Phát triển hoạt động môi giới nhà đất tại Công ty cổ phần đầu tư địa ốc Megaland

LỜI MỞ ĐẦU
Trong bối cảnh hiện nay, sự gia tăng dân số cùng tốc độ đô thị hóa chóng mặt tất
yếu đã dẫn đến việc nhu cầu nhà ở của người dân và cơ sở hạ tầng cho các tổ chức
kinh doanh trở thành vấn đề cấp bách. Thị trường bất động sản Việt Nam chính thức
được hình thành từ năm 1993, sau khi luật đất đai cho phép chuyển nhượng quyền
sử dụng đất, đến năm 1996 lần đầu tiên khái niệm “thị trường bất động sản” được
chính thức đề cập trong văn kiện đại hội Đảng. Trải qua gần 20 năm tồn tại, thị
trường bất động sản Việt Nam đã có những bước phát triển vượt bậc. Cùng với sự
phát triển mạnh mẽ của thị trường bất dộng sản đã làm phát sinh nhiều loại dịch vụ
đi kèm như môi giới bất động sản, định giá bất động sản, quản lý bất động sản…
Trong đó hoạt động môi giới bất động sản được hiểu là công việc trung gian giữa
người mua (hoặc người cần thuê) và người bán (người cho thuê) và được trả công
theo một tỷ lệ nào đó trên tổng giá trị giao dịch được gọi là hoa hồng. Trong bối
cảnh nền kinh tế đang trên đà tăng trưởng và phát triển mạnh, hoạt động của thị
trường bất động sản ngày càng trở nên sôi động và cũng chứa đựng nhiều rủi ro.
Nhìn một cách khái quát thì hoạt động của đội ngũ môi giới bất động sản hiện nay
đang rất lộn xộn, nằm ngoài tầm kiểm soát của nhà nước, và dĩ nhiên điều này gây
tiêu cực tới thị trường nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Với thực tế
trên, Công ty cổ phần đầu tư địa ốc Megaland đang có những cơ hội và khó khăn
nhất định. Nhận thức được tầm quan trọng tính cấp thiết của việc nâng cao hiệu quả,
tính chuyên nghiệp trong môi giới giao dịch, em xin lựa chọn đề tài : "Phát triển
hoạt động môi giới nhà đất tại Công ty cổ phần đầu tư địa ốc Megaland".
Kết cấu của chuyên đề ngoài phẩn mở đầu và kết luận gồm các chương sau
Chương 1: Quá trình hình thành và phát triển của Công ty cổ phần đầu tư địa ốc
Megaland
Chương 2: Thực trạng phát triển hoạt động môi giới nhà đất tại Công ty cổ phần đầu
tư địa ốc Megaland
Chương 3: Một số giải pháp phát triển hoạt động môi giới nhà đất tại Công ty cổ
phần đầu tư địa ốc Megaland

Em xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ của ban lãnh đạo, các anh chị tại phòng môi
giới bất động sản của Công ty cổ phần đầu tư địa ốc Megaland, cùng với sự hướng
dẫn tận tình của Th.s Nguyễn Thu Thuỷ đã giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề này


CHƯƠNG 1
QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CỦA CÔNG
TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ ĐỊA ỐC MEGALAND
1.1. Quá trình hình thành và phát triển của Công ty cổ phần đầu tư địa
ốc Megaland
1.1.1. Giới thiệu về công ty
Tên công ty

Công ty cổ phần đầu tư địa ốc Megaland

Tên tiếng Anh

Megaland Real Estate Investment JSC

Tên viết tắt

MEGALAND

Địa chỉ trụ sở chính

Tầng 2, số 43, đường Ngô Quyền, phường Hàng bài,
quận Hoàn Kiếm, Hà Nội

Số điện thoại

(04) 32595 400 - (04) 32595 401

Fax

(84.43)936 5565

Email

,


Hotline
0983660126 - 0984972157 - 0985082222
Giám đốc
Ông Nguyễn Đăng Vinh
1.1.2. Lịch sử hình thành Công ty cổ phần đầu tư địa ốc Megaland
Năm 2006, tốc độ tăng trưởng GDP của nước ta thuộc vào loại nhất, nhì châu
Á khiến cho nguồn vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam ngày càng gia tăng mạnh
mẽ. Các chuyên gia dự báo, nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài năm 2007 sẽ đạt
khoảng 14-15 tỷ USD, riêng 7 tháng đầu năm đã đạt 7,47 tỷ USD, tăng gần 50% so
với cùng kỳ năm 2006.
Sự kiện Việt Nam gia nhập WTO đã tác động rất lớn đến sự phát triển chung
của nền kinh tế. Trước tình hình mới, Việt Nam đang mở rộng cửa cho các nhà đầu
tư nước ngoài, họ có thể tham gia sâu rộng hơn vào "sân chơi" bất động sản, đồng
thời nhu cầu về bất động sản phục vụ cho đầu tư khi các nhà đầu tư nước ngoài vào


Việt Nam cũng rất khả quan. Đây là một trong những yếu tố ảnh hưởng không nhỏ
đến sự phát triển của thị trường bất động sản.
Một nguyên nhân không kém phần quan trọng là hành lang pháp lý cho thị

trường bất động sản ngày càng rõ ràng, hợp lý, giúp cho việc kinh doanh bất động
sản thuận tiện hơn trước đây rất nhiều. Đó là Luật kinh doanh bất động sản, Luật
đăng ký bất động sản, Luật thuế sử dụng đất, Luật nhà ở, Chính sách áp dụng cho
Việt kiều mua nhà... đã được hoàn thiện và bắt đầu có hiệu lực thi hành.
Với tâm huyết xây dựng một công ty môi giới bất động sản chuyên nghiệp
cùng với điều kiện hành lang pháp lý thuận lợi, Công ty Cổ phần Đầu tư địa ốc
Megaland đã được hình thành. Tuân theo tinh thần của Luật kinh doanh bất động
sản Công ty Cổ phần Đầu tư địa ốc Megaland được thành lập ngày 22/06/2006.
- Lĩnh vực kinh doanh của công ty là kinh doanh dịch vụ bất động sản.
- Giấy phép kinh doanh số: 0103012800 do Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội
cấp.
- Hình thức pháp lý: Công ty Cổ phần
- Mã số thuế: 0101981951.
- Tài khoản số: 12210000184106
- Mở tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam, chi nhánh 34 Hàng Bài,
Hoàn Kiếm, Hà Nội
1.1.3. Chức năng và nhiệm vụ của công ty
1.1.3.1 Chức năng:
Công ty có chức năng là thực hiện các công việc sau:
- Môi giới:
+ Thuê/ Cho thuê: Văn phòng, căn hộ, showroom, biệt thự, kho bãi.
+ Mua/ Bán và chuyển nhượng bất động sản
Dịch vụ môi giới bất động sản của Megaland được tổ chức dựa trên sử hiểu
biết sâu sắc về thị trường bất động sản nhằm đem lại cho khách hàng những giá trị
gia tăng vượt trội. Thông tin trung thực, xử lý nhanh yêu cầu của khách hàng, cung
cấp các địa chỉ bất động sản chính xác và phù hợp với nhu cầu của khách hàng.
Đối với các chủ đầu tư (chủ nhà), Megaland tư vấn về tình hình thị trường
hiện tại, nguồn cung, sức cầu đối với từng phân khúc cụ thể, xu hướng thị trường
trong tương lai...nhằm giúp chủ đầu tư có quyết định chính xác trong việc đưa ra

