Báo cáo thực tập tốt nghiệp CÔNG TY TNHH NGŨ LONG Đà Nẵng

BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGHIỆP

GVHD:

BÁO CÁO THỰC TẬP
I/ GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY:
1. Tên công ty: CÔNG TY TNHH NGŨ LONG
Doanh nghiệp chuyển đổi từ công ty TNHH 01 thành viên Ngũ Long, Giấy CN ĐKKD
và đăng ký thuế số: 0401301117, cấp ngày 16/9/2009)
Tên giao dịch: FIVE DRAGONS COMPANY LIMITED
Tên viết tắt: FDC
2. Địa chỉ trụ sở chính : 162 Bạch Đằng, Q. Hải Châu, TP. Đà Nẵng
Địa chỉ hiện tại
: 76-78 Bạch Đằng - Quận Hải Châu
Điện thoại
: 05113.843 863 – 05112.463 688
Fax
: 05113.843 853
Email
:
3. Ngành nghề kinh doanh:
Các loại hình kinh doanh dịch vụ chủ yếu của Công ty TNHH Ngũ Long gồm:
Kinh doanh khách sạn, nhà
hàng hàng thực phẩm, nước
giải khát, rượu, bia, thuốc lá
sản xuất trong nước.
- Kinh doanh hàng kim khí,
điện máy, điện tử, điện lạnh,
điện gia dụng.
- Kinh doanh quần áo may sẵn,
vải sợi, đồ dùng cá nhân và

gia đình, hàng thủ công mỹ
nghệ, trang trí nội thất, xe ô
tô, xa gắn máy và phụ tùng xe
ô tô, xe gắn máy.
- Kinh doanh VLXD (riêng
gạch, cát, sạn, xi măng bán tại
chân công trình).
- Đại lý ký gửi, mua bán hàng
hóa. Môi giới thương mại.
- Tổ chức sự kiện. Kinh doanh
du lịch lữ hành nội địa.

SVTH: LÊ THỊ THUỲ LINH Lớp: 06KX2

Trang 1


BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGHIỆP

GVHD:

-

-

Bán lẻ xăng, dầu, nhớt (bằng
xe chuyên dụng, không bán
qua cây xăng)
Xây dựng các công trình dân
dụng

4. Vốn điều lệ: 120.000.000.000 đồng
5. Danh sách thành viên góp vốn:
TT

Tên thành viên

1

NGUYỄN THỊ ÁNH
TUYẾT

2

PHAN THỊ MINH HƯƠNG

Nơi đăng ký hộ khẩu thường trú
đối với cá nhân hoặc địa chỉ trụ sở
chính đối với tổ chức
Số 42B/74 Đình Đông, Q. Lê Chân,
TP. Hải Phòng
188 Đống Đa, Q. Hải Châu,
TP. Đà Nẵng

Giá trị vốn góp
(đồng)

Phần
vốn góp
(%)

108.000.000.000

90

12.000.000.000

10

6. Người đại diện theo pháp luật của công ty:
Chức danh: Giám đốc
Họ và tên: PHAN THỊ MINH HƯƠNG
Giới tính: Nữ
Sinh ngày: 8/1/1978
Dân tộc: Kinh
Quốc tịch: Việt
Chứng minh nhân dân số: 201334734
Ngày cấp: 28/10/1993
Nơi cấp: Công an QNĐN
Nơi đăng ký hộ khẩu thường trú: 188 Đống Đa, Quận Hải Châu, TP. Đà Nẵng
Địa chỉ hiện tại: H29/25 K30 Trần Phú, Quận Hải Châu, TP. Đà Nẵng.

Bảng hiệu và văn phòng công ty tại tầng 7 Nhà Sách Đà Nẵng
7 6-78 Bạch Đằng - Quận Hải Châu
II/ GIỚI THIỆU DỰ ÁN ĐANG THỰC HIỆN.
1/Giới thiệu tổng quát :
SVTH: LÊ THỊ THUỲ LINH Lớp: 06KX2

Trang 2

BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGHIỆP

GVHD:

Tên dự án
: BRILLIANT HOTEL
Địa điểm
: 162-164 Bạch Đằng, quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng.
Chủ đầu tư
: Công ty TNHH Ngũ Long.
Đơn vị thiết kế : Công ty TNHH An Thy.
Đơn vị thi công :
+ Cọc khoan nhồi: Công ty TNHHXD Hoàng Quân.
+ Phần móng, phần ngầm và phần thân: Công ty cổ phần xây dựng U&I
2/ Quy mô dự án:
- Đầu tư xây mới 01 khu nhà gồm 01 đơn nguyên 17 tầng (01 tầng hầm, 01 tầng trệt
và 15 tầng lầu) với công năng chính là khách sạn kèm một số dịch vụ phụ trợ như:
ăn uống, hội thảo, hội nghị, phòng chăm sóc sức khoẻ, massage...
Tổng
mức
đầu
tư:
173.312.014.166 VNĐ
Ngân lưu dự án:
+ Theo quan điểm Tổng Đầu Tư: NPV= 108.202.397.938
IRR = 26,36%
+ Theo quan điểm Chủ Đầu Tư: NPV= 134.055.207.635
IRR = 24,68%
Một số hình ảnh về dự án BRILLIANT HOTEL đang xây dựng.

