Tìm hiểu bộ máy nhân sự - Công tác quản trị nhân lực tại nhà hàng Kim Liên

MỤC LỤC
NỘI DUNG
I- Tæng quan vÒ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n
1
Trong những năm đổi mới vừa qua, thị trường bất động sản ở nước ta đã
bước đầu được hình thành và phát triển, góp phần vào việc thúc đẩy kinh tế
xã hội của đất nước, làm thay đổi bộ mặt đô thị và nông thôn, góp phần
chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Thị
trường BĐS tại Việt Nam đang bắt đầu phát triển một cách đồng bộ theo xu
hướng hội nhập và mở cửa. Những cơ hội phát triển kinh doanh BĐS hiện
tại và trong tương lai là rất lớn. Cơ hội này chia đều cho mỗi người trong
chúng ta, cho bất kỳ ai quan tâm, yêu thích lĩnh vực đầy tiềm năng này.
Theo thống kê, năm 2008 vốn FDI đăng ký đầu tư vào lĩnh vực BĐS đạt
khoảng 28 tỷ USD, tức là tăng hơn 3 lần so với năm 2007.Cùng với các nhà
đầu tư nước ngoài ồ ạt kéo vào thì hàng loạt các nhà đầu tư trong nước cũng
đổ xô vào lĩnh vực được coi là "béo bở" này như Lilama, Trường Hải,
Viglacera... Từ những tác động đó mà từ cuối 2006 đến cuối năm 2007, giá
nhà đất ở Việt Nam và đặc biệt là các đô thị lớn đã tăng vọt, thấp thì vài
chục phần trăm, cao thì có thể lên đến hơn 200%. Giá khách sạn cao cấp
trung bình cũng tăng gấp đôi so với năm 2006, còn giá văn phòng cho thuê
đã trở nên ngày một đắt đỏ, xếp thứ 13 trên thế giới.
Đặc biệt là, năm 2008 trôi qua với nhiều biến động lớn như khủng hoảng
tài chính toàn cầu, sự giảm sút của thị trường chứng khoán… kéo theo thị
trường bất động sản (BĐS) trong nước trở nên ảm đạm hơn bao giờ hết. Thể
hiện ở cả 3 phương diện, đó là giá cả, giao dịch và nguồn vốn. Tuy nhiên,
điều đó không có nghĩa là tất cả các doanh nghiệp bất động sản đều lâm vào
tình cảnh khó khăn mà ngược lại xét về bản chất, các dự án hiện nay đang
triển khai chỉ khiến doanh nghiệp hưởng lãi thấp hơn trước, mặt bằng chung
giá nhà đất đang giảm xuống 20% nhưng đó vẫn chưa phải là giá gốc. Vào
thời điểm hoàng kim cuối năm 2007, đầu năm 2008, lợi nhuận bất động sản
tại nhiều dự án lên tới 300-400%. Vì vậy, giá nhà đất hiện nay có giảm

xuống đôi chút nhưng vẫn là một cơ hội lớn nhằm kích thích thị trường, đẩy
mạnh hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Hơn thế
nữa, thị trường nhà đất vẫn chưa ở mức bão hòa, nhu cầu nhà ở, đặc biệt là
nhà ở mức giá trung bình luôn rất cao. Thị trường nhà đất tiềm năng còn rất
lớn, đó vẫn là một dấu hiệu để nhiều nhà đầu tư để ý tới.
Cụ thể hơn nữa là trong khi thị trường đất, nhiều dự án rơi vào trầm
lắng, thì thị trường căn hộ chung cư lại lên cơn khát. Thị trường nhà ở chung
cư ngày càng phát triển, càng có nhiều căn hộ cao cấp được tung ra thị
trường. Ở Hà Nội trong những năm vừa qua có rất nhiều khu đô thị mới xuất
hiện như: Trung hòa- Nhân Chính, Mỹ Đình, Linh Đàm, Việt Hưng, Ngọc
Khánh… Theo các chuyên gia, cơn sốt giá nhà chung cư chủ yếu là do
nguồn cung khan hiếm. Giá chung cư vượt qua giá đất. Thực tế tại nhiều khu
chung cư, trước năm 2008, giá 1m2 nhà chung cư bao giờ cũng đắt hơn giá
2
1m2 t cựng loi (thng ch bng t 50 n 70%). Cú th thy rừ qua s
so sỏnh sau: Ti thi im tung ra th trng, giỏ bỏn cn h chung c ca 2
d ỏn cao cp nht TPHCM l The Manor v Saigon Spearl nm trong
khong t 1.300 n 1.600USD/m2. Mt s d ỏn khỏc nh chung c Phỳ
M ca Cty Vn Phỏt Hng (qun 7) - mt d ỏn chung c cht lng hng
trung cng c hột giỏ 30 triu ng/m2... Vi s tin ny, ngi ta cú th
mua t trong bt c d ỏn no ca TP.