các chính sách bán hàng cụ thể nhằm tối đa hóa lợi nhuận, tăng khả năng lấp đầy
diện tích, nhưng vẫn phù hợp với ngân sách của khách hàng.
Đối với khách hàng có nhu cầu thuê/mua các sản phẩm bất động sản,
Megaland cung cấp các lời khuyên hữu ích dựa trên sự hiểu biết sâu về thị trường,
giúp khách hàng lựa chọn những sản phẩm phù hợp với ngân sách, kế hoạch kinh
doanh cũng như thời gian.Megaland luôn quan niệm, một sản phẩm bất động sản
phù hợp với nhu cầu của khách hàng là sản phẩm phải đáp ứng được các yêu cầu
cơ bản như vị trí, loại hình bất động sản, mục tiêu kinh doanh, ngân sách đáp ứng,
và thời gian.
- Marketing, định giá, quản lý bất động sản
+ Dịch vụ quảng cáo bất động sản:
Dịch vụ quảng cáo bất động sản của Megaland nhằm phục vụ khách hàng có nhu
cầu bán/cho thuê bất động sản của mình trong thời gian nhanh nhất. Đặt mình vào
vị trí của khách hàng, Megaland bằng kinh nghiệm thị trường của mình cố gắng tìm
ra những phương án bán hàng hiệu quả nhất và phù hợp với từng loại hình bất động
sản. Theo đó, Megaland không chủ trương bán một tin đăng, một tin rao vặt...mà
bán một gói dịch vụ quảng cáo bất động sản. Làm việc với Megaland, khách hàng
sẽ không phải làm việc với bất kỳ một đại lý quảng cáo nào khác vì Megaland cung
cấp tất cả sự lựa chọn cho khách hàng. Với từng loại hình bất động sản, Megaland
tư vấn và đề xuất một gói dịch vụ quảng cáo riêng căn cứ vào tính chất của bất động
sản đó. Hệ thống các trang web bất động sản của Megaland bằng nhiều thứ tiếng
khác nhau (trước mắt là Tiếng Việt và Tiếng Anh). Đây là điểm nổi bật mà không
phải một đại lý quảng cáo nào cũng có được.
Megaland có thể đến tận nơi, chụp ảnh, quay phim bất động sản của khách
hàng, thiết kế một gói quảng cáo theo yêu cầu của khách hàng, giúp khách hàng tiết
kiệm thời gian (qua đó tiết kiệm tiền bạc)
- Dịch vụ quản lý bất động sản:
Dịch vụ quản lý bất động sản của Megaland hướng tới nâng cao chất lượng
các tòa nhà, từ đó nâng cao giá trị cho bất động sản của khách hàng, Đội ngũ

chuyên gia giàu kinh nghiệm, từng đảm nhiệm các vị trí quan trọng tại các tòa nhà
(văn phòng, khách sạn...), Megaland đem lại những kiến thức quản lý vượt trội cho
khách hàng nhằm thiết lập các tiêu chuẩn quản lý chuẩn mực, giúp các chủ tòa nhà


nâng cao giá trị tòa nhà, làm hài lòng khách hàng, từ đó nâng cao thu nhập ròng cho
chủ đầu tư. Megaland làm việc với khách hàng ngay từ khi tòa nhà chưa hoàn thiện,
góp ý với chủ đầu tư về các hệ thống kỹ thuật tiêu chuẩn, đưa ra những lời khuyên
trong bố trí trang thiết bị nội thất hoàn thiện nhằm tạo lập đẳng cấp cho tòa nhà để
hướng tới đối tượng khách hàng mục tiêu tiềm năng. Megaland thiết kế các gói
quản lý đa dạng, căn cứ vào nhu cầu cũng như ngân sách của quý khách hàng và
căn cứ vào đặc điểm của từng bất động sản riêng biệt.
- Tư vấn: Công ty chuyên tư vấn cho khách hàng rộng khắp Hà Nội gồm:
+ Văn phòng trong các toà nhà văn phòng Hạng A, Hạng B, Hạng C tại trung
tâm Hà Nội.
+ Văn phòng trong các toà nhà căn hộ tại các khu đô thị mới, toà căn hộ cao
cấp
+ Văn phòng tại các nhà riêng, biệt thự hoặc bất động sản đơn lẻ.
+ Văn phòng dịch vụ (serviced offices) với đầy đủ nội thất, dịch vụ trọn gói
tại trung tâm thành phố.
Với mục tiêu không ngừng nâng cao chất lượng dịch vụ để phục vụ khách
hàng được tốt hơn, Megaland đang ngày ngày cố gắng để hoàn thiện dịch vụ của
mình nhằm củng cố chỗ đứng trên thị trường dịch vụ bất động sản còn non trẻ tại
Việt Nam
1.1.3.2. Nhiệm vụ:
- Cung cấp thông tin,tư vấn cho người mua, người bán, người thuê, người
đầu tư.
- Thực hiện các giao dich mua bán, chuyển nhượng, và các thủ tục có liên
quan
- Xử lý các vi phạm trong phạm vi trách nhiệm của mình.

- Thực hiện các nhiệm vụ khác theo quy định của pháp luật

1.2. Cơ cấu tổ chức bộ máy quản lý công ty
Công ty Cổ phần Đầu tư địa ôc Megaland được tổ chức theo mô hình công ty
cổ phần, hoạt động và điều hành theo chế độ thủ trưởng. Dưới đây là sơ đồ cơ cấu
tổ chức của công ty.
1.2.1. Sơ đồ cơ cấu tổ chức bộ máy quản lý của công ty


