Tình hình triển khai thực hiện các dự án đầu tư phát triển khu đô thị mới tại Tổng công ty XNK&XD Việt Nam (Vinaconex)

Website: Email : Tel : 0918.775.368
1
MỤC LỤC
MỤC LỤC........................................................................................................1
DANH MỤC HÌNH VẼ, BẢNG BIỂU..........................................................4
KÝ HIỆU VIẾT TẮT......................................................................................5
LỜI MỞ ĐẦU..................................................................................................6
CHƯƠNG 1: THỰC TRẠNG CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN
KHU ĐÔ THỊ MỚI TẠI TỔNG CÔNG TY XNK & XD VIỆT NAM
(VINACONEX)................................................................................................7
1.1. Vai trò của các tổng công xây dựng việt nam với hoạt động đầu tư
phát triển khu đô thị mới............................................................................7
1.1.1 Sự cần thiết phải đầu tư....................................................................7
1.1.1.1 Hướng đầu tư phát triển nhà ở các khu đô thị mới:.................9
1.1.1.2 Đầu tư khu đô thị mới theo dự án và sự đồng bộ về kiến trúc,
quy hoạch, về kết cấu hạ tầng kỹ thuật và xã hội...............................10
1.1.2 Vai trò của các tổng công ty xây dựng đối với hoạt động đầy tư xây
dựng khu đô thị mới tại Việt Nam..........................................................12
1.2. Giới thiệu về TCT...............................................................................17
1.2.1 Vài nét về Tổng công ty CP VINACONEX ................................17
1.2.2 Cơ cấu tổ chức của công ty:...........................................................19
1.2.2.1 Mô hình tổ chức của toàn tổng công ty:.................................19
1.2.2.2 Hoạt động kinh doanh của công ty:.......................................22
1.3. Tình hình triển khai thực hiện các dự án đầu tư phát triển khu đô
thị mới tại TCT XNK & XD Việt Nam (Vinaconex) thời gian qua......26
1.3.1 Giới thiệu một số dự án của TCT...................................................26
1.3.2 Việc huy động nguồn vốn..............................................................26
1.3.3 Phân tích cơ cấu vốn đầu tư...........................................................35
Website: Email : Tel : 0918.775.368
2
1.3.4. Việc thực hiện đầu tư khu đô thị mới............................................39

1.4 Hiệu quả đầu tư theo dự án................................................................46
1.5 Đánh giá thực trạng qua mô hình SWOT.........................................49
1.5.1 Điểm mạnh.....................................................................................49
1.5.2 Điểm yếu .......................................................................................51
1.5.3 Cơ hội ............................................................................................52
1.5.4 Thách thức......................................................................................53
1.6 Một số vấn đề tồn tại, và nguyên nhân trong hoạt động đầu tư về
các khu đô thị mới.....................................................................................54
CHƯƠNG 2: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP NHẰM
NÂNG CAO VIỆC ĐẦU TƯ VÀ TRIỂN KHAI
CÁC DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ.........................................................................56
2.1 Định hướng và mục tiêu phát triển của công ty...............................56
2.1.1 Định hướng phát triển Tổng công ty trong tương lai.....................56
2.1.2 Định hướng đầu tư của công ty......................................................57
2.2 Một số giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư khu đô thị mới............61
2.2.1 Về huy động vốn cho dự án và sử dụng vốn cho dự án.................61
2.2.1.1 Về huy động vốn cho dự án....................................................61
2.2.2.2 Về xác định hiệu quả vốn đầu tư khi tiến hành đầu tư. .........65
2.2.2 Tăng cường đầu tư nâng cao chất lượng công trình xây dựng.......67
2.2.3 Vấn đề sử dụng vốn cho đào tạo nguốn nhân lực..........................68
2.2.4 Nghiên cứu, đầu tư khoa học công nghệ - thiết bị máy móc..........72
2.2.5 Thành lập ban dự án và giải pháp giải phóng mặt bằng.................73
2.2.6 Nghiên cưứ vể tổ chức cán bộ, tổ chức bộ máy quản lý của công ty.
.................................................................................................................75
KẾT LUẬN....................................................................................................76
TÀI LIỆU THAM KHẢO...........................................................................77
Website: Email : Tel : 0918.775.368
3
Website: Email : Tel : 0918.775.368
4

