NHỮNG ẢNH HƯỞNG CỦA CHÍNH SÁCH THUẾ TỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NƯỚC TA,THỰC TRẠNG VÀ KIẾN NGHỊ

Ketnooi.com diễn đàn chia sẻ kiến thức, công nghệ

LỜI MỞ ĐẦU
1.Lý do chọn đề tài
Thị trường bất động sản (BĐS) là một trong những thị trường quan trọng của
nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản
cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế
quốc dân. Bất động sản chiếm khoảng 50%của cải của các quốc gia ỏ các nước
tiên tiến,còn ở các nươc đang phát triển,con số này là 3/4Theo đánh giá của các
chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong BĐS ở các nước
thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ
trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho cácnước đang phát triển trong
vòng 30 năm qua.BĐS còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình. Trong điều kiện
nền kinh tế thị trường thì BĐS ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổchức hoạt động
kinh tế gia đình, nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế
chấp.
Tuy nhiên,tỷ lệ BĐS được đăng kí thành tài sản chính thức trở thành vốn cở
các nước đang phát triển lại rất thấp.Vì không giống ở các quốc gia phát triển,ở
những nước lạc hậu thị trường BĐS ngầm rất lớn,cho nên hầu hết BĐS ở đó
chưa trở thành hàng hóa,chưa được định giá chính thức do vậy chưa trở thành tư
bản để phục vụ cho phát triển kinh tế-xã hội của đất nước.
Trong những năm gần đây,thị trường bất động sản đã phát triển rất mạnh
mẽ,nó thu hút cả vốn đầu tư trong và ngoài nước cũng như đến ngân sách Nhà
nước.Tuy nhiên các hoạt động giao dịch bất động sản còn rất bất cập,hiện tượng
đầu cơ diễn ra mạnh mẽ tạo nhiều cơn sốt đất ảo,gây nhiễu loạn thị
trường.Trong khi đó chính sách thuế của Nhà nước chưa theo kịp,chưa kiểm
soát được chặt chẽ thị trường rộng lớn này.
Do đó,em chọn đề tài:”Những ảnh hưởng của chính sách Thuế tới thị
trường bất động sản nước ta,thực trạng và kiến nghị”
2.Mục tiêu nghiên cứu
1

Ketnooi.com diễn đàn chia sẻ kiến thức, công nghệ
Có cái nhìn tổng quan nhát về các loại thuế bất động sản hiện nay,cũng như
xem xét những tác động đến thị trường bất động sản Việt Nam.Qua đó, rút ra
kinh nghiệm trong việc quản lý nhà nước về bất động sản thông qua các chính
sách của Nhà nước về thuế.
3.Phạm vi nghiên cứu
Các loại thuế bất động sản đã và đang được ban hành: thuế sử dụng đất nông
nghiệp,thuế sử dụng đất phi nông nghệp,thuế chuyển quyền sử dụng đất
4.Kết cấu đề tài
Gồm 3 phần:
Chương I: Cơ sở lý luận Thuế nói chung và thuế BĐS nói riêng
Chương II: Thực Trạng chính sách thuế của Nhà Nước đến thị trường BĐS
nước ta.
Chương III: Giải pháp,kiến nghị nhằm hoàn thiện hệ thống chính sách thuế

2


Ketnooi.com diễn đàn chia sẻ kiến thức, công nghệ

Chương I:Cơ sở lý luận Thuế nói chung và thuế BĐS
nói riêng.
I.Khái niệm,đặc điểm và vai trò của Thuế
1.Khái niệm,chính sách tài chính về Thuế
A,Khái niệm,đặc điểm về Thuế.
*Khái niệm về Thuế
Thuế là một khoản nộp bắt buộc mà các thể nhân và pháp nhân có nghĩa vụ
phải thực hiện đối với Nhà nước, phát sinh trên cơ sở các văn bản pháp luật do

Nhà nước ban hành, không mang tính chất đối giá và hoàn trả trực tiếp cho đối
tượng nộp thuế. Thuế không phải là một hiện tượng tự nhiên mà là một hiện
tượng xã hội do chính con người định ra và nó gắn liền với phạm trù Nhà nước
và pháp luật.
·

Sự ra đời và tồn tại của thuế gắn liền với sự phân chia xã hội thành các giai
cấp đối kháng và sự xuất hiện của Nhà nước - pháp luật.
*Khái niệm Thuế BĐS
Tất cả những ai đang sở hữu,sử dụng BĐS nếu không thuộc đối tượng được
miễn giảm thì phải nộp thuế này,Thuế này được nộp hàng năm theo quy định
của pháp luật.
*Mục đích của chính sách Thuế
Sự xuất hiện Nhà nước đòi hỏi cần phải có của cải vật chất cần thiết chi cho
hoạt động thường xuyên của bộ máy Nhà nước nhằm đảm bảo cho Nhà nước tồn
tại, duy trì quyền lực và thực hiện chức năng quản lý xã hội của mình. Ðể có
được lượng của cải cần thiết, Nhà nước đã sử dụng quyền lực của mình ban
hành pháp luật, ấn định bắt buộc các thể nhân và pháp nhân phải đóng góp cho
Nhà nước một phần của cải mà họ làm ra và hình thành qũy tiền tệ tập trung của
Nhà nước. Ban đầu những của cải vật chất này được thu nộp dưới hình thức hiện
vật, dần dần thuế được chuyển sang hình thức tiền tệ. Ðồng thời với việc ấn định
3


Ketnooi.com diễn đàn chia sẻ kiến thức, công nghệ
nghĩa vụ thu nộp của cải vật chất đối với dân cư, Nhà nước đảm bảo việc thực
hiện các nghĩa vụ đó bằng bộ máy cuỡng chế của Nhà nước.
Sự xuất hiện sản phẩm thặng dư trong xã hội là cơ sở chủ yếu để thuế tồn tại
và phát triển. Như vậy, thuế là phạm trù có tính lịch sử và là một tất yếu khách
quan, thuế ra đời xuất phát từ nhu cầu đáp ứng chức năng của Nhà nước và sự

tồn tại của thuế không tách rời quyền lực Nhà nước.
*Vai trò của Thuế
Vai trò của thuế là sự biểu hiện cụ thể các chức năng của thuế trong những
điều kiện kinh tế, xã hội nhất định. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường, thuế
đóng vai trị hết sức quan trọng đối với qúa trình phát triển kinh tế - xã hội. Vai
trò của thuế được thể hiện trên các khía cạnh sau đây:
·

Thuế là công cụ chủ yếu của Nhà nước nhằm huy động tập trung một phần
của cải vật chất trong xã hội vào ngân sách Nhà nước.
Nhà nước ban hành pháp luật thuế và ấn định các loại thuế áp dụng đối với
các pháp nhân và thể nhân trong xã hội.Việc các chủ thể nộp thuế - thực hiện
nghĩa vụ nộp thuế theo quy định của pháp luật thuế đã tạo ra nguồn tài chính
quan trọng, chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu nguồn thu ngân sách Nhà nước.
Cũng như pháp luật nói chung, Pháp luật thuế có chức năng điều chỉnh các
quan hệ xã hội. Mục đích chủ yếu và quan trọng nhất cuả sự điều chỉnh quan hệ
pháp luật thu - nộp thuế là nhằm tạo lập qũy ngân sách Nhà nước.Với cơ cấu
kinh tế nhiều thành phần, hệ thống pháp luật thuế đã điều chỉnh được hầu hết
các hoạt động sản xuất, kinh doanh, các nguồn thu nhập, mọi tiêu dùng xã hội.
Ðây là nguồn thu chính của ngân sách Nhà nước.

