Phân tích thực trạng thị trường bất động sản hà nội

Lời nói đầu
Thị trờng bất động sản có vai trò rất quan trọng đối với sự phát triển
kinh tế xã hội mỗi quốc gia. Trong những năm gần đây, thị trờng bất động
sản Hà nội đã trở thành một vấn đề quan trọng và ngày càng đợc sự chú ý
của d luận Thủ đô. Các phơng tiện báo chí , truyền hình luôn đề cập tới
thị trờng bất động sản, tới những vấn đề cập nhập của thị trờng này; hoạt
động thị trờng bất động sản ngày càng sôi động cùng với sự phát triển
kinh tế của cả nớc nói chung và thủ đô nói riêng. Điều đó cho thấy rằng,
tầm quan trọng và ảnh hởng của thị trờng bất động sản đến đời sống kinh
tế xã hội là rất to lớn. Thật vậy, bởi bất động sản nhu cầu thiết yếu không
thể thiếu đợc, nhất là đất ở, nhà ở vô cùng quan trọng đối với mỗi ngơì.
Những vấn đề nóng bỏng, bất cập của thị trờng bất động sản thờng đợc
đề cập đến nh: vấn đề sốt đất, đầu cơ đất, mua bán trao tay.. cơn sốt đất ở
Hà Nội khởi đầu từ hơn một năm qua đến nay vẫn cha hạ nhịêt giá nhà
đất tăng không chỉ vài chục phần trăm mà tới vài trăm phần trăm_ hịên tợng không bình thờng cuả nền kinh tế ; giá đất , giá nhà hiẹn nay cao
quá bất hợp lý so với thu nhập của đại đa số ngời lao động; thị trờng bất
động sản còn đang ở giai đoạn sơ khai, là thị trờng không chính thức
( nhà nớc không kiểm soát đợc)Từ đó cho thấy việc nghiên cứu thị trờng
bất động sản Hà nội là rất cần thiết và có ý nghĩa , nhằm tìm hiểu thị trờng bất động sản qua đó có các giải pháp góp phần thúc đẩy hình thành
và phát triển thị trờng bất động sản Hà nội, phát triển kinh tế xã hội của
Thủ đô .
Mục đích nghiên cứu đề tài nhằm:
Phân tích thực trạng thị trờng bất động sản Hà Nội
Đề xuất một số giải pháp nhằm phát triển thị trờng bất động sản

Chơng I: Cơ sở lý luận khoa học về thị trờng
bất động sản
I) Tổng quan thị trờng bất động sản
1.1) Các khái niệm

1) Bất động sản

Điều 181 Bộ luật Dân sự đã xác định khái niệm bất động sản nh sau:
+ Bất động sản là tài sản không di dời đợc bao gồm:

1


- Đất đai.
- Nhà ở, công trình xây dựn gắn liền với đất đai, kể cả các rài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng đó.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
- Các tài sanr khác đất ở pháp luật quy định.
Cách phân loại trên đây là phù hợp với yêu cầu của công tác quản lý và
hoạt động sản xuất kinh doanh. Đất đai, nhà ở các công trình xây dựng
và các tài sản gắn liền với đất đai là những loại chủ yếu của bất động
sản. Theo quy định của pháp luật, các loại tài sản đó phải đợc đăng ký
nhằm đảm bảo việc kiểm tra, kiểm soát của các cơ quan nhà nớc có
thẩm quỳên.
+ Nhà đất: - theo nghĩa rộng là các loại đất sử dụng cho các mục đích
khác nhau
- theo nghĩa hẹp là nhà và khuôn viên xung quanh nhà,
cũng nh đất cho mục đích sử dụng xây dựng nhà
2) Thị trờng và các loại thị trờng
a) Thị trờng
Là hợp phần bắt buộc của kinh tế hàng hoá vì nó ra đời, phát triển cùng
với sự ra đời và phát triển của sản xuất hàng hoá, trong đó thông qua sự
trao đổi hàng hoá trên thị trờng tạo ra sự gắn bó giữa thị trờng và nền kinh
tế hàng hoá. Vậy thị trờng là một phạm trù của kinh tế hàng hoá, và nó là
kết quả của sự phân công lao động cuả nền kinh tế hàng hoá, là một phạm
trù khách quan tất yếu, là yếu tố nội tại của sản xuất hàng hoá.
Vậy thị trờng : là tổng thể các quan hệ thực hiện hàng hoá và dịch vụ,

là nơi diễn ra quá trình trao đổi tác động qua lại lẫn nhau giữa ngời mua
và ngời bán hàng hoá, dịch vụ để nhằm thống nhất xác định về số lợng,
chất lợng , giá cả hàng hoá dịch vụ.
Thị trờng hết sức đa dạng, phức tạp chủ yếu đất ở qui luật thị trờng chi
phối nh: qui luật cạnh tranh, cung cầu, giá trị, gía cả..
b) Phân loại thị trờng
Để nắm băt bản chất thị trờng , nhận biết từng loại thị trờng , x hớng hình
thành và vận động của từng loại thị trờng . Vì vậy cần phải phân loại thị
trờng , tức là phân chia thị trờng theo các giác độ khách quan, căn cứ
khoa học.
Theo phạm vi lãnh thổ:
Có thị trờng thế giới, khu vực, quốc gia , thành thị, nông thôn miền
núi..
Theo đặc điểm tính chất của sản phẩm trong quá trinh tái sản xuất
sản phẩm xã hội:
Thị trờng hàng hoá tiêu dùng và dịch vụ: thị trờng hàng hoá tiêu dùng
cho sản xuất, cho cá nhân
Thị trờng các yếu tố sản xuất: thị trờng tài chính, sức lao động, thông
tin khoa học công nghệ.

2


theo mức độ cạnh tranh:
đợc căn cứ vào số lợng ngời tham gia trên thị trờng về sản phẩm cung
cấp cho tiêu dùng. Nó gắn liền với phơng thức hình thành giá cả, do
đó hình thành các phơng thức ứng xử của các bên tham gia trên thị trờng.
c) Các hình thái thị trờng
phân loại bổ ngang hoặc bổ dọc, tuỳ thuộc theo mức độ cạnh tranh và số
ngời tham gia trên thị trờng :

Ngời mua
Ngời bán
Một
Một
Nhiều

Một

Một số

Nhiều

độc quyền tay độc quyền bán độc quyền
đôi
hạn chế
bán
độc quyền mua độc quyền song độc quyền
hạn chế
phơng
cạnh tranh
bán
độc quyền mua độc quyền cạnh Cạnh tranh
tranh mua

Thực tế ngời ta phân loại thị trờng nh sau:
+ thị trờng cạnh tranh hoàn hảo thị trờng đa phơng
+ thị trờng không hoàn hảo -- thị trờng đơn phơng , thị trờng cạnh tranh
độc quyền.
Thị trờng cạnh tranh hoàn hảo: nhiều ngời cùng mua bán một loại hàng
hoá. ở đây không một ngời mua và bán riêng lẻ nào tác động đến giá cả

thị trờng.
điều kiện: - số ngời tham gia mua bán nhiều
- Không có sự hạn chế giả tạo tác động lên cung cầu
- Ra nhập hoặc rút lui rễ ràng
- Các doanh nghiệp đều có thông tin đầy đủ về thị trờng
Thị trờng độc quyền đa phơng: số ngời bán đủ ít để có thể gây ảnh hởng
đến giá.
Thị trờng cạnh tranh độc quyền : có nhiều ngời bán một sản phẩm nhất
định, sản phẩm đó ít nhiều khác nhau ( khác biệt về mẫu mà , dịch vụ, địa
điểm)
d ) Thị trờng bất động sản .
Là địa điểm, là nơi tại đó những ngời mua và bán bất động sản tác động
qua lại lẫn nhau, để xác định giá cả và số lợng bất động sản đợc thể hiện.
Thị trờng bất động sản bao gồm : thị trờng mua bán bất động sản ; thị trờng cho thuê; thị trờng thế chấp bảo hiểm bất động sản .
Theo trình tự thời gian chia thị trờng bất động sản nh sau:

3


- thị trờng cấp I: là thị trờng chuyển nhợng, giao hoặc cho thuê quyền
sử dụng đất .
- thị trờng cấp II: là thị trờng xây dựng các công trình để bán hoặc cho
thuê.
- Thị trờng bán lại hoặc cho thuê lại những cônng trình đã đợc mua
hoặc đã cho thuê.

