: đơn giản, dễ áp dụng, có cơ sở vững chắc để được công nhận vì nó dựa

vào chứng cứ giá trị thị trường.
-

Nhược điểm: bắt buộc phải có thông tin, các dữ liệu mang tính lịch sử, do tính chất

đặc biệt về kỹ thuật của tài sản thẩm định nên khó có thể tìm được một tài sản đang
được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với tài sản thẩm định giá.
2.3.

Phương pháp thu nhập:

Khái niệm:
Phương pháp thu nhập là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các
dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản thành
giá trị hiện tại của tài sản (quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốn hóa

thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.
Các bước tiến hành:
Phương pháp thu nhập được chia thành 2 phương pháp:
o Phương pháp vốn hóa trực tiếp: vốn hóa trực tiếp là phương pháp sử dụng
thu nhập để ước tính giá trị tài sản bằng cách chuyển hóa lợi tức của một năm. Việc
chuyển hóa này thực hiện đơn giản bằng cách chia thu nhập cho tỷ suất vốn hóa thích
hợp hay nhân với hệ số thu nhập.
-

Bước 1: ước tính thu nhập do tài sản mang lại. Mỗi loại thu nhập ứng với mỗi loại

tỷ suất vốn hóa thích hợp.
-

Bước 2: tìm tỷ suất vốn hóa hoặc hệ số thu nhập thích hợp với loại thu nhập.

-

Bước 3: áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp.
 Ước tính thu nhập từ tài sản: vốn hóa trực tiếp dựa trên thu nhập ước tính cho

một năm đơn lẻ của tài sản. Thu nhập ước tính có thể là tổng thu nhập tiềm năng
(PGI), tổng thu nhập thực hiện (EGI), thu nhập họat động ròng (NOI), thu nhập từ vốn
18
SVTH: TRẦN THỊ KIM NGÂN


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TH.S LÂM MẠNH HÀ

chủ sỡ hữu (EI), thu nhập từ vốn vay (MI), thu nhập từ đất (LI) hay thu nhập từ công
trình (BI).
 Xác định thu nhập ròng mang lại từ (cho thuê) tài sản theo công thức sau:
Thất thu do tài
Thu nhập

Tổng thu

hoạt động

=

ròng (NOI)

nhập tiềm

Chi phí vận

sản không được
thuê hết 100%

-

công suất và do

năng (PGI)

thanh toán dây
dưa

hành, duy tu bảo
-

dưỡng tài sản
(chi phí hoạt
động)

 Tổng thu nhập tiềm năng (PGI): là toàn bộ thu nhập đối với một tài sản với tỷ
lệ thuê (tỷ lệ lấp đầy) là 100% công suất thiết kế. Thẩm định viên xác định tổng thu
nhập tiềm năng từ cho thuê tài sản cần định giá thông qua điều tra từ thị trường những
tài sản cho thuê tương tự với tài sản cần định giá. Các yếu tố xác định tài sản cho thuê
tương tự:
+ Tương tự về mục đích sử dụng.
+ Tương tự về hệ số sử dụng đất.
+ Tương tự về tuổi đời kinh tế còn lại của công trình.
+ Tương tự về tỷ lệ chi phí duy tu, bảo dưỡng.
 Thất thu do tài sản không được thuê hết 100% công suất và do thanh toán
dây dưa được xác định bằng tỷ lệ trống (không có khách thuê) nhân (X) tổng thu nhập
tiềm năng từ (cho thuê) tài sản. Thẩm định viên xác định tỷ lệ trống (không có khách
thuê) và do thanh toán dây dưa thông qua điều tra thị trường những bất động sản cho
thuê tương tự.
 Chi phí vận hành, duy tu bảo dưỡng tài sản:
Gồm chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp;
+ Chi phí trực tiếp là những chi phí cố định mà chủ sở hữu bất động sản phải
chi trả bất kể có khách thuê hay không. Ví dụ:
 Chi phí về thuế bất động sản.
 Chi phí về bảo hiểm nhà cửa.
+ Chi phí gián tiếp: là những chi phí phải trả lớn hoặc nhỏ tỷ lệ thuận với số
lượng khách thuê bất động sản nhiều hay ít. Ví dụ:

19
SVTH: TRẦN THỊ KIM NGÂN


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TH.S LÂM MẠNH HÀ

 Chi phí quản lý.
 Chi phí mua ngoài: điện, nước, gas, dọn vệ sinh.
 Chi phí sưởi ấm, điều hòa nhiệt độ.
 Dọn vệ sinh, duy tu.
 Chi phí tân trang.
 Xác định tỷ suất vốn hóa và hệ số nhân thu nhập:
Tỷ suất vốn hóa và hệ số nhân thu nhập phản ánh mối quan hệ giữa thu nhập và giá trị
được rút ra từ dữ liệu thị trường. Điểm cơ bản là các tài sản phải tương đồng về rủi ro,
thu nhập, chu phí, đặc điểm vật chất và vị trí với tài sản thẩm định giá.
Có 3 phương pháp chủ yếu xác định tỷ suất vốn hóa
 Phương pháp 1:
Tỷ suất vốn
hóa

