NHỮNG VẤN ĐỀ LÍ LUẬN VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

A. MỞ BÀI
Hoạt động môi giới bất động sản đã được hình thành và được đánh giá là có vai
trò rất lớn trong việc góp phần làm lành mạnh và thúc đẩy sự phát triển bền vững của
Thị trường BĐS. Vấn đề là làm thế nào để định hướng hoạt động môi giới BĐS ngày
càng trở nên chuyên nghiệp hơn. Do vậy, việc tìm hiểu vai trò và cơ chế điều chỉnh của
pháp luật đối với hoạt động môi giới BĐS và từ đó đề xuất các giải pháp nhằm nâng
cao hiệu quả điều chỉnh của pháp luật, nhanh chóng làm cho các quy định về hoạt động
môi giới BĐS nhanh chóng đi vào cuộc sống là rất cần thiết hiện nay.
B. NỘI DUNG

I. NHỮNG VẤN ĐỀ LÍ LUẬN VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
1. Khái niệm môi giới bất động sản
1.1.Khái niệm bất động sản
Theo từ điển tiếng Việt thông dụng: “BĐS là tài sản cố định không thể chuyển dời
được..”
Theo Từ điển luật học: “ BĐS là các tài sản không di dời được. BĐS bao gồm đất
đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà
ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai, các tài sản khác do
pháp luật quy định”.
Khoản 1 Điều 174 BLDS năm 2005 quy định: “ BĐS là các tài sản bao gồm: đất
đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà,
công trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai, các tài sản khác do
pháp luật quy định”.
1.2.Khái niệm môi giới
Theo từ điển Tiếng Việt của viện ngôn ngữ học: “Môi giới được hiểu là người
làm trung gian, giúp hai bên tiếp xúc giao thiệp với nhau”.
Theo từ điển luật học:“ môi giới là hành vi làm trung gian cho các bên tiếp xúc,
đàm phán và thiết lập mối quan hệ để hưởng thù lao”.
Trong lĩnh vực thường mại, môi giới được luật thương mại quy định như sau: “
giới”( Điều 150).
1.3.Khái niệm về môi giới bất động sản

Có thể hiểu khái quát môi giới BĐS đóng vai trò trung gian kết nối các bên tiếp
xúc, đàm phán và xác lập giao dịch liên quan đến BĐS. Thông qua đó, nhà môi giới
thực hiện các công việc để các bên thỏa thuận xác lập giao dịch về BĐS và hưởng thù
lao hoặc hoa hồng từ những kết quả giao dịch đó.

2.Vai trò của môi giới bất động sản

1


- Đối với khách hàng: Khách hàng là đối tượng của hoạt động môi giới BĐS, với
tư cách là trung gian cho các bên trong giao dịch liên quan đến BĐS, nhà môi giới
BĐS đóng vai trò làm cầu nối cho khách hàng trong các giao dịch BĐS.
- Đối với thị trường bất động sản: Thông qua việc kết nối, tích hợp bên cung và
bên cầu, nhà môi giới làm giúp tăng số lượng giao dịch BĐS lành mạnh. Các thông tin
về BĐS được nhà môi giới cung cấp chính xác, đầy đủ, trung thực giúp khách hàng
tránh được rủi ro và đảm bảo an toàn về mặt pháp lí khi tham gia xác lập giao dịch về
BĐS. Qua đó nhà môi giới giúp cho thị trường BĐS hoạt động công khai, minh bạch.
- Đối với Nhà nước: nhà môi giới giúp Nhà nước kiểm soát được thị trường BĐS,
giúp Nhà nước hoàn thiện cơ chế chính sách, góp phần ổn định trật tự an ninh xã hội.