Th trng nh chung c nm 2008 trm lng thỡ sang u nm 2009 th
trng ó m dn lờn, cú nhng chuyn bin tớch cc. Khỏch hng thng
tỡm n khu chung c bỡnh dõn. Trỏi ngc vi cnh trm lng ca chung c
khu vc trung tõm giỏ cao, chung c ti cỏc khu ụ th mi nh qun H
ụng (H Ni) ang c khỏch hng hi n khỏ nhiu. n c nh ti
Khu ụ th mi Xa La (H ụng) ch u t cho bit va bỏn ht cựng lỳc
400 cn h chung c vi mc giỏ 11 triu/m2. Theo s liu ca cỏc sn giao
dch, thỡ lng khỏch hng tỡm n nhng trung tõm ny tng gp nhiu ln
so vi nhng thỏng cui nm 2008. Nh giỏ r t 1,5 n 2 t ng, sp bn

giao hoc ó hon thin ang l s la chn ca nhiu khỏch hng.
Hin nay trờn th trng cú 3 loi cn h chung c chớnh tớnh theo giỏ tr.
Loi 300- 500 triu ng mi cn c xp vo loi giỏ tr thp, cn h
trung bỡnh giỏ 1- 1,5 t ng v loi cao cp thng cú giỏ 3-5 t ng.
Trong thi gian gn õy, giỏ nh chung c ng lot gim ó giỳp mt s
ngi cú nhu cu a ra quyt nh xung tin C th nh:
c bit hn na trong thi gian gn õy, vn ca cỏc ngõn hng ang
di do v ang xỳc tin cho vay bt ng sn do nhu cu mua cn h
vn rt cao. Do ú, õy cú l l thi gian thớch hp xỳc tin u t tr li
u t vo loi hỡnh th trng bt ng sn c bit ny.
Nm 2009 v nhng nm tip theo d bỏo rng th trng BS s dn
dn i v giỏ tr thc, do ú cỏc nh u t cn phi cú tớnh toỏn chi phớ u
t hp lý, nh u t m bo cú hiu qu, ngi tiờu dựng cng cú ti sn
ỳng vi giỏ tr m h b tin ra, s khụng cũn tỡnh trng nh trc õy
ngi tiờu dựng b tin tht ra mua giỏ tr o. Song mt khỏc, cú thụng tin
cho rng, giai on 2009-2010 s l thi im cnh tranh d di trờn th
trng mua bỏn cn h chung c vỡ ú l lỳc nhng d ỏn khu ụ th mi
quy mụ ln hon thnh, c a vo s dng. Trong khi ú, a phn ngun
cung cn h trong tng lai nm cỏc khu ụ th mi, nờn nu cỏc d ỏn
ng lot a hng vo th trng, cú kh nng nhiu doanh nghip s phi
i din vi ỏp lc gim giỏ bỏn.
II- Phân tích thị trờng bất động sản
2.1 Các khái niêm cơ bản
3
Thị trờng bất động sản là tổng thể các quan hê giao dịch về bất động sản
đợc thực hiện thông qua quan hệ hàng hoá tiền tệ
Phân tích thị trờng bất động sản: là việc xác định và nghiên cứu thị trờng
về một loại hàng hoá nào đó
2.2 Nội dung phân tích thị trờng bất động sản
)a Cầu bất động sản

* Khái niệm
Nhu cầu: là sự cần thiết thoả mãn cho tiêu dùng cá nhân và cộng đồng xã
hội
Cầu bất động sản là khối lợng hàng hoá bất động sản mà ngời có nhu cầu
tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận thanh toán với một mức giá nhất đinh để nhận đ-
ợc lợng hàng hoá đó trên thị trờng
Phân tích cầu tập trung vào xác định những ngời sử dụng tiềm năng của
BĐS mục tiêu là ngời mua , ngời thuê hoặc khách hàng sẽ thu hút vào .Đối
với mỗi loại BĐS cụ thể , phân tích cầu tập trung vào sản phẩm hoặc dịch vụ
cuối cùng mà BĐS cung cấp
* Các nhân tố tác động đến cầu BĐS
Quy mô , kết cấu dân số
Dân số tăng làm tăng nhu cầu về mọi mặt của đời sống trong đó có nhu
cầu về hàng hoá bất động sản.trớc hết, dân số tăng thì nhu cầu về đất ở và nhà
ở phải tăng theo vì nhà ở là một trong những nhu cầu cơ bản nhất của con ng-
ời.Mọi ngời đều muốn có một chỗ để ở,ổn định cuộc rồi mới lao động sản
xuất, nâng cao chất lợng đời sống.
