Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố lào cai giai đoạn 2012 2014

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
----------o0o----------

PHẠM LINH GIANG

Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT TRÊN
ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ LÀO CAI GIAI ĐOẠN 2012-2014

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Địa chính môi trường

Lớp

: K43 – ĐCMT - N02

Khoa

: Quản lý Tài nguyên

Khoá học

: 2011 – 2015

Giảng viên hướng dẫn:TS. Nguyễn Thế Huấn

Thái Nguyên, năm 2015


i

LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình học tập và nghiên cứu tại truờng Đại học Nông Lâm Thái
Nguyên, em luôn nhận đuợc sự chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo trong
truờng, đặc biệt là các thầy cô giáo trong khoa Quản lí Tài nguyên đã giúp em
tích lũy và trau dồi những kiến thức cơ bản về chuyên môn cũng như nhữngkiến
thức về xã hội. Đến nay em đã hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp.
Nhân dịp này cho phép em đuợc bày tỏ lòng cảm ơn sâu sắc nhất đến các
thầy cô giáo trong khoa Quản lí Tài nguyên. Đặc biệt là thầy giáo TS.Nguyễn
Thế Huấn đã tận tình giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp này.
Em xin chân thành cảm ơn ban lãnh đạo, các cán bộ phòng Tài nguyên và
Môi truờng thành phố Lào Cai, các cơ quan ban ngành có liên quan đã giúp đỡ
em trong quá trình thức tập và viết chuyên đề.
Em xin bày tỏ lòng biết ơn tới gia đình, bạn bè và nguời thân đã tạo điều kiện
và động viên giúp đỡ em trong suốt quá trình thực tập và hoàn thành chuyên đề.
Do trình độ và thời gian có hạn, bước đầu được làm quen với thực tế và
phương pháp nghiên cứu vì thế khóa luận không thể tránh khỏi những thiếu sót.
Em rất mong nhận được sự đóng góp quý báu của thầy cô giáo và bạn bè để
khóa luận của em được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày 05 tháng 05 năm 2015
Sinh viên

Phạm Linh Giang

ii

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 4.1: Chuyển dịch cơ cấu kinh tế của thành phố Lào Cai.............................................36
Bảng 4.2: Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 trên địa bàn thành phố Lào Cai.....................44
Bảng 4.3. Tình hình cấp GCNQSDĐ trên địa bàn thành phố Lào Cai giai đoạn 2012 –
2014 ..........................................................................................................................................47
Bảng 4.4: Giá đất theo vị trí của các đường, phố trung tâm .................................................50
Bảng 4.5: Giá đất theo vị trí của các đường, phố cận trung tâm ..........................................52
Bảng 4.6: Giá đất theo vị trí của các đường, phố xa trung tâm ............................................53
Bảng 4.7. Ảnh hưởng của vị trí thửa đất đến giá đất của tuyến đường................................55
Bảng 4.8. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của thửa đất đến giá đất .............................56
Bảng 4.9. Mức độ ảnh hưởng và thứ tự ảnh hưởng của các yếu tố nhóm yếu tố xã hội đến
giá đất .......................................................................................................................................60


iii

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 4.1: Biểu đồ hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai năm 2014 ........46
Hình 4.2. Biểu đồ tình hình cấp GCNQSDĐ trên địa bàn thành phố Lào Cai giai đoạn
2012 – 2014..............................................................................................................................47


iv

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

UBND

: Ủy ban nhân dân

CNH

: Công nghiệp hóa
: Hiện đại hóa

HĐH
XHCN
CNTB
QLĐĐ
NĐ
CP
QĐ
TT
GCNQS
DĐ
BĐS
SDĐ

: Xã hội chủ nghĩa
: Chủ nghĩa tư bản
: Quản lý đất đai
: Nghị định
: Chính phủ
: Quyết định

: Thông tư
: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
: Bất động sản
: Sử dụng đất