-

Phối cảnh toàn bộ và mặt tiền khách sạn

SVTH: LÊ THỊ THUỲ LINH Lớp: 06KX2

Trang 3


BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGHIỆP

Lắp đặt cốt thép vách thang máy

Gia công coffa vách thang máy

Hệ chống vách thang máy

Đổ bê tông

Lắp đặt coffa sàn

SVTH: LÊ THỊ THUỲ LINH Lớp: 06KX2

GVHD:

Cốp pha vách

Trang 4

BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGHIỆP

GVHD:

Lắp đặt thép vách từ

Lắp đặt thép vách từ

sàn lững lên sàn tầng 2

sàn lững lên sàn tầng 2

III/ TRÌNH TỰ NGHIÊN CỨU VÀ LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHẢ THI:
Quy trình lập dự án đầu tư trong lý thuyết cũng như trong trực tế trên cơ bản là
hoàn toàn giống nhau.
1. Các loại dự án:
- Dự án hợp đồng:
-

+ Sản xuất sản phẩm
+ Dịch vụ
Dự án nghiên cứu và phát triển
Dự án xây dựng
Dự án hệ thống thông tin
Dự án đào tạo và quản lý
Dự án bảo dưỡng lớn
Dự án viện trợ phát triển / phúc lợi công cộng

2. Trình tự nghiên cứu và lập dự án đầu tư khả thi
2.1. Xác định mục đích, yêu cầu của việc lập dự án đầu tư

SVTH: LÊ THỊ THUỲ LINH Lớp: 06KX2

Trang 5


BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGHIỆP
-

-

GVHD:

Mục đích chung của việc lập dự án là xây dựng được dự án những nội
dung có cơ sở khoa học, cơ sở thực tiễn và có tính khả thi cao để các cơ
quan quản lý nhà nước chức năng xem xét và phê duyệt, các định chế tài
chính chấp thuận tài trợ vốn.
Yêu cầu chung của việc lập dự án là phải xem xét, nghiên cứu một cách
toàn diện với các phương án nghiên cứu, tính toán có cơ sở và phù hợp
nhằm đảm bảo những yêu cầu đặt ra đối với một dự án đầu tư, tức bảo
đảm tính khoa học, tính thực tiễn, tính pháp lý, tính thống nhất và tính
phỏng định có căn cứ.

2.2. Lập nhóm soạn thảo dự án đầu tư
-

-

Nhóm soạn thảo dự án thường gồm chủ nhiệm dự án và các thành
viên. Số lượng các thành viên của nhóm phụ thuộc vào nội dung và quy
mô của dự án. Chủ nhiệm dự án là ngời tổ chức và điều hành công tác

lập dự án. Nhiệm vụ chính của chủ nhiệm dự án là:
Lập kế hoạch, lịch trình soạn thảo dự án (bao gồm cả xác định và phân
bổ kinh phí soạn thảo)
Phân công công việc cho các thành viên trong nhóm.
Giám sát và điều phối hoạt động của các thành viên trong nhóm.
Tập hợp các chuyên gia thuộc các lĩnh vực khác nhau để giải quyết nội
dung cụ thể của dự án.
Tổng hợp kết quả nghiên cứu của nhóm soạn thảo.
Để hoàn thành những nhiệm vụ trên, chủ nhiệm dự án phải là người có trình độ chuyên
môn và có năng lực tổ chức nhất định. Chủ nhiệm dự án cần được ổn định trong quá
trình soạn thảo và có thể cả trong quá trình thực hiện dự án. Các thành viên của nhóm
soạn thảo dự án cần phải là những người có trình độ chuyên môn cần thiết phù hợp với
nội dung và yêu cầu cụ thể của công việc soạn thảo dự án mà họ được phân công.

2.3. Các bước tiến hành nghiên cứu lập dự án đầu tư
2.3.1. Nhận dạng dự án đầu tư:
Việc nhận dạng dự án được thực hiện với các nội dung cụ thể là:
- Xác định dự án thuộc loại nào; dự án phát triển ngành, vùng hay dự án sản xuất
kinh doanh của doanh nghiệp ; dự án đầu tư mới hay cải tạo, mở rộng...
- Xác định mục đích của dự án
- Xác định sự cần thiết phải có dự án
- Vị trí ưu tiên của dự án
2.3.2. Lập kế hoạch soạn thảo dự án đầu tư:
Chủ nhiệm dự án chủ trì việc lập kế hoạch soạn thảo dự án. Kế hoạch soạn thảo
dự án thường bao gồm các nội dung sau:
- Xác định các bước công việc của quá trình soạn thảo dự án
- Dự tính phân công công việc cho các thành viên của nhóm soạn thảo.
SVTH: LÊ THỊ THUỲ LINH Lớp: 06KX2