Hình 1.1: Sơ đồ cơ cấu tổ chức của công ty
HỘI ĐỒNG QUẢN
TRỊ
GIÁM ĐỐC

PHÒNG KINH
DOANH

Bộ phận văn phòng
cho thuê

PHÒNG HÀNH
CHÍNH

Bộ phận nhà cho
người nước ngoài
thuê

Bộ phận Marketing
Sale

1.2.2. Chức năng nhiệm vụ của các phòng ban

 Ban quản trị gồm:
1. Ông Nguyễn Đăng Vinh ( Giám đốc) với tỉ lệ vốn góp là 50%
2. Ông Bùi Văn Hà với tỷ lệ vốn góp là 30%
3. Ông Nguyễn Xuân Dũng với tỷ lệ vốn góp là 20%
- Nhiệm vụ và quyền hạn của Ban quản trị:
+ Là bộ phận có vị thế quan trọng nhất trong công ty, quyết định mọi
vấn đề quanh trọng nhất của công ty.
+ Quyết định cơ cấu tổ chức, quy chế quản lý nội bộ của công ty.
+ Quyết định mức lương và quyền lợi khác của những người quản lý
trong công ty
+ Quyết định mức lương và phụ cấp của nhân viên trong công ty.
+ Chịu trách nhiệm hữu hạn về tài sản trong tỷ lệ vốn góp.
 Giám đốc
Giám đốc do Ban quản trị bổ nhiệm và miễn nhiệm. Giám đốc là người điều
hành trực tiếp các hoạt động của công ty, chịuu trách nhiệm trước Ban quản trị về
các hoạt động của công ty


- Nhiệm vụ và quyền hạn của Giám đốc:
+ Chịu trách nhiệm điều hành quản lý mọi hoạt động của công ty.
+ Xây dựng kế hoạch chương trình hoạt động của công ty trình Ban quản trị phê
duyệt
+ Kí các hợp đồng dịch vụ, tư vấn, môi giới, ủy thác liên quan đến giao dich bất
động sản.
+ Chịu trách nhiệm về báo cáo thanh quyết toán tài chính và các chế độ thu chi tài
chính của công ty tuân theo quy định hiện hành của nhà nước
 Phòng hành chính
- Nhiệm vụ và quyền hạn:

+ Giúp giám đốc công ty xây dựng kế hoạch dài hạn, ngắn hạn, định hướng
chiến lược phát triển của công ty trình Ban quản trị phê duyệt và triển khai tổ chức
thực hiện kế hoach đã được phê duyệt.
+ Xây dựng và trình giám đốc công ty kế hoạch sử dụng tài chính và lập dự
toán thu, chi tài chính hàng tháng, hàng quý, hàng năm theo chế độ quy định hiện
hành của nhà nước. Nghiên cứu và đề xuất về chế độ chính sách liên quan đến các
mức thu chi phục vụ nghiệp vụ công ty.
+ Tham mưu, giúp giám đốc công ty thực hiện công tác tổ chức quản lý cán
bộ, viên chức, lao động hợp đồng của công ty, công tác thi đua khen thưởng, kỷ
luật, lao động tiền lương, chế độ chính sách, công tác hành chính, quản trị văn
phòng, đảm bảo cơ sở vật chất, phương tiện làm việc cho công ty hoạt động theo
nhiệm vụ được giao.
+ Giúp giám đốc công ty tổng hợp tình hình hoạt động thực hiện nhiệm vụ
công ty báo cáo Ban quản trị
+ Thực hiện công tác đào tạo bồi dưỡng nhân viên công ty, phối hợp với các
cơ quan đơn vị có chức năng, tổ chức các khóa học đào tạo, bồi dưỡng chuyên môn,
nghiệp vụ cho các đối tượng có liên quan.
+ Quản lý tài sản, trang thiết bị của cơ quan, thực hiện công tác văn thư, lưu
trữ và quản lý hồ sơ cán bộ và lao động hợp đồng theo quy định hiện hành của nhà
nước
+ Lưu trữ thông tin liên quan đến bất động sản và khách hàng


+ Xây dựng và trình giám đốc công ty phê duyệt nội quy, quy chế làm việc
của cơ quan, quy định về quản lý bảo vệ tài sản công, bảo vệ an ninh, an toàn của
đơn vị.
+ Thực hiện các nhiệm vụ khác do giám đốc công ty giao
 Phòng kinh doanh
Đây là bộ phận trực tiếp tạo ra doanh thu cho công ty. Phòng kinh doanh chia
làm 3 bộ phận:

Bộ phận phụ trách văn phòng cho thuê
Bộ phận phụ trách nhà cho người nước ngoài thuê
Bộ phận Marketing, mua bán các căn hộ dự án nhà chung cư mới
Nhiệm vụ của phòng kinh doanh:
Thu thập thông tin:
+ Thu thập thông tin về nguồn cung bất động sản qua sách báo, internet, các
cơ quan nhà nước (sở quy hoạch nhà đất, kiến trúc, xây dựng…), các công ty kinh
doanh, các cơ quan đấu giá, khách hàng, đi thực tế…
+ Thu thập thông tin về cầu bất động sản: người mua bất động sản, người
thuê bất động sản, tín dụng, thế chấp bất động sản.
+ Theo dõi, cập nhật, đánh giá và dự báo tình hình biến động thị trường, dự
báo xu hướng thị trường trên các bản tin riêng tại các kênh thông tin.
Tìm kiếm khách hàng và các sản phẩm phù hợp
Kết nối cung cầu
Tư vấn cho khách hàng:
+ Tư vấn các thủ tục pháp lý về bất động sản, hoạt động giao dịch
+ Dịch vụ tư vấn về giá chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng
đất, giá thuê các văn phòng căn hộ
+ Tư vấn về quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết
thực hiện các dự án đầu tư.
+ Tư vấn giới thiệu địa điểm sử dụng đất
+ Tư vấn lập hồ sơ đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, lựa chọn nhà đầu tư thực
hiện dự án
- Soạn thảo, thương thảo hợp đồng dịch vụ, hợp đồng mua bán, cho thuê bất động
sản


- Giải quyết các vấn đề liên quan đến khách hàng

1.3. Kết quả hoạt động kinh doanh của công ty trong những năm gần đây

1.3.1. Những thành công đạt được trong việc xây dựng thương hiệu
Sau những nỗ lực của ban lãnh đạo và nhân viên công ty với gần 5 năm đi
vào hoạt động, Megaland đã xây dựng 1 hệ thống website rất mạnh, các trang web
chính

của

công

ty

là

www.alohouseing.com:

www.nhipcaunhadat.com;

www.hanoistay.com; www.housingvietnam.com được xây dựng rất khoa học, bắt
mắt dễ thu hútđược khách hàng. Ngoài ra công ty xây dựng được hơn 50 trang web
ảo cả tiếng anh và tiếng việt, các trang web đều có hòm thư chung, thông tin trong
trang web được cập nhật hàng ngày nên công ty có được 1 lượng khách hàng truy
cập rất lớn.
- Công ty đã tạo lập được mối quan hệ với các công ty đầu tư xây dựng, hai
đối tác quan trọng trong việc cung cấp nguồn là công ty TNHH Tiến Toàn và công
ty Inmex Group, đặc biệt trong hệ thống lưu trữ của công tycó tới hơn 3500 địa chỉ
cho thuê mà công ty đã cập nhật và kiểm tra thông tin, nắm bắt chính xác các nguồn
cung về vị trí, địa điểm, chủng loại, giá cả….
- Điểm đến tin cậy cho khách hàng: Cái tên Megaland đã được nhiều khách
hàng biết đến, theo thống kê của công ty có tới 30% lượng khách hàng tìm đến với
dịch vụ của công ty qua bạn bè giới thiệu, đó là những khách hàng đã từng sử dụng

