Thực trạng áp dụng pháp luật đối với thuế sử dụng đất nông nghiệp

I. Khái quát về pháp luật thuế đối với đất đai
1: Khái niệm, vai trò của thuế áp dụng đối với đất đai
1.1: Khái niệm pháp luật thuế đối với đất đai
1.2: Vai trò của pháp luật thuế đối với đất đai
2: Nội dung cơ bản của pháp luật thuế áp dụng với đất đai
2.1: Pháp luật thuế sử dụng đất nông nghiệp
2.2: Pháp luật thuế nhà đất

II. Thực trạng áp dụng pháp luật thuế đối với đất đai
1. Đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật thuế đối với đất đai
1.1. Thực trạng áp dụng pháp luật đối với thuế sử dụng đất nông nghiệp
1.2. Thực trạng áp dụng pháp luật thuế nhà đất
2. Những bất cập của hệ thống pháp luật thuế áp dụng đối với đất đai
2.1: Mặt tích cực của hệ thống pháp luật thuế đối với đất đai
2.2: Những hạn chế của hệ thống pháp luật thuế đối với đất đai

III. Phương hướng hoàn thiện pháp luật thuế đất đai


NỘI DUNG
I. Khái quát về pháp luật thuế đối với đất đai
1: Khái niệm, vai trò của pháp luật thuế đối với đất đai
1.1: Khái niệm pháp luật thuế đối với đất đai
Mỗi khi muốn đưa một loại thuế mới vào áp dụng trong thực tiễn cần phải
tạo cơ sở pháp lý cho việc cưỡng chế thi hành. Thuế đối với đất đai không phải
là một ngoại lệ. Để đánh thuế đối với đất đai, nhà nước phải ban hành các văn
bản phap luật về thuế đối với đất đai làm nền tảng pháp lý cho việc thực thi
những loại thuế này. Tập hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh những quan hệ
xã hội hình thành trong quá trình các cơ quan nhà nước có thẩm quyền tập trung
các khoản thu về thuế có liên quan đến đất đai vào ngân sách nhà nước tạo thành
pháp luật thuế đối với đất đai.

1.2: Vai trò của pháp luật thuế đối với đất đai
Kể từ khi được ban hành, pháp luật thuế đối với đất đai đã phát huy được
một số tác động tích cực, hỗ trợ cho công tác quản lý đất đai.
Thứ nhất, pháp luật thuế đối với đất đai là công cụ quan trọng giúp Nhà
nước quản lý hoạt động sử dụng đất, khuyến khích việc sử dụng đất tiết kiệm,
hiệu quả. Vai trò này do pháp luật thuế sử dụng đất nông nghiệp và pháp luật
thuế nhà, đất đảm nhiệm.
Thứ hai, trong hơn một thập kỉ qua pháp luật thuế đối với đất đai còn là
công cụ giúp nhà nước quản lý một cách hữu hiệu thị trường giao dịch quyền sử
dụng đất. Vai trò này thuộc về pháp luật thuế chuyển quyền sử dụng đất. Chính
trong quá trình áp dụng pháp luật thuế chuyển quyền sử dụng đất và quá trình
giám sát việc thực thi pháp luật thuế chuyển quyền sử dụng đất, nhà nước có thể
phát hiện những vấn đề mới nảy sinh từ đó kịp thời sửa đổi mảng pháp luật thuế
này thích ứng với những đòi hỏi của thực tiễn. Đây là việc làm cần thiết nhằm
giảm thiểu tình trạng đầu cơ đất đai, gây nên những bất hợp lý trong quan hệ
cung – cầu trên thị trường giao dịch quyền sử dụng đất.
Thứ ba, pháp luật thuế đối với đất đai góp phần đảm bảo sự động viên
công bằng giữa các tầng lớp dân cư có sử dụng đất vào mục đích sản xuất nông
nghiệp hoặc để ở.
Thứ tư, pháp luật thuế đối với đất đai đã tạo nguồn thu thường xuyên, ổn
định cho ngân sách địa phương, phục vụ tốt cho yêu cầu quản lý và điều tiết kinh


tế ở địa phương. Ở Việt Nam, đã có giai đoạn thu từ thuế đối với đất đai đáp ứng
được hầu hết nhu cầu chi tiêu của chính quyền cấp huyện và cấp xã.
2: Nội dung cơ bản của pháp luật thuế áp dụng với đất đai
2.1: Pháp luật thuế sử dụng đất nông nghiệp
Theo Điều 1 Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp, tổ chức và cá nhân (gọi
chung là hộ nộp thuế) sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp đều phải nộp thuế
sử dụng đất nông nghiệp. Hộ được giao quyền sử dụng đất vào sản xuất nông

nghiệp mà không sử dụng vẫn phải nộp thuế. Như vậy, theo quy định trên, đối
tuợng nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp phải có một trong hai dấu hiệu: một là
đối tượng đó có sử dụng đất nông nghiệp, hai là đối tượng đó được giao đất vào
sản xuất nông nghiệp bất kể có sử dụng hay không.
Căn cứ tính thuế sử dụng đất nông nghiệp là diện tích đất, hạng đất và
định suất thuế tính bằng kilogam thóc trên một đơn vị diện tích của từng hạng
đất. Tuy nhiên trong trường hợp chủ thể có nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất nông
nghiệp có diện tích đất nông nghiệp được sử dụng vượt quá hạn mức còn phải
nộp thuế bổ sung. Phần thuế bổ sung được xác định vào ba yếu tố: diện tích đất
nông nghiệp sử dụng vượt quá hạn mức, mức thuế ghi thu bình quân cho từng
loại đất nông nghiệp và thuế suất.
Việc xác định hạng đất là yêu cầu bắt buộc để có thể xác định được chính
xác định suất thuế mà hộ nộp thuế phải nộp cho một đơn vị diện tích. Đất được
phân hạng dựa vào các yếu tố như chất đất, vị trí địa lý, địa hình, điều kiện khí
hậu, thời tiết và điều kiện tưới tiêu.
2.2: Pháp luật thuế nhà đất
Bắt đầu giai đoạn đổi mới kinh tế, nhà nước đã rất chú trọng việc cải cách
hệ thống pháp luật thuế. Pháp lệnh thuế nhà, đất đã được ban hành ngày
29/6/1991(sau đó được thay thế bằng Pháp lệnh thuế nhà, đất ngày 31/7/1992 và
sửa đổi ngày 19/5/1994. Theo các văn bản này, thuế nhà, đất là loại thuế thu vào
việc sử dụng đất ở, đất xây dựng công trình và nhà. Mặc dù được định danh là
Pháp lệnh thuế nhà, đất nhưng nội dung pháp lệnh này chỉ quy định thu thuế đối
với đất ở, đất xây dựng công trình mà tạm thời chưa quy định thu thuế đối với
nhà. Do đó, đối tượng nộp thuế theo quy định của Pháp lệnh thuế nhà, đất chỉ
bao gồm các tổ chức, cá nhân có quyền sử dụng đất ở và đất xây dựng công
trình. Quyền sử dụng đất này có thể do được Nhà nước giao hoặc do được
chuyển đổi, chuyển nhượng, được thừa kế hoặc được sử dụng một cách hợp


