Chuyên đề tốt nghiệp: Những biện pháp đẩy mạnh hoạt động kinh doanh nhà ở tại Công ty Kinh doanh nhà số 2 Sở Tài nguyên môi trường và Nhà đất Hà nội

Mục lục
---------------------Số trang

Lời mở đầu
Chơng 1: Kinh doanh nhà ở - Một loại hình kinh doanh có nhiều

3

cơ hội phát triển trong điều kiện nền kinh tế nớc ta hiện nay
5
I/ Thị trờng nhà ở và cơ hội kinh doanh nhà ở trong điều kiện nền
kinh tế thị trờng
1. Vai trò của nhà ở trong xã hội và yêu cầu đặt ra cho kinh doanh

5

nhà ở
2. Đặc điểm thị trờng nhà ở Việt nam và cơ hội phát triển của các

5

doanh nghiệp kinh doanh nhà ở
3. Các loại hình kinh doanh nhà ở Việt nam
II/ Các nội dung cơ bản của hoạt động kinh doanh nhà ở
1. Nghiên cứu thị trờng và tìm kiếm cơ hội
2. Xây dựng chiến lợc và kế hoạch kinh doanh
3. Tổ chức thực hiện kế hoạch
4. Phân tích đánh giá tình hình thực hiện kế hoạch
III/ Các nhân tố cơ bản ảnh hởng đến hoạt động kinh doanh của

7

8
10
10
11
13
13

các doanh nghiệp kinh doanh nhà
Chơng 2: thực trạng hoạt động kinh doanh nhà ở của Công ty

14

kinh doanh nhà số 2 - Sở địa chính Nhà đất Hà nội
I/ Giới thiệu khái quát về Công ty Kinh doanh nhà số 2
1. Quá trình hình thành và phát triển của Công ty
2. Chức năng nhiệm vụ của công ty Kinh doanh nhà số 2
II/ Đặc điểm hoạt động kinh doanh của công ty
1. Cơ cấu tổ chức bộ máy của Công ty
2. Đặc điểm về vốn, tài sản, trang thiết bị
3. Đặc điểm về sản phẩm, thị trờng, các đối thủ cạnh tranh, khách hàng
4. Các nhân tố khác
III/ Phân tích tình hình hoạt động kinh doanh nhà ở của Công ty
1. Hoạt động cho thuê nhà ở tại Công ty
2. Hoạt động bán nhà theo Nghị định 61CP

16
16
16
17
18

18
21
21
22
23
23
25

1


3. Hoạt động xây dựng và t vấn dịch vụ
IV/ Nhận xét chung
Chơng 3: Giải pháp đẩy mạnh hoạt động kinh doanh nhà ở tại

26
27

Công ty Kinh doanh nhà số 2
I/ Phơng hớng phát triển hoạt động kinh doanh nhà ở của Công ty

29
29

II/ Những giải pháp đẩy mạnh hoạt động kinh doanh nhà ở của
Công ty Kinh doanh nhà số 2
1. Nghiên cứu về thị trờng kinh doanh nhà ở
2. Tạo nguồn nhà ở để cho thuê và bán
2.1. Cơ sở để đầu t
2.2. Trình tự đầu t và xây dựng

2.3. Hớng đầu t xây dựng của Công ty
3. Giải pháp Marketting trong kinh doanh nhà ở
4. Các giải pháp cụ thể khác
Kết luận
Tài liệu tham khảo

30
30
31
31
32
37
44
45
47
48

Lời Mở đầu

Cùng với quá trình đô thị hoá, nhu cầu về nhà ở trên địa bàn cả nớc
nói chung và trên địa bàn thủ đô Hà nội nói riêng đang tăng lên nhanh
chóng. Để đáp ứng đợc nhu cầu nhà ở đó, nhiều doanh nghiệp đang
thực hiện chức năng kinh doanh nhà đã tìm mọi giải pháp để thúc đẩy hoạt
động của mình cả về số lợng, chất lợng và thực hiện chức năng phục vụ lợi
ích xã hội.
Với đặc thù của nền kinh tế Việt nam, Nhà ở là một nhu cầu cấp bách
cho dân c trong khi thu nhập còn hạn chế nên nhiều đối tợng muốn thuê nhà
2

của Nhà nớc với giá u đãi hoặc mua những căn hộ chung c, một số khác có
thu nhập cao thì muốn có những khu nhà cao cấp nh Villa, Biệt thự.
Vì vậy, kinh doanh nhà ở phải bao gồm hai loại hoạt động cơ bản: Cho
thuê nhà và bán nhà.
Ngoài hai hoạt động cơ bản trên, các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở
còn thực hiện các chức năng bổ trợ khác nh thực hiện dịch vụ mua bán cho
thuê nhà, bảo dỡng và sửa chữa nhà ở, đầu t cơ sở hạ tầng theo qui
hoạch..v.v...
Công ty Kinh doanh nhà số 2 là đơn vị trực thuộc Sở Tài nguyên môi
trờng và nhà đất Hà nội đợc phân cấp thực hiện hoạt động kinh doanh nhà ở
trên tất cả mọi lĩnh vực, trong đó hoạt động cho thuê nhà và bán nhà là hoạt
động chính.
Trong những năm vừa qua, hai loại hình hoạt động chính của Công ty
cũng gặp rất nhiều những khó khăn mà nguyên nhân chính là do sự chuyển
dịch từ cơ chế bao cấp về nhà ở sang cơ chế kinh doanh nên môi trờng bên
ngoài cũng có nhiều nhân tố ảnh hởng và những yếu tố bên trong của doanh
nghiệp cũng còn nhiều yếu kém.
Nhận thức đợc vấn đề này, qua thời gian thực tập tại Công ty Kinh
doanh nhà số 2 em đã chọn đề tài: Những biện pháp đẩy mạnh hoạt
động kinh doanh nhà ở tại Công ty Kinh doanh nhà số 2 - Sở Tài nguyên
môi trờng và Nhà đất Hà nội để viết chuyên đề tốt nghiệp.
Phạm vi nghiên cứu của chuyên đề chỉ tập chung vào hai mặt hoạt
động chính của Công ty là việc cho thuê nhà và bán nhà ở trong thời gian
qua.
Hoạt động cho thuê nhà, trên thực tế của công ty Kinh doanh nhà số 2
là việc thu tiền nhà của các căn hộ và nhà thuộc sở hữu Nhà nớc cho thuê,
hoạt động kinh doanh bán nhà thực tế là những căn hộ, những khu dân c mà