qua dịch vụ của công ty. Con số này nói lên sự hài lòng của khách hàng khi sử dụng
dịch vụ của công ty, nó khuyến khích nhân viên của công ty có tâm huyết và động
lực hơn nữa trong việc phục vụ khách hàng. Thương hiệu Megaland không những
được khách hàng trong nước mà còn được cả khách hàng là người nước ngoài biết
đến rất nhiều khi họ vào các trang web tiếng anh để tìm kiếm nhà cho người nước
ngoài thuê tại việt nam, Hơn nữa trong giới đầu tư xây dựng bất động sản tại Việt
Nam thìe Megaland cũng có 1 vị trí vô cùng quan trọng.
Có thể nói rằng những nỗ lực của các thành viên trong công ty trong việc xây
dựng thương hiệu một công ty môi giới dịch vụ bất động sản mang lại những thành
công nhất định.
1.3.2. Doanh thu của giai đoạn 2006- 2010


Từ bảng mô tả doanh thu qua các năm ta có thể thấy rằng công ty đã đạt
được những bước phát triển vượt bậc, đặc biệt là trong năm 2007 với tốc độ tăng
trưởng đạt 140% từ 0 tăng lên 150 triệu. Sang năm 2008 doanh thu công ty vẫn tăng
nhanh lên 1200 triệu. Bước sang năm 2009, thị trường bất động sản trầm lắng,
nhiều văn phòng môi giới phải đóng cửa, nhưng hoạt động của công ty vẫn diễn ra
sôi động với 2 mảng chính là môi giới văn phòng cho thuê và môi giới nhà cho
người nước ngoài . Doanh thu của công ty vẫn tăng khá cao từ 1200 lên 1800. Năm
2010 là 1 năm làm ăn khó khăn cho các công ty trong lĩnh vực bất động sản, nhiều
công ty làm ăn thua lỗ, thậm chí phá sản , tuy doanh thu của công ty Megaland chỉ
tăng 50 triệu so với năm 2009 nhưng đây cũng là một nỗ lực đáng ghi nhân của
toàn bộ tập thể cán bộ nhân viên.


1.3.3. Lợi nhuận công ty giai đoạn 2006- 2010

Năm 2006, năm 2007 công ty mới thành lập nên chưa thu đươc lợi nhuận.
Sang năm 2008 lợi nhuận từ (-80 triệu) đã tăng vọt lên 600 triệu. Năm 2009 đồng

nghĩa với việc tăng doanh thu, lợi nhuận của công cũng gia tăng tương ứng từ 600
triệu đã tăng lên 1100 triệu Điều đó nói nên tính hiệu quả và ổn định của quá trình
kinh doanh của công ty. Đến năm 2010 doanh thu của công ty giảm đồng thời lợi


nhuận giảm từ 1100 xuống chỉ còn 900. Đây cũng là tình hình chung của các doanh
nghiệp kinh doanh bất động sản thời điểm đó.

1.4. Một số đặc điểm kinh tế - kỹ thuật ảnh hưởng đến phát triển dịch vụ
môi giới nhà đất tại công ty cổ phần đầu tư địa ốc Megaland
1.4.1. Vai trò của dịch vụ môi giới nhà đất trong hoạt động của công ty
Nhìn vào biểu đồ doanh thu thuần từ bán hàng và cung cấp dịch vụ ta thấy
doanh thu thần tăng đều qua các năm do công ty đẩy mạnh nâng cao hiệu quả của
hoạt động môi giới và mở rộng cung cấp thêm các hoạt động khác, ngoài hoạt động
môi giới là chủ yếu trong những năm gần đây công ty còn cung câp thêm các hoạt
động về định giá, tư vấn BĐS, cung cấp các dịch vụ về pháp lý…
Bên cạnh đó, doanh thu từ hoạt động tài chính của công ty cũng tăng đến
140% từ 1.540.120 (2008) đến 9.629.126 (2009); và tăng lên thành 15.841.295
(2010), dù đó có thể là những con số tương đối khiêm tốn đối tăng lên đáng kể với
một công ty trong hoạt động kinh doanh, do những năm đầu năm 2008, 2009 công
ty chưa chú trọng vào phát triển các hoạt động tài chính, tuy nhiên những năm sau
2010 (là 15.841.295), năm 2011 (là 18.345.698) doanh thu từ hoạt động tài chính
tăng lên trông thấy
Hình 1.4. Biểu đồ so sánh lợi nhuận sau thuế qua các năm của Công ty

( Nguồn báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh của Công ty )
Nhờ những sự tăng trưởng về doanh thu thuần từ việc bán hàng và cung cấp
dịch vụ,hoạt động tài chính, môi giới bất động sản qua các năm nên lợi nhuận sau
thuế của công ty đều tăng lên so với năm trước (từ năm 2008 đến 2010 lần lượt đạt
giá

trị

là:

368.041.959

đồng

→

450.289.512

đồng

→

460.357.604


đồng→315.997.892 đồng) . Dịch vụ môi giới bất động sản đã góp phần đáng kể đến
sự tăng trưởng doanh thu nói riêng và sự phát triển của cả công ty nói chung. Nhờ
vậy, sau khi đi vào hoạt động gần 5 năm MEGALAND đã trở thành điểm đến tin
cậy mà khách hàng tìm đến, 30% số lượng khách của MEGALAND là khách hàng
thường xuyên, sau khi sử dụng dịch vụ môi giới bất động sản họ còn sử dụng thêm
các sản phẩm khác của công ty.
1.4.2. Đặc điểm lao động của công ty
Bảng cơ cấu lao động phân theo trình độ trong giai đoạn 2007-2010
Sè lîng nh©n viªn

2007
2008
2009
2010
SL
%
SL
%
SL
%
SL
%
Sau đại học
1
9
2
8.4
3
11.5
3
10.34
Đại học
4
36.4
6
25
8
30.7
8
27.66

Cao đẳng
4
36.4
10
41.6
9
34.8
9
31
Trung cấp
2
18.2
6
25
6
23
9
31
Tổng
11
100
24
100
26
100
29
100
(Nguồn: Trích báo cáo tổng kết tình hình lao động giai đoạn 2007-2010 Phòng
Trình độ lao động