1.2 ) Vai trò của thị trờng bất động sản

Vai trò của thị trờng bất động sản hết sức to lớn đợc thể hiện nh sau:
1) thị trờng bất động sản là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản

xuất cho các nhà kinh doanh.
Thị trờng là nơi chuyển hoá từ hình thái hiện vật sang hình thái gía trị
đây là nhân tố quyết định tốc độ chu chuyển vốn, tốc độ gia tăng về kinh
doanh, hiệu quả kinh doanh. Cho nên quyết địn h sự ra đời tồn tại của các
doanh nghiệp kinh doanh bất động sản .
Quá trình kinh goanh bất động sản là quá trình tạo ra các bất động sản
quá trình đó đợc thể hiện bằng tiền tệ hoá các yếu tố sản xuất trong đó có
đất đai vào tổng giá trị bất động sản . Tốc độ chu chuyển nhanh hay
chậm phụ thuộc vào tốc độ lu thông hàng hoá và dung lợng thị trờng.
2) Thị trờng bất động sản là cầu nối giữa ngời sản xuât và tiêu dùng về
bất động sản , giữa ngời xây dựng mua bán nhà và mua bán quyền sử
dụng đất .
3) Thúc đẩy áp dụng khoa học công nghệ nâng cao chất lợng nhà ở bảo
vệ và nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
4) Góp phần đổi mới quản lý đất đai và nhà ở và các công trình gắn liền
với đất.
5) Góp phần nâng cao trình độ hơp tác và nâng cao trình độ xã hội hoá
sản xuất kinh doanh.

1.3)

Đặc điểm thị trờng bất động sản .

1) Mang tính chất không tập trung
Trải rộng khắp nơi, trên phạm vi toàn lãnh thổ quốc gia, đất đai có đặc
điểm không thể di dời, tiêu huỷ đất ở vậy thị trờng bất động sản mang
tính địa phơng
Thị trờng này bao ồm hang loạt thị trờng nhỏ mang tính chất điạ phơng,
do điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hộikhác nhau, tạo nên thị trờng khác
nhau, qui mô khác nhau. ở đô thị sẽ có trình độ qui mô chất lợng cao hơn

ở nông thôn.
2) Là thị trờng không hoàn hảo
- vì đất đai không tái tạo đợc , vì vậy mang tính chất độc quyền nhiều
hơn so với thị trờng hàng hoá, biến động về giá đât mạnh hơn so với
giá hàng hoá khác.

4


- do các đặc tính của tài sản đất đai, sự thiếu thông tin về giao dịch bất
động sản góp phần tạo nên sự khong hoàn hảo trong cạnh tranh trên
thị trờng bất động sản.
- do cấu trúc của mỗi toà nhà, mõi thửa đất có đặc trng , riêng bịêt, đa
số các giao dịch bất động sản dều tiến hành riêng rẽ.
3) Cung trong thị trờng bất động sản không thể phản ứng nhanh
chóng tơng ứng với sự thay đổi của cầu.
Vì tính bền vững của bất động sản gây ra tính thích nghi kém trên hai mặt
cung và cầu ở thị trờng .
Việc tăng cung một loại bất động sản nào đó đòi hỏi mất nhiều thời gian
nh xin cấp giấy phép xây dựng.. và những biến động xảy ra chậm hơn so
với phần lớn các thị trờng. Vì không có khả năng điều chỉnh tăng cung
kịp thời cho nên giá cả sẽ đột ngột tăng khi cầu tăng. Do vậy phải đo đợc nhịp đập của chu kỳ kinh tế gắn với sự biến động cơ cấu dân c, thu
nhập dân c ở một thời điểm, từ đó dự đoán đợc sự vận động hợp lý trong
các điều kiện thị trờng , sự thay đổi của dòng thu nhạp tạo nên cho một
tài sản cho trớc, ở một thời gian cho trớc, trên cơ sở đó phục vụ xác định
giá trị bất động sản .
4) Tổng cung đất đai cho tất cả các mục đích là cố định
Mặc dù sự cải tạo đất có thể gia tăng cung cận biên trong tổng cung.
Cung không nhất thiết cố định cho từng mục đích sử dụng cụ thể, nhng
tổng đất là cố định và việc hạn chế bằng qui hoạch , kiểm soát sẽ ảnh hởng lớn đến cung đất bổ sung cho những mục đích cụ thể nào đó, vì vậy

phải.

1.4 ) Các tác nhân tham gia vào thị trờng bất động sản
hiện nay.

1) Nhà nớc và ngời sử dụng đất
Đất đai là sở hữu toàn dân do Nhà nớc thống nhất quản lý, nhà nớc giao
đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài, ngời sử dụng đất đợc các quyền sử dụng nh: chuyển đổi , chuyển nhợng, cho thuê và cho
thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn.
2) Ngời kinh doanh bất động sản
Là ngời thông qua các quá trình kinh doanh bất động sản để tìm lợi
nhuận. Bao gồm các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân , Hà nội hiện có 4
loại chủ đầu t tham gia kinh doanh phát triển nhà: doanh nghiệp trực
thuộc thành phố, doanh nghiệp trung ơng, các tổ chức đoàn thể, ngời dân.
3) Chính phủ và các cơ cấu chính phủ
Chính phủ và các cơ cấu chính phủ quản lý, giám sát, ra các qui tắc..
đối với sự vận hành của thị trờng bất động sản . Sự tham gia của chính
phủ thể hiện trên hai mặt chủ yếu: Thứ nhất, thông qua công cụ kế hoạch
và các đòn bẩy, chính phủ điều tiết vĩ mô tổng lợng của thị trờng bất động
sản; thứ hai, thông qua cơ chế thị trờng chính phủ điều tiết quan hệ cung
cầu và gía cả bất động sản .
4) Ngân hàng

5


Thông qua nguyên tắc kinh doanh tiền , ngân hàng tổ chức kinh doanh
bất động sản nhằm thúc đẩy mở rộng thị trờng bất động sản (tạo vốn
cho các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản ).
5) Nhà thầu xây dựng

Nhà thầu xây dựng nhận thầu thi công xây dựng công trình từ các chủ
đầu t bất động sản .
6) Chuyên gia t vấn các loại
Các chuyên gia t vấn nh : kiến trúc s, kỹ s thiết kế, thi công , lắp đặt
công trình ; kế toán lo hạch toán kinh tế , tài vụ, nột thúê; chuyên viên
kinh tế và giá cả trong giao dịch mua bán, thuê nhà; luật sự; môi giới.

1.5) Những điều kiện hình thành và mở rộng thị trờng bất
động sản.
- Thị trờng là đối tợng quản lý cuả nhà nớc, nhà nớc quản lý thị trờng
nay nhằm : phát huy những u thế của cơ chế thị trờng và hạn chế khắc
phục những khuyết tật đất ở cơ chế này phát sinh ra, thông qua công tác
quản lý nhà nớc định hớng, dẫn dắt các thành phần kinh tế tạo môi trờng
và điều kiện thuận lợi cho hoạt động sản xúât kinh doanh bất động sản
theo cơ chế thị trờng , kiểm soát chặt chẽ và xử lý các vi phạm pháp luật
trong kinh tế bảo đảm sự kết hợp hài hoà trong sự phát triển kinh tế- xã
hội.
- Thị trờng bất động sản có nhiều thành phần kinh tế tham gia. Các
thành phần kinh tế bình đẳng với nhau trớc pháp luật, hoạt động sản xuất
kinh doanh trong môi trờng hợp tác và cạnh tranh. Các chủ thể kinh tế
trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản là độc lập với nhau và họ toàn
quyền quyết định việc kinh doanh của mình.
- Trình độ phân công lao động xã hội và xã hội hoá phát triển đến mức
độ nhất định.
- Ngời bán và ngời mua bất động sản đợc tự do giao dịch, tự do lựa
chọn tuỳ theo khả năng của mình, các hoạt động giao dịch trên thị trờng
phải tuân thủ theo các yêu cầu của thị trờng , đmả bảo đầu đủ thông tin
về thị trờng bất động sản.
- Trình độ năng lực quản lý kinh doanh và sự hiểu biết về thị trờng bất
động sản của các doanh nghiệp, cá nhân tham gia vào thị trờng, nhất là

các nhà quản lý.