3

Công ty Kinh doanh nhà số 2 tham gia xây dựng để bán. Tuy nhiên, hoạt
động này trên thực tế còn rất hạn chế.
Nội dung của chuyên đề gồm ba chơng, ngoài phần mở đầu và kết
luận.
Chơng I: Đề cập đến những vấn đề kinh doanh nhà ở trong điều kiện
nền kinh tế chuyển đổi với trọng tâm là tìm ra những đặc điểm về kinh doanh
nhà ở trong điều kiện nền kinh tế Việt nam và trên địa bàn Hà nội sao cho
hoạt động này vừa đảm bảo mục tiêu kinh doanh vừa góp phần phục vụ mọi
tầng lớp dân c trên địa bàn thủ đô nhằm thực hiện mục tiêu của Đảng và Nhà
nớc ta là: Dân giầu, Nớc mạnh, Xã hội công bằng, văn minh
Chơng II: Phân tích thực trạng hoạt động kinh doanh nhà tại Công ty
Kinh doanh nhà số 2 làm cơ sở cho việc tìm ra những giải pháp thúc đẩy hoạt
động kinh doanh của Công ty.
Chơng III: Một số giải pháp cụ thể thúc đẩy hoạt động kinh doanh
nhà ở của Công ty.

4


Chơng I

Kinh doanh nhà ở - một loại hình kinh
doanh có nhiều cơ hội phát
triển trong điều kiện nền kinh tế
nớc ta hiện nay
-----------------------

I/ thị trờng nhà ở và cơ hội kinh doanh nhà ở trong
điều kiện nền kinh tế thị trờng:

1. Vai trò của nhà ở trong Xã hội và yêu cầu đặt ra cho kinh doanh nhà
ở:
Ngời xa có câu: An c mới lạc nghiệp ý muốn nói làm nên sự nghiệp
giầu sang trớc hết con ngời phải có nơi ăn, chốn ở ổn định. Câu nói còn
mang hàm ý về tầm quan trọng của vấn đề nhà ở một trong những nhu cầu
thiết yếu của đời sống con ngời ( Ăn, ở, mặc, học hành,..). Do vậy, chỉ cần

5


thông qua nhà ở ngời ta có thể đánh giá đợc sự phát triển về kinh tế, trình độ
dân trí và nếp sống văn minh xã hội của mỗi nớc.
Cùng với quá trình đô thị hoá, vấn đề nhà ở trên địa bàn thủ đô Hà nội
những năm qua đang đặt ra khá nhiều vấn đề đòi hỏi các doanh nghiệp
chuyên môn hoá trong lĩnh vực kinh doanh nhà ở phải giải quyết.
Nhu cầu về nhà ở tăng lên nhanh chóng trong khi cung có hạn không
đáp ứng đủ cầu đã dẫn đến tình trạng các Công ty kinh doanh nhà ở thờng
xuyên phải giải quyết những vấn đề vợt ra khỏi phạm vi kinh doanh.
Tuy nhiên, với đặc điểm là một nền kinh tế đang trong quá trình
chuyển đổi nên vấn đề kinh doanh nhà ở tại Thủ đô Hà nội vừa mang đặc
điểm của hoạt động kinh doanh bất động sản, kinh doanh dịch vụ thuê và cho
thuê vừa phải đảm bảo những vấn đề xã hội.
Do đặc điểm mang tính nhị nguyên này mà vấn đề kinh doanh nhà ở ở
nớc ta hiện nay nói chung, trên địa bàn Hà nội nói riêng đợc xem nh một
ngành kinh doanh mang tính công ích.

Ngành kinh doanh nhà ở bán cho khách về lu trú trực tiếp đáp ứng
nhu cầu của ngời tiều thụ là khách hàng. Trong quá trình sản xuất và
bán cho khách, nó thực hiện sự tái phân chia nguồn thu nhập quốc dân đợc tạo ra từ các ngành khác. Nếu đối tợng là khách nớc ngoài thì ngành kinh

doanh nhà ở thực hiện tái phân chia nguồn thu nhập giữa các nớc làm tăng
nguồn thu nhập cho đất nớc.
Lợng vốn đầu t xây dựng cơ sở kinh doanh lớn, chi phí bảo trợ và bảo
dỡng nhà cho thuê chiếm một tỷ lệ lớn trong giá thành. Do đó trớc khi nâng
cấp cải tạo các cơ sở nhà cho thuê, các Nhà kinh doanh thờng phải nghiên
cứu kỹ lỡng nhu cầu của khách hàng, nguồn khách và thời gian kinh doanh
để có phơng án đầu t xây dựng cơ sở vật chất kỹ thuật phục vụ khách có khả
năng thanh toán đa dạng, đảm bảo sử dụng có hiệu quả vốn kinh doanh.
6


Lực lợng lao động trong ngành kinh doanh cho thuê nhà lớn, do vậy
tác động lớn tới chi phí tiền lơng trong giá thành và quỹ tiền lơng. Mặt khác
trong kinh doanh cần giải quyết lao động theo tính chất thời vụ, điều này đòi
hỏi phải tổ chức lao động trong quá trình phục vụ một cách tối u, nâng cao
năng suất lao động, chất lợng phục vụ.
Tính chất hoạt động liên tục của ngành kinh doanh nhà ở theo thời
gian 24/24 giờ trong ngày, trong tuần và tất cả các ngày nghỉ lễ.....Điều này
đòi hỏi việc bố trí ca làm việc phải đợc tính toán một cách kỹ lỡng, đảm bảo
phục vụ khách hàng.
Đối tợng phục vụ của ngành kinh doanh nhà cho thuê là khách hàng
với quốc tịch, giới tính, tuổi tác, sở thích, phong tục tập quán, nhận thức khác
nhau. Yêu cầu của họ đối với sự phục vụ của các Tổ chức kinh doanh phải đa
dạng, thuận lợi. Nếu coi thờng vấn đề này chẳng những không đáp ứng đợc
yêu cầu của khách hàng mà còn lãng phí nguyên liệu, hàng hoá, giảm sút
chất lợng phục vụ và uy tín của đơn vị.
Từng bộ phận của doanh nghiệp kinh doanh nhà ở có tính chất độc lập
tơng đối trong quá trình phục vụ. Do đó cho phép thực hiện các phơng pháp
hạch toán kinh tế cũng nh điều hoà phối hợp các hoạt động và lợi ích của
mỗi ngời trong cơ sở.