Trang 6

BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGHIỆP

GVHD:

- Dự tính các chuyên gia (ngoài nhóm soạn thảo) cần huy động tham gia giải
quyết những vấn đề thuộc nội dung dự án.
- Xác định các điều kiện vật chất và phương tiện để thực hiện các công việc soạn
thảo dự án.
- Dự trù kinh phí để thực hiện quá trình soạn thảo dự án
Kinh phí cho công tác soạn thảo dự án thông thường gồm các khoản chi phí chủ yếu
sau:
+ Chi phí cho việc thu thập hay mua các thông tin, tư liệu cần thiết.
+ Chi phí cho khảo sát, điều tra thực địa
+ Chi phí hành chính, văn phòng.
+ Chi phí thù lao cho những người soạn thảo dự án
Mức kinh phí cho mỗi dự án cụ thể tùy thuộc quy mô dự án. Loại dự án và đặc điểm
của việc soạn thảo dự án, nhất là điều kiện về thông tin, tư liệu và yêu cầu khảo sát, điều
tra thực địa để xây dựng dự án.
- Lập lịch trình soạn thảo dự án
2.3.3. Lập đề cương sơ bộ của dự án đầu tư:
Đề cương sơ bộ của dự án thường bao gồm: giới thiệu sơ lược về dự án và những
nội dung cơ bản của dự án khả thi theo các phần: sự cần thiết phải đầu tư; nghiên cứu
thị trường sản phẩm, dịch vụ của dự án; nghiên cứu công nghệ và kỹ thuật; nghiên cứu
kinh tế - xã hội; nghiên cứu về tổ chức, quản lý dự án.
2.3.4. Lập đề cương chi tiết của dự án đầu tư:
Được tiến hành sau khi đề cương sơ bộ được thông qua. ở đề cương chi tiết, các
nội dung của đề cương sơ bộ càng được chi tiết hóa và cụ thể hóa càng tốt. Cần tổ chức
thảo luận xây dựng đề cương chi tiết ở nhóm soạn thảo để mọi thành viên đóng góp xây

dựng đề cương, nắm vững các công việc và sự liên hệ giữa các công việc, đặc biệt là
nắm vững phần việc được giao, tạo điều kiện để họ hoàn thành tốt công việc của mình
trong công tác soạn thảo dự án...
2.3.5. Phân công công việc cho các thành viên của nhóm soạn thảo:
Trên cơ sở đề cương chi tiết được chấp nhận, chủ nhiệm dự án phân công các công
việc cho các thành viên của nhóm soạn thảo phù hợp với chuyên môn của họ.
2.3.6. Tiến hành soạn thảo dự án đầu tư:
Các bước tiến hành soạn thảo dự án bao gồm:
- Thu nhập các thông tin, tư liệu cần thiết cho dự án. Việc thu thập thông tin, tư liệu
các thành viên nhóm soạn thảo thực hiện theo phần việc được phân công. Các nguồn
thu thập chính từ các cơ quan quản lý nhà nước, các cơ quan nghiên cứu, các tổ chức
kinh tế có liên quan, từ sách báo, tạp chí... Trong các thông tin, tư liệu cần thiết có thể có
SVTH: LÊ THỊ THUỲ LINH Lớp: 06KX2

Trang 7


BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGHIỆP

GVHD:

một số thông tin, tư liệu phải mua qua các nguồn liên quan.
- Điều tra, khảo sát thực tế để thu thập các dữ liệu thực tế cần thiết phục vụ việc
nghiên cứu, giải quyết vấn đề thuộc các phần nội dung của dự án.
- Phân tích, xử lý các thông tin, tư liệu đã thu thập theo các phần công việc đã
phân công trong nhóm soạn thảo tương ứng với các nội dung của dự án.
- Tổng hợp các kết quả nghiên cứu.
Các kết quả nghiên cứu ở từng phần việc sẽ được từng thành viên nhóm nhỏ tổng
hợp, sau đó sẽ được tổng hợp chung thành nội dung của dự án. Thông thường nội dung
của dự án, trước khi được mô tả bằng văn bản và trình bày với chủ đầu tư hoặc cơ quan