=

Tỷ suất lợi nhuận của nhà
đầu tư không rủi ro

+

Phụ phí rủi ro

Trong đó:
Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi ro tính bằng lãi suất trái phiếu chính
phủ kỳ hạn 10 năm.
Phụ phí rủi ro: bao gồm rủi ro kinh doanh, rủi ro tài chính, rủi ro thanh khoản.
 Phương pháp 2 (phương pháp đầu tư): xác định tỷ suất vốn hóa căn cứ vào
bình quân gia quyền của tỷ suất thu hồi vốn và lãi suất kỳ vọng của nhà đầu tư, trong
đó quyền số là tỷ trọng vốn huy động từ các nguồn khác nhau đầu tư vào tài sản, theo
công thức sau:
M x Rm + ( 1- M ) x Re = R0
Trong đó:
R0 : tỷ suất vốn hóa.
M : tỷ trọng vốn vay ngân hàng trong tổng số vốn đầu tư vào tài sản.
(1 – M): tỷ trọng vốn huy động từ cổ đông trong tổng số vốn đầu tư vào tài sản.
Rm: tỷ suất thu hồi vốn.
Re: lãi suất kỳ vọng của nhà đầu tư.
 Phương pháp 3 (phương pháp so sánh): tỷ suất vốn hóa áp dụng cho tài sản
cần thẩm định giá xác định bằng cách so sánh, rút ra từ những tỷ suất vốn hóa của các
20
SVTH: TRẦN THỊ KIM NGÂN


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TH.S LÂM MẠNH HÀ

tài sản tương tự trên thị trường. Tỷ suất vốn hóa của các tài sản này được tính bằng
cách lấy thu nhập ròng từ kinh doanh tài sản chia cho giá bán.
o Phương pháp dòng tiền chiết khấu:
 Dòng tiền đều:

n
V   CF t t  V n n
t 1 (1 r )
(1 r )

Vn: Giá trị thu hồi của tài sản vào năm thứ t
V:Giá trị thị trường của tài sản
CFt: Thu nhập năm thứ t
n: Thời gian nắm giữ tài sản
r: Tỷ suất chiết khấu
 Dòng tiền không đều:
n
V  CF  1 t  V n n
t 1 (1 r )
(1 r )

\

21
SVTH: TRẦN THỊ KIM NGÂN


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TH.S LÂM MẠNH HÀ

CHƯƠNG 2: GIỚI THIỆU KHÁI QUÁT CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH
GIÁ THƯƠNG TÍN
1. Tổng quan về công ty:
1.1. Giới thiệu chung

Tên giao dịch: Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thương Tín.
Tên tiếng Anh: Sacomreal Valuation Joint Stock Company.
Trụ sở chính: 25 Lý Thường Kiệt (lầu 2), phường 7, quận Tân Bình, thành phố Hồ
Chí Minh
Loại hình doanh nghiệp: Công ty cổ phần.
Điện thoại: (84.8) 3.9717268.
Fax: (84.8) 39717275.
Email:
Website: www.scrsacomreal.com.vn.
Đại diện công ty: Văn Tuyết Ngân – Chức vụ: Giám Đốc.
1.2. Quá trình hình thành
Cùng với những chuyển biến mạnh mẽ trong cơ cấu, chính sách phát triển, nền
kinh tế Việt Nam đang dần bắt nhịp vào vòng xoay của nền kinh tế Thế giới, kéo theo
nhu cầu thẩm định giá tài sản của các ngành như: ngân hàng, bảo hiểm, công ty cho
thuê tài chính, chứng khoán, các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh… đang không
ngừng tăng lên. Nhận thức được nhu cầu và tiềm năng phát triển của lĩnh vực mới
này, cùng với sự thuận lợi từ những quy định của Nhà nước, Công ty Cổ Phần Thẩm
định giá Thương Tín ra đời và đi vào hoạt động đúng lúc thị trường đang cần những
công ty chuyên nghiệp, độc lập và khách quan để xác định giá trị tài sản.
Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thương Tín (SCRValuation) được thành lập dựa
trên cơ sở hợp tác giữa Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín và các chuyên
gia có kinh nghiệm trong lĩnh vực tài chính, chứng khoán, bất động sản, xây dựng.
Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thương Tín (SCRValuation) là đơn vị hoạt động
trong lĩnh vực thẩm định giá và đi vào hoạt động ngày 29/10/2007, được thành lập
theo Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 của Chính phủ về thẩm định
giá, Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13/03/2006 của Bộ Tài chính và Thông báo
22
SVTH: TRẦN THỊ KIM NGÂN

Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TH.S LÂM MẠNH HÀ

số 37/TB-BTC ngày 03/12/2007 của Cục Quản lý Giá-Bộ Tài chính là doanh nghiệp
đủ điều kiện hoạt động trong lĩnh vực Thẩm định giá:
- Giấy phép đăng ký kinh doanh số 4103008244 của Sở Kế hoạch và Đầu tư
Thành phố Hồ Chí Minh.
- Thông báo số 139/TB-BTC ngày 17/04/2009 của Bộ Tài Chính về việc công bố
danh sách Thẩm định viện về giá hành nghề và danh sách tổ chức, doanh nghiệp thẩm
định giá có đủ điều kiện hoạt động thẩm định giá.
- Quyết định số 545/QĐ-BTC ngày 31/03/2008 của Bộ Tài chính về việc công bố
danh sách các tổ chức tư vấn, định giá được phép cung cấp dịch vụ xác định giá trị
doanh nghiệp.
Với 70% vốn góp, Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (Sacomreal) –
một doanh nghiệp hàng đầu trong lĩnh vực đầu tư, tư vấn tiếp thị và phân phối độc
quyền các dự án bất động sản đã trỡ thành cổ đông sang lập của Công ty Cổ phần
Thẩm định giá Thương Tín (SCRValuation).
1.3. Thế mạnh của SCRValuation
Công ty Thẩm định giá Thương Tín có mối quan hệ, liên kết chặt chẽ với mối quan
hệ chặt chẽ với hệ thống ngân hàng lớn như Sacombank, Công ty CP Địa ốc
Sacomreal, Công ty Chứng khoán SBS…dịch vụ mà SCRValuation cung cấp không
ngừng ở chỗ thẩm định theo yêu cầu của khách hàng mà thực hiện tư vấn nhằm giúp
khách hàng có được lợi ích cao nhất.
Công ty Thẩm định giá Thương Tín luôn đặt mục tiêu lợi ích khách hàng lên hàng
đầu và đang, sẽ không ngừng nỗ lực mang đến cho khách hàng các sản phẩm, dịch vụ
với uy tín, chất lượng cao và phong cách phục vụ chuyên nghiệp nhất, luôn đảm bảo
làm đúng theo phương châm hoạt động mà Công ty Thẩm định giá Thương Tín đề ra:
“Uy tín tạo nên thương hiệu”.
1.4. Định hướng phát triển

Cung cấp dịch vụ chuyên nghiệp, hoàn hảo, định giá chính xác cho các doanh
nghiệp chuẩn bị cổ phần hóa, các doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán, các tổ
chức, cá nhân có nhu cầu xác định giá trị tài sản của mình.

23
SVTH: TRẦN THỊ KIM NGÂN


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TH.S LÂM MẠNH HÀ

Không ngừng thu hút, đào tọa, bồi dưỡng nhằm xây dựng đội ngũ nhân lực ngày
càng lớn mạnh, giỏi chuyên môn, giàu kinh nghiệm, đủ năng lực và phẩm chất để thực
hiện công việc với kết quả tốt nhất.
Tập trung vào nhóm các khách hàng lớn như các công ty, ngân hàng, cơ quan tín
dụng, địa ốc, doanh nghiệp hoặc Nhà nước và đối tượng khách hàng nhỏ lẻ như các cá
nhân hoặc các cơ sở sản xuất kinh doanh nhỏ. Bên cạnh đó từng bước phát triển ra thị
trường Thế giới.
1.5.

Sơ đồ tổ chức

Sơ đồ tổ chức Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thương Tín

24
SVTH: TRẦN THỊ KIM NGÂN


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TH.S LÂM MẠNH HÀ

2. Quy trình hoạt động thẩm định giá tại công ty
2.1. Mục đích thẩm định giá
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.
- Mua bán tài sản.
- Cổ phần hóa, mua bán doanh nghiệp, chuyển đổi hình thức hoạt động của doanh
nghiệp.
- Liên doanh, thành lập, chuyển đổi hoặc giải thể doanh nghiệp.
- Mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh vay vốn ngân hàng.
- Hoạch toán kế toán, thanh lý tài sản, bảo hiểm đền bù giải tỏa…
- Xác định giá trị tài sản, dự án đầu tư, giá trị thương hiệu…
2.2. Quy trình thẩm định giá

Các bước thực hiện

Bộ phận thực hiện

Thời gian thực hiện

Bước 1:
- Tiếp nhận hồ sơ
- Tư vấn hỗ trợ khách hàng

Bước 1 – Bước 2:

- Xúc tiến việc ký hợp Marketing

0,5 – 1 ngày

đồng
- Phối hợp phòng nghiệp
vụ về tiến độ thực hiện
Bước 2:
- Nghiên cứu hồ sơ
- Lập kế hoạch và điều
chỉnh kế hoạch, thành lập Phòng thẩm định
tổ thẩm định.

Bước 2 – Bước 3:
0,5 – 1 ngày

- Phân công tổ thẩm định
thực hiện.
Bước 3:
- Thẩm định hiện trạng

Tổ thẩm định

- Thu thập và xử lý thông
25
SVTH: TRẦN THỊ KIM NGÂN

Bước 3 – Bước 4:
1,5 – 2 ngày