2. Đặc điểm thị trờng nhà ở Việt nam và cơ hội phát triển của các doanh
nghiệp kinh doanh nhà ở:

Thị trờng nhà ở là biểu hiện thu gọn của quá trình điều hoà giữa nhu
cầu với tiêu dùng, giữa cơ sở vật chất với nguồn vốn. Cơ chế thị trờng nhà ở
7


gắn liền với các nhân tố cố hữu của nó là giá cả, vị trí, chất lợng, quan hệ
cung cầu của chu kỳ kinh tế.
Tất cả các nhân tố đó có tác động dới sự chi phối của các qui luật thị
trờng và môi trờng cạnh tranh. Quan hệ cung cầu còn điều tiết sử dụng tiềm
năng, mục tiêu lợi nhuận, thúc đẩy tăng trởng. Doanh nghiệp nh một thực
thể sống trong cơ chế thị trờng.
Thủ đô Hà nội một trong những Thành phố đông dân, mấy chục năm
qua Nhà nớc đã sớm quan tâm đến đến vấn đề nhà ở. Từ năm 1954 trở về trớc, quỹ nhà ở của Hà nội chỉ có khoảng hai triệu mét vuông, đến giữa thập
kỷ sáu mơi ( lúc còn đang chiến tranh ) Nhà nớc cho xây dựng thêm những
khu nhà nhiều tầng nhằm đáp ứng sự gia tăng dân số nh các khu tập thể
Nguyễn Công Trứ, Kim Liên, Trung Tự, Trơng Định và sau này là Giảng Võ,
Thành Công, Vĩnh Hồ, Nghĩa Tân, Thành Xuân, khu chung c mới nh Nam
Thăng Long ....đã làm tăng thêm quỹ nhà ở của Thành phố lên 5 riệu mét
vuông, kể cả nhà tạm tranh tre, nứa lá. Quận Hai Bà Trng có phờng Thanh
Nhàn gần 60 hộ với trên 250 nhân khẩu. Cụm xóm liều có trên 100 hộ gồm
hơn 500 nhân khẩu. Ngay ở trung tâm Quận Hoàn Kiếm ( phố Đào Duy Từ )
cũng còn gần hai chục hộ sống trong những căn nhà tự phát mà đã hơn một
chục năm nay vẫn cha giải quyết đợc.....
Phần đông những ngời sống ở các khu nhà ổ chuột là cán bộ, công
nhân viên Nhà nớc và những ngời buôn bán nhỏ, làm nghề tự do nh đáp xích
lô, khuân vác ở các bến tàu xe và các chợ nội thành. Nhà thờng làm một

tầng, số lợp ngói, số lợp tôn, nhựa hoặc giấy giầu, nứa lá. Hầu hết các khu
nhà này không có cống rãnh hoặc có nhng đã h hỏng. Nớc thải ứ đọng gây
nên tình trạng mất vệ sinh, môi trờng bị ô nhiễm. Một trận ma to đã gây ra
ứng ngập, lầy lội ảnh hởng đến sinh hoạt đi lại của nhân dân trong khu vực.
Do tỷ lệ sinh đẻ của Thành phố vẫn ở mức cao ( hiện nay trên 18 phần
ngàn ) nên nhu cầu về nhà ở thuộc các khu nội thành mỗi năm phải xây dựng
thêm từ 150.000 m2 đến 180.000 m2 mới đáp ứng đợc mỗi đầu ngời khoảng 4
8


m2. Trong khi đó năm xây dựng nhiều nhất của Thành phố mới chỉ xấp xỉ
120.000 m2.
Xuất phát từ những đặc điểm nêu trên của thị trờng nhà ở Việt nam, ta
thấy đợc cơ hội phát triển của các Doanh nghiệp kinh doanh nhà là rất lớn.
Các Doanh nghiệp kinh doanh nhà cần phải đầu t phát triển xây dựng
các khu chung c, cải tạo nâng cấp các cơ sở hạ tầng các khu chung c cũ,
nhằm cải thiện điều kiện sinh hoạt cho ngời dân, đáp ứng nhu cầu cấp bách
về nhà ở của ngời dân Thủ đô.
Nhận thức đợc vấn đề nay mà trong thời gian qua một số các doanh
nghiệp kinh doanh nhà đã đầu t xây dựng các khu nhà chung c mới nh khu
chung c cao cấp Đầm Trấu, khu chung c Láng hạ, khu Nam Thăng Long.

3. Các loại hình kinh doanh nhà ở tại Việt nam:

3.1 Bán nhà ở có sẵn:
Kinh doanh bán nhà là một hình thức kinh doanh bất động sản. Mặc
dù trong điều kiện nền kinh tế Việt nam, do đất đai và rất nhiều tài sản khác
gắn liền với đất, kể cả nhà cửa đều là công sản nên phơng thức kinh doanh
cũng khác với các nền kinh tế khác.Hoạt động kinh doanh bán nhà có sẵn
của các Công ty kinh doanh nhà trên địa bàn Thủ đô Hà nội nói chung và của

công ty Kinh doanh nhà số 2 nói riêng chủ yếu là việc thực hiện bán nhà
thuộc sở hữu Nhà nớc cho các hộ dân đang thuê theo Nghị định 61CP. Do
đối tợng mua bán nh vậy nên trên thực tế hoạt động kinh doanh bán nhà có
sẵn của Công ty Kinh doanh nhà số 2 không mang tính kinh doanh đơn thuần
mà chỉ mang tính chất xác lập quyền sở hữu cho các hộ dân c trên các thủ
tục giấy tờ và thu tiền theo qui định cho ngân sách nhà nớc. Đối tợng mua
bán nhà theo dạng này phần lớn là các gia đình thuộc diện chính sách, đợc u
đãi là phần lớn. Chính vì vậy mà việc thực hiện mua bán này Công ty Kinh
9


doanh nhà số 2 thực hiện nhự một hoạt động theo chỉ tiêu hàng năm và
không hạch toán đợc theo nguyên tắc kinh doanh.