HCNS Công ty Megaland)
Cùng với sự gia tăng số lượng lao động thì chất lượng nguồn lao động của
công ty cũng không ngừng được cải thiện, thể hiện ở sự thay đổi cơ cấu trong trình
độ lao động, Nguồn nhân lực có chất lượng khá cao trình độ Đại học và cao đẳng
chiếm trên 65%, và tăng đều qua các năm. Chất lượng nguồn lao động tốt, nhân
viên có kiến thức vững vàng, tính chuyên nghiệp cao là yếu tố thuận lợi, là điểm
mạnh để công ty phát triển hoạt động môi giới bất động sản.
1.4.3 Đặc điểm cơ sở vật chất của công ty
Địa điểm trên đường Ngô Quyền – con đường nằm tại trung tâm Hà Nội đã
góp phần tạo nên giá trị cho công ty Megaland, tạo niềm tin cho khách hàng về một
công ty có tiềm lực về vốn, làm ăn phát đạt. Để tạo điều kiện cho nhân viên hoàn
thành tốt công việc công ty trang bị 12 máy tính để bàn đã kết nối internet, 3 máy
tính xách tay,, 1 máy in, 1 máy photo copy, 7 máy điện thoại cố định, 2 máy ảnh kĩ
thuật số. Máy tính bàn kết nối internet tạo điều kiện cho nhân viên có thể ngồi tại
văn phòng mà vẫn thu thập được thông tin về cung – cầu, hạn chế việc đến tận nơi
có nguồn cung cầu để tìm kiếm. Nó cũng giúp nhân viên rất nhiều trong quá trình
thương lượng gián tiếp với khách hàng qua thư điện tử. Máy tính xách tay được


trang bị theo yêu cầu đặc thù công việc, nhân viên phải làm việc với khách hàng
bên ngoài, hoặc tai địa điểm mà khách hàng yêu cầu. Điều này tạo điều kiện thuận
lợi cho nhân viên khi giới thiệu sản phẩm cho khách hàng. Điện thoại cố định :
Công ty trang bị 7 máy điện thoại cố định , 1 máy fax với 2 số máy chính. Khách
hàng có thể dễ dàng liên hệ với công ty bất cứ lúc nào. Điện thoại giúp nhân viên
trong việc kiểm tra tính xác thực của các thông tin trên mạng. Điện thoại là phương
tiện giúp nhân viên thiết lập và duy trì mối quan hệ với khách hàng. Trong quá trình
thực hiện công việc có rất nhiều việc phát không nhất thiết phải gặp trực tiếp thì
điện thoại là phương tiện hữu hiệu nhất để khách hàng và nhân viên công ty trao đổi
xử lý công việc tiết kiệm thời gian đi lại. Bên cạnh điện thoại cố định thì điện thoại
di động là phương tiện đóng vai trò rất quan trọng trong công việc của nhà môi giới.

Vì vậy công ty đã hỗ trợ chi phí cước điện thoại di động cho nhân viên. Máy ảnh kĩ
thuật số là phương tiện giúp nhân viên ghi lại hình ảnh, thực trạng của các ngôi nhà
hay căn hộ…Sau đó dung hình ảnh này để giới thiệu cho khách hàng khi họ đến
giao dich tai văn phòng hoặc gửi thư điện tử giới thiệu sản phẩm cho khánh
hàng.Việc này tạo điều kiện cho khách hàng hình dung ra sản phẩm mà công ty
đang giới thiệu tạo độ chân thực, tạo niềm tin cho khách hàng vào sản phẩm, tạo
điều kiện cho công việc diễn ra nhanh chóng , mang lại hiệu quả hơn cho từng
thương vụ.
1.4.4 Đặc điểm quy định nhà nước
Sự ra đời của Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai năm 1993, Bộ Luật dân sự năm
1995, Luật Đất đai năm 2003 cùng với hàng loạt các văn bản pháp luật khác đã từng
bước tạo lập và hoàn thiện môi trường pháp lí cho thị trường bất động sản tại Việt
Nam. Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài
vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về bất động sản Các chính sách tác động
trực tiếp như: chính sách cho phép Việt kiều mua bất động sản tại Việt Nam, chính
sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành
phố, chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho
thuê đất, chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản,
các chính sách thuế của Nhà nước đối với bất động sản. Đây chính là nền tảng cho
sự phát triển dịch vu môi giới bất động sản. Với gần 500 văn bản luật liên quan đến
đất được ban hành và sửa đổi thì hiện nay trên địa bàn cả nước có trên 2.500 dự án


phát triển nhà ở, khu đô thị mới và dự án kinh doanh bất động sản khác, với diện
tích khoảng 80.000ha đã và đang được triển khai xây dựng; trong đó có khoảng 650
dự án khu đô thị mới có diện tích đất trên 20ha. Tại Hà Nội hiện có trên 800 dự án
lớn nhỏ, thành phố Hồ Chí Minh có trên 1.400 dự án và Hải phòng khoảng 260 dự
án. Đến hết năm 2010, toàn quốc đã có trên 600 Sàn giao dịch bất động sản đã đăng
ký và hoạt động, trong đó tập trung chủ yếu ở hai đô thị đặc biệt là thành phố Hà
Nội và Hồ Chí Minh.

1.4.5. Đặc điểm kinh tế
Năm 2008 cơ cấu kinh tế của Hà Nội (sau khi mở rộng): ngành công nghiệp
chiếm 41,28%, dịch vụ chiếm 52,17%, nông nghiệp chiếm 6,55% trong tổng GDP.
Các ngành dịch vụ trình độ cao tiếp tục phát triển như bưu chính viễn thông, du
lịch, tài chính, ngân hàng, môi giới…
Các nguồn vốn đầu tư phát triển được thu hút ngày càng lớn. Tổng đầu tư toàn xã
hội trên địa bàn năm 2008 đạt 97.697 tỷ đồng, tăng 19,3% so với năm 2007 (tính
gộp cả Hà Nội cũ và Hà Tây). Đầu tư trực tiếp nước ngoài năm 2008 đạt khoảng 5
tỷ USD vốn đăng ký và tính đến nay tổng số vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào
địa bàn Hà Nội đạt trên 20,5 tỷ USD, đứng thứ hai cả nước. Nhiều công ty nước
ngoài đầu tư đồng nghĩa với việc tạo sức ép cạnh tranh cho các công ty trong nước,
nhận thức sâu sắc điều này MEGALAND hướng tới phải phát triển chuyên nghiệp
hơn dịch vụ môi giới bất động sản.
Hiện nay Hà Nội đã có 10 quận nội thành với dân số nội thị trên 2,5 triệu người.
Không gian đô thị Hà Nội được mở rộng nhanh chóng, Hà Nội giờ đây có thêm
những khu đô thị mới hiện đại như Linh Đàm, Trung Hòa - Nhân Chính, Mỹ Đình,
Nam Thăng Long... (tổng số khu đô thị mới trên địa bàn Hà Nội hiện là 41 khu).
Các khu tập thể cũ đang được tập trung cải tạo như Kim Liên, Nguyễn Công Trứ,
Giảng Võ... Công tác xây dựng nhà ở phát triển mạnh những năm gần đây, diện tích
nhà ở đô thị bình quân hiện đạt khoảng 8m2/người.
Cơ sở hạ tầng đô thị được xây dựng ngày càng đồng bộ, đáp ứng yêu cầu phát triển.
Đến nay Hà Nội có thêm 2 cây cầu lớn, hiện đại là Thanh Trì, Vĩnh Tuy và khi Hà
Nội tròn nghìn năm tuổi sẽ có thêm cầu Nhật Tân - cây cầu dây văng lớn nhất khu
vực Đông Nam Á.