II. VAI TRÒ CỦA PHÁP LUẬT ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG MÔI
GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
Thứ nhất, pháp luật mang đặc trưng cơ bản mà các biện pháp quản lí khác không
thể có được do đó pháp luật là biện pháp quản lí hiệu quả nhất được sử dụng để điều
chỉnh hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS.
Thứ hai, để đưa thị trường BĐS đi vào nề nếp thì Nhà nước phải xây dựng khung
pháp lí cho hoạt động của các tổ chức trung gian nói chung và môi giới BĐS nói riêng
thực hiện tốt chức năng hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS.
Thứ ba, muốn thị trường BĐS phát triển và vận hành theo quỹ đạo quản lí của nhà

nước đòi hỏi hoạt động kinh doanh môi giới BĐS phải được quản lí chặt chẽ bằng pháp
luật.
Thứ tư, trong thời gian dài, loại hình kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS hoạt động
tự phát, thiếu khuôn khổ pháp lí điều chỉnh. Để khắc phục tình trạng này cần phải điều
chỉnh hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS bằng pháp luật.

III. CƠ CHẾ ĐIỀU CHỈNH CỦA PHÁP LUẬT ĐỐI VỚI HOẠT
ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
1.

Những quy định về nguyên tắc môi giới bất động sản

1.1 Quy định về nguyên tắc chung của hoạt động môi giới bất động sản

Hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS phải tuân thủ các nguyên tắc được
quy định tại Điều 5 Luật kinh doanh BĐS năm 2006:
Thứ nhất, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS bình đẳng trước
pháp luật, tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên
tham gia hoạt động dịch vụ môi giới BĐS thông qua hợp đồng, không trái pháp luật.
Thứ hai, BĐS đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật
kinh doanh BĐS và các quy định khác của pháp luật có liên quan.
Thứ ba, kinh doanh BĐS phải công khai, minh bạch.

1.2 Quy định về nguyên tắc riêng của hoạt động môi giới bất động sản
2


Nguyên tắc riêng này được quy định tại Điều 44 Luật kinh doanh BĐS năm 2006:
Thứ nhất, về chủ thể môi giới BĐS, “ tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện quy định
tại khoản 2 và khoản 3 Điều 8 của Luật này được kinh doanh dịch vụ môi giới bất động

sản (sau đây gọi là tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản), làm trung gian trong việc
đàm phán, ký hợp đồng kinh doanh bất động sản và được hưởng thù lao, hoa hồng theo
hợp đồng môi giới BĐS”( Khoản 1)
Thứ hai, về tính chất hoạt động môi giới BĐS,“ Hoạt động môi giới bất động sản
phải công khai, trung thực và tuân thủ pháp luật.”( khoản 2).
Thứ ba, nguyên tắc không được vừa là nhà môi giới vừa là một bên trong giao
dịch kinh doanh BĐS.
2.

Những quy định về nội dung hoạt động môi giới bất động sản

Nội dung hoạt động môi giới BĐS được quy định tại Điều 45 Luật kinh doanh
BĐS 2006:
Thứ nhất, tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm
phán, kí kết hợp đồng.
Thứ hai, đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt
động kinh doanh BĐS.
Thứ ba, cung cấp thông tin, hỗ trợ các bên trong việc đàm phán, kí hợp đồng mua
bán, chuyển nhượng, thuê, cho thuê BĐS.

3. Những quy định về điều kiện kinh doanh môi giới bất động sản
Thứ nhất, về điều kiện pháp lí: phải lập thành doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, vốn,
đăng kí kinh doanh: theo khoản 2 Điều 8 luật kinh doanh BĐS 2006: “tổ chức, cá nhân
khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã,
đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp
quy định tại khoản 3 Điều này”.
Thứ hai, về nhân sự: có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới BĐS. Khoản 2
Điều 8 Luật kinh doanh BĐS 2006 quy định: “tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ
môi giới BĐS phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới BĐS”.
Thứ ba, với cá nhân hoạt động môi giới BĐS: đối với cá nhân môi giới BĐS độc

lập phải đăng kí kinh doanh và có chứng chỉ môi giới BĐS. Khoản 3 Điều 8 Luật kinh
doanh BĐS 2006 quy định “cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS độc lập phải
đăng kí kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới BĐS”

4. Những quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân môi
giới bất động sản
4.1 Quy định về quyền của tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản
Quyền của tổ chức cá nhân môi giới bất động sản được ghi nhận tại Điều 48 Luật
kinh doanh BĐS 2006, gồm: thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản theo quy định của
3