chủ quản, được trình bày và phản biện trong nội bộ nhóm soạn thảo dưới sự chủ trì của
chủ nhiệm dự án.
2.3.7. Mô tả dự án và trình bày với chủ đầu tư hoặc cơ quan chủ quản:
Nội dung của dự án, sau khi đã tổ chức phản biện và thảo luận trong nhóm soạn
thảo sẽ được mô tả ở dạng văn bản hồ sơ và được trình bày với chủ đầu tư hoặc cơ quan
chủ quản để chủ đầu tư hoặc cơ quan chủ quản cho ý kiến bổ sung và hoàn chỉnh nội
dung dự án.
2.3.8. Hoàn tất văn bản dự án đầu tư:
Sau khi có ý kiến của chủ đầu tư hoặc cơ quan chủ quản, nhóm soạn thảo tiếp
tục bổ sung và hoàn chỉnh nội dung của dự án cũng như hình thức trình bày. Sau đó bản
dự án sẽ được in ấn.
Kết luận: Đây là các bước rất quan trọng để tạo nên sự thành công cho dự án
và ta không được phép bỏ qua bất kỳ một giai đoạn nào của quá trình. Theo thực tế
quá trình thực tập, đối với dự án hiện nay của công ty tuy là một dự án của tư nhân và
trong quá trình lập dự án cũng có một số khác biệt (sẽ được trình bày sau) so với lý
thuyết nhưng quy trình chính thức cũng tuân thủ theo đúng các bước như trên . Bên
cạnh đó ta còn cần phải :
- Dẫn chứng nguồn mà ta đã trích dẫn trong thuyết minh dự án. Nhiều dự án
đầu tư hiện nay không hề ghi rõ nguồn của dữ liệu. Vì thế những gì đã viết bên trên là
thiếu tin cậy, nội dung dự án sẽ không thuyết phục.
- Với dự án nguồn vốn tư nhân, thì phần phân tích tài chính dự án là khá quan
trọng bởi vì “đồng tiền dính liền khúc ruột”. Vì vậy người (đơn vị) lập dự án nên tập
trung nổ lực, công sức để hoàn thành tốt phần này.
3/Những vấn đề cần lưu ý khi lập một dự án đầu tư xây dựng khách sạn
Sau một thời gian thực tập và học hỏi tại ban quản lý dự án Công Ty TNHH Ngũ
Long tôi rút ra những vấn đề cần lưu ý khi lập một dự án đầu tư xây dựng khách sạn
như sau.
SVTH: LÊ THỊ THUỲ LINH Lớp: 06KX2

Trang 8

BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGHIỆP

GVHD:

3.1. Những vấn đề tổng quát:
- Mục tiêu của dự án là gì. Lợi ích đem lại là gì. Chi phí.
- Dịch vụ dự án cung cấp. Thoả mãn nhu cầu gì. Các đối thủ cạnh tranh. Chất
lượng, giá cả…
- Thị trường tiêu thụ.
3.2. Sản phẩm – Tiêu thụ:
- Nhu cầu về chất lượng dịch vụ.
- Mối quan hệ giữa chất lượng và chi phí.
- Chất lượng và nhu cầu tiêu thụ.
- Kết luận từ khảo sát các công trình tương tự.
- Nhu cầu về các loại dịch vụ.
- Các nhu cầu xã hội khác.
- Đảm bảo môi trường, cảnh quan, thiên nhiên, di tích.
- Phòng cháy chữa cháy.
- Để đáp ứng nhu cầu thì vấn đề vốn, thiết bị, công suất ra sao.
- Nhu cầu đã đáp ứng với chi phí thấp nhất chưa.
- Chọn hình thức đầu tư nào: Cải tạo hay xây mới.
- Khả năng chiếm lĩnh thị trường.
- Dự kiến chế độ làm việc.
- Công suất dự kiến đã hợp lý chưa.
- Có khả năng mở rộng trong tương lai hay không.
3.3. Quy hoạch lãnh thổ:
- Đã nghiên cứu những phương án địa điểm nào, trên quan điểm nào và kết quả ra
sao.

- Kết hợp với mạng lưới giao thông.
- Địa điểm xây dựng có đáp ứng yêu cầu công trình.
- Vấn đề cự ly, khối lượng và chi phí vận chuyển.
3.4. Vấn đề lao động:
- Số lượng lao động sử dụng.
- Mức lương công nhân so với khu vực.
- Khả năng cân đối lao động.
- Các biện pháp đào tạo – chi phí đào tạo.
3.5. Cung ứng vật tư:
- Số lượng, chất lượng, nguồn cung cấp các nguyên vật liệu. Các số liệu trên được
xác định trên cơ sở: định mức tiêu hao theo kinh nghiệm hay theo hệ số tiêu thụ.
- Ai đảm nhiệm việc cung ứng vật tư.
SVTH: LÊ THỊ THUỲ LINH Lớp: 06KX2

Trang 9


BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGHIỆP

GVHD:

- Vấn đề bảo quản vật tư. Điều kiện giao nhận vật tư, tiến độ giao, chế độ bảo quản.
- Chi phí đầu tư kho bãi.
3.6. Chiến lược kinh doanh:
- Chiến lược marketing.
- Chiến lược liên doanh liên kết với các công ty lữ hành.
- Các dịch vụ ưu đãi khác.
3.7. Thực hiện đầu tư:
- Thời gian thi công đã hợp lý chưa.
- Đưa các hạng mục hoàn thành vào sử dụng trước.