3.2 Xây dựng nhà để bán:
Trong thời gian gần đây, cùng với sự chuyển đổi cơ chế quản lý đất
đai và sự mở rộng hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh nhà trên
phạm vi cả nớc nói chung và trên địa bàn thủ đô Hà nội nói riêng, các doanh
nghiệp kinh doanh nhà đã đầu t vào việc xây dựng nhà mới để bán.
Với hớng kinh doanh này đòi hỏi các doanh nghiệp kinh doanh nhà
phải tổ chức tốt công tác nghiên cứu thi trờng để có quyết định đầu t xây
dựng vào những địa điểm thích hợp. Việc đầu t xây dựng nhà mới để bán có
thể đầu t xây dựng những khu nhà cao cấp nh Villa, biệt thự bán cho những
khách hàng có mức thu nhập cao. Hớng thứ 2 là đầu t xây dựng những khu
chung c nhiều tầng bán cho những ngời lao động, cán bộ công nhân viên.
Riêng đối với Công ty Kinh doanh nhà số 2 thì việc đầu t xây dựng
nhà mới để bán là một hớng kinh doanh mới, hoạt động này mới đợc đề ra và
tổ chức thực hiện nên cha có kết quả cụ thể nhng đây là một huớng kinh
doanh mới có tác động rất lớn đến hiệu kinh doanh lâu dài của Công ty.

3.3 Môi giới mua bán nhà:
Môi giới mua bán nhà là một loại hình dịch vụ có thể đem lại lợi ích
rất lớn cho mỗi doanh nghiệp mà vốn đầu t lại không phải bỏ ra nhiều.
Môi giới mua bán nhà là việc thực hiện chức năng nh một chiếc cầu
nối giữa ngời có nhu cầu mua nhà đất với những ngời có nhà đất bán, môi
giới nhà còn thực hiện t vấn các thủ tục pháp lý trong mua bán, giá cả mua
bán để đợc hởng một khoản hoa hồng.

10


Đối với hình thức kinh doanh này, Công ty kinh doanh nhà số 2 đã và
đang cố gắng đẩy mạnh loại hình kinh doanh dịch vụ này để đem lại hiệu
quả kinh tế cho Công ty.

3.4 Kinh doanh cho thuê nhà:
Đối tợng của loại hình kinh doanh này là các Villa và các căn hộ.
Villa là loại cơ sở lu trú sang trọng, tơng đối biệt lập, loại nhà này thờng từ 1
đến 2 tầng, thờng là những Villa cũ có khoảng từ 3 đến 6 phòng, nhà bếp
riêng. Điều quan trọng là các villa thờng có nhiều hộ thuê, các hợp đồng thuê
nhà có thể chuyển qua nhiều chủ nên khâu quản lý và thu tiền thuê nhà là rất
khó khăn.
Căn hộ là loại nhà ở cho thuê phổ biến nhất và bao gồm nhiều hạng
khác nhau. Các căn hộ cao cấp, mới, hiện đại, có các điều kiện cơ sở hạ tầng
tốt thờng không nhiều đặc biệt là trong khu vực nội thành.
Các căn hộ nhà mặt phố các gia đình thuê vừa làm nhà ở vừa kinh
doanh khá phổ biến. Loại căn hộ này rất phức tạp trong việc định giá thuê và
chính sách thuê công bằng.
Loại căn hộ cao tầng do nhà nớc xây dựng và nhà ở sâu trong các ngõ
hẻm có chất lợng rất khác biệt nên việc cho thuê cũng rất phức tạp.

Với đặc thù mặt hàng kinh doanh là các căn hộ hay nhà chọ thuê nên
trong quá trình hoạt động các đơn vị kinh doanh nhà đều phải vừa thực hiện
chức năng kinh doanh, vừa phải bảo đảm lợi ích xã hội.
Ngoài đối tợng cho thuê, các nhân tố khác cũng tác động đến hình
thức kinh doanh cho thuê nhà ở. Thời hạn cho thuê thờng là dài hạn,giá cho
thuê nhà là giá theo qui định của Nhà nớc và tơng đối ổn định trong nhiều
năm. Đối tợng cho thuê nhà thờng là cán bộ công nhân viên và nhà thuê thờng đợc chuyển giao qua nhiều thế hệ nên gây khó khăn cho hoạt động quản
lý nhà và thu tiền thuê nhà.
11


II. Các nội dung cơ bản của hoạt động kinh doanh
nhà ở:
1/ Nghiên cứu thị trờng và tìm kiếm cơ hội:
Hoạt động kinh doanh đợc thực hiện trong những môi trờng cụ thể,
mức sinh lời phụ thuộc trớc hết vào khả năng phân tích và sự am hiểu môi trờng kinh doanh của các chủ doanh nghiệp, từ đó hoạch định chiến lợc kinh
doanh và thực hiện chiến lợc kinh doanh một cách nhất quán, năng động linh
hoạt không thụ động trớc rủi ro.
Môi trờng kinh doanh là một thực thể khách quan bao gồm tất cả các
chủ thể kinh doanh trên thị trờng và tổng thể các yếu tố, các mối quan hệ tác
động chi phối mọi hành vi hoạt động của doanh nghiệp.
Không thể tổ chức kinh doanh có hiệu quả nếu không hiểu và nắm bắt
đợc xu hớng vận động của môi trờng kinh doanh bao quanh doanh nghiệp.
Một sự thay đổi nào đó của thị trờng có thể mởrộng hay thu hẹp, kích thích
hay hạn chế cơ hội kinh doanh, thậm trí có thể dẫn đến sự thay đổi của cả
một chiến lợc kinh doanh. Vì vậy, nên khẳng định công tác nghiên cứu thị trờng là một trong những nhiệm vụ quan trọng hàng đầu của doanh nghiệp. Để
thực hiện tốt nhiệm vụ này, các doanh nghiệp kinh doanh nhà cần phải lu ý
những vấn đề sau:
- Mỗi một doanh nghiệp kinh doanh nhà cần phải có một bộ máy
nghiên cứu thị trờng đủ qui mô để đáp ứng đợc yêu cầu kinh doanh của

doanh nghiệp.
- Doanh nghiệp cần dành một ngân sách đủ lớn để hoàn thành mục
tiêu nghiên cứu thị trờng.