DANH MỤC HÌNH VẼ, BẢNG BIỂU
Hình 1: Mô hình hoạt động của tổng công ty.............................................20
Hình 2: Các lĩnh vực hoạt động của Tổng công ty.....................................23
Bảng 1: Giới thiệ về một số dự án khu đô thị mới đang thực hiện và tìm
kiếm cơ hội đầu tư.........................................................................................26
Bảng 2: huy động vốn từ các nguồn.............................................................27
Biểu đồ1: Thể hiện tổng vốn đầu tư khu đô thị qua các năm...................28
Bảng 3: thể hiện tỷ lệ % của nguồn vốn .....................................................30
Biểu đồ 2: Thể hiện tỷ lệ % của nguồn vốn................................................31
Bảng 4: cơ cấu vốn đầu tư............................................................................35
Biểu đồ 4: cơ cấu vốn đầu tư........................................................................36
Bảng 5: Tiến độ thi công của các khu đô thị tính đến hết 2008................39
Hình 3: thể hiện quá trình đầu tư một dự án khu đô thị mới...................40
Bảng 6: Bảng: thể hiện chi phí hàng năm của một dự án khu đô thị mới
(Trung Hòa – Nhân Chính)..........................................................................43
Bàng 7: khu đô thị kinh doanh dịch vụ......................................................46
Bảng 8: Một số chỉ tiêu tài chính.................................................................46
Website: Email : Tel : 0918.775.368
5
KÝ HIỆU VIẾT TẮT
TCT: tổng công ty
XNK & XD: xuất nhẩu khẩu và xây dựng.
TP. Thành phố
HCM: Hồ Chí Minh
NĐ: Nghị định
VĐT: Vốn đầu tư.
TDTM: Tín dụng thương mại.
ĐTPT: Đầu tư phát triển.
HTKT: Hạ tầng kỹ thuật
HTXH: Hạ tầng xã hội

Website: Email : Tel : 0918.775.368
6
LỜI MỞ ĐẦU
Trong bối cảnh Việt Nam đang trong xu hướng đổi mới và hội nhập
Quốc tế một cách sâu rộng. Việt Nam đã mở rộng quan hệ ngoại giao với
nhiều nước, với nhiều tổ chức quốc tế. Việt Nam đã trở thành viên thứ 150
của Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO)... Việc hội nhập với quốc tế vừa là
cơ hội lớn nhưng cũng đặt ra những là thách thức lớn. Và một trong những
thách thức lớn là về sự thay đổi kiến trúc quy hoạch trong cả nước trong đó có
sự thay đổi về việc hình thành các khu đô thị mới. Đây là một sự ảnh hưởng
lớn đến sự phát triển của đất nước, thể hiện sự bố trí kiến trúc của đất nước
nên việc hình thành khu đô thị mới là điều tất yếu không thể thiếu được đáp
ứng nhu cầu phát triển của đô thị. Vinaconex là một trong trong những công
ty được mang trọng trách và sứ mệnh tạo nên một kiến trúc đô thị đẹp cho đất
nước, từ khi thành lập đến nay đã và đang xây dựng những khu đô thị mang
tầm cỡ như: Trung Hòa Nhân Chính; Thảo Điền; Bắc An Khánh… đóng góp
cho đất nước cả về mặt kinh tế lẫn xã hội. Thấy được vấn đề về nhu cầu đầu
tư khu đô thị mới và những vấn đề còn tồn đọng trong việc tiến hành đầu tư
nên em chọn đề tài “Tình hình triển khai thực hiện các dự án đầu tư phát
triển khu đô thị mới tại Tổng công ty XNK&XD Việt Nam (Vinaconex)” thực
trạng và giải pháp.
Em xin chân thành cảm ơn GVHD đã giúp em thực hiện đề tài này!
Website: Email : Tel : 0918.775.368
7
CHƯƠNG 1: THỰC TRẠNG CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ PHÁT
TRIỂN KHU ĐÔ THỊ MỚI TẠI TỔNG CÔNG TY XNK &
XD VIỆT NAM (VINACONEX)
1.1. Vai trò của các tổng công xây dựng việt nam với hoạt động đầu tư
phát triển khu đô thị mới.
1.1.1 Sự cần thiết phải đầu tư