Lng cu nh l mt i lng t l thun vi yu t dõn s, c bit
khi t l tng dõn s c hc cng cao s gõy ra nhng t bin v cu nh .
co gión ca cu v t v nh ph thuc rt ln vo bin s quy mụ
gia ỡnh.
4
Mt mi quan h thun chiu l: quy mụ gia ỡnh tng lờn cng kộo theo cu
v din tớch nh v t tng theo. Tuy nhiờn h s co gión ny khụng ch
n thun ph thuc vo s thay i ca quy mụ, m cũn tu thuc vo kt
cu ca gia ỡnh. S thay i v quy mụ gia mt gia ỡnh c thõn v mt
gia ỡnh ca mt cp v chng hoc khi gia ỡnh cú thờm con nh lm thay
i khụng ỏng k v cu nh , hay núi cỏch khỏc co gión ca cu so vi
quy mụ khi ú l rt nh. Túm li, s thay i v quy mụ gn lin vi s
thay i v kt cu trong gia ỡnh (lp gia ỡnh ca con cỏi, con bc sang

tui trng thnh, s hin din ca ngi cao tui, ca nhiu th h cựng
sng chung v.v..) s to ra co gión khỏ ln v cu nh .Khi quy mụ gia
ỡnh tip tc tng lờn vi kt cu gia ỡnh khụng thay i thỡ cu v din tớch
nh s thay i chm li v co gión ca cu so vi quy mụ li nh dn.
co gión ca cu nh so vi thu nhp c xỏc nh l tc bin thiờn
ca cu so vi tc thay i ca thu nhp. Khi thu nhp cũn thp cha
vt quỏ mc tho món nhu cu ti thiu v cỏc vt phm c bn nh lng
thc, thc phm thỡ co gión ca cu nh i vi thu nhp l rt nh. Khi
thu nhp tng lờn vt qua mc gii hn úi nghốo, thỡ t l ca thu nhp
c dnh u t cho ch tng nhanh v chim mt t trng ln.
Tăng dân số cũng làm tăng cầu về BĐS cho hoạt động sản xuất.Dân số
tăng lên ,nhu cầu về các loại hàng hoá tăng theo là động lực để các nhà doanh
nghiệp gia tăng mức độ sản xuất.Muốn vậy, ngoài việc năng cao năng suất lao
động thì doanh nghiệp sẽ cần thêm đất đai để xây dựng các nhà máy, phục vụ
sản xuất , trong đó bao gồm cả đất đai thuộc khu vực sản xuất nông nghiệp
( ngời sản xuất là nông dân) lẫn khu vực công nghiệp.Đồng thời dân số tăng
làm lực lợng lao động tăng kéo theo sự gia tăng về nhu cầu việc làm cũng là
một nguyên nhân làm gia tăng cầu về BĐS nhằm xây dụng thêm các nhà máy
giải quyết nhu cầu việc làm.
5
Kết cấu dân số thay đổi làm thay đổi cầu về hàng hoá BĐS. Những ngời
trẻ tuổi mong muốn có nhà nhiều hơn là những già là môt sự thực.Do đó một
nớc có kết cấu dân số trẻ sẽ có nhu cầu về BĐS nhà ở cũng nh phục vụ sản
xuất cao hơn một nớc có kết cấu dân số già.