pháp. Thuế nhà, đất được thu hàng năm, có tính chất là thuế thu với chủ thể sử

dụng đất phi nông nghiệp. Bên cạnh nhu cầu động viên một phần thu nhập của
người sử dụng đất nhằm tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, chính sách thuế
này còn khuyến khích việc sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả quỹ đất ở, đất xây
dựng công trình, hạn chế việc chuyển quỹ đất sản xuất nông nghiệp sang xây
dựng nhà ở.
Về nguyên tắc, mọi chủ thể có quyền sử dụng đất ở, đất xây dựng công
trình hợp pháp đều có nghĩa vụ nộp thuế cho nhà nước. Việc thu thuế nhà, đất
góp phần tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước song mục đích trước hết khi ban
hành thuế nhà, đất là phục vụ cho việc quản lý nhà nước đối với việc sử dụng đất
ở, khuyến khích tổ chức, cá nhân sử dụng đất tiết kiệm, hợp lý, phù hợp với quy
định của Luật đất đai.
Căn cứ tính thuế nhà đất là diện tích đất, giá đất tính thuế và thuế suất.
Diện tích đất tính thuế bao gồm toàn bộ diện tích thực tế sử dụng vào trồng trọt,
xây dựng nhà ở, công trình kể cả phần diện tích bỏ trống. Giá đất tính thuế
thường được xác định căn cứ vào giá cả thị trường và thấp hơn giá thị trường
hoặc là giá do chính quyền địa phương ấn định, dựa vào khung giá đất của nhà
nước. Hạng đất tính thuế và mức thuế đất được xác định có sự phân biệt giữa đất
ở, đất xây dựng công trình ở khu vực thành phố, thị xã, thị trấn với khu vực ven
đô thị, ven đầu mối giao thông, ven trục giao thông chính và đất ở, đất xây dựng
công trình thuộc vùng nông thôn, đồng bằng, trung du, miền núi. Nguyên tắc xác
định mức thuế là: khu vực nào đất đai có khả năng sinh lợi càng lớn thì mức thuế
(so với mức thuế sử dụng đất nông nghiệp) càng cao.
Một đặc trưng của pháp luật thuế nhà, đất hiện hành là ở chỗ, việc xác
định mức thuế nhà, đất cần phải dựa vào mức thuế sử dụng đất nông nghiệp của
địa phương. Đây là điểm tương đối đặc trưng trong cách thức xác định thuế nhà,
đất ở Việt Nam so với nhiều quốc gia trên thế giới – vốn coi diện tích đất, giá đất
tính thuế và thuế suất mới là những yếu tố cấu thành nên căn cứ tính thuế.
II. Thực trạng áp dụng pháp luật thuế đối với đất đai
1. Đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật thuế đối với đất đai
1.1. Thực trạng áp dụng pháp luật đối với thuế sử dụng đất nông nghiệp

Pháp luật thuế đối với đất đai được khẳng định là công cụ hàng đầu giúp
nhà nước quản lý hoạt động sử dụng đất, khuyến khích việc sử dụng đất tiết kiệm
hiệu quả. Việc áp dụng thuế sử dụng đất nông nghiệp năm 1993, nhà nước đã
nắm được quỹ đất nông nghiệp trong thực tế, kiểm soát được sự biến động về số
lượng diện tích đất và chất lượng một cách kịp thời, từ đó luôn có biện pháp
thích hợp để nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Thời kì trước đây khi chưa định
hướng kinh tế thị trường, quỹ đất nông nghiệp khá ổn định, việc người nông dân
hoạt động sản xuất nông nghiệp trên đất nông nghiệp là phổ biến, việc thu thuế
tính thuế diễn ra đơn giản hơn. Tuy nhiên, trong 20 năm trở lại đây có một vấn
đề luôn đặt ra với các nhà hoạch định chính sách là đất nông nghiệp được chuyển
đổi khá nhiều để xây dựng đô thị, khu công nghiệp, đường giao thông. Đây là
một tất yếu khách quan, song chính sự thay đổi này đã dẫn đến những thay đổi
căn bản trong nền sản xuất kinh tế ở Việt Nam, mà đặc biệt là giảm sút hoạt
động sản xuất nông nghiệp, việc thu thuế từ sản xuất đất nông nghiệp cũng giảm
sút đáng kể.
Thực trạng hiện nay về vấn đề áp dụng thuế sử dụng đất nông nghiệp chủ
yếu vẫn là do sự tác động của các quy định pháp luật, mà chủ yếu nằm trong luật
thuế sử dụng đất nông nghiệp năm 1993, đến nay đã không còn hợp lý. Khi xem
xét những quy định về căn cứ tính thuế, các trường hợp miễn giảm…ta nhận thấy
nhiều điều bất cập đã gây ảnh hưởng không tốt cho việc áp dụng thực hiện pháp
luật thuế trong thực tế. Về căn cứ tính thuế sử dụng đất nông nghiệp, Điều 5 Luật
thuế sử dụng đất nông nghiệp có quy định rõ:
“ Căn cứ tính thuế sử dụng đất nông nghiệp:
- Diện tích
- Hạng đất
- Định suất thuế tính bằng kilogam thóc trên một diện tích của từng hạng đất”
Theo quy định trên, thuế sử dụng đất nông nghiệp được tính bằng thóc
nhưng lại thu bằng tiền theo giá thóc do UBND cấp tỉnh quyết định nên không