II)

Sự vận động của thị trờng bất động sản

2.1) Cung về bất động sản
1) Khái niệm

6


Cung bất động sản trên thị trờng là khối lợng bất động sản sẵn sàng đa
ra trao đổi trên thị trờng tại một thời điểm nào đó, với một mức giá giới
hạn nhất định.
Điều kịên hình thành cung :
- ngời chủ sở hữu bất động sản có nhu cầu bán
- bất động sản phải dáp ứng đợc các yêu cầu của thị trờng và đợc thị trờng chấp nhận về giá trị sử dụng
- giá cả phải phù hợp với sức mua, khả năng thanh toán
- phải có thị trờng bất động sản xuất hiện, số lợng bất động sản tham
gia giao dịch trên thị trờng là đợc thừa nhận
2) Các khu vực sản xuất và cung nhà ở
+ Khu vực công cộng
khu vực công cộng hay còn gọi là khu vực nhà nớc là các hoạt động xây
dựng phát triển nhà ở do nhà nớc hoặc các cơ quan, doanh nghiệp nhà nớc đầu t xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nớc hoặc coi nh nguồn
vốn ngân sách nhà nớc và các quỹ nhà ở khác thuộc sở hữu nhà nớc.
Khu vực công cộng đợc xem là tiêu điểm của chính sách nhà ở vì nó là
khu vực nhà nớc có thể can thiẹp trực tiếp vào.
+ Khu vực t nhân
Khu vực phát triển nhà ở t nhân là những hoạt động phát triển nhà ở

không bằng nguồn vốn ngân sách nhà nớc , do các tổ chức, doanh
nghiệp, cá nhân thực hiện và tuân thủ theo các quy tắc chính thức của
nhà nớc về quản lý xây dựng và phát triển nhà ở. Nhà nớc điều tiết khu
vực này thông qua các qui tẵc qui định và tiêu chuẩn xây dựng.
Chính phủ các nớc thờng điều tíêt thị trờng nhà ở t nhân theo hai hớng
là : thứ nhất: thực thi các chính sách nhằm hạn chế việc phát triẻn các
khu nhà có diện tích lớn, giá trị cao, khuyến khích phat triẻn các khu
nhà có diện tích nhỏ gía thành phù hợp với tầng lớp bình dân thông qua
các qui địng về tỷ lệ và mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất và mặt bằng
xây dựng, các chính sách về thuế đối với thu nhập xây dựng nhà ở cao
cấp có thu nhập cao. Thứ hai: chính phủ tạo điều kiẹn để tàng lớp bình
dân có thể tiếp cận đợc các khu vực nhà ở t nhân qua chính sách cho
vay vốn bằng việc thế chấp chính ngôi nhà mà họ mua.
+ Khu vực nhà ở không chính thức
Khu vực nhà ở không chính thức hay còn gọi là khu vực bình dân, là
các hoạt động xây dựng nhà ở hoàn toàn độc lập với những khuôn khổ
quy tắc của chính phủ.
2) Những nhân tố ảnh hởng đến cung
+ Quĩ nhà đất trong quy hoạch của chính phủ
Nhà nớc thực hiện quy hoạch và phân định các vùng đất đai dành cho
các mục đích sử dụng khác nhau. Đây là cơ sở quan trọng nhất quyết
định đến tổng cung nhà đất, nhất là tăng cung về nguồn nhà đất hợp
pháp và tự nó làm triệt tiêu cung về nhà đất bất hợp pháp.
+ Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng

7


Mức độ phát triển của kết cấu hạ tầng tác động rất lớn đến cung nhà
đất. Kết cấu hạ tầng có thể làm thay đổi công dụng và giá trị nhà đất

hiện có. Đây là một công việc quan trọng do chính phủ hoặc chính
quyền địa phơng quyết định.
+ Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển nhà ở
Các yếu tố đầu vào, các nguyên liệu đầu vào, giá thành nguyên vật liệu
có vai trò quan trọng trong cung nhà ở, tác động đến kiểu dáng, chất lợng, đặc điểm, tính đa dạng , phong phú của bất động sản .
+ Chính sách và pháp luật của nhà nớc
Cung về nhà đất phụ thuộc vào chính sách của chính phủ về các chế độ
quản lý đất đai và nhà ở, về chính sách sử dụng đất và các khoản đầu t
phát triển nhà đất.
3) Độ co giãn của cung và sự dịch chuyển đờng cung
a) Độ co giãn của cung
Sự thay đổi về cung trớc hết bắt nguồn từ sự thay đổi của sản xuất. Đất
đai có nguồn gốc tự nhiên, cố định.

8


Gía

đờng cung

Tổng cung đất đai là cố định, đờng cung hoàn toàn không co giãn, trong
trờng hợp này đờng tổng cung về đất đai là một đơng thẳng đứng vuông
góc với trục hoành.
Qui luật chung của cung là lợng cung hàng hoá tăng lên khi giá cả hàng
hoá đó tăng lên. Quy luật này sẽ vận động nh thế nào đối với cung hàng
hoá la nhà đất? Tổng cung đất đai nói chung là một đờng hoàn toàn
không co giãn , song đó cha phải là cung đất với t cách là hàng hoá.
Trong phạm vi và hoàn cảnh nhất định cung về nhà đất là một hàm co
giãn đối với giá cả. Tuy nhiên , độ co giãn của cung nhà đất đối với giá cả

nói chung là tơng đối nhỏ, do vậy hàm cung nhà đất trên thực tế là một đờng tơng đối dốc.
Giá

lợng cung
b) Sự dịch chuyển đờng cung
Có nhiều nhân tố tác động làm đờng cung dịch chuyển hẳn qua một bớc
qua trái hoặc phải. Trong những trờng hợp đó , sự thay đổi vê cầu là
không theo kịp và do vậy thờng tạo ra những thay đổi đáng kể về giá cả
bất động sản . Trong những trờng hợp các nhân tố tác động đến cung thay
đổi thì lợng cung thay đổi căn bản thông qua sự chuyển dịch đờng cung.
Những tác nhân làm dịch chuyển đờng cung nhiều nhất:
- các chinh sach của chính phủ về nhà đất: nh cấp phép xây dựng, các
tiêu chuẩn về xây dựng nhà ở và đất ởthờng làm cho đờng cung
dịch chuyển về bên trái.
- Mở rộng quy hoạch và chuyển đổi mục đích sử dụng đất làm đờng
cung dịch chuyển sang bên phải.