- Dự kiến thời gian chạy thử. Khả năng rút ngắn thời gian.
- Tổ chức, hoạt động và trình độ của ban quản lý.
- Đơn vị được nhận thầu chính. Tiến độ và chất lượng.
- Có sơ đồ mạng được thoả thuận giữa cơ quan liên quan đến thiết kế, thi công và
chạy thử.
- Tiến độ rót vốn và tiến độ thi công.
- Mức độ an toàn và hiệu quả thông qua phân tích tài chính.
- Vấn đề thời gian và vật tư.
IV/ PHÂN TÍCH SỰ SAI KHÁC CHỦ YẾU TRONG QUÁ TRÌNH LẬP DỰ ÁN
ĐẦU TƯ THỰC TẾ SO VỚI LÝ THUYẾT:
Trong quá trình lập dự án đầu tư thực tế của các dự án tư nhân, cụ thể là dự án
BRILLIANT HOTEL này ta nhận thấy có đôi chỗ sai khác so với lý thuyết đã học mà
cụ thể nhất và rõ ràng nhất là các sai khác nằm trong phần phân tích hiệu quả tài chính
của dự án.
- Thực tế, đối với dự án mà công ty đang thực hiện, người lập dự án tính toán Tổng
mức đầu tư dựa trên suất vốn đầu tư do nhà nước ban hành tại thời điểm lập dự án.
Để dự án có tính khả thi cao, Tổng mức đầu tư phải nằm trong một khoảng ước
tính cho phép, phù hợp với năng lực tài chính của công ty hiện tại, và vì thế một số
chi phí sẽ không được tính toán như cách tính trên lý thuyết.
Theo thông tư 04/2010/TT-BXD về Hướng dẫn lập và quản lý chi phí đầu tư xây
dựng công trình, tại điều 4 khoản 3 về tính chi phí dự phòng:
Chi phí dự phòng bao gồm: chi phí dự phòng cho yếu tố khối lượng công việc phát
sinh chưa lường trước được khi lập dự án và chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá
trong thời gian thực hiện dự án.
-

SVTH: LÊ THỊ THUỲ LINH Lớp: 06KX2

Trang 10

BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGHIỆP

GVHD:

+ Chi phí dự phòng cho yếu tố khối lượng công việc phát sinh được tính bằng tỷ
lệ phần trăm (%) trên tổng chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác.
+ Chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá được tính theo thời gian thực hiện dự án
(tính bằng năm), tiến độ phân bổ vốn hàng năm của dự án và chỉ số giá xây dựng.
Nhưng trong thực tế, đối với dự án Khách sạn Brilliant, trong tổng mức đầu tư
chỉ tính đến dự phòng cho yếu tố khối lượng công việc phát sinh, và lấy ước tính (5%),
khoảng ước tính dựa trên kinh nghiệm và được điều chỉnh sao cho Tổng mức đầu tư
nằm trong khoảng chấp nhận được. Cũng tương tự chi phí khác cũng là con số ước
tính dựa trên kinh nghiệm.
Ví dụ đối với dự án Brilliant:
• Chi phí xây lắp - thiết bị: 105.218.571.648 đồng, trong khi đó chi phí
dự phòng : 5.000.000.000 đồng, chi phí khác: 1.000.000.000 đồng.
Đây là cons số thực tế sau khi tính toán lại và trình lên chủ đầu tư và được chính
giám đốc doanh nghiệp chỉnh sửa lại một giá trị chẵn tròn và nhỏ hơn hẳn so với con
số trong bản thuyết minh cơ sở đầu tiên của dự án (hơn 8 tỷ đồng). Sự chỉnh sửa này
dựa trên tổng vốn đầu tư của doanh nghiệp và kinh nghiệm tham khảo từ các dự án
tương đương.
- Theo luật thuế tiêu thụ đặc biệt, điều 2 khoản 2:
Đối tượng chịu thuế trong lĩnh vực dịch vụ:
a) Kinh doanh vũ trường;
b) Kinh doanh mát-xa (massage), ka-ra-ô-kê (karaoke);
c) Kinh doanh ca-si-nô (casino); trò chơi điện tử có thưởng bao gồm trò chơi
bằng máy giắc-pót (jackpot), máy sờ-lot (slot) và các loại máy tương tự;
d) Kinh doanh đặt cược;

đ) Kinh doanh gôn (golf) bao gồm bán thẻ hội viên, vé chơi gôn;
e) Kinh doanh xổ số.
Tuy nhiên, trong tính toán chi phí hàng năm của dự án này lại không tính
đến thuế tiêu thụ đặc biệt, mặc dù trong các dịch vụ của khách sạn có hình thức
kinh doanh mát-xa. Điều này giúp cho chi phí hàng năm của dự án giảm, đồng
thời hiệu quả dự án cao hơn nhờ tăng khả năng trả nợ, thu hồi vốn nhanh.
Ví dụ đối với dự án Brilliant:
+ Nếu không tính thuế TTĐB:
Báo cáo thu nhập 5 năm đầu:
DIỄN GIẢI

2010

2011

2012

2013

2014

0

1

2

3

4

SVTH: LÊ THỊ THUỲ LINH Lớp: 06KX2

Trang 11


BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGHIỆP
Doanh thu từ hoạt động kinh doanh

GVHD:

0

2.864.998.500

49.585.992.593

52.065.292.222

0

286.499.850

4.958.599.259

5.206.529.222

6.247.835.067

Chi phí sản xuất và phí quản lý, bảo trì

0

1.745.858.990

20.989.932.442

22.062.629.759

26.408.603.881

Lợi nhuận trước khấu hao, lãi vay và thuế

0

832.639.660

23.637.460.892

24.796.133.241

29.821.911.719

Khấu hao

0

6.929.107.995

6.929.107.995

6.929.107.995

6.929.107.995

Lợi nhuận trước lãi vay và thuế

0

-6.096.468.335

16.708.352.897

17.867.025.246

22.892.803.724

Chi phí lãi vay

0

9.000.000.000

9.000.000.000

7.875.000.000

6.750.000.000

Lợi nhuận trước thuế

0

-15.096.468.335

7.708.352.897

9.992.025.246

16.142.803.724

0

0

1.927.088.224

2.498.006.312

4.035.700.931

0

-15.096.468.335

5.781.264.672

7.494.018.935

12.107.102.793

VAT

10%

Thuế TNDN

25%

Lợi nhuận sau thuế

62.478.350.667

Kế hoạch vay trả nợ 5 năm đầu:
DIỄN GIẢI
Lãi suất vay

2010

2011

2012

2013

2014

0

1

2

3

4

50.000.000.000

43.750.000.000

18,0%

0

50.000.000.000

0

0

37.500.000.00
0
0

Trả lãi hàng năm

0

9.000.000.000

9.000.000.000

7.875.000.000

6.750.000.000

Trả nợ gốc

0

0

6.250.000.000

6.250.000.000

Dư nợ cuối kỳ

0

50.000.000.000

43.750.000.000

37.500.000.000

Nợ phải trả = (3) + (4)
Nguồn trả nợ = Khấu hao + lợi nhuận sau
thuế

-

9.000.000.000
(8.167.360.340
)

15.250.000.000
12.710.372.66
7

14.125.000.000
14.423.126.93
0

6.250.000.000
31.250.000.00
0
3.000.000.000
19.036.210.78
8

Dư nợ đầu kì
Giải ngân

0

0

-

+ Nếu tính thuế TTĐB:
Báo cáo thu nhập 5 năm đầu:
2010
0

DIỄN GIẢI
Doanh thu từ hoạt động kinh doanh

2011
1

0

2.864.998.500

0
0

0
286.499.850

0

1.745.858.990

0

832.639.660

0

6.929.107.995

Lợi nhuận trước lãi vay và thuế

0

-6.096.468.335

Chi phí lãi vay

0

Lợi nhuận trước thuế

0

9.000.000.000
15.096.468.335
0
15.096.468.335

Thuế tiêu thụ đặc biệt
VAT

30%
10%

Chi phí sản xuất và phí quản lý, bảo trì

Lợi nhuận trước khấu hao, lãi vay và
thuế
Khấu hao

Thuế TNDN

25%

Lợi nhuận sau thuế

SVTH: LÊ THỊ THUỲ LINH Lớp: 06KX2

0
0

Trang 12

2012
2
49.585.992.59
3
1.344.198.594
4.510.533.061
20.989.932.44
2
22.741.328.49
5
6.929.107.995
15.812.220.50
0

9.000.000.000

2013
3
52.065.292.22
2
1.411.408.524
4.736.059.714
22.062.629.75
9
23.855.194.22
5
6.929.107.995
16.926.086.23
0
7.875.000.000

6.812.220.500

9.051.086.230

1.703.055.125

2.262.771.558

5.109.165.375

6.788.314.673

2014

4
62.478.350.66
7
1.693.690.229
5.683.271.657
26.408.603.88
1
28.692.784.90
0
6.929.107.995
21.763.676.90
5
6.750.000.000
15.013.676.90
5
3.753.419.226
11.260.257.67
9


BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGHIỆP

GVHD:

Kế hoạch vay trả nợ 5 năm đầu:
DIỄN GIẢI
Lãi suất vay
Dư nợ đầu kì
Giải ngân
Trả lãi hàng năm

Trả nợ gốc
Dư nợ cuối kỳ

2010
0
18,0%
0
0
0
0
0

Nợ phải trả = (3) + (4)

-

Nguồn trả nợ = Khấu hao +
lợi nhuận sau thuế

-

2011
1

2012
2

2013
3

2014
4

0
50.000.000.000
9.000.000.000
0
50.000.000.000
9.000.000.00
0
(8.167.360.340
)