Khi dân số tăng thì nhu cầu về các hàng hoá dịch vụ, thơng mại ,giáo
dục,y tế , văn hoá...đều tăng là cơ sở để xây thêm các bệnh viện , trờng
học,trung tâm thơng mại, khu vui chơi giả trí, trung tâm văn hoá...Việc xây
dung thêm các cơ sở hạ tầng nh vậy làm cho cầu về hàng hoá bất động sản
nâng cao , đặc biệt là những khu đô thị, nơi có dân c tập trung cao thì nhu cầu
đó càng tăng lên

Thu nhập và việc làm
Cu v nh ti thiu s tng lờn tng ng vi tc tng ca thu
nhp khi mc thu nhp ó vt quỏ mc gii hn v cu lng thc v thc
phm. n mt gii hn cao hn, nu thu nhp tip tc tng, cu v nh ti
thiu s tng chm li v thm chớ gim i thay vo ú l tng cu v nh
cao cp. Trong giai on thu nhp thp, nhu cu v nh ti thiu ging nh
mt ng thng, khụng co gión so vi thay i mc thu nhp. Tng nhu
cu v nh cú th c xỏc nh bng phng trỡnh tuyn tớnh gia tng s
dõn (hoc tng s h) nhõn vi mc s dng ti thiu trung bỡnh ca xó hi.
Nh vy, tng cu cú th xut hin trờn th trng l hiu s gia tng nhu
cu ti thiu vi tng qu nh hin cú. Khi mc thu nhp tng lờn qua gii
hn úi nghốo, cu v nh thit yu bt u tng nhanh theo mt hm phi
tuyn v chm dn khi ó n mc bóo ho v nhu cu nh ti thiu. Khi
thu nhp tip tc tng thờm, nhu cu nh thit yu cú xu hng gim dn v
cu v nh cao cp tng lờn.
6
Ngoài ra thu nhập tăng cao còn làm nảy sinh các nhu cầu mới : thu nhập
cao làm chất lợng cuộc sống nâng lên, nhu cầu về các hàng hoá chất lợng cao
nh du lịch ,vui chơi giải trí chất lợng cao tăng lên.Điều đó làm tăng cầu về
BĐS để xây dựng các công trình này.Thu nhập cao cũng làm tăng cầu về dịch
vụ nh các dịch vụ chăm sóc sức khoẻ,y tế, giáo dục....cũng làm gia tăng cầu về
BĐS
Nghề nghiệp cũng tác động đến nhu cầu về chỗ ở và thay đổi thu nhập.Với
những ngời lao đông làm công việc có tính phức tạp , đòi hỏi trình độ tay
nghề, chuyên môn kĩ thuật cao có mức thu nhập cao hơn so với những ngời lao
động chân tay giản đơn .Tuỳ theo mức thu nhập do nghề nghiệp mang lại mà
ngời tiêu dùng có những quyết định khác nhau về cầu hàng hoá nhà ở nh đã
phân tích ở trên.Ngoài ra , một nền kinh tế có tỷ lệ ngời thất nghiệp lớn tức là
mức thu nhập thấp hoặc không có thu nhập thì cầu về hàng hoá bất động sản
của nền kinh tế đó thấp.

Đô thị hoá.
Đô thị hoá làm thay đổi cơ cấu dân số thành thị - nông thôn theo hớng dân
số thành thị tăng lên, còn dân số nông thôn giảm xuống.Sự dịch chuyển đó
không chỉ do tăng thêm số ngời nằm trong khu đất nông thôn nay trở thành đô
thị mà còn do có thêm một lợng lao động chuyển từ nông thôn ra thành thị để
tìm kiếm việc làm.Nh vậy số dân thành thị tăng thêm cùng với tốc độ đô thị
hoá kéo theo nhu cầu về nhà ở của khu vực này tăng .Không chỉ vậy, gia tăng
dân số cồn làm tăng các dạng cầu mới về BĐS nh cầu về y tế, vui chơi giải trí,
giáo dục ....
Đô thị hoá nhanh mở ra cơ hội cho các nhà kinh doanh BĐS nhất là phân
khúc nhà cho thuê và nhà gía rẻ vì ngời lao động đổ về khu đô thị tăng
lên.những đối tợng này chủ yếu là từ nông thôn chuyển tới và họ khôn gcó
nhiều tiền để mua nhà hoặc nhà với giá cao
Giỏ c tiờu dựng:
Thng d tiờu dựng v nh cng thay i rt nhanh khi quy mụ tiờu
dựng nh cũn thp v tng lờn rt chm khi quy mụ tiờu dựng ó vt quỏ
gii hn cn thit. Mi mt hng hoỏ BS,trong ú cú nh , u tn ti
di hỡnh thc hin vt v hỡnh thc giỏ tr. Cỏc hỡnh thc ny luụn luụn tỏc
ng qua li vi nhau, chng hn mt ngụi nh c xõy thờm din tớch s
dng hoc c ci to, nõng cp s cú giỏ tr ln hn so vi ngụi nh ú
trng thỏi c. Tuy nhiờn, giỏ tr ca hng hoỏ nh cũn tu thuc vo giỏ c
trờn th trng. Cng mt cn h vo thi k st núng thỡ giỏ ca chỳng
7
cú th cao gp ụi, gp ba ln so vi lỳc bỡnh thng; cũn vo thi k
úng bng, giỏ li h xung, nhiu khi cũn thp hn lỳc bỡnh thng
Cung cầu các BĐS thay thế
Cung và giá thuê nhà sẽ tác động đến cầu mua nhà .Nhà thuê và nhà mua
là 2 hàng hoá thay thế nhau , nếu cung nhà cho thuê giảm làm tăng giá nhà
cho thuê thì ngời tiêu dùng có xu hớng quay sang mua nhà và làm cho cầu
mua nhà tăng.Ngợc lại sẽ làm cho cầu mua nhà giảm

Cung và giá đất xây dựng sẽ tác động đến cầu nhà cao tầng.Giá đất tăng
lên làm chi phí xây dựng nhà tăng lên , cầu về nhà cao tầng giảm do chi phí
xây dựng nhà cao tầng tăng lên nhiều.Khi đó ngời tiêu dùng sẽ chuyển sang
tiêu dùng các loại nhà khác nh nhà chung c, biệt thự hay thuê nhà
Sự phát triển kết cấu hạ tầng
Khu vực nào có cơ sở hạ tầng phát triển sẽ thu hút sự chú ý của ngời tiêu
dùng và cầu về BĐS ở khu vực ấy tăng lên.Ngoài ra,vic phỏt trin mnh cỏc
khu cụng nghip v tng mc thu hỳt u t bờn ngoi vo cỏc ụ th
cng s lm tng mc cu v BS.Cỏc khu cụng nghip tng nhanh cng
ng ngha vi lng cụng nhõn tp trung v õy tng nhanh,nhu cu v nh
cho h cng tng.
Mốt và thị hiếu
Mốt và thị hiếu BĐS là kiểu, loại hàng hoá BĐS nào đó đợc a chuộng
trong một khoảng thời gian nhất định.Nó có ảnh hởng đến cầu về hàng hoá
BĐS.tuỳ theo mốt hay thị hiếu một loại hàng hoá BĐS nào đó mà ngời tiêu
dùng cầu nhiều về hàng hoá đó và làm hàng hoá đó tăng giá.
Chính sách của chính phủ
Cung tiền tệ trực tiếp tác động tới khả năng thanh toán ,giao dịch BĐS.
Khi cung tiền tăng làm cho lợng tiền vào lu thông tăng khiến cho nhu cầu trở
thành cầu cũng tăng theo , tức là cầu về hàng hoá trong đó có hàng hoá BĐS
tăng. T nhng thỏng u nm 2008 Chớnh Ph thc hin chớnh sỏch tht
cht cung tin t gim lm phỏt ó lm cho lng tin vo lu thụng
gim,nhu cu BĐS cú th tr thnh cu cng gim theo.Ngh quyt s
19/2008 ngy 3/6/2008 ca Quc hi v vic thớ im cho t chc, cỏ nhõn
nc ngoi mua v s hu nh ti Vit Nam ó cú hiu lc t ngy
1/1/2009 cng gúp phn lm tng cu BĐS
8
Ngoi ra, cỏc quy nh v quyn v ngha v ca ngi qun lý BS
cng cú th tỏc ng trc tip lm cho th trng BS úng bng hay vn
hnh mt cỏch sụi ng.

Ngoi ra, cũn phi k n mt s yu t khỏc nh hng khụng nh ti quy
mụ v tớnh cht ca cu v BS nh ú l trỡnh phỏt trin sn xut, s
chuyn i c cu nn kinh t, tỏc ng ca quỏ trỡnh hi nhp kinh t khu
vc v quc t v.v.. Ngoài ra các yếu tố tỷ gía , giá vàng ,mức độ lạm phát
hay chính sách lãi suất cũng tác động đến cầu về BĐS
b) Cung bất động sản
* Khỏi nim cung bt ng sn
ú l khi lng hng hoỏ bt ng sn sn sng bỏn ra trờn th trng
ti mt thi im vi mt mc giỏ nht nh.
Do c im ca bt ng sn cú tớnh cht khan him,cú giỏ tr ln nờn
kh nng cung ng bt ng sn cng hn ch, c bit trong ngn hn
lng bt ng sn dng nh khụng thay i .Giao dch bt ng sn c
din ra trờn th trng s cp v th trng th cp
. Cung trờn th trng s cp:
t ai l mt sn phm cú ngun gc vn cú t t nhiờn vi s lng
cú gii hn, con ngi khụng th t to thờm t ai mi lm tng cung
theo ý mun. Gia cỏc loi t ai, s thay i v cung loi t ai ny cú
th lm thay i v cung ca loi t ai khỏc. Mt c im ht sc quan
trng l t ai cú v trớ c nh v gn lin vi cỏc iu kin vn cú v c
im, iu kin t nhiờn.
Do vy, cung v t ai khụng th iu chnh theo khụng gian cng nh
chng loi hay cht lng t ai. Khụng nh cỏc hng hoỏ thụng thng
khỏc l cú th iu chuyn c ỳng chng loi hng hoỏ m th trng cú
nhu cu t a phng ny sang a phng khỏc, t vựng ny sang vựng
khỏc, thm chớ k c xut khu t quc gia ny sang quc gia khỏc. Do vy,
d dng dn n s mt cõn bng v cung cu BS mt cỏch cc b v
khụng gian, chng loi t theo tng a phng.
Cung v t ai cho cỏc ngnh sn xut thuc khu vc I cú th c tng
thờm t cỏc ngun khai phỏ t t nhiờn, ng thi nhng phn t ai ó
khai phỏ hin ang sn xut khu vc I ngy cng gim dn do mt phn

t ai c chuyn sang cỏc mc ớch s dng thuc khu vc II v khu vc
III. Nh vy, mc tng cung BS cho nhúm cung ny cng l mc gim
cung v BS nh t nhúm cung khỏc. c im ni bt ca cung BS
trờn th trng ny l tng cung t ai cho tt c cỏc ý nh v mc tiờu l
c nh, mc dự s ci to t cú th gia tng cn biờn trong tng cung.
. Cung trờn th trng th cp:
9
Cung BĐS là một vế của bất đẳng thức được xác định bằng tổng khối
lượng hàng hóa BĐS sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời
điểm nào đó với một mức giá giới hạn nhất định.
Cung BĐS không phải là toàn bộ quỹ hàng hóa BĐS có thể có mà là
lượng hàng hóa BĐS có thể và sẵn sàng tham gia hoạt động giao dịch mua
bán, cho thuê, trao đổi v.v.. trên thị trường. Có thể có người có nhiều hàng
hóa BĐS nhưng nếu họ không có nhu cầu bán (cho thuê, trao đổi v.v..) hoặc
có nhu cầu bán (cho thuê, trao đổi v.v..) nhưng không phải là bán với mặt
bằng giá hiện tại của thị trường mà muốn chờ một cơ hội với mặt bằng giá
cao hơn thì hàng hóa BĐS đó không được tính vào lượng cung tại thời điểm
đó. Để các nguồn hàng hóa BĐS trên thị trường cần có sự hội tụ của các
điều kiện sau:
- Quỹ hàng hóa BĐS hiện có phải đạt được các tiêu chuẩn và yêu cầu
của thị trường hiện thời, có nghĩa là nó có thể đáp ứng được yêu cầu nào đó
và được thị trường chấp nhận về giá trị sử dụng;
- Người chủ sở hữu quỹ hàng hóa BĐS không có mục đích để sử dụng
cho nhu cầu tiêu dùng của mình mà có nhu cầu bán (cho thuê, trao đổi v.v..),
tức là sẵn sàng chuyển giao hàng hóa BĐS đó cho người khác;
- Phải có thị trường BĐS xuất hiện và quỹ hàng hóa BĐS đó tham gia
vào giao dịch trên thị trường là được thừa nhận.
Đặc điểm nổi bật của cung BĐS trên thị trường này là cung không thể
phản ứng nhanh chóng với sự thay đổi của cầu.
Việc tăng cung của một loại hàng hóa BĐS với mục đích cụ thể nào đó

thường mất nhiều thời gian cho việc tạo lập BĐS như việc tìm hiểu thông tin
về đất đai, chuyển nhượng đất đai, tạo quỹ đất, xin phép xây dựng, thiết kế,
thi công xây lắp, các thủ tục pháp lý phức tạp khác v.v..Thời gian xây dựng
BĐS dài nên khả năng điều chỉnh thị trường BĐS chậm chạp, cần có nghiên
cứu dự báo và kế hoạch nếu không dễ nảy sinh tình trạng mất cân bằng cung
cầu
Muốn phân tích thị trường bất động sản,thì chúng ta phải xem cung bất
động sản thay đổi như thế nào.Vậy nhân tố nào ảnh hưởng đến sự thay đổi
đó
* C¸c nh©n tè t¸c ®éng ®Õn cung
→ Chính sách của chính phủ
Bất kỳ một loại hàng hóa nào để phát triển tốt trên thị trường cần phải có
một môi trường kinh doanh tốt,vì vậy chính phủ phải có những chính sách
phù hợp
10
+Tăng cung B§S thuộc khu vực nhà nước: nhà nước có thể tăng cung về đất
đai,cung về nhà thuộc sở hữu nhà nước(nhà ở chính sách.văn phòng công
sở) và các bất động sản khác.
Hiện nay, để thực hiện mục tiêu công bằng xã hội chủ nghĩa nhà nước có
chính sách hỗ trợ nhà ở ,tiền mặt cho những người có thu nhập thấp do đó
mà cầu về nhà ở cấp thấp tăng lên
+Tăng quyền mua bán ,trao đổi của người sử dụng B§S: nhà nước ban nhiêù
luật đất đai tạo thuận lợi trong giao dịch.Luật đất đai 1993 và bổ sung năm
1998 năm 2001,pháp lệnh nhà ở năm 1991,luật đất đai năm 2003 giúp các hộ
cá nhân giao đẩt ổn định lâu dài khả năng chuyển nhượng,chuyển đổi cho
thuê,thừa kế thế chấp…và người có nhà được phép cho người nước ngoài
thuê.Do đó thị trường nhà cho thuê, văn phòng cho thuê và các khu vui chơi
giải trí tăng.
Việc quy định rõ ràng và xác lập rộng rãi các quyền này đối với các
nguồn đất đai và nhà ở hiện có là điều kiện để các nguồn đất đai và nhà ở

này sẵn sàng và có đầy đủ điều kiện tham gia vào thị trường BĐS hợp pháp.
Những nguồn đất đai và nhà ở có thể sử dụng cho phát triển các công trình
dân dụng nhưng không được hợp thức hoá về các quyền sở hữu và sử dụng
không thể tham gia vào nguồn cung của thị trường BĐS hợp pháp và không
được tính vào nguồn cung chính thức về BĐS; nếu có chăng nó chỉ tham gia
giao dịch ngoài thị trường đen và do vậy nó cũng không được thể hiện mức
cung đầy đủ.
Tính chủ động và tích cực đón nhận những thay đổi tất yếu về kết cấu
dân cư và những chuyển đổi giữa các khu vực hoạt động kinh tế-xã hội là cơ
sở để Nhà nước có chủ trương chính sách trong việc chuyển đổi mục đích sử
dụng đất đai. Nếu xu thế đô thị hoá diễn ra với áp lực cao, sự dịch chuyển
các khu vực hoạt động kinh tế xã hội diễn ra nhanh chóng mà quy hoạch về
mục đích sử dụng đất đai không được điều chỉnh kịp thời thì chắc chắn sẽ
gây ra một sự thiếu hụt về cung BĐS. Từ sự mất cân đối giữa cung và cầu
dẫn đến sự xuất hiện của những nguồn cung BĐS bất hợp pháp, song do
thiếu hụt nguồn cung hợp pháp nên các nguồn cung bất hợp pháp vẫn được
chấp nhận.
Sự hợp pháp hoá về các quyền sở hữu và sử dụng BĐS cùng với việc
thừa nhận và cho ra đời hoạt động công khai của thị trường BĐS cũng là một
nhân tố tác động rất lớn đến lượng cung và cầu về BĐS.
+Đảm bảo tính pháp lý cho BĐS giao dịch,chủ động tăng nguồn cung hợp
lý.Khi một bất động sản đựơc pháp luật thừa nhận thì ngưòi cung BĐS sẽ đủ
tự tin để đưa BĐS lên sàn giao dịch và do đó cung B§S có thể tăng
Sự hoạt động công khai hoá của thị trường cho phép mọi đối tượng đều
có thể tham gia thị trường, làm phong phú thêm nguồn cung và đa dạng hoá
11