·

Pháp luật thuế là công cụ điều tiết vĩ mô của Nhà nước đối với nền kinh tế và
đời sống xã hội.
Thông qua các quy định của pháp luật thuế về cơ cấu các loại thuế, phạm vi
đối tượng nộp thuế, thuế suất, miễn giảm thuế...Nhà nước chủ động phát huy vai
trò điều tiết đối với nền kinh tế. Vai trò này của pháp luật thuế được thể hiện ở
chổ pháp luật thuế là công cụ tác động đến tư duy đầu tư, hành vi đầu tư của các
4

Ketnooi.com diễn đàn chia sẻ kiến thức, công nghệ
chủ thể kinh doanh, hành vi tiêu dùng của các thành viên trong xã hội.
Thông qua các quy định của pháp luật thuế, Nhà nước chủ động can thiệp
đến cung - cầu của nền kinh tế. Sự tác động của Nhà nước để điều chỉnh cung cầu của nền kinh tế một cách hợp lý sẽ có tác động lớn đến sự ổn định và tăng
trưởng kinh tế. Bằng các quy định của pháp luật thuế, Nhà nước tác động tích
cực đến cung - cầu của nền kinh tế trong tất cả các giai đoạn từ sản xuất, lưu
thông đến tiêu dùng.
·

Pháp luật thuế là công cụ góp phần đảm bảo sự bình đẳng giữa các thành
phần kinh tế và công bằng xã hội.
Sự bình đẳng và công bằng được thể hiện thông qua chính sách động viên
giống nhau giữa các đơn vị, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế có những điều
kiện hoạt động giống nhau, đảm bảo sự bình đẳng và công bằng.
Vai trò điều tiết thu nhập của pháp luật thuế thể hiện ở sự tác động của pháp
luật thuế đối với các quan hệ phân phối và sử dụng thu nhập trong xã hội.
Sự vận động của nền kinh tế theo cơ chế thị trường đòi hỏi Nhà nước phải sử
dụng đồng bộ nhiều công cụ khác nhau để khắc phục những sự mất cân đối về
mặt xã hội trong đó có mất cân đối về thu nhập.. Sự điều tiết này thể hiện ở chổ
thông qua các quy định của pháp luật thuế, Nhà nước thực hiện việc điều tiết thu
nhập của các đối tượng nộp thuế và các thành viên trong xã hội. Hiện nay, xu
hướng chung của các quốc gia là xây dựng các quy phạm pháp luật thuế theo
hướng hội nhập quốc tế, đơn giản hóa cơ cấu hệ thống thuế và thuế suất...Tuy
vậy, việc thực hiện xu hướng chung đó không làm triệt tiêu vai trò của pháp luật
thuế là công cụ điều tiết vĩ mô của Nhà nước trong điều kiện nền kinh tế thị
trường.
B,Đặc điểm,vai trò của Thuế BĐS
*Đặc điểm của Thuế BĐS.

Thuế bất động sản, ngoài những đặc điểm chung của thuế (tính cưỡng chế,
tính pháp lý cao, là khoản đóng góp không mang tính hoàn trả trực tiếp), còn có
một số đặc điểm riêng sau:
5


Ketnooi.com diễn đàn chia sẻ kiến thức, công nghệ
Thuế bất động sản dựa trên nguyên tắc đánh thuế theo lợi ích.Những người
được hưởng lợi ích từ nhà nước nhiều sẽ phải nộp thuế cao.Nhà,đất và các công
trình kiến trúc khác được bảo tồn,phát triển và sinh lời nhờ được thừa hưởng
nhiều lợi ích từ các dịch vụ công của nhà nước.Ví dụ,giá trị của nhà đất có thể
tăng lên nhiều do nhà nước cải tạo ,mở rộng hệ thống đường giao thông,điện
nước..mà không cần có sự đầu tư của người nắm giữ bất động sản đó.Vì
vậy,người có Bất động sản phải có trách nhiệm đóng góp cho ngân sách nhà
nước để nhà nước có thêm nguồn trang trải các khoản chi đầu tư cơ sở hạ tầng.
Thuế BĐS là một loại thuế tài sản, được xem như một khoản thu bổ sung
của thuế đánh vào thu nhập,đặc biệt ở các quốc gia có số thu thuế thu nhập cá
nhân còn thấpvà trình độ quản lý thu thuế còn yếu kém. Thuế tài sản cho
phép tính đến khả năng lớn lao của người nộp thuế, được thể hiện bằng
lượng của cải hơn là lượng tiền họ bỏ ra để tiêu dùng. Thuế tài sản còn góp
phần hướng dẫn, khuyến khích sử dụng tài sản có hiệu quả thông qua đầu tư
vốn vào kinh doanh, thúc đẩy phát triển kinh tếhơn là cất giữ tài sản.
Loại thuế này thường động viên từ tầng lớp dân cư giàu có nên dễ được
sự đồng tình, ủng hộ của đại đa số dân chúng trong xã hội.
Xác định giá tính thuế BĐS là vấn đề khó và phức tạp. Giá cả của
hầu hết cáchàng hóa trong nền kinh tế đều có cơ sở là chi phí sản xuất
và giá thành sản phẩm,nhưng đối với BĐS không thể xác định chính xác được
vì giá trị của chúng còn phụthuộc vào rất nhiều yếu tố như đã phân tích ở đặc
điểm của BĐS và thị trường BĐS,điều này có thể dẫn đến các kết quả định
giá khác nhau của các tổ chức định giákhác nhau. Nói chung, cơ sở tính

thuế của BĐS là tổng giá trị của BĐS hoặc giá trịtăng thêm của chúng, nhưng
dự dưới bất kỳ hình thức nào để tính được thuế BĐScũng phải tiến hành
công tác định giá và thẩm định giá. Việc xác định giá BĐS cóthể được
thực hiện một lần để xác định cho nhiều kỳ tính thuế hoặc xác định
chotừng lần chuyển nhượng để tính thuế, tùy thuộc vào từng loại thuế
và pháp luật vềthuế BĐS của từng quốc gia. Độ chính xác của việc định
6