50.000.000.000
0
9.000.000.000
6.250.000.000
43.750.000.000
15.250.000.00
0

43.750.000.000
0
7.875.000.000
6.250.000.000
37.500.000.000

37.500.000.000
0
6.750.000.000

6.250.000.000
31.250.000.000

14.125.000.000

13.000.000.000

12.038.273.370

13.717.422.668

18.189.365.67
3

Về việc phân tích rủi ro của dự án đầu tư:
Phân tích rủi ro của dự án nhằm cung cấp thông tin về các khả năng có thể xảy ra
của độ đo hiệu quả. Rủi ro là sự sai lệch giữa giá trị ước tính và giá trị thực tế. Các giá
trị nhập lượng và xuất lượng của dự án hầu hết đều là các số liệu dự báo nên luôn luôn
đi kèm với sai số. Hơn nữa các giá trị này phụ thuộc rất nhiều vào các biến động của
nền kinh tế, môi trường kinh doanh, sự phát triển của khoa học và công nghệ theo thời
gian, do đó các dự án đều có rủi ro nhất định và mức độ rủi ro tùy thuộc vào độ tin cậy
của giá trị dự báo cũng như thời kỳ dự báo. Trong lập dự án đầu tư ta cần phân tích
mức độ rủi ro của dự án thông qua các phương pháp phân tích rủi ro như: phân tích độ
nhạy, phân tích tình huống, phân tích mô phỏng.
Tuy nhiên trong dự án này, quá trình lập dự án không tiến hành phân tích rủi ro mà
mặc nhiên coi quá trình phân tích rủi ro thuộc về trách nhiệm của bên thẩm định dự án.
-

Dòng ngân lưu dự án và suất sinh lợi nội tại:
Theo lý thuyết ta phải chia thành hai quan điểm khác nhau để tính toán. Ví dụ ở dự

án này ta tính được:
Theo quan điểm Tổng Đầu Tư: NPV= 108.202.397.938 VND
IRR = 26,36%
Theo quan điểm Chủ Đầu Tư: NPV= 134.055.207.635 VND
IRR = 24,68%
Tuy nhiên theo thực tế, nhiều doanh nghiệp lại không chú trọng đến việc tính
toán giá trị này hoặc chỉ tính một giá trị ngân lưu duy nhất, thậm chí tính rập khuôn mà
không hiểu rõ ý nghĩa của việc tính toán ngân lưu dự án và suất sinh lợi nội tại.
Ví dụ dự án BRILLIANT HOTEL ban đầu tính toán các chỉ tiêu như sau:
- NPV: 125.975.000000 VND
- IRR: 22,02%
Vì vậy tất nhiên công thức tính toán cũng sẽ có sự khác biệt.
-

SVTH: LÊ THỊ THUỲ LINH Lớp: 06KX2

Trang 13


BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGHIỆP

GVHD:

Hiện nay đang tồn tại 1 xu thế: Các đơn vị lập dự án sử dụng kịch bản tốt nhất
(lạc quan nhất) để tính hiệu quả tài chánh dự án. Điều này dẫn đến NPV và IRR của dự
án rất lớn. Vì vậy, nếu các chủ đầu tư mà đội ngũ tham mưu của họ “lơ mơ” về phân
tích tài chánh dự án sẽ dể dàng “bị đánh lừa” và chấp nhận rồi ra quyết định đầu tư một
dự án bất động sản mà xác suất xảy ra kịch bản tốt nhất chỉ là 20% hoặc thậm chí thấp
hơn. Vì vậy: Các chủ đầu tư nên kiểm tra thật kỹ lưỡng nội dung chương tài chính dự
án này và “tích cực đặt câu hỏi” về nguồn gốc của những thông số tài chính đã được

giả định và sử dụng trong các tính toán về tài chính dự án.
Về việc sử dụng vốn chủ sở hữu (re), chi phí vốn vay (rd) và chi phí vốn bình
quân trọng số (WACC) trong tính toán:
Khi tính toán chi phí cho dự án, doanh nghiệp này cũng không đưa chi phí vốn
chủ sở hữu và chi phí vốn vay cũng như hiểu sai về chi phí vốn bình quân trọng số
trong tính toán. Họ chỉ tính trên cơ sở duy nhất là lãi suất hiện tại của ngân hàng .
Đây có lẽ cũng là điểm khác biệt khá rõ ràng giữa các dự án thực tế của doanh nghiệp
tư nhân so với những điều trong lý thuyết đã học. Các dự án được tính toán trong một
mức chi phí hạn định theo yêu cầu của chủ đầu tư, sau đó sẽ tính toán một “khoảng”
dự định sẽ vay ngân hàng, phần còn lại chính là vốn đầu tư của doanh nghiệp, không
có cân đối cũng như không phân tích tỉ trọng giữa vốn vay và vốn chủ sở hữu.
-