v

MỤC LỤC

Phần 1. ĐẶT VẤN ĐỀ ............................................................................................................1
1.1.Tính cấp thiết của đề tài ......................................................................................... 1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu...........................................................................................................3
1.2.1. Mục tiêu tổng quát ..........................................................................................................3
1.2.2. Mục tiêu cụ thể ................................................................................................................3
1.3. Yêu cầu của đề tài ..............................................................................................................3
1.4. Ý nghĩa của đề tài ...............................................................................................................4
1.4.1. Ý nghĩa khoa học ............................................................................................................4
1.4.2. Ý nghĩa thực tiễn .............................................................................................................4
PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU .....................................................................................5
2.1. Cơ sở khoa học ...................................................................................................................5
2.1.1. Cơ sở lý luận....................................................................................................................5
2.1.2. Cơ sở pháp lý ...................................................................................................................6
2.2. Cơ sở thực tiễn....................................................................................................................7
2.2.1. Tổng quan thị trường đất đai ..........................................................................................7
2.2.2. Thị trường đất đai thế giới ..............................................................................................7
2.2.3. Thị trường đất đai Việt Nam ........................................................................................10
2.3. Nguyên tắc, phương pháp định giá đất ...........................................................................16
2.3.1. Nguyên tắc xác định giá đất .........................................................................................17
2.3.1.1. Nguyên tắc thay thế ...................................................................................................17

2.3.1.2. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất ............................................................................17
2.3.1.3. Nguyên tắc biến động ................................................................................................18
2.3.2. Phương pháp định giá đất. ............................................................................................18
2.3.2.1. Phương pháp thu nhập. ..............................................................................................18


vi

2.3.2.2. Phương pháp so sánh trực tiếp ..................................................................................19
2.3.2.3. Phương pháp thặng dư ...............................................................................................20
2.3.2.4. Phương pháp chi phí: Trình tự định giá theo phương pháp chi phí: .......................20
2.3.2.5. Phương pháp phân tích hồi quy.................................................................................21
2.4. Tình hình biến động và nguyên nhân biến động giá đất tại thành phố Lào Cai...........23
2.4.1. Tình hình biến động giá đất. .........................................................................................23
2.4.2. Nguyên nhân biến động giá đất ....................................................................................24
PHẦN 3. NỘI DUNG, ĐỐI TƯỢNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.............25
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...................................................................................25
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu ...................................................................................................25
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu......................................................................................................25
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành.......................................................................................25
3.3. Nội dung nghiên cứu ........................................................................................................25
3.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội trên địa bàn thành phố Lào Cai. ..........................25
3.3.1.1. Điều kiện tự nhiên. .....................................................................................................25
3.3.1.2. Tình hình phát triển kinh tế - xã hội.........................................................................25
3.3.2. Tình hình sử dụng và quản lý đất đai của thành phố Lào Cai giai đoạn 2012- 201426
3.3.2.1. Tình hình quản lý đất đai. ..........................................................................................26
3.3.2.2 . Tình hình sử dụng đất. ..............................................................................................26
3.3.3. Giá đất quy định và giá đất thực tế tại thành phố Lào Cai .........................................26
3.3.3.1. Căn cứ xác định giá đất tại địa phương ....................................................................26
3.3.3.2. Giá đất quy định và giá đất thực tế tại thành phố Lào Cai ......................................26

3.3.3.3. Đánh giá sự biến động giữa giá đất do nhà nước qui định và giá đất thực tế trên thị
trường chuyển nhượng giai đoạn 2012 - 2014.......................................................................26
3.3.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại thành phố Lào Cai giai
đoạn2012-2014 ........................................................................................................................26
3.3.4.1. Nhóm yếu tố tự nhiên ................................................................................................26


vii

3.3.4.3. Đánh giá mức quam trọng và thứ tự ảnh hưởng của các yếu tố trong nhóm yếu tố
xã hội đến giá đất .....................................................................................................................26
3.3.5. Đề xuất một số giải pháp ..............................................................................................26
3.4. Phương pháp nghiên cứu .................................................................................................26
3.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp ............................................................27
3.4.2. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp ..............................................................27
3.4.3. Phương pháp thống kê, xử lý thông tin, số liệu..........................................................28
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .................................................................................29
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội .................................................................................29
4.1.1. Điều kiện tự nhiên và tài nguyên nhiên nhiên .............................................................29
4.1.1.1. Vị trí địa lý và ranh giới hành chính .........................................................................29
4.1.1.2. Địa hình, địa mạo .......................................................................................................30
4.1.1.3. Khí hậu........................................................................................................................30
4.1.1.4. Thủy văn .....................................................................................................................31
4.1.1.5. Nguồn tài nguyên .......................................................................................................32
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội..............................................................................................36
4.1.2.1. Tình hình phát triển kinh tế .......................................................................................36
4.1.2.2. Tình hình dân số, lao động và việc làm ....................................................................36
4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và môi trường ........................41
4.1.3.1. Thuận lợi .....................................................................................................................41
4.1.3.2. Những tồn tại, khó khăn ............................................................................................42