Luật này; Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin, tài liệu liên quan đến bất
động sản; Hưởng hoa hồng, thù lao môi giới theo thỏa thuận trong hợp đồng môi giới
bất động sản đã ký với khách hàng; thuê tổ chức, cá nhân môi giới khác thực hiện công
việc môi giới bất động sản trong phạm vi hợp đồng môi giới bất động sản với khách
hàng nhưng phải chịu trách nhiệm trước khách hàng về kết quả môi giới; thu thập
thông tin về chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản; Đơn phương chấm dứt
hoặc hủy bỏ hợp đồng môi giới bất động sản khi khách hàng vi phạm điều kiện để đơn
phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc
theo quy định của pháp luật; Lựa chọn tham gia sàn giao dịch bất động sản; Khiếu nại,
tố cáo hành vi vi phạm pháp luật trong hoạt động môi giới bất động sản.
Ngoài ra còn có các quyền khác theo quy định của pháp luật.

4.2. Quy định về nghĩa vụ của tổ chức cá nhân môi giới bất động sản
Nghĩa vụ của tổ chức cá nhân môi giới bất động sản được quy định tại Điều 49
Luật kinh doanh BĐS 2006 gồm: Thực hiện đúng hợp đồng môi giới bất động sản đã
ký; Cung cấp thông tin về bất động sản được đưa vào kinh doanh và chịu trách nhiệm
về thông tin do mình cung cấp; Hỗ trợ các bên trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng
mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản; Thực hiện chế độ báo cáo theo

quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền; Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra; Thực hiện nghĩa vụ về thuế, các
nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật; Các nghĩa vụ khác theo quy định
của pháp luật.

5. Những quy định vê thù lao môi giới bất động sản và hoa hồng môi
giới bất động sản
5.1 Quy định vê thù lao môi giới bất động sản
Thù lao môi giới BĐS được hiểu là khoản tiền mà khách hàng trả cho nhà môi
giới BĐS để đền bù lại công sức cho việc thực hiện một công việc theo yêu cầu của
khách hàng. Điều 46 Luật kinh doanh BĐS 2006 quy định: “Tổ chức, cá nhân môi giới
bất động sản được hưởng một khoản tiền thù lao môi giới từ khách hàng không phụ
thuộc vào kết quả giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản
giữa khách hàng và người thứ ba. Mức thù lao môi giới bất động sản do các bên thỏa
thuận trong hợp đồng không phụ thuộc vào giá của giao dịch được môi giới”

5.2 Quy định về hoa hồng môi giới bất động sản
Hoa hồng được hiểu là khoản tiền mà bên đại lí sẽ được hưởng tính theo phần
trăm giá mua hoặc giá bán mà bên giao đại lí đã ấn định trước khi họ đã hoàn thành
công việc mua hoặc bán hàng hóa cho bên giao đại lí. Hoa hồng môi giới là khoản tiền
trả cho người môi giới đã thực hiện các hoạt động môi giới kinh doanh của doanh
nghiệp.
4


Môi giới BĐS là một loại hình dịch vụ. Mức hoa hồng môi giới BĐS do các bên
thỏa thuận theo tỷ lệ phần trăm của giá trị giá trị hợp đồng mua bán, chuyển nhượng,
thuê, thuê mua BĐS hoặc tỷ lệ % giá trị chênh lệch giữa giá bán BĐS và giá của người
được môi giới đưa ra hoặc số tiền cụ thể do các bên thỏa thuận trong hợp đồng môi
giới BĐS.