Ketnooi.com diễn đàn chia sẻ kiến thức, công nghệ
giá BĐS sẽ ảnh hưởngtrực tiếp tới số thuế phải nộp của các đối tượng
nộp thuế. Điều này có thể dẫn đếngiữ a các chủ sở hữu BĐS có giá
trị như nhau nhưng sẽ có thái độ nộp thuế khá c nhau. Chính vì vậy,
xác định giá trị của BĐS để làm căn cứ tính thuế BĐS rất khóvà phức
tạp, cần nghiên cứu kỹ lưỡng để phát huy được vai trò điều tiết của
thuếBĐS
*Vai trò của Thuế Bất Động Sản.
Trong nền kinh tế, thuế là công cụ chủ yếu tập trung nguồn thu cho ngân sách
Nhà nước, tham gia vào việc điều tiết kinh tế vĩ mô, là công cụ để điều hoà thu
nhập, thực hiện công bằng xã hội trong phân phối, là công cụ để thực hiện kiểm
tra, kiểm soát các hoạt động sản xuất kinh doanh. Là một bộ phận cấu thành hệ
thống thuế của mỗi quốc gia, thuế bất động sản cũng đảm nhiệm vai trò nh các
loại thuế khác. Trong quản lý và phát triển thị trường bất động sản, thuế bất
động sản có các vai trò cụ thể sau:
Thứ nhất, thuế bất động sản góp phần vào việc điều tiết cung và cầu về bất
động sản, bình ổn giá cả trên thị trường; thúc đẩy sử dụng bất động sản có hiệu
quả, hạn chế đầu cơ; khuyến khích tạo hàng hóa cho thị trường.
Bằng việc ban hành các luật thuế, Nhà nước sẽ quy định đánh thuế hay không
đánh thuế, đánh thuế cao hay đánh thuế thấp vào các hành vi nắm giữ, chuyển
dịch bất động sản. Thông qua đó, tác động hoặc làm thay đổi quan hệ cung cầu

về bất động sản trên thị trường, góp phần vào việc bình ổn giá cả trên thị trường
bất động sản.
Để hạn chế việc đầu cơ, thúc đẩy sử dụng bất động sản có hiệu quả, Nhà nước sẽ
đánh thuế cao đối với các trường hợp nắm giữ nhiều đất đai, mua đi bán lại
nhiều lần trong thời gian ngắn, nắm giữ đất đai nhưng không sử dụng hoặc sử
dụng không đúng mục đích.
Để khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia vào việc phát triển bất động
sản nhằm đáp ứng nhu cầu của thị trường, Nhà nước thực hiện đánh thuế thấp
hoặc không đánh thuế đối với các trường hợp sử dụng đất để xây dựng nhà
7


Ketnooi.com diễn đàn chia sẻ kiến thức, công nghệ
chung cư, xây dựng cơ sở hạ tầng để phát triển quỹ đất ở, xây dựng các khu
công nghiệp, các khu chế xuất…
Thứ hai, thuế bất động sản là công cụ để điều hoà thu nhập, thực hiện công
bằng xã hội trong sử dụng và chuyển dịch bất động sản
Việc đảm bảo tính công bằng trong việc nắm giữ, sử dụng và chuyển nhượng đất
đai nói riêng và bất động sản nói chung có ý nghĩa hết sức quan trọng. Bởi lẽ,
đất đai là do thiên nhiên ban tặng, về nguyên tắc, mọi công dân của một quốc
gia đều có quyền như nhau trong việc nắm giữ, sử dụng quà tặng đó. Mặt khác,
giá của một mảnh đất nào đó tăng lên là do sự phát triển kinh tế - xã hội và đầu
tư của xã hội hơn là kết quả của lao động hay đầu tư cơ bản của người trực tiếp
sở hữu hoặc sử dụng chóng; phần lớn giá trị tăng thêm phải được điều tiết một
cách thích hợp. Trước đây, các nước thường quy định hạn mức thấp nhất đối với
từng đối tượng trong xã hội để đảm bảo sự công bằng đó.Tuy nhiên, hiện nay,
hầu hết các nước đã bỏ quy định mang tính hành chính này và thay vào đó là
thực hiện sự công bằng thông qua công cụ thuế. Cụ thể là, người nắm giữ nhiều
đất hơn trung bình của xã hội phải chịu mức thuế cao hơn những người nắm giữ
ít đất; người có thu nhập cao từ việc chuyển dịch đất đai chịu sự điều tiết cao

hơn so với những đối tượng không phát sinh thu nhập hoặc có thu nhập thấp
hơn. Thông qua đó, thuế bất động sản sẽ góp phần vào việc điều hoà thu nhập,
đảm bảo sự công bằng trong việc nắm giữ và chuyển dịch bất động sản, bù đắp
một phần chi phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng của Nhà nước, phát triển quỹ
bất động sản cho người nghèo và các đối tượng chính sách xã hội.
Thứ ba, thông qua thuế, Nhà nước thực hiện việc kiểm tra, kiểm soát đối với
việc quản lý, sử dụng, kinh doanh bất động sản.
Vai trò này xuất phát từ quá trình tổ chức thực hiện các luật thuế đối với đất đai
trong thực tế. Để thu được thuế và thực hiện đúng các luật thuế đã được ban
hành, cơ quan thuế, cơ quan địa chính và các cơ quan có liên quan phải bằng
mọi biện pháp nắm vững số lượng, quy mô bất động sản mà từng đối tượng nắm
giữ, tình hình chuyển dịch bất động sản từ người này sang người khác. Từ đó,
8


Ketnooi.com diễn đàn chia sẻ kiến thức, công nghệ
Nhà nước có thể chủ động trong việc điều tiết lượng cung bất động sản, đồng
thời, phát hiện ra những việc làm sai trái, vi phạm pháp luật của các tổ chức, cá
nhân, hoặc phát hiện ra những khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn, kịp thời đề
xuất với cơ quan có thẩm quyền để tháo gỡ.
Tóm lại, thông qua chính sách thuế , Nhà nước thực hiện điều tiết thị trường bất
động sản, đặc biệt là địa tô chênh lệch đối với các trường hợp do Nhà nước đầu
tư kết cấu hạ tầng tạo ra, khuyến khích sử dụng có hiệu quả tài nguyên đất đai,
hạn chế đầu cơ, đồng thời việc giảm thuế trong giao dịch trên thị trường ở mức
hợp lý sẽ khuyến khích các giao dịch chính thức, khắc phục tình trạng giao dịch
“ngầm”, các hành vi trốn tránh nghĩa vụ tài chính gây thất thu cho ngân sách
Nhà nước.
C,Phân loại Thuế BĐS.
+Thuế sử dụng đất nông nghiệp.
Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp được ban hành vào năm 1993 để thay thế

cho Luật thuế nông nghiệp được ban hành từ năm 1951. Thuế nông nghiệp trước
đây đánh trên hoa lợi thu được với thuế suất tương đối cao đã ảnh hưởng lớn đến
đời sống của người nông dân, không khuyến khích việc thâm canh tăng vụ,
chuyển đổi cơ cấu cây trồng. Thuế sử dụng đất nông nghiệp (đánh thuế đối với
việc sử dụng đất) ra đời đáp ứng được các mục tiêu cơ bản như: khuyến khích
sử dụng đất đai tiết kiệm và có hiệu quả, khuyến khích phát triển nông nghiệp cả
về diện tích cũng như sản lượng, đảm bảo được sự quản lý của Nhà nước đối với
đất nông nghiệp.
+Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
Pháp lệnh thuế nhà, đất được UBTVQH thông qua ngày 03/7/1992, được
sửa đổi, bổ sung một số điều năm 1994, quy định về điều tiết nguồn thu đối với
đất phi nông nghiệp. Theo Nghị quyết số 21-NQ/TW, Quốc hội khó 12 đã đưa
Luật thuế nhà, đất vào chương trình xây dựng pháp luật của Quốc hội. Ngày
17/6/2010, tại kỳ họp thứ 7, Quốc hội Khó XII đã thông qua “Luật thuế sử dụng
đất phi nông nghiệp”. Luật thuế sử sử dụng đất phi nông nghiệp có hiệu lực vào
9


