Tìm hiểu 2 vụ việc có thật có liên quan đến việc tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu về mặt hình thức

MỤC LỤC
MỤC LỤC………………………………………………………………………….1
LỜI NÓI ĐẦU……………………………………………………………………...2
A. Cơ sở pháp lý………………………………………………………………...3
B. Vụ án thứ nhất……………………………………………………………….5
C. Vụ án thứ hai……………………………………………………………….10
KẾT LUẬN……………………………………………………………………….15
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO…………………………………………16

LỜI NÓI ĐẦU
Mỗi cá nhân sống và tồn tại trong xã hội đều phải tham gia vào những mối
quan hệ khác nhau tạo nên những mối liên kết. Để thỏa thuận những nhu cầu trong
cuộc sống con người thường tham gia vào những giao dịch khác nhau trong đó có
giao dịch dân sự. Giao dịch dân sự là căn cứ phổ biến, thông dụng nhất trong các
căn cứ làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự; là phương tiện
pháp lý quan trọng nhất trong giao lưu dân sự, trong việc dịch chuyển tài sản và
cung ứng dịch vụ nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của tất cả các thành viên
trong xã hội. Trong nền sản xuất hàng hóa theo cơ chế thị trường, thông qua giao
dịch dân sự (hợp đồng), các chủ thể đáp ứng nhu cầu sản xuất, kinh doanh các nhu
[1]


cầu khác trong đời sống hàng ngày của mình. Nguyên tắc cơ bản trong các giao
dịch dân sự là tôn trọng quyền tự do thỏa thuận của các bên. Bên cạnh đó, pháp
luật cũng đặt ra một số những yêu cầu tối thiểu buộc các chủ thể phải tuân thủ theo
– đó là các điều kiện có hiệu lực của giao dịch, được quy định tại điều 122 BLDS
năm 2005. Trong đó, yêu cầu về hình thức của giao dịch dân sự là một trong những
điều kiện có hiệu lực vô cùng quan trọng. Tuy nhiên trong thực tế những tranh
chấp liên quan đến hình thức của dao dịch dân sự còn rất nhiều. Việc giải quyết
những tranh chấp đó cũng còn nhiều khó khăn trong thực tiễn xét xử. Nhận thức
được vấn đề này, nhóm chúng em đã bàn bạc và quyết định chọn đề bài: “Tìm hiểu

2 vụ việc có thật có liên quan đến việc tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu về mặt
hình thức” làm đề tài nghiên cứu.
Bài làm của nhóm còn nhiều thiếu sót, mong thầy cô và các bạn đọc, nhận
xét để bài làm được hoàn thiện hơn.
Nhóm chúng em xin chân thành cảm ơn!!!

A. Cơ sở pháp lý

Dựa trên tiểu mục b, mục 2 Nghị quyết số 45/2005/QH11 về việc thi hành
Bộ Luật Dân Sự của Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam: “Giao
dịch dân sự đang được thực hiện mà có nội dung và hình thức khác với qui định
của Bộ luật dân sự hoặc giao dịch dân sự được thực hiện xong trước ngày Bộ luật
dân sự có hiệu lực mà có tranh chấp xảy ra thì áp dụng qui định của Bộ luật dân sự
năm 1995 và các văn bản pháp luật hướng dẫn áp dụng Bộ luật dân sự năm 1995
để giải quyết”. Căn cứ vào Nghị quyết trên, do 2 vụ án mà nhóm nghiên cứu đều
[2]


xảy ra trước thời điểm Bộ Luật Dân sự năm 2005 có hiệu lực nên khi giải quyết
tranh chấp này, chỉ có thể áp dụng Bộ luật Dân sự năm 1995.
I) Giao dịch dân sự

Điều 130 BLDS năm 1995: “Giao dịch dân sự là hành vi pháp lý đơn
phương hoặc hợp đồng của cá nhân, pháp nhân và của các chủ thể khác nhằm làm
phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”.
II) Hình thức giao dịch dân sự
Điều 133 BLDS năm 1995:
“Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng
hành vi cụ thể.
Trong trường hợp pháp luật có quy định giao dịch dân sự phải được thể

hiện bằng văn bản, phải được Công chứng nhà nước chứng nhận, được chứng
thực, đăng ký hoặc phải xin phép thì phải tuân theo các quy định đó.”.
III)
Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức
Điều 139 BLDS 1995 quy định:
“Trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự vô hiệu, nếu không
được thể hiện bằng văn bản, không được Công chứng nhà nước chứng nhận,
không được chứng thực, đăng ký hoặc cho phép thì theo yêu cầu của một hoặc các
bên, Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực
hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà
không thực hiện thì giao dịch vô hiệu. Bên có lỗi làm cho giao dịch vô hiệu phải
bồi thường thiệt hại.”.
IV)
Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
Điều 146 BLDS 1995, hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu:
“Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ dân sự của
các bên từ thời điểm xác lập.
Khi giao dịch dân sự vô hiệu, thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu,
hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì
phải hoàn trả bằng tiền. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

