bước đầu xây dựng mô hình các bước giải phóng mặt bằng cho các dự án xây dựng khu đô thị mới tại hà nội

LỜI NÓI ĐẦU !
Đô thị hoá đang là vấn đề mà bất cứ quốc gia đang phát triển nào cũng đang
dành thời gian và không ít tiền của để giải quyết. Dẫu biết rằng, Đô thị hoá là con đ ường tất yếu phát triển của mọi quốc gia, song mỗi nước lại có quá trình Đô thị hoá
không giống nhau, do vậy mỗi nước sẽ có cách giải quyết khác nhau. Ơ Việt Nam
trong vài năm gần đây, quá trình Đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, đặc biệt là hai thành
phố lớn là Hà Nội và T.P Hồ Chí Minh. Thủ đô Hà Nội đang có bộ mặt thay đổi từng
ngày. Theo chính sách của Đảng và Chính phủ, hàng loạt các khu Đô thị mới mọc lên
từng ngày nhằm phục vụ cho sự phát triển kinh tế của đất nước đồng thời nhằm thoả
mãn nhu cầu ngày một cao của một bộ phận tầng lớp dân cư. Song, đi đôi với quá
trình Đô thị hoá, hàng loạt các mặt trái của vấn đề này đang đặt ra cho các cấp chính
quyền và các ban nghành chức năng, chẳng hạn như: quy hoạch, biến đổi đời sống
dân cư, giá đất, giá nhà, tệ nạn xã hôi...Và vấn đề đầu tiên và trước hết là có được mặt
bằng, có được diện tích đất để xây dựng các khu Đô thị mới.
Trong giới hạn của một chuyên đề thực tập tốt nghiệp , mặc dù đang có rất
nhiều vấn đề đặt ra trong quá trình Đô thị hoá ở Hà Nội, nhưng trong giới hạn khả
năng cho phép, tôi xin được đề cập đến vấn đề đang rất bức xúc và cấp bách đó là vấn
đề giải phóng mặt bằng, với tên đề tài: “ Bước đầu xây dựng mô hình các bước giải
phóng mặt bằng cho các dự án xây dựng khu Đô thị mới tại Hà Nội”. Hy vọng,
với đề tài này, sẽ có một quy chuẩn chung về giải phóng mặt bằng cho các dự án xây
dựng các khu Đô thị mới, góp phần đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án trong quá
trình Đô thị hoá đang diễn ra tại Hà Nội.

1


CHƯƠNG I: LÝ LUẬN VỀ CÁC VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN CÔNG
TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
I. CÁC KHÁI NIỆM:
1. Đô thị:
1.1 Khái niệm:
Đô thị là một không gian cư trú của cộng đồng người sống tập trung và hoạt

động trong những khu vực kinh tế phi nông nghiệp ( Từ điển Bách khoa Việt Nam).
Đô thị là nơi tập trung dân cư, chủ yếu lao động phi nông nghiệp, sống và làm
việc theo kiểu thành thị ( Giáo trình QHĐT, ĐH kiến trúc Hà Nội).
Đô thị là điểm tập trung dân cư với mật độ cao, chủ yếu là lao động phi nông
nghịêp, có cơ sở hạ tầng thích hợp, là trung tâm tổng hợp hay trung tâm chuyên
nghành có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội của cả nước, của một miền
lãnh thổ, một tỉnh, một huyện hoặc một vùng trong tỉnh (Thông tư số 31/TTLD, ngày
20/11/1990 của liên bộ XD và ban tổ chức cán bộ của chính phủ ).
Khái niệm về Đô thị có tính tương đối do sự khác nhau về trình độ phát triển
kinh tế – xã hội, hệ thống dân cư. Mỗi nước có quy định riêng tùy theo yêu cầu và
khả năng quản lý của mình. Việt Nam quy định Đô thị là những thành phố, thị xã, thị
trấn, thị tứ, với tiêu chuẩn và quy mô dân số cao hơn, nhưng cơ cấu lao động phi
nông nghiệp thấp hơn. Điều đó xuất phát từ đặc điểm của nước ta là một nước đông
dân, đất không rộng, đi từ một nước nông nghiệp lên CNXH… Và cũng thể hiện sự
nhận thức đầy đủ hơn về mối quan hệ giữa lực lượng sản xuất trong điều kiện cụ thể
ở nước ta.
1.2 Đặc điểm kinh tế – xã hội của Đô thị:
Đô thị là nơi tập trung nhiều vấn đề và có tính chất toàn cầu:
- Vấn đề môi trường: Tốc độ gia tăng quá nhanh về công nghiệp hóa và
đô thị hóa dẫn đến phá hủy một phần hệ môi trường sinh thá, gây ô nhiễm… trong

2


khi khắc phục các sự cố rất chậm chạp, không đầy đủ vì nhiều nguyên nhân khác
nhau trong đó nguyên nhân quan trọng là tài chính hạn chế và nhận thức không đầy
đủ.
- Vấn đề dân số: Tốc độ gia tăng quá nhanh về dân số và dân số Đô thị,
hai hướng chuyển dịch dân cư diễn ra song song. Theo chiều rộng: từ nông thôn vào
thành thị, từ nước kém phát triển đến nước phát triển, từ thành thị ra ngoại thành.

Theo chiều sâu: Chuyển dịch cơ cấu lao động từ các hoạt động nông nghiệp sang hoạt
động phi nông nghiệp ngay trong lòng nông thôn.
- Vấn đề tổ chức không gian và môi trường: Quy mô dân số Đô thị tập
trung quá lớn so với trình độ quản lý, dẫn đến không điều hòa nổi, gây bế tắc trong tổ
chức môi trường sống Đô thị.
- Vấn đề giao thông: Tại các Đô thị lớn, vấn đề tắc nghẽn giao thông, tai
nạn giao thông, bụi khói, tiếng ồn đang là vấn đề nhức nhối và cấp bách cho chính
quyền Đô thị. Có rất nhiều giải pháp được đưa ra nhằm giải quyết vấn đề trên. Tuy
nhiên, để lựa chọn từng giải pháp phù hợp với tình trạng, điều kiện hiện có của từng
Đô thị là không đơn giản bởi lẽ nó có liên quan đến sự phát triển bền vững của Đô
thị.
- Quan hệ thành thị và nông thôn luôn tồn tại, ngày càng trở nên quan
trọng: Khi muốn tìm hiểu hoạt động của thành phố, chúng ta lại phải nghiên cứu vùng
nông thôn. Chúng ta sẽ không hiểu thành phố hoạt động như thế nào nếu không biết
đến những ảnh hưởng qua lại giữa thành phố và vùng nông thôn, khi hệ thống địa
giới hành chính bắt đầu được hình thành.
- Hệ thống thị trường Đô thị với những đặc trưng riêng biệt: Vì thành
phố là nơi tập trung đông dân với hoạt động sản xuất chuyên môn hóa cao, nên nhu
cầu cung cấp, trao đổi hàng hóa, hay tiêu dùng cũng rất cao. Cung và cầu gặp nhau