4.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai ...............................43
4.2.1. Tình hình quản lý đất đai ..............................................................................................43
4.2.2. Tình hình sử dụng đất đai .............................................................................................43
4.3. Giá đất quy định và giá đất thực tế tại thành phố Lào Cai ............................................48
4.3.1. Căn cứ xác định bảng giá đất hàng năm trên địa bàn thành phố Lào Cai .................48
4.3.2. Giá đất quy định và giá đất thực tế trên địa bàn thành phố Lào Cai ..........................49


viii

4.3.2.1. Nhóm đường phố trung tâm ......................................................................................49
4.3.2.2. Nhóm đường phố cận trung tâm ...............................................................................51
4.3.2.3. Nhóm đường phố xa trung tâm .................................................................................53
4.3.3. Đánh giá sự biến động giữa giá đất do nhà nước qui định và giá đất thực tế trên thị
trường chuyển nhượng năm 2012-2014.................................................................................54
4.4. Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ..............................................................................54
4.4.1. Nhóm yếu tố tự nhiên ...................................................................................................54
4.4.1.1 Yếu tố vị trí thửa đất ...................................................................................................54
4.4.1.2. Hình thể thửa đất ........................................................................................................56
4.4.2. Nhóm yếu tố xã hội .......................................................................................................57
4.4.2.1. Yếu tố cơ sở hạ tầng...................................................................................................57
4.4.2.2. Khả năng sinh lợi. ......................................................................................................58
4.4.2.3. Yếu tố môi trường ......................................................................................................58
4.4.2.4. Yếu tố pháp lý ............................................................................................................59
4.4.2.5. Đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trong nhóm yếu tố xã hội đến giá đất60
4.5. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác định giá đất thành phố
Lào Cai .....................................................................................................................................61
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................................63
5.1. Kết luận .............................................................................................................................63
5.2. Kiến nghị...........................................................................................................................64

TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................................65
PHỤ LỤC


ii

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 4.1: Chuyển dịch cơ cấu kinh tế của thành phố Lào Cai.............................................36
Bảng 4.2: Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 trên địa bàn thành phố Lào Cai.....................44
Bảng 4.3. Tình hình cấp GCNQSDĐ trên địa bàn thành phố Lào Cai giai đoạn 2012 –
2014 ..........................................................................................................................................47
Bảng 4.4: Giá đất theo vị trí của các đường, phố trung tâm .................................................50
Bảng 4.5: Giá đất theo vị trí của các đường, phố cận trung tâm ..........................................52
Bảng 4.6: Giá đất theo vị trí của các đường, phố xa trung tâm ............................................53
Bảng 4.7. Ảnh hưởng của vị trí thửa đất đến giá đất của tuyến đường................................55
Bảng 4.8. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của thửa đất đến giá đất .............................56
Bảng 4.9. Mức độ ảnh hưởng và thứ tự ảnh hưởng của các yếu tố nhóm yếu tố xã hội đến
giá đất .......................................................................................................................................60


ii

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 4.1: Chuyển dịch cơ cấu kinh tế của thành phố Lào Cai.............................................36
Bảng 4.2: Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 trên địa bàn thành phố Lào Cai.....................44
Bảng 4.3. Tình hình cấp GCNQSDĐ trên địa bàn thành phố Lào Cai giai đoạn 2012 –
2014 ..........................................................................................................................................47
Bảng 4.4: Giá đất theo vị trí của các đường, phố trung tâm .................................................50

Bảng 4.5: Giá đất theo vị trí của các đường, phố cận trung tâm ..........................................52
Bảng 4.6: Giá đất theo vị trí của các đường, phố xa trung tâm ............................................53
Bảng 4.7. Ảnh hưởng của vị trí thửa đất đến giá đất của tuyến đường................................55
Bảng 4.8. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của thửa đất đến giá đất .............................56
Bảng 4.9. Mức độ ảnh hưởng và thứ tự ảnh hưởng của các yếu tố nhóm yếu tố xã hội đến
giá đất .......................................................................................................................................60


3

1.2 Mục tiêu nghiên cứu
1.2.1. Mục tiêu tổng quát
- Tìm hiểu giá đất thực tế và giá đất do Nhà nước quy định trên bàn thành
phố Lào Cai năm 2012-2014.
- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố
Lào Cai. Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp cho việc xác định giá đất đô thị
phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường.
- Phân tích một số yếu tố chi phối đến giá đất nhằm xây dựng các tiêu
chuẩn định giá đất phù hợp với khả năng sinh lời của đất và mặt bằng giá cả trên
thị trường, nhằm mang lại hiệu quả của công tác định giá đất.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Lào cai.
- Đánh giá tình hình sử dụng và quản lý đất đai của thành phố Lào Cai giai
đoạn 2012 - 2014.
- Đánh giá sự biến động giữa giá đất do nhà Nhà nước qui định và giá đất
thực tế trên thị trường chuyển nhượng giai đoạn 2012 – 2014.
- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại thành phố Lào Cai
giai đoạn 2012 - 2014 và đề xuất một số giải pháp khắc phục.
1.3. Yêu cầu của đề tài
- Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất như:

Luật đất đai, Nghị định chính phủ, Thông tư hướng dẫn về việc áp dụng các
chính sách thuế của cơ quan thuế, quyết định của UBND tỉnh Lào Cai.
- Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
tại thành phố Lào Cai năm 2012-1014.
- Các kiến nghị, đề nghị phải có tính khả thi.


4

1.4. Ý nghĩa của đề tài
1.4.1. Ý nghĩa khoa học
Khóa luận tốt nghiệp là một cơ hội tốt để tôi củng cố những kiến thức đã
học trong nhà trường và học hỏi những kinh nghiệm trong quá trình thực tập ở
địa phương. Tìm hiểu các điều kiện của địa phương kết hợp với điều tra khảo sát
thực địa để đưa ra các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. Qua đó tôi biết cách thu
thập, tổng hợp, phân tích số liệu, biết cách trình bày một báo cáo khoa học hoàn
chỉnh.
1.4.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Đề tài có ý nghĩa quan trọng trong việc đưa ra sự chênh lệch và khả năng
tương đồng giá đất do UBND tỉnh quy định.
- Là cơ sở để phục vụ cho quá trình xác định giá đất tại địa phương, giúp
cho việc xác định giá đất phù hợp với giá đất thực tiễn và giá đất do Nhà nước
đưa ra.
- Giúp cho công tác quản lý quản lý nhà nước về đất đai, việc đưa ra các
chính sách của địa phương thực hiện một cách toàn diện hơn.


5

PHẦN 2

TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học
2.1.1. Cơ sở lý luận
Một trong những nhu cầu quan trọng của con nguời mang tính thiết yếu
chỉ sau thức ăn cho sự tồn tại của con nguời đó chính là đất đai hay có thể nói
một cách rộng hơn, khoa học hơn đó chính là bất động sản. Nó gắn liền với con
người ngay từ thủa sơ khai và tầm quan trọng của nó cũng ngày đuợc khẳng định
theo tiến trình phát triển loài nguời, ta thấy đất đai là nguồn tài nguyên vô giá và
không bao giờ có thể xác định đuợc hết giá trị của nguồn tài nguyên quý giá đó
như thế nào. Đất đai đã, đang và sẽ đóng góp vai trò quan trọng cho bất kỳ một
lĩnh vực nào đó trong mỗi quốc gia nói chung và trên thế giới nói riêng và thực
tế đã chứng minh một cách rõ nét điều đó. Ở Việt Nam cũng vậy, từ khi Luật đất
đai năm 1993 đuợc ban hành với quy định đất có giá, quyền sử dụng đất có thể
mua bán, trao đổi, từ đó hệ thống thị truờng bất động sản dần dần đuợc hình
thành, phát triển và không thể phủ nhận đuợc vai trò của thị truờng này trong
việc thúc đẩy phát triển nền kinh tế - xã hội và nâng cao đời sống của các tầng
lớp dân cư.
Trên thế giới thì mỗi một quốc gia có những quan niệm về bất động sản,
về bề dày lịch sử khác nhau từ việc tạo ra nó, quản lý, sử dụng, phát triển và kinh
doanh nó và chung nhất là sự điều tiết của Nhà nuớc về mặt pháp lý đối với nó
trong tổng thể các mối quan hệ kinh tế, chính trị, xã hội của một thực thể xã hội
nhất định.


6

2.1.2. Cơ sở pháp lý
- Luật Đất đai 2003, ngày 26 tháng 11 năm 2003.
- Luật Đất đai sửa đổi năm 2013, ngày 29 tháng 11 năm 2013.
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành

một số điều của Luật Đất đai.
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất.
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số
điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của
Luật Thuế thu nhập cá nhân và Thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15 tháng 08
năm 2013 của bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân,
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân.
- Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 quy định chi tiết phương
pháp định giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
- Thông tư số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường - Bộ tài chính về hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban
hành bảng giá đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương.
- Quyết định 55/2011/QĐ-UBND của UBND tỉnh Lào Cai về việc ban
hành quy định về giá các loại đất, phân loại đất, phân khu vực đất và phân loại
đường phố, vị trí đất trên địa bàn tỉnh Lào Cai năm 2012.
- Quyết định 58/2012/QĐ-UBND của UBND tỉnh Lào Cai về việc ban
hành quy định về giá các loại đất, phân loại đất, phân khu vực đất và phân loại
đường phố, vị trí đất trên địa bàn tỉnh Lào Cai năm 2013.