9


2.2) Cầu về bất động sản
1) Khái niệm

Cầu về bất động sản là khối lợng bất động sản mà ngời tiêu dùng sẵn
sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận đợc khối lợng bất
động sản đó trên thị trờng .
Giữa nhu cầu tiêu dùng và cầu về bất động sản có một sự cách biệt khá
lớn về qui mô , phạm vi và đối tợng xuất hiện. Nhu cầu thờng xuất hiện
với một qui mô khá lớn trên phạm vi rộng với tất cả các đối tợng. Song
cầu trên thực tế lại không hoàn toàn trùng khớp do có những nhu cầu

không có khả năng thanh toán, có những nhóm đối tợng có nhu cầu nhng
không trở thành cầu trên thị trờng, có những đối tợng không có nhu cầu
sử dụng nhng lại có nhu cầu đầu cơ kíêm lợi, nên có cầu xuất hiện trên thị
trờng.
Điều kiện hình thành cầu:
- Sự xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng về một dạng nhà đất nào đó
- Có nguồn lực tài chính đảm bảo khả năng thanh toán nhu cầu đó
- Phải có sự hoạt động của thị trờng để nhu câù có khả năng thanh toán
có điều kiện gặp cung
Có rất nhiều loại cầu khác nhau về bất động sản, có thể phân nh sau:
- cầu về đất đai cho sản xuất
- cầu về đất đai cho công nghiệp, giao thông và các công trình công
cộng
- cầu về nhà ở, đất xây dựng nhà ở và đất xây dựng các công trình bất
động sản khác
- cầu giả tạo trong quan hệ thơng mại đất ở kỳ vọng lợi nhuận của ngời
đầu t bất động sản

10


2) Các nhân tố ảnh hởng đến cầu
a) Sự tăng trởng về dân số và nhu các phát triển
Tăng tởng dân số là nhân tố làm tăng mọi mặt nhu cầu của xã hội và
theo đó cầu về đất đai nhà ở tăng lên.
Sự gia tăng dân số làm tăng nhu cầu về đất đai và nhà ở. Dân số tăng
làm tăng qui mô gia đình dẫn đến qui mô diện tích nhà ở của các hộ gia
đình tăng lên. Sự gia tăng dân số cũng cũng kéo theo sự gia tăng của số
lợng hộ gia đình độc lập. Kết cấu độ tuổi của dân số cũng là một yếu tố
tác động lớn đến sự thay đổi về cầu nhà ở. Sự tăng dân số không chỉ làm

gía tăng nhu cầu về nhà ở mà còn làm tăng thêm nhu cầu về nhà đất nhất
là tại các trung tâm . Vì vậy, cùng với sự gia tăng dân số, các vùng trung
tâm cũng hình thành nhanh chóng và sự nhộn nhịp của thị trờng nhà đất
cũng bắt đầu từ những trung tâm này.
b) Sự thay đổi về tính chất và mục đích sử dụng đất đai
Tính chất và mục đích sử dụng đất đai cũng là nhân tố làm thay đổi
cung cầu về bất động sản. Đặc biệt là sự thay đổi mục đích sử dụng đất
sang phát triển nhà ở, các khu thơng mại, các khu vui chơi giải trí.
c) Sự tác động của việc làm và thu nhập
Nếu nh mức thu nhập càng tăng lên cho phép phần lớn nhu cầu trở thành
nhu cầu có khả năng thanh toán thì rõ ràng cầu về nhà đất sẽ tăng lên.
Ngời ta đã chỉ ra mối quan hệ hết sức chặt chẽ giữa thu nhập và cầu về
nhà đất, khi thu nhập còn thấp, các khoản thu nhập phải u tiên để thoả
mãn các nhu cầu thiết yếu, khi chúng đã đợc đảm bảo thì phần thu nhập
sẽ đợc chuyển sang giải quyết về nhu cầu nhà ở, do vậy khi thu nhập
tăng lên cầu về nhà ở, đất ở tăng lên khá rõ nét.
d) Đô thị hoá và quá trình phát triển của đô thị
Đô thị hóa là một quá trình phát triển tất yếu của mọi quốc gia trong
giai đoạn chuyển đổi cơ cấu các khu vực hoạt động kinh tế xã hội. Đặc
trng rõ nét của đô thị hoá qui mô tập trung dân số về các vùng đô thị và
sự phát triển qui mô bề rộng không gian đô thị. Chính vì vậy, quá trình
đô thị hoá là quá trình có sự thay đổi căn bản nhất về cầu nhà ở đô thị.
Mất cân đối cung cầu về nhà ở đô thị cũng xuất hiện chủ yếu trong giai
đoạn này. Quá trình đô thị hoá không chỉ làm thay đổi về tổng cầu nhà
ở mà còn làm thay đổi kết cấu nhu cầu nhà ở. Vì vậy cầu nói riêng và thị
trờng bất động sản nói chung diễn biến sôi động nhất trong qúa trình
phát triển của đô thị hoá.

11

e) Mốt và thị hiếu.
Những thay đổi về kiến trúc, kiẻu dáng và nhất là mốt tiêu dùng là
những nhân tố làm thay đổi đáng kể cầu về nhà ở.
f) Sự phát triển và hoàn thiện của hệ thống kết cấu hạ tầng
Sự phát triển và hoàn thiện hệ thống kết cấu hạ tầng cũng làm tăng đáng
kể cầu về bất động sản đối với những vùng trớc đây cha có cơ sở hạ
tầng, không có khả năng tiếp cận.
g) Những chính sách của Chính phủ
Những chính sách của chính phủ trung ơng hoặc chính quyền địa phơng cũng là những nhân tố tác động hết sức nhạy cảm đến cầu bất động
sản. Trong đó, thái độ của chính phủ về quyền sở hữu nhà và quyền sử
dụng đất ở là một trong những tác nhân mạnh, và nhạy cảm đối với sự
thay đổi về qui mô, kết cấu và tính chất cầu về bất động sản.
h) Chính sách cung tiền tệ cũng có tác động đáng kể đến cầu về nhà ở
Do lọng tiền có sẵn nên nhu cầu tiêu dùng sẽ dễ dàng chuyển thành nhu
cầu có khả năng thanh toán và trở thành cầu trên thị trờng bất động sản .
3) Độ co giãn của cầu
Độ thay đổi cuả cầu bất động sản nhà ở so với độ thay đổi của các yếu
tố xác định đợc gọi là độ co giãn của cầu về bất động sản .
Độ co giãn của cầu về đất ở, nhà ở phụ thuộc rất lớn vào các biến số: qui
mô gia đình, thu nhập, giá cả. Một mối quan hệ thuận chiều là : qui mô
gia đình tăng lên cũng kéo theo cầu về diện tích nhà và đất ở tăng theo,
Tuy nhiên hệ số co giãn này khong chỉ phụ thuộc vào sự thay đổi của qui
mô, mà còn tuỳ thuộc vào kết cấu của gia đình.

Độ co giãn của cầu nhà ở so với thu nhạp đợc xác định là tốc độ biến
thiên của cầu so với tốc độ thay đổi của thu nhập. Khi thu nhạp còn thấp
cha vợt quá mức nhu cầu tối thiểu vê các vật phẩm cơ bản nh lơng thực,
thực phẩm thì độ co giãn của cầu đối với thu nhập rất nhỏ. Khi thu nhập
tăng lên vợt qua mức giới hạn đói nghèo, thì tỷ lệ thu nhập đợc để dành

cho chỗ ở tăng lên khá nhanh và chiếm một tỷ lệ tơng đối lớn.

12


Độ co giãn của cầu so với giá cả là quan hệ so sánh giữa tốc độ biến động
của cầu so với tốc độ biến thiên của giá cả nhà ở. Cầu về bất động sản có
độ giãn khá lớn đối với giá cả khi mức tiêu dùng nhà ở bình quân còn
thấp, và độ co giãn sẽ giảm dần khi mức tiêu dùng đạt đến mức nhu cầu
cần thiết.

2.3) Giá cả bất động sản

1) Khái niệm giá cả
Thế nào là giá cả bất động sản ? trong nền kinh tế thị trờng , tức là muốn
nói đến giá thị trờng của bất động sản . Giá cả thị trờng là giá bán có thể
đợc thực hiện tốt nhất cuả một tài sản; là mức giá thịnh hành dới các điều
kiện thị trờng xác định, trong đó các bên giao dịch mua và bán đều tự
nguyện, đợc thông tin đầy đủ về thị trờng và tài sản- đối tợng mua bán.
Giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị của mọt tài sản, là số tiên thoả
thuận giữa ngời mua và bán tại một thời điểm xác định. ở các thời điểm

13


khác nhau giá cả có thể cao hoặc thấp; trong cơ chế thị trờng mở, giá cả
là một phạm trù trung tâm của kinh tế hàng hóa.
2 ) Các loại giá cả bất động sản
Giá bất động sản đợc phân chia căn cứ vào mục đích dịnh giá. Với những
mục đích định giá khác nhau sẽ có những giá khác nhau. có thể có các

loại sau:
- Giá mua (bán) bất động sản
- Giá thuê bất động sản
- Giá cầm cố
- Giá hạch toán
- Giá bảo hiểm
Gía bất động sản thơng bao gồm :
Giá BDS = giá nhà + giá đất
Giá nhà phải căn cứ vào tiêu chuẩn kỹ thuật và vật liệu xây dựng nhà để
tính giá. Giá đất phải dựa trên cơ sở mục đích sử dụng xác định và tại
một thời điểm xác định.