Mạng lưới giao thông đô thị được đầu tư ngày càng hoàn thiện. Hà Nội có thêm
nhiều tuyến đường mới hoặc được mở rộng khang trang hơn, như đường Trần Khát
Chân - Đại Cồ Việt, đường Chùa Bộc - Thái Hà - Huỳnh Thúc Kháng... giúp giải
tỏa ách tắc, tăng cường năng lực giao thông so với trước.

Sự gia tăng dân số, sự phát triển xây dựng hoàn thiện cơ sở hạ tầng đã đẩy mạnh
cung – cầu bất động sản, góp phần rất tích cực để phát triển hoạt động môi giới nhà
đất tại công ty
1.4.6. Đặc điểm về sản phẩm và khách hàng
1.4.6.1 Đặc điểm của hàng hoá bất động sản
Bất động sản là hàng hóa gắn liền với một vị trí nhất định, một không gian nhất
định không thể di chuyển được. Chính đặc điểm này làm cho giá của bất động sản
chịu ảnh hưởng lớn của yếu tố vị trí, ví dụ như: các bất động sản nằm càng gần
trung tâm đô thị, dân cư đông đúc thì giá càng cao và ngược lại. Bất động sản có
tính lâu bền: điều này thể hiện rõ nhất ở chỗ đất đai không bị hao mòn và giá có thể
ngày càng tăng. Các công trình kiến trúc, vật kiến trúc được xây dựng trên đất có
thể tồn tại từ hàng chục năm và hơn thế nữa. Bất động sản là loại hàng hóa cần
nhiều vốn và thời gian đầu tư nên thường có giá trị cao. Thời gian mua, bán giao
dịch dài; chi phí mua, bán giao dịch cao: do bất động sản là một tài sản quan trọng
có giá trị cao nên việc mua, bán bất động sản phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến
thời gian mua, bán giao dịch thường dài hơn so với các tài sản khác, điều này dẫn
đến chi phí mua, bán giao dịch cao. Mặt khác, giao dịch giữa người mua và người
bán không trực tiếp, phải qua môi giới (có thể là cá nhân hoặc tổ chức) nên đẩy chi
phí giao dịch cao lên…Khả năng chuyển đổi thành tiền mặt kém linh hoạt: bất động
sản là một hàng hóa đặc biệt, quan trọng, không thể di dời và có giá trị cao do đó
việc chuyển đổi thành tiền mặt kém linh hoạt. Hơn nữa khi chuyển nhượng bất động
sản nhà nước yêu cầu các bên giao dịch thực hiện một số thủ tục chuyển quyền nên
mất một khoảng thời gian đáng kể. Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối mạnh
mẽ của pháp luật và các chính sách nhà nước, nó mang nặng tính cá biệt và khan
hiếm, mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội. Các hàng hóa bất động
sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau và phụ thuộc vào năng lực quản lý.


Chính vì các đặc điểm mang tính đặc thù của hàng hóa bất động sản nên việc phát
triển hoạt động môi giới bất động sản nhà đất tại MEGALAND đòi hỏi một quá

trình lâu dài, bài bản, chuyên nghiệp dưới sự lãnh đạo của Ban giám đốc.
1.4.6.2. Đặc điểm khách hàng
Công ty Megaland luôn căn cứ vào nhu cầu về bất động sản của khách hàng từ đó
tìm và đưa ra các sản phẩm phù hợp với nhu cầu của khách. Nhân viên kinh doanh
thống kê các số liệu về nhu cầu bất động sản của khách qua số khách đến liên hệ
dịch vụ tại công ty.Dưới đây là bảng tổng kết nhu cầu bất động sản của khách hàng
năm 2009:
Biểu đồ 1.4: Nhu cầu mua BĐS của khách hàng tại Công ty

năm 2009

(Nguồn: Báo cáo kết quả hàng năm tại Công ty )
Dựa vào các số liệu này mà nhân viên kinh doanh có thể nắm bắt nhu cầu của khách
để tư vấn được tốt nhất, chuyên nghiệp nhất cho khách hàng.
Song song với việc nghiên cứu nhu cầu của khách hàng thì MEGALAND còn thực
hiện phân loại nhóm khách hàng thường xuyên của công ty.


Nhóm

Đặc điểm

khách hàng

Mong muốn

Tỷ lệ

- Không gian sống riêng, đi
- Người độc thân, tự lập, thành công sớm về khuya dễ dàng, tự do

Tuổi trẻ

sớm trong độ tuổi 25-32.

tụ tập bạn bè.

- Lương khoảng 800-1.000 đô la

- Đa phần chọn căn hộ có

Mỹ/tháng.

diện tích nhỏ, xinh xắn,

5%

tiện đi làm.
- Vợ chồng gần ngũ tuần, có con tuổi
trưởng thành, dành dụm mua nhà làm
Mua để

của để dành cho con sau này.

giành cho - Thường cân nhắc kĩ, ra quyết định
con

chậm nhưng khả năng tài

-Môi trường sống
- Uy tín của chủ đầu tư

15%

chính cao, sẵn sàng trả giá cao
cho những sản phẩm uy tín, an toàn
-Đa phần chọn diện tích nhà
lớn, gần trung tâm, khu cao
cấp, nhiều tiện ích môi
Ăn lên làm
ra

- Gia đình làm ăn khấm khá, sau một trường.
thời gian dành dụm muốn đổi nhà -Ít nhạy cảm về giá nhưng chỉ 18%
cao cấp hơn.

trả giá cao cho căn nhà lý
tưởng gần sông, giao thông
thuận tiện hay có hướng hợp
với mình.
-Thường chọn nhà có diện
tích nhỏ hơn 80m2, có thể xa

Ngôi nhà

- Vợ chồng trẻ dành dụm mua căn hộ trung tâm, giá khoảng vài

ước mơ

đầu tiên cho cuộc sống riêng.

trăm triệu đồng.
-Giá và phương thức thanh
toán là quan tâm hàng đầu

15%


- Tiềm năng của khu nhà.
Kinh doanh - Giới chuyên tìm hiểu về khả năng

- Khả năng bán lại nhanh

địa ốc

chóng của sản phẩm đã

sinh lời của địa ốc.