3


trên thị trường Đô thị (thị trường Đô thị là một hệ thống hoặc địa điểm, ở đó diễn ra
việc mua bán, trao đổi hàng hóa và dịch vụ.).
- Đô thị mang tính kế thừa của nhiều thế hệ cả về cơ sở vật chất, kinh tế,
văn hóa, xã hội…Thành phố Hà nội được xây dựng cách đây hàng nghìn năm. Nền
văn hóa đó được kế thừa và phát triển với bản sắc dân tộc Việt Nam.
2. Đô thị hóa và các khu Đô thị mới:
2.1 Khái niệm về Đô thị hóa:

Đô thị hóa chứa đựng nhiều hiện tượng và biểu hiện dưới nhiều hình thái khác
nhau, vì vậy có thể nêu khái niệm dưới nhiều góc độ.
Trên quan điểm một vùng: Đô thị hóa là một quá trình hình thành, phát triển
các hình thức và điều kiện sống theo kiểu Đô thị. Trong ngôn ngữ báo chí hàng ngày,
chúng ta thường gặp các cụm từ “ tốc độ Đô thị hóa “, “ trình độ Đô thị hóa “ nhằm
mô tả diễn biến, tình trạng của quá trình. Tốc độ Đô thị hóa có thể được hiểu theo hai
nghĩa. Trên góc độ thống kê, người ta so sánh quy mô tăng thêm trong một thời kỳ
nhất định. Trên góc độ kinh tế xã hội, người ta có thể hiểu nó như là tỷ lệ dân số Đô
thị trong tổng số dân ở một thời điểm nhất định.
Trên quan điểm kinh tế quốc dân: Đô thị hóa là quá trình biến đổi về sự phân
bố các yếu tố lực lượng sản xuất, bố trí dân cư những vùng không phải Đô thị thành
Đô thị.
2.2 Hình thức biểu hiện:
Mở rộng quy mô diện tích các Đô thị hiện có trên cơ sở hình thành các khu Đô
thị mới(KĐTM), các quận, các phường mới là hình thức phổ biến với các Đô thị của
Việt Nam trong điều kiện kinh tế còn hạn chế. Việc hình thành các KĐTM, các quận,
phường mới được xem là hình thức Đô thị hóa theo chiều rộng và là sự mở đường
của quan hệ sản xuất cho lực lượng sản xuất phát triển. Với hình thức này dân số Đô

4


thị và diện tích Đô thị tăng nhanh chóng. Sự hình thành các ĐTM để phát triển đồng
đều các khu vực, các ĐTM được xây dựng trên cơ sở các khu công nghiệp và các
vùng kinh tế là xu hướng tất yếu của sự phát triển.
Hiện đại hóa và nâng cao trình độ các Đô thị hiện có là quá trình nhanh chóng,
thường xuyên và tất yếu của quá trình tăng trưởng và phát triển. Các nhà quản lý Đô
thị và các thành phần kinh tế trên địa bàn Đô thị thường xuyên vận động nhằm làm
giàu thêm cho Đô thị của mình. Quá trình Đô thị hóa đòi hỏi họ phải biết điều tiết, tận
dụng tối đa những tiềm năng sẵn có và hoạt động có hiệu quả và trên cơ sỏ hiệnđại

hóa trong mọi lĩnh vực kinh tế – xã hội ở Đô thị.
Cả hai hình thái đều dẫn đến hiện tượng dân số Đô thị tăng nhanh. Sự thay đổi
về hành chính dẫn đến những người dân hôm qua còn là nông dân, hôm nay trở thành
người thành thị, cộng với sự nhập cư ồ ạt vào các Đô thị cũ với cơ sở hạ tầng sẵn có
đã cung cấp cho Đô thị nguồn nhân lực dồi dào, là cơ sở cho các doanh nghiệp sản
xuất mới ra đời, doanh nghiệp cũ mở rộng quy mô sản xuất… nhưng nó cũng tạo ra
những mất cân đối về cung cầu lao động việc làm và các vấn đề khác trong Đô thị.
2.3 Khái niệm và sự cần thiết khách quan của việc xây dựng các KĐTM
2.3.1 Khái niệm:
Khu Đô thị mới là khu Đô thị có diện tích tương đối lớn đang được phát triển
tập trung theo dự án đầu tư xây dựng hoàn chỉnh, đồng bộ kết cấu hạ tầng, các công
trình sản xuất, công trình phúc lợi và nhà ở.
Các khu ĐTM thường được gắn với một Đô thị hiện có hoặc với một Đô thị
đang hình thành. Trên phương diện pháp luật, KĐTM phải ranh giới và chức năng
xác định, phù hợp với quy hoạch xây dựng Đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt.
2.3.2 Sự cần thiết khách quan:

5


Các khu Đô thị mới trên thực tế được hình thành và phát triển tại các khu vực
gần Đô thị cũ, khi các điều kiện của Đô thị cũ đã quá tải, không đáp ứng được yêu
cầu cuộc sống của dân cư, cũng như yêu cầu phát triển Đô thị thể hiện qua một số
mặt như:
+ Sự thiếu đất xây dựng làm giá nhà và đất tăng vọt, gây nên tình trạng thiếu
nhà ở, thiếu điều kiện để xây dựng các công trình trong Đô thị hiện hữu.
+ Hệ thống hạ tầng quá tải gây nên tình trạng ách tắc giao thông, thiếu nước, vệ
sinh môi trường không đảm bảo, trong khi đó việc cải tạo quá tốn kém hoặc khó
khăn.

+ Cơ cấu đất Đô thị cũ không đáp ứng được nhu cầu phát triển mới
* Xây dựng các Khu Đô thị mới nhằm đáp ứng các mục tiêu sau:
+ Hình thành và phát triển những Đô thị mới độc lập trong hệ thống Đô thị
quốc gia. Do ở những khu vực mới có quỹ đất xây dựng dồi dào, giá đất được chính
phủ duy trì ổn định, tạo sự thu hút việc xây dựng nhiều công trình mới thuộc mọi
thành phần kinh tế. Hệ thống giao thông được xây dựng mới thuận lợi cho việc đi lại
và giao lưu, tạo điều kiện cho Đô thị mới hình thành ổn định và phát triển độc lập
+ Tạo dựng Đô thị mới đồng bộ đáp ứng các tiêu chuẩn quốc tế gồm: một hệ
thống các công trình nhà ở, nơi làm việc, cửa hàng và các công trình dịch vụ. Đô thị
mới thu hút dân cư trong Đô thị cũ đến sống và làm việc trong điều kiện tốt hơn,
giảm mật độ dân cư Đô thị cũ, hỗ trợ cho việc giải quyết ách tắc giao thông, đồng
thời có điều kiện bảo tồn và cải tạo Đô thị cũ.
+ Hình thành các Đô thị mới với cơ sở hạ tầng hiện đại, tạo môi trường đầu tư
hấp dẫn cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước nhằm tạo điều kiện công ăn việc làm
mới, tiếp thu các công nghệ hiện đại, tiên tiến tạo động lực phát triển kinh tế.