III) Sự vận động của thị trờng bất động sản và vai
trò của nhà nớc.

3.1) Sự vận động của thị trờng bất động sản theo cơ chế
thị trờng

Kinh tế thị trờng chính là hình thức phát triển cao của nền kinh tế sản
xuất hàng hoá. Cơ chế vận hành của nền kinh tế thị trờng chính là cơ chế
thị trờng. Cơ chế thị trờng biểu hiện sự tác động của nó ở hai mặt: tác
động tiêu cực và tích cực.
a) Những tác động tích cực
cùng với thị trờng hàng hoá, thị trờng dịch vụ, lao động ,vốn .. thị trờng
bất động sản đợc hình thành và phát triển góp phần tạo lập đợc một hệ
thống các thị trờng đầy đủ trong nền kinh tế.
- Cơ chế thị trờng có khả năng phân bổ, điều tiết các nguồn lực tớicác
khu vực của nền kinh tế dới sự tác động của qui luật giá trị, cạnh tranh,
cung cầu, giá cả. thị trờng tự động điều chỉnh các chức năng sử dụng bất
động sản có giá trị kinh tế cao, tự động phân bổ vật t, lao động, vốn, vào

các khu vực cần thiết.
- Cơ chế thị trờng có vai trò là đon bẩy kích thích sự phát triển khoa
học công nghệ, kích thích sản xuất kinh doanh, tăng năng suất lao động,
tăng cờng trình độ chuyên môn sản xúât kinh doanh trong lính vực kinh
doanh bất động sản .
- Cơ chế thị trờng có khả năng sàng lọc, đào tạo , luyện những ngờì
kinh doanh trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
- Cơ chế thị trờng kích thích tính năng động sáng tạo của các chủ thể
kinh tế trong hoạt động kinh doanh bất động sản , nhờ đó động viên
khai thác có hiệu quả các tiềm năng đất, lao động, vốn, của doanh
nghiệp.

14


b) Những tác động tiêu cực
- cơ chế thị trờng chỉ có khả năng điều tiết cục bộ, trớc mắt khôn có
khả năng điều tiết toàn cục, lâu dài. Do vậy việc chuyển mục đích sử
sụng đất đai, xây dựng và phát triển nhà cũng nh các công trình kiến
trúc gắn liền với đất đai đợc thực hiện tự phát, không theo một mục đích
sử dịng chung của xã hội, dẫn đến tình trạng mất cân đối nghiêm trọng
giữa nhu cầu phát triển kinh tế xã hội và sử dụng các nguồn lực trong
sự phát triển bất động sản .
- trong cơ chế thị trờng chỉ quan tâm đến lơi nhuận, coi lợi nhuận là
mục tiêu hàng đầu. Cho nên sản xuất kinh doanh vì mục đích tự thân,
bất chấp quyền lợi của cá nhân khác và của cộng đồng, chạy theo
khuynh hớng ít quan tâm đến những hoạt động mang tính chất phat triển
cơ sở ha tầng- vốn tình trạng huỷ hoại tai nguyên thiên nhiên, môi trờng, vi phạm pháp luật.
- Bản chất của cơ chế thị trờng là cạnh tranh , nên đã tạo ra sự phân
cực xã hội. Phân hoá giàu nghèo , tăng thêm bất bình đẳng trong xã hội.

Tình trạng này dẫn đến môt bộ phận kinh doanh bất động sản trở nên
giàu có, còn đông đảo bộ phận khác thì ngợc lại.
Những mặt trái của nền cơ chế thị trờng trên đay có thể dẫn tới hoạt
động của thị trờng bất động sản theo các kênh ngầm, manh mún , gây
nên những hiện tợng đầu cơ, tích trữ và tạo nên những cơn sốt đất, làm
thị trờng không ổn định.
Để hạn chế những mặt tiêu cực trên đây, vai trò quản lý của nhà nớc rất
cần thiết và ngày càng quan trọng. Tuy mặt trái của thị trờng là hiện
thực song mức độ diễn ra và hậu quả của nó có sự khác nhau do sự quản
lý kinh tế xã hội ở từng nơi khác nhau. Việc hạn chế những khuyết tật
vốn có của cơ chế thị trờng lại tuỳ thuộc vào bản chất của chế độ xã hội.
Đối với những nơc TBCN, mặc dù đã có bề dày kinh nghiệm trong quản
lý thị trờng nói chung, với kỹ thuật và công nghệ cao, song doa bản chất
quan hệ sản xuất t bản chủ nghĩa nên những mâu thuẫn nảy sing trong
quan hệ đất đai và các quan hệ phát triển nhà ở cho các khu dân c đô thị
và nông thôn, sự phân cực xã hội trở nên găy gắt. ở nứơc ta, với một thời
gian ngắn thực hiện nền kinh tế thị trờng định hớng xã hội chủ nghĩa,
tuy những khuyết tật vốn có của cơ chế thị trờng vẫn thờng xuyên xuất
hiện, nhng do nỗ lực của nhà nớc những khuyết tật đó đợc chủ động
khắc phục, từng bớc góp phần đảm bảo ổn dịnh xã hội, phát triển kinh tế
đất nớc.

3.2) Vai trò của nhà nớc

Quản lý nhà nớc theo cơ chế thị trờng coa sự quản lý của nhà nớc là thực
hiện mô hình hỗn hợp quản lý, điều tiết nền kinh tế thị trờng thông qua
sự tác động của bàn tay vô hình và bàn tay hữu hình, nhằm phát huy u
thế và hạn chế những khuyết tật của cơ chế thị trờng , đảm bảo cho nền
kinh tế vận đông và phát triển lành mạnh. Việc thừa nhận sự quản lý
nền kinh tế theo mô hình trên đây có nghĩa là nhà nớc không đứng ngoài

quá trình phát triển. Nhìn một cách tổng quát nhà nớc có hai chức năng
cơ bản: chức năng điều khiển, và chức năng phát triển. Nhà nớc sử dụng

15


một hệ thống chính sách vĩ mô, trong đó có các giải pháp tác động trc
tiếp , gián tiếp, có tính định hớng lâu dài
ở nớc ta, sự quản lý điều tiết của nhà nớc khong chỉ nhằm khắc phục các
khuyết tật của nền kinh tế thị trờng mà cong đảm bảo yêu cầu và mục
tiêu phát triển kinh tế- xã hội theo định hớng xã hội chủ nghĩa.
Thực chất sự tác động của nhà nớc đối với các chủ thể kinh tế tham gia
vào thị trờng bất động sản đợc thể hiện trên hai phơng diện :
- một là: tạo lập cho các chủ thể kinh tế môi trờng kinh tế xã hộipháp luật để phát triển, qua đó nhà nớc định hớng sự phát triển của các
chủ thể kinh tế tham gia thị trờng bất động sản theo mục tiêu đã định.
Về phong diện này nhà nớc cần sử dụng chính sách vĩ mô tác động một
cách gian tiếp đến các chủ thể kinh tế tham gia vào thị trờng bất động
sản nh : chính sách đầu t xây dựng kết cáu hạ tầng, chính sách luật và
quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà , thuếNhững chính sách này đợc
coi nh nhân tố bên ngoài tác động hoạt động kinh doanh bất động sản .
- hai là: thúc đẩy sự phát triển các nhân tố bên trong của các doanh
nghiệp kinh doanh bất động sản bằng các chính sách giúp đỡ hỗ trợ vật
chất, tạo điều kiện nang cao năng lực của các doanh nghiệp. Về phơng
diện này nhà nớc ban hành các chính sách và giải pháp về đất đai tín
dụng,đây là những công cụ tác động trực tiếp đối với các doanh
nghiệp kinh doanh bất động sản và có ý nghĩa quan trọng.
Nh vậy, sự tác đông của nhà nớc đến việc hình thành và mở rộng thị trờng bất động sản nói chung, là sự tác động của hệ thống chủ trơng ,
chính sách, giải pháp vĩ mô trong việc phát triển kinh tế nội tại của từng
doanh nghiệp tham gia vào thị trờng này và tạo môi trờng kinh tế- xã
hội thuận lợi để định hớng.Quan hệ giữa nhà nớc và các doanh nghiệp