[3]


Tùy từng trường hợp, xét theo tính chất của giao dịch vô hiệu, tài sản giao
dịch và hoa lợi, lợi tức thu được có thể bị tịch thu theo quy định của pháp luật.”.

B. Vụ án thứ nhất: Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà.
I) Tóm tắt vụ án
Vào tháng 5-2002, nguyên đơn là bà Bùi Thị Cẩm Hồng làm hợp đồng bán

căn nhà số 281/43/10 Lê Văn Sỹ, phường 1, quận Tân Bình, thành phố Hồ Chí
Minh cho bị đơn là bà Nguyễn Thị Tố Nga với giá 100 lượng vàng; việc mua bán
nhà chưa có xác nhận của chính quyền (tại thời điểm này, căn nhà vẫn là tài sản
chung của 2 vợ chồng bà Hồng và chồng bà là ông Trương Duyên cùng 4 người
con của bà; tuy nhiên khi bán nhà, bà Hồng lại giao cho bà Nga giấy kê khai nhà
1977 và 1999 và xác định đây là nhà của bà, không liên quan tới chồng và con bà).
Bà Nga trả tiền từ tháng 5-2002 đến tháng 4-2003, tổng số là 40 lượng vàng (gồm
20 lượng vàng đặt cọc và 20 lượng vàng trả đợt I) và 170.000.000 đồng. Tháng 82003, các con bà Hồng biết việc bà bán nhà, đã phản đối. Khi tranh chấp ra
phường, bà mới biết là bà Nga đã hợp thức hóa nhà tên bà Nga và chồng bà là ông
Nguyễn Văn Hưng bằng việc giả mạo giấy tờ, nên bà xin hủy hợp đồng mua bán
nhà với bà Nga và trả lại số tiền đã nhận, không trả thêm khoản nào khác. Tuy
[4]


nhiên, bà Nga không đồng ý, yêu cầu bà Hồng bồi hoàn số tiền 88,43 lượng vàng
(gồm 40 lượng vàng, 170.000.000 đồng tương ứng là 28,43 lượng vàng và 20
lượng vàng bồi thường vì hủy hợp đồng) cùng 30.000.000 đồng chi phí hợp thức
hóa.
Ngoài nguyên đơn và bị đơn liên quan trực tiếp đến vụ kiện, còn có những
người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đó là: chị Trương Duyên Mai (con gái bà
Hồng) và bà Võ Thị Liễu (sinh năm 1958, trú tại F39, khu K30, phường 12, quận
Tân Bình, thành phố Hồ Chí Minh). Theo đó, chị Mai cho rằng căn nhà là tài sản
chung của cha mẹ và anh chị em chị nên chị xin hủy hợp đồng mua bán nhà giữa
bà Hồng và bà Nga. Ngoài chị Mai, còn có bà Võ Thị Liễu, bà trình bày: tháng 52002, bà cho bà Hồng vay 135.000.000 đồng, bà Hồng viết biên nhận và có bà Nga
làm chứng: bà Hồng hứa đến tháng 4-2003, bà Nga trả tiền nhà cho bà Hồng đợt
cuối thì bà Hồng sẽ trả tiền cho bà. Nay bà Hồng không bán được nhà thì phải trả
bà tiền vay và lãi trả chậm theo quy định và giải quyết cùng trong vụ việc này.
Trước lời khai của bà Liễu, bà Hồng cũng đã đồng ý trả tiền nhưng mỗi tháng trả
1.000.000 đồng.
II) Các quyết định của tòa án

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 2034/2005/DSST ngày 14-9-2005 Tòa án nhân
dân thành phố Hồ Chí Minh đã quyết định: “Hợp đồng mua bán nhà 281/43/10 Lê
Văn Sỹ, phường 1, quận Tân Bình, thành phố Hồ Chí Minh giữa bà Hồng và bà
Nga lập ngày 17-5-2002 là vô hiệu; buộc bà Hồng phải trả lại cho bà Nga 83,90
lượng vàng SJC một lần khi án có hiệu lực pháp luật; bà Nga và ông Hưng phải trả
lại giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất (giấy số 5903/2003
cấp ngày 4-8-2003) cho bà Hồng, bà Hồng liên hệ với cơ quan chức năng làm thủ
tục sang tên giấy tờ nhà; buộc bà Hồng trả cho bà Võ Thị Liễu 147.549.000 triệu
đồng, một lần khi án có hiệu lực pháp luật”.
[5]


Ngày 20-9-2005, bà Hồng (do chị Mai đại diện) kháng cáo.
Tại bản án dân sự phúc thẩm số 465/2005/DSPT ngày 30-11-2005 Tòa phúc
thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Thành phố Hồ Chí Minh đã quyết định: “Hủy hợp
đồng mua bán nhà giữa bà Hồng và bà Nga lập ngày 17-5-2002 là vô hiệu. Buộc bà
Hồng trả cho bà Nga 76,165 lượng vàng SJC (gồm 68 lượng vàng và 7,735 lượng
vàng bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng). Buộc bà Nga và ông Hưng trả lại
giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất số 281/43/10 Lễ Văn
Sỹ, phường 1, quận Tân Bình, thành phố Hồ Chí Minh cho bà Hồng (giấy số
5903/2003 cấp ngày 4-8-2003), bà Hồng có quyền liên hệ đến cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền để làm thủ tục sang tên giấy tờ nhà. Các quyết định khác của bản án
sơ thẩm không có kháng cáo có hiệu lực pháp luật.
III)

Phân tích các quyết định của tòa án

Theo quyết định tại bản án Sơ thẩm 2034/2005/DSST ngày 14-9-2005 Toà
án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh và bản án dân sự phúc thẩm số
465/2005/DSPT ngày 30-11-2005 Toà phúc thẩm Toà án nhân dân tối cao tại

thành phố Hồ Chí Minh thì hợp đồng mua bán nhà số 281/43/10 Lê Văn Sỹ,
Phường 1, Quận Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh giữa bà Bùi Cẩm Hồng và bà
Nguyễn Thị Tố Nga lập ngày 17-5-2002 là vô hiệu. Theo ý kiến của nhóm, quyết
định này là chính xác. Theo điều 133 Bộ Luật Dân Sự năm 1995: “Trong trường
hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản, phải
được Công chứng nhà nước chứng nhận, được chứng thực, đăng ký hoặc phải xin
phép thì phải tuân theo các quy định đó”. Bên cạnh đó, theo điều 443 Luật Dân Sự
1995 về hình thức hợp đồng mua bán nhà ở: “Hợp đồng mua bán nhà ở phải được
lập thành văn bản, có chứng nhận của Công chứng nhà nước, chứng thực của Uỷ
ban nhân dân cấp có thẩm quyền”. Căn cứ vào những điều khoản trên, ta có thể kết
luận: Hợp đồng mua bán nhà giữa bà Bùi Cẩm Hồng và bà Nguyễn Thị Tố Nga đã
[6]


vi phạm hình thức của giao dịch dân sự. Do vậy, theo điều 139 Bộ Luật Dân Sự
năm 1995: “Trong trường hợp pháp luật qui định giao dịch dân sự vô hiệu, nếu
không được thể hiện bằng văn bản, không được Công chứng nhà nước chứng
nhận, không được chứng thực, đăng kí hoặc cho phép, thì theo yêu cầu của một
hoặc các bên, Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các
bên thực hiện qui định về hình thức giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó
mà không thực hiện, thì giao dịch vô hiệu. Bên có lỗi làm cho giao dịch vô hiệu
phải bồi thường thiệt hại”, hợp đồng mua bán nhà giữa bà Bùi Cẩm Hồng và bà
Nguyễn Thị Tố Nga vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức.
Theo quyết định tại bản án Sơ thẩm số 2034/2005/DSST ngày 14 tháng 9
năm 2005 Toà án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh và bản án dân sự phúc thẩm số
465/2005/DSPT ngày 30 tháng 11 năm 2005 Toà phúc thẩm Toà án nhân dân tối
cao tại thành phố Hồ Chí Minh thì bà Nguyễn Thị Tố Nga và ông Nguyễn Văn
Hưng phải trả lại giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở địa
chỉ số 281/43/10 Lê Văn Sỹ, Phường 1, Quận Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh
cho bà Hồng (Giấy số 5903/2003 cấp ngày 4 tháng 8 năm 2003) và bà Hồng có

quyền liên hệ đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục sang tên giấy tờ
nhà. Theo ý kiến của nhóm, quyết định này là hoàn toàn hợp lý bởi theo quy định
tại Khoản 2 điều 146 Bộ Luật Dân Sự năm 1995: “Khi giao dịch dân sự vô hiệu,
thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận;
nếu không hoàn trả lại bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền. Bên có lỗi gây
thiệt hại phải bồi thường…”.
Theo Khoản 2 điều 146 Bộ Luật Dân Sự năm 1995 về hậu quả pháp lý của
giao dịch dân sự vô hiệu: “…Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.” Bên cạnh
đó, theo Khoản 1 điều 379 Bộ Luật Dân Sự năm 1995 về quan hệ giữa phạt vi
phạm và bồi thường thiệt hại: “...nếu không có thoả thuận trước về mức bồi
thường thiệt hại, thì phải bồi thường toàn bộ thiệt hại.”. Từ những điều khoản trên
[7]


ta nhận thấy rằng: Trong quá trình giải quyết vụ việc, bà Nga đề nghị khi làm hợp
thức hoá nhà, bà phải chi hết 30.000.000 đồng và nếu phải huỷ hợp đồng bà yêu
cầu bà Hồng phải bồi thường khoản chi phí này. Toà án cấp Sơ thẩm cũng như
Phúc thẩm chưa xem xét về yêu cầu nêu trên khi giải quyết hậu quả hợp đồng vô
hiệu là chưa giải quyết hết các yêu cầu của các bên đương sự.
Trong hợp đồng mua bán nhà nêu trên, bà Nga đã đặt cọc 20 lượng vàng
SJC. Tòa án cấp sơ thẩm và cấp phúc thẩm chưa làm rõ được việc đặt cọc có vi
phạm qui định của pháp luật hay không, nhưng không giải quyết về phạt cọc mà lại
giải quyết bồi thường theo chênh lệch giá là không đúng theo qui định tại điểm c1,
tiểu mục 2.4 mục 2 phần I Nghị quyết 01/2003 NQ-HĐTP ngày 16 tháng 4 năm
2003 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao: “Khi tuyên bố hợp đồng
mua bán nhà ở vô hiệu thì Tóa án cần xác định thiệt hại gồm: khoản tiền mà bên
bán phải bỏ ra để sữa chữa, khôi phục lại tình trạng ban đầu của nhà ở do bên
mua đã tháo dỡ hoặc làm hư hỏng; khoản tiền mà bên mua đã đầu tư để cải tạo,
sửa chữa nhà làm tăng giá trị nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất. Trong
trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở không có đặt cọc và các bên có thỏa thuận

khác về việc áp dụng biện pháp phạt vi phạm hợp đồng và bồi thường thiệt hại qui
định tại điều 379 Bộ luật Dân sự để bảo đảm thực hiện hợp đồng, thì thiệt hại còn
bao gồm khoản tiền chênh lệch giữa giá nhà gắn liên với giá trị quyền sử dụng đất
do các bên thỏa thuận với giá nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất tại thời
điểm xét xử sơ thẩm hoặc các thiệt hại khác, nếu có.”.
Bên cạnh việc hợp đồng số 281/43/10 Lê Văn Sỹ, Phường 1, Quận Tân
Bình, Thành phố Hồ Chí Minh giữa bà Bùi Cẩm Hồng và bà Nguyễn Thị Tố Nga
lập ngày 17 tháng 5 năm 2002 bị vô hiệu do vi phạm những quy định về mặt hình
thức, hợp đồng này còn không tuân thủ quy định về mặt nội dung khi bà Hồng
không phải là chủ sở hữu duy nhất của căn nhà (Chồng bà là ông Trương Duyên

[8]


cùng bốn người con là đồng sở hữu căn nhà với bà) nhưng khi thực hiện hợp đồng
mua bán nhà với bà Nga thì lại không đề cập đến năm chủ sở hữu còn lại.
IV)

Nhận xét những điều luật được áp dụng

Trong vụ án này, Tòa án đã áp dụng những điều luật được qui định trong Bộ
luật Dân Sự năm 1995, bao gồm: Điều 133 về hình thức giao dịch dân sự; Điều
139 về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức; Điều
146 về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu; Điều 379 về quan hệ giữa
phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại; Điều 443 về hình thức hợp đồng mua bán nhà
ở. Những điều luật này đã được Tòa án các cấp áp dụng một cách phù hợp vào vụ
tranh chấp nhà giữa bà Bùi Cầm Hồng và Nguyễn Thị Tố Nga.

C. Vụ án thứ hai: Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà.
I) Tóm tắt vụ án

Nguồn gốc căn nhà số 229 Lê Thánh Tôn, phường Bến Thành, quận 1 thuộc
quyền sở hữu của ông Võ Văn Thiêm và bà Nguyễn Thị Hoa (đều chết năm 1975),
theo chúc thư của 2 ông bà, quyền sở hữu căn nhà được chuyển cho 2 con là Võ
Anh Trung, Võ Anh Tú. Ông Trung sau đó do ở nước ngoài nên đã viết giấy cho
ông Tú được trọn quyền sở hữu căn nhà ngày 17-2-1993.
Ông Tú được ủy quyền, liên hệ cơ quan chức năng làm thủ tục hợp thức.
Năm 1996 khi ông Tú đang tiến hành làm thủ tục hợp thức hóa thì Ủy ban nhân
dân thành phố HCM chỉ cấp giấp chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng
đất vẫn mang tên ông Thiêm, bà Hoa (chết năm 75) do con trai là ông Tú đại diện
kê khai. Ngày 8-3-2000, ông Tú ủy quyền cho bị đơn – con trai là Võ Thái Bình,
sinh năm 1974, được toàn quyền bán căn nhà số 229.
Ngày 21-12-2001, ông Bình làm giấy thỏa thuận bán cho nguyên đơn – ông
Đặng Phước Thành, bà Ngô Thị Thúy Vân, cùng sinh năm 1957 – căn nhà số 229
[9]


Lê Thánh Tôn với giá 520 lượng vàng SJC. Ông Thành, bà Vân giao cho ông Bình
3 lần. Lần 1 đặt cọc 50 lượng, lần 2 trả hết số còn lại là 470 lượng. Hai bên còn
thỏa thuận: nếu nhà nước chưa cho phép thì số cọc bên bán hoàn trả đủ 50 triệu mà
không phải bồi thường. Sau khi thỏa thuận bên bán đã đặt cọc 50 lượng vàng.
Đến ngày 26-2-2001 hai bên lập hợp đồng chính thức mua bán. Sau đó bên
bán trả bên mua 2 lần là 150 lượng vàng. Tổng cộng 200 lượng vàng. Ông Bình
xác nhận dùng 200 lượng vàng của ông Thành, bà Vân đưa trả nợ cho ông Công để
lấy giấy tờ căn nhà số 229 Lê Thánh Tôn từ ông Công về.
Khi 2 bên ra phòng Công chứng số 1 thành phố HCM, thì phòng công chứng
không chứng thực với lý do căn nhà nói trên có 2 đồng thừa kế là ông Trung và
ông Tú, nhưng chưa có ý kiến của ông Trung nên Phòng công chứng nhà nước
không công chứng và đóng phần sở hữu của ông Trung. Ngày 18/5/2001 ông
Trung ở nước ngoài gửi đơn về yêu cầu việc ngăn chặn mua bán nên phòng công
chứng không chứng thực hợp đồng mua bán căn nhà này.

Nay ông Bình xin hủy hợp đồng mua bán căn nhà với lý do không còn nhu
cầu bán nhà và xin trả lại cho vợ chồng ông Thành 200 lượng vàng SJC, đồng thời
bồi thường 50 lượng vàng như đã thỏa thuận.
II) Các quyết định của tòa án
Quyết định của Bản án dân sự sơ thẩm số 1611/DSST ngày 13-9-2002 của
TAND thành phố Hồ Chí Minh:
- Chấp nhận yêu cầu của ông Đặng Phước Thành cùng đại diện là bà Ngô
Thị Thúy Vân.
- Công nhận hợp đồng mua bán nhà số 229 Lê Thánh Tôn, phường Bến
Thành, quận 1, thành phố HCM lập ngày 26-2-2001 giữa ông Đặng Phước Thành,
bà Ngô Thị Thúy Vân với ông Võ Thái Bình.
- Ông Đặng Phước Thành, bà Ngô Thị Thúy Vân có trách nhiệm trả cho ông
Võ Thái Bình số tiền mua bán nhà còn lại là 320 lượng vàng SJC.

[10]


- Buộc ông Bình cùng gia đình phải giao căn nhà số 229 Lê Thánh Tôn,
phường Bến Thành, quận 1, tp HCM cho vợ chồng ông Thành, bà Vân trong thời
hạn 1 tháng, kể từ ngày án có hiệu lực pháp luật.
- Án phí dân sự sơ thẩm ông Bình phải chịu là 30.057.000 đồng.
- Hoàn lại tiền tạm ứng án phí cho ông Đặng Phước Thành theo biên lai số
025077 ngày 25-7-2001.
Ngày 23-9-2002, Ông Bình do không đồng ý với quyết định của tòa án sơ
thẩm nên đã có đơn kháng cáo.
Ngày 23-9-2002, Viện trưởng VKSND thành phố HCM đã có Quyết định
Kháng nghị; đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm xử theo hướng sửa án sơ thẩm hủy hợp
đồng mua bán nhà giữa ông Bình và vợ chồng ông Thành, bà Vân do hợp đồng vô
hiệu; ông Bình trả cho ông Thành bà Vân 200 lượng vàng SJC; ghi nhận ông Bình
bồi thường cho ông Thành, bà Vân 50 lượng vàng SJC. Tuy nhiên, ngày 6-122002, Viện trưởng VKSND thành phố HCM đã rút toàn bộ kháng nghị.

Tại Bản án Phúc thẩm số 130/PTDS ngày 25-4-2003 tòa phúc thẩm Tòa án
nhân dân tối cao tại thành phố HCM đã quyết định: giữ nguyên bản án sơ thẩm.
III)

Phân tích các quyết định của tòa án

Quyết định của tòa phúc thẩm TAND tối cao thành phố HCM và phiên xét
xử sơ thẩm của TAND thành phố HCM về vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà
giữa ông Đặng Phước Thành, bà Ngô Thị Thúy Vân với ông Võ Thái Bình của Hội
đồng thẩm phán TANDTC thành phố Hồ Chí Minh là không chính xác vì các lí do
sau đây:
Thứ nhất, hợp đồng mua bán nhà giữa ông Thành, bà Vân với ông Bình lập
ngày 26-2-2001 chưa có xác nhận của cơ quan Nhà nước cấp có thẩm quyền. Điều
này trái với quy định tại điều 113 BLDS 1995 : “Trong trường hợp pháp luật có
quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản, phải được Công
chứng nhà nước chứng nhận, được chứng thực, đăng ký hoặc phải xin phép, thì
phải tuân theo các quy định đó” và điều 443 BLDS 1995: “Hợp đồng mua bán
[11]


nhà ở phải được lập thành văn bản, có chứng nhận của Công chứng nhà nước
hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền”. Như vậy, dựa theo
quy định ở điều 139, BLDS 1995, hợp đồng này vô hiệu do không tuân thủ quy
định về hình thức. Do đó, nó chưa có giá trị pháp lý để buộc các bên phải thực hiện
hợp đồng mua bán nhà. Tuy nhiên, tòa sơ thẩm và phúc thẩm vẫn công nhận bản
hợp đồng đó. Đây là một sai phạm trong khâu xét xử của Tòa.
Thứ hai, bản án sơ thẩm số 1611/DSST ngày 13-9-2002 của TAND thành
phố HCM và bản án phúc thẩm số 130/DSPT ngày 25-4-2003 của Tòa Phúc thẩm
TAND Tối cao thành phố HCM yêu cầu vợ chồng ông Thành, bà Vân trả cho ông
Bình 320 lượng vàng cũng là không chính xác. Để áp dụng đúng các quy định của