Ketnooi.com diễn đàn chia sẻ kiến thức, công nghệ
ngày 01/01/2012.
+Thuế chuyển quyền sử dụng đất
Thuế chuyển quyền sử dụng đất là thuế đánh trên việc chuyển đổi,chuyển
nhượng cho người khác quyền sử dụng đất của mình theo quy định của pháp luật
Thuế chuyển quyền sử dụng đất là một loại thuế trực thu nhằm huy động vào
ngân sách Nhà nước một phần thu nhập của người sử dụng đất khi chuyển quyền
sử dụng đất
II,Tổng quan về thị trường BĐS
1.Khái niệm và đặc điểm của BĐS.
a.Khái niệm
Cho đến nay hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản theo luật

cổ La mã, tức là phân loại tài sản thành “Bất động sản” và “Động sản”. Như vậy
BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được
tạo ra do sức lao động của con người gắn liền với đất đai như các công trình xây
dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn
liền với đất đai theo không gian 3 chiều (chiều cao, chiều sâu, chiều rộng) để tạo
thành một dạng vật chất có cấu trúc và công năng được xác định.
Ở nước ta cũng tiếp cận với cách đặt vấn đề như vậy, nên Bộ luật Dân sự
2005 đã quy định “Bất động sản (BĐS) là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà,
công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công
trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do
pháp luật quy định” (Điều 174).
b,Đặc điểm
Bất động sản là một hàng hoá đặc biệt, vì vậy, ngoài những đặc điểm
chung của những hàng hoá thông thường, bất động sản có những đặc điểm riêng
sau:
*Có vị trí cố định,không di chuyển được
Đặc tính này có ảnh hưởng lớn đến việc đầu tư vì nếu không có thị trường tại
10


Ketnooi.com diễn đàn chia sẻ kiến thức, công nghệ
chỗ thì cũng không thể đem đi nơi khác để giao dịch .Vấn đề vị trí có ý nghĩa rất
quan trọng đối với giá trị của bất động sản,vì vậy người ta thường nhắc”vị trí,vị
trí và vị trí”tức là cần quan tâm đến địa điểm cụ thể,đến tình hình phát triển
kinh tế,văn hóa-xã hội và đến môi trường cảnh quan cũng như kết cấu hạ tầng
khu vực có địa điểm bất động sản
*Tính lâu bền
Đất đai là thứ được xem như không bị hủy hoại,trừ khi có thiên tai như xói
lở,vùi lấp,vật kiến trúc thì có thể tồn tại hàng chục năm đến hàng trăm năm .Cần
phân biệt tuổi thọ kinh tế với tuổi thọ vật lý của bất động sản.Tuổi thọ kinh tế

chấm dứt khi trong điều kiện thị trường và trạng thái vận hành đều bình thường
mà chi phí sử dụng bất động sản lại ngang bằng với lợi ích thu được từ bất động
sản đó.Tuổi thọ vật lý nói chung dài hơn nhiều tuổi thọ kinh tế,nó chấm dứt khi
các kết cấu chịu lực chủ yếu bị lão hóa,hư hỏng,không thể tiếp tục bảo đảm cho
việc an toàn cho việc sử dụng.Trong trường hợp đó nếu xét thấy tiến hành cải
tạo ,nâng cấp công trình mà lại thu được lợi ích lớn hơn là phá nó đi và đầu tư
xây mới ,thì ta có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để chứa được mấy lần tuổi thọ kinh
tế
*Tính thích ứng
Lợi ích của công trình được sinh ra trong quá trình sử dụng,vì lẽ đó nếu kịp
thời điều chỉnh công năng sử dụng thì vẫn vừa có thể giữ lại đặc trưng của công
trình lại vừa có thể đem lại lợi nhuận lớn hơn cho nhà đầu tư.
Việc kịp thời điều chỉnh công năng sử dụng để đáp ứng yêu cầu của khách
hàng là cực kỳ quan trọng để thu hút khách hàng,cho nên các nhà đầu tư rất
quan tâm dến tính thích ứng của bất động sản
*Tính dị biệt
Trên thị trường bất động sản,không tồn tại hai công trình hoàn toàn giống nhau
vì chúng có vị trí không gian khác nhau,kể cả hai công trình ở cạnh nhau và
cùng một thiết kế.Ngay trong cùng một cao ốc thì căn hộ ,các phòng cũng có
hướng và tầng khác nhau.Ngoài ra cúng cần chú ý đến ý muốn của người đầu
11


Ketnooi.com diễn đàn chia sẻ kiến thức, công nghệ
tư,người sử dụng,kể cả kiến trúc sư,mỗi người đều quan tâm đến tính dị biệt
hơạc để tạo sự hấp dẫn khách hàng hoặc thỏa mãn sở thích cá nhân.Do vậy trên
thị trường bất động sản,địa vị và giá trị của mỗi bất động sản không hoàn toàn
giống nhau như các hàng hóa khác.
*Tính chịu ảnh hưởng của chính sách
Vì bất động sản có tầm quan trọng đối với hoạt động kinh tế của xã hội,nên

chính phủ các nước đều rất quan tâm đến thị trường bất động sản,thường đưa ra
chính sách mới trong lĩnh vực này để điều chỉnh các quan hệ pháp luật,quan hệ
lợi ích trong việc sản xuất,giao dịch và sử dụng bất động sản.vì không thể di
chuyển được nên bất động sản khó mà tránh được ảnh hưởng của việc điều
chỉnh chính sách,chẳng hạn như các chính sách đất đai,nhà ở,tiền tệ,thuế,.v..v..
*Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý
Nhiều loại hình đầu tư không đòi hỏi phải tốn công quản lý lắm,chẳng hạn đầu
tư vào chứng khoán,đồ cổ hay kim loại quý.Thế nhưng đầu tư trực tiếp vào nhà
đất cần có năng lực quản lý thích hợp.Việc đầu tư phát triển xây dựng rất phức
tạp,đòi hỏi nhiều kiến thức,như ngay việc thuê nhà cũng đòi hỏi phải xem xét
khách thuê,hợp đồng thuê nhà,duy trì sử chữa nhà,phòng cháy,chữa cháy và các
biện pháp an toàn khác..v...v..Nói chung chi phí quản lý nhà cho thuê thường
chiếm tới 10% tiền thuê nhà,nếu quản lý không tốt,chi phí tăng cao hoặc người
thuê không bằng lòng và bỏ đi thì thiệt hại sẽ lớn.Đây là chưa kể những chi phí
cho chuyên gia,kế toán thuế và cho luật sư..vv..vv..
*Tính ảnh hưởng lẫn nhau
Việc chính phủ đầu tư mở mang đường xá ,công viên trường học..v..v..có thể
nâng cao giá trị bất động sản trong khu vực phụ cận lên khá nhiều.Kinh nghiệm
chứng tỏ nếu dự báo được chính xác sự đầu tư lớn của chính phủ vào kết cấu hạ
tầng tại khu vực rồi đầu tư(thậm chí đầu cơ)phát triển bất động sản trước một
bước thì có thể thành công lớn
2.Khái niệm và đặc điểm của thị trường BĐS
a,Khái niệm
12