Nhu cầu về nhà ở tăng mạnh: theo số liệu của Cục quản lý nhà (bộ xây
dựng), mỗi năm diện tích nhà ở tăng thêm khoảng 30 triệu m
2
, riêng trong
năm 2008 con số này là 50 triệu m
2
. Tuy nhiên, thị trường nhà ở chỉ chú trọng
vào nhóm nhà ở cao cấp, chưa đáp ứng được nhu cầu đang có mức thu nhập
thấp, trong khu nhu cầu nhà ở của người dân ngày càng tăng. Chỉ tính riêng
khối sinh viên, trong khoảng 600 trường đại học và cao đẳng, dự kiến đến
năm 2015. tổng số sinh viên có thể lên đến con số gần 3 triệu. Dự kiến tổng
vốn đầu tư để giải quyết nhà ở là 21000 tỷ đồng. Về công nhân lao động trong
194 khu công nghiệp (KCN) được thành lập, và hiện có khoảng 1 triệu lao
động trực tiếo và 1.5 triệu lao động gián tiếp. Trong số đó khoảng 20% có nhà
ở, 2% được trọ ở nhà họ hàng. Trên 30% các hộ gia đình có nhà dưới 36 m2.
Nhu cầu về các nhà ở cao cấp cũng tăng: mức sống xã hội ngày càng
tăng thì việc chi trả cho những căn nhà có giá trị không thành vấn đề đối với
xã hội, những căn nhà được các dự án khi vừa khởi công đã thu hút đông đảo
nhiều nhà đầu tư sẵn sàng đặt tiền mua, ta biết rằng nhu cầu con người thì
ngày càng tăng, dân số thì ngày càng tăng với tốc độ tăng hơn 1 triệu người/
năm mà diện tích đất thì không thể nở ra trong khi đó kiến trúc của những
ngôi nhà, những khu tập thể trước thì ngày càng xuống cấp vì thế việc hình
Website: Email : Tel : 0918.775.368
8
thành và phát triển các khu đô thị mới nhằm đáp ứng về ở, nhu cầu thẩm mỹ,
mức sống của người dân là tất yếu.
Phát triển nhà ở theo kiểu khu đô thị mới có ý nghĩa là đảm bảo sự đồng
bộ về kiến trúc – quy hoạch, về kết cấu hạ tầng kỹ thuật, xã hội đảm bảo tính
đồng bộ và hiện đại của khu đô thị mới. Huy động được các nguồn vốn của
phát triển nhà ở như vốn đầu tư cùa nhà nước, vốn tự có của doanh nghiệp,

vốn của cán bộ công nhân viên và nhân dân đóng góp. Đây là mô hình đang
được áp dụng rộng rãi chủ yếu ở các thành phố lớn trong nước và thể hiện
một xu thế vượt trội so với các mô hình trước đây, việc áp hình thức đầu tư
khu đô thị mới này ngoài sự nỗ lực chủ quan từ phía cơ quan quản lý nhà
nước quan trọng hơn là phản ánh đúng nhu cầu khách quan trong vấn đề nhà
ở tại các thành phố lớn.
“Dự án đầu tư phát triển khu đô thị mới là các dự án đầu tư xây
dựng nhà ở, nhằm tạo ra quỹ nhà ở, các khu vực đồng bộ về hạ tầng kỹ
thuật và hạ tầng xã hội the quy hoạch chi tiết được các cấp có thẩm
quyền phê duyệt (trong đó bao gồm cả văn phòng cho thuê).” (nghị định
71/2001/NĐ - CP).
Do đó việc đầu tư nhà theo khu đô thị mới sẽ khác với những mô hình
trước đây như:
• Xây dựng để cung cấp cho những đối tượng có nhu cầu, và góp
phần dãn khu dân cư tập trung ở trung tâm thành phố, bố trí một cách phân bổ
hợp lý mật độ dân cư.
• Mọi hoạt động xây dựng đều được tiến hành một cách quy hoạch
tổng thể và chi tiết, vì các khu đô thị này được thiết kế theo một kiến trúc
khép kín.
• Các khu đô thị bắt buộc phải có cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội
đồng bộ phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt của người dân.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
9
Từ đó ta có thể thấy:
• Hầu hết các dự án tiến hành xây dựng nhà hiện này đều phải tiến
hành xây dựng thành một quy mô khu đô thị mới.
• Có hai loại hình nhà ở phổ biến trong các khu đô thị mới là chung
cư cao tầng và nhà biệt thự. Trong đề án nghiên cứu về tổng công ty nói về
khu đô thị mới bao gồm cả hai loại này nên vấn đề được tôi đề cập ở cả hai
loại.