pháp luật cần phải căn cứ vào điều 139 Bộ luật dân sự 1995 ấn định thời gian cho
các bên đương sự tiến hành hoàn tất thủ tục mua bán, nếu bên nào không thực hiện
làm cho hợp đồng vô hiệu thì phải bị coi là có lỗi và phải bồi thường thiệt hại. Căn
cứ vào Nghị quyết số 01/NQ-HĐTP ngày 16-4-2003 của Hội đồng Thẩm phán
TAND Tối cao, bên có lỗi phải bồi thường thiệt hại cho bên kia theo đúng quy
định của pháp luật. Trên thực tế, ông Bình đã chấp nhận bồi thường cho vợ chồng
ông Thành, bà Vân 50 lượng vàng và xin hủy hợp đồng, nhưng do hợp đồng đã vô
hiệu nên việc xin hủy hợp đồng của ông Bình là vô giá trị. Tuy nhiên, tòa phúc
thẩm và sơ thẩm vẫn yêu cầu các bên tham gia phải tiếp tục tuân theo và thực hiện
một bản hợp đồng vô hiệu. Điều này trái với quy định của điều 139 BLDS 1995,
do đó phán quyết của tòa án là sai.
IV)

Nhận xét những điều luật được áp dụng

Quyết định của tòa án sơ thẩm buộc ông Võ Thái Bình thực hiện hợp đồng
là sai bởi vì hợp đồng mua bán nhà đất này không được Văn phòng Công chứng số
1 TP Hồ Chí Minh công chứng nên không có hiệu lực pháp lý. Vấn đề này đã được
quy định tại một số Điều trong Bộ luật dân sự 1995 như sau:
[12]


- Điều 133 Bộ luật dân sự 1995: “Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời
nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể. Trong trường hợp pháp luật có quy
định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản, phải được Công chứng
nhà nước chứng nhận, được chứng thực, đăng ký hoặc phải xin phép, thì phải tuân
theo các quy định đó.”
- Điều 139 Bộ luật dân sự 1995: “Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân
thủ quy định về hình thức.
“Trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự vô hiệu, nếu không

được thể hiện bằng văn bản, không được Công chứng nhà nước chứng nhận,
không được chứng thực, đăng ký hoặc cho phép, thì theo yêu cầu của một hoặc các
bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực
hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà
không thực hiện, thì giao dịch vô hiệu. Bên có lỗi làm cho giao dịch vô hiệu phải
bồi thường thiệt hại.”
- Điều 443 Bộ luật dân sự 1995: “ Hình thức hợp đồng mua bán nhà ở.
Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có chứng nhận của
Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền.”
Hợp đồng mua bán nhà đất này chưa được công chứng nên Tòa án sơ thẩm
phải áp dụng những điều luật trên để tuyên hợp đồng vô hiệu. Do không áp dụng
những điều luật trên mà Tòa án sơ thẩm lại áp dụng Điều 413: “Nghĩa vụ không
thể thực hiện được do lỗi của một bên.
Khi một bên không thực hiện được nghĩa vụ của mình do lỗi của bên kia, thì
có quyền yêu cầu bên kia vẫn phải thực hiện nghĩa vụ đối với mình hoặc huỷ bỏ
hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.”, coi như ông Bình có lỗi và bắt ông
Bình phải thực hiện hợp đồng trong khi hợp đồng này vô hiệu nên quyết định của
Tòa án sơ thẩm là sai, không đúng với những quy định của Bộ luật dân sự.
Tòa án phúc thẩm giữ nguyên bản án sơ thẩm cũng là một quyết định sai.

[13]


KẾT LUẬN
Hai vụ việc dân sự trên đã cho cung cấp thêm cho chúng ta những kiến thức
thực tế cơ bản về các giao dịch dân sự nói chung cũng như những quy định của
pháp luật về hình thức cảu giao dịch dân sự nói riêng. Qua đó, chúng ta có thể thấy
rằng, cùng với sự phát triển nhanh chóng của xã hội, các giao dịch dân sự ngày
càng đa dạng và mức độ phức tạp của chúng ngày càng tăng. Điều đó dẫn tới
những vi phạm về hình thức của giao dịch dân sự trở nên rất phổ biến. Vì vậy, việc

đổi mới, bổ sung và hoàn thiện về pháp luật dân sự nói chung và các quy định về
vấn đề này nói riêng là việc làm rất cần thiết. Bên cạnh đó là việc tập trung đào tạo
nâng cao nghiệp vụ xét xử của các thẩm phán, cán bộ tòa án cũng là việc cần chú
trọng, có như vậy mới có thể đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể
khi tham gia vào giao dịch dân sự.

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình luật dân sự Việt Nam, Tập I, Nxb.
[14]


CAND, Hà Nội, 2009.
2. Bộ luật Dân sự 1995 và các văn bản hướng dẫn.

[15]