6


+ Phát triển Đô thị theo một chiến lược dài hạn, có kế hoạch và định hướng
tránh việc tự phát, tản mạn và sử dụng đất không hợp lý, tạo điều kiện bảo vệ đất
nông nghiệp.
+ Quản lý và tập trung ở mức độ cao có hiệu quả các nguồn đầu tư của chính
phủ và của các thành phần kinh tế khác phục vụ cho sự phát triển của Đô thị
*Vị trí xây dựng các khu Đô thị mới:
Quá trình Đô thị hóa đã có những tác động đến việc lựa chọn vị trí xây dựng
các khu Đô thị mới. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường và có sự hợp tác quốc tế
hiện nay, sự lựa chọn vị trí của các thành phố được tiến hành trên cơ sở phán đoán về
sự lựa chọn ví trí của các doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế. Bởi vì, một Đô thị mới
thực sự là Đô thị khi có các doanh nghiệp. Tuy nhiên, các kinh nghiệm thực tế cho

thấy có 4 điểm để xây dựng và phát triển các khu Đô thị mới là:
+ Xây dựng các khu Đô thị mới ở vùng ven đô, gắn với 1 Đô thị hiện có nhằm
tiếp tục mở rộng Đô thị đó theo các hướng phát triển thuận lợi nhất.
+ Xây dựng các Đô thị mới trong vùng ảnh hưởng của Đô thị lớn, gồm các Đô
thị hạt nhân và Đô thị đối trọng.
+ Xât dựng các Đô thị mới ở các vùng đang phát triển hoặc kém phát triển
nhằm khai thác hợp lý tài nguyên, khoắng sản và gắn với việc hình thành các cụm,
khu công nghiệp mới, từ đó tạo ra động lực thúc đẩy sự tăng trưởng và chuyển dịch
cơ cấu kinh tế – xã hội các vùng đó.
+ Xây dựng các Đô thị mới trên nền các Đô thị cũ bị tàn phá do chiến tranh
hoặc do thiên tai gây ra.
Như vậy, trên góc độ vĩ mô các nhà kinh tế – quản lý Đô thị, các nhà quy
hoạch Đô thị, cần biết các doanh nghiệp và các tổ chức lựa chọn vị trí của mình như
thế nào để tạo ra các khu Đô thị mới có khả năng cạnh tranh cao. Việc lựa chọn sai vị

7


trí sẽ dẫn đến tình trạng Đô thị hoang vắng, kém hiệu quả hoặc không theo kế hoạch
dẫn đến lẵng phí các nguồn tài nguyên.
3. Công tác giải phóng mặt bằng trong các dự án xây dựng các Khu Đô thị
mới
3.1 Khái niệm:
Trong lịch sử phát triển của mọi quốc gia, mọi giai đoạn việc giải phóng mặt
bằng để xây dựng công trình là không thể tránh khỏi, nhịp độ phát triển càng lớn thì
nhu cầu giải phóng mặt bằng càng cao và trở thành một thách thức ngày càng nghiêm
trọng đối với sự thành công không chỉ trong lĩnh vực kinh tế mà cả ở trong lĩnh vực
xã hội, chính trị trên pham vị quốc gia.
Các yêu cầu ngay càng hoàn thiện về cải thiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật (hệ thống
cấp thoát nước, hệ thống giao thông, hệ thống tải điện) cơ sở hạ tầng xã hội (bệnh

viện, trường học, khu vui chới giải trí, thể dục thể thao…), cơ sở sản xuất (quy hoạch
đồng ruộng, khu công nghiệp) và mở rộng đô thị chỉnh trang dân cư đều dẫn đến việc
đền bù giải phóng mặt bằng ngày càng phức tạp, khó khăn và rất dễ xảy ra nhiều tổn
thất, nhất là trong những trường hợp không tự nguyện.
Vấn đề giải phóng mặt bằng trở thành một trong những điều kiện tiên quyết
của phát triển, nếu không xử lý tốt sẽ trở thành lực cản thực tế đầu tiên mà các nhà
phát triển phải vượt qua. Bài học từ các nước phát triển dạy rằng nếu xem nhẹ vấn đề
náy trong tính toán đầu tư phát triển thì không chỉ làm tăng giá thành mà còn để lại
nhiều hậu quả xã hội nặng nề không xử lý được bằng tiền. Có thể khẳng định rằng,
đền bù và giải phóng mặt bằng là vấn đề của phát triển, là nội dung không thể né
tránh của phát triển và chính nó là một yếu tố quyết định của tiến bộ và sự thành công
của phát triển, bất kỳ một giải pháp nào thiếu đồng bộ, không chặt chẽ đều để lại hậu
quả tiêu cực.

8


Công tác giải phóng mặt bằng không chỉ là việc thu hồi đất nhằm phục vụ các
dự án phát triển của chính quyền Đô thị (các dự án phát triển có thể về kinh tế, xã hội,
an ninh quốc phòng...) mà nó còn là bài toán về một loạt các vấn đề liên quan như :
giá trị đền bù, tái định cư, công ăn việc làm, bình đẳng xã hội đang đặt ra cho các cấp
chính quyền Đô thị phải trực tiếp giải quyết.
Như vậy, có thể hiểu công tác giải phóng mặt bằng đó là hệ thống các quyết
định của chính quyền Đô thị nhằm thu hồi đất phục vụ các dự án phát triển mà vẫn
đảm bảo được vấn đề công bằng đối với các hộ gia đình, chính quyền, vùng có liên
quan. Hệ thống quyết định của chính quyền là những văn bản mang tính pháp lý
nhằm triển khai công tác giải phóng mặt bằng xuất phát từ quyết định thu hồi đất, đền
bù các công trình trên đất, giải tỏa, bàn giao mặt bằng cho dự án đến việc hỗ trợ tái
định cư cho người bị thu hồi đất, và có thể bao gồm cả những văn bản có liên quan
đến việc giải quyết những vấn đề phát sinh hậu giải phóng mặt bằng (ví dụ như : việc

làm, an ninh, xã hội, thu nhập, ổn định cuộc sống…).

Mục đích của công tác giải phóng mặt bằng là:
+ Tạo ra quỹ đất để làm mặt bằng tiến hành triển khai thực hiện dự án trong đó
có dự án xây dựng phát triển các khu Đô thị mới.
+ Quy hoạch lại Đô thị, tạo điều kiện cơ sở hạ tầng tốt hơn phục vụ cho việc tái
định cư của người dân phải di dời ở các dự án giải phóng mặt bằng khác.
3.2 Bản chất của công tác giải phóng mặt bằng:
Ăn và ở là hai nhu cầu tối thiểu của con người, một khi hai nhu cầu tối thiểu đó
không được đáp ứng thì con người không thể làm khoa học, văn hóa và hoạt động
chính trị.