52%

mua.
Ví dụ: Anh nguyễn Quang Ninh thuộc nhóm khách hàng trẻ tuổi hiện đang sinh
sống tại Trung Hoà - Cầu Giấy – Hà Nội chưa thành lập gia đình hiện anh đang làm
cho công ty nước ngoài với mức thu nhập hàng tháng là 1.500USD đang có nhu cầu
tìm một căn hộ có diện tích khoảng 80m2 với mức giá khoảng 2,5 tỷ.
Vợ chồng ông bà Nguyễn Văn Thành 65 tuổi đã về hưu từng tham gia công tác
tại phường Hàng Đẫy – Hoàn Kiếm – Hà Nội có 3 người con 2 nam 1 nữ hiện ông
bà đã tích cóp được 1 ít số tiền và mong muốn tìm 1 căn hộ hợp lý cho con sau này
thành lập gia đình
1.4.7 Năng lực sản xuất nghành bất động sản Việt Nam hiện nay

Các chuyên gia trong ngành bất động sản nhận định, trong thời gian tới, nguồn cung
nhà ở sẽ khá lớn, Do đó, người dân sẽ có nhiều cơ hội chọn mua sản phẩm phù hợp
khả năng tài chính của mình.
Ông Nguyễn Văn Minh, Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Nam khẳng định:
hiện nay, sau gói kích cầu của Chính phủ, nhiều dự án đã và đang tiếp tục được
triển khai. Vì vậy, lượng cung bất động sản trong thời gian tới sẽ tăng lên, những
người có nhu cầu thật về nhà ở có nhiều cơ hội tiếp cận được với những dự án bất
động sản thông qua hệ thống sàn giao dịch.
Theo thống kê của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), đến
nay đã có 54/63 địa phương gửi báo cáo đăng ký danh mục các dự án đầu tư xây
dựng nhà ở cho sinh viên bằng nguồn vốn ngân sách giai đoạn 2009 -2011. Trong
đó có 267 dự án đăng ký thực hiện trong 2 năm 2009-2010, để xây dựng gần 5 triệu
m2 nhà trên diện tích 554 ha, giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho trên 800 nghìn sinh
viên; 21 địa phương gửi báo cáo và 19 tỉnh đăng ký danh mục dự án xây dựng nhà ở
cho công nhân giai đoạn 2009-2015 với 110 dự án, quy mô xây dựng xấp xỉ 6 triệu
m2 sàn.6 tháng đầu năm 2009 , diện tích nhà ở trên toàn quốc đã tăng thêm khoảng
22 triệu m2; trong đó tại các đô thị tăng thêm 11,4 triệu m2, tại khu vực nông thôn
tăng thêm 10,6 triệu m2. Tổng diện tích nhà ở tên toàn quốc đạt khoảng trên 1000


triệu m2 (đô thị: 320,7 m2; nông thôn: 737,6 triệu m2). Diện tích bình quân nhà
ở cả nước đạt 12,2 m2/người. Trên cả nước có khoảng 486 khu đô thị mới có quy
mô từ 20 ha đến trên 1.000 ha với tổng diện tích đất theo quy hoạch dự kiến là
74.057 ha, trong đó có nhiều dự án đã được phê duyệt quy hoạch nhưng chưa tiến
hành triển khai. Dự báo, tỷ lệ đô thị hóa ở Việt Nam bình quân khoảng 30% vào
năm 2015 và khoảng 50% vào năm 2020. Với Hà Nội, hiện nay tỷ lệ đô thị hóa xấp
xỉ 57%, dự báo sẽ lên đến 70% vào năm 2015 và khoảng 85%năm 2020. Như vậy,
rất cần phát triển thị trường bất động sản (BĐS) và các đối tượng tham gia thị
trường không chỉ vì mục tiêu kinh tế mà còn có ý nghĩa xã hội
Từ những đặc điểm trên cho thấy sự ảnh hưởng tác động mạnh mẽ đến hoạt động

môi giới nhà đất và bất động sản, nếu như thị trường bất động sản có sự sôi động trở
lại và đang rất thu hút nhiều nhà đầu tư thì tthị trường nhà ở sẽ giảm và trầm hơn do
có nhiều dự án được đầu tư tạo ra cơ sở vật chất đầy đủ và giúp cho sự khan hiếm
về nhà trọ cũng giảm căng thẳng hơn trong tình hình kinh tế có nhiều biến động về
giá cả như hiện nay.


CHƯƠNG 2:
THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI NHÀ
ĐẤT TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ ĐỊA ỐC
MEGALAND
2.1. Một số nét về hoạt động môi giới bất động sản trên thị trường Việt
Nam
Trong xã hội hiện nay vẫn còn có tâm lý đánh đồng môi giới BĐS là “cò nhà đất” vì
vẫn tồn tại những trung tâm tự phát không hề có giấy phép hoạt động. “ Chỉ cần treo
biển, rồi tuyển một nhân viên học chưa hết lớp 12, sắm thêm một bộ bàn ghế, một
điện thoại bàn, dán hình vài dự án…là thành trung tâm môi giới”, ông Nguyễn Trần
Nam (thứ trưởng Bộ xây dựng) đã ví von như thế về các trung tâm kể trên. Nhiệm


vụ chính của các “cò” là chỉ trỏ, dẫn khách xem nhà đất…và bằng nhiều thủ thuật
khác miễn sao lấy được tiền hoa hồng từ thương vụ. Một số trung tâm khác có quy
mô lớn hơn nhưng cũng chủ yếu chưa được đào tạo một cách chuyên nghiệp, hiểu
biết chưa đầy đủ về những quy định liên quan đến kinh doanh, môi giới BĐS. Từ đó
hoạt động này làm mất lòng tin, không nhận được thiện cảm của khách hàng, làm
xấu đi môi trường kinh doanh BĐS. Hoạt động môi giới như thế bị đánh giá là thiếu
chuyên nghiệp - đương nhiên!
Thực trạng của những doanh nghiệp hoạt động môi giới có bài bản và đang có xu
hướng hòan thiện hoạt động này, đó là các sàn giao dịch BĐS. Theo thống kê của
Công ty địa ốc Sài Gòn thương tín, hiện nay (tính đến đầu tháng 4/2009) có khoảng

