Những vướng mắc trong việc giải quyết các tranh chấp về thuê nhà ở

MỤC LỤC
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU
NỘI DUNG
1. Khái quát chung về hợp đồng thuê nhà ở
1.1. Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng thuê nhà ở
1.2. Giá cả và thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở
1.3. Hình thức của hợp đồng thuê nhà ở
2. Các yếu tố của quan hệ hợp đồng thuê nhà ở
2.1. Chủ thể của hợp đồng thuê nhà ở
2.2. Đối tượng của hợp đồng thuê nhà ở
2.3. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở
2.4. Chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở
3. Những vướng mắc trong việc giải quyết các tranh chấp về thuê

Trang
0
1
1
1
1
3
4
4
4
6
7
14
15

nhà ở

3.1. Thực trạng những tranh chấp xảy ra hiện nay
3.1.1. tình hình thực tế
3.1.2. Nguyên nhân tranh chấp hợp đồng thuê nhà
3.2. Những vướng mắc bất cập
4. Hướng hoàn thiện các quy định của pháp luật về hợp đồng

15
15
15
16
19

thuê nhà ở
KẾT THÚC
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

20
21

MỞ ĐẦU
Nhu cầu về nhà ở luôn luôn tồn tại và phát triển ngày càng lớn trong xã hội
con người, lớp này qua lớp khác xây dựng gia đình và theo đó là phát sinh nhu cầu
mới về nhà ở hoặc khi xã hội càng phát triển thì càng cần cải thiện điều kiện chỗ ở
rộng hơn, tiện nghi hơn… Trên thực tế, nhu cầu về nhà ở được đáp ứng bởi nhiều
phương thức khác nhau như: tự xây dựng nhà, thuê, ở nhờ và đặc biệt là việc mua
bán nhà ở.. Trong khi nhu cầu sử dụng nhà của các tầng lớp dân cư ngày càng tăng
1


thì không phải ai cũng có điều kiện về tài chính để mua được nhà để ở. Vì vậy, thuê

nhà ở là một biện pháp hữu hiệu để giải quyết nhu cầu về nhà ở đối với mỗi người.
Từ nhu cầu thực tế đó các hợp đồng thuê nhà đã xuất hiện. Vậy hiểu như thế nào
được coi là hợp đồng thuê nhà ở, khi giao kết hợp đồng quyền và nghĩa vụ các bên
ra sao, và khi có tranh chấp thì giải quyết như thế nào?
Sau đây chúng ta đi nghiên cứu đề tài “Hợp đồng thuê nhà ở” để có thể giải
đáp được những câu hỏi đã đặt ra

NỘI DUNG
1. Khái quát chung về hợp đồng thuê nhà ở.
1.1. Khái niệm và đặc điểm về hợp đồng thuê nhà ở.
1.1.1. Về khái niệm:
Có thể nói hợp đồng thuê nhà ở là một dạng cụ thể của hợp đồng thuê tài sản.
Tuy nhiên, dựa trên tính chất và tầm quan trọng của nó đối với cuộc sống con người
nên BLDS đã tách hợp đồng thuê nhà ở thành một chế định pháp lí riêng trong hợp
đồng thuê tài sản.
BLDS không quy định cụ thể về khái niệm hợp đồng thuê nhà ở. Song qua
khái niệm chung về hợp đồng dân sự, hợp đồng thuê tài sản và tính chất, đặc điểm
của hợp đồng thuê nhà, chúng ta có thể rút ra khái niệm của hợp đồng thuê nhà như
sau: Hợp đồng thuê nhà ở là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê có
nghĩa vụ giao nhà cho bên thuê sử dụng còn bên thuê có nghĩa vụ trả tiền thuê theo
sự thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
Thông thường hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện trong một thời gian dài,
mặt khác quan hệ nhà ở không chỉ là quan hệ giữa bên thuê và bên cho thuê mà còn
liên quan đến việc quản lí của nhà nước. Vì vậy, hợp đồng thuê nhà ở phải được lập
thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ 6 tháng trở lên, thì phải có công chứng hoặc
chứng thực và phải đăng kí tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền (Điều 492 BLDS).

2

Theo quy định này thì mọi hợp đồng thuê nhà phải lập thành văn bản. Nhưng chỉ có
hợp đồng có thời hạn từ 6 tháng trở lên mới phải có chứng nhận của công chứng và
đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền. Đây là điều kiện có tính bắt buộc để cơ quan
quản lí nhà nước quản lí quan hệ cho thuê nhà ở. Nếu không tuân thủ những điều
kiện này, coi như hợp đồng vi phạm về hình thức và hợp đồng đó sẽ bị coi là vô
hiệu..
1.1.2. Về đặc điểm: nó có đầy đủ các đặc điểm của hợp đồng thuê tài sản, ngoài ra
có các đặc điểm pháp lí sau:
Hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng song vụ: bên thuê và bên cho thuê đều
có quyền và nghĩa vụ đối nhau.
• Bên cho thuê: giao nhà cho bên thuê sử dụng theo đúng cam kết và yêu cầu bên
thuê phải trả tiền thuê nhà theo đúng thỏa thuận.
• Bên thuê: có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa những hư hỏng lớn của nhà ở
đang cho thuê.
Quyền và nghĩa vụ bên cho thuê và bên thuê đối lập nhau: Bên cho thuê có quyền
yêu cầu bên thuê thực hiện các hành vi nhất định và ngược lại bên thuê cũng có
quyền yêu cầu bên cho thuê thực hiện các hành vi nhất định.
Hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng có đền bù: Khoản tiền thuê nhà hàng
tháng mà bên thuê trả cho bên thuê là khoản đền bù. Khoản tiền thuê nhà theo thỏa
thuận của các bên. Nếu thuê nhà của nhà nước thì giá thuê nhà do nhà nước quy
định .
Hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng tài sản:
Bên thuê nhà có quyền sử dụng nhà thuê vào mục đích để ở trong một thời gian
nhất định theo thỏa thuận hay theo quy định của pháp luật.
 đây là một đặc điểm để phân biệt hợp đồng thuê nhà ở với các hợp đồng khác
như hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng ủy quyền. Vì hợp đồng mua bán nhà ở có sự
chuyển giao quyền sở hữu đối với phần nhà ngôi nhà sang cho bên mua , hợp đồng
3

ủy quyền thì bên được ủy quyền chỉ được sử dụng ngôi nhà đó trong phạm vi ủy
quyền của bên ủy quyền như quyền sử dụng quyền chiếm giữ theo các điều kiện quy
định trong hợp đồng không giống như sự chuyển quyền sử dụng ngôi nhà hoặc diện
tích mà chủ nhà cho thuê sang cho người thuê của hợp đồng thuê nhà ở.