9


Bài học của một số nước phát triển đã cho chúng ta một cách nhìn mới, đó là
bên cạnh những công sở nguy nga tráng lệ, những cao ốc chọc trời là những khu nhà
ổ chuột của dân lao động- công bằng và nhân quyền không thể chỉ thông qua tuyên
truyền mà thực tế lại không thực hiện.
Đất nước chúng ta đang bước vào thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa, chúng
ta không thể chỉ có những Đô thị đẹp, hiện đại, những khu sản xuất khổng lồ, những
công trình công cộng khang trang mà kèm theo đó chỗ ở của người dân phải được
nâng cấp tiện nghi hơn, rộng rãi hơn. Chính vì vậy mà phải tính một cách toàn diện,
không thể có hiện tượng một công trình mới ra đời là kéo theo những người dân
không có chỗ ở hoặc chỗ ở kém hơn nơi ở cũ, dù đó là một gia đình.
Nếu không nhìn rõ bản chất của vấn đề, mỗi năm chúng ta có hàng ngàn dự án
đầu tư xây dựng, mỗi dự án chỉ kéo theo một gia đình không có chỗ ở thì đã có hàng
ngàn gia đình không có chỗ ở hoặc chỗ ở tạm bợ, như vậy là sự phát triển thiên lệch,
mục tiêu lớn của quốc gia không đạt được. Vấn đề thiếu chỗ ở không chỉ dừng ở vấn
đề ở mà còn kéo theo hàng loạt các tệ nạn, tiêu cực xã hội phát sinh sẽ ảnh hưởng đến

tiến trình phát triển đất nước.
Bản chất của việc đền bù thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục
đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng trong tình hình hiện tại
có lẽ không còn phù hợp nữa mà nó còn phải đảm bảo lợi ích của những người dân
phải chuyển, lợi ích đó là người dân phải di chuyển phải được có chỗ ở ổn định, có
điều kiện sống, và tiện nghi bằng hoặc cao hơn chỗ ở cũ, nhưng chắc chắn phải tốt
hơn nơi ở cũ về mọi mặt thì mới tạo điều kiện cho người dân sống ổn định và phát
triển.
Mọi mục tiêu của quốc gia cũng là để cho người dân có ăn, có mặc, có chỗ ở
ổn định và được học hành nâng cao dân trí để xây dựng đất nước. Chính vì vậy trong
thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước sẽ có nhiều khu Đô thị, nhiều điểm

10


dân cư, nhiều khu sản xuất, văn hóa mọc lên thì việc di chuyển, giải tỏa dân cư là
không thể tránh khỏi, nhưng dù sao chúng ta phải có những chính sách mới phù hợp
để một việc làm đạt được hai mục đích - đó là xây dựng những công trình mới và ổn
định cho người dân phải di chuyển có chỗ ở tiện nghi và tốt hơn nơi ở cũ, đáp ứng
các mục tiêu xây dựng đất nước.
3.3 Vai trò của công tác giải phóng mặt bằng:
Sự hình thành và phát triển các KĐTM là hết sức cần thiết và quan trọng nhằm
đáp ứng sự phát triển kinh tế – xã hội của đất nước. Một mặt nó là giải pháp hiệu quả
để tạo thêm các công trình hạ tầng xã hội, đặc biệt là quỹ nhà ở vốn đã quá hạn hẹp
trong các Đô thị, mặt khác chính bản thân nó lại trở thành nhân tố thu hút các nguồn
lực thúc đẩy phát triển. Do đó dự án đi vào hoạt động một cách thuận lợi nhanh
chóng bao nhiêu càng tốt bấy nhiêu. Nhưng để đi vào giai đoạn này thì trước hết phải
triển khai công tác giải phóng mặt bằng. Nếu kéo dài thời gian GPMB hoặc phải đình
chỉ đầu tư do cản trở về GPMB đều gây ra thiệt hại về lợi ích quốc gia, của chủ đầu
tư và của chính người dân phải di dời. Thực tế ở Việt Nam hiện nay thì bản thân việc

xây dựng các ĐTM một phần trong đó cũng là để xây dựng các khu tái định cư cho
những người dân bị di dời do phải GPMB trong các dự án phát triển kinh tế – xã hội
khác. Phát triển nhiều khu dân cư mới đồng bộ về cơ sở hạ tầng với nhà ở chất lượng
tốt không chỉ dành riêng cho người bị giải tỏa mà cho cả những người có nhu cầu về
nhà ở. Các dự án muốn triển khai được thì phải tạo lập được nơi ở mới cho người
dân, ở nơi đó họ phải được sống trong những điều kiện tôt hơn ở nơi cũ. Như thế mới
là tạo động lực để phát triển. Vì thế, công tác GPMB trong các dự án xây dựng
KĐTM đóng một vai trò hết sức quan trọng, phải được quan tâm và thực hiện tốt của
các cơ quan ban nghành có liên quan.
4. Những nội dung chủ yếu của công tác đền bù GPMB.
4.1 Điều tra hiện trạng khu đất quy hoạch dự án:

11


4.1.1 Phân loại đất quy hoạch dự án:
+ Đất Đô thị: Đất Đô thị là đất nội thành phố, nội thị xã, thị trấn, được sử dụng
để xây dựng nhà ở, trụ sở các cơ quan, tổ chức, các cơ sở sản xuất kinh doanh, cơ sở
hạ tầng phục vụ lợi ích công cộng, an ninh và vào các mục đích khác. Đất ngoại
thành, ngoại thị đã có qui hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để
phát triển dự án đô thị cũng được quản lý như đất Đô thị.
+ Đất nông nghiệp, lâm nghiệp: Đất nông nghiệp là đất được xác định chủ yếu
để sử dụng vào sản xuất nông nghiệp như trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản
hoặc nghiên cứu thí nghiệm về nông nghiệp. Đất nghiệp gồm có đất rừng tự nhiên,
đất đang có rừng trồng và đất để sử dụng vào mục đích lâm nghiệp như trồng rừng,
khoanh nuôi, bảo vệ để phục hồi tự nhiên, nuôi dưỡng làm giàu rừng, nghiên cứu thí
nghiệm về lâm nghiệp.
+ Đất ở thuộc nông thôn: Đất ở của mỗi hộ gia đình nông thôn bao gồm đất ở
để làm nhà ở và các công trình phục vụ cho đời sống gia đình.
4.1.2 Hiện trạng sử dụng đất:

+ Các đặc điểm về tự nhiên: vị trí, giới hạn địa lý, địa hình, địa mạo, khí hậu,
thủy văn.
+ Đánh giá tổng hợp về đất: Chủ yếu dựa vào quy hoạch khu đất và bản đồ địa
chính sẵn có để đánh giá một số chỉ tiêu của khu đất như: diện tích đất ở, diện tích đất
các khu công nghiệp, các khu công sở, cây xanh công cộng, đất đường, giao thông
đồng thời xác định tính kinh tế của các khu đất.
4.1.3 Hiện trạng về dân cư xã hội:
Xác định các số liệu về tình hình dân số, mật độ dân số, phân bố dân cư trên
khu đất bị thu hồi từ đó làm cơ sở cho việc lập phương án di dời và táiđịnh cư. Về các
chỉ tiêu như: số người cư trú, cơ cấu dân cư, số lao động, cơ cấu lao động, tình hình
đời sống dân cư.