hoạt động trong lĩnh vực này phải đợc đặt ra trong bối cảnh của một nền
kinh tế nhất định. Về phơng diện quản lý đợc thể hiện: nhà nớc là chủ
thể quản lý và các doanh nghiệp đối tợng quản lý. Đó là mối quan hệ
bình đẳng, giúp đỡ hợp tác cung phát triển giữa các doanh nghiệp cùng
hoạt động trong lĩnh vực bất động sản với nhau cũng nh các chủ thể
sanhà xuất kinh doanh khác. Về quan hệ kinh tế giữa các doanh nghiệp
kinh doanh bất động sản , ngoài một số lĩnh vực công cộng then chốt,
nhà nớc phải hỗ trợ, còn lại chủ yếu là quan hệ vay rrả, không hỗ trợ
tràn lan, quyền lợi đợc quy định rõ ràng.
Nội dung vai trò của nhà nớc về quản lý, điều tiết thị trờng bất động
sản bao gồm:
- tạo lập môi trờng pháp lý thuận lợi cho sự hình thành và mở rộng
thị trờng bất động sản
- thông qua quy hoạch, kế hoạch đặc biệt là chiến lợc phát triển kinh tế
xã hội để định hớng cho sự hình thành và phát triển thị trờng bất
động sản
- tạo môi trờng chính trị- xã hội ỏn định, bảo đảm cho thị trờng bất
động sản phát triển ổn định, không bị xáo trộn

16


- thông qua các chính sách kinh tế vĩ mô mà nhà nớc sử dụng để tác
động vào sự hình thành và phát triển thị trờng bất động sản

Chơng II: Thực Trạng Thị Trờng Bất Động
Sản Tại Hà Nội

I) Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của
Hà Nội

1)

Về điều kiện tự nhiên

Hà Nội là thủ đô của cả nớc, nằm ở vị trí trung tâm đồng bằng Bắc bộ,
nằm bên bờ Sông Hồng trên vùng đồng bằng trù phú, có địa hình tơng đối
bằng phẳng . ở đây khí hậu chịu ảnh hởng của chế độ gió mùa nhiệt đới
với hai mùa rõ rệt: mùa ma nóng ẩm và mùa khô lạnh, lợng ma trung bình
hàng năm là1.676 mm.
- Phía bắc giáp tỉnh Bắc Ninh, Thái Nguyên .
- Phía đông giáp tỉnh Hng Yên.
- Phía nam giáp tỉnh Hà Tây.
- Phía tây giáp tỉnh Hà Tây, Vĩnh Phúc.
Hà nội có diện tích 918, 42 km2, khoảng cách từ cực bắc xuống cực
nam thành phố dài trên 50 km và từ cực tây sang cực đông gần 30 km. Hà
nội bao gồm 7 quận nội thành : Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà
Trng, Tây Hồ, Cầu Giấy, Thanh xuân , với diện tích 83,98 km2 ( chiếm
9,14% diện tích thành phố ) gồm 102 phờng ; 5 huyện ngoại thành : Sóc
Sơn, Đông Anh, Gia Lâm, Thanh Trì, Từ Liêm, với diện tích 834,4 km2
(chiếm 90,86 % diện tích thnhà phố ) gồm 118 xã và 9 thị trấn .
Từ Hà Nội có thể đi khắp mọi mièn đất nớc bằng hệ thống giao thông
thuận tiện , Hà nội là đầu mối giao thông quan trọng của cả nớc.
Trong suốt quá trình lịch sử phát triển của mình, Hà nội luôn giữ vai
trò trung tâm chính trị của cả nớc. Cùng với lịch sử vẻ vang, Hà nội còn
là trung tâm chính trị , kinh tế, văn hoá, khoa học kỹ thuật của cả nớc.
Đại bộ phận diện tích Hà nội nằm trong vùng đồng bằng châu thổ
Sông Hồng với độ cao trung bình từ 5m- 20m so với mặt nớc biển, chỉ
có ít khu vực đồi núi ở phía bắc và tây bắc của huyện sóc sơn, còn lại đất
đai bằng phẳng thuận lợi cho xây dựng và phát triên nhà.
Mặt khác, do Hà nội có nhiều đầm hồ tự nhiên và hệ thống kênh rạch.

Với yêu cầu của đô thị hoá, nhiều hồ ao đã đợc san lấp để lấy đất xây
dựng. Khí hậu của Hà nội nóng lạnh thất thờng , độ ẩm cao tác động tới
kết cấu, chất lợng công trình.

17


2) Điều kiện xã hội

Một đặc điểm nổi bật của nền điều kiện xã hội là dân số . Tổng dân số
Hà nội năm 1997 là 2.464.000, trong đó dân số 7 quận nộ thành là
1.298.000 ngời- 52,67% tổng số dân thành phố . Hiện nay, Hà nội chiếm
3% dân số cả nớc và đứng thứ 9 về mặt dân số theo đơn vị lãnh thổ hành
chính. Dân số Hà nội khá cao làm cho nhu cầu nhà ở ngày càng tăng
nhanh.
Phân bố dân c không đồng đều. Khu vực nội thành mật độ dân số cao
15.381 ngời/km2, trong đó một số khu vực rất cao nh khu phố cổ, quận
hoàn kiếm. Khu vực ngoại thành có mật độ dân số thấp trung bình 1.386
ngời/km2, huyện từ liêm có mật độ dân số cao nhất 2.300 ngời/km2, cao
gấp 12 lần so với mật độ trung bình trong cả nớc.
Bình quân đất trên 1000 dân Hà nội (m2)
khu vực
Hà nội
Nội thành
Ba đình
Tây hồ
Hoàn kiếm
Hai Bà Trng
Đống đa
Thanh xuân

Cầu giấy

Ngoại thành
Sóc sơn
Đông anh
Gia lâm
Từ liêm
Thanh trì

1990
451.966
88.896
45.844

1995
397.101
76.407
40.101

1997
376.351
63.786
48.187

27.107
49.182
35.597

24.944
41.863

29.532

24400
39.829
36.742
68.906
139.766

753.645
67.407
724.179
1.534.018
1.380.818
1.338.993
834.436
768.294
74.318
654.224
583.826
561.271
308.752
257.772
434.601
510.486
490.457
491.393

Nguồn: tính toán của ban CN, TM, DV, Viện CLPT, Bộ KH&ĐT
Mật độ dân c Hà nội có chiều hớng tăng lên tơng ứng với tỷ lệ tăng dân
số hàng năm. Ngoài ra còn do tác động của quá trình đô thị hoá, dân c

nông thôn đổ ra thành thị ngày càng nhiều làm cho dân số Hà nội tăng lê

18


nhanh chóng gây ra nhiều ảnh hởng tiêu cực đến môi trờng sinh thái, an
ninh xã hội.

3) Điều kiện kinh tế

Hà nội là một trong những trung tâm kinh tế lớn nhất , quan trọng nhất
của cả nớc . Nền kinh tế thành phố phát triển mạnh và cơ cấu kinh tế phức
tạp .Hà nội năm 1997 tổng giá trị sản phẩm trong nớc (GDP) đạt
20.306,27 tỷ chiếm 6,87% so với cả nớc. GDP bình quân đầu ngời tăng từ
100 $ năm1993 lên 563 $ năm 1995 và 600 năm 1996 , 990 $ năm 2001.
năm

tăng trởng kinh tế
19968,2
19975,8
19984,8
20006,7

GDP
9,34
8,15
5,8
4,8

Những kết quả của sự tăng trởng phát triển kinh tế ở Hà nội đã là cơ sở

cho tăng mức thu nhập hàng năm và tiêu dùng xã hội , đời sống nhân dân
đợc cải thiện . Nhng chênh lệch về mức sống của ngời dân ngoại thành so
với nội thành kém tới 5 lần.
Hà nội còn là một trong những trung tâm công nghiệp lớn của cả nớc
với 280 cơ sở sản xuất công nghiệp . Ngoài ra, còn có 17486 cơ sở sản
xuất công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp ngoài quốc doanh. Do đó, dẫn
tới phần diện tích đất đai , nhà ở của dân c bị thu hẹp. Mặt khác, do kinh
tế phát triển, trình độ dân trí cao cho nên nhu cầu về đất đai, nhà ở cũng
có cơ cấu riêng biệt so với vùng khác. Nh vậy, kinh tế đóng vai trò quan
trọng đối với nhu cầu, cung về đất đai, nhà ở.