iii

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 4.1: Biểu đồ hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai năm 2014 ........46
Hình 4.2. Biểu đồ tình hình cấp GCNQSDĐ trên địa bàn thành phố Lào Cai giai đoạn
2012 – 2014..............................................................................................................................47

8

trường đất đai. Tại đây có các trang trại với qui mô lớn hàng ngàn hecta. Ở
những nước đang phát triển, trong giai đoạn tăng trưởng nhanh hoặc thu hút
mạnh đầu tư nước ngoài thường có các cơn sốt tăng giá đất ở các vùng kinh tế
phát triển và các khu đô thị. Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hưởng đến tăng
trưởng kinh tế hoặc thu hút đầu tư nước ngoài thì Chính phủ có thể áp dụng các
hình thức can thiệp vào thị trường đất đai.
Cơn sốt nhà đất cuối thập kỷ 80 cũng đã làm phá sản nhiều công ty kinh
doanh bất động sản tại Nhật Bản, Mỹ, Anh trong các năm 90. Chính phủ Nhật đã
phải khống chế mức tăng giá nhà đất tại Tokyo. Cùng với tình trạng suy thoái
nền kinh tếvào những năm 1992 - 1993 giá nhà đất tại nhiều quốc gia phát triển
cũng giảm mạnh. Tại Nhật năm 1992 giá nhà đất giảm đến 40% làm các ngân
hàng Nhật bị kẹt vốn trong vấn đề nhà đất đến 53 ngàn tỷ Yên. Ở Pháp cơn sốt
tăng giá nhà đất từ năm 1989 - 1990 đã làm cho khối lượng giao dịch nhà đất ở
Paris giảm 11,5%. Trong các năm 1991 và nửa đầu năm 1992, các văn phòng
giao dịch trống rỗng, dẫn đến giảm giá nhà đất và trì trệ trong thị trường này nói
chung. Kết quả là Chính phủ Pháp đã ban hành các đạo luật nhằm giúp người
mua giảm được tiền thuế tương đương 10% giá mua một chỗ ở mới.
Các quốc gia đang phát triển rút kinh nghiệm của các nước đi trước, đã và
đang thi hành các chính sách nhằm điều chỉnh thị trường theo hướng giảm bớt
tốc độ và quy mô tích tụ đất đai, như là một quy luật tất yếu của sở hữu tư nhân
về đất đai trong nền kinh tế thị trường. Để đảm bảo cho nông dân có ruộng,
Chính phủ nhiều nước đã đề ra chính sách hạn điền, nhiều nước vẫn còn hạn chế
quyền chuyển nhượng đất đai.
Ở Anbani, đất nông nghiệp đã được coi là thuộc sở hữu của các gia đình
nông dân theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991, nhưng cho tới năm 1995 việc bán

9

đất vẫn bị coi là bất hợp pháp, và trên thực tế cho tới nay vẫn chưa có thủ tục
hợp pháp nào để bán đất nông nghiệp. Những người đã nhận thực tế cho tới nay
vẫn chưa có thủ tục hợp pháp nào để bán đất nông nghiệp. Những người đã nhận
quyền sử dụng đất nông nghiệp nhưng không sử dụng mảnh đất đó trong vòng
một năm thì đương nhiên bị tước quyền sử dụng mảnh đất đó.
Ở Rumani, một số mảnh đất bị quy định không được bán trong vòng 10
năm và một số các mảnh đất khác bị quy định không được bán vĩnh viễn, và
trong một số trường hợp cụ thể, Nhà nước có thể bắt buộc chủ sở hữu bán đất
cho mình.
Ở Bungari, các doanh nghiệp không được quyền chuyển nhượng những
mảnh đất nhận được từ tư nhân hoá doanh nghiệp Nhà nước.
Ở nhiều nước thuộc Liên xô trước đây, quyền của nông dân đối với đất
nông nghiệp chỉ đơn thuần là hưởng hoa lợi từ mảnh đất đó. Một số nước trong
SNG hiện nay đã sửa đổi luật pháp để cho phép người nông dân được quyền
chuyển nhượng đất với một số điều kiện cụ thể.
Trong điều kiện nền kinh tế thế giới đang chuyển theo hướng dân chủ và
công bằng, chính sách điều chỉnh sở hữu ruộng đất nhằm giảm bớt quy mô tích
tụ đất của các nước đang phát triển rất đáng được phân tích tham khảo trong quá
trình hình thành và quản lý thị trường đất đai ở Việt Nam.
Tính độc quyền về sở hữu đất và giá đất thời kỳ của Chủ nghĩa Tư bản đã
bị giới hạn bởi khả năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc. Hiện nay
không còn khả năng phân chia lại thị trường bằng chiến tranh, trong khi đó trình
độ tích tụ tư bản đã đạt đến đỉnh cao, nhu cầu mở rộng thị trường, mở rộng lĩnh
vực đầu tư đã thúc ép mở cửa thị trường đất đai và tạo nên xu hướng gia tăng giá
đất với tốc độ tăng của thị trường hàng hoá.