hợp lý giữa các vùng, dẫn đến việc cùng một hạng đất nhưng miền núi lại thu cac
hơn đồng bằng, khi mất mùa lại thu cao hơn được mùa và dẫn đến sự chênh lệch
giữa các địa phương có giá thóc khác nhau. Cũng chính việc tính thuế bằng hiện
vật không giúp cho người sử dụng, nhất là người nông dân nhìn nhận được giá trị
thực của đất, chưa khuyến khích được sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả. Ngay như
việc Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp hiện hành quy định căn cứ tính thuế


phức tạp, dựa vào hạng đất khiến cho việc xác định số thuế phải thu khó khăn,
cũng gây nên những bất lợi cho người nông dân, khiến họ không có ý thức tốt
khi thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước
Bên cạnh đó, việc quy định quá nhiều chính sách miễn giảm thuế như hiện
nay như một con dao hai lưỡi, nó gây thêm nhiều rắc rối cho người nộp thuế,
khiến họ luôn hoang mang, không tin tưởng vào suất thuế mà mình phải nộp
cũng như không tin tưởng vào luật pháp.
Một thực trạng nữa không thể bỏ qua trong hoạt động áp dụng luật thuế
đối với đất nông nghiệp là việc bộ máy quản lý thuế không hoạt động đúng chức
năng, nhiệm vụ, lạm quyền, gian dối, dẫn đến nguồn thu từ loại thuế này thất
thoát, không minh bạch, đời sống người nông dân thêm khổ cực, mà ngân sách
nhà nước thì không được đáp ứng. Trong thực tế, cán bộ nhũng nhiễu nông dân,
người nông dân do điều kiện không đủ thông tin đại chúng, không được phổ biến
rõ ràng nên ý thức thuế rất kém. Thêm vào đó, các cơ quan địa phương lại còn
báo cáo chậm chễ để tình hình thuế đất ở các địa phương trì trệ.
1.2. Thực trạng áp dụng pháp luật thuế nhà đất
Pháp lệnh thuế nhà, đất được ban hành từ năm 1992, sửa đổi bổ sung một
lần vào năm 1994 và được áp dụng cho tới hiện nay. Ra đời và tồn tại gần 20
năm, có thể nói đây là một sắc thuế ít có sự sửa đổi bổ sung nhất so với các sắc
thuế khác trong hệ thống pháp luật thuế hiện hành. Điều này càng cho thấy rõ nét
mục đích chủ yếu của Nhà nước khi ban hành loại thuế này là nhằm thể hiện sự
quản lý nhà nước đối với đất đai – một loại tài sản đặc biệt thuộc sở hữu toàn

dân do nhà nước thống nhất quản lý. Tuy nhiên, khi nền kinh tế thị trường ngày
càng phát triển mạnh mẽ, nhu cầu về nhà ở, đất ở càng cao, trong bối cảnh nhiều
nguồn thu ngân sách bị giảm sút do Việt Nam phải đáp ứng những cam kết hội
nhập, tất yếu cần phải chú trọng hơn nữa vai trò tạo nguồn thu ngân sách của
thuế nhà, đất. Số thuế thu trên thực tế hiện nay chưa phản ánh đúng khả năng tạo
nguồn thu mà thuế nhà, đất có thể đem lại cho ngân sách nhà nước. Hơn nữa, so
với nhiều sắc thuế khác như thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp…
thì thuế đất là loại thuế đảm bảo được tính công bằng cao, khả năng trốn thuế là
thấp hơn do tính không chuyển dịch của đối tượng chịu thuế. Chính vì vậy, so
với việc quản lý hoạt động kinh doanh, việc quản lý về đất đai rõ ràng có nhiều
thuận lợi hơn. Do vậy, cần thiết phải sửa đổi những quy định đang ngày càng trở


nên bất cập của pháp luật thuế nhà, đất hiện hành để sắc thuế này thực sự thể
hiện vai trò quan trọng của mình trong hệ thống pháp luật thuế Việt Nam.
Thứ nhất, về việc xác định diện tích đất tính thuế còn nhiều bất cập. Để
đảm bảo xác định diện tích tính thuế một cách chính xác, theo quy định tại
Thông tư số 83 TC/TCT ngày 7/10/1994 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành
Nghị định số 94/CP ngày 25/8/1994 của Chính phủ về thuế nhà, đất, yêu cầu có
đủ ba loại tài liệu: giấy giao quyền sử dụng đất, bản đồ địa chính của lô đất, số
liệu đo đạc thực tế với diện tích đất đang sử dụng. Tuy nhiên, trong thực tế, do
khó hội đủ các tài liệu trên nên phần lớn các trường hợp tính thuế đều căn cứ vào
tờ khai của đối tượng nộp thuế. Điều này khó tránh khỏi sự chênh lệch giữa diện
tích đất ở thực tế với diện tích kê khai nộp thuế, dẫn đến cơ quan nhà nước có
thẩm quyền phải mất nhiều chi phí cho việc thực hiện xác minh, kiểm tra. Hơn
nữa, đối tượng nộp thuế chủ yếu là các cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất để
ở, nhiều khu vực dân cư chưa có quy hoạch ổn định, thậm chí có khu dân cư nằm
trong các cơ quan, đơn vị… Có những khu vực hộ khẩu biến động liên tục do
vậy tình trạng bỏ sót, tính trùng hộ, thừa hộ xảy ra phổ biến.
Thứ hai, về việc phân chia hạng đất tính thuế không còn phù hợp với tốc