12


- Nghiên cứu thị trờng nên đợc hiểu là một quá trình liên tục bắt đầu từ
trớc khi bớc vào hoạt động kinh doanh cho đến khi ngừng hoạt động kinh
doanh.
- Nghiên cứu thị trờng nhà ở một cách khoa học với 5 bớc tiếp cận,
tiếp nối và liên kết với nhau trong một hệ thống từ: Đặt vấn đề, xác định
trạng thái, thu thập thông tin (về nhu cầu mua nhà, thuê nhà ), xử lý thông tin
cho đến khi ra quyết định kinh doanh ở đâu, kinh doanh nh thế nào.
- Mục tiêu của nghiên cứu thị trờng nhà ở đợc xác định là thu thập
thông tin về môi trờng kinh doanh để phục vụ cho quá trình ra quyết định ở
các cấp trên, các lĩnh vực và phạm vi khác nhau của hoạt động kinh doanh.
- Nghiên cứu thị trờng phải dẫn đến khả năng xác định đợc thị trờng
trọng điểm của doanh nghiệp. Khi tiến hành xác định thị trờng các doanh
nghiệp kinh doanh nhà phải tiến hành nghiên cứu 3 tiêu thức : Sản phẩm, địa
lý và khách hàng để tìm đợc thị trờng trọng điểm cho doanh nghiệp của
mình.

2/ Xây dựng chiến lợc và kế hoạch kinh doanh:

2.1 Căn cứ để xây dựng chiến lợc kịnh doanh:
Chiến lợc kinh doanh là một bộ phận quan trọng nhất trong toàn bộ
chiến lợc của doanh nghiệp. Các bộ phận khác của chiến lợc chung phải căn
cứ vào chiến lợc kinh doanh để xây dựng và hiêụ chỉnh. Chiến lợc kinh
doanh có ý nghĩa rất quan trọng đối với sự tồn tại và hoạt động của doanh

nghiệp.
Chiến lợc kinh doanh là định hớng hoạt động có mục tiêu của doanh
nghiệp trong một thời kỳ nhất định và hệ thống các giải pháp, biện pháp để
thực hiện mục tiêu đề ra.
13


Chiến lợc kinh doanh xây dựng tốt giúp cho doanh nghiệp thu đợc
nhiều lợi nhuận, có chỗ dựa vững chắc và an toàn trong kinh doanh, chủ
đông thích ứng với môi trờng.
Để chiến lợc kinh doanh có tính khả thi khi xây dựng các doanh
nghiệp kinh doanh nhà cần phải dựa vào các căn cứ sau đầy:
- Thứ nhất là khách hàng: Trong kinh tế thi trờng khách hàng quyết
định sự tồn tại của doanh nghiệp nhất là đối với doanh nghiệp kinh doanh
nhà thì việc nghiên cứu khách hàng của mình trên trị trờng là rất quan trọng.
Các doanh nghiệp phải xác định đợc những đặc điểm tâm lý, sinh lý, thị hiếu
của khách hàng về nhà ở. Nghiên cứu nhu cầu về nhà ở của khách hàng và dự
báo đợc sự thay đổi trong nhu cầu, khả năng thanh toán của khách hàng để
có hớng đầu t cho phù hợp.
- Thứ hai là môi trờng kinh doanh: Các doanh nghiệp cần phải nắm
vững đợc môi trờng kinh doanh, phải tổ chức tốt công tác nghiên cứu thị trờng để xác định đuợc thị trờng trọng điểm.
- Thứ ba là tiềm năng của doanh nghiệp: Đó là khả năng về vốn, lao
động, quản lý tài sản, cơ sở vật chất kỹ thuật. Các doanh nghiệp cần phải
khai thác các tiềm năng vô hình của doanh nghiệp nh: niềm tin của khách
hàng, uy tín của doanh nghiệp trên thị thờng, khả năng chiếm giữ thông tin,
trinh độ khoa học công nghệ.

2.2 Quá trình xây dựng chiến lợc kinh doanh:

* Tập hợp và xử lý thông tin về môi trờng kinh doanh:

- Để xây dựng chiến lợc kinh doanh các doanh nghiệp kinh doanh nhà
cần nắm vững các thông tin về định hớng và điều tiết của Nhà nớc về các dự
án qui hoạch phát triển nhà ở Thủ đô.
14


- Những thông tin về khách hàng nh nhu cầu, thị hiếu, khả năng thanh
toán.
- Các thông tin về những doanh nghiệp kinh doanh nhà hiện có đang
cạnh tranh với mình và các đối thủ cạnh tranh có khả năng cạnh tranh trong
tơng lai.
- Các thông tin về nhà cung cấp vật liệu xây dựng dựng, trang thiết bị
nội thất, . . .
* Nghiên cứu và phân tích tiềm năng nội tại của doanh nghiệp:
- Mục đích phân tích này nhằm đảm bảo cho doanh nghiệp phát huy
hết khả năng, tiềm năng nội tại của mình cả về tài sản hữu hình, tài sản vô
hình nhng các doanh nghiệp cần phải đặc biệt quan tâm đến khả năng phát
triển và phát huy tài sản vô hình của mình.
* Xây dựng chiến lợc kinh doanh:
- Các doanh nghiệp kinh doanh nhà phải hớng vào 3 mục tiêu lớn là:
Lợi nhuận, thế lực và an toàn. Trong từng giai đoạn phát triển cần lực chọn
mục tiêu u tiên và mục tiêu thứ cấp.
- Tổng hợp phân tích các dữ liệu để dánh giá tình hình, biết đợc những
mặt mạnh, mặt yếu của doanh nghiệp, những yếu tố mà doanh nghiệp có thể
chi phối và thích nghi.
Xây dựng và lựa chọn chiến lợc kinh doanh khả thi nhất phù hợp với
nguồn lực thực sự của doanh nghiệp. Đảm bảo quan hệ biện chứng giữa
doanh nghiệp với thị trờng, kết hợp giữa hiện tại và tơng lai phát triển của
doanh nghiệp.
Sau khi xác định rõ đuợc mục tiêu của chiến lợc kinh doanh các doanh

nghiệp phải tiến hành phân tích các dữ liệu để lựa chọn phơng án kinh doanh
khả thi nhấtvà tổ chức thực hiện kế hoạch.