6. Những quy định về hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản
6.1 Khái niệm về hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản
Theo Phụ lục giải thích một số thuật ngữ Bộ luật dân sự: “Hợp đồng dịch vụ là sự
thoả thuận giữa các bên, theo đó, bên cung ứng dịch vụ thực hiện công việc cho bên
thuê dịch vụ, còn bên thuê dịch vụ phải trả tiền cho bên cung ứng dịch vụ. Đối tượng
của hợp đông dịch vụ phải là công việc thực hiện được, không bị pháp luật cấm, không
trái đạo đức xã hội”. Hợp đồng dịch vụ môi giới BĐS là một dạng của hợp đồng dịch
vụ BĐS. Tuy nhiên ta có thể hiểu về khái niệm hợp đồng môi giới BĐS như sau: là sự
thỏa thuận giữa các bên theo đó bên môi giới sẽ làm trung gian cho các bên trong việc
đàm phán, kí kết hợp đồng kinh doanh BĐS và được hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp
đồng môi giới BĐS.
Hợp đồng môi giới BĐS có những đặc trưng cơ bản sau:
Thứ nhất, về đối tượng của hợp đồng là dịch vụ môi giới BĐS.
Thứ hai, các dịch vụ được ghi nhận trong hợp đồng phải do tổ chức, cá nhân có đủ
năng lực, trình độ chuyên môn, có chứng chỉ môi giới BĐS và được pháp luật cho phép
họat động cung cấp cho khách hàng.
Thứ ba, hợp đồng môi giới BĐS không bắt buộc phải làm thủ tục công chứng mới
có hiệu lực pháp lí.
6.2. Quy định về nội dung hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản
Điều 74 Luật kinh doanh BĐS 2006 quy định về nội dung hợp đồng môi giới BĐS
như sau: tên, địa chỉ của bên môi giới và bên được môi giới; đối tượng và nội dung môi
giới; yêu cầu và kết quả dịch vụ môi giới; thời hạn thực hiện môi giới; thù lao môi giới,
hoa hồng môi giới; phương thức, thời hạn thanh toán; quyền và nghĩa vụ các bên; giải
quyết tranh chấp; các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.
Như vậy, nội dung hợp đồng môi giới BĐS gồm 2 nhóm điều khoản:
Thứ nhất, nhóm các điều khoản bắt buộc: gồm tên, địa chỉ của bên môi giới và
bên được môi giới; đối tượng và nội dung môi giới; yêu cầu và kết quả dịch vụ môi
giới; thời hạn thực hiện môi giới; thù lao môi giới, hoa hồng môi giới; phương thức,
thời hạn thanh toán; quyền và nghĩa vụ các bên; giải quyết tranh chấp.

Thứ hai, nhóm các điều khoản thỏa thuận: không bắt buộc phải có trong nội dung
hợp đồng môi giới BĐS. Có thể là: điều khoản về hiệu lực pháp lí của hợp đồng môi

5


giới BĐS, về thương lượng, hòa giải khi phát sinh tranh chấp, về việc chậm thanh toán
lệ phí, hoa hồng môi giới trong các trường hợp bất khả kháng.

7. Những quy định về đạo đức nghề nghiệp cuả hoạt động môi giới
bất động sản
Hiện tại Việt Nam chưa đưa ra những quy định cũng như tiêu chí đạo đức nghề
nghiệp với người làm nghề môi giới BĐS nhưng khi nghiên cứu về vấn đề đạo đức, tôi
xin đưa ra một số yêu cầu về đạo đức như sau:
Thứ nhất, yêu cầu nhà môi giới BĐS phải tuân thủ pháp luật để tránh gây thiệt hại
cho khách hàng.
Thứ hai, Yêu cầu tôn trọng quyền lợi của khách hang
Thứ ba, yêu cầu trung thực khách quan, công khai, minh bạch trong hoạt động
môi giới BĐS.
Thứ tư, yêu cầu phải giữ bí mật về thông tin khách hàng.
8. Những quy định về đào tạo, cấp chứng chỉ môi giới bất động sản
Luật kinh doanh BĐS 2006 và Nghị định số 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh BĐS ngày 15/10/2007 quy định chi tiết về đào
tạo, cấp chứng chỉ môi giới BĐS như sau:
Thứ nhất, về cấp chứng chỉ môi giới BĐS, luật kinh doanh BĐS đã công nhận và
quy định người làm môi giới BĐS phải có chứng chỉ. Đây là hành lang pháp lí thuận
lợi tạo điều kiện để đào tạo, hình thành và phát triển nghề môi giới BĐS. Khoản 1 Điều
50 Luật kinh doanh BĐS quy định về điều kiện cấp chứng chỉ môi giới BĐS cho các cá
nhân: “Cá nhân được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản khi có đủ các điều kiện sau
đây: Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; Đã được đào tạo về môi giới bất động