12


4.1.4 Hiện trạng về các công trình hạ tầng kỹ thuật, các công trình kiến trúc:
Hệ thống giao thông
Hệ thống cấp thoát nước
Hệ thống truyền tải điện
Hệ thống thông tin liên lạc
Các công trình kiến trúc, công nghiêp, kho tàng, trường học, bệnh viện…
4.2 Lập phương án thu hồi đất và đền bù thiệt hại về đất.
4.2.1 Nguyên tắc:
Theo Nghị định số 22/ 1998/NĐ - CP ngày 24/4/1998 quy định việc đền bù
thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất để phục vụ vào mục đích quốc gia, lợi ích công
cộng, nguyên tắc đền bù thiệt hại về đất như sau: Khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng
vào các mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng tùy từng
trường hợp cụ thể người có đất bị thu hồi được đền bù bằng tiền, nhà ở hoặc bằng đất,
giá trị đền bù không lớn hơn 100% và không nhỏ hơn 60% giá trị hiện có của tài sản
bị thu hồi.

4.2.2 Phương pháp tính mức đền bù thiệt hại về tài sản:
Đối với nhà, công trình kiến trúc và các tài sản khác gắn liền vơí đất được đền
bù theo mức thiệt hại thực tế:
Mức đền bù thực = Giá trị hiện có của nhà và công trình + Một khoản tiền bằng
một tỷ lệ(%) trên giá trị hiện có của nhà và công trình.
Nhưng tổng mức đền bù tối đa không lớn hơn 100% và tối thiểu không nhỏ
hơn 60% giá trị nhà, công trình theo giá xây dựng mới có tiêu chuẩn kỹ thuật tương
đương với công trình phá dỡ.
Giá trị hiện có của nhà, công trình được định bằng tỷ lệ phần trăm giá trị của
nhà, công trình đó được tính theo giá xây dựng mới. Giá xây dựng mới của nhà, côn

13


trình là mức giá chuẩn do UBND tỉnh, thành phố trực trực thuộc Trung ương ban
hành theo mức quy định của nhà nước.
Mức quy định cụ thể của khoản tiền cộng thêm do UBND do tỉnh, thành phố
trực thuộc Trung ương quyết định theo đề nghị của Hội đồng đền bù GPMB.
Riêng đối với nhà cấp IV, nhà tạm và phụ độc lập, mức đền bù thiệt hại được
tính bằng giá xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương
theo giá chuẩn do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy
định của nhà nước.
- Đối với nhà công trình bị phá dỡ một phần nhưng vẫn tồn tại và sử dụng được
phần diện tích còn lại không sử dụng được thì được đền bù thiệt hai cho toàn bộ công
trình.
- Đối với nhà, công trình bị phá dỡ một phần nhưng vẫn tồn tại và sử dụng
được phần diện tích còn lại thì được đền bù thiệt hại phần giá trị của công trình bị phá
dỡ và đền bù toàn bộ chi phí sửa chữa hoàn thiện công trình còn lại.
- Đối với nhà, công trình có thể tháo rời và di chuyển đến chỗ ở mới để lắp đặt
thì chỉ đền bù các chi phí tháo dỡ, lắp đặt vận chuyển và chi phí hao hụt trong quá

trình tháo dỡ, lắp đặt, vận chuyển.
- Mức đền bù cho mỗi hộ phải di chuyển chỗ ở trong phạm vi tỉnh, thành phố,
được đền bù từ 1.000.000đ đến 3.000.000 nếu di chuyển sang tỉnh khác thì được đền
bù từ 3.000.000 đến 5.000.000. Mức cụ thể do UBND tỉnh, thành phố trực thuôc
trung ương quy định.
4.3 Lập phương án tái đinh cư:
4.3.1 Nguyên tắc của việc bố trí tái định cư.
-

Ưu tiên bố trí cho hộ sớm thực hiện kế hoạch GPMB, tiếp đến là các hộ

thuộc diện đối tượng chính sách xã hội: Người có công với cách mạng, gia đình liệt
sỹ, thương binh, bệnh binh.

14


-

Trong trường hợp quỹ đất ở dùng để đền bù có hạn mức thì đền bù bằng

đất ở cho mỗi hộ được xác định theo thứ tự: Hộ có quy mô diện tích đất bị thu hồi ít,
được đền bù bằng đất ít theo một tỷ lệ % thống nhất nhưng đảm bảo mức đất ở được
đền bù bằng đất tối thiểu với hộ gia đình ở nông thôn là 100m 2 , ở đô thị là 40m2 . Số
chênh lệch về diện tích và giá đất được đền bù bằng tiền.
-

Trường hợp diện tích đất ở bị thu hồi nhỏ hơn cả mức tối thiểu quy định

thì người giao đất ở mới tại khu tái định cư được giao bằng mức tối thiểu theo quy

định và phải nộp tiền sử dụng đất cho phần chênh lệch diện tích theo quy định hiện
hành.
4.3.2 Yêu cầu của phương án tái định cư.
-

Căn cứ vào kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội của địa phương, căn cứ

vào quy mô thực tế của đất bị thu hồi, khả năng quỹ đất dùng để đền bù, số hộ gia
đình, cá nhân bị thu hồi đất phải di chuyển nơi khác, UBND tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương quyết định hoặc ủy quyền cho UBND quận huyện, thị xã thành phố
trực thuộc tỉnh quyết định và tổ chức thực hiện lập khu tái định cư tập trung, khu tái
định cư phân tán cho phù hợp với tình hình kinh tế của địa phương.
-

Việc xây dựng tái định cư phải quy hoạch theo dự án đầu tư và phải được

cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định hiện hành về đầu tư và xây
dựng.
-

Khu tái định cư phải xây dựng phù hợp với quy hoạch, tiêu chuẩn và quy

chuẩn xây dựng ở Đô thị hoặc ở nông thôn.
-

Trước khi bố trí đất ở cho các hộ gia đình, cá nhân, khu tái định cư phải

được xây dựng cơ sở hạ tầng thích hợp, phù hợp với thực tế quy hoạch về đất ở, đất
xây dựng của địa phương.
5. Các chính sách hỗ trợ người dân bị thu hồi đất:

15


- Hỗ trợ để ổn định sản xuất và đời sống đối với những người phải di chuyển
chỗ ở được tính trong thời hạn là 6 tháng.
- Hỗ trợ trợ cấp ngừng việc cho cán bộ công nhân viên của doanh nghiệp phải
di chuyển thời gian ngừng sản xuất, kinh doanh cho đến khi sản xuất, kinh doanh trở
lại hoạt động bình thường tại địa điểm mới.
- Hỗ trợ chi phí đào tạo cho những lao động nông nghiệp phải di chuyển làm
nghề khác do bị thu hồi đất. Nếu có nhu cầu tuyển lao động mới thì phải ưu tiên tuyển
dụng lao động thuộc các đối tượng có đất bị thu hồi.
Việc chuyển đổi chỗ ở của những người trong các đối tượng phải di dời khi
GPMB đã làm mất đi nguồn thu nhập chủ yếu như các hộ nông dân ở khu vực ngoại
thành mất đất, không tìm ra nguồn thu mới, hay các hộ nông dân ở Đô thị trước đây
nhờ có vị trí thuận lợi kinh doanh nay bị chuyển đI chỗ khác cũng khó xác định công
việc mới. Để giải quyết vấn đề bức xúc này chúng ta cần có hỗ trợ chuyển đổi nghề
nghiệp và tạo công ăn việc làm.
II. THỰC TIỄN TRIỂN KHAI CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI.
1.