II) Thực trạng bất động sản Hà Nội
1) Tình hình sử dụng đất Hà Nội

*Tổng diện tích đất tự nhiên toàn thành phố tính đến ngày 31/12/ 2000 là
92.097 ha ,trong đó:
-Phân theo đối tợng sử dụng đất
Hộ gia đình cá nhân: 48472,64 ha chiếm 52,6%
Các tổ chức kinh tế : 9402,2 ha chiếm 10,2%
Nớc ngoài và liên doanh nớc ngoài : 600,43ha chiếm 0,65%
UBND xã quản lý : 18585,98 ha chiếm 20,2%
Các tổ chức khác : 5766,53% chiếm 6,3%
Đất cha giao cho thuê sử dụng:9269,47 ha chiếm 10,1%
-Phân theo đơn vị hành chính
Nội thành :8430 ha chiếm 9,15 % trong đó:( đơn vị ha)

19


Tây hồ

Hai Bà Cầu
Đống
Ba
Hoàn
Thanh
Trng
Giấy
Đa
Đình
kiếm
Xuân
2401
1456
1204
996
925
929
910
Ngoại thành :83667 ha chiếm 90,85%
Sóc sơn
Đông Anh
Gia Lâm
Thanh Trì
Từ Liêm
30651
18230
17432
9822
7532

- Do sự tác động mạnh mẽ của quá trình đô thị hoá, từ năm 1990 2000,
cơ cấu đất đai có nhiều thay đổi: diện tích đất nông nghiệp và đất lâm
nghiệp giảm tơng ứng là 0,88% và 0,09%, đất chuyên dùng và đất ở tăng
lên tơng ứng là 0,07% và 2,07%. đất cha sử dụng giảm 1,89%. Bảng dới
đay cho thấy sự biến động đất đai trong quá trình phát triển của Hà nội
thời kỳ 1990-2000:
nguồn: Quy hoạch phát triển kinh tế- xã hội đến năm 2010
loại đất
tình hình sử dụng
biến động tăng+ giảm1990

1995 so 2000 so 2000 so
1990 1995 1990
2000

1995
tổng diện tích đất tự
nhiên (ha)
92058 91807 92097 -521+290 +39
đất nông nghiệp %
48,24
47,78 47,36 - 0,46 -0,42 -0.88
đất lâm nghiệp %
7,37
7,32 7,28 - 0,05 -,044 -0,09
đất chuyên dùng % 22,02
21,02 22,09 -1
1,07 +0,07
đất ở %
10,1

12,53 12,17 +2,43 -0,36 +2,07
đất cha sử dụng %
12,25
11,33 10,06 -0,92 -0,97 -1,89
* Sự biến động đất đai khu vực ngoại thành:
năm 2000, khu vực ngoại thành Hà nội gồm 5 huỵên với 118 xã và 8 thị
trấn, tổng diện tích đất là 83667 ha, chiếm 90,85%
(tình hình biến động đất đai khu vực ngoại thành hà nội): ha
Tổng đất
đất
đất
đất ở
đất
diện
nông lâm
chuyên đô thị Nông cha sử
tích
nghiệp nghiệp dùng
dụng
thôn
đất
1991 Từ
10970 5328
liêm
Gia
17570 9371
lâm
Đông 18420 10161
Anh
Sóc

31330 12999
sơn
Thanh 9990 5637
trì
Tổng 88280 43495

20


1995

Từ
10746 5552 20
2316
145
1430
liêm
Gia
17521 9159 44
3942
191
1283 2370
lâm
Đông 18202 9989 6
3482
103
1545 2650
Anh
Sóc
30651 12964 6647 5273

26
3089 2652
sơn
Thanh 9989 5622
2082
38
1192 1055
trì
Tổng 86839 43286 6717 156015 503
9081 10157
2000 Từ
7532 4290 16
1497
49
931
749
liêm
Gia
17432 9145 59
4172
213
1570 2273
lâm
Đông 18320 10015 5
3741
109
1941 2419
Anh
Sóc
30651 13156 6045 5483

27
3142 2798
sơn
Thanh 9822 5190
2377
332
1233 990
trì
Tổng 83667 41796 6125 17270 430
8817 9229
Nguồn: Định hớng sử dụng đất đai TP HN đến năm 2010
* Số liệu ở trên cho thấy sự biến động đất trong thời gian qua tơng đối
lớn và không đồng đều.
- Đất tự nhiên: giảm dần từ năm 1991 2000, năm 2000 giảm 4613 ha
so với năm 1991. trong đó giảm mạnh nhất vào thời kỳ 1995-2000, năm
2000 giảm 3172 ha so với năm 1995. riêng huỵen Từ Liêm thời kỳ này
giảm manh 3214 ha so với năm 1995 và giảm 3438 ha so với 1991, do
cuối năm 1995 có quyết định thành lập quận Tây Hồ, huyện Từ Liêm có
năm xã bị cắt chuyển sang ( xã Phú Thợng, Quảng An, Nhật Tân, Xuân
La, Tứ Liên, đến năm 1997 quận Thanh Xuân, Cầu Giấy ra đời, có 8 xã
của huyện đợc chuyển sang là Nhân Chính, Cầu Giấy, Dịch vọng, Mai
dịch, Yên Hoà.
- Đất nông nghiệp: Nhìn chung là giảm trong thời kỳ này, nguyên nhân
chủ yếu là: 13 xã của Từ liêm cắt sang 3 quận mới, quận Cầu Giấy 7 xã ,
quận Tây Hồ 5 xã, quận Thanh Xuân 1 xã.
- Đất Lâm nghiệp: biến động không đáng kể từ năm 1995-2000, đất lâm
nghiệp giảm mạnh năm 2000 giảm 602 ha so 1995 , do chủ yếu là lấy đất
mở đờng giao thông và xây dựng.
- Đất cha sử dụng: tổng diện tích đất cha sử dụng ngày càng giảm so với
năm 1990, 1995. trong đó huyện từ liêm giảm mạnh nhất 681 ha (47,3%)

so với 1995 do thành phố đã khai thác, cải tạo đất để phát triển đô thị.
- Đất ở nhìn chung cũng tăng lên qua các năm, nhất là từ 1995 do tác
động của quá trình đô thị hoá , do sự chuyển đổi từ đất canh tác dang đất

21


ở , do xây dựng các khu đô thị mới , do lấn chiếm ở. Hiện nay, diện tích
đất ở toàn thành phố :11688,65 ha chiếm 12,7%,trong đó :
Đất ở đô thị :2871,88ha chiếm 12,7%
Đất ở nông thôn:8816,77 ha chiếm 75,4%
- Phân theo đối tọng sử dụng:
Hộ gia đình ,cá nhân: 11027,93 ha chiếm 94,3%
Các tổ chức kinh tế :411,4 ha chiếm 3,5%
UBND xã quản lý :18585,98 ha chiếm 20,2%
Các tổ chức khác : 5766,53% chiếm 6,3%
*bình quân đất ở
-Theo nhân khẩu tự nhiên:97,22 m2/ngời
-Theo hộ gia đình: 402,22 m2/hộ
*bình quân đất ở đô thị
-Theo nhân khẩu tự nhiên:10,8 m2/ngời
-Theo hộ gia đình: 44,74m2/hộ
trong đó khu vực nội thành:
-Theo nhân khẩu tự nhiên:17,3 m2/ngời
-Theo hộ gia đình: 70,64 m2/hộ