sản;Có hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi giới bất động sản”. Theo khoản 1 Điều 14 Nghị
định số 153/2007/NĐ-CP quy định: cá nhân chỉ được cấp chứng chỉ môi giới BĐS khi
có đủ điều kiện sau: Không phải là cán bộ, công chức nhà nước; Có năng lực hành vi
dân sự đầy đủ, không bị cấm hành nghề theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền;
không đang trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự, chấp hành án phạt tù;
Có giấy chứng nhận đã hoàn thành khoá đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất
động sản; Có hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi giới bất động sản theo quy định tại khoản 2
Điều này.
Thứ hai, về đào tạo môi giới BĐS. Để có thể hoạt động đào tạo môi giới BĐS, cơ
sở đào tạo phải đáp ứng được các điều kiện nhất định.
Bên cạnh đó, pháp luật còn quy định trước khi tiến hành đào tạo, bồi dưỡng kiến
thức về môi giới BĐS các cơ sở phải đưa lên Wesbise của Bộ xây dựng những thông
tin cần thiết.

6


Mặt khác, trong quá trình đào tạo, những cơ sở này phải chịu sự giám sát chặt chẽ
của Bộ xây dựng và Uỷ ban nhân dân các cấp.

IV. THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI
BẤT ĐỘNG SẢN
1. Kết quả đạt được
Thứ nhất, sau khi ra đời một lọat các văn bản pháp luật thì môi giới BĐS bắt đầu
hình thành và phát triển, bước đầu đáp ứng được việc hình thành về một khung pháp lí
cơ bản đối với nghề môi giới BĐS. Do đó, hoạt động môi giới BĐS bước đầu đáp ứng
được nhu cầu xã hội có thực về nhà đất theo hướng phát triển của xã hội, tạo điều kiện
để người tiêu dùng được phục vụ tốt hơn.
Thứ hai, Việc ban hành Luật kinh doanh BĐS 2006 và các văn bản liên quan đã
tạo điều kiện thuận lợi cho các cơ quan quản lí nhà nước về BĐS trong việc thực thi

pháp luật nhằm quản lí chặt chẽ hoạt động môi giới BĐS, ngăn chặn, phát hiện và xử lí
kịp thời các hành vi vi phạm pháp luật trong lĩnh vực môi giới BĐS, tạo điều kiện cho
thị trường BĐS ổn định và phát triển.
Thứ ba việc tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ BĐS nói chung và hoạt động
môi giới BĐS nói riêng tuân thủ các quy định về môi giới BĐS, ý thức chấp hành pháp
luật được nâng cao.
Thứ tư, thông qua việc chấp hành pháp luật môi giới BĐS trong đào tạo, bồi
dưỡng và cấp chứng chỉ môi giới BĐS, nước ta đang từng bước xây dựng và hình
thành đội ngũ nhà môi giới BĐS chuyên nghiệp, năng lực của họ được nâng cao.
Thứ năm, việc tuân thủ pháp luật về môi giới BĐS của tổ chức, cá nhân môi giới
BĐS chuyên nghiệp đã tác động thay đổi nhận thức của người dân và xã hội về vị trí
vai trò của nghề môi giới BĐS.
Như vậy, hoạt động môi giới đã góp phần thúc đẩy sự phát triển thị trường BĐS
và cải thiện điều kiện của người dân.

2. Những tồn tại khiếm khuyết
Bên cạnh những kết quả đat được, việc thực thi pháp luật về môi giới BĐS còn
bộc lộ một số hạn chế sau:
Thứ nhất, các quy đinh về môi giới BĐS còn chưa đồng bộ, chưa xây dựng được
bộ quy tắc ứng xử đạo đức nghề nghiệp của hoạt động môi giới BĐS.
Thứ hai, trên thực tế, dịch vụ môi giới BĐS còn chưa hoàn toàn có tính chuyên
nghiệp. Vẫn còn tồn tại một số văn phòng môi giới BĐS hoạt động tự phát mà không
bị pháp luật xử lí.
Thứ ba, thực trạng đào tạo như hiện nay của sước ta thì mảng cung cấp dịch vụ
môi giới BĐS còn tồn tại lỗ hổng lớn do thiếu trầm trọng các nhà môi giới BĐS
chuyên nghiệp và đủ điều kiện.
7


Thứ tư,thiếu các quy định mang tính định hướng cho việc thỏa thuận về thù lao

môi giới BĐS.
Thứ năm,pháp luật về môi giới BĐS chưa quy định về thời hạn cuả chứng chỉ môi
giới BĐS, điều này không phù hợp.