45 sàn giao dịch mới được mở theo quy định của Bộ xây dựng. Tuy nhiên, hơn 50%
số sàn do các chủ đầu tư lập ra chỉ để phục vụ cho việc kinh doanh các dự án do
Công ty làm chủ đầu tư, chỉ một số ít sàn có chức năng chuyên về môi giới.
Đã có hơn 1200 chứng chỉ hành nghề môi giới được cấp (tính đến giữa tháng
3/2009), tuy vậy chưa thể lạc quan về chất lượng hành nghề của tất cả các môi giới
viên kể trên vì thực tế có nhiều cơ sở đào tạo các lớp ngắn hạn phục vụ cho việc cấp
chứng chỉ hành nghề môi giới theo phong trào, chưa chú trọng đến chất lượng đào
tạo; đa số chỉ đào tạo trên lý thuyết, thiếu giáo trình, thiếu đội ngũ giảng viên có
kinh nghiệm… Từ thực tế đó cho thấy chất lượng nguồn nhân lực về môi giới ở sàn
vẫn còn là một vấn đề đáng quan tâm. Việc hàng loạt các Công ty BĐS thành lập
sàn trong một thời gian ngắn để đối phó với quy định của Nhà nước đã khiến nguồn
nhân lực này thêm khan hiếm. Nhiều sàn cố gắng lượm nhặt những người có hiểu
biết hoặc kinh nghiệm về thị trường BĐS làm nhân viên môi giới, trường hợp cần
thiết thì khi người đó chưa có chứng chỉ hành nghề có thể được Công ty tạo điều
kiện cho họ theo học các khóa ngắn hạn để hợp lý hóa thủ tục. Còn rất nhiều môi
giới viên mới chỉ dừng lại ớ mức giới thiệu, quảng cáo và dẫn dắt thương vụ chứ
chưa có sự tư vấn về pháp lý, tài chính hay giá cả. Theo khảo sát của Vnexpress.net
cuối tháng 4 vừa qua, tính đến thời điểm hiện nay thì khách hàng giao dịch nhà đất
với các đơn vị môi giới đều nắm đằng lưỡi và chịu nhiều rủi ro, chưa có vụ đòi tiền
môi giới nào thành Công trong những dự án “đổ bể” giữa chừng. Chẳng hạn như vụ
ồn ào mua căn hộ Adinis 1, 2 của Công ty Vạn Thịnh Hưng (nay là Công ty Phục
Hưng) trong năm 2008, khoản tiền môi giới ăn chênh lệch của khách mua căn hộ


có giá 50-15- triệu đồng mỗi căn nhưng khi dự án “hỏng ăn” thì khách hàng mất
trắng khoản tiền này.
Một thực tế nữa là các Công ty được mở tràn lan song các giao dịch ngoài luồng,
mua bán trao tay vẫn nhiều dẫn đến việc giao dịch qua sàn mang tính chât hình
thức. Nhìn chung, các nhà chuyên môn nhận định hiệu quả hoạt động các sàn vẫn
chưa cao, kể cả các sàn được coi là “đại gia” vẫn chưa tạo được nét đột phá và dấu

ấn riêng. Các sàn phát triển tràn lan và không ai kiểm soát được chất lượng hàng
hóa giao dịch. Thực tế đáng buồn đó khiến một số chuyên gia nhận xét “hoạt động
môi giới BĐS càng trở nên bát nháo”.
Như vậy, để giải quyết tình trạng trên và nâng cao được chất lượng hoạt động dịch
vụ môi giới tại sàn chỉ có cách là phải cải tiến và chuyên nghiệp hóa nghề môi giới.
Sự cấp thiết của vấn đề này được thể hiện bởi hội nghị về môi giới và đầu tư BĐS
(ngày 28/3 tại thành phố Hồ Chí Minh) với lãnh đạo Bộ Xây dựng, các đơn vị tiếp
thị nhà đất và doanh nghiệp địa ốc. Tại đó đã tranh luận sôi nổi về thực trạng ngành
nghề môi giới địa ốc còn non yếu tại Việt Nam và đưa ra các giải pháp để chuyên
nghiệp hóa nghề này.
Thực tế thị trường đòi hỏi phải cải tiến và nâng cao chất lượng nghề môi giới, phải
phát triển chuyên nghiệp hóa để cạnh tranh.

2.2. Phân tích thực trạng hoạt động môi giới bất động sản tại Công ty CP
đầu tư địa ốc Megaland
2.2.1. Quy trình môi giới bất động sản tại Công ty CP đầu tư địa ốc Megaland:
2.2.1.1. Thu thập thông tin về cung và cầu bất động sản
a/ Thông tin về cung bất động sản
Nhân viên phụ trách văn phòng, địa điểm cho thuê (mua) của phòng kinh doanh
chủ yếu thu thập thông tin từ các kênh sau:
+ Các văn phòng môi giới khác.
+ Từ khách hàng.
+ Từ các phương tiện thông tin đại chúng.
+ Các công ty đầu tư kinh doanh xây dựng, các dự án.
+ Các cơ quan đấu giá đất và bất động sản.
+ Các cơ quan quản lý: địa chính, sở kiến trúc, sở quy hoạch.


+ Từ thực tế: những nhà bỏ trống, khu đất trống, những bất động sản mới phát triển,
từ dân cư địa phương.

Sau khi có thông tin sơ bộ về nguồn cung, nhân viên phòng kinh doanh cần thu
thập, phân tích các thông tin chi tiết cần thiết về bất động sản. Bao gồm:
- Thông tin kinh tế kỹ thuật:
+ Vị trí: môi trường xung quanh.
+ Loại, kích thước, hình thể, không gian, hướng.
+ Trang thiết bị: cơ sở vật chất kỹ thuật
+ Tình trạng kỹ thuật: xem tổng thể như thế nào, chi tiết, chất liệu, thời gian sử
dụng, kiến trúc, bảo dưỡng…
+ Hạ tầng kỹ thuật: đường, điện, nước,
+ Giá cả toàn bộ và từng phần của bất động sản.
- Thông tin mang tính pháp lý:
+ Giấy tờ xác nhận quyền năng đối với bất động sản: sổ đỏ, sổ hồng, quyết định
giao đất, giấy phép xây dựng, phân chia tài sản…
+ Quy hoạch: sử dụng đất, không gian, các công trình liên quan khác.
+ Các giấy tờ liên quan đến tranh chấp: uỷ ban nhân dân.
+ Quyền năng và sự hạn chế về quyền năng: ví dụ: hạn chế độ cao…
- Thông tin mang tính chất xã hội, lịch sử:
+ Thời gian sử dụng, người sử dụng, xây dựng và quá trình phát triển cảu bất động
sản.
+ Môi trường xã hội, dân cư: có bị ô nhiễm không…
+ Phong thuỷ và các yếu tố đặc biệt khác: ví dụ trước đây có tai biến gì không….
- Với mỗi văn phòng, địa điểm mà nhân viên phụ trách tìm được tùy thuộc vào hợp
đồng khách kí nhân viên được hưởng 2% trong lần kí kết đầu tiên. Nhân viên phụ
trách tìm địa điểm được hỗ trợ chi phí xăng và chi phí điện thoại 250 000 VND/1
tháng.
b. Thông tin về cầu BĐS
Để thuận tiện cho việc tìm kiếm thông tin về cầu bất dộng sản, MEGALAND chia
khách thành hai đối tượng:
- Người mua:
+ Để tiêu dùng: nhà ở, sản xuất nhà xưởng, kinh doanh dịch vụ.