• Dự án chỉ được coi là hoàn hảo nếu đảm bảo các yếu tố về hạ tầng
kỹ thuật và xã hội do đó nguồn vốn đầu tư không chỉ là chủ đầu tư.
1.1.1.1 Hướng đầu tư phát triển nhà ở các khu đô thị mới:
• Việc cải tạo nâng cấp diện tích nhà ở hiện có là việc thường xuyên
và cần thiết nhằm đảm bảo chất lượng cho quỹ nhà tuy nhiên nó không đáp
ứng được nhu cầu tăng thêm hàng ngày, hàng giờ về nhà ở do quá trình đô thị
hóa diễn ra nhanh chóng. Do vậy việc mở rộng không gian hành chính ở các
thành phố lớn đặc biệt như Hà Nội, Thành Phố Hồ Chí Minh,… cùng với việc
hình thành những khu đô thị mới thu hút sự tập trung dân cư không những
trong nội thành mà còn cả dân nhập cư mới từ ngoại thành là tất yếu.
• Sự ra đời của các khu đô thị giải quyết được các vấn đề sau:
o Dãn dân trong khu vực trung tâm, cải thiện điều kiện giao
thông, sinh hoạt, môi trường tại đây.
o Có điều kiện thiết lập đồng bộ về hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ
thuật trong xây dựng phát triển nhà nhằm đạt mục đích phục vụ sinh hoạt vật
chất và tinh thần của cư dân đô thị ngày càng cao.
o Tạo hướng mở, giải quyết nhu cầu nhà ở trong tương lai.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
10
Ta có thể thấy như ở Hà nội đã xác định được cho mình định hướng
tổ chức không gian trong những năm sau: ngoài khu vực hạn chế phát
triển thì không gian sẽ được mở rộng theo hai hướng:
• Phát triển và mở rộng theo phía hữu ngạn sông Hồng: hướng
này bao gồm các quận Tây Hồ, Cầu Giấy, và Thanh Trì tại đây là những khu
vực Nam Quận Hai Bà Trưng, huyện Từ Liêm và Thanh Trì. Hiện tại đây là
những khu vực có tốc độ đô thị hóa mạnh với 2.271,3 ha xây dựng. Khu đô
thị mới mở rộng phía hữu ngạn sông Hồng được phân ra.
o Khu vực Tây Bắc Hồ (một phần nằm trong quận Tây Hồ và
một phần nằm trong phía Nam Thăng Long): định hướng khu đô thị mới hiện
nay xây dựng đồng bộ phát triển theo các dự án.

o Khu vực Tây Nam Hồ Tây (nằm trong khu vực phía Nam
đường Minh Khai) đẩy nhanh đô thị hóa, xây dựng mới khu cây xanh và khu
đầu mới kỹ thuật.
o Khu Thanh Trì – Từ Liêm (thuộc quận Thanh Xuân) phát triển
trung tâm đô thị chuyên ngành, nghỉ dưỡng…
o Khu Từ Liêm: khu đô thị mới hiện đại, công nghiệp và dân cư.
• Khu vực phát triển xây dựng phía Bắc sông Hồng: khu vực đã có
khoảng 246,6 ngàn người (cả dân đô thị và nông thôn dự kiến năm 2010 là
1000 ngàn người với 12.820ha).
Như vậy việc mở rộng không gian đô thị, phát triển những khu đô
thị mới đã giải quyết được nhu cầu về nhà ở của dân cư đô thị trước mắt
và trong lâu dài.
1.1.1.2 Đầu tư khu đô thị mới theo dự án và sự đồng bộ về kiến trúc, quy
hoạch, về kết cấu hạ tầng kỹ thuật và xã hội.
Khắc phục những tồn tại của những mô hình trước là hầu hết thiếu đồng
bộ trong kiến trúc, quy hoạch, kết cấu hạ tầng và xã hội dẫn đến những bất