Các yếu tố quan trọng trong thực tiễn triển khai giải phóng mặt bằng.

Công tác quản lý nhà nước về đất đai:
Những năm gần đây, việc thu hồi đất GPMB là điều kiện tiên quyết để sử dụng
đất phục vụ cho mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, số
lượng các dự án ngày càng tăng, công tác đền bù GPMB gặp nhiều khó khăn, những
mặt hạn chế, tiêu cực, của cấp có thẩm quyền trong công tác GPMB chưa được khắc
phục kịp thời, không ít các trường hợp, đại diện nhà nước tại địa phương phải mặc

nhiên công nhận quyền sử dụng đất của các chủ vi phạm luật đất đai hoặc không có
chứng thư pháp lý. Tình trạng tranh chấp đất đai hoặc không, khiếu kiện trong nhân
dân do không có giấy tờ hợp pháp, hợp lệ hay vì những quyết định sai chế độ, chính

16


sách của cấp có thẩm quyền ở địa phương không có dấu hiệu giảm. Vì vậy, tăng
cường công tác quản lý đất đai Nhà nước về đất đai, nâng cao năng lực thể chế ổn
định pháp chế trong xã hội là những nội dung quan trọng và cần thiết nhằm giải quyết
tốt các mối quan hệ pháp luật đất đai. Đồng thời, vai trò quản lý nhà nước có tác động
rất lớn đối với việc thực hiện chính sách GPMB trong thời kỳ hình thành và phát triển
thị trường bất động sản. Yếu tố này được thể hiện qua 5 nội dung sau:
-

Thứ nhất: Công tác điều tra khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất và

lập bản đồ địa chính, thông qua đó tạo cơ sở pháp lý của thửa đất và các thông tin ban
đầu được xác định, những thông tin này phản ánh đầy đủ hiện trạng sử dụng đất và
khu vực của dự án.
-

Thứ hai: Công tác quy hoạch và quản lý quy hoạch của các cấp chính

quyền địa phương chưa được đồng bộ và bị buông lỏng, không công khai quy hoạch
là kẽ hở tạo điều kiện cho kẻ xấu lợi dụng đầu cơ buôn đất. Việc xây dựng kế hoạch
sử dụng đất mang tính tính ước lượng, giưa kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội và
nguồn vốn đầu tư cho các dự án, công trình với kế hoạch sử dụng đất đai hàng năm bị
sai lệch, tác động,tác động đến tính khả thi của kế hoạch và tiến độ GPBM khi có dự
án.

-

Thứ ba: Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn luôn biến động theo sự

phát triển của nền kinh tế - xã hội, trong những năm gần đây, hệ thống pháp luật đất
đai nói chung, chính sách đền bù GPMB nói riêng đã được các cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền chú trọng, nhưng việc ban hành các văn bản cụ thể hóa quy định của
pháp luật đất đai chưa đầy đủ, thiếu chặt chẽ, tính pháp lý chưa cao.
-

Thứ tư: Nhiệm vụ giao đất, cho thuê đất là một trong những nội dung tác

động đến công tác GPMB. Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất phải căn cứ vào quy
hoạch, kế hoạch là điều kiện bắt buộc, có địa phương chưa thực hiện tốt nguyên tắc
này, hạn mức đất được giao và nghĩa vụ đóng thuế đất quy định không rõ giao định,

17


tình trạng quản lý đất đai thiếu chặt chẽ, diện tích ghi trong giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất chênh lệch nhiều so với hiện trạng, trường hợp lấn chiếm đất công đang
phổ biến ở nhiều địa phương, hiện tượng thừa vẫn được tính thêm, thiếu lại rút bớt,
hậu quả này dẫn đến việc xây dựng giá đền bù theo diện tích sử dụng đất cho người
bị sai lệch là nguyên nhân gây khiếu kiện của nhân dân khu vực có dự án.
-

Thứ năm: Lập quản lý hệ thống sử dụng đất công có vai trò quan trọng

hàng đầu để quản lý chặt chẽ đất đai trong quá trình phát triển thị trường bất động
sản, là cơ sở xác định tính pháp lý. Trước khi có Luật đất đai 1998, hệ thống tài liệu

đất đai, đất đai được thiết lập chủ yếu trên kết quả số liệu của bản đồ giải thửa, sổ kê
mục, thống kê đất đai, nội dung sổ sách, phản ánh từng loại đất, chủ sử dụng đất,
nhưng không đề cập đến cơ sở pháp lý của đất đai. Việc quy định cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, mỗi chủ một giấy gồm tất cả các thửa, làm giảm tính linh
họat trong tổ chức thực hiện (bắt buộc phải đo đạc khép kín trong toàn xã mới cấp
được ). Thực tế, vẫn có hộ gia đình cá nhân được cấp nhiều lần giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất do công tác quản lý hoặc do ký cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất sai thẩm quyền
Công tác định giá đất và giá đất:
Thực tiễn trong quá trình thực hiện thu hối đất GPMB, hầu hết đều bị ách tắc
trong vấn đề giải quyết đền bù, mặc dù khung giá đất của Chính phủ đã được điều
chỉnh 2 lần, nhưng đối với khung giá đất hiện hành, nếu đem áp dụng để tính thuế thì
người dân chấp thuận, nếu dùng để tính giá đền bù thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất
thì người dân chưa chấp thuận, nếu đem áp dụng để tính thuế thì người dân chấp
thuận vì giá đất trong quan hệ sở hữu toàn dân ở nước ta là một vấn đề rất mới. Trong
điều kiện hiện nay, thực trạng tốt công tác định giá đất đồng nghĩa với việc góp phần
điều chỉnh những quan hệ trong quản lý, sử dụng đất đai, đáp ứng nhu cầu phát triển

18


kinh tế của đất nước, thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài và giải quyết được mục
tiêu công bằng dân chủ trong xã hội.
Quá trình thực hiện các chính sách về giá đất trong những những năm qua,
đang tồn tại nhiều vấn đề bất cập, đó là:
-

Việc xác định hệ số K cũng như việc xác định hệ số K còn nhiều điểm

chưa tỏ như: giá thị trường bình quân, phương thức cập nhật, xử lý thông tin giá thị

trường chậm, hậu quả là một số địa phương xác định hệ số K một cách tùy tiện.
-

Giá xác định đền bù thấp hơn nhiều so với giá thị trường, trên thực tế, đơn

giá đền bù được xây dựng trên cơ sở khung giá đất được ban hành từ nhiều năm
trước, trong khi giá chuyển nhượng lại rất cao, nhất là đối với khu vực đất Đô thị.
-

Nhà nước chưa có chế định cụ thể để điều tiết lợi ích đối với các trường

hợp bị giải tỏa một phần, trong thực tế, khi có những quy định cụ thể về chính sách
đền bù thỏa đáng đối với người bị thu hồi đất một phần đất cùng với cách xác định
giá đất.
-