15


3/ Tổ chức thực hiện kế hoạch:

Bớc 1: Quán triệt nội dung của chiến lợc kinh doanh cho những ngời
có trách nhiệm phối hợp triển khai đồng bộ với các bộ phận khác trong chiến
lợc chung của toàn doanh nghiệp.
Bớc 2: Triển khai đồng loạt toàn bộ hệ thống tổ chức quản lý và kinh
doanh của doanh nghiệp. Khi triển khai phải luôn luôn theo dõi diễn biến
xem có phù hợp và đúng vói dự kiến không để điều chỉnh chiến lợc.

4/ Phân tích đánh giá tình hình thực hiện kế hoạch:
Thực tiễn đa dạng phong phú và biến đổi thờng xuyên do đó phải theo
dõi tình hình thực hiện chiến lợc, phân tích toàn diện kịp thời phát hiện
những điểm không phù hợp hoặc cha thích ứng để điều chỉnh lại.
Sau mỗi kỳ thực hiện kế hoạch các doanh nghiệp cần phải tiến hành
phân tích đánh giá tình hình thực hiện kế hoạch để nhìn thấy đợc những u
điểm, khuyết điểm, có cách điều chỉnh cho phù hợp, rút kinh nghiệp cho
công tác xây dựng kế hoạch kinh doanh trong giai đoạn mới.

III/ Các nhân tố cơ bản ảnh hởng đến hoạt động kinh
doanh của các doanh nghiệp kinh doanh nhà:

Phải nói rằng trong điều kiện nền kinh tế đang chuyển đổi hiện nay,
trên phạm vi cả nớc cũng nh địa bàn thủ đô Hà nội, kinh doanh nhà ở đang là
một vấn đề còn nhiều điểm phải tháo gỡ và sửa đổi để có thể tiến đến một

ngành kinh doanh theo đúng nghĩa của nó. Vì vậy, nghiên cứu vấn đề kinh

16


doanh nhà ở không thể không đề cập đến các nhân tố tác động đến quá trình
này.
* Đầu tiên phải kể đến là thủ tục xin phép xây dựng: Các qui định về
thủ tục xin phép xây dựng ảnh hởng đến việc kinh doanh của các doanh
nghiệp vì nó quy định các vị trí đợc phép xây dựng hay không đợc phép xây
dựng. Nắm rõ đợc các qui định này thì các doanh nghiệp mới có các quyết
định đầu t vào từng vị trí xây dựng cho phù hợp.
Đối với những nhà ở có chiều cao từ 3 tầng trở xuống và có diện tích
sàn không quá 200m2 thì chủ đầu t có thể tự lập hồ sơ thiết kế theo qui định
và phải tự chịu trách nhiệm về an toàn, bền vững của công trình. Đối với các
loại nhà còn lại tuỳ theo qui mô, tính chất công trình hồ sơ thiết kế phải đợc
lập và thẩm định phê duyệt theo qui định hiện hành.
Đối với các công trình có yêu cầu thay đổi chức năng, mục đích sử
dụng đất nhng không thay đổi ranh giới đất thì phải đợc UBND tỉnh, thành
phố trực thuộc Trung ơng cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo qui
định tại điều 23 Luật đất đai.
Đối với các công trình di tích văn hoá, lịch sử hoặc kiến trúc có giá trị
đợc nhà nớc công nhận, xếp hạng phải có giấy phép phá dỡ của cơ quan nhà
nớc có thẩm quyền. Đối với các công trình của cơ quan ngoại giao và tổ chức
quốc tế thì phải tuân thủ theo Hiệp định mà Chính phủ Việt nam đã ký kết
( nếu có ).
* Cạnh tranh là nhân tố thứ 2: Nhân tố này ngày càng quan trọng, nó
tác động đến hoạt động kinh doanh của mỗi doanh nghiệp. Ngành kinh
doanh nhà ở là một ngành mới phát triển trong vờng 5,6 năm gần đầy, ngành
này đòi hỏi số lợng vốn đầu t rất nhiều nhng tỷ lệ lãi rất cao. Chính vì vậy mà

các doanh nghiệp kinh doanh ngành này cần phải có tiềm năng về vốn lớn và
phải chịu sự cạnh tranh rất mạnh.

17


Do sự thay đổi rất nhanh về chất liệu xây dựng, vật liệu trang trí nội
thất và thị hiếu của ngời tiêu dùng nên kinh doanh nhà ở đòi hỏi trong thời
gian ngắn nhất phải quay vòng đợc vốn nếu không nhà bán sẽ bị lạc hậu
không còn phù hợp với thị hiếu của ngời tiêu dùng nữa.
* Chính sách quản lý nhà đất và chính sách quản lý xây dựng cũng
ảnh hởng rất lớn đến hoạt động kinh doanh nhà ở. Ngành kinh doanh nhà ở
phải chịu ảnh hởng trực tiếp bởi những chính sách của Nhà nớc và tình hình
phát triển các dự án xây dựng. Đặc biệt trong giai đoạn hiện nay, Nhà nớc
cha có đủ vốn đầu t cho phát triển hạ tầng và cho hoạt động kinh doanh nhà
ở nên các cơ sở trong ngành đều phải bỏ ra một khoản khá lớn cho việc nâng
cấp cơ sở hạ tầng ở khu vực có dự án đầu t nh: các đờng thoát nớc, đờng
diện, trạm điện, đờng vào các khu nhà ở. Những tài sản đầu t loại này có giá
trị lớn nhng các doanh nghiệp rất khó quản lý vì chúng nằm ở nơi công cộng
do nhà nớc quản lý.
Hiện nay, do những khó khăn về vốn và do nhu cầu về nhà ở rất cấp
bách nên trong phơng thức kinh doanh nhà ở các doanh nghiệp thờng huy
động vốn của dân bằng cách bán trớc thu tiền trớc để xây dựng. Cách thức
này ngày càng có nhiều điểm bất lợi và các khách hàng ngày càng có nhiều
phản ứng.