10

Xu hướng cho thuê đất đai để phát triển được coi là biện pháp nâng cao
hiệu quả của việc sử dụng đất. Ngay trong thời kỳ Chủ nghĩa Xã hội giáo điều,
nhiều nước XHCN cũ ngăn cản việc mua bán đất thì ở Nam Tư và Ba Lan luật
pháp vẫn cho phép tư nhân thuê ruộng. Ở một số nước như Ba Lan, Nam Tư,
Hungari, Bungari các cơ sở kinh doanh tư nhân, cá thể có thể thuê ruộng hay một
số khu đất để kinh doanh. Việc cho phép thuê đất và mua bán ruộng đất đã giúp
cho nông nghiệp các nước này phát triển năng động hơn và được coi là biện pháp
nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
Một đặc điểm rất quan trọng của thị trường nhà đất trên thế giới là thị
trường này đã vượt ra ngoài khuôn khổ một quốc gia, trở thành thị trường đầu tư
hấp dẫn của tư bản nước ngoài. Những nước có dự trữ ngoại tệ lớn như Nhật
Bản, Đài Loan là những nước đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ở
nước ngoài.
2.2.3. Thị trường đất đai Việt Nam
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế xã hội của đất nước trong mấy
thập kỉ qua có nhiều biến động lớn, đã ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và
phát triển thị trường đất đai - một loại thị trường đặc biệt với hàng hoá thuộc loại
đặc biệt được đưa ra trao đổi, mua bán. Có thể chia quá trình hình thành và phát
triển thị trường đất đai ở nước ta thành 2 giai đoạn sau đây:
Giai đoạn trước 1992
Trước năm 1945, thị trường đất đai hầu như không tồn tại. Thời kỳ này giá
đất được thể hiện bằng tiền, nhưng cũng có khi được quy đổi bằng giá trị tài sản
thông qua việc gán nợ của nông dân đối với các tầng lớp địa chủ bóc lột.
Từ 1945 đến trước 1980


11

Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp 1959 đã khẳng định có 3 hình thức sở
hữu đất đai (Nhà nước, tập thể, cá nhân) trong đó sở hữu Nhà nước và tập thể là
cơ bản và được ưu tiên. Luật pháp không hoàn toàn nghiêm cấm việc mua bán
đất đai, nhưng những loại đất được phép mua bán bị hạn chế theo quá trình
"công hữu hoá đất đai". Thị trường đất đai hầu như không đuợc pháp luật thừa
nhận trên thực tế. Tuy trên thực tế vẫn có những giao dịch về nhà, đất nhưng với
phạm vi và qui mô nhỏ bé, chủ yếu là chuyển nhuợng nhà thuộc sở hữu tu nhân
gắn với khuôn viên đất để ở và sang nhuợng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nuớc theo
phuơng thức hoa hồng (chuyển quyền cho thuê). Giá đất hình thành mang tính
chất tự phát và nằm ngoài sự kiểm soát của pháp luật.
Nhu cầu về hình thành một thị truờng đất đai trở nên bức xúc trong những
năm 80, khi đất nước bắt tay vào công cuộc đổi mới, phát triển kinh tế nhiều
thành phần. Trong thời kỳ này, dân cư có cơ hội về kinh doanh, việc làm và thu
nhập, quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, nhất là sau khi có Luật Đầu tư
nuớc ngoài, nhu cầu về đất đai, đất xây dựng cơ sở hạ tầng, đất công nghiệp,
thương mại dịch vụ và xây dựng nhà ở tăng nhanh. Nhà nước bỏ chế độ bao cấp
về nhà ở, nới lỏng nhiều loại thủ tục, đặc biệt là thủ tục hộ khẩu, truớc hết ở
thành thị, các giao dịch có yếu tố đất đai, nhà ở trở nên sôi động, chủ yếu được
thông qua các hình thức chuyển nhuợng nhà ở (đối với dân cư), nhà xuởng (đối
với các doanh nghiệp) cùng với quyền sử dụng đất. Quá trình đô thị hoá diễn ra
nhanh, tăng nhanh đầu tư, đặc biệt là đầu tư nuớc ngoài, nhu cầu về đất đai, nhất
là đất công nghiệp, thương mại và xây dựng nhà ở tăng nhanh. Tại các đô thị lớn
như thủ đô Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, do tốc độ đô thị hoá cao, tỷ lệ dân
số cơ học tăng nhanh, cùng với việc Nhà nuớc bỏ chế độ bao cấp về nhà ở, thay
vào đó là chủ trương "Nhà nước và nhân dân cùng làm", các giao dịch về đất đai