độ phát triển, đặc biệt là các khu đô thị. Yếu tố hạng đất theo quy định hiện hành
được xác định căn cứ vào loại đô thị (từ I đến VI), loại đường phố (dựa vào vị trí
đất ở khu vực trung tâm, cận trung tâm hay ven đô), các điều kiện có lợi trong
sản xuất, kinh doanh, sinh hoạt…Với tốc độ đô thị hóa mạnh mẽ như hiện nay,
quy định này từ năm 1994 đã không còn hoàn toàn phù hợp, nhất là gây khó
khăn cho những địa phương mới được xếp hạng lên đô thị loại cao hơn.
Thứ ba, việc xác định mức thuế đất quy định dựa vào mức thuế sử dụng
đất nông nghiệp đã dẫn đến việc xác định thuế gặp nhiều khó khăn. Điều 7 Pháp
lệnh sửa đổi bổ sung Pháp lệnh thuế nhà, đất ngày 19/5/1994 quy định: “Đối với
đất ở, đất xây dựng công trình thuộc thành phố, thị xã, thị trấn, mức thuế đất
bằng 3 lần đến 32 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp của hạng đất cao nhất
trong vùng… Đối với đất ở, đất xây dựng công trình thuộc vùng ven đô thị, ven
trục giao thông chính, mức thuế đất bằng 1,5 đến 2,5 lần mức thuế sử dụng đất
nông nghiệp của hạng đất cao nhất trong vùng…”. Quy định như trên vừa không
thể hiện được tính độc lập của loại thuế này vừa không đảm bảo tính toán thuế
một cách chính xác, hợp lý, không đảm bảo công bằng bởi phải dựa vào việc xác
định hạng đất theo Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp. Trên thực tế, quy định


phân hạng đất tại Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp năm 1993 về mặt hình thức
là rất khoa học, tuy nhiên trên thực tế, việc phân hạng đất thường mang tính chất
đối phó, áp đặt theo ý chí chủ quan của các cơ quan quản lý (ngay cả khi muốn
tính toán chính xác để phân hạng thì điều kiện kỹ thuật, nhân lực, vật lực cũng
còn nhiều hạn chế). Từ đó, khi xác định mức thuế đất cũng dẫn đến bất cập
tương tự đã thường xuyên xảy ra với đất nông nghiệp (ví dụ: trong trường hợp
cùng một khu đất nhưng thuộc hai địa phương khác nhau thì mức thuế áp dụng
sẽ khác nhau do việc xác định hạng đất nông nghiệp ở hai địa phương không
đồng nhất).
Áp dụng căn cứ tính thuế nhà, đất trên cơ sở tính thuế của thuế sử dụng
đất nông nghiệp cũng là nguyên nhân chủ yếu làm cho tỷ lệ động viên thuế nhà,

đất quá thấp so với thuế sử dụng đất nông nghiệp vì quy định mức thuế đất cao
nhất là bằng 32 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp, không phản ánh được giá
trị thật mà đất ở, đất xây dựng công trình mang lại. Giá đất ở, đất xây dựng công
trình cao hơn rất nhiều so với đất nông nghiệp và những lợi nhuận mà nó mang
lại có khi gấp hàng trăm lần đất nông nghiệp .
Thứ tư, việc xác định thuế nhà, đất theo mức thuế tính bằng thóc nhưng
thu bằng tiền đã tạo tính luỹ thoái của thuế, đi ngược với chính sách thuế trực
thu. Thuế nhà, đất được tính theo hệ số so sánh với định suất thuế hạng đất nông
nghiệp, kết quả tính thuế đất theo số lượng kilogam thóc trong khi thuế đất lại
thu bằng tiền nên phải quy đổi theo giá thóc. Quy định này vừa gây thất thu cho
ngân sách nhà nước vừa tạo ra tính lũy thoái ngoài mong muốn của thuế nhà, đất
với tính chất là một loại thuế trực thu, bởi trong khi giá đất ở, đất xây dựng công
trình có xu thế tăng nhanh chóng thì giá thóc tăng không đáng kể, thậm chí giữ
nguyên hoặc giảm đi. Do vậy việc tính thuế đất bằng thóc theo giá thuế sử dụng
đất nông nghiệp vụ cuối năm trước liền kề năm tính thuế vô hình chung khiến
cho mức thuế đất tỷ lệ nghịch với giá thực tế của đất ở, đất xây dựng công trình.
Thứ năm, tình hình kinh tế xã hội hiện nay đặt ra yêu cầu cần phải thu
thuế đối với nhà ở. Pháp lệnh thuế nhà, đất hiện hành có ghi nhận: “Thuế nhà,
đất là thuế thu đối với nhà và đối với đất ở, đất xây dựng công trình. Trong tình
hình hiện nay, tạm thời chưa thu thuế nhà và chưa quy định về thuế nhà”. Đặt
trong thời điểm ra đời của Pháp lệnh, quy định trên là phù hợp với điều kiện xây
dựng, sử dụng cũng như đăng ký sở hữu và quản lý nhà còn nhiều hạn chế. Tuy
nhiên cho đến nay, qua 15 năm đổi mới, tình hình kinh tế – xã hội đã có nhiều


thay đổi, đời sống của đại bộ phận người dân được cải thiện, công tác quản lý
nhà cũng đã tương đối ổn định, chủ trương tạm thời chưa thu thuế nhà đã làm
mất đi một nguồn thu khá lớn cho ngân sách nhà nước đồng thời hạn chế đáng kể
vai trò phân phối lại thu nhập của loại thuế này. Thực tế, cùng với sự tăng trưởng
kinh tế, phân hoá giầu nghèo ngày càng rõ nét hơn, thể hiện ở việc có rất nhiều