Ketnooi.com diễn đàn chia sẻ kiến thức, công nghệ
Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên
quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế
chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn... liên quan

đến BĐS như trung gian, môi giới, tư vấn... giữa các chủ thể trên thị trường mà
ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển
hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS.
b,Đặc điểm
*Thị trường bất động sản không phải là thị trường giao dịch bản thân
bất động sản mà là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng
trong bất động sản.
Thị trường bất động sản là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích có
được từ việc sở hữu đất đai (QSDĐ). Bởi vì đất đai không bao giờ hao mòn và
mất đi (trừ trường hợp do thiên nhiên tác động), người có quyền sở hữu đất
(QSDĐ) không sử dụng đất như các tài sản thông thường khác, cái mà họ có thể
sử dụng đó là các quyền và lợi ích do đất đai mang lại. Tính chất này của đất đai
là yếu tố cơ bản quyết định tính đặc thù của giao dịch trên thị trường bất động
sản. Chính vì vậy, giá đất - một bộ phận của giá bất động sản không phản ánh
giá trị của đất đai, mà giá đất chỉ là chỉ số phản ánh khả năng thu lợi từ đất hoặc
hiệu quả vốn đầu tư vào đất.
* Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập
trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước.
BĐS là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu
ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm lý, tập
quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Chính vì vậy, hoạt
động của thị trường BĐS mang tính địa phương sâu sắc.
Mặt khác, thị trường BĐS mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi vùng
miền của đất nước. Sản phẩm hàng hoá BĐS có “dư thừa” ở vùng này cũng
không thể đem bán ở vùng khác được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính
chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đều
13


Ketnooi.com diễn đàn chia sẻ kiến thức, công nghệ

giữa các vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế-văn
hoá-xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường BĐS
khác nhau. Thị trường BĐS ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế
cao thì hoạt động sôi động hơn thị trường BĐS ở nông thôn, miền núi v.v..
* Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch về BĐS
tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế-xã hội. Do đó, các vấn đề
về BĐS đều sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy
phạm pháp luật riêng về BĐS, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp
luật về đất đai và nhà ở. Đặc điểm này đặc biệt đúng ở nước ta do thị trường đất
đai cấp I (thị trường sơ cấp- giao đất và cho thuê đất) là chịu tác động nhất bởi
các quyết định của Nhà nước. Chính phủ các nước trên thế giới đều quan tâm
đến BĐS và thị trường BĐS, luôn điều chỉnh chính sách về BĐS và thị trường
BĐS nhằm huy động các nguồn lực về BĐS phục vụ các mục tiêu phát triêể
kinh tế-xã hội.
* Thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin không
đầy đủ, thiếu 1 số tổ chức của thị trường).
Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối
của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội
trong quá trình sử dụng BĐS.
Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự hiểu biết về các
giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu thông tin
liên quan đến những giao dịch trước.
Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo
của thị trường BĐS. Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp vào thị
trường BĐS ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện
các mục tiêu phát triển chung. BĐS có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất
đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước nên thị trường
BĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo.
14

Ketnooi.com diễn đàn chia sẻ kiến thức, công nghệ
Mặt khác, thị trường BĐS không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo được
của đất, nên thị trường BĐS mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị
trường hàng hoá khác.
* Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính.
Động thái phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường
trong nền kinh tế.
BĐS là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được đầu tư.
Mà đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình
thành BĐS cũng như thu hồi nguồn vốn dài. Khi BĐS tham gia lưu thông trên
thị trường BĐS, các giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem ra trao đổi,
mua bán, kinh doanh v.v.. giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư
và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch. Điều này chứng tỏ thị trường BĐS
là đầu ra quan trọng của thị trường vốn.
Ngược lại, thị trường BĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài
chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân (Theo thống kê,
ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS
chiếm 80% trong tổng lượng vốn cho vay).
Ngoài ra, thị trường BĐS còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và
qua đó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường
lao động v.v.. dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan toả tới sự phát triển
ổn định của nền kinh tế quốc dân.
*Giao dịch trên thị trường bất động sản cần đến các loại tư vấn chuyên
nghiệp trình độ cao.
Bất động sản là hàng hóa có giá trị lớn. Thêm vào đó, giá cả hàng hóa bất
động sản chịu sự tác động phức tạp của nhiều yếu tố. Thông tin trên thị trường
bất động sản lại khá phức tạp và thường không hoàn hảo. Chính vì vậy, khi mua
bán, giao dịch bất động sản đòi hỏi phải có sự tính toán kỹ lưỡng, đòi hỏi phải

qua tư vấn của các chuyên gia môi giới, định giá bất động sản có chuyên môn...
thuộc các tổ chức môi giới hoạt động trên thị trường. Tuy giá cả của các chuyên
15


Ketnooi.com diễn đàn chia sẻ kiến thức, công nghệ
gia ước tính vẫn ít nhiều mang tính chủ quan nhưng những người này đã qua đào
tạo, có kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn, nắm được thông tin, am hiểu
pháp luật về bất động sản... nên có thể giúp các đối tượng có nhu cầu giao dịch
bất động sản có thể thoả mãn nhu cầu đặt ra. Kinh nghiệm cho thấy, các tổ chức
môi giới kém phát triển thì sự vận hành của thị trường bất động sản sẽ kém hiệu
quả, chi phí giao dịch bất động sản sẽ cao. Hoạt động của các tổ chức có vai trò
quan trọng, góp phần kích thích thị trường bất động sản phát triển.