iv

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

UBND

: Ủy ban nhân dân

CNH

: Công nghiệp hóa
: Hiện đại hóa

HĐH
XHCN
CNTB
QLĐĐ
NĐ
CP
QĐ
TT
GCNQS
DĐ
BĐS
SDĐ

: Xã hội chủ nghĩa
: Chủ nghĩa tư bản
: Quản lý đất đai
: Nghị định
: Chính phủ
: Quyết định
: Thông tư

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
: Bất động sản
: Sử dụng đất


13

nhà cửa được phát mại để trả nợ. Tỷ giá đồng tiền Việt Nam so với đồng đô la
Mỹ giữ ở mức cao so với tỷ giá thực, đồng thời các nước XHCN ở Đông Âu tan
vỡ, người lao động Việt Nam trở về nước cùng với những khoản thu nhập có
được, đã làm cho thị trường bất động sản bùng nổ, chủ yếu là cơn sốt đất đai, với
mức giá nhảy vọt đã để lại những hậu quả phức tạp, có nhiều mặt tiêu cực mà
cho đến nay vẫn chưa giải quyết được như giao dịch phi chính qui, quĩ đất bị lạm
dụng và lãng phí, nguồn thu của ngân sách bị thất thoát, tạo bất bình đẳng về cơ
hội làm ăn và tha hoá một bộ phận đội ngũ cán bộ. Trong lĩnh vực bất động sản,
kiện tụng của dân hên quan đến nhà, đất chiếm tỷ lệ cao trong tổng số các vụ
kiện tụng (trên 60%).
Giai đoạn từ 1992 đến nay
Đầu những năm 1990, các quan hệ giao dịch nhà ở phát triển, mặc dù Nhà
nước đã có những chính sách giảm dần chế độ phân phối nhà, nhưng không ít
các cơ quan vẫn xây dựng các khu nhà tập thể dưới dạng nhà cấp 4 để phân cho
các đối tượng (kèm theo diện tích đất), việc cho thuê nhà hưởng hoả hồng của
Nhà nước diễn ra phổ biến, hiện tượng tranh chấp và tiêu cực về nhà ở xuất hiện.
Trước tình hình đó, pháp lệnh nhà ở năm 1991 được ban hành là cơ sở pháp lý
để điều chỉnh các mối quan hệ giao dịch về quyền sở hữu nhà ở, mua, bán cho
thuê nhà ở, thuế kinh doanh nhà ở. Việc sửa đổi Hiến pháp năm 1992 là chủ
trương đúng đắn, sáng tạo của Đảng và Nhà nước, trên cơ sở đó, Luật Đất đai
năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 17/7/1993 thay thế Luật Đất đai 1988.
Trong hoạt động của thị trường đất đai trong đó có quyền sử dụng đất
chuyển sang một giai đoạn mới đánh dấu sự đổi mới của chính sách pháp luật đất

đai, Luật Đất đai 1993 đã cụ thể hoá Điều 18 - Hiến pháp 1992 về quyền của
người sử dụng đất (khoản 3-điều 3), theo đó các quyền năng của người sử dụng