18


Chơng II

Thực trạng hoạt động kinh doanh
nhà ở của công ty kinh doanh nhà số
2 - sở địa chính nhà đất hà nội
--------------------

I/ Giới thiệu khái quát về Công ty Kinh doanh nhà số
2 - Sở địa chính nhà đất hà nội
1. Quá trình hình thành và phát triển của công ty:
Căn cứ quyết định số 33/TTg ngày 05/02/1993 của Thủ tớng chính
phủ về việc chuyển quản lý quỹ nhà ở thuộc Sở hữu Nhà nớc sang phơng
thức kinh doanh. Tại điều 3 Quyết định có ghi: Giao Chủ tịch UBND Tỉnh,
Thành phố trực thuộc Trung ơng sắp xếp tổ chức lại các đơn vị quản lý cho
thuê nhà thuộc ngành nhà đất địa phơng thành các doanh nghiệp Nhà nớc
theo Nghị định 388 - HĐBT ngày 20/11/1991 của Hội đồng Bộ trởng để tổ
chức kinh doanh quỹ nhà thuộc sở hữu Nhà nớc do ngành nhà đất địa phơng
quản lý
Căn cứ Nghị định 61/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ về mua bán
và kinh doanh nhà ở.
Ngày 06/08/1994 UBND Thành phố Hà nội đã ra Quyết định số
1581/QĐ - UB thành lập Công ty Kinh doanh nhà số 2 trên cơ sở sát nhập
các Xí nghiệp quản lý nhà cũ ( Xí nghiệp quản lý nhà Hai Bà Trng, Xí
nghiệp quản lý nhà Hoàn Kiếm, Xí nghiệp quản lý nhà Huyện Thanh Trì ).
19


Công ty kinh doanh nhà số 2 là một đơn vị kinh tế chịu sự quản lý trực
tiếp của Sở Tài nguyên môi trờng và Nhà đất Hà nội, thực hiện chế độ tự chủ
sản xuất kinh doanh trong phạm vi pháp luật qui định.
- Công ty có trụ sở giao dịch tại: 13 Đờng Thành - Quận Hoàn Kiếm

Hà nội.
- Số điện thoại:

8.247.710

Công ty hoạt động theo phơng thức hạch toán kinh doanh xã hội chủ
nghĩa, giải quyết đúng đắn mối quan hệ giữa lợi ích Nhà nớc, lợi ích tập thể,
lợi ích ngời lao động, trong đó lợi ích của CNVC là động lực trực tiếp.
2. Chức năng, nhiệm vụ của Công ty Kinh doanh nhà số 2
2.1 Chức năng:
a/ Lĩnh vực quản lý:
- Tổ chức tiếp nhận, quản lý, ký hợp đồng cho thuê nhà thuộc quỹ nhà
của Nhà nớc giao.
- Tổ chức thực hiện các quyết định về nhà của UBND Thành phố Hà
nội.
b/ Lĩnh vực kinh doanh phát triển nhà:
- Cải tạo, nâng cấp, mở rộng diện tích nhà hiện đang đợc giao quản lý
để bán hoặc cho thuê.
- Mua nhà của các chủ sở hữu khác để sửa chữa cải tạo, nâng cấp, tăng
thêm diện tích để bán hoặc cho thuê.
20


- Tổ chức xây dựng nhà ở theo kế hoạch và qui hoạch đợc duyệt. Khai
thác quỹ đất chuẩn bị mặt bằng xây dựng công trình kỹ thuật hạ tầng cho
khu đất, xây nhà mới để bán hoặc cho thuê.
- Tổ chức hoạt động dịch vụ t vấn nhà đất, thông tin môi giới nhà cửa,
thủ tục hành chính trong mua bán, chuyển nhợng nhà.
- Thi công các công trình nhà ở qui mô vừa và nhỏ.
2.2 Công ty có các nhiệm vụ cơ bản sau:

- Xây dựng và thực hiện các kế hoạch ngắn hạn và dài hạn của Công
ty, không ngừng nâng cao hiệu quả và mở rộng sản xuất kinh doanh, đáp ứng
nhu cầu của thị trờng, tự bù đắp chi phí, chịu trách nhiệm bảo toàn và phát
triển vốn đợc giao, làm nghĩa vụ nộp ngân sách Nhà nớc trên cơ sở khai thác
hết năng lực sản xuất, ứng dụng tiến bộ khoa học kỹ thuật.
- Thực hiện phân phối theo kết quả lao động và đảm bảo sự công bằng
xã hội. Tổ chức tốt đời sống cho CBCN và mọi hoạt động xã hội. Có kế
hoạch bồi dỡng nâng cao trình độ chuyên môn, nghề nghiệp của CBCNV.
- Mở rộng liên doanh liên kết với các thành phần kinh tế trong và
ngoài nớc.
- Bảo vệ mọi hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty, đảm bảo vệ
sinh môi trờng, tham gia việc giữ gìn an ninh trật tự xã hội, làm tròn nhiệm
vụ quốc phòng, tuân thủ pháp luật, hạch toán và báo cáo trung thực theo

21


pháp lệnh kế toán thống kê của nhà nớc, bảo toàn và không ngừng tăng trởng
vốn của Công ty.