Chính phủ chưa có quy định về đền bù đất chuyên dùng cho tổ chức không

do nhà nước giao và đền bù đất nông nghiệp giao cho doanh nghiệp, quy định về giá
cho trường hợp bị giải tỏa nhiều giai đoạn, trong khi giá thị trường thay đổi thường
xuyên.
-

Những năm qua, Chính phủ chưa thành lập được cơ quan chuyên trách về

định giá đất nói chung và định giá đất cho mục đích đền bù nói riêng.
-

Thời gian qua, sự phối hợp giữa các ngành, các cấp và chủ đấu tư chưa

chặt chẽ trong việc xác định phương án đền bù, địa phương thiếu sự quan tâm, chỉ
đạo, hướng dẫn, kiểm tra sâu sát của các phòng ban chuyên môn.
Tính pháp chế:

19


Yếu tố pháp chế có tác động rất lớn trong quá trình hoạt động của pháp luật nói
chung và trực tiếp ảnh hưởng đến công tác đền bù GPMB và tái định cư khi nhà nước
thu hồi đất. Các yếu tố tác động bao gồm:
Thứ nhất: Đối với cơ chế chính sách
- Điều kiện để được đền bù thiệt hại về đất khi vận dụng vào thực tế khu vực
đô thị, với quy định tiền sử dụng đất, khi xét hợp thức hóa để cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất đô thị và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà để áp giá đền bù giải
tỏa có nhiều phức tạp.
- Đối với các hộ gia đình có khuôn viên đất ở, việc sử dụng đất ổn định, không
có tranh chấp, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng trong đó không xác định
rõ diện tích đất đã được giải quyết theo NĐ 04/ CP ngày 11/02/2000 của Chính phủ,
tuy nhiên việc hướng dẫn thi hành Nghị định này chưa đầy đủ, chưa kịp thời, dẫn đến
việc áp dụng lúng túng, không thống nhất ở địa phương.
- Mô hình tổ chức bộ máy thực hiện công tác GPMB và cơ chế phối hợp hành
động chưa đáp ứng được yêu cầu về tiến độ của các chủ đầu tư, hội đồng đền bù trì
trệ trong việc lập và thẩm định phương án, cũng như việc đề xuất cấp có thẩm quyền
giải quyết vướng mắc phát sinh trong quá trình thực hiện
Thứ hai: Trách nhiệm của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
-

Việc ban hành các văn bản hướng dẫn thực hiện của các cơ quan có thẩm

quyền chưa đồng bộ, kịp thời, thay đổi liên tục là cơ sở để người bị thu hồi đất so

sánh khiếu kiện làm chậm tiến độ thực hiện dự án.
-

Sự phối hợp giữa các cấp, các nghành, chủ đầu tư chưa chặt chẽ, việc tổ

chức thực hiện công tác giải phóng mặt bằng thiếu sự quan tâm chỉ đạo, hướng dẫn,
kiểm tra giám sát của các phòng ban chuyên môn và chính quyền cơ sở.
-

Về trình độ dân trí, sự hiều biết pháp luật của nhân dân các địa phương

còn nhiều hạn chế, công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về chính sách đền bù

20


GPMB chưa được chính quyền các cấp, hội đồng đền bù các dự án coi trọng, vì vậy,
tình trạng người dân không hiểu biết, hiểu không đúng chủ trương, chính sách pháp
luật dẫn đến các trường hợp bị vi phạm pháp luật, nhân dân khiếu kiện về đền bù
ngày càng nhiều, gây thiệt hại kinh tế của Nhà nước và các dự án đầu tư
Thứ ba: Nghĩa vụ của người bị ảnh hưởng
Mặc dù, Nhà nước đã có rất nhiều cố gắng trong việc quy định các chính sách
đền bù thiệt hại phù hợp, có những quy định sát với thực tiễn, từng bước quan tâm
đến quyền lợi của người bị thu hồi đất và bị thiệt hại về tài sản. Nhưng trong thực tế,
nhiều người dân do nhận thức chưa đầy đủ chính sách pháp luật của nhà nước, lợi
dụng kẽ hở của pháp luật nhiều hộ gia đình cố tình trì trệ trong việc nhận bồi thường
hoặc cho rằng mức đền bù, hỗ trợ như vậy là chưa thỏa đáng, đòi tăng tiền đền bù,
khiếu kiện…
2.

Công tác giải phóng mặt bằng hiện nay ở Hà Nội:

Phương án đền bù:
Trong các cuộc điều tra xã hội gần đây cho thấy, phương án đền bù bằng tiền
cho đến thời điểm này là phương án được áp dụng phổ biến, vì trên thực tế quỹ đất
phục vụ cho việc đền bù GPMB và tái định cư còn lại không đáng kể nên không đáp
ứng được yêu cầu đền bù bằng đất và lập khu tái định cư. Mặt khác, với một số lượng
lớn các hộ phải di dời để GPMB, có hộ diện tích đất bị thu hồi lớn thì việc đền bù cho
họ một diện tích với giá trị tương đương là rất khó
Tỷ lệ đền bù bằng đất và tái định cư là rất thấp, hầu hết địa điểm tái định cư
cũng như cơ sở hạ tầng nơi tái định cư không thỏa mãn yêu cầu của người bị ảnh
hưởng như không thể kinh doanh, buôn bán, cách xa trung tâm thị trấn, thị xã… nên
rất nhiều trường hợp người bị thu hồi đất lựa chọn phương án đền bù bằng tiền.,
Chính sách hỗ trợ:

21


-

Chính sách đào tạo một số dự án có thực hiện nhưng sau đào tạo, số lao

động được tạo nghề vẫn không đủ trình độ kỹ thuật, tay nghề được làm việc ở các nhà
máy xí nghiệp vì thời gian đào tạo nghề quá ít, chất lượng đào tạo kém ( dự án khu
công nghiệp Sài Đồng- Gia Lâm- Hà Nội ), nhiều trường hợp người bị ảnh hưởng
sau khi đào tạo chuyển nghề, đi làm được thời gian ngắn lại bị đào thải do tay nghề
yếu.
-

Tình trạng không có việc làm các khu vực có dự án ngày càng tăng, nhất

là đối với chiếm dụng diện tích đất nông nghiệp quy mô lớn, vì vậy sự di dân tự do
vào các thành phố lớn ngày càng nhiều, hậu quả lâu dài về xã hội là điều để các cấp
có thẩm quyền, thành phố lớn ngày càng nhiều, hậu quả lâu dài về xã hội là điều để
các cấp có thẩm quyền, chính quyền địa phương, tổ chức chính trị, xã hội quan tâm,
có biện pháp khắc phục kịp thời.
Diện tích đền bù, giá đất đền bù
2.3.1 Diện tích đền bù:
-

Cách xác định hạn mức đất ở được đền bù so với quy định trong khu vực

điều tra còn tùy tiện, không thống nhất. Cách xác định hạn mức đất ở áp dụng không
giống nhau, cùng loại đất khu dân cư, độ dao động hạn mức đất ở từ 150 m2 đến
400m2 ở xã Kim Lũ huyện Sóc Sơn.
-

