NHỮNG GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁPLUẬT ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

MỤC LỤC
Trang
LỜI MỞ ĐẦU: …………………………………………………………………1
NỘI DUNG: ……………………………………………………………………1
I. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN:
1. Khái niệm Sàn giao dịch bất động sản: …………………………….. 1
2. Vai trò của sàn giao dịch bất động sản:……………………………… 2
II. PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BẤT
ĐỘNG SẢN Ở NƯỚC TA HIỆN NAY: ……………………………… 3
1. Những điểm tích cực trong hoạt động của các sàn giao dịch BĐS ở nước ta
hiện nay: ……………………………………………………………… 3
2. Những hạn chế, bất cập trong hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản
ở nước ta hiện nay:………………………………………………………….5
III. NHỮNG GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP
LUẬT ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN:
……………………………………………………………………8
1. Tăng cường quản lí nhà nước trong hoạt động của các SGDBĐS:………8
2. Để nâng cao chất lượng hoạt động của các sàn giao dịch BĐS thì Bộ Xây
dựng nên lập tiêu chí phân hạng và sắp xếp theo thứ tự các sàn:……….. 9
3. Tăng cường tính pháp lý cho sàn giao dịch bất động sản:………………..9
4. Một số giải pháp khác:…………………………………………………..10
KẾT LUẬN……………………………………………………………………10
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT:
BĐS: Bất động sản

LỜI MỞ ĐẦU:

1


Có thể nói rằng, việc Nhà nước quy định yêu cầu các doanh nghiệp kinh doanh BĐS

phải thực hiện bán, cho thuê các BĐS thuộc quyền sở hữu của mình qua sàn giao dịch BĐS
là một bước ngoặt trong hoạt động kinh doanh BĐS ở nước ta. Nó đã làm thay đổi cách bán
hàng truyền thống có từ hàng chục năm nay của các doanh nghiệp này. Cùng với yêu cầu
trên thì việc pháp luật cho phép thành lập các sàn giao dịch BĐS để bán, cho thuê BĐS cũng
là một trong các quy định mới, có tác động không nhỏ tới thị trường BĐS và hoạt động đầu
tư, kinh doanh loại tài sản có giá trị này1.
Trong phạm vi bài luận học kì, em đã lựa chọn đề tài: “Phân tích thực trạng hoạt
động của sàn giao dịch bất động sản ở nước ta hiện nay? Đưa ra những giải pháp nhằm
nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật đối với hoạt động của sàn giao dịch bất động sản?”
để nghiên cứu và tìm hiểu sâu hơn về hoạt động các sàn giao dịch BĐS hiện nay.

NỘI DUNG:
I. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN:
1. Khái niệm Sàn giao dịch bất động sản:
+ Định nghĩa:
Theo quy định tại khoản 5 Điều 4 của Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 thì:
“Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản và cung cấp các dịch
vụ cho kinh doanh bất động sản”.
Như vậy, sàn giao dịch BĐS là nơi để các doanh nghiệp kinh doanh BĐS thực hiện
bán, cho thuê hoặc cho thuê mua BĐS thuộc quyền sở hữu của mình, ngoài ra còn là nơi
cung cấp các dịch vụ BĐS nhằm hỗ trợ cho thị trường BĐS như: dịch vụ đấu giá, định giá,
quảng cáo, tư vấn BĐS… Mục đích thành lập sàn giao dịch BĐS là để các hoạt động kinh
doanh BĐS, đặc biệt là hoạt động mua bán, cho thuê BĐS diễn ra minh bạch, giúp Nhà
nước kiểm soát tốt hơn thị trường này và để hạn chế tối đa các rủi ro cho người dân.
+ Đặc điểm:
- Sàn giao dịch BĐS là nơi tổ chức các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê
một loại hàng hóa đặc biệt đó là BĐS. Do tính chất cố định về vị trí địa lý không thể di dời
được của BĐS nên người bán không thể mang BĐS thật để đến sàn và người mua cũng
không thể đến sàn để xem hàng hóa trước khi đàm phán, kí kết hợp đồng. Do đó sàn giao
dịch BĐS khác với các sàn khác ở chỗ: tại sàn giao dịch BĐS không có BĐS mà chỉ có các

thông tin về BĐS. Các thông tin này được thể hiện qua các bản vẽ, hình ảnh, nhà mẫu của
dự án, thông tin về vị trí, diện tích, hình thể, giá cả và tình trạng pháp lý của BĐS.
- Sàn giao dịch BĐS là một loại hình “chợ” tổng hợp. Ở đó không chỉ diễn ra các
giao dịch mua bán BĐS mà còn cung cấp các dịch vụ cho khách hàng. Các dịch vụ này bao

1

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Pháp luật về kinh doanh dịch vụ bất động sản ở Việt Nam, tr151, Nxb Tư pháp, Hà
Nội- 2012

2


gồm: môi giới BĐS, định giá BĐS, tư vấn BĐS, quảng cáo BĐS, đấu giá BĐS, quản lý
BĐS do nhân viên sàn giao dịch thực hiện dựa trên năng lực và trình độ chuyên môn.
- Hiện nay, ở nước ta tồn tại hai loại hình sàn giao dịch BĐS phổ biến đó là: Sàn giao
dịch BĐS điện tử và Sàn giao dịch BĐS thực tế.
2. Vai trò của sàn giao dịch bất động sản:
Thứ nhất, sàn giao dịch BĐS có vai trò cung cấp thông tin:
Các thông tin do sàn giao dịch BĐS cung cấp sẽ đảm bảo về mặt pháp lí, rõ ràng và
trung thực. Mọi thông tin trên sàn cung cấp sẽ được sàng lọc. Thông qua sàn mà các thông
tin được cung cấp trên thị trường là chính xác và kịp thời Điều này sẽ có ý nghĩa với các chủ
thể sau:
- Đối với nhà nước:
Sàn sẽ là nơi cung cấp các thông tin về thị trường BĐS cho các cơ quan quản lý một
cách chính xác và kịp thời để các cơ quan này nắm bắt được thông tin về các hoạt động của
thị trường BĐS. Đây là cơ sở quan trọng để từ đó nhà nước có những phương pháp quản lý
và điều tiết một cách đúng đắn và kịp thời thông qua việc đổi mới, bổ sung và hoàn thiện
các văn bản pháp luật cho phù hợp, tạo điều kiện cho thị trường này phát triển trong khuôn
khổ pháp lý "dễ thở".

Hàng hóa BĐS là hàng hoá có giá trị cao vì vậy mà thuế từ thị trường BĐS sẽ đóng
góp đáng kể cho ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, hiện tượng các giao dịch ngầm đã làm thất
thu nguồn thuế quan trọng này. Sàn giao dịch ra đời sẽ khắc phục được yếu điểm này. Sàn
giúp tăng thu cho ngân sách nhà nước qua nguồn thu thuế chuyển nhượng.
Sự ra đời của sàn giao dịch sẽ từng bước hạn chế được các giao dịch không chính
thức, giao dịch ngầm, trao tay giữa các nhà đầu cơ… Thông qua báo cáo hoạt động của sàn
giao dịch BĐS, Nhà nước sẽ biết được các hạn chế, sự không phù hợp với thực tế của những
chính sách về BĐS nói chung và các quy định về sàn giao dịch BĐS nói riêng. Từ đó, sẽ có
những nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với thực tế.
- Đối với nhà đầu tư:
Việc sàn cung cấp các thông tin chính xác cho các doanh nghiệp sẽ có ý nghĩa trong
việc nắm bắt xu hướng thị trường và thị hiếu của khách hàng để từ đó có chiến lược cung
cấp sản phẩm đúng đắn và hợp lý tạo nên hiệu quả kinh doanh to lớn. Sàn còn là nơi tiêu thụ
sản phẩm duy nhất của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS.
- Đối với người mua: những thông tin chính xác về mặt pháp lý lẫn chất lượng sản
phẩm của sàn cung cấp sẽ có ý nghĩa đối với việc chọn mua sản phẩm của khách hàng.

Thứ hai, sàn giao dịch BĐS có vai trò cung cấp dịch vụ:

3


Sàn giao dịch sẽ là nơi cung cấp phục vụ tất cả dịch vụ của ngân hàng, kho bạc, công
chứng để cho công việc giao dịch giữa người mua và người bán diễn ra nhanh chóng, gọn
nhẹ và không phiền hà. Đặc biệt, khi các giao dịch BĐS được diễn ra trên sàn thì chi phí sẽ
thấp hơn rất nhiều so với giao dịch trên thị trường.

II. PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BẤT
ĐỘNG SẢN Ở NƯỚC TA HIỆN NAY:
1. Những điểm tích cực trong hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản ở

nước ta hiện nay:
Nhờ những đóng góp của mình mang lại cho thị trường BĐS mà sàn giao dịch BĐS
đã được sự hưởng ứng, ủng hộ của tất cả các chủ thể có liên quan như Nhà nước, doanh
nghiệp và khách hàng nên nó đã phát triển nhanh chóng. Các cơ quan quản lý luôn cố gắng
nỗ lực bổ sung, hoàn thiện các quy định pháp luật nhằm tạo ra môi trường pháp lý cho sàn
giao dịch phát triển. Vì vậy mà số lượng các sàn giao dịch BĐS phát triển với một tốc độ
nhanh chóng và những con số này sẽ còn phát triển nhiều hơn trong tương lai. Theo báo
điện tử ông Vũ Xuân Thiện, Phó cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường
bất động sản (Bộ xây dựng) thì hiện nay trên cả nước có hơn 1000 sàn giao dịch BĐS (số
liệu cho tới tháng 7 năm 2012). Số lượng này tập trung chủ yếu vào các thành phố lớn như
Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Đà nẵng…trong số đó có một số sàn giao dịch BĐS có uy
tín hoạt động với chất lượng cao như: Sacomreal, ACBR, Đất Lành, Viglacera…
Kể từ khi ra đời cho đến nay,hệ thống các sàn giao dịch BĐS đã đạt được những hiệu
quả nhất định.Thể hiện qua những nội dung sau:
1.1. Sàn giao dịch BĐS đáp ứng ngày cáng tốt hơn nhu cầu của thị trường:
- Đối với nguồn thông tin:
Nguồn thông tin có vai trò rất quan trọng đối với nhà nước, đối với doanh nghiệp, đối
với người mua; có ý nghĩa cho việc đưa ra các quyết định của các chủ thể này. Vì vậy mà
yêu cầu đặt ra là nguồn thông tin đòi hỏi phải chính xác, trung thực và khách quan. Tuy
nhiên, do thị trường BĐS là thị trường không hoàn hảo, các thông tin trên thị trường không
công khai và minh bạch gây ra tình trạng không ổn định, không lành mạnh trên thị trường.
Khắc phục tồn tại này của thị trường BĐS, sàn giao dịch ra đời cung cấp thông tin chính xác
và kịp thời cho thị trường. Và việc cung cấp thông tin này không ngừng tăng lên về số
lượng và chất lượng.
- Đối với số lượng giao dịch:
Thực trạng rõ nét nhất của thị trường BĐS Việt Nam là các giao dịch ngầm phi chính
thức. Điều này đã gây tác hại không nhỏ cho nền kinh tế quốc dân. Sự ra đời của sàn giao
dịch đã phần nào hạn chế các giao dịch phi chính thức diễn ra. Đồng thời từng bước đưa tất
cả các giao dịch BĐS qua sàn.

4


Trước năm 2009: số lượng các giao dịch BĐS được qua sàn đăng kí chính thức chỉ
chiếm khoảng 1/3 tổng số các giao dịch trên thị trường. Số còn lại là các giao phi chính
thức.
Từ năm 2009 đến nay:Từ đầu năm 2009 đến nay, số lượng các giao dịch ngầm đã
giảm đáng kể, số lượng các giao dịch BĐS trên sàn giao dịch tăng lên chiếm khoảng 1/2
trên tổng số các giao dịch BĐS trên thị trường. Đây là một dấu hiệu tốt, bởi những con số
này cho thấy người dân và các doanh nghiệp đã dần tin tưởng vào hoạt động của các sàn
giao dịch, thông tin và những gói dịch vụ mà sàn cung cấp. Điều đó cũng có nghĩa là thông
tin trên sàn giao dịch cung cấp có tính xác thực và hiệu quả hơn, nó sẽ có tác dụng cho các
chủ tham gia thị trường BĐS. Đặc biệt, thông qua sàn giao dịch nhà nước có thể thu thêm
được một lượng ngân sách đáng kể.2
1.2. Qua hoạt động của sàn giao dịch bất động sản, Nhà nước có thể quản lí tốt
thị trường bất động sản hơn, đóng góp một khoản thu không nhỏ vào ngân sách nhà
nước:
Thông qua các giao dịch tại sàn giao dịch BĐS sẽ từng bước hạn chế được các giao
dịch không chính thức, giao dịch ngầm, trao tay giữa các nhà đầu cơ, các nhà đầu tư lướt
sóng với nhau, làm tăng các giao dịch lành mạnh, từ đó hạn chế tối đa thất thu thuế thu nhập
cá nhân từ việc chuyển nhượng BĐS. Thông qua báo cáo kết quả hoạt động của các sàn giao
dịch BĐS, Nhà nước sẽ biết được những hạn chế, sự không phù hợp với thực tế của các
chính sách về BĐS nói chung và các quy định về giao dịch BĐS nói riêng, từ đó sẽ có
những nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với thực tế, tạo điều kiện để cho các chủ
thế gặp thuận lợi hơn trong kinh doanh BĐS. Đồng thời, việc nâng cao chất lượng các sàn
giao dịch BĐS cũng là phương pháp hiệu quả để Nhà nước tránh thất thu các khoản thuế từ
các giao dịch BĐS, nguồn thu vào ngân sách nhà nước không ngừng tăng lên.3
Để thị trường BĐS được công khai, minh bạch nhà nước đã ban hành hàng loạt các văn
bản pháp luật nhằm đưa các đông kinh doanh bất động sản lên sàn giao dịch BĐS đó là:
Luật kinh doanh bất động sản năm 2006; Nghị định 153/2007/NĐ – CP; Thông tư

13/2008/TT – BXD; Nghị định 23/2009/NĐ – CP đã tạo cơ sở pháp cho Sàn giao dịch BĐS
Việt Nam ra đời và phát triển. Trên cả nước hiện nay số lượng các SGD đã đăng kí hoạt
động với cơ quan nhà nước tăng nhanh. Hoạt động của các sàn giao dịch BĐS đã đi vào
khuôn khổ pháp lí, đặt dưới sự quản lí chặt chẽ của Nhà nước.

2. Những hạn chế, bất cập trong hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản ở
nước ta hiện nay:
2

Nguyễn Thị Tuyết, Thực trạng áp dụng các quy định về tổ chức và quản lí sàn giao dịch BĐS trên địa bàn Hà Nội,
Khóa luật tốt nghiệp, 2011
3
PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Pháp luật về kinh doanh dịch vụ bất động sản ở Việt Nam, tr151, Nxb Tư pháp, Hà
Nội- 2012

5


2.1. Sàn nhiều, giao dịch ít; Vi phạm pháp luật trong hoạt động sàn giao dịch
bất động sản ngày càng tăng:
Liên tục nhiều năm qua, thịtrường bất động sản Việt Nam bị “gắn” mác kém minh
bạch với tỷ lệ giao dịch ngầm cực cao,từ 70 - 80%. Đây cũng là nguyên nhân chính khiến
thị trường BĐS trong nước chậm phát triển, bị thao túng bởi nạn đầu cơ, “làm giá”. Đa số
người mua nhà đất đều rất “đói” thông tin, nếu không nói là “mù” hoàn toàn, nhất là với các
dự án phát triển nhà ở, đô thị. Vì thế, để đến được với thửa đất, hay căn hộ phù hợp với nhu
cầu sử dụng, rất ít người có thể tiếp cận với giá gốc. Tình trạng nộp tiền chênh lệch mua
suất, tiền “phế” diễn ra phổ biến, không trừ bất kỳ dự án nào.
Để khắc phục tình trạng này, tiến tới minh bạch hóa thị trường BĐS, con đường duy
nhất là hình thành hệ thống sàn giao dịch được đặt dưới sự kiểm soát chặt chẽ của cơ quan
chuyên môn. Thay vì giao dịch ngầm, mua bán trao tay, các giao dịch sẽ phải thực hiện tại

sàn giao dịch. Các quy định pháp luật liên quan đã áp đặt yêu cầu này đối với đối tượng là
doanh nghiệp từ 1/1/2007. Hệ quả là, “cơn sốt” mở sàn giao dịch bất động sản đã kéo dài
trong suốt vài năm qua. Ông Vũ Xuân Thiện, Phó cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường
bất động sản (Bộ xây dựng) cho biết, hiện nay trên cả nước có hơn 1000 sàn giao dịch BĐS
(số liệu cho tới tháng 7 năm 2012). Số lượng sàn giao dịch phát triểnrầm rộ, “hoành tráng”
như vậy, song lại tỷ lệ nghịch với lượng giao dịch được thực hiện.

Vẫn còn nhiều bất cập khi giao dịch BĐS qua sàn (Ảnh: sbsc.com.vn)
Ghi nhận của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho hay, tổng số giao dịch
bất động sản thông qua sàn trên toàn quốc đạt 3.679 giao dịch, trong đó khu vực phía Bắc
(chủ yếu là Hà Nội)là 327 giao dịch; khu vực phía Nam (chủ yếu là Thành phố Hồ Chí
Minh) là 3.352 giao dịch. Ước tính, tỷ lệ giao dịch BĐS thông qua hệ thống sàn giao dịch
mới chỉ chiếm tỷ lệ khoảng 15% tổng giao dịch của thị trường, bao gồm cả các tổ chức, cá
nhân kinh doanh BĐS và người dân. Không chỉ có vậy, hiện vẫn tồn tại những sàn giao dịch
6


chưa tuân thủ các quy định của pháp luật, vừa “đá bóng”, vừa “thổi còi”, thậm chí có cả sàn
giao dịch có dấu hiệu lừa đảo. Tình trạng sàn giao dịch vừa mở dịch vụ môi giới, định giá
vừa kinh doanh bất động sản (mua,bán để ăn chênh lêch giá)... vẫn hiện diện ở nhiều nơi. 4
2.2. Lách luật:
Các sàn giao dịch BĐS cũng đang gặp những rào chắn từ tình trạng bất cập của Luật
Kinh doanh BĐS về vấn đề huy động vốn; vai trò, quyền và trách nhiệm của sàn giao dịch
BĐS chưa rõ; điều kiện cấp chứng chỉ hành nghề môi giới, định giá, thủ tục thành lập sàn
đào tạo, bồi dưỡng và cấp chứng chỉ hành nghề... còn quá đơn giản, dễ dãi. Bên cạnh đó,
nhiều chủ đầu tư vẫn chưa muốn giao dịch qua sàn và lách bằng cách huy động vốn sớm
cho dự án trước khi BĐS đủ điều kiện giao dịch qua sàn, không muốn công khai thông tin
về dự án; người dân chưa thay đổi tập quán giao dịch BĐS và việc thanh - kiểm tra hoạt
động của các chủ đầu tư và các sàn giao dịch BĐS chưa thường xuyên.
Theo các doanh nghiệp BĐS, hiện có 4 vấn đề liên quan đến sàn giao dịch BĐS mà

họ quan tâm: quyền hạn của sàn; huy động vốn của Doanh nghiệp; thủ tục lập sàn; các hàng
hóa BĐS phải bán qua sàn. Ông Phạm Ngọc Thanh, Sàn giao dịch BĐS Taseco Land, cho
rằng vấn đề bức xúc nhất chính là 70% các giao dịch trên thị trường đều theo hình thức hợp
đồng góp vốn, nên chăng các hợp đồng góp vốn cũng được qua sàn. Bên cạnh đó, tính pháp
lý của sàn cũng không cao, khiến cho người dân e ngại.
2.3. Giao dịch BĐS qua sàn - mỗi nơi công bố một giá.
Số lượng các sàn giao dịch BĐS ở nước ta ngày một tăng. Tuy nhiên, không ít sàn
giao dịch được thành lập mang tính đối phó và hoạt động của các sàn giao dịch rất lộn xộn.
Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục quản lý nhà, Trưởng ban điều hành
Mạng các sàn giao dịch bất động sản Việt Nam, do quản lý lỏng lẻo, thiếu hậu kiểm nên
hoạt động giao dịch BĐS qua sàn thời gian qua tồn tại hàng loạt bất cập. Theo quy định, sản
phẩm khi được giao dịch qua sàn phải được niêm yết giá công khai. Nhưng thời gian qua,
cùng một sản phẩm được tung ra thị trường nhưng mỗi nơi lại công bố mỗi giá.
Đơn cử, tháng 6/2010, dự án căn hộ Đại Thành ở quận Tân Phú được nhiều sàn giao
dịch BĐS phân phối với mức giá khởi điểm 13 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, nhằm lôi kéo
khách hàng, nhân viên môi giới các sàn đã tung sản phầm ra với nhiều giá khác nhau, có nơi
đưa ra đúng giá 13 triệu đồng/m2 kèm theo đó là hình thức khuyến mại, có nơi lại giảm
xuống còn 12,9 triệu đồng/m2… Việc bán sản phẩm với nhiều giá khác nhau khiến cho
khách hàng không biết đâu là giá thật, đâu là giá ảo dẫn đến tâm lý ngờ vực.
Đánh giá về thực trạng sàn giao dịch BĐS ông Nguyễn Văn Hiệp, phó giám đốc sở
xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh cho biết, riêng tại Thành phố Hồ Chí Minh, riêng tại TP
Hồ Chí Minh, hơn 6.800 chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS được cấp và hơn 3000 chứng
chỉ thẩm định giá, chiếm hơn 40% cả nước. Tuy nhiên, nhiều sàn hoạt động khi chưa có đủ
4

/>
7


điều kiện, nhân viên môi giới trình độ kém, có sàn lập ra với mục đích phân phối dự án của

chủ đầu tư.
Bà Bùi Thị Ý Như, Phó tổng giám đốc Công Ty Mega Group cũng nhìn nhận, việc
thành lập sàn BĐS thời gian qua nở rộ theo diện rộng,mới chỉ chú ý đến số lượng nhằm
nhanh chóng đáp ứng yêu cầu của Luật kinh doanh BĐS. Còn chất lượng của các sàn chưa
được chú ý tới nên mới có chuyện sau 2 năm kể từ khi buộc BĐS giao dịch qua sàn, đến nay
chỉ có khoảng 15% sản phầm BĐS giao dịch thông qua sàn.
"Bộ Xây dựng cho phép không giao dịch qua sàn tới 20% số lượng nhà ở trong mỗi
dự án là nguyên nhân dẫn đến nhiều doanh nghiệp lách luật để huy động vốn bằng các hợp
đồng vay vốn, góp vốn, phát hành trái phiếu công trình kèm quyền mua BĐS. Hoặc người ta
chỉ tìm cách đưa các giao dịch BĐS qua sàn để hợp pháp hoá sản phẩm", bà Như nói và
cho rằng, nguyên nhân dẫn đến thực tế này, xuất phát từ cả hai phía cơ quan quản lý nhà
nước và bản thân các sàn giao dịch BĐS. Về phía quản lý nhà nước, dù đã ban hành luật
nhưng chưa ban hành quy chế quản lý hoạt động của các sàn giao dịch BĐS trong khi thủ
tục thành lập sàn giao dịch BĐS còn quá đơn giản và dễ dàng.
2.4. Khó “gỡ”:
Để gỡ rối cho sàn, các cơ quan chức năng đang vấp phải tình cảnh “đụng đâu mắc
đó”, mà đa phần vì “dẫm” lên các chủ trương trước đây của mình. Theo Thứ trưởng Bộ Xây
dựng Nguyễn Trần Nam, nhiều bất cập có thể chỉ ra, nhưng để sửa được rất nan giải, cần có
thời gian, vì phải sửa nghị định, thậm chí sửa luật. Ví dụ như nếu công nhận huy động vốn
bằng hợp đồng góp vốn hợp lệ thì sẽ không quản nổi nếu doanh nghiệp phạm pháp, lừa đảo.
Nếu cho phép có thể huy động vốn bằng góp vốn (đăng ký trước với Nhà nước) và giao dịch
này có thể qua sàn thì vướng luật kinh doanh BĐS; nếu cho phép doanh nghiệp giữ một tỷ
lệ nhất định để kinh doanh theo hợp đồng góp vốn, tỷ lệ còn lại bắt buộc phải qua sàn thì lại
“đụng” quy định nếu không qua sàn, không được cấp sổ hồng, sổ đỏ. Hay khi cấp chứng
nhận cho sàn để tránh “vàng thau lẫn lộn” lại vấp ngay một vấn đề khác là không cấp thì sàn
không đủ uy tín, cấp lại phải lo tái diễn cơ chế xin - cho. Để nâng cấp cao tính pháp lý của
sàn giao dịch BĐS cũng không dễ dàng vì lại do một bộ khác phụ trách.5
2.5. Hứa hẹn loại bỏ sàn trục lợi
Những lộn xộn trên cho thấy, vai trò tạo ra sự minh bạch cho thị trường của các sàn
bất động sản xem chừng đang là một “nhiệm vụ bất khả thi”. Đáng chú ý, lực cản vô hiệu

hóa hoạt động của các sàn này phần lớn đến từ người bán, tức chủ đầu tư các dự án. Rất
nhiều chủ đầu tư đã tìm mọi cách né tránh giao dịch qua sàn thông qua chiêu lách luật bằng
các hợp đồng vay vốn, góp vốn, phát hành trái phiếu công trình kèm quyền mua bất động
sản... khiến cho số lượng giao dịch qua sàn chiếm tỷ lệ rất thấp. Thêm vào đó, chính các
doanh nghiệp mở sàn dường như cũng chỉ làm cho có, kiểu chiếu lệ, đối phó chứ chẳng mấy
5

/>
8


mặn mà với chuyện “tác nghiệp”. Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản,
ông Nguyễn Mạnh Hà cho biết, sở dĩ, tổng số giao dịch qua sàn trong những tháng qua đạt
thấp bởi dù Cục đã có văn bản yêu cầu tất cả các sàn báo cáo tình hình hoạt động từ đầu
năm đến nay, song chỉ có khoảng 1/10 tổng số sàn gửi báo cáo.
Liên tục khuyến cáo người dân, nhà đầu tư nên vào sàn giao dịch bất động sản để
mua bán cho an toàn, song Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cũng thừa nhận,
hiện nay, vẫn còn thiếu những chế tài cụ thể, các sàn chưa được phân bố đều trên các tỉnh,
thành; thủ tục thành lập còn quá đơn giản và dễ dãi. “Trong bối cảnh hiện nay, cần nâng
cấp dần các sàn để loại bỏ những sàn yếu kém, lợi dụng cơ chế để trục lợi”, ông Nguyễn
Trần Nam cho biết.
Đa số các cơ quan quản lý Nhà nước ở các cấp đều chưa tổ chức tốt và thường xuyên
các cuộc thanh tra, kiểm tra để kịp thời xử lý các vi phạm của các chủ đầu tư và các sàn giao
dịch trong hoạt động kinh doanh bất động sản.

III. NHỮNG GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP
LUẬT ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN:
Từ thực tiễn hoạt động của sàn giao dịch BĐS trong thời gian quan như trên trong
phạm vi bài tập lớn học kì em xin đưa ra một số giải pháp cơ bản để hoạt động của sàn giao
dịch BĐS ngày càng hiệu quả hơn.

1. Tăng cường quản lí nhà nước trong hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản:
Thứ nhất: Thành lập các sàn giao dịch bất động sản của nhà nước và nhanh chóng
xây dựng các tiêu chí, quy trình hoạt động của sàn chuẩn. Việc thành lập các SGD của Nhà
nước sẽ đảm bảo tính minh bạch và công khai các thông tin được niêm yết trên sàn không
bảo đảm chính xác, Nhà nước sẽ không bị thất thu thuế và góp phần khuyến khích và từng
bước đưa bước đưa tât cả các giao dịch của người dân lên sàn nhằm mục tiêu; mọi giao dịch
BĐS của người dân hay của các chủ thể kinh doanh đều được đưa lên sàn giao dịch để cơ
quan quản lí nắm được mọi thông tin về thị trường để từ đó hoạch định những cơ chế chính
sách đúng đắn cho việc quản lí và điều tiết thị trường hiệu quả. Điều mà các sàn tư nhân khó
có thể đáp ứng được.
Thứ hai Xây dựng hệ thống cơ quan quản lí sàn giao dịch thống nhất, tập trung,
Thành lập cơ quan thanh tra chuyên ngành kiểm tra các hoạt động của sàn giao dịch . Để
quản lý hệ thống các sàn giao dịch BĐS có hiệu quả thì vấn đề thành lập cơ quan thanh tra
chuyên nghành, kiểm tra các hoạt động cảu sàn giao dịch BĐS là việc làm cần thiết. Bởi nhà
nước quản lý các sàn giao dịch bằng cách ban hành những quy định pháp luật.
Thứ 3, giám sát, kiểm tra chất lượng đào tạo tại các trtung tâm cấp chúng chỉ môi
giới, định giá, chứng nhận quản lí sàn giao dịch BĐS nhằm hạn chế đào tạo tràn lan nhưng
chất lượng không có6.
6

Đặng Thị Huyền Trang, Tìm hiểu các quy định của pháp luật về xử lí vi phạm pháp luật trong hoạt động KDBĐS,
Khóa luật tốt nghiệp, 2011;

9


2. Để nâng cao chất lượng hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản thì Bộ Xây
dựng nên lập tiêu chí phân hạng và sắp xếp theo thứ tự các sàn:
Khi có tiêu chí phân hạng và được xếp hạng, hoạt động của các sàn sẽ phải chuyên
nghiệp và hiệu quả hơn, do phải cạnh tranh với nhau để tạo uy tín, thương hiệu. Trong năm

2010, Bộ Xây dựng cũng đã tiến hành xây dựng dự thảo Thông tư phân hạng sàn giao dịch
BĐS. Tuy nhiên, do còn nhiều quan điểm khác nhau về việc nên hay không nên phân hạng
sàn giao dịch (vì thực tế nhiều nước trên thế giới không tiến hành phân hạng sàn giao dịch
BĐS nhưng hoạt động của các tổ chức này vẫn rất minh bạch, hiệu quả) nên đến nay văn
bản này vẫn đang trong quá trình thai nghén. Việc Thanh tra Bộ Xây dựng công bố 36 sàn
bị xử phạt trong thời gian qua khiến không ít người "giật mình" trước hoạt động của loại
hình kinh doanh này. Thực ra, nhà đầu tư và người dân cũng không quan tâm lắm đến việc
"phân hạng" các sàn hay không. Điều họ cần là họ có thể thẩm định được tính minh bạch
trong hoạt động của sàn giao dịch BĐS để yên tâm về tính pháp lý của các BĐS, trước khi
quyết định mua, bán, chuyển nhượng... Mà để các sàn hoạt động chuyên nghiệp và minh
bạch, rất cần một cơ chế pháp lý khoa học, chặt chẽ, như: Tiêu chuẩn về nhân lực, các dịch
vụ tối thiểu phải có, hay lượng giao dịch nhất định phải có trong một tháng, một quý, tránh
việc có những sàn mở ra nhưng không có giao dịch…
3. Tăng cường tính pháp lý cho sàn giao dịch bất động sản
Nếu việc nhà nước tăng cường tính pháp lý cho sàn thì việc GD BĐS sẽ diễn ra
nhanh chóng. Gộp việc sàn cấp giấy chứng nhận và công chứng sẽ rất thuận lợi cho người
mua và người bán. Khâu thủ tục hành chính cắt giảm làm cho việc mua bán qua sàn trở nên
đơn giản mà chặt chẽ. Nếu thực hiện được việc cấp giấy xác nhận của sàn với việc công
chứng làm một thì mọi hoạt động giao dịch BĐS của người dân cũng sẽ được đưa lên sàn là
một điều tất yếu. Khi sàn được tăng cường tính pháp lý thì chỉ những giao dịch BĐS có xác
nhận của sàn mới được nhà nước công nhận về mặt pháp lý. Điều này có ý nghĩa hết sức
quan trọng. Thứ nhất, nếu tăng cường tính pháp lý cho sàn thì một yêu cầu tất yếu là mọi
thông tin liêm yết sàn giao dịch BĐS phải đảm bảo tính chính xác 100%. Việc này đòi hỏi
các doanh nghiệp giao dịch BĐS phải tự nâng cao trách nhiệm của mình đối với mọi giao
dịch, đối với nhà nước, đối với khách hàng. Lúc này trách nhiệm quản lý thị trường BĐS
không chỉ còn là của riêng nhà nước mà nó còn là trách nhiệm của các sàn giao dịch BĐS.
Thứ hai, tăng cường tính pháp lý cho sàn sẽ làm cho công tác quản lý điều tiết BĐS có hiệu
quả hơn. Thị trường BĐS sẽ hạn chế được tính không minh bạch và phát riển ổn định lành
mạnh7.
4. Một số giải pháp khác:

7

Vũ Thị Anh, Các giải pháp xây dựng và hoàn thiện pháp luật về kinh doanh BĐS ở VIệt Nam, Tạp chí Nhà nước và

pháp luật, số 8/2011;

10


Bên cạnh các giải pháp trên, để hoạt động của các sàn giao dịch BĐS đạt hiệu quả thì
cần co thêm những biện pháp sau:
- Đào tạo đội ngũ cán bộ quản lí, có năng lực trong việc thanh tra, kiểm tra, xử lí các
vi phạm trong hoạt động sàn giao dịch BĐS.
- Nâng cao chất lượng đào tạo đội ngũ nhân viên môi giới, định giá, quản lí sàn giao
dịch BĐS.
- Cần sớm nghiên cứu, ban hành bộ quy tắc xử sự chung của nhà môi giới BĐS. Vấn đề
đạo đức trong môi giới là rất cần thiết, việc quy định bộ quy tắc xử sự chung đã được nhiều
nươc áp dụng, và bối cảnh Việt nam cũng cần thiết ban hành bộ quy tắc này.
- Tăng cường tuyên truyền phổ biến pháp luật về sàn giao dịch BĐS cho người dân đặc
biệt là các nhà đầu tư BĐS để họ có các kiến thức cơ bản, tránh bị thiệt hại trong khi tiến
hành các giao dịch thông qua sàn.
- Hoàn thiện chế tài xử lí đối với các sàn giao dịch vi phạm quy định của pháp luật:
Những chế tài trong Nghị định 23/2009/ NĐ-CP là xử phạt hành chính với mức xử phạt
chưa hợp lý, còn quá nhẹ và quy định hành vi xử phạt còn rất chung. Chính vì vậy mà cơ
quan quản lý nhà nước cần phải hoàn thiện chế tài xử lý đối với các sàn giao dịch BĐS vi
phạm quy định của pháp luật. Việc hoàn thiện pháp luật phải thật nhanh chóng kịp thời. Các
quy định của pháp luật phải thật cụ thể rõ ràng, các chế tài phải thật nghiêm khắc mới có
tính răn đe và ngăn chặn

KẾT LUẬN

Sự ra đời của các sàn giao dịch BĐS là một yếu tố quan trọng đảm bảo tính công
khai, minh bạch của thị trường BĐS Việt nam vốn “bị” đánh giá là thiếu minh bạch. Tuy
nhiên hoạt động của các sàn giao dịch BĐS ở nước ta còn khá nhiều những hạn chế, bất cập.
Bài viết trên đây đã chỉ ra những điểm hạn chế, bất cập và cũng đưa ra được những biện
pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật đối với hoạt động của sàn giao dịch BĐS.
Vì phạm vi nhận thức còn hạn chế, nên bài viết không thế tránh khỏi những sai xót,
em mong nhận được lời nhận xét của thầy, cô giáo để cho bài viết được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Luật Kinh doanh bất động sản 2006;
2. TS. Trần Quang Huy – TS. Nguyễn Quang Tuyến, Pháp luật về kinh doanh bất động
sản, NXB Tư pháp,Hà nội 2009 ;
3. PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Pháp luật về kinh doanh dịch vụ bất động sản ở Việt
Nam, tr151, Nxb Tư pháp, Hà Nội- 2012
11


4. Vũ Thị Anh, Các giải pháp xây dựng và hoàn thiện pháp luật về kinh doanh BĐS ở
VIệt Nam, Tạp chí Nhà nước và pháp luật, số 8/2011;
5. Đặng Thị Huyền Trang, Tìm hiểu các quy định của pháp luật về xử lí vi phạm pháp
luật trong hoạt động KDBĐS, Khóa luật tốt nghiệp, 2011;
6. Nguyễn Thị Tuyết, Thực trạng áp dụng các quy định về tổ chức và quản lí sàn giao
dịch BĐS trên địa bàn Hà Nội, Khóa luật tốt nghiệp, 2011
7. "Bình ổn thị trường giá đất đô thị" PGS TS Hoàng Văn Cường, GS TS Hoàng Ngọc
Việt. Nhà xuất bản chính trị quốc gia năm 2008.

12