Về vấn đề trình duyệt vay vốn ngân hàng:
Theo lý thuyết, thuyết minh thiết kế cơ sở phải được tính toán chính xác, hợp lý để
trình lên phê duyệt và được cân nhắc để ra quyết định đầu tư. Tuy nhiên trong thực tế,
đối với các công ty tư nhân (chủ đầu tư cũng là người ra quyết định đầu tư) mà cụ thể
là công ty TNHH Ngũ Long thì ban đầu chủ doanh nghiệp sẽ nghiên cứu lựa chọn dự
án thích hợp cho doanh nghiệp, sau đó sẽ thuê tư vấn lập một bản thuyết minh sơ bộ.
Tuy nhiên đến thời điểm trình lên ngân hàng để vay vốn thì doanh nghiệp sẽ làm lại
một bản thuyết minh theo giá trị thực tế ở thời điểm hiện tại để thẩm định xin vay vốn
đầu tư. Tại thời điểm này, giá trị thực tế đầu tư đã là 173 tỷ tăng 26% so với giá trị
tổng mức đầu tư dự tính ban đầu là 137 tỷ. Theo lý thuyết, giá trị này là không thể
chấp nhận được. Tuy nhiên doanh nghiệp vẫn chấp nhận con số này. Đây cũng là sự
khác biệt giữa dự án tư nhân khi mà chủ đầu tư cũng là người ra quyết định đầu tư so
với dự án của nhà nước, dự án vay vốn nước ngoài hay các dự án huy động vốn góp
(với trường hợp này ta phải có biên bản giải trình hợp lý và thậm chí có khả năng dự
án sẽ bị đình chỉ để xem xét lại).
-

V/ KẾT LUẬN:
SVTH: LÊ THỊ THUỲ LINH Lớp: 06KX2

Trang 14


BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGHIỆP

GVHD:

1. Nhận xét đánh giá tình hình hoạt động của công ty TNHH Ngũ Long:
Công ty TNHH Ngũ Long 01 thành viên thành lập từ tháng 9 năm 2009 tại Hà
Nội và được chuyển đổi thành công ty TNHH 02 thành viên vào tháng 3 năm 2010. Từ
lúc thành lập đến nay việc kinh doanh của công ty khá thuận lợi và đang dần tạo được
chỗ đứng trên thị trường. Vì vậy, hiện nay công ty đang có xu hướng phát triển thêm
các lĩnh vực khác như kinh doanh vật liệu xây dựng, xây dựng và trang trí nội thất.
Người quản lý doanh nghiệp chưa có nhiều kinh nghiệm và chưa được đào tạo
sâu về lĩnh vực xây dựng, nên đôi lúc có những hạn chế khi phải giải quyết một số vấn
đề của dự án. Tuy nhiên, do doanh nghiệp có một đội ngũ nhân viên có trình độ
chuyên môn khá cao và giàu kinh nghiệm nên hầu như các vấn đề đều được giải quyết
khá tốt. Dự án hiện đang thực hiện đúng tiến độ và sẽ đưa vào khai thác trong tháng 11
năm 2011. Các nhân viên của Ngũ Long khá thân thiện, nhiệt tình và có phong cách
làm việc chuyên nghiệp. Điều này khá là gây ấn tượng với tôi trong quá trình thực tập
tại doanh nghiệp này.
Tuy nhiên, hiện nay vẫn còn nhiều vấn đề tồn tại mà công ty cần phải giải
quyết. Do tuổi đời hoạt động của công ty còn khá trẻ nên không tránh được những
thiếu sót trong việc quản lý nhân sự cũng như trong mô hình làm việc của công ty.
Công ty gồm một đội ngũ lao động có chuyên môn cao, giàu kinh nghiệm, có thể đảm
nhận nhiều chức năng công việc, điều này giúp tiết kiệm nhiều chi phí cho công ty.
Tuy nhiên khi hoạt động với cường độ cao, khối lượng công việc lớn thì đội ngũ này

không đủ khả năng đáp ứng điều kiện công việc. Điều này sẽ ảnh hưởng đến kết quả
làm việc của công ty gây chậm tiến độ và không đáp ứng kịp thời các yêu cầu của đối
tác và khách hàng.
2. Kiến nghị đề xuất giải pháp nâng cao chất lượng cho hoạt động của công
ty TNHH Ngũ Long:
- Cần tăng cường đội ngũ nhân viên và có cách quản lý nhân sự hợp lý, cũng như
điều chỉnh lại mô hình quản lý của doanh nghiệp nhằm giảm bớt tình trạng một nhân
viên ôm đồm quá nhiều chức năng, dễ dẫn đến sai sót trong công việc và làm chậm trễ
công việc yêu cầu.
- Cần đầu tư nhiều hơn nữa vào công tác tổ chức lập và quản lý dự án, đối với công
ty tư nhân, việc phân tích hiệu quả tài chính của dự án là hết sức quan trọng, do đó cần
có một đội ngũ có chuyên môn cao đảm nhận công việc này, nhằm đảm bảo cho kết
quả phân tích tin cậy và hợp lý nhất.
- Cần đầu tư đổi mới công nghệ nhằm phục vụ tốt hơn cho các công tác khảo sát thiết
kế và lập dự toán công trình, tránh lãng phí do sai sót trong khảo sát cũng như tính
toán.
SVTH: LÊ THỊ THUỲ LINH Lớp: 06KX2

Trang 15


BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGHIỆP

GVHD:

- Có cơ chế thưởng phạt hợp lí nhằm nâng cao chất lượng hoạt động công ty, nâng
cao năng suất lao động.
- Tăng cường giám sát tất cả các giai đoạn từ khâu lập dự án cho tới khâu thực hiện
dự án.

SVTH: LÊ THỊ THUỲ LINH Lớp: 06KX2

Trang 16