1.2. Giá cả và thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở
• giá cả của hợp đồng thuê nhà ở: Đây là điều khoản cơ bản của hợp đồng thuê
nhà ở, đó là khoản tiền mà bên thuê nhà ở phải trả cho bên thuê trên cơ sở thỏa
thuận. Nhưng nếu pháp luật có quy định về khung giá thì các bên thỏa thuận không
được vượt quá khung giá đó. Giá cả của hợp đồng thuê nhà ở mang tính khả biến
theo thỏa thuận của các bên và theo giá thị trường. Sự biến động này còn tùy thuộc
vào sự thỏa thuận của các bên trong hợp đồng theo một điều kiện nhất định, theo
thời hạn của hợp đồng và còn theo phương thức trả tiền thuê nhà hàng tháng hoặc
theo quý. .
• Thời hạn của hợp đồng thuê nhà: đây là một khoảng thời gian xác định do hai
bên thỏa thuận trong hợp đồng, hết khoảng thời gian đó hợp đồng cho thuê nhà
chấm dứt nếu pháp luật không có quy định khác. Tuy nhiên khi giao kết hợp đồng
thuê nhà ở các bên có thể không thỏa thuận về thời hạn mà có thể thỏa thuận một sự
kiện nhất định và sự kiện đso là điều kiện để chấm dứt hợp đồng. Trên thực tế, có
những trường hợp thuê nhà ở các bên không thỏa thuận về thời hạn thuê nhà thì
được áp dụng theo nguyên tắc chung, các bên có thể chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc
nào nhưng phải thông báo cho bên kí biết trước sáu tháng về việc đòi hoặc trả nhà.

1.3. Hình thức của hợp đồng thuê nhà ở
 Là cách thức biểu hiện nội dung của hợp đồng ra bên ngoài, là phương thức thể
hiện ý chí của các chủ thể trong giao dịch thuê nhà ở, là cơ sở để các cơ quan nhà
nước có thẩm quyền kiểm tra giám sát tính hợp pháp của hợp đồng thuê nhà ở.
 Điều kiện của hình thức hợp đồng thuê nhà: Căn cứ vào điều 495 BLDS năm
2005.
4

Thứ nhất: hợp đồng thuê nhà ở phải lập thành văn bản. Bởi lẽ, đối tượng của hợp
đồng thuê nhà ở là nhà ở- một loại bất động sản có giá trị lớn dễ xảy ra tranh chấp
giữa các bên khi tham gia vào giao dịch nếu họ không thỏa thuận đầy đủ các điều
khoản cơ bản của hợp đồng.
Thứ hai: Hợp đồng thuê nhà từ 6 tháng trở lên phải có công chứng hoặc chứng
thực. Căn cứ vào BLDS năm 2005, Luật nhà ở năm 2005, Nghị định số 90/2006/
NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật nhà
ở.
Ngoại lệ: hợp đồng thuê nhà ở xã hội, thuê nhà công vụ, bên cho thuê nhà ở là tổ
chức có chức năng kinh doanh nhà ở thì không phụ thuộc vào thời hạn thuê hình
thức của hợp đồng luôn là văn bản và không phải công chứng chứng thực.
Thứ ba: Hợp đồng cho thuê nhà ở phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm
quyền. Căn cứ vào điều 492 BLDS năm 2005.  Việc quy định như vậy để Nhà
nước kiểm tra, kiểm soát việc cho thuê nhà ở giữa các chủ thể về tính hợp pháp,
đồng thời còn nhằm buộc các bên tham gia quan hệ cho thuê nhà ở phải hoàn tất thủ
tục về hình thức của hợp đồng qua đó xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng
cho thuê nhà ở.

2. Các yếu tố của quan hệ hợp đồng thuê nhà ở.
2.1. Chủ thể của hợp đồng thuê nhà ở
Chủ thể của hợp đồng thuê nhà ở là cá nhân(cá nhân mang quốc tịch Việt
nam, người nước ngoài), pháp nhân, các tổ chức khác có nhu cầu thuê nhà phải đáp
ứng các yêu cầu về năng lực chủ thể trong các giao dịch dân sự.
Tuy nhiên đối với những cá nhân không có năng lực hành vi dân sự đầy đủ
thì nhất thiết phải tham gia vào hợp đồng thuê nhà thông qua người đại diện theo
pháp luật của mình. Đối với cá nhân Việt Nam định cư ở nước ngoài, hay cá nhân
nước ngoài đầu tư làm ăn ở Việt Nam phải đáp ứng thêm các điều kiện luật định
khác thì mới có quyền thuê nhà tại Việt Nam.

5




Điều kiện của chủ thể:
Thứ nhất: Bên cho thuê phải có quyền sử dụng hợp pháp đối với nhà thuê: Đó

có thể là chủ sở hữu của nhà cho thuê , những người được chủ sở hữu ủy quyền thực
hiện quyền sử dụng đối với ngôi nhà, người có quyền sử dụng thông qua hợp đồng
chuyển giao quyền sử dụng đối với nhà thuê chỉ có thể là bên cho thuê lại nhà nếu
có sự đồng ý của chủ sở hữu nhà cho thuê. Người được chủ sở hữu nhà ủy quyền
quản lí không được phép cho thuê nhà đó.
Bên cho thuê nhà cũng có thể không phải là chủ sở hữu trong các trường hợp
do pháp luật quy định. Đó là trường hợp người chiếm hữu không có căn cứ pháp luật
đối với nhà thuê cũng có quyền sử dụng, bên nhận thế chấp nhà sau khi đã thu giữ
nhà và đang chờ xử lí nhà thế chấp đố.
Thứ hai: Người tham gia giao kết hợp đồng thuê nhà ở phải có năng lực hành
vi dân sự.
•

Chủ thể là cá nhân phải có năng lực hành vi dân sự khi tham gia ký kết

và thực hiện hợp đồng thuê nhà ở. Người mất năng lực hành vi dân sự không được
tham gia vào các giao dịch dân sự, mọi giao dịch dân sự của họ phải do người đại
diện theo pháp luật xác lập thực hiện, nếu người mất năng lực hành vi dân sự kí kết
hợp đồng thuê nhà ở thì hợp đồng được coi là vô hiệu.
Cũng giống như vậy, các giao dịch trong phạm vi bị hạn chế của người bị hạn
chế năng lực hành vi dân sự do người đại diện thực hiện, mọi giao dịch dân sự liên
quan đến tài sản của người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự phải có sự đồng ý của

người đại diện theo pháp luật trừ giao dịch nhỏ nhằm phục vụ nhu cầu sinh hoạt
hàng ngày, do đó nếu người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự kí kết hợp đồng thuê
nhà ở mà không có sự đồng ý của người đại diện thì hợp đồng mua bán được coi là
vô hiệu.
•

Chủ thể tham gia còn có thể là pháp nhân. Pháp nhân tham gia giao

dịch cũng phải thỏa mãn điều kiện về chủ thể được quy định tại điều 94 BLDS.
6


 Pháp luật quy định điều kiện này để: đảm bảo cho các bên tham gia hợp đồng
giao kết một cách an toàn, hoàn toàn tự nguyện bình đẳng thiện chí, ngay thẳng. Mặt
khác là xác định trách nhiệm dân sự của người có đủ năng lực hành vi dân sự thì
phải gánh chịu hậu quả pháp lí như việc bồi thường thiệt hại cho bên kia nếu có
thiệt hại xảy ra. Nếu một trong các bên tham gia vào hợp đồng thuê nhà ở không có
đủ năng lực hành vi dân sự thì giao dịch đó không có hiệu lực pháp luật.
Thứ ba, Bên thuê nhà ở là mọi cá nhân tổ chức có nhu cầu sử dụng nhà thuê
và đáp ứng đầy đủ các yêu cầu của pháp luật nếu có. Nếu bên thuê nhà có nhiều
người và cùng có tên trong hợp đồng thuê nhà thì phải liên đới để thực hiện quyền
và nghĩa vụ đối với bên thuê.

2.2. Đối tượng của hợp đồng thuê nhà ở
 Đối tượng của hợp đồng thuê nhà ở là ngôi nhà hoặc diện tích nhà cho thuê được
tính bằng m2. Có thể là nhà cấp 4 có thể là nhà kiên cố, nhà 1 tầng hay nhiều tầng,
có thể là một căn hộ chung cư. Các bên có thể thỏa thuận về sử dụng diện tích riêng
diện tích chung đó.
 Đối tượng của hợp đồng thuê nhà ở phải đáp ứng các điều kiện khi tham gia giao
dịch như sau:

Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật,
không có tranh chấp về quyền sở hữu, không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp
hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.(căn cứ điều 91
luật nhà ở năm 2005)
Ngoài ra, còn phải đảm bảo chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, được
cung cấp điện nước vệ sinh môi trường và các điều kiện thiết yếu khác.
 Đối với nhà ở tại Việt nam cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, công dân
có quốc tịch nước ngoài thuê, ngoài các điều kiện trên còn phải đáp ứng điều kiện là
ở riêng lẻ hoặc căn hộ khép kín. Căn cứ theo điều 132 Luật nhà ở năm 2005.

2.3.

Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở
7


2.3.1. Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở.( Điều 493, 494 BLDS)
a, Nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở
• Bên cho thuê nhà ở có nghĩa vụ giao nhà cho bên thuê đúng hợp đồng.
• Bên cho thuê nhà ở có nghĩa vụ bảo đảm cho người thuê sử dụng ổn định
trong thời hạn thuê. Nghĩa vụ bảo đảm cho người thuê sử dụng ổn định nhà trong
thời hạn thuê là nghĩa vụ quan trọng của người cho thuê với người thuê. BLDS đã
quy định khi có sự thay đổi chủ sở hữu đối với nhà đang cho thuê mà vẫn còn thời
hạn thuê, thì bên thuê có quyền tiếp tục thuê nhà với những điều kiện như đã thỏa
thuận với bên cho thuê trước; chủ sở hữu mới có quyền và nghĩa vụ của bên cho
thuê đối với bên thuê. Bên cho thuê nhà ở phải đảm bảo trong thời hạn thuê không
có người thứ ba tranh chấp làm hạn chế quyền sử dụng của người thuê. Nếu trong
thời hạn thuê mà có người thứ ba tranh chấp làm hạn chế quyền sử dụng thì người
thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng.
• Bên cho thuê nhà ở phải có nghĩa vụ bảo dưỡng, sửa chữa nhà theo định kì

hoặc theo thỏa thuận nhằm bảo đảm sự an toàn về tài sản và tính mạng của người
thuê. Khi nhà ở có hư hỏng mà bên cho thuê không bảo dưỡng sửa chữa gây thiệt hại
cho bên thì phải bồi thường.
b, Quyền của bên cho thuê nhà.
Bên cho thuê nhà có quyền nhận đủ tiền thuê nhà đúng kì hạn theo thỏa thuận.
Số tiền mà bên cho thuê nhà ở nhận từ bên thuê nhà trong một thời hạn nhất định gọi
là giá thuê nhà. Giá thuê nhà là một trong những nội dung chủ yếu của hợp đồng thuê
nhà ở, cho nên phải được bên cho thuê và bên thuê thỏa thuận trong hợp đồng.
Tại Điều 490 BLDS năm 1995 quy định trong trường hợp pháp luật có quy định
về khung giá cho thuê nhà ở, thì giá thuê không được vượt quá khung giá đó. Đối với
hợp đồng thuê nhà ở có thời hạn từ 2 năm trở lên, nếu có sự thay đổi về khung giá
thuê nhà ở do Nhà nước ban hành , thì giá thuê cũng có sự thay đổi theo khung giá
đó. Đối với hợp đồng có thời hạn từ 2 năm trở lên, nếu bên cho thuê đã cải tạo, nâng
8


cấp thì có quyền tăng giá thuê nhà nhưng phải thông báo cho bên thuê biết trước ít
nhất 3 tháng, kể từ thời điểm hoàn thành việc nâng cấp. Khi cải tạo nâng cấp bên cho
thuê nhà có quyền yêu cầu bên thuê nhà ở trả tiền thuê nhà tương xứng với giá trị sử
dụng sau khi đã cải tạo, nâng cấp. Nếu người thuê không đồng ý với sự tăng giá, thì
bên cho thuê có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp. Giá thuê nhà
mới sẽ do Tòa án quyết định căn cứ vào sự tăng lên của giá trị sử dụng sau khi sửa
chữa, cải tạo. Tuy nhiên, quy định này mang lại bất lợi cho cả bên cho thuê và bên
thuê nhà ở. Việc quy định bên cho thuê nhà phải cho thuê theo khung giá do Nhà
nước ban hành đã hạn chế quyền tự do thỏa thuận, tự do hợp đồng của chủ thể tham
gia. Thông thường khung giá của Nhà nước ban hành thường thấp hơn hàng chục lần
so với giá cả thực tế, nếu duy trì quy định này sẽ không bảo đảm được lợi ích cho
bên cho thuê nhà. Mặt khác, quy định trên cũng cho phép bên cho thuê nhà được
phép tăng giá thuê nhà mà không dựa trên cơ sở thỏa thuận. Như vậy là không tôn
trọng quyền tự do thỏa thuận của các bên và tạo ra sự bất lợi cho bên thuê nhà ở. Do

đó, BLDS năm 2005 đã không tiếp tục kế thừa quy định này.
Bên cho thuê nhà ở có quyền được nhận đủ tiền thuê là quyền cơ bản của bên
cho thuê nhà. Vì vậy khi bên cho thuê nhà thực hiện nghĩa vụ giao nhà cho bên thuê
sử dụng, thì họ có quyền nhận đủ tiền từ người thuê nhà. Phương thức trả tiền nhà do
bên thuê và bên cho thuê nhà ở thỏa thuận. Bên thuê nhà có thể thỏa thuận trả tiền
thuê nhà theo từng tháng, quý, năm… Thông thường hiện nay người thuê nhà trả tiền
thuê hàng tháng để bảo đảm cho người cho thuê nhận đủ tiền thuê nhà khi đến kì hạn.
• Bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê
nhà và yêu cầu bên thuê nhà bồi thường thiệt hại khi bên thuê nhà có một trong
những hành vi sau đây( Khoản 1 Điều 498 BLDS năm 2005):
+ Không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không có lí do chính
đáng. Mục đích của người có nhà cho thuê là nhận được khoản tiền cho thuê nhà để
làm sao trong khoảng thời gian tương xứng với thời gian sử dụng nhà họ thu về được
9


tất cả những chi phí xây dựng, tiền thuê, tiền chuyển quyền sử dụng đất…và có lãi.
Nếu bên thuê nhà không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong 3 tháng trở lên mà không
có lí do chính đáng thì sẽ bị coi là vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trả tiền, ảnh
hưởng đến quyền lợi của người cho thuê nhà, vì vậy trong trường hợp này pháp luật
quy định bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng.
+ Sử dụng nhà không đúng mục đích thuê. Hợp đồng thuê nhà chỉ dùng vào việc
để ở, không dùng vào mục đích khác nếu không có thỏa thuận…Nếu sử dụng nhà
không đúng mục đích thuê mà gây thiệt hại cho bên cho thuê thì bên cho thuê có
quyền yêu cầu bên thuê bồi thường thiệt hại. Trong trường hợp này, bên cho thuê
phải chứng minh có thiệt hại thực tế xảy ra và thiệt hại này là do nguyên nhân bên
thuê nhà sử dụng nhà không đúng mục đích thuê.
+ Cố ý làm nhà hư hỏng nghiêm trọng. Việc cố ý làm hư hỏng nghiêm trọng bao
gồm cả việc là hư hỏng thiết bị trong nhà như thiết bị điện, nước…mà khi làm hỏng
thiết bị này sẽ làm giảm giá trị sử dụng nhà. Trong trường hợp này, bên cho thuê nhà

không những có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng mà còn có quyền
yêu cầu bồi thường thiệt hại do bên thuê gây ra, nếu có.
+ Bên thuê nhà sửa chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần
nhà đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê. Bên cho thuê có quyền đình
chỉ hợp đồng trong trường hợp bên thuê tự ý sửa chữa lớn và việc sửa chữa đó có thể
làm thay đổi cấu trúc nhà. Còn sửa chữa nhỏ những hư hỏng do chính bên thuê nhà
gây ra, thì đó là nghĩa vụ của bên thuê nhà.
+ Bên thuê gây mất trật tự công cộng nhiều lần và ảnh hưởng nghiêm trọng đến
sinh hoạt bình thường của những người xung quanh. Bên thuê nhà phải tôn trọng trật
tự công cộng là nhằm để bảo đảm cho việc sinh hoạt trong các khu nhà ở được bình
yên. Tuy nhiên, nếu bên cho thuê muốn chấm dứt hợp đồng phải chứng minh bên
thuê nhà đã nhiều lần làm mất trật tự công cộng và việc mất trật tự đó phảo ảnh
hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường của người xung quanh.
10


+ Bên thuê nhà làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến vệ sinh môi trường.
Việc sử dụng quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng này tuân theo quy định tại
Khoản 3 Điều 498 BLDS, nghĩa là bên cho thuê phải báo trước cho bên thuê trước
một tháng, nếu các bên không có thỏa thuận nào khác trong hợp đồng. Nếu bên cho
thuê không thông báo về việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng mà thiệt hại
cho bên thuê nhà thì phải bồi thường. Nếu bên thuê đã thanh toán tiền trước thì có
quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán số tiền còn lại tương ứng với thời gian thuê
nhà chưa sử dụng.
• Bên cho thuê nhà ở có quyền cải tạo, nâng cấp nhà cho thuê khi được bên
thuê nhà đồng ý, nhưng không được gây phiền hà cho người thuê sử dụng chỗ ở. Ở
đây cần phân biệt nghĩa vụ sửa chữa hư hỏng và quyền cải tạo nâng cấp nhà cho thuê
khác. Sửa chữa nhà ở đang cho thuê là nghĩa vụ của bên cho thuê và chỉ xảy ra khi
nhà ở bị hư hỏng, xuống cấp phải sửa chữa theo định kì, nếu không sẽ dẫn đến sự hư
hỏng, xuống cấp nhà cho thuê. Còn cải tạo nâng cấp nhà cho thuê có thể xảy ra bất

cứ lúc nào mà bên cho thuê thấy cần phải nâng cấp cải tạo. Cải tạo, nâng cấp là
quyền của bên cho thuê nhà ở. Về nguyên tắc chủ sở hữu tài sản có quyền định đoạt
đối với tài sản thuộc quyền sở hữu của mình, song quan hệ thuê nhà ở khác quan hệ
thuê tài sản thông thường ở chỗ khi hợp đồng thuê nhà ở đang còn hiệu lực thì quyền
sở hữu của bên cho thuê có phần bị hạn chế. Vì vậy dù cải tạo, nâng cấp nhà thuộc
quyền sở hữu của bên cho thuê nhà ở, nhưng bên cho thuê nhà không phải muốn thực
hiện quyền này như thế nào cũng được, vì khi bên cho thuê nhà muốn cải tạo, nâng
cấp nhà ít nhiều cũng ảnh hưởng đến sinh hoạt bình thường của bên thuê nhà. Do đó,
khi được bên thuê nhà đồng ý để người cho thuê cải tạo, nâng cấp thì bên cho thuê
nhà cũng không được gây phiền hà cho người thuê sử dụng chỗ ở.
Bên thuê nhà đồng ý cho bên cho thuê nhà cải tạo, nâng cấp nhà ở để kéo dài
tuổi thọ, nâng giá trị của nhà ở lên là tạo điều kiện cho bên cho thuê nhà trong việc
định đoạt tài sản của mình trong thời gian đang cho thuê. Do BLDS năm 2005 tại
11


Điều 490 quy định khi cải tạo xong, bên cho thuê nhà có quyền tăng giá thuê nhà
tương ứng với giá trị sử dụng nhà sau khi sửa chữa cải tạo nên đã gây ra những khó
khăn cho bên thuê nhà. Bởi một khi họ đã đồng ý cho bên cho thuê nhà thực hiện
quyền cải tạo nhà ở của mình , thì cũng đồng nghĩa họ phải trả thêm tiền thuê nhà.
Chính từ thực tế này, BLDS năm 2005 chỉ quy định bên cho thuê nhà ở có quyền cải
tạo nâng cấp nhà cho thuê khi được bên thuê đồng ý, nhưng không được gây phiền
hà cho người thuê sử dụng chỗ ở và không có quyền yêu cầu tăng giá thuê nhà tương
ứng với giá trị sử dụng nhà sau khi sửa chữa, cải tạo nhà mà không cần thỏa thuận
với bên thuê nhà.
• Bên cho thuê nhà ở được lấy lại nhà cho thuê khi hết hạn hợp đồng thuê. Nếu
trong hợp đồng không quy định thời hạn thuê nhà ở thì bên cho thuê muốn lấy lại
nhà phải báo cho bên thuê biết trước 6 tháng.
2.3.2. Quyền và nghĩa vụ của bên thuê nhà ở ( Điều 495, 496 BLDS)
a, Nghĩa vụ của bên thuê nhà ở.

Điều 495, BLDS năm 2005 có quy định bên thuê nhà có các nghĩa vụ sau đây:
• Sử dụng nhà đúng mục đích đã thỏa thuận.
• Trả đủ tiền thuê nhà đúng thời hạn đã thỏa thuận.
• Giữ gìn nhà, sửa chữa những hư hỏng do mình gây ra.
• Tôn trọng quy tắc sinh hoạt công cộng.
• Trả nhà cho bên cho thuê theo đúng thỏa thuận.
b, Quyền của bên thuê nhà ở.
• Bên thuê nhà ở có quyền nhận nhà thuê theo đúng thỏa thuận. Mục đích của
hợp đồng thuê nhà là nhằm thỏa mãn về chỗ ở của bên thuê, vì vậy pháp luật ghi
nhận quyền được nhận nhà theo đúng thỏa thuận của bên thuê nhà ở.
• Bên thuê nhà ở được quyền đổi nhà đang thuê với bên thuê khác, nếu được
bên cho thuê đồng ý bằng văn bản vì nhà ở thuộc tài sản của bên cho thuê, cho nên

12


họ có quyền với tài sản đó. Ngoài mục đích nhận được một khoản tiền từ bên cho
thuê nhà, bên cho thuê nhà cũng có quyền cho hoặc không cho bất cứ người nào thuê
nhà đó. Đối với việc đổi nhà đang thuê của bên thuê nhà cũng vậy, bên thuê không
thể tùy tiện sử dụng nhà ở vào bất cứ việc đổi nhà trong thời gian thuê với lí do họ đã
trả tiền cho cả thời gian thuê. Bởi điều này sẽ ảnh hưởng rất lớn đến nhà ở của bên
cho thuê. Bên cho thuê nhà có quyền xem xét khả năng trả tiền thuê nhà và ý thức
bảo quản tài sản của bên thuê nhà mới mà đồng ý hoặc không đồng ý cho bên đang
thuê đổi nhà.
• Khi được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản, bên thuê nhà có quyền được cho
người khác thuê lại nhà. Việc đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê có thể được
quy định ngay trong phần quyền của bên thuê nhà tại hợp đồng thuê nhà hoặc bằng
một văn bản khác. Tuy nhiên, quyền cho thuê lại nhà đang thuê chỉ được thực hiện
khi có đủ hai điều kiện là: khi thời hạn thuê nhà vẫn còn và được bên cho thuê đồng
ý bằng văn bản. Khi có đủ hai điều kiện này, bên thuê nhà mới được quyền cho thuê

lại. Đây là hợp đồng thuê nhà khác với hợp đồng ban đầu, nên bên cho thuê lại và
bên thuê phải giao kết hợp đồng theo đúng quy định của pháp luật. Thời hạn hợp
đồng phải nằm trong thời hạn mà bên thuê đã giao kết với bên cho thuê ban đầu, trừ
trường hợp bên cho thuê ban đầu đồng ý kí với thời hạn dài hơn. Bên thuê lại cũng có
quyền và nghĩa vụ của bên thuê nhà ở. Riêng nghĩa vụ sửa chữa nhà đang thuê và
quyền cải tạo, nâng cấp do bên cho thuê ban đầu chịu trách nhiệm.
• Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê theo các điều kiện đã thỏa thuận với bên
cho thuê, trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu nhà. Thay đổi chủ sở hữu nhà đang
cho thuê có thể xảy ra trong trường hợp chủ sở hữu nhà bán, cho tặng, đổi...Nếu hợp
đồng thuê nhà với chủ sở hữu cũ vẫn có thời hạn thì bên thuê nhà sẽ tiếp tục được
thuê với điều kiện như đã thỏa thuận với chủ sở hữu cũ.
Khi hết thời hạn thuê nhà ở, bên thuê nhà có quyền thỏa thuận tiếp với bên
cho thuê trên cơ sở bình đẳng và cùng có lợi, chứ không trên cơ sở quyền ưu tiên
13


thuê tiếp. Bên thuê nhà cũng không được quyền ưu tiên mua nhà đang thuê nếu như
bên cho thuê bán nhà đó.
• Về nguyên tắc, bên thuê nhà chỉ có thể trả lại nhà trước thời hạn nếu được sự
đồng ý của bên cho thuê nhà. Tuy nhiên, pháp luật cũng cho phép bên thuê nhà được
trả lại nhà trước khi hết hạn hợp đồng và đòi bồi thường thiệt hại trong các trường
hợp bên cho thuê không sửa chữa nhà khi chất lượng nhà giảm sút nghiêm trọng,
hoặc bên cho thuê tăng giá thuê nhà bất hợp lí. Bên thuê nhà cũng có quyền đơn
phương chấm dứt thực hiện hợp đồng nếu quyền sử dụng nhà bị hạn chế do lợi ích
của người thứ ba. Trong trường hợp này, bên thuê không được yêu cầu bên cho thuê
bồi thường thiệt hại vì bên thuê nhà không có lỗi. Khi bên thuê nhà muốn đơn
phương chấm dứt việc thực hiện hợp đồng phải báo cho bên cho thuê biết trước 1
tháng, nếu hai bên không có thỏa thuận nào khác.
Trong trường hợp bên thuê nhà có nhiều người và cùng đứng tên trong hợp
đồng thuê nhà ở thì họ cùng có quyền và nghĩa vụ ngang nhau đối với bên cho thuê

và họ phải liên đới thực hiện các nghĩa vụ của bên thuê đối với bên cho thuê.
Hợp đồng thuê nhà ở chấm dứt khi bên thuê nhà chết và không còn ai chung
sống. Điều này có nghĩa khi bên thuê nhà chết mà thời hạn thuê nhà vẫn còn, thì
người cùng chung sống với bên thuê có quyền tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê cho
đến khi hết hạn. Ở đây chúng ta không nên hiểu việc những người cùng chung sống
với bên thuê nhà có quyền tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà cho đến khi hết hạn
là việc thừa kế quyền thuê nhà ở. Bởi trường hợp này chỉ áp dụng đối với những
người cùng chung sống với bên thuê nhà buộc phải là người thân thích thuộc hàng
thừa kế của người chết như vợ chồng, con…Quy định như vậy là tạo điều kiện cho
người cùng ở với bên thuê nhà có chỗ ở ổn định. Người cùng chung sống ở đây có
thể là những người thân thích nhưng cũng có thể là những người khác cùng thuê
chung nhà để ở.

14


Khi nhà bị hư hỏng nặng, bên thuê nhà có quyền yêu cầu bên cho thuê phải
sửa chữa. Bên thuê nhà ở cũng có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng
trong trường hợp nếu có yêu cầu mà bên cho thuê nhà vẫn không sửa chữa và bồi
thường thiệt hại(nếu có). Đối với những hư hỏng không lớn thì bên thuê nhà có
quyền yêu cầu bên cho thuê nhà sửa chữa theo định kì hoặc theo thỏa thuận. Trong
trường hợp có thỏa thuận và khi có yêu cầu của bên thuê nhà mà bên cho thuê vẫn
không sửa chữa thì bên thuê có thể tự sửa chữa và yêu cầu bên cho thuê thanh toán
hay trừ vào tiền thuê nhà.
2.4. Chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở.
• Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở:
Căn cứ điều 498 BLDS năm 2005 đã quy định một số trường hợp đặc biệt,
bên cho thuê nhà và bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng
• Căn cứ vào điều 499 BLDS năm 2005 và điều 102 luật nhà ở năm 2005 hợp đồng
thuê nhà chấm dứt trong các trường hợp sau: Thời hạn thuê đã hết, nếu hợp đồng

không xác định được thời hạn thuê thì hợp đồng chấm dứt sau sáu tháng kể từ ngày
bên cho thuê báo cho bên thuê biết về việc đòi nhà. Nhà cho thuê không còn. Bên
thuê nhà chết và không có ai cùng chung sống. Nhà cho thuê phải phá dỡ do bị hư
hỏng nặng có nguy cơ sập đổ hoặc do thực hiện quy hoạch xây dựng của Nhà nước.

3. Những vướng mắc trong việc giải quyết các tranh chấp về thuê nhà
ở
3.1. Thực trạng tranh chấp xảy ra
3.1.1. Tình hình thực tế.
Theo số liệu báo cáo tổng kết công tác xét xử các vụ án dân sự của tòa án
nhân dân tối cao cho thấy, trong những năm gần đây tranh chấp về hợp đồng thuê
nhà không ngừng tăng cao. Tòa án nhân dân tối cao đã thụ lí 426 vụ việc và giải

15


quyết tranh chấp về hợp đồng thuê nhà là 278 vụ việc, sau 4 năm(năm 2009) con số
này tăng lên tới 688 vụ (trong đó đã giải quyết 406 vụ)
Các vụ việc tranh chấp không những ngày một gia tăng mà tính chất của nó
cũng hết sức phức tạp và gay gắt. Nhiều vụ phải giải quyết đi, giải quyết lại nhiều
lần. Nhiều vụ xét xử xong nhưng không thi hành án được, phần lớn đều phải cưỡng
chế và đã có những vụ đương sự dùng axit đổ vào người đang thi hành công vụ…
3.1.2. Nguyên nhân của các tranh chấp.
Trong xã hội, ý thức và nhận thức pháp luật nói chung cũng như các quy định
của pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở của người dân còn nhiều hạn chế. Những
tranh chấp xảy ra là do những hanh vi vi phạm nghĩa vụ đã cam kết của các bên
không có ý thức nghiêm chỉnh thực hiện quyền và nghĩa vụ khi đã xác lập hợp đồng.
Hầu hết các hợp đồng thuê nhà giữa các bên không được công chứng chứng
thực và đăng ký tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, một số trường hợp các bên
chỉ thỏa thuận bằng miệng hoặc giấy viết tay, sau đó lại bị thất lạc nên rất khó trong

việc đánh giá chứng cứ, không bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ
thể trong quan hệ hợp đồng thuê nhà.
Cơ sở pháp luật về chế định hợp đồng thuê nhà còn được bộc lộ những điểm
bất cập rõ nét. Điển hình như khi xây dựng ban hành băn bản pháp luật có nhiều
điều luật không phù hợp với thực tiễn diễn ra quan hệ thuê nhà dẫn tới tình trạng
quy định đó không kịp thời điều chỉnh giao dịch thuê nhà ở. Các văn bản pháp luật
còn trái ngược nhau mâu thuẫn về nội dung  gây khó khăn cho cả người làm công
tác bảo vệ pháp luật khi áp dụng các quy định đó và cả chủ thể tham gia.
Ngoài ra các quy định của pháp luật còn có những điều chưa rõ ràng ví dụ
như quy định hợp đồng thuê nhà phải thực hiện thủ tục đăng kí tại cơ quan nhà nước
có thẩm quyền thì mới đáp ứng điều kiện về hình thức của hợp đồng. Nhưng trong
một thời gian dài đã không quy định cụ thể cơ quan có thẩm quyền tiến hành đăng
kí.
16


Công tác xét xử của tòa án nhân dân khi giải quyết các tranh chấp về hợp
đồng thuê nhà ở hiệu quả còn chưa cao.
Công tác tuyên truyền phổ biến giáo dục pháp luật tới người dân tuy đã được
tiến hành song chưa được thực hiện đồng bộ tới khắp các nơi. Điển hình như vùng
sâu vùng khó khăn công tác tuyên truyền thực sự còn hạn chết rất nhiều.

3.2. Những vướng mắc của hợp đồng thuê nhà ở
Hợp đồng thuê nhà cần phải tuân thủ những điều kiện về hình thức hợp đồng
và pháp luật cũng đã để xót rất nhiều trường hợp các bên có ý định đi công chứng
chứng thực nhưng không thực hiện được vì hiện nay nhiều hộ gia đình chưa có giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sử dụng nhà ở mà một trong những điều
kiện để cơ quan có thẩm quyền tiến hành công chứng hợp đồng nhà ở là bên cho
thuê phải xuất trình giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của
pháp luật. Vì thực tế là không phải bên cho thuê nào cũng có giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất. Từ thực tế này mà cũng có nhiều tranh chấp xảy ra, và nó được coi là
một vướng mắc cần được giải quyết cho người dân.
Tiếp theo đó, Điều 492 BLDS năm 2005 có quy định: “Hợp đồng thuê nhà ở
phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có công
chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định
khác.” Theo quy định trên nếu hợp đồng thuê nhà ở có thời hạn từ sáu tháng trở lên
thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng kí tại cơ quan nhà nước có
thẩm quyền. Tuy nhiên trên thực tế vấn đề này vẫn đang gặp một số vướng mắc liên
quan đến thẩm quyền chứng thực.
Hiện nay có nhiều văn bản pháp lý điều chỉnh, hướng dẫn hình thức, nội dung
cũng như thẩm quyền chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền các loại
hợp đồng liên quan đến tài sản là nhà ở. Nhưng thực tiễn giải quyết cho thấy còn
nhiều vướng mắc và thẩm quyền chứng thực của các văn bản pháp luật chưa được
17


thống nhất khi cơ quan có thẩm quyền giải quyết yêu cầu của người dân trong việc
chứng thực các hợp đồng liên quan đến tài sản là nhà ở và điển hình nhất là đối với
hợp đồng thuê nhà ở một trong các giao dịch phổ biến nhất của người dân.
Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 thì hình thức hợp đồng thuê nhà
phải được lập thành văn bản cũng như phải công chứng, chứng thực nếu thời hạn
thuê nhà từ sáu tháng trở lên. Luật Nhà ở cũng quy định hợp đồng về nhà ở phải có
chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp huyện hay UBND
cấp xã tùy vào tài sản là nhà ở có vị trí ở đô thị hay ở nông thôn. Hình thức, nội
dung của hợp đồng thuê nhà ở cũng được quy định tại Nghị định 90/2006/NĐ-CP
quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Trước khi Luật Nhà ở được
thông qua và có hiệu lực thì các hợp đồng thuê nhà ở được lập với nhiều hình thức
nội dung khác nhau và thông thường người dân thường căn cứ vào hình thức, nội
dung của Hợp đồng thuê tài sản gắn liền với đất hay Hợp đồng thuê quyền sử dụng
đất và tài sản gắn liền với đất theo Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTPBTNMT của Bộ Tư pháp – Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công

chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất.
Theo quy định của Thông tư liên tịch này thì các loại hợp đồng liên quan đến
quyền của người sử dụng đất chỉ được hai cơ quan có thẩm quyền công chứng,
chứng thực là Phòng Công chứng và UBND cấp xã, thông tư không quy định thẩm
quyền chứng thực cho UBND cấp huyện đối với các loại hợp đồng nêu trên.
Thực tiễn từ những quy định pháp lý trên tạo nên nhiều bất cập cho việc giải
quyết yêu cầu của người dân trong việc chứng thực các hợp đồng thuê nhà ở. Đơn
cử, Ông Trần Văn Lâm đến UBND thị trấn L.V yêu cầu chứng thực hợp đồng thuê
tài sản gắn liền với đất là nhà ở của ông tại khóm 1, thị trấn L.V. UBND thị trấn
L.V không giải quyết yêu cầu của ông vì cho rằng theo Luật Nhà ở thì thẩm quyền
chứng thực thuộc UBND cấp huyện. Về phía UBND cấp huyện cho rằng hình
thức, nội dung hợp đồng thuê tài sản gắn liền với đất là nhà ở của ông Lâm được
18


soạn thảo theo Thông tư liên tịch số 04 nên chỉ có UBND cấp xã hoặc Phòng Công
chứng mới có thẩm quyền công chứng, chứng thực hợp đồng trên và hướng dẫn
cho ông về UBND thị trấn L.V chứng thực. UBND thị trấn vẫn từ chối chứng thực
vì cho rằng mình không có thẩm quyền và hợp đồng của ông Lâm vẫn không được
chứng thực. Như vậy, từ thực tiễn giải quyết của cơ quan có thẩm quyền cho thấy
chưa có sự thống nhất thẩm quyền chứng thực hợp đồng thuê nhà ở trong các văn
bản hướng dẫn, hệ quả là yêu cầu của người dân không được giải quyết trong khi
họ đang cần một hành lang pháp lý để đảm bảo cho các giao dịch về tài sản của họ
với một cá nhân khác. Văn bản pháp lý hiện tại cũng không giải quyết vấn đề này,
trong thực tiễn nếu cá nhân soạn thảo nội dung, hình thức hợp đồng thuê tài sản là
nhà ở gắn liền với đất theo Thông tư liên tịch 04 thì UBND cấp huyện có thẩm
quyền chứng thực hay không nếu tài sản gắn liền với đất là nhà ở đô thị hay chỉ có
Phòng Công chứng và UBND cấp xã mới có thẩm quyền công chứng, chứng thực
theo Thông tư liên tịch 04.
Cũng có ý kiến cho rằng Luật Nhà ở có giá trị pháp lý cao hơn Thông tư liên

tịch 04 phải áp dụng Luật Nhà ở. Nhưng Nghị định 90 hướng dẫn các hợp đồng
thuê nhà ở khác phải được lập thành văn bản quy định cụ thể các quyền và nghĩa
vụ của hai bên theo quy định của Luật Nhà ở và Bộ luật Dân sự và mẫu hợp đồng
thuê nhà ở được lập theo hướng dẫn được ban hành kèm theo Nghị định này. Do
đó, nếu người dân lập hợp đồng theo mẫu Thông tư liên tịch 04 nhưng nội dung
liên quan đến giao dịch cho thuê nhà ở tại đô thị thì UBDN cấp huyện có thẩm
quyền chứng thực hợp đồng trên. Hiện tại UBND cấp huyện và xã đều chưa có sự
thống nhất vấn đề này gây ra nhiều khó khăn cho người dân khi thực hiện các
quyền và nghĩa vụ của mình trong các giao dịch từ việc thuê nhà ở.
Nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người dân trong các giao dịch dân sự, đặc
biệt là các loại hợp đồng liên quan đến đối tượng là nhà ở ngày càng được mở
rộng, thì những quy định về thẩm quyền công chứng, chứng thực cần được phân
19


định rõ ràng và thống nhất hơn tạo hành lang pháp lý an toàn trong các giao dịch
của người dân.

4. Hướng hoàn thiện các quy định của pháp luật về hợp đồng thuê
nhà ở.
Tranh chấp về hợp đồng thuê nhà ở ngày càng diễn ra khá phức tạp mà, tuy
pháp luật đã quy định khá chi tiết nhưng trên thực tiễn diễn ra những tranh chấp
mà áp dụng quy định của pháp luật còn chưa hợp lý. Dưới đây là những kiến nghị
để có thể phần nào đó khắc phục được một số hạn chế xảy ra:
Thứ nhất: Cần sửa đổi một số quy định của pháp luật để phù hợp với thực
tiễn xảy ra của quan hệ thuê nhà ở để đảm bảo quyền và lợi ích của các bên.
• Cần có quy định thống nhất giữa các văn bản để tránh sự mâu thuẫn chống
chéo.
• Tình trạng bên thuê nhà tự ý tăng giá thuê nhà bất hợp lí diễn ra ngày càng
nhiều, pháp luật cần quy định chi tiết về khoảng thời gian tăng giá thuê.

• Tình trạng đơn phương chấm dứt hợp đồng cần quy định rõ hơn.
Thứ hai: Việc công chứng và đăng ký hợp đồng thuê nhà trên thực tế vẫn
chưa thể hiện vai trò tác dụng của quản lí nhà nước, mặt khác chính thủ tục này đã
làm quá trình cho thuê nhà trở nên phức tạp, tốn kém tiền bạc và thời gian mà thực
sự không hiệu quả. Pháp luật không nên quy định công chứng là hình thức bắt buộc
của hợp đồng mà chỉ nên xem hình thức công chứng là dịch vụ pháp lý đặc biệt
nhằm xác thực tính hợp pháp, tính có thực của hợp đồng các bên.
Thứ ba: về thẩm quyền công chứng chứng thực đã được quy định chi tiết tại
luật công chứng từ ngày 1/7/2007, Nghị định số 79/2007/ NĐ-CP về chứng thực
bản sao và chữ ký đã ban hành. Theo đó việc chứng thực bản sao hoặc chứng thực
chữ ký sẽ do các Phòng từ pháp quận huyện và UBND cấp xã thực hiện.  Việc
quy định mở rộng và chi tiết về thẩm quyền rất phù hợp với chủ trương xã hội hiện

20


nay.Cần đáp ứng nhiều hơn những quy định như trên.
Thứ tư : cần tổ chức đội ngũ tuyên truyền phổ biến pháp luật về giao dịch
thuê nhà ở để người dân thực sự hiểu và thực hiện nghiêm chỉnh, nhất là đưa đội
ngũ tuyên truyền tới những vùng xa vùng khó khăn- nơi mà trinh độ văn hóa của
người dân còn thấp để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân nơi đó.

KẾT THÚC
Trên đây là những phân tích về vấn đề hợp đồng thuê nhà ở. Hiện nay, với sự
phát triển của nền kinh tế thị trường thì việc thuê tài sản nói chung và thuê nhà ở
nói riêng ngày càng phổ biến ở khắp nơi. Việc thuê nhà ở thực sự đáp ứng được
những nhu cầu thiết thực của đời sống con người. Khi đã giao kết hợp đồng thuê
nhà ở thì quyền và nghĩa vụ của các bên đều phát sinh, các bên được hưởng quyền
đồng thời phải thực hiện nghĩa vụ như đã thỏa thuận. Nhà nước cần tạo điều kiện
cho việc giao kết hợp đồng giữa các bên được diễn ra thuận lợi và nhanh chóng.

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
• Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam tập 2.NXB Công an nhân dân
• Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam tập 2.NXB Giáo dục Việt Nam
• Luận án thạc sĩ luật học_ Nguyễn Việt Cường, hà nội năm 1996
• Bộ Luật Dân Sự.NXB Lao động
• Bình luận các hợp đồng thông dụng trong luật dân sự Việt Nam_Nguyễn
Ngọc Điện_Nhà xuất bản trẻ.
21


• Những vấn đề cơ bản và thuật ngữ của Bộ luật dân sự_ Biên soạn Nguyễn
Thùy Dương_ Nxb thành phố Hồ Chí Minh.
• Một số trang web: - luattructuyen.net
- thongtinphapluatdansu.wordprees.com

22