2) Thực trạng và đặc điểm nhà ở của Hà Nội
Nhà ở luôn là vấn đề bức xúc trong phát triển đô thị của mỗi quốc
gia.Trong những năm qua, cùng với nhiệm vụ phát triển kinh tế xã hội
của Thủ đô Hà Nội ,thì việc phát triển nhà ở nhằm đáp ứng những nhu

cầu của các tầng lớp dân c đô thị đợc xác định là một nhiệm vụ trọng
tâm , cấp bách.
Hiện nay Hà Nội có quĩ nhà đứng thứ hai cả nớc, vào khoảng 12 triệu m2
nhà ở, chiém khỏang 15% tổng quĩ nhà ở toàn quốc ,trong dó có 5 tr m2
nhà ơ thuộc sở hữu nhà nứoc chiếm 42% ,còn lại 7 tr m2 thuộc sở hữu
khác chiếm 58% .
a) Về chất lợng nhà ở
Nhà ở Hà Nội đang bị xuống cấp ngiêm trọng do quĩ nhà cũ đã xây
dựng quá lâu nay đã hết niên hạn sử dụng .Thời tiết khí hậu nớc ta lại rất
khắc nghiệt làm cho tốc độ phân hoá nhanh ,h hỏng nhà cửa cao.Hà Nội
còn bị chiến tranh phá hoại cộng với chế độ bao cấp về nhà ở kéo dài
trong những năm trớc đây với mức tiền cho thuê nhà chỉ bằng vài phần
trăm gía trị khấu hao thực tế nên không đủ để duy trì quĩ nhà đang sử
dụng .Hiện nàh ở Hà Nội đã h hỏng ngiêm trọng 300.000 m2 (chiếm
2,5% quĩ nhà) không còn an toàn cho ngời ở nhất là khi gió bão Đây là
những nhà ống chỉ dựa vào nhau ở các khu phố cổ nôị thành hoặc những
nhà mới xây dựng nhng đã bị lún nứt nặng , có chỗ lún sâu đến hàng
mét , nghiêng 15-20 độ ở khu tập thể cao tầng.Có những nhà lắp ghép
mối nối đã bị rỉ 2/3 cốt thép bên trong.Tổng diẹn tích nhà cần dỡ bỏ lên

22


tới 5% quĩ nhà ở .Số nhà ở h hỏng nặng phải sửa chữa cải tạo chiếm
62%.Chỉ còn koảng 1/3 quĩ nhà là còn sử dụng tốt.

23


Chất lựơng nhà ở

Chất
lợng Toàn quốc Tỷ lệ (%)
nhà ở
(m2)
Tốt
33.000.000 40,74
Cần sửa chữa 45.000.000 55,56
Cần dỡ bỏ
3.000.000
3,7
Nguồn sở địa chính nhà đất HN

Hà nội(m2)

Tỷ lệ(%)

4.000.000
7.400.000
600.000

33,3
61,67
5

b) Về sở hữu nhà ở
Nhà ở thuộc sở hữu Nhà nớc có khoảng 5 triệu m2 ,chiếm hơn 40% quĩ
nhà ở TP,trong đó ngành nhà đất mới chỉ quản lý đợc khoảng 1,8 tr m2,
số còn lại dio các cơ quan tự quản (bảng sau).Quĩ nha ở thuộc sở hữu
Nhà nứoc do TP quản lý rất đa dạng ,bao gồm nhà trng thu sau chỉ nhà
đất, nàh chung c thấp tầng và cao tầng .Quĩ nhà ở trong khu phố cổ ,phố

cũ đều đan xen sở hữu t nhân & Nhà nớc quản lý , do vậy công tác quản
lý vô cùng phức tạp .
Nhà ở do các cơ quan tự quản cũng bao gồm nhiều loại nhà nh lán trại
sau khi xây dựng công trình ,nhà sản xuất hoặc nhà làm việc tự đổi công
năng thành nàh ở, nhà do quĩ phúc lợi của cơ quan xây cho CBCNV
hoặc nhà ở do các cơ quan ,tổ chức Trung ơng xin vốn ngân sách đầu t
trực tiếp.Hầu nh cơ quan Trung ơng và địa phơng nào cũng có nhà khu
tập thể riêng. Việc quản lý do vậy cũng không thống nhất, có nơi ký hợp
đồng cho thuê nhng hầu hết không thu tiền nhà.
Nhà ở thuộc sở hữu t nhân chiếm gần 60% quĩ nhà ở .Tuy nhiên , công
tác quản lý t nhân cũng cha đợc quan tâm đúng mức .Hịên nay mới chỉ
có khoảng 10%các nhà ở t nhân có giây tờ chứng nhận sở hữu hoặc sử
dụng nhà đất hợp pháp .
Tình hình sở hữu nhà ở
Loại sở hữu
Toàn quốc
Hà nội
m2
%
m2
%
Sở hữu Nhà nứoc 24.000.000 29,63
5.000.000 41,67
Sở hữu t nhân
57.000.000 70,37
7.000.000 58,33
Nguồn Sở Địa Chính -Nhà Đất

24

Quĩ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nớc tại Hà Nội
Năm
Tổng diện tích nhà ở Trong đó ngành nhà đất
thuộc sở hữu Nhà nớc trực tiếp quản lý (m2)
(m2)
1954
1.773.900
357.650
1965
2.066.461
583.391
1975
2.509.511
870.477
1985
3.266.879
1.189.514
1995
4.917.235
1.804.830
Nguồn Sở Địa Chính -Nhà Đất

Tỷ
lệ(%)
20,1
28,2
34,7
36,3
36,7

c) Về kỹ thuật xây dựng và hạ tầng kỹ thuật
Nhà ở của Hà Nội chủ yếu là nhà thấp tầng (1-2 tầng ) chiếm tới hơn
80% phần lớn là nàh bán kiên cố. Nhà ở cao tầng (4-5 tầng) chủ yếu xây
dựng tập trung trong các khu nhà ở kim liên,trung tự,giảng võ chiếm
gần 20% quĩ nhà ở.
Hầu hết nhà ở Hà Nội lại không đợc xây dựng đồng bộ , mang hạ tầng
kỹ thuật chắp vá và thiếu tiện nghi, thiếu công trình phúc lợi công
cộng ,úng ngập ở nhiều khu nhà ,mật độ dân c phân bố khồng đều, quá
tải ở khu trung tâm Hoàn kiếm(khu 36 phố phòng có mật độ tới 40.000
ngời/ km2 so với mật độ trung bình toàn thành phố là 26.000 ngời
/km2).Qua kết quả điều tra xã hội học về nhà ở do Viện Xã hội học tíên
hành khảo sát trong hai năm 96-97 cho thấy cơ sở hạ tầng kỹ thuật của
Hà Nội đã xuống cấp nhièu mặt, nhất là về câp thoát nứoc ,vệ sinh.Đòi
hỏi phải có biện pháp giải quýet tích cực để đáp ứng yêu cầu sử dụng
trong tơng lai.
Điều tra xã hội học về hạ tầng kỹ thuật nhà ở của Hà Nội
ý kiến đánh giá
điện Nớc
Khu Thoát Vệ sinh
phụ
nớc
môi trờng
Rất hài lòng
16
5,7
3,4
5
4
Hài lòng

63
19,8
21,6 28,5
26,9
Tạm đợc
19,4 26,7
31,9 26,9
31,9
Không hài lòng
1,2
44,6
38,0 31,9
36,4
Không quan tâm
0,4
3,2
5,1
38
0,8
Tổng cộng
100% 100% 100% 100% 100%
d) Về tính chất quản lý
Nhà ở hà Nội rất lộn xộn do quản lý phân tán và bị buông lỏng thơi gian
dài nên trật tự kỷ cơng giẳm.Tình trạng xây dựng cơi nới không phép va
trái phép trên 80% .Nhà ở tự quản thì tuỳ cơ quan, đơn vị muốn làm gì
cũng đựoc ,không theo chế độ chính sách chung. Nhiều cơ quan bỏ rơi
không quản lý các khu nhà tập thể nhất là đối với các cơ quan bị giải thể

25