Ii/ đặc điểm hoạt động kinh doanh của công ty
1. Cơ cấu tổ chức bộ máy của Công ty:
Với tổng số CBCNV toàn Công ty là: 324 ngời, Bộ máy tổ chức quản
lý của Công ty Kinh doanh nhà số 2 bao gồm:
* Ban giám đốc Công ty:
- Giám đốc Công ty là ngời chịu trách nhiệm trớc UBND Thành phố,
trớc Giám đốc Sở Nhà đất và pháp luật về điều hành hoạt động của Công ty.
Giám đốc có quyền điều hành cao nhất trong Công ty.
- Hai phó Giám đốc giúp Giám đốc điều hành Công ty theo phân công
và uỷ quyền của Giám đốc, chịu trách nhiệm trớc Giám đốc về nhiệm vụ đợc

Giám đốc phân công và uỷ quyền.
* Các phòng chức năng của văn phòng Công ty:
1). Phòng Tổ chức Hành chính:
- Quản lý tổ chức cán bộ của Công ty theo sự phân công phân cấp của Sở
Nhà đất.
- Tham mu cho Giám đốc về công tác tổ chức cán bộ, thi đua khen thởng,
kỷ luật đào tạo,..........

22


- Chịu trách nhiệm trớc giám đốc về việc thực hiện các chế độ chính sách
đối với ngời lao động.
2). Phòng Kinh tế - Tài chính:
- Tổ chức công tác hạch toán kế toán trong Công ty theo chế độ hiện
hành .
- Xét duyệt các khoản chi tiêu, quản lý phí theo đúng chế độ.
- Lập kế hoạch và báo cáo tình hình kết quả hoạt động sản xuất kinh
doanh của Công ty. Thực hiện đầy đủ nghĩa vụ nộp thuế với Nhà nớc.
3). Phòng Quản lý Kinh doanh:
- Tiếp nhận và xét duyệt các yêu cầu dân nguyện, dân sự của các Xí
nghiệp chuyển lên Công ty.
- Tổ chức hớng dẫn nghiệp vụ cho các Xí nghiệp trực thuộc, hớng dẫn
thực hiện các quy chế, văn bản pháp quy do Nhà nớc, UBND Thành phố, Sở
Nhà đất đã ban hành liên quan đến hoạt động của Công ty.
- Chịu trách nhiệm về những công việc thuộc góc độ quản lý nhà.
4). Phòng Kế hoạch kỹ thuật:
- Lập kế hoạch sửa chữa ngắn hạn và dài hạn nhà thuộc sở hữu Nhà nớc
trình Sở Nhà đất xét duyệt.
- Kết hợp với phòng Kinh tế tài chính phân bổ các nguồn vốn Sửa chữa

cải tạo hàng năm cho các Xí nghiệp theo kế hoạch đợc Giám đốc Sở duyệt.

23


- Kiểm tra thiết kế dự toán trớc khi giao nhận thầu sửa chữa cải tạo,
nghiệm thu quyết toán công trình trớc khi đa vào quản lý sửa dụng theo sự
phân cấp của Công ty.
- Thực hiện và làm đầy đủ các thủ tục pháp lý để cải tạo nâng cấp mở
rộng diện tích nhà Công ty đang quản lý cho thuê nhà bằng nguồn vốn khác
nhau.
- Xét duyệt các yêu cầu xin phép xây dựng, sửa chữa cải tạo của các hộ
dân thuê nhà và các cơ quan thuê nhà để trình KTST Thành phố xét duyệt.
- Tham mu cho Ban Giám đốc mọi việc về xây dựng và sửa chữa cải tạo
phát triển nhà trên địa bàn Công ty đang quản lý.
- Kiểm tra hớng dẫn các thủ tục cơ bản trong sửa chữa duy tu và thực hiện
các dự án đợc Sở và Thành phố giao.
5). Phòng Tiếp nhận Bán nhà:
- Lập kế hoạch hàng năm về công tác bán nhà theo nghị định 61 /CP và
tiếp nhận nhà tự quản xin chuyển giao.
- Phân bổ kế hoạch bán nhà, tiếp nhận nhà cho các Xí nghiệp.
- Tham mu cho Ban Giám đốc về các công việc thuộc phạm vi tiếp nhận
và Bán nhà thuộc sở hữu Nhà nớc.
* Các xí nghiệp đơn vị trực thuộc Công ty
1). Các XN Kinh doanh nhà Hoàn Kiếm, Hai Bà Trng, Thanh Trì:
- Tổ chức và quản lý tốt quỹ nhà đợc Công ty giao và khai thác có hiệu
quả diện tích cho thuê, tổ chức tốt việc thu tiền cho thuê nhà.

24

- Lập kế hoạch bán nhà, tiếp nhận nhà và các kế hoạch dự toán kinh
phí phục vụ công tác bán nhà theo nghị định 61/CP.
- Thực hiện việc bán nhà theo phân cấp của Công ty trên địa bàn Xí
nghiệp đang quản lý và cho thuê.
- Tổ chức điều tra, khảo sát lên phơng án, dự toán sửa chữa cải tạo,
phát triển nhà theo cụm tuyến trong địa bàn quản lý đợc giao.
- Tổ chức giám sát thi công các công trình sửa chữa cải tạo nhà đảm
bảo đúng chất lợng quy trình , quy phạm kỹ thuật, biện pháp an toàn thi công
và tiến độ thi công theo kế hoạch giao.
- Tổ chức hạch toán kế toán một cách đầy đủ, chính xác kịp thời hoạt
động của Xí nghiệp theo quy định của Công ty và Nhà nớc.

2). Xí nghiệp Xây dựng và Kinh doanh nhà:
- Tổ chức thi công các phơng án thiết kế, dự toán về sửa chữa duy tu
nhà mà Công ty giao.
- Tổ chức thực hiện các dự án phát triển nhà do Công ty giao.
- Chịu trách nhiệm thực hiện chế độ lập hồ sở hoàn công, bảo hành
công trình theo quy định hiện hành và kết quả hạch toán kinh doanh của Xí
nghiệp.
- Chủ động khai thác, nhận thầu xây lắp các công trình có qui mô vừa
và nhỏ.

3). Văn phòng t vấn dịch vụ:
- T vấn, dịch vụ mua, bán, cho thuê nhà đất.
- T vấn thủ tục pháp lý về nhà đất.
25