Nhiều dự án tính hạn mức đất bằng cách phân chia tỷ lệ giữa hạn mức theo

quy định và hiện trạng sử dụng đất, Hà Nội có sự chênh lệch về diện tích thực trạng
đang sử dụng và diện tích tính theo bản đồ, phần còn lại đền bù theo đất vườn liền kề
hoặc đất trồng cây lâu năm, mặc dù trước khi thu hồi đất, người bị ảnh hưởng đã phải
đóng thuế theo cùng một loại đất thổ cư.
Ở Sóc Sơn ( Hà Nội), khi xây dựng phương án đền bù cho các hộ dân bị thu
hồi đất, cán bộ xã đã cho phép người sử dụng đất khai giảm hạng đất để giảm thuế sử

22


dụng đất nông nghiệp, nhưng khi đền bù giải tỏa đất hạng 3,4 lại được tính hỗ trợ

thêm cho ngang bằng với giá đất hạng 1, 2.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ pháp lý quan trọng trong

-

việc xác định điều kiện được đền bù thiệt hại, trong khi thực tế tiến độ cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất ở hầu hết các địa phương vẫn còn rất chậm trễ. Việc xác định
giá trị pháp lý của các loại đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rất kho
khăn, gây cản trở cho công tác thu hồi đất, GPMB.
Tình trạng chung hiện nay là do những quy định về tính hợp pháp của thửa

-

đất đã và đang được điều chỉnh theo xu hướng giảm dần các căn cứ pháp lý, vì vậy,
để GPMB kịp tiến độ, nhiều địa phương, nhiều dự án vẫn phải thỏa thuận đền bù cho
các trường hợp đền bù cho các trường hợp không có đủ căn cứ pháp lý sử dụng đất.
2.3.2 Giá đất, phương pháp xác định giá đất:
Trong một thời gian dài Nhà nước chưa thừa nhận đất đai có giá, nhưng thực tế
thị trường bất động sản(bao gồm đất đai) vẫn diễn ra theo những kênh ngầm, giá
chuyển nhượng biểu hiện qua hình thức viết giấy trao tay, “ thuận mua vừa bán”,
không cần chứng nhận của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của
Luật đất đai.
Đối với công tác phân loại vị trí được các địa phương quy định chi tiết hơn so
với NĐ 87/ CP của Chính phủ và được phân chia thành nhiều mức giá khác nhau, giá
đất xác định căn cứ vào chiều sâu của lô đất, bên cạnh đó có dựa vào đường nhánh,
ngõ hẻm.
Hiện nay, việc xác định vị trí đất theo Thông tư liên bộ số 94/TTLB ngày
11/11/1994 của Liên bộ Tài chính – Xây dựng – Tổng cục địa chính chưa có quy định
cụ thể, trong khi việc xác định vị trí đất ở Đô thị là rất phức tạp, nó phụ thuộc vào
nhiều yếu tố như quy mô, vị trí, địa hình và chức năng của Đô thị, cơ sở hạ tầng. Vì

23


vậy, phân loại đất hiện nay còn có nhiều điểm không phù hợp với thực tế, những tồn
tại trên là nguyên nhân xác định không công bằng về giá đất đền bù.
Về bảng giá đất Đô thị: Các địa phương đều dựa theo các yếu tố phân loại Đô
thị, đường phố, vị trí trong đô thị để xác định giá đất trên cơ sở quy định khung giá
đất tại NĐ17/CP của Chính phủ( đã điều chỉnh theo quyết định 302/1996/TTg của
Thủ tướng Chính phủ.
Đối với khu dân cư nông thôn, hiện nay vẫn xác định giá đất dựa trên loại xã,
hạng đất như Thông tư liên bộ số 94/ TTLB không còn phù hợp với tình hình hiện
nay, do loại đất này chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố như đường giao thông, kinh
doanh, cơ sở hạ tầng, khoảng cách đến trung tâm xã…nhìn chung giá đất do địa
phương cao hơn giá quy định của Chính phủ và không thấp hơn nhiều so với giá
chuyển nhượng thực tế trên thị trường nên việc điều chỉnh hệ số K để tính đền bù
giao động khoảng 1,8 lần.
Đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp giá đất đền bù hiện nay quá thấp so với
giá thị trường, người dân không thể tự tái sản xuất và ổn định cuộc sống. Mặt khác,
việc đền bù thiệt hại về đất nông nghiệp tính theo hạng đất nộp thuế sử dụng đất nông
nghiệp được xác định ổn định trong thời gian dài, trong khi đó, người nông dân trong
quá trình đầu tư, thâm canh đã làm thay đổi độ phì của đất nhưng chưa được đề cập
đền bù, hỗ trợ người có đất bị thu hồi đòi tăng hạng đất nông nghiệp khi tính đền bù.
2.4 Tái định cư và cơ sở hạ tầng khu tái định cư
Về chính sách này, trong những năm vừa qua cho thấy, việc xây dựng khu tái
định cư của các dự án rất bị động, thiếu đồng bộ nhất là các dự án thuộc các nguồn
vốn Trung ương, trong đó tồn tại lớn nhất là cơ sở hạ tầng khu tái định cư không
được đầu tư theo quy định hoặc đầu tư nửa vời, các dự án thiếu biện pháp khôi phục
nguồn thu nhập tại nơi ở mới cho người được bố trí tái định cư. Các công trình xây
dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, phương án đền bù, chính sách tái định cư do

24


chủ đầu tư lập. Hội đồng đền bù GPMB chỉ tham gia với tư cách tư vấn, nên trách
nhiệm của chính quyền địa phương thường không cao và là nguyên nhân giảm hiệu
lực pháp luật của chính sách đền bù và tái định cư , ảnh hưởng tiến độ GPMB. Nguồn
đất xây dựng khu tái định cư ở các Đô thị loại I và II rất khan hiếm, mặc dù đã có
chính sách xây dựng nhà ở chênh lệch lớn về các dịch vụ xã hội, những hộ sống bằng
nghề buôn bán thì hầu hết không lựa chọ phương án đổi đất lấy đất, còn ở khu dân cư
nông thôn, việc thu hồi đất làm ảnh hưởng lớn đến tập quán sinh sống, đất giao mới
với quy mô diện tích như hiện nay không đáp ứng được yêu cầu như nhà phải có sân
chơi, vườn cây, gần gũi họ hàng, làng xóm. Bởi vậy cần quy định rõ thêm dự án nào
có TĐC, dự án nào không có và quy trình lập thẩm định kế hoạch TĐC cụ thể giúp
cho người bị thu hồi đất không bị thiệt thòi và ổn định cuộc sống sau khi giải tỏa.
Trên thực tế, những năm vừa qua, các dự án thực hiện trong giai đoạn chuyển
tiếp giữa hai Nghị định 90/CP và 22/CP hầu hết là không có chính sách TĐC như dự
án cố đê Hà Nội, việc thực hiện công tác GPMB và tái định cư mang tính chất bị
động, phụ thuộc tiến độ triển khai và phê duyệt thiết kế chi tiết, theo báo cao của Ban
quản lý dự án 401 tính đến 10/12/1998 có tới 380 hộ di chuyển, khoảng 4000 hộ bị
ảnh hưởng tạm thời hoặc mất đất nông nghiệp vĩnh viễn nhưng không có chính sách
tái định cư.

25