3. Nguyên nhân của tồn tại khiếm khuýêt
Những hạn chế trên hầu hết bắt nguồn từ các nguyên nhân sau:
Thứ nhất, hệ thống pháp luật về kinh doanh BĐS nói chung và các quy định nói
riêng về môi với BĐS nói riêng đang trong quá trình xây dựng và hoàn thiện nên tránh
khỏi thiếu sót, thiếu đồng bộ.
Thứ hai, hệ thống cơ quan quản lí chuyên trách về thị trường BĐS đang trông qua
trình củng cố và hoàn thiện. Trình độ, năng lực của cán bộ, công chức làm công tác
quản lí nhà nước còn chưa đồng đều và hạn chế.
Thứ ba, trình độ dân trí và tốc độ phát triển kinh tế không đồng đều giữa các
vùng, khu vực ở nước ta.
Thứ tư, công tác tuyên truyền, giáo dục nâng cao nhận thức cộng đồng về pháp
luật kinh doah BĐS nói chung và môi giới BĐS nói riêng chưa được thực hiện thường
xuyên và hiệu quả.
Thứ năm, sự tồn tại của các loại hình văn phòng nhà đất tự phát, cò nhà, đất làm
cho nhầm lẫn trong bộ phận dân cư về hoạt động môi giới BĐS.

V. GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐIỀU CHỈNH CỦA
PHÁP LUẬT ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
1.

Định hướng hoàn thiện về môi giới bất động sản

Bên cạnh những mặt tích cực, hệ thống pháp luật về môi giới BĐS cũng bộc lộ
một số hạn chế cần được sửa đổi, hoàn thiện. Việc sửa đổi, hoàn thiện cần dựa trên một
số định hướng sau đây:
Thứ nhất, hoàn thiện pháp luật về môi giới BĐS phải dựa trên quan điểm, đường

lối, chủ trường của Đảng về xây dựng và phát triển thị trường BĐS nói chung và hoàn
thiện pháp luật về thị trường BĐS nói riêng.
Thứ hai, hoàn thiện pháp luật về môi giới BĐS phải dựa trên sự tham khảo kinh
nghiệm và thực tiễn pháp lí của các nước về quản lí hoạt động môi giới BĐS, có sự
chọn lọc theo hướng: một là: phù hợp với đặc điểm và điều kiện đặc thù của Việt Nam,
hai là: sửa đổi hoàn thiện các quy định về môi giới cho phù hợp, tương thích với pháp
luật của các nước trên thế giới về vấn đề này.
Thứ ba, hoàn thiện pháp luật về môi giới BĐS phải đặt trong mối quan hệ tổng thể
về hoàn thiện hệ thống pháp luật về kinh doanh BĐS và hoàn thiện các lĩnh vực pháp
luật khác có liên quan.
8


Thứ tư, hoàn thiện pháp luật về môi giới BĐS phải hướng đến việc xác lập toàn
bộ quy tắc ứng xử về đạo đức nghề nghiệp môi giới BĐS.
Thứ năm, hoàn thiện pháp luật về môi giới BĐS phải hướng vào việc sửa đổi, bổ
sung các quy định về đào tạo, cấp chứng chỉ về môi giới BĐS.
2.

Giải pháp hoàn thiện pháp luật về môi giới bất động sản

2.1. Giải pháp hoàn thiện khung pháp lí về môi giới bất động sản
Thị trường BĐS ở nước ta cần có một khung pháp lí hoàn chỉnh để vận hành
thông suốt, đồng bộ và có hiệu quả. Muốn vậy, nhà nước cần thực hiện giải pháp