biệt thự, ngôi nhà giá trị được xây dựng. Nếu có sự phân hoá hợp lý, việc thu
thuế đối với nhà không những đem lại nguồn thu cho ngân sách mà còn đảm bảo
thực hiện mục tiêu công bằng xã hội.
Thêm vào đó, thuế nhà, đất mới chỉ được tồn tại dưới hình thức pháp lý là
Pháp lệnh, chưa thể hiện được đầy đủ tầm quan trọng của sắc thuế này. Chế độ
miễn giảm quy định trong văn bản pháp luật cũng tạo nên những tiêu cực, chủ
quan khi đánh giá, xem xét. Chi phí quản lý thuế nhà, đất được đánh giá là khá
cao trong khi công tác hành thu lại không hiệu quả, kết quả thu thấp, đóng góp
không nhiều vào tổng số thu thuế chung của nhà nước
2. Những tồn tại của hệ thống pháp luật thuế áp dụng đối với đất đai
2.1: Mặt tích cực của hệ thống pháp luật thuế đối với đất đai
Dựa trên những tiêu chí đánh giá ở trên, cùng với thực tế tồn tại rất lâu của
hệ thống pháp luật thuế liên quan đến đất đai ở Việt Nam, ta có thể nhận thấy
những điểm hợp lý cũng như những thành tựu to lớn mà hệ thống pháp luật này
đã đóng góp để đảm bảo nguồn thu ngân sách từ tài nguyên đất trong những năm
vừa qua.
Với những quy định cụ thể của pháp luật trong hai văn bản chính Luật
thuế sử dụng đất nông nghiệp 1993 và pháp lênh thuế nhà đất năm 1992, cùng hệ
thống văn bản hướng dẫn thi hành, pháp luật Thuế đất đai đã khẳng định được
những ưu điểm khi thỏa mãn hầu hết các tiêu chí đánh giá được đặt ra.Trước hết,
tính công bằng được thể hiện rõ khi cả hai loại thuế đất đều có quy định rất chi
tiết về đối tượng nộp thuế, đối tượng không nộp thuế ngoại lệ và những đối
tượng được miễn giảm. Đối tượng nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp được quy
định tại Điều 2 và ngoại lệ tại Điều 4 của Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp
1993. Còn đối tượng nộp thuế nhà đất được quy định rõ ràng trong Điều 3 Pháp
lệnh thuế nhà đất 1992. Về tư tưởng chung thì đối tượng nộp thuế của hai loại
này đều là cá nhân, tổ chức sử dụng hoặc có quyền sử dụng đất, có nghĩa là tất cả


các đối tượng đạt tiêu chí sử dụng hoặc có quyền sử dụng đất đều là đối tượng

phải nộp thuế cho nhà nước. Riêng thuế sử dụng đất nông nghiệp pháp luật có
quy định trường hợp ngoại lệ đối với “tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào
Việt Nam sử dụng đất nông nghiệp phải nộp tiền thuê đất theo quy định tại Điều
29 của Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, không phải nộp thuế sử dụng đất
nông nghiệp theo quy định của luật này. Còn các trường hợp miễn giảm thì được
quy định cụ thể ở Chương 5 Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp 1993 và chương
4 Pháp lệnh thuế nhà đất năm 1992, chưa kể đến việc các trường hợp miễn giảm
đối với thuế sử dụng đất nông nghiệp được quan tâm đặc biệt và được Quốc hội
thông qua nhiều Nghị định quan trọng. Phải khẳng định, về đối tượng nộp thuế
cũng như các đối tượng miễn giảm, hệ thống về pháp luật thuế đất đai đã dựu
liệu rất cụ thể, không hề có thiếu sót, tất cả những trường hợp rủi ro, khó khăn
đều được pháp luật quan tâm. Tính công bằng được đảm bảo về cả chiều ngang
và chiều dọc. Về mức thuế phải nộp, nhiều năm qua hầu như không thay đổi
nhiều. Mức thu vẫn duy trì căn cứ tính theo diện tích đất, hạng đất và định suất
thuế (đối với thuế sử dụng đất nông nghiệp) và mức thuế (đối với thuế nhà, đất).
Nhờ tính ổn định và tương đối hợp lý này nên bao năm qua, khi thực hiện mức
thu nộp như luật định thì tình hình thu nộp khá ổn định, người dân cũng ý thức
được nghĩa vụ của mình nên lợi ích giữa nhà nước và người nộp thuế được đảm
bảo. Việc xác định diện tích đất sử dụng dùng làm căn cứ tính thuế đối với đất
nông nghiệp và đất nhà ở cũng khá rõ ràng, nên tình trạng đánh thuế hai lần được
giải quyết. Ngoài ra, các quy định của pháp luật thuế về đất đai cũng rất đơngiản
và dễ hiểu, được người dân áp dụng quen thuộc, như quy định về hạng đất dựa
vào những tiêu chí cụ thể đã gắn liền với đời sống người nông dân từ lâu. Bởi
vậy, luật thuế đất đai được thực thi khá nghiêm túc.
2.2: Những hạn chế của hệ thống pháp luật thuế đối với đất đai
Trong quá trình thực thi pháp luật thuế về đất đai, bên cạnh những mặt tích
cực đã nêu trên thì vẫn có những điểm bất hợp lý còn tồn tại. Những bất hợp lý
này có thể khẳng định không tồn tại ngay từ đầu mà nó phát sing do sự thay đổi
của xã hội, do sự biến đổi không ngừng của nền kinh tế nước nhà dẫn đến quy
định của pháp luật không còn phù hợp với thực tế. Ngay khi xem xét thực trạng

áp dụng pháp luật thuế về đất đai chúng ta đã dễ dàng nhận ra những điểm hạn
chế trong quy định pháp luật chính là những nguyên nhân gây ra việc nguồn thu
ngân sách giảm sút cũng như ý thức của người dân về nghĩa vụ nộp thuế kém đi.