14

đất được xác định, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất, xuất
phát từ 5 quyền này, đất đai được xác định là loại tài sản có giá thông qua giao
dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trên cơ sở quy định của Luật Đất đai
1993, Bộ luật Dân sự năm 1995 đã cụ thể hoá việc chuyển nhượng quyền sử
dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ Điều 690 đến Điều 744 và
các hình thức hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa
kế quyền sử dụng đất. Giai đoạn này, thị trường nhà ở gắn liền với quyền sử
dụng đất khu vực đô thị phát triển mạnh thông qua các hình thức chuyển nhượng
theo các "kênh ngầm", trước tình hình đó, Chính phủ ban hành các Nghị định
61/1994/NĐ-CP về mua bán và kinh doanh nhà ở, Nghị định 60/1994/NĐ-CP về
quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất, đây là văn bản hướng dẫn thi hành
Luật Đất đai có tính điều hành cao, trong đó quy định chi tiết thi hành pháp lệnh
về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất.
Sau 5 năm thi hành Luật Đất đai 1993, sự phát triển của hoạt động giao
dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất
đòi hỏi phải có những chính sách mới điều chỉnh các quan hệ pháp luật về đất
đai, cùng với việc cần thiết phải có các quy định bổ sung, sửa đổi để khắc phục
những hạn chế của Luật Đất đai 1993. Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật
Đất đai 1993 được Quốc hội khoá X thông qua, một số nội dung quan trọng được
bổ sung là quyền của tổ chức và cá nhân được Nhà nước cho thuê đất cũng được
thực hiện các quyền sửdụng đất, theo đó các Nghị định hướng dẫn triển khai,
thực hiện Luật Đất đai sửa đổi bổ sung như Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày

29/3/1999, Nghị định 04/2000/NĐ-CP ngày 11/2/2000, Nghị định 19/2000/NĐ-


15

CP ngày 8/6/2000 và Nghị định 38/2000/NĐ-CP ngày 23/8/2000 quy định
chi tiết.
Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất và Luật Thuế sửa đổi bổ sung một số
điều của Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất; thu tiền thuế sử dụng đất, có thể
đánh giá Nghị định 17/1999/NĐ-CP là văn bản quan trọng nhất trong thời kỳ này
vì nó đáp ứng được những nhu cầu bức xúc trong công tác quản lý sử dụng đất
đai lúc bấy giờ, Nghị định số 17 quy định các thủ tục chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn
bằng giá trị quyền sử dụng đất đã tạo lập được khung pháp lý cơ bản cho thị
trường quyền sử dụng đất vận hành.
Đáp ứng sự phát triển theo quy luật tự nhiên về nhà đất trong tình hình
mới, đồng thời để tăng cường tính đồng bộ giữa chính sách pháp Luật Đất đai
đối với các đạo luật khác, Quốc hội khoá X thông qua Luật sửa đổi bổ sung một
số điều của Luật Đất đai lần 2 ngày 29/6/2001. Ngoài việc bổ sung các chế định
về phân cấp thẩm quyền nhiều hơn cho chính quyền địa phương các cấp, Luật bổ
sung thêm quyền bảo lãnh cho các chủ thể sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng
hoạt động tại Việt Nam, quy định các điều kiện mua nhà kèm theo quyền sử
dụng đất, một số Nghị định mới hên quan đến lĩnh vực đất đai được ban hành
như Nghị định 79/2001/NĐ-CP sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định Sốl7,
Nghị định 81/2001/NĐ-CP về việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua
nhà ở tại Việt Nam. Tiếp tục hoàn thiện Luật Đất đai 1998, Luật Đất đai 2003 tại
điều 5 quy định về sở hữu đất đai: "đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
đại diện chủ sở hữu... Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất
đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai như sau: thu tiền sử dụng đất,
tiền thuê đất; thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;

16

điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất
mang lại.
Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình
thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử
dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất".
Chính phủ đã ban hành Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm
2004 về thi hành Luật Đất đai 2003, quy định những việc cụ thể liên quan đến
công tác quản lý nhà nước về đất đai. Tuy nhiên cho đến nay ở nước ta chưa có
những văn bản quy định về thị trường quyền sử dụng đất nói riêng và thị trường
bất động sản nói chung, nhưng tổng hợp hệ thống các văn bản pháp luật, chính
sách pháp Luật Đất đai hiện hành đã tạo ra được một khung thể chế nhất định,
tạo điều kiện cho các thị trường này hoạt động đó là:
- Thị trường quyền sử dụng đất được công nhận;
- Nhà nước quản lý, quyết định hàng hoá quyền sử dụng đất cho thị trường
hoạt động thông qua việc giao đất, cho thuê đất và Nhà nước tham gia các hình
thức giao dịch có yếu tố thị trường như giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng
đất;
- Giao đất cho các tổ chức kinh tế đầu tư, xây dựng nhà ở để bán, cho
thuê; đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng theo dự án do Chính Phủ phê duyệt để đấu
giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất
2.2.4. Khái niệm, nguyên tắc, phương pháp định giá đất
2.2.4.1. Khái niệm giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản than nó không có giá trị. Do đó đối
với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai tronghoatj động
kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao