Tìm hiểuhai (02) vụ việc có thật có liên quan đến việc tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu vềmặt hình thức

MỤC LỤC
A. ĐẶT VẤN ĐỀ

trang
1

B. NỘI DUNG

1

I.

CỞ SỞ LÝ LUẬN

1

II.

PHÂN TÍCH ÁN SỐ 1

3

III.

PHÂN TÍCH ÁN SỐ 2

9

C. KẾT LUẬN
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

15
16

A. ĐẶT VẤN ĐỀ
1


Khi xã hội ngày càng phát triển, nhu cầu tham gia các giao dịch dân sự của chủ thể
ngày càng tăng, bởi nó làm thỏa mãn các nhu cầu về vật chất và tinh thần ngày càng cao
của con người.Có thể khẳng định rằng, giao dịch dân sự là loại quan hệ có tính chất phổ
biến, được áp dụng rộng rãi nhất trong giao lưu dân sự, xảy ra hàng ngày và tất cả các
chủ thể tiến hành xác lập, thực hiện giao dịch dân sự được Bộ luật dân sự ghi nhận là
căn cứ pháp lý để xác lập quyền và nghĩa vụ dân sự. Mặc dù đã có những quy định cụ
thể về vấn đề này, tuy nhiên thực tế đời sống dân sự là rất phức tạp, cho nên mặc dù có
giao dịch đã được xác lập nhưng vân bị vô hiệu do không tuân thủ các điều kiện đã quy
định, mà trong đó giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ các quy định về hình
thức. Vì vậy, để hiểu rõ hơn về vấn đề này nhóm chúng tôi xin chọn đề tài: “Tìm hiểu
hai (02) vụ việc có thật có liên quan đến việc tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu về
mặt hình thức”.
B. NỘI DUNG
I. CỞ SỞ LÝ LUẬN
Điều 121, bộ luật dân sự năm 2005 quy định "Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành
vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền , nghĩa vụ dân sự".
Cho dù là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương thì GDDS cũng đều nhằm làm
phát sinh hậu quả pháp lý nhất định, đó chính là việc làm phát sinh , thay đổi hoặc chấm
dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Hậu quả pháp lý của giao dich dân sự là các chủ thể được
pháp luật được pháp luật bảo đảm thực hiện. được pháp luật bảo đảm thực hiện thì các
quyền và nghĩa vụ đó được xác lập phù hợp với quy định của pháp luật. Trong trường
hợp các quyền và nghĩa vụ phát sinh từ GDDS không phù hợp với quy định của pháp
luật thì GDDS đó vô hiệu.

Điều 124, BLDS 2005 quy định về hình thức GDDS:
1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói , bằng văn bản hoặc hành vi cụ thể. Giao
dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu được coi là
giao dịch bằng văn bản.

2


2. Trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn
bản, phải có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký xin phép thì phải tuân theo các
quy định đó".Như vậy căn cứ vào hình thức thể hiện của giao dịch dân sự thì giao dịch
dân sự được thể hiện dưới hình thức văn bản và giao dịch dân sự thể hiện dưới hành vi
cụ thể.
Giao dịch dân sự thể hiện dưới hình thức lời nói( hình thức miệng) là giao dịch dân sự
mà pháp luật không buộc chủ thể tuân theo một hình thức khác. Thông thường hình
thức lời nói của giao dịch dân sự được áp dụng đối với các giao dịch dân sự mà các chủ
thể có quen biết, tin cậy lẫn nhau, đối tượng của giao dịch có giá trị nhỏ hoặc với các
giao dịch dân sự phát sinh hậu quả pháp lý sau khi thỏa thuận và các bên thực hiện
nghĩa vụ ngay sau đó giao dịch dân sự chấm dứt. Trong một số trường hợp hình thức
này được pháp luật quy định điều kiện, trình tự và thủ tục thì phải tuân thủ theo quy
định đó.
Giao dịch dân sự được thể hiện dưới hình thức văn bản: Hình thức văn bản có thể do
pháp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện dưới hình thức văn bản thì các
chủ thể tham giao dịch dân sự phải được thể hiện dưới hình thức văn bản thì các chủ thể
tham gia giao dịch dân sự phải tuân thủ hình thức này. Ngoài ra trong trường hợp pháp
luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản, phải có công chứng
hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó. Bên
cạnh đó giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ
liệu được coi là giao dịch bằng văn bản.
Giao dịch dân sự thể hiện dưới hành vi cụ thể, hình thức này cũng phổ biến trong giai

đoạn hiện nay, đặc biệt khi công nghệ ngày càng phát triển với sự tác động được áp
dụng từ nhiều nơi đặc biệt là các thành phố, thị xã như bán hàng qua máy tự động .
Theo nguyên tắc chung thì các chủ thể được tự do lựa chọn hình thức của giao dịch. Chỉ
những giao dịch pháp luật bắt buộc phải thể hiện bằng văn bản, phải có chứng thực
chứng nhận, đăng hôặc xin phép mà các bên không tuân thủ quy định này thì giao dịch
dân sự đó vô hiệu.
3


-Điều 139- Bộ luật Dân sự năm 1995.
II.PHÂN TÍCH ÁN SỐ 1
1. Phân tích cách giải quyết của cơ quan nhà nước của thẩm quyền.
*Căn cứ giải quyết dựa vào:
-Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005, Điều 134, Điều 137
-Nghị quyết 01/2003/NQHĐTP của Hội đồng thẩm phán Tòa Án Nhân Dân Tối Cao
-Bản án sơ thẩm 47/2006 DSST ngày 27/9/2006 của Tòa án nhân dân Huyện Từ Liêm.
*Nội dung án tóm tắt như sau:
Nguyên đơn: Ông Hoàng Công Bảo- sinh năm 1949 Trú quán: B4, Tập thể Đại học
ngoại thương, phường Láng Thượng, quận Đống Đa, Hà Nội.
Ông Vũ Văn Đa- sinh năm 1951, Trú quán: B5, Tập thể Đại học ngoại thương, phường
Láng Thượng, quận Đống Đa, Hà Nội.
Bị đơn: Ông Lê Văn Bạ- Sinh năm 1956 Và vợ là bà Nguyễn Thị Ngoan- sinh năm
1960, Trú quán: Thôn Tân Phong, Thuỵ Phương, Từ Liêm, Hà Nội.
Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan: Chị Lê Thị Lan Anh- sinh năm 1979, Chị
Lê Thị Hải Yến- sinh năm 1981, Trú quán: Thôn Tân Phong, Thuỵ Phương, Từ
Liêm, Hà Nội. Anh Đỗ Thế Phú- sinh năm 1971, Trú quán: Nhà số 2, dãy B6, tập thể
Đại học ngoại thương, Láng Thượng, Đống Đa, Hà Nội. Ông Phạm Quang Hán- sinh
năm 1957, Trú quán: Thôn Tân Phong, Thuỵ Phương, Từ Liêm, Hà Nội.
Gia đình ông Bạ, bà Ngoan có nhu cầu bán một miếng đất với diện tích
380m2 tại Thôn Tân Phong, xã Thuỵ Phương, huyện Từ Liêm, Hà Nộ (đất giãn dân

năm 1983, hiện chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Năm 2001,
qua anh Hán và anh Phú là người cùng xóm với ông Bạ, bà Ngoan, nguyên đơn là
ông Đa và ông Bảo được biết gia đình ông Bạ, bà Ngoan có nhu cầu bán đất nên đã
nhờ 2 anh đứng ra làm thủ tục mua bán hộ. Theo thoả thuận diện tích đất mua là
380m2, giá 1.500.000đồng/m2, thành tiền là 570.000.000 đồng. Thực hiện thoả
4


thuận, ngày 2/7/2001, nguyên đơn đã uỷ quyền cho anh Phú đặt cọc cho gia đình
ông Bạ, bà Ngoan là 20.000.000 đồng, có giấy biên nhận ghi ngày 2/7/2011 do ông
Bạ trực tiếp viết và hẹn trong vòng 20 ngày kể từ ngày đặt cọc sẽ thanh toán nốt.
Nếu một trong hai bên vi phạm sẽ phải chịu phạt gấp hai lần so với số tiền đặt.
Ngày 18/7/2001 ông Bạ đã nhận tiếp 100.000.000 VNĐ và 30.000 USD do ông
Hán là người cùng thôn giao. Tổng số tiền ông Bạ xác nhận ông đã nhận từ ông
Phú và ông Hán giao là: 20.000.000 đồng tiền đặt cọc, 100.000.000 đồng và 30.000
USD. Quy ra tiền tại thời điểm nhận, ông Bạ, bà Ngoan xác nhận đã nhận từ ông
Phú và ông Hán là 570.000.000 đồng. Cùng ngày 18/7/2001 ông Đa và ông Bảo đã
đưa cho ông bà 4 bản hợp đồng mua bán nhà đất đã đánh máy sẵn nội dung và yêu
cầu ông bà cùng các con trên 18 tuổi ký vào. Ngày 19/7/2001 hai bên đã làm thủ
tục bàn giao mốc giới. Việc bàn giao mốc giới có lập thành 1 biên bản do ông Đa
trực tiếp viết, ông Bạ ký vào biên bản. Sau khi nhận bàn giao mốc giới, nguyên đơn
đã nhờ anh Hán xây tường bao xung quanh đất.
Sau khi mua bán xong, hai bên chưa đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền
hoàn tất thủ tục mua bán. Quá trình sử dụng do nguyên đơn không ở đó, bên bán đã
phá tường bao do nguyên đơn xây và xây thêm trên đất một nhà cấp 4 để sử dụng.
* Nay nguyên đơn khởi kiện yêu cầu bị đơn phải tiếp tục thực hiện hợp đồng mua
bán. Trong trường hợp phải huỷ hợp đồng mua bán, đề nghị Toà án xác định bên
bán phải chịu 100% lỗi.
* Về phía bị đơn không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và cho rằng:
Giữa ông bà và nguyên đơn không có việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Còn

việc mua bán đất như hợp đồng ngày 18/7/2001 ông bà không đồng ý vì chưa bàn
bạc xong giá cả.
* Tại bản án dân sự sơ thẩm số 47/2006/DSST ngày 27/9/2006 Toà án nhân dân
huyện Từ Liêm đã xử:
- Bác yêu cầu thực hiện hợp đồng mua bán của ông Hoàng Công Bảo, ông
Vũ Văn Đa đối với ông Lê Văn Bạ và bà Nguyễn Thị Ngoan.
- Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 18/7/2001 là
5


hợp đồng vô hiệu.
- Buộc ông Đa, ông Bảo phải trả lại diện tích đất 380m2 tại thôn Tân Phong,
Thuỵ Phương, Từ Liêm, Hà Nội cho ông bạ và bà Ngoan.
- ông Bạ, bà Ngoan được sở hữu 01 nhà cấp 4, tường xây bao quanh và 1
phần tường do ông Đa và ông Bảo xây dựng có giá trị 1.967.328 đồng.
- Buộc ông Bạ, bà Ngoan thanh toán trả ông Đa, ông Bảo số tiền
2.366.987.328 đồng.
Ghi nhận sự tự nguyện của ông Đa, ông Bảo để chung số tiền thanh toán và
tự giải quyết.
*Tại phiên tòa phúc thẩm, sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ
đã được thẩm tra tại phiên toà, sau khi nghe kết quả tranh luận công khai tại phiên
toà, sau khi thảo luận và nghị án xét thấy bản án sơ thẩm tòa án đã quyết định:
-Giữ nguyên bản án sơ thẩm
-Xác định hợp đồng mua bán nhà đất giữa ông Lê Văn Bạ, bà Nguyễn Thị
Ngoan và ông Hoàng Công Bảo, ông Vũ Văn Đa là hợp đồng vô hiệu toàn bộ.
-Xác định Ông Bạ và bà Ngoan phải chịu 80%lỗi do hợp đồng vô
hiệu=1.824.000.000đồng.
-Xác định ông Bảo và ông Đa phải chịu 20% lỗi do hợp đồng vô hiệu =
456.000.000 đồng.
-Ông Bạ và bà Ngoan được tiếp rục sử dụng 380m2 đất và các công trình trên

đất.
-Buộc ông Bạ và bà Ngoan phải thanh toán số tiền = 2.395.967.328 đồng cho
ông Bảo và ông Đa.
-Quy định về án phí
*Việc giải quyết của tòa án thành phố hà nôi ở trong vụ việc này là tòa vẫn giữ
nguyên bản án Tại bản án dân sự sơ thẩm số 47/2006/DSST ngày 27/9/2006 Toà án
nhân dân huyện Từ Liêm đã xử, theo quy định tại khoản 1 Điều 275 bộ luật tố tụng
6


dân sự, tòa phúc thẩm không chấp nhận kháng cáo của bị đơn
2. Ý kiến của nhóm về cách giải quyết của tòa án về vụ án trên:
Việc giải quyết của tòa án hai cấp trong vụ việc này là tương đối giống nhau. Tuy
nhiên, dựa trên những tình tiết của vụ việc và căn cứ giải quyết của Tòa án, nhóm chúng
tôi đồng tình với cách giải quyết của bản án phúc thẩm số 78/2007/DS-PT ngày
3/4/2007 của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội hơn bản án sơ thẩm số 47/2006/DSST
ngày 27/9/2006 của Tòa án nhân dân huyện Từ Liêm. Vì các quyết định của tòa án phúc
thẩm là đầy đủ và giải quyết được việc tranh chấp theo hướng đảm bảo quyền và lợi ích
hợp pháp của những người tham gia tố tụng và những người có lợi ích liên quan. Cụ thể
là bản án của hai cấp đều tuyên bố hợp đồng mua bán nhà đất tại thôn Tân Phong, xã
Thụy Phương, huyện Từ Liêm, Hà Nội lập ngày 18/07/2001 giữa ông Lê Văn Bạ, bà
Nguyễn Thị Ngoan và ông Hoàng Công Bảo, Vũ Văn Đa là hợp đồng vô hiệu nhưng
trong bản án ở cấp phúc thẩm xác định cụ thể hơn bản án ở cấp sơ thẩm ở chỗ tuyên bố
“hợp đồng vô hiệu toàn bộ” và việc tuyên bố này là hoàn toàn có căn cứ. Bởi lẽ, sau khi
giao dịch mua bán đất, ông Bảo và ông Đa có nhờ người làm chứng hộ tuy nhiên, sự
làm chứng này không mang tính chất pháp lí, không có sự công chứng, chứng thực của
các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong khi việc chuyển nhượng hợp đồng chuyển
nhượng quyền sự dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, phải
được làm thủ tục và đăng kí tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của
pháp luật về đất đai theo Điều 707 BLDS. Đồng thời, việc xác định lỗi và bồi thường

thiệt hại của các bên ở bản án này là rõ ràng và cụ thể hơn. Bên cạnh đó nhóm chúng
em còn thấy trong việc xét xử này quý tòa nên đưa thêm những người có lợi ích có liên
quan (như Lê Thị Hải Yến và Lê Thị Lan Anh- các con của ông Bạ, bà Ngoan) vào việc
tố tụng để lấy lời khai từ đó có nhận định khách quan hơn về lời khai của nguyên đơn
và bị đơn.
Tuy nhiên khi nghiên cứu về cách giải quyết của tòa án, nhóm chúng tôi phát hiện
có điểm mâu thuẫn??... ở chỗ giao dịch giữa ông Bạ, bà Ngoan và ông Bảo, ông Đa
được xác lập năm 2001, ở thời điểm đó bộ luật dân sự 1995 đang có hiệu lực, nhưng khi
có tranh chấp về giao dịch trên vào năm 2006, khi giải quyết tòa lại áp dụng Bộ luật dân
7


sự năm 2005. Theo quan điểm của nhóm tôi thì việc áp dụng luật của tòa án là chưa
chính xác. Vì theo Nghị quyết của quốc hội về việc thi hành Bộ luật dân sự năm 2005,
ngày 14 tháng 6 năm 2005 có quy định “ Giao dịch dân sự đang được thực hiện mà có
nội dung và hình thức khác với quy định của Bộ luật dân sự hoặc giao dịch dân sự được
thực hiện xong trước ngày Bộ luật dân sự có hiệu lực mà có tranh chấp xảy ra thì áp
dụng quy định của Bộ luật dân sự năm 1995 và các văn bản pháp luật hướng dẫn áp
dụng Bộ luật dân sự năm 1995 để giải quyết”. Dựa vào căn cứ này thì theo quan điểm
của nhóm chúng tôi, tòa án nhân dân thành phố Hà Nội khi tiến hành xét xử phải dựa
vào những quy định của Bộ Luật Dân sự năm 1995 và các văn bản hướng dẫn có liên
quan năm 1995, chứ không phải dựa vào Bộ luật năm 2005 để giải quyết.
3. Đánh giá được các quy định có liên quan đã được áp dụng để giải quyết vụ
việc.
Thông qua việc giải quyết vụ việc của bản án số 78/2007/DS-PT. ngày 3/4/2007 về
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đât của Tòa án nhân dânThành phố
Hà Nội, ta thấy:
Việc giải quyết tranh chấp giữa ông Hoàng Công Bảo, Vũ Văn Đa bên nguyên đơn và
ông Lê Văn Bạ, bà Nguyễn Thị Ngoan bên bị đơn là hoàn toàn hợp lí. Bởi lẽ, việc mua
bán đất của hai bên nguyên đơn và bị đơn không đáp ứng điều kiện quy định tại Điều

707 Các quy định pháp luật về dân sự và tố tụng dân sự “hoạt động chuyển nhượng
quyền sử dụng đất phải được xác lập thành văn bản, việc chuyển nhượng quyền sử
dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, phải được là thủ tục và
đăng ký tại UBND cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đất đai”. Tuy nhiên,
việc áp dụng các điều 134, 137 BLDS, Nghị quyết 01/2003/NQHĐTP của Hội đông
Thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao cũng như căn cứ tại Khoản Điều 275 BLTTDS để
giải quyết vụ việc này của Tòa án nhân dân Tối cao là vẫn chưa đủ dẫn chứng để xác
định lỗi của các bên nguyên đơn và bị đơn trong vụ việc, vì thế cần phải làm rõ hơn các
dẫn chứng đã đưa ra.Theo quy định tại Điều 127 Luật Đất đai 2003, việc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành hợp đồng; hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng
8


chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức
chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn
nơi có đất. Theo quy định tại Điều 134 Bộ luật Dân sự 2005, trong trường hợp pháp luật
quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên
không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, tòa án, cơ quan nhà nước có
thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch
trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì đó mới được coi là giao
dịch vô hiệu.
Điều 124 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định, hình thức giao dịch dân sự được thể hiện
bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể... Trong trường hợp pháp luật quy
định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản, phải có công chứng hoặc chứng
thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó.
Căn cứ các quy định của các pháp luật nêu trên, do giao dịch chuyển nhượng quyền sử
dụng đất giữa ông Lê Văn Bạ, bà Nguyễn Thị Ngoan với ông Hoàng Công Bảo, Vũ Văn
Đa là không có sự chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND
xã, phường, thị trấn nơi có đất, nên là giao dịch dân sự vô hiệu về hình thức. Trong vụ

việc này, việc khởi kiện yêu cầu tòa án giải quyết tranh chấp, Toà án sẽ quyết định buộc
các bên phải cùng làm lại các thủ tục theo đúng quy định về hình thức của giao dịch
chuyển nhượng quyền sử dụng đất; nếu một trong hai bên cố tình không làm lại các thủ
tục đó thì tòa án mới tuyên bố giao dịch này vô hiệu và bên cố tình không làm lại các
thủ tục đó là bên có lỗi.
Căn cứ quy định tại Điều 137 Bộ luật Dân sự 2005, hậu quả pháp lý của giao dịch dân
sự vô hiệu là: không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các
bên kể từ thời điểm xác lập; các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho
nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng
tiền… Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường. và phải chịu án phí theo quy định của
pháp luật. Vì vậy, việc tòa đã áp dụng các điều luật trên để giả quyết vụ việc này là
hoàn toàn chuẩn xác và có căn cứ pháp luật. Và để ngày càng hoàn thiện hơn nữa về
vấn đề này, nhóm tôi cũng xin đề xuất một vài ý kiến để giải quyết vấn đề này; hướng
9


giải quyết ở đây là hình thức của một hoặc một số giao dịch dân sự mà pháp luật yêu
cầu phải lập thành văn bản, có xác nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, nên quy
định tại Điều 133 của Bộ luật quy định về hình thức giao dịch dân sự. Cụ thể là:
- Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể
- Riêng các giao dịch dân sự về A, B, C (là những loại giao dịch gì mà nhà làm luật thấy
cần thiết), phải được thể hiện bằng văn bản.
Nếu tách bạch được vấn đề theo cách nêu trên, một mặt chúng ta vừa thực hiện
đúng tinh thần chỉ đạo đối với việc sửa đổi luật, đồng thời mặt khác cũng tháo gỡ được
không ít bất cập, vướng mắc của thực tiễn áp dụng pháp luật hiện nay. Và như vậy thì,
quy định phải lập thành văn bản trong trường hợp như trên, chỉ là một trong những cơ
sở pháp lý quan trọng và cần thiết để cơ quan Toà án vận dụng, xem xét và đánh giá các
tình tiết, chứng cứ của vụ án, góp phần làm rõ đúng sai, sự thật của vấn đề khi giải
quyết một tranh chất về giao dịch dân sự, chứ không phải là cơ sở pháp lý để tuyên bố
giao dịch dân sự vô hiệu khi mà các điều kiện về nội dung (thực chất) của một giao dịch

dân sự có hiệu lực đều đã được các bên đương sự tôn trọng, thực hiện đầy đủ và điều đó
cũng giúp cho được Hội đồng xét xử có căn cứ xác đáng làm sáng tỏ trước Toà.
III. Phân tích án số 2
1. Phân tích cách giải quyết của cơ quan nhà nước của thẩm quyền.
*Căn cứ giải quyết dựa vào:
- Điều 131, 136, 139, 401, 691, 693, 707, 708 Bộ luật dân sự năm 1995.
- Khoản 1 Điều 136 Luật đất đai năm 2003.
- Điều 25, 131, 132, 200, 201, khoản 2 Điều 275 Bộ luật tố tụng dân sự.
- Điểm 2.4 Mục I Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16.4.2003 của Hội đồng
Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao.
- Điểm 2.3 Mục II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10.8.2004 của Hội đồng
Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao.
10


- Khoản 2 Điều 7, khoản 1 Điều 11, khoản 2 Điều 12 Nghị định 70/CP ngày
12.6.1997 của Chính phủ quy định về chế độ án phí, lệ phí Toà án.
- Thông tư liên tịch 01/TTLT ngày 19.6.1997 của Toà án nhân dân tối cao - Viện
kiểm sát nhân dân tối cao - Bộ Tư pháp - Bộ Tài chính.
* Có thể tóm tắt về vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa nguyên đơn
là bà Nguyến Thị Yến với bị đơn là anh Nguyễn Bá Mãn và chị Nguyễn Thị Chắt (vợ
anh Mãn), nội dung vụ án như sau:
Nguyên đơn, bà Nguyễn Thị Yến trình bày: ngày 20/6/1997 giữa bà và anh
Mãn thỏa thuận mua bán thửa đất 86 m2 ở thôn Lễ Pháp, xã Tiên Dương, huyện Đông
Anh, Hà Nội, với giá là 30.000.000 đồng. Vì vậy con gái bà gửi trực tiếp cho chị Hoàng
Tố Lan số tiền 3.000 USD (tương đương 30.000.000 đồng tại thời điểm đó). Bà không
trực tiếp tham gia giao dịch này mà thông qua chị Hoàng Tố Lan mua giúp. Quá trình
giao dịch, mua bán đất với anh Mãn, chị Chắt đều do chị Lan trực tiếp thực hiện và chị
Lan kí hộ tên bà vào phần người mua. Sau khi thanh toán xong anh Mãn và chị Lan đi
xin nhận thực các giấy tờ mua bán, đồng thời họ cũng giao lại toàn bộ hồ sơ mua bán

đất cho bà vào năm 1997. Năm 2003 bà nghe tin anh Mãn đã được cấp “sổ đỏ” đứng tên
anh Mãn đối với thửa đất đã bán cho bà. Năm 2004, anh Mãn đã xây dựng trái phép 1
ngôi nhà cấp 4 trên mảnh đất này. Trước sự việc đó bà nhiều lần gửi đơn tới Ủy ban
nhân dân xã Tiên Dương yêu cầu gia đình anh Mãn chấm dứt hành vi xây dựng trái
phép trên đất của bà nhưng anh mãn không thực hiện. Ủy ban nhân dân xã cũng đã giải
hòa nhưng không đạt kết quả. Nay bà khởi kiện yêu cầu vợ chồng anh Mãn, chị Chắt
phải thực hiện hợp đồng giao trả đất cho bà sử dụng.
Về phía bị đơn, anh Mãn trình bày: năm 1997, anh thừa nhận có ý định bán thửa
đất diện tích 84m2 tại thôn Lễ Pháp, xã Tiên Dương, Đông Anh cho chị Hoàng Tố Lan.
Giữa anh, chị và chị lan đã làm thủ tục giấy tờ chuyển nhượng cho nhau có các bên
cùng kí. Nhưng theo anh năm 2000, khi cùng chị Lan chung vốn mua xe để làm ăn thì
do xe chạy không hiệu quả nên chị Lan đã nhượng lại cho anh sở hữu toàn bộ xe. Do tại
thời điểm đó anh không có đủ tiền trả cho chị Lan ngay nên anh giao lại chị Lan bộ giấy
tờ chuyển nhượng đất đã lập năm 1997 để làm tin. Sau khi trả đủ cho chị lan số tiền anh
11


vẫn không lấy lại bộ hồ sơ. Vợ, chồng anh không biết bà Yến là ai, cũng không nhận
tiền của bà Yến. Vì vậy, anh không nhất trí với yêu cầu khởi kiện của bà Yến.
Về phía người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, chị Hoàng Tố Lan trình bày:
Ngày 20/6/1997, chị và vợ chồng anh Mãn làm giấy tờ chuyển nhượng mua bán đất cho
nhau, theo đó vơi chồng anh Mãn chuyển nhượng cho bà Nguyễn Thị Yến 86m2 đất với
giá thỏa thuận là 28.000.000 đồng, chị là người kí thay tên bà Yến trong hợp đồng. Sau
khi anh Mãn xin xác nhận của chính quyền địa phương, chị thanh toán cho anh số tiền
như đã thỏa thuận, chị mang giấy tờ vầ giao lại cho bà Yến quản lí. Nay chị xác định chị
là người mua hộ đất của vợ chồng anh Mãn cho bà Yến. Vì vậy, chị đề nghị Tòa án
buộc vợ chồng anh Mãn, chị Chắt giao đất cho bà Yến sử dụng.
Tại bản án số 40/2006/DSST ngày 30.11.2006 của Tòa án nhân dân huyện Đông
Anh đã xử và quyết định: -Bác bỏ yêu cầu của bà Nguyễn Thị Yến
-Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 20.6.1997 giữa anh

Nguyễn Bá Mãn, chị Nguyễn Thị Chắt với bà Nguyễn Thị Yến là vô hiệu.
- Xác định lỗi của bên chuyển nhượng (anh Mãn, chị Chắt), bên nhận chuyển
nhượng (bà Yến) mỗi bên ½ = 97.297.504 đồng. Buộc vợ chồng anh Mãn, chị Chắt phải
thanh toán trả cho bà Yến số tiền đã nhận 26.000.000 đồng, bồi thường theo mức độ lỗi
97.297.504 đồng, cộng bằng 123.279.504 đồng. Giao cho gia đình anh Nguyến Bá Mãn
sử dụng 84,6 đất tranh chấp trên đã được Ủy ban nhân dân huyện Đông Anh cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 22.6.2002 và sở hữu các công trình xây dựng trên
đất.
Ngày 05.12.2006, bà Nguyễn Thị Yến đã kháng cáo. Ngày 11.12.2006, anh
Nguyễn Bá Mãn và chị Nguyễn Thị Chắt có đơn kháng cáo.
Ngày 05.04.2007, tại trụ sở Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội đã xét xử phúc vụ
án trên và ra quyết định:-Giữ nguyên quyết định của bản án sơ thẩm. Sửa về cách tuyên
án cụ thể hơn.
-Quy định về án phí.
12


* Việc giải quyết của tòa án thành phố hà nôi ở trong vụ việc này là tòa vẫn giữ
nguyên bản án Tại bản án dân sự sơ thẩm số 40/2006/DSST ngày 30.11.2006 của Tòa
án nhân dân huyện Đông Anh, lấy đó làm căn cứ quan trọng để xét phúc phẩm khi các
bên có kháng cáo.
2. Ý kiến của nhóm về cách giải quyết của tòa án về vụ án trên:
Việc giải quyết của tòa án hai cấp trong vụ việc này là tương đối giống nhau. Tuy
nhiên, dựa trên những tình tiết của vụ việc và căn cứ giải quyết của Tòa án, nhóm chúng
tôi đồng tình với cách giải quyết của bản án phúc thẩm số 79/2007/DSPT, ngày
05/4/2007, Tào án nhân dân thành phố Hà Nội hơn bản án sơ thẩm số 40/2006/DSST
ngày 30/11/2006 của Tòa án nhân dân huyện Đông Anh. Vì các quyết định của tòa án
phúc thẩm là đầy đủ và giải quyết được việc tranh chấp theo hướng đảm bảo quyền và
lợi ích hợp pháp của những người tham gia tố tụng và những người có lợi ích liên quan.
Vì vậy, cách giải quyết của Tòa án nhân dân Thành phố Hà Nội là hoàn toàn đúng và

chính xác. Cụ thể là: đã xác định và tuyên hợp đồng chuyển nhượng đất giữa bà Yến và
vợ chồng anh Mãn là vô hiệu( dựa vào Điều 139 BLDS năm 1995). Đồng thời theo quy
định tại Điều 691 BLDS năm 1995 thì hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải lập
thành văn bản và có chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trong trường
hợp cụ thể này, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Yến và vợ chồng anh
Mãn chưa được Ủy ban nhân dân huyện Đông Anh cho phép và chứng thực. Việc mua
bán trên còn vi phạm khoản 1 Điều 693 BLDS năm 1995 về điều kiện chuyển quyền sử
dụng đất. Vì tại thời điểm hai bên xác lập hợp đồng chuyển nhượng đất, thử đất này
chưa có chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp. Bởi
vậy, Tòa án tuyên hợp đồng chuyển nhượng đất giữa bà Yến và vợ chồng anh Mãn là
vô hiệu là có căn cứ xác đáng.
Thứ hai, tòa án cũng xác định cụ thể lỗi của các bên liên quan: Phía bên mua – bà
Yến biết ró thửa đất mà hai bên giao dịch mua bán chưa được cơ quan có thẩm quyền
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng vẫn tiến hành mua bán. Về phía người
mua – anh Mãn, chị Chắt chưa có đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp

13


luật mà vẫn thực hiện việc chuyển nhượng…Việc xác định mức lỗi của hai bên như trên
của tòa án sơ thẩm là phù hợp với việc bà Yến đã tự nhận lỗi của mình 50% .
Thứ ba, từ việc xác định lỗi giữa các bên, tòa án lấy đó làm căn cứ để xác định trách
nhiệm bồi thường( về việc thanh toán tiền mua đất): Phía bà Yến không đưa ra được
giấy tờ nào chứng minh thực tế đã thanh toán cho vợ chồng anh Mãn được bao nhiêu
tiền, bản thân bà lại không trực tiếp giao dịch mua bán với vợ chồng anh Mãn. Song căn
cứ với việc thừa nhận của anh Mãn tại: “Biên bản giải quyết việc chuyển nhượng đất
thổ cư ” ngày 07.8.2003 –bút lục 19 nêu trên, Tòa án đã xác định số tiền mà bà Yến đa
trả cho vợ chồng anh Mãn là 26.000.000 đồng. Theo đó, vợ chồng anh Mãn phải trả lại
bà Yến số tiên là 26.000.000 đồng.
Thứ tư, về xác định giá trị thiệt hại và buộc vợ chồng anh Man, chị Chắt phải bồi

thường cho bà Yến số tiền 97.279.504 đồng là căn cứ vào quy định của Nghị quyết
01/2003/NQ-HĐTP ngày 16.4.2003 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối . Về
các vấn đề khác không có ý thấy kiến.
Tuy nhiên, nếu nghiên cứu một cách cụ thể hơn nữa, nhóm chúng tôi thấy. Theo Điều
139 BLDS năm 1995 quy định: “Trường hợp pháp luật quy định hình thức của giao
dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo
yêu cầu của một hoặc các bên, Tòa án, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền khác quyết
định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn;
quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu” . Nhưng khi nghiên cứu về
cách giải quyết vụ án này của Tòa án thì thấy không hề có chi tiết nào chứng tỏ Tòa án
có quyết định buộc các bên phải đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong một thời
hạn nào để hoàn thiện về mặt hình thức của hợp đồng nêu trên. Vì vậy, chứng tỏ trong
trường hợp này Tòa án cũng đã mắc sai xót.Trong bản án, Tòa án nhân dân thành phố
Hà Nội xác định hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa bà Yến với vợ chồng anh Mãn
vi phạm quy định về hình thức là không phù hợp với thực tế. Bởi lẽ, thời điểm giao kết
hợp đồng các bên hoàn toàn tự nguyện và giao dịch không trái pháp luật và đạo đức xã
hội. Lẽ ra, phải công nhận hợp đồng và buộc các bên thực hiện tiếp hợp đồng. Vì vậy,
để bản án thực sự khách quan và công bằng,đảm bảo quyền và lợi ích của phái bên
14


nguyên đơn và bị đơn , nhóm chúng tôi xin đề nghị tòa án nên quy định cụ thể về thời
hiệu để các bên hoàn thiện về mặt hình thức của hợp đồng.
3. Đánh giá được các quy định có liên quan đã được áp dụng để giải quyết vụ việc.
Qua việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển QSDĐ tại Tòa án cho thấy, Điều
139 BLDS năm 1995 (bây giờ là Điều 134 BLDS năm 2005) chưa phù hợp với thực tế,
khi có tranh chấp bằng việc ra quyết định buộc các bên phải hoàn thiện hình thức của
hợp đồng, vô hình dung Tòa án đã can thiệp vào nội dung của hợp đồng. Đối với hợp
đồng vi phạm hình thức thì tại thời điểm giao kết, ý chí các bên là hoàn toàn tự nguyện
và đáp ứng các điều kiện khác của giao dịch dân sự trừ quy định về hình thức. Tuy

nhiên, do nhiều nguyên nhân khác nhau như giá đất tăng, sau khi giao kết hợp đồng các
bên không hoàn thiện về hình thức, nên phát sinh tranh chấp và khởi kiện. Việc Tòa án
ấn định thời hạn để hoàn thiện hình thức của hợp đồng không có ý nghĩa khi một trong
các bên không muốn tiếp tục thực hiện.
Thực tiễn cho thấy, tỷ lệ các bên tiến hành việc hoàn thiện về hình thức hợp đồng
sau khi Tòa án buộc các bên thực hiện là rất ít. Thực chất, quy định này chủ yếu phục
vụ cho Tòa án khi giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu như xác định lỗi của các bên
mà không bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên nhận chuyển nhượng và bên thứ ba
trong trường hợp người nhận chuyển nhượng đã chuyển nhượng cho người khác. Trong
trường hợp, vi phạm về hình thức dẫn tới hợp đồng vô hiệu, nhưng khi giải quyết hậu
quả vô hiệu lại xác định một bên có lỗi (bên không hoàn thiện hình thức hợp đồng) và
phải chịu thiệt hại là không hợp lý; xét cho cùng thì các bên đều có lỗi (buộc phải biết
quy định về hình thức khi giao kết).Nên việc Tòa án ấn định thời hạn để các bên hoàn
thiện về hình thức hợp đồng, dường như đã tạo ra đề nghị giao kết hợp đồng mới (ý chí
của các bên có thể thay đổi), nên các bên sẽ cân nhắc trước khi đi đến quyết định đến cơ
quan có thẩm quyền để hoàn thiện quy định về hình thức hay không. Mặt khác, trên
thực tế do giá đất tăng nhanh trong nhiều trường hợp người chuyển nhượng sẵn sàng
chấp nhận đền bù 100% giá trị theo định giá để hủy hợp đồng. Với những quy định và
cách giải quyết nêu trên, vô hình chung đã tiếp tay cho sự “lật lọng”. Vì vậy, vấn đề xác
định lỗi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đụng đất vô hiệu do vi phạm quy định
về hình thức cần được xem xét lại cho phù hợp và thực tế, nhiều trường hợp Tòa án
15


cũng không thống nhất khi giải quyết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi
phạm hình thức.
Thấy rằng, để bảo đảm quyền tự do giao kết hợp đồng cũng như bảo đảm quyền
của người sử dụng đất, không nên quy định về hình thức hợp đồng một cách cứng nhắc
như hiện nay. Hình thức của hợp đồng được thể hiện dưới hình thức nào đi chăng nữa
thì cũng chỉ là cách thức thể hiện nội dung, nội dung mới là cái quyết định hình thức.

Thực tế cho thấy, việc giải quyết tranh chấp hợp đồng vi phạm quy định về hình thức là
không thống nhất, có trường hợp Tòa án công nhận hợp đồng, có trường hợp lại ấn định
một thời gian để các bên hoàn thiện về hình thức hợp đồng, có trường hợp lại tuyên bố
vô hiệu. Theo quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai năm 1993, 2003, hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ được công nhận khi có đầy đủ các điều kiện như
sau: Người tham gia giao kết hợp đồng có năng lực hành vi dân sự, hoàn toàn tự
nguyện; mục đích và nội dung của hợp đồng không trái pháp luật, đạo đức xã hội; đất
chuyển nhượng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; bên chuyển nhượng
phải có đủ điều kiện chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải có đủ điều kiện
về nhận chuyển nhượng theo quy định; hợp đồng chuyển nhượng được lập thành văn
bản có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền. Do
đó, theo tôi nên sửa Điều 139 BLDS năm 1995 (Điều 134 BLDS năm 2005), để các
quy định về hợp đồng ngày càng hoàn thiện hơn nữa.
C. KẾT LUẬN
Việc việc phân tích hai vụ án thực tế nêu trên, chúng ta đã có cái nhìn khá toàn diện
về giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm về mặt hình thức. Đồng thời, cũng có những
kiến thức nhất định về thực tiễn các vụ việc có liên quan về vấn đề này do Tòa án xét
xử.Mặc dù, các nhà làm luật đã xây dựng hệ thống pháp luật khá đầy đủ nhưng do thực
tiễn cuộc sống rất đa dạng, vì vậy không tránh khỏi những lỗ hỏng pháp luật. Vì vậy, để
việc xét xử của tòa án ngày càng khác quan và công bằng đòi hỏi các nhà làm luật phải
không ngừng xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật hơn nữa.
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

16


1. Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam, tập I, Trường Đại học Luật Hà Nội, năm 2006,
NXB Công an Nhân dân.
2. Bàn về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu trong Luật dân sự Việt Nam,
Lưu bình Dương.tập chí Kiểm sát. Số 5/ 2003,tr 13.

3. Bình luận khoa học Bộ Luật Dân sự Việt nam, Tập 1, Chủ biên PGS.TS. Hoàn
Thế Liên, Nguyễn Đức Giao, Năm 2001, Viện Nghiên cứu khoa học pháp lý- bộ
Tư Pháp.
4. Các quy định pháp luật về dân sự và tố tụng dân sự, NXB chính trị quốc gia, năm
2003, tr 213.
5. NGHỊ QUYẾT CỦA QUỐC HỘI NƯỚC CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA
VIỆT NAM- Về việc thi hành Bộ luật dân sự, Số: 45/2005/QH11, ngày 14 tháng
06 năm 2005
6. Các trang web:
-
-www.atheenah.com

17