Chính sách thuế sử dụng đất nông nghiệp ban hành vào những năm đầu
thập niên 90, xã hội đang quen với việc xác định hạng đất, mức thuế suất rất ổn
định. Nay nước ta chuyển sang nền kinh tế thị trường nhưng lại vẫn dùng tiêu chí
là dựa trên hạng đất và diện tích để đánh thuế thì rõ ràng là không còn phù hợp.
Quy định này tồn tại cụ thể trong Điều 5 luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp
1993 và Điều 6 pháp lệnh Thuế nhà, đất năm 1992. Cả hai điều luật đều ghi nhận
rất rõ, căn cứ tính thuế bao gồm: diện tích, hạng đất và định suất thuế tính bằng
kilogam thóc trên một đơn vị diện tích của từng hạng đất (đối với thuế sử dụng
đất nông nghiệp), và mức thuế (đối với thuế nhà, đất). Riêng với hạng đất, được
xác định theo các yếu tố địa lý rất phức tạp như: chất đất, vị trí địa lý, địa hình,
điều kiện khí hậu, thời tiết, điều kiện tưới tiêu. Trên thực tế, hầu hết các địa
phương không có bản đồ nông hóa thổ nhưỡng và xác định hạng đất theo kế
hoạc được giao, hoặc thu hoạch canh tác hàng năm. Như vậy là quy định này
không sát thực tế, quy định một đằng nhưng cách thực hiện lại đi theo một
hướng khác. Ngay cả trong việc đánh thuế nhà, đất, việc tính thuế vẫn dựa trên
cơ sở là thuế đất nông nghiệp để nhân lên từ 1 đến 32 lần tùy theo vị trí là một
điều bất hợp lý và thiếu sức thuyết phục. Bất hợp lý ở chỗ đất nhà ở và đất nông
nghiệp về bản chất là khác nhau, quy định trong hai văn bản khác nhau nhưng
khi tính thuế lại phụ thuộc vào nhau. Hơn nữa, khi pháp lệnh quy định mức thuế
cao gấp 32 lần đem lại cho người nộp thuế cảm giác khập khiễng, vì độ chênh
lệch quá lớn, gây tâm lý là khoản nộp quá cao. Bên cạnh đó, một yếu tố được
xem là bất cập nhất của chính sách thuế tài sản là khi thực hiện chuyển từ đánh
thuế theo hiện vật sang đánh thuế theo thị trường lại không có cơ sở để xác định
giá trị tài sản. Hiện tại chúng ta vẫn áp dụng cách tính thuế sử dụng đất nông
nghiệp bằng thóc. Giá thóc thay đổi theo từng mùa, từng vùng, từng địa phương

dẫn đến sự mất công bằng trong đánh thuế. Khi thay đổi tính thuế theo thị
trường, hiện vật (thóc) không thể đảm đương trách nhiệm làm căn cứ tính thuế
đất hiện hành nữa. Lúc này, vẫn đề đặt ra là phải tìm một cơ sở để xác định giá
trị tài sản khi tính thuế. Đây là một yếu tố khó khăn và gây nhiều tranh cãi nhất
trong triển khai thu nộp. Thêm nữa, hiện tại nhiều vùng nông thôn đã trở thành
đô thị nhưng việc xác định hạng đất, không có những hướng dẫn cụ thể sẽ gây
nhiều phiền hà cho người nộp thuế cũng như cơ quan thu thuế. Như vậy, nếu
nhìn nhận một cách cụ thể, thì các quy định của pháp luật đang dần dần lạc hậu
và không còn phù hợp với thời đại. Hiển nhiên, tính khả thi của hệ thống pháp


luật về thuế đối với đất đai đang giảm sút. Quy định không phù hợp khiến người
nộp thuế khó khăn trong việc xác định nghĩa vụ thuế, mất lòng tin vào cơ quan
thu, dẫn đến tình trạng trốn thuế, lẩn tránh thuế, nguồn thu không đảm bảo. Tính
động viên của hệ thống pháp luật thuế đất đai cũng mất đi khi mà có quá nhiều
văn bản chồng chéo quy định nghĩa vụ thuế của người dân. Cùng là nghĩa vụ
thuế về đất, nhưng có đến hai văn bản chính là Luật thuế sử dụng đất nông
nghiệp và Pháp lệnh thuế nhà đất điều chỉnh, có nghĩa khi cần tìm hiểu nghĩa vụ
thuế đối với đất đai, người dân phải tìm đến hai mảng khác nhau,với những quy
định trùng lặp rất nhiều và chồng chéo nhau. Dẫn chứng cụ thể là các quy định
về căn cứ tính thuế trong luật thuế sử dụng đất nông nghiệp năm 1993 và Pháp
lệnh thuế nhà, đất 1992 có nhiều điểm tương đồng và liên quan đến nhau; các
quy định về thu nộp, xử lý vi phạm, khen thưởng cũng không khác nhau về nội
dung chính. Không chỉ là văn bản pháp luật nội dung chồng chéo, mà văn bản
hành chính thu nộp cũng làm khó cho người nộp thuế khi thực tế mỗi lần thực
hiện thủ tục hành chính về đất, người dân và các tổ chức sử dụng đất, tùy trường
hợp, có thể phải nộp tới gần 20 loại giấy tờ khác nhau, từ những loại giấy tờ bắt
buộc đến những loại giấy tờ liên quan cần thiết. Tất cả các loại giấy tờ này đều
phải có xác nhận công chứng hoặc bản gốc. Quy định pháp luật về vấn đề chấn
chỉnh đội ngũ cán bộ chưa được quan tâm đứng mức

Một hạn chế nữa của hệ thống pháp luật về thuế đối với đất đai hiện hành,
đó là chưa có sự điều tiết cao đối với những đối tượng có quyền sử dụng đất với
diện tích lớn để khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả và hạn chế đầu cơ
về đất. Cụ thể là thuế nhà, đất hiện vẫn chưa phân biệt việc sử dụng đất trong
hạn mức và ngoài hạn mức. Điều này mới chỉ được đề cập khi tính thuế sử dụng
đất nông nghiệp, với mức thu cho hai loại (trong hạn mức và ngoài hạn mức) là
khác nhau. Tuy nhiên, hiện nay, khi nhà ở trở thành yêu cầu không thể thiếu,
công trình mọc lên khắp nơi, việc đặt ra hạn mức và phân biệt thuế đối với hai
trường hợp sử dụng trong và ngoài hạn mức là cần thiết, tránh trường hợp lãng
phí đất đai. Hơn nữa, hiện pháp luật cũng chưa có quy định phân biệt chế độ thu
thuế giữa người có một nhà hoặc một thửa đất hoặc một thửa ruộng, với người
có nhiều nhà, hoặc sử dụng nhiều thửa đất. Để dẫn đến tình trạng đầu cơ đất đai.
Với những tồn tại như vậy, trước mắt là hệ thống pháp luật sẽ gây nhiều khó
khăn đối với người có nghĩa vụ nộp thuế. Đó là chưa nói đến những hệ lụy của
nó là mất công bằng xã hội, tạo điều kiện đầu cơ đất, góp phần kìm hãm sự phát