16


Ketnooi.com diễn đàn chia sẻ kiến thức, công nghệ

Chương II:Thực Trạng chính sách thuế của Nhà
Nước đến thị trường BĐS nước ta.
I,Các yếu tố tác động đến thị trường BĐS nước ta.
*Các yếu tố tự nhiên
Vị trí của BĐS: BĐS nào đó luôn gắn với hai loại vị trí là vị trí tương đối và
vị trítuyệt đối. Những BĐS nằm tại trung tâm của một vùng, nhất là đô thị, sẽ có
giá trịlớn hơn những BĐS nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven (vị trí tương
đối). NhữngBĐS nằm ở các giao lộ trên các trục lộ giao thông lại có giá trị cao
hơn những BĐSnằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Vấn đề xác định giá
đất trở nên quan trọng khiđánh giá ưu thế vị trí của BĐS.
Địa hình nơi BĐS tọa lạc: BĐS tọa lạc tại nơi có địa hình cao hay thấp đều

có ảnhhưởng đến giá trị của chúng. Ở nơi có khu vực thấp, hay bị ngập úng thì
giá BĐS sẽ hấp, ngược lại giá sẽ cao hơn. Ngoài ra, do mục đích sử dụng BĐS,
giá trị của BĐScòn phụ thuộc vào độ dày của lớp đất bề mặt, tính chất thổ
nhưỡng, tính chất vật lý,…chẳng hạn, người SDĐ vào mục đích nông
nghiệp sẽ quan tâm đến độ màu mỡ của đất nhưng nếu sử dụng vào mục
đích xây nhà sẽ quan tâm đến độ cứng của đất.
Tình trạng môi trường và điều kiện thiên nhiên: Môi trường trong
lành hay bị ônhiễm, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng đến giá trị của BĐS.
Những vùng thường bị thiên tai, khí hậu khắc nghiệt sẽ làm giá trị BĐS giảm và
ngược lại
*Các yếu tố kinh tế
Hầu như mọi yếu tố kinh tế đều tác động đến thị trường BĐS, trong đó có
thểkể đến các yếu tố chủ yếu sau: sự phát triển kinh tế, các yếu tố kinh tế vĩ mô.
Sự phát triển kinh tế: Đối với một quốc gia, sự phát triển kinh tế sẽ làm gia
tăngnhu cầu SDĐ vào những mục đích như xây dựng các công trình kết cấu hạ
17


Ketnooi.com diễn đàn chia sẻ kiến thức, công nghệ
tầng, xâydựng các cơ sở sản xuất, các khu thương mại, dịch vụ,…do phát
triển kinh tế đòihỏi phải công nghiệp hóa, vấn đề này sẽ dẫn đến sự
chuyển dịch cơ cấu kinh tế từnông nghiệp sang công nghiệp, kéo
theo sự chuyển đổi mục đích SDĐ từ nông nghiệp sang SDĐ cho
công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch,… Từ đó làm giatăng các
giao dịch đất đai và các BĐS khác, tức là thúc đẩy thị trường BĐS
pháttriển. Bên cạnh đó, sự phát triển của khoa học kỹ thuật, đặc biệt là ngành
công nghệ và vật liệu xây dựng sẽ tác động trực tiếp đến việc tạo ra các BĐS
mới hoặc cải tạocác BĐS cũ cho phù hợp với sản xuất kinh doanh và đời sống
của người dân, tức làcũng thúc đẩy các giao dịch trên thị trường BĐS.
Các yếu tố kinh tế vĩ mô: Giá trị của BĐS trong vùng phụ thuộc rất

nhiều vàot ìn h hình cung cầu BĐS, đặc đ iểm của những người
tham gia t hị tr ườ ng BĐS (người giàu đầu tư hoặc đầu cơ, người có thu nhập
trung bình cần nhà ở, cá nhân, tổchức kinh tế…), các điều kiện của thị trường,
hiện trạng của vùng lân cận (khu côngnghiệp, khu dân cư, thành phố vệ
tinh,…), mứ c độ tăng trưởng GDP hằng năm, mức thu nhập bình
quân của người dân, khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín
dụng, số lượng các lô, thửa đất trống, mức giá bình quân các loại đất, tìnhhình
lạm phát, tình hình của các thị trường lao động, thị trường chứng
khoán, thịtrường tín dụng,…
*Các yếu tố về chính trị và pháp luật Nhà Nước
Thị trường BĐS là thị trường rất quan trọng, có thể ảnh hưởng tốt
hoặc xấuđến sự phát triển chung của một quốc gia nên nhà nước luôn
can thiệp, điều tiếtnhằm ổn định thị trường này thông qua hệ thống các chính
sách và pháp luật.
Các chính sách tác động đến thị trường BĐS, có yếu tố về chính trị như:
chínhsách mở rộng, nâng cấp, sáp nhập, chia tách địa phương; chính
sách về quy hoạchS DĐ; chính sách đền bù giả i phóng mặt bằng;
chín h sách cho phép người ở địa phương khác, người gốc trong
18


Ketnooi.com diễn đàn chia sẻ kiến thức, công nghệ
nước, người nước ngoài được tham gia thị trườn BĐS; chính sách thuế
nhằm điều tiết thị trường BĐS; chính sách khuyến khích đầutư từ bên ngoài vào
địa phươ
.
Pháp luật: Hệ thống pháp luật của một quốc gia sẽ quy định về quyền sở
hữu,SDĐ, quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng BĐS.
Thực tế cho thy, yếu tố này có thể t húc đẩy, hạn chế hoặc có thể
xóa bỏ sự tồn tạ i của thị tr ư ng BĐS do tính chất đặc biệt của hàng

hóa BĐS là gắn liền với đất đai, mà điều nàyluôn được Nhà nước ở mọi
thời kỳ (trừ công xã nguyên thủy) nắm quyền chi ph i. Ở Việt Nam, pháp
luật quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân; cá nhân, tổ chứcchỉ có quyền
SDĐ. Luật đất đai năm 1987 quy định “nghiêm cấm việc mua bán, lấn
chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức”, nghĩa là không cho phép
inh doanh đất đai. Luật đất đai năm 1993 có quy định tại khoản 2 điều 3
“Hộ gia đình,cá nhân được nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho hê , thừa kế, thế chấp quyền SDĐ”, nghĩa là các
giao dịch kinh tế về quyền SDĐ ược công nhận, thị trường BĐS được hình
th
h.
*Các yếu tố xã
ội
Sự gia tăng dân số: Dân số gia tăng kéo theo các nhu cầu về BĐS gia tăng,
cóthể nhận thấy như tăng nhu cầu về nhà ở trong khi nguồn lực đất đai
có giới hạn, làmcho thị trường BĐS ngày càng sôi động, giá cả BĐS có
xu hướng ngày càng ao; Dân số tăng làm lực lượng lao động tăng, tất yếu phải
mở rộng sản xuất kinh doanhlàm cho nhu cầu SDĐ tăng lên, nhất là đất nông
nghiệp. Thêm vào đó là sự chyển mục đích SDĐ từ nông nghiệp sang các
lĩnh vực khác tạo ra sức ép lớn về nhu cầuSDĐ ở và đất dựng để sản
xuất kinh doanh, mà được giải quyết chủ yếu thông qua thị trường BĐS;
19


Ketnooi.com diễn đàn chia sẻ kiến thức, công nghệ
Ngoài ra dân số tăng còn kéo theo các nhu cầu về hoạt động xã hội,dịch vụ,
thương mại, y tế, giáo dục, các hoạt động vui chơi, giải trí, thể dục thể thao,…
những nhu cầu này đều là những nhân tố làm cho thị trường BĐS ngày càng mở
rộng và phát t
ển.