triển và điều quan trọng chính là việc quản lý và sử dụng đất không tiết kiệm ,
hiệu quả.
III. Phương hướng hoàn thiện pháp luật thuế đất đai
1. Về luật điều chỉnh
Để nâng cao tính hiệu quả trong quá trình hành thu, trước hết chúng ta cần
xem xét và điều chỉnh những quy định của pháp luật hiện hành về thuế áp dụng
đối với đất đai sao cho phù hợp thực tế. Trong đó, một hạn chế nổi bật là việc
pháp luật thuế áp dụng đối với đất đai đang được quy định trong hai loại văn bản
luật khác nhau là luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp 1993 và Pháp lệnh thuế nhà,
đất 1992 (sửa đổi, bổ sung năm 1994). Điều này khiến cho quá trình hiểu luật và
áp dụng luật gặp nhiều khó khăn. Hai văn bản quy định về hai loại thuế khác
nhau là thuế đối với đất nông nghiệp và thuế đối với đất ở,đất công trình nhưng
trong thực tế những quy định trong hai văn bản này lại có liên quan đến nhau, có

những điểm trùng hợp, chồng chéo. Ví dụ như trong căn cứ tính thuế nhà, đất,
mức thuế đất lại được xác định theo mức thuế nông nghiệp cao nhất trong vùng.
Hơn thế nữa, thực tế cho thấy, sự tích tụ đất đai và phân hóa giàu nghèo trong
nông nghiệp đang ngày càng rõ rệt. Bởi vậy, tính công bằng xã hội giữa những
người sử dụng nhiều đất, người sử dụng ít đất vào sản xuất nông nghiệp và với
những người sử dụng đất vào những mục đích khác đang có chiều hướng giảm.
Đứng trước những thực tế này, chúng ta nên hợp nhất Luật thuế sử dụng đất và
Pháp lệnh thuế nhà, đất thành một văn bản chung. Văn bản luật mới này trước
hết sẽ thừa hưởng những quy định tích cực trong hai văn bản cũ, khắc phục quy
định hiện nay không còn phù hợp; cụ thể hóa chính sách đất đai của nhà nước
hiện nay: hạn chế mặt trái của chính sách kinh tế trang trại, thu hẹo khoảng cách
giàu nghèo, ..thông qua đó, nhà nước giúp người nộp thuế cũng như cơ quan thu
thuế có những căn cứ pháp lý phù hợp với điều kiện thực tế để việc thực hành
thu dễ dàng hơn.
Trước hết, luật mới cần cần điều chỉnh phạm vi áp dụng trên tiêu chí
không bỏ sót đối tượng nộp thuế, đối tượng chịu thuế và tránh đánh thuế hai lần.
Hiện nay, theo luật thuế sử dụng đất 1993 và pháp lệnh thuế nhà, đất năm 1992
thì đối tượng đánh thuế gồm đất sử dụng với mục đích nông nghiệp (đất trồng
trọt, đất nuôi trồng thủy sản và đất trồng rừng); đất ở, đất xây dựng công trình.
Theo đó, nhà ở chưa phải là đối tượng đánh thuế. Phạm vi này áp dụng cho
những năm 90 là phù hợp, vì khi đó đất đai chưa phân hóa rõ rệt, nhà ở không


nhiều và chưa trở thành vấn đề chính của xã hội như hiện nay. Nếu tiếp tục áp
dụng phạm vi đối tượng đánh thuế này, chúng ta sẽ bỏ sót những loại đất khác,
cũng đang được sử dụng vào nhiều mục đích trong cuộc sống. Để triệt để tính
công bằng, luật mới cần quy định cụ thể hơn về đối tượng nộp thuế.
Về căn cứ tính thuế, pháp luật thuế về đất đai hiện nay quy định hai loại
căn cứ tính thuế cho thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế nhà, đất khác nhau.
Theo đó, căn cứ tính thuế sử dụng đât nông nghiệp và thuế bổ sung gồm: diện

tích đất chịu thuế, hạng đất và định suất thuế tính bằng kilogam thóc trên một
đơn vị diện tích của từng hạng đất. Căn cứ tính thuế nhà, đât gồm: diện tích đất,
hạng đất và mức thuế. Mức thuế của thuế nhà, đất lại được xác định theo mức
thuế sử dụng đất nông nghiệp trong vùng. Đọc qua những quy định trên ta thấy
nhiều bất hợp lý. Thứ nhất, hai loại thuế khác nhau quy định trong hai văn bản
khác nhau, nhưng lại có căn cứ tính thuế liên quan, lấy mức thuế này làm căn cứ
cho mức thuế kia. Hơn thế, pháp luật lại quy định mức cao nhất là gấp 32 lần
mức thuế sử dụng đất nông nghiệp cao nhất trong vùng. Quy định này gây hoang
mang cho người nộp thuế, khi họ lại không hiểu vì sao có sự chênh lệch quá lớn
đối với hai loại thuế cũng đánh vào đất đai như vậy. Điểm bất cập thứ hai là việc
duy trì căn cứ tính thuế theo hạng đất, mà hạng đất thì được xác định dựa trên
nhiều yếu tố phức tạp như chất đất, vị trí địa lý, khí hậu… Hiện nay việc xác
định hạng đất như trên là không còn phù hợp nữa, do nguyên nhân đất đai phân
hóa, lãnh thổ chia tách có nhiều chuyển biến giữa vùng nông thôn và thành thị,
mà thực tế việc xác định việc xác định hạng đất trước nay đều theo chỉ tiêu sử
dụng đất mà nhà nước giao. Thứ ba nữa là việc dùng hiện vật để tính thuế, thuế
được tính bằng thóc và thu bằng tiền, trong nền kinh tế thị trường, đây là điều
không thể chấp nhận. Theo phân tích trên thì việc thay đổi căn cứ tính thuế là đòi
hỏi tất yếu. Chúng ta nên quy định một căn cứ tính thuế mới chung cho các loại
đất thuộc đối tượng nộp thuế sử dụng đất. Trong đó, sẽ căn cứ vào diện tích đất
sử dụng, giá đất và thuế suất. Cụ thể, giá đất sẽ theo quy định tại Điều 56 Luật
Đất đai tức là: Chính phủ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và
khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian, trong trường hợp phải
điều chỉnh giá đất và việc xử lí chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành
phố trực thuộc trung ương. Trên cơ sở phương pháp, nguyên tắc và khung giá do
Chính phủ quy định, UBND cấp tỉnh quy định giá đất và công bố công khai vào
ngày 01/01 hàng năm. Việc quy định giá đất sẽ khắc phục được tình trạng căn cứ


theo định suất thuế mà trong đó lấy hiện vật (thóc) để làm căn cứ tính thuế. Hơn

nữa, khi tính thuế theo giá đất được UBND tỉnh quy định, ta loại bỏ được việc
lấy mức thuế đất nông nghiệp làm căn cứ tính mức thuế nhà, đất như quy định
cũ. Các vùng giáp ranh cũng đơn giản hơn trong việc xác định giá đất, mà vẫn
đảm bảo tính công bằng giữa các loại đất khác nhau.
Về các trường hợp miễn giảm, hiện nay pháp luật đang quy định rất nhiều
trường hợp miễn, giảm thuế khác nhau, nằm trong nhiều văn bản chỗng chéo.
Các trường hợp miễn giảm được quy định rất chung chung, người nộp thuế cần
thộc lòng luật để xác định mình có nằm trong diện miễn hay giảm thuế không.
Nhiều văn bản quy định khiến quá trình thực hiện không minh bạch. Chúng ta
cần pháp điển hóa, tập hợp lại những văn bản luật và dưới luật quy định chung
trong luật mới nhằm đơn giản hóa việc xác định chế độ miễn giảm cho người
nộp thuế. Hơn nữa, khi quy định các trường hợp miễn giảm, cũng nên phân
thành các cấp độ, chọn lọc để đưa ra quy định mang tính khoa học.
2. Hợp nhất Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp và Thuế nhà, đất
Luật này sẽ cụ thể hóa chính sách đất đai của Nhà nước: hạn chế mặt trái
của chính sách kinh tế trang trại, thu hẹp khoảng cách giàu nghèo, công bằng
trong động viên thuế giữa thành thị, nông thôn, sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả...
Luật thuế sử dụng đất được nghiên cứu xây dựng trong bối cảnh sự tích tụ
đất đai và phân hóa giàu nghèo trong nông nghiệp đang ngày càng rõ nét. Bởi
vậy, tính công bằng xã hội giữa người sử dụng nhiều đất, người sử dụng ít đất
vào sản xuất nông nghiệp và với những người sử dụng đất vào các mục đích
khác đang có chiều hướng giảm. Điều này đặt ra yêu cầu hợp nhất Luật Thuế sử
dụng đất nông nghiệp và Pháp lệnh Thuế nhà, đất. Trong đó thay đổi căn bản các
căn cứ tính thuế là diện tích, giá đất và thuế suất, đảm bảo thuế sử dụng đất chỉ
điều tiết thu vào đất, không thu vào hoa lợi trên đất, nhằm tăng năng suất và thay
đổi cơ cấu cây trồng, thúc đẩy nông nghiệp phát triển. Luật mới còn bảo đảm
công bằng trong nghĩa vụ thuế giữa các loại đất và giữa các tầng lớp cư dân nông
thôn với đô thị.
3. Các biện pháp bảo đảm thực hiện
Xây dựng luật là giai đoạn chủ chốt, nhưng thực hiện luật lại là giai đoạn

khó khăn nhất. Để luật mới với những quy định mới có thể đi vào đời sống người


dân thì chúng ta cần có những biện pháp bảo đảm thực hiện. Thứ nhất là cần phải
đẩy mạnh công tác tuyên truyền. Bằng mọi cách phải để cho người dân hiểu
được đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nộp thuế khi sử dụng đất là quyền và nghĩa
vụ của mỗi người. Thứ hai, phải xây dựng hệ thống thông tin cơ sở dữ liệu đầy
đủ. Đất đai là yếu tố khá ổn định, khi thực hiện các thao tác lập sổ, kê khai cần
kiểm tra, giám sát chặt chẽ, tránh sai sót ngay từ đầu. Thứ ba, cần chú ý kiện
toàn bộ máy cán bộ cơ quan thu thuế, từ công tác tuyển dụng, đào tạo, đẩy mạnh
thanh tra, kiểm tra thường xuyên, tránh tình trạng cán bộ quan liêu, nhũng nhiễu
nhân dân, gây thiệt hại cho Nhà nước và làm mất lòng tin của người dân vào cơ
quan nhà nước.

LỜI KẾT
Sửa đổi và hoàn thiện pháp luật thuế về đất đai đang thực sự trở thành đòi
hỏi cần thiết trong điều kiện hiện nay. Trước sự thay đổi về kinh tế, xã hội,
những quy định của Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp 1993 và Pháp lệnh thuế
nhà đất 1992 (sửa đổi, bổ sung năm 1994) đã không còn phù hợp. Quy định pháp
luật lỗi thời kết hợp với sự phân hóa đất đai nhanh chóng cùng với sự thay đổi
của cơ cấu sản xuất đã dẫn đến tình trạng đất đai không còn nằm trong sự kiểm
soát của Nhà nước. Đứng trước những thách thức như vậy, hệ thống pháp luật
thuế về đất đai cần hoàn thiện nhiều hơn nữa trong thời gian sớm nhất.

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình Luật thuế Việt Nam. Nxb công
an, Hà Nội, 2008
2. Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp năm 1993
3. Pháp lệnh thuế nhà, đất năm 1992 (sửa đổi, bổ sung năm 1994)
4.

5.
6.