Tập quán, truyền thống và thị hiếu của người dân: Tập quán, truyền
thống ảnhhưởng trực tiếp vào cách tiến hành thực hiện các giao dịch
mua, bán, thuê mướn,thế chấp… trên thị trường BĐS, nó có tác dụng
đẩy nhanh hoặc làm hạn chế cácgiao dịch, đảm bảo độ tin cậy giữa các
bên mua-bán, thuê-cho thuê,…;nó cũng có tác dụng làm đẩy nhanh hoặc
chậm tiến trình thanh toán giữa các bên với nhau. Thịhiếu cũng tác động trực
tiếp đến thị trường BĐS, chẳng hạn sự quan tâm của ngườicó nhu cầu BĐS về vị
trí, hình dạng, phương hướng, kiến trúc, kiểu dáng, tính hiệnđại –cổ điển,… của
BĐS phù hợp với mục đích sử dụng cụ thể như làm văn p
ng,nhà ở.
II,Tác động của chính sách thuế đến thị trường Bất Động S
nước ta.
Trong nền kinh tế, thuế là công cụ chủ yếu tập trung nguồn thu cho ngân
sách Nhà nước, tham gia vào việc điều tiết kinh tế vĩ mô, là công cụ để điều hoà
thu nhập, thực hiện công bằng xã hội trong phân phối, là công cụ để thực hiện
kiểm tra, kiểm soát các hoạt động sản xuất kinh doanh. Là một bộ phận cấu
thành hệ thống thuế của mỗi quốc gia, thuế bất động sản cũng đảm nnhhiệm vai
trò các loại thuế khác. Trong quản lý và phát triển thị trường bất động sản, thuế
bất động sản có các vai tr
cụ thể sau:
Thứ nhất, thuế bất động sản góp phần vào việc điều tiết cung và cầu về bất
động sản, bình ổn giá cả trên thị trường; thúc đẩy sử dụng bất động sản có hiệu
quả, hạn chế đầu cơ; khuyến khích tạo hàng hóa ch
thị trường.
20


Ketnooi.com diễn đàn chia sẻ kiến thức, công nghệ
Bằng việc ban hành các luật thuế, Nhà nước sẽ quy định đánh thuế hay không
đánh thuế, đánh thuế cao hay đánh thuế thấp vào các hành vi nắm giữ, chuyển

dịch bất động sản. Thông qua đó, tác động hoặc làm thay đổi quan hệ cung cầu
về bất động sản trên thị trường, góp phần vào việc bình ổn giá cả trên thị trường
t động sản.
Để hạn chế việc đầu cơ, thúc đẩy sử dụng bất động sản có hiệu quả, Nhà nước sẽ
đánh thuế cao đối với các trường hợp nắm giữ nhiều đất đai, mua đi bán lại
nhiều lần trong thời gian ngắn, nắm giữ đất đai nhưng không sử dụng hoặc sử
dụng không đ
g mục đích.
Để khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia vào việc phát triển bất động
sản nhằm đáp ứng nhu cầu của thị trường, Nhà nước thực hiện đánh thuế thấp
hoặc không đánh thuế đối với các trường hợp sử dụng đất để xây dựng nhà
chung cư, xây dựng cơ sở hạ tầng để phát triển quỹ đất ở, xây dựng các khu
công nghiệp, các k
chế xuất…
Thứ hai, thuế bất động sản là công cụ để điều hoà thu nhập, thực hiện công
bằng xã hội trong sử dụng và chuyển dịch
ất động sản
Việc đảm bảo tính công bằng trong việc nắm giữ, sử dụng và chuyển nhượng đất
đai nói riêng và bất động sản nói chung có ý nghĩa hết sức quan trọng. Bởi lẽ,
đất đai là do thiên nhiên ban tặng, về nguyên tắc, mọi công dân của một quốc
gia đều có quyền như nhau trong việc nắm giữ, sử dụng quà tặng đó. Mặt khác,
giá của một mảnh đất nào đó tăng lên là do sự phát triển kinh tế - xã hội và đầu
tư của xã hội hơn là kết quả của lao động hay đầu tư cơ bản của người trực tiếp
sở hữu hoặc sử dụng chóng; phần lớn giá trị tăng thêm phải được điều tiết một
cách thích hợp. Trước đây, các nước thường quy định hạn mức thấp nhất đối với
từng đối tượng trong xã hội để đảm bảo sự công bằng đó.Tuy nhiên, hiện nay,
hầu hết các nước đã bỏ quy định mang tính hành chính này và thay vào đó là
21

Ketnooi.com diễn đàn chia sẻ kiến thức, công nghệ
thực hiện sự công bằng thông qua công cụ thuế. Cụ thể là, người nắm giữ nhiều
đất hơn trung bình của xã hội phải chịu mức thuế cao hơn những người nắm giữ
ít đất; người có thu nhập cao từ việc chuyển dịch đất đai chịu sự điều tiết cao
hơn so với những đối tượng không phát sinh thu nhập hoặc có thu nhập thấp
hơn. Thông qua đó, thuế bất động sản sẽ góp phần vào việc điều hoà thu nhập,
đảm bảo sự công bằng trong việc nắm giữ và chuyển dịch bất động sản, bù đắp
một phần chi phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng của Nhà nước, phát triển quỹ
bất động sản cho người nghèo và các đối tượng chính
ách xã hội.
Thứ ba, thông qua thuế, Nhà nước thực hiện việc kiểm tra, kiểm soát đối với
việc quản lý, sử dụng, kinh doanh
t động sản.
Vai trò này xuất phát từ quá trình tổ chức thực hiện các luật thuế đối với đất đai
trong thực tế. Để thu được thuế và thực hiện đúng các luật thuế đã được ban
hành, cơ quan thuế, cơ quan địa chính và các cơ quan có liên quan phải bằng
mọi biện pháp nắm vững số lượng, quy mô bất động sản mà từng đối tượng nắm
giữ, tình hình chuyển dịch bất động sản từ người này sang người khác. Từ đó,
Nhà nước có thể chủ động trong việc điều tiết lượng cung bất động sản, đồng
thời, phát hiện ra những việc làm sai trái, vi phạm pháp luật của các tổ chức, cá
nhân, hoặc phát hiện ra những khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn, kịp thời đề
xuất với cơ quan có thẩm quyề
để tháo gỡ.
Tóm lại, thông qua chính sách thuế , Nhà nước thực hiện điều tiết thị trường bất
động sản, đặc biệt là địa tô chênh lệch đối với các trường hợp do Nhà nước đầu
tư kết cấu hạ tầng tạo ra, khuyến khích sử dụng có hiệu quả tài nguyên đất đai,
hạn chế đầu cơ, đồng thời việc giảm thuế trong giao dịch trên thị trường ở mức
hợp lý sẽ khuyến khích các giao dịch chính thức, khắc phục tình trạng giao dịch
“ngầm”, các hành vi trốn tránh nghĩa vụ tài chính gây thất thu cho ngân
ch Nhà nước

22


Ketnooi.com diễn đàn chia sẻ kiến thức, công nghệ
III,Các loại Thuế và đặc điểm
a từng loại
1.Thuế đấ
nông nghiệp
Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp được ban hành vào năm 1993 để thay thế
cho Luật thuế nông nghiệp được ban hành từ năm 1951. Thuế nông nghiệp trước
đây đánh trên hoa lợi thu được với thuế suất tương đối cao đã ảnh hưởng lớn đến
đời sống của người nông dân, không khuyến khích việc thâm canh tăng vụ,
chuyển đổi cơ cấu cây trồng. Thuế sử dụng đất nông nghiệp (đánh thuế đối với
việc sử dụng đất) ra đời đáp ứng được các mục tiêu cơ bản như: khuyến khích
sử dụng đất đai tiết kiệm và có hiệu quả, khuyến khích phát triển nông nghiệp cả
về diện tích cũng như sản lượng, đảm bảo được sự quản lý của Nhà nước đối với
đất
ông nghiệp.
- Thuế sử dụng đất nông nghiệp thực hiện điều tiết thu nhập từ việc sử dụng đất
nông nghiệp, đấ
trồng rừng.
- Đối tượng nộp thuế là tổ chức, cá nhân sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp,
gồm hộ nông dân, tư nhân sản xuất nông nghiệp, các hợp tác xã, cá nhân sử
ụng đất 5%.
- Căn cứ tính thuế SDDNN là diện tích, hạng đất và đị
suất thuế.
Thuế được tính bằng thóc nhưng thu bằng tiền theo giá thóc thực tế tại thị
trường của từng địa phương trong vụ thu thuế. Căn cứ vào các tiêu chuẩn của
hạng đất tính thuế, UBND xã, phường, thị trấn tổ chức phân hạng đất theo
phương pháp bình nghị công khai, trình UBND huyện, UBND tỉnh duyệt cho

từng huyện và tổng hợp kết quả phân hạng đất của địa phương báo cáo Bộ Tài
chính trình Thủ tướng Chính phủ phê chuẩn làm căn cứ tính và thu thuế. Giá
thóc thu thuế do Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định không được thấp
23


Ketnooi.com diễn đàn chia sẻ kiến thức, công nghệ
hơn 10% so với giá thóc ở thị trường địa phương trong
ụ thu thuế.
Đối với hộ sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức thì phải nộp thêm thuế đất
nông nghiệp bổ sung đối với phần diện tích
ợt hạn mức.
2.Thuế đất phi
ông nghiệp.
Trong điều kiện mở cửa nền kinh tế, đối với các nhà đầu tư thì đất đai
thực sự trở thành nguồn lực quý giá của đất nước. Việc huy động tiềm năng kinh
tế của đất đai vào ngân sách Nhà nước là cần thiết để sử dụng có hiệu quả nguồn
lực của đất nước và tăng thu cho ngân sách, đáp ứng các yêu cầu cho đầu tư phát
triển đất nước. Đáp ứng yêu cầu này, Ngày 17/6/2010, tại kỳ họp thứ 7, Quốc
hội Khó XIIã thông qua “ Luật thuế sử dụng đất pinông nghiệp ” ,bắt đầu có
hiệu lực từ ng
01/01/2012.
Mục tiêu của Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp nhằm tăng cường
quản lý nhà nước đối với đất đai, khuyến khích việc sử dụng đất tiết kiệm có
hiệu quả, góp phần hạn chế đầu cơ về đất, khuyến khích thị trường bất động sản
phát triển lành mạnh và tạo sự đóng góp hợp lý của người sử dụng đất vào ngâ
sác nhà nướ c, k hắc phục những mặt hạn chế của chính sách thuế nhà, đất hiện
hành. Nâng cao tính pháp lý của pháp luật về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
trên cơ sở bổ sung mới và kế thừa các quy đị h còn phù hợp , động viên hợp lý sự
đóng góp của người sử dụng đất, nhất là những đối tượng sử dụng đất vượt hạn

mức quy định vào ngânsách nhà nướ ,đồng thời t iếp cận với thông lệ quốc tế tạo
điều kiện thuận lợi cho việc hộ
nhập quốc tế
Trong Luật thuế mới, có ba điểm khác biệt chính so với Pháp lệnh thuế nhà,
đất 1992. Trước hết, đó là căn cứ tính thuế, nếu trước đây thuế dựa trên cơ sở
thuế sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp bằng 1-32 lần thuế đất nông
24


Ketnooi.com diễn đàn chia sẻ kiến thức, công nghệ
nghiệp, được tính bằng lúa và quy ra tiền nhưng nay thuế được tính dựa vào vị
trí, vị thế đất nằm trên con đường thế nào, trị giá ra sao từ đó xác định mức thuế.
Tiếp đến là về đối tượng chịu thuế, quy định cụ thể hơn và mở rộng đối tượng
đất chịu thuế, như đất trụ sở, cơ sở kinh doanh, các công trình khác phục vụ cho
sản xuất... doanh nghiệp cũng phải đóng thuế. Đất sử dụng không đúng mục
đích, đất chưa sử dụng phải chịu thuế suất 0,15%, đất lấn chiếm áp dụng mức
thuế suất 0,2% và việc nộp thuế không phải là căn cứ để công nhận quyền sử
dụng hợp pháp; Doanh nghiệp thuê đất của nhà nước đầu tư dự án ngoài khoản
tiền thuê đất còn có thêm nghĩa vụ đóng thuế đất theo Luật mới. Nét mới nữa là
những đối tượng có nhiều nhà đất thì ngoài việc đóng thuế đất của từng bất động
sản, cuối năm còn phải đúng thêm koản thuế bổ sung” . Thuế được tính: nếu
tổng diện tích đất trong hạn mức, thuế suất là 0,03%, nếu vượt không quá 3 lần
hạn mức, thuế suất là 0,07%, nếu vượt trên 3 lần hạn mức, t
ế suất là 0,15%.
3.Thuế chuyển
yền sử dụng đất.
Để tăng cường quản lý Nhà nước về đất đai, khuyến khích sử dụng đất có
hiệu quả, bảo đảm công bằng về nghĩa vụ nộp thuế và động viên vào ngân sách
Nhà nước một phần thu nhập của người sử dụng đất khi chuyển
yền sử dụng đất;

Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất được Kỳ họp thứ 5 Quốc hội khó IX
thông qua ngày 22/6/1994, sau đó được sửa đổi, bổ sung tại kỳ họp thứ 6 Quốc
hội khó X năm 1999 là hình thức thuế điều tiết thu nhập của tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân chuyển nhượng QSDĐ. Theo đó, tổ chức, các hộ gia đình, cá nhân
có quyền sử dụng đất bao gồm cả đất có nhà và vật kiến trúc trên đó, khi chuyển
QSDĐ (chuyển đổi, chuyển nhượng cho người khác) theo quy định của pháp
luật phải nộp thuế chuyển QSDĐ, trừ các trường hợp, Nhà nước giao đất cho tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng theo quy định của pháp luật, người sử dụng
đất trả lại đất được giao cho nhà nước hoặc Nhà nước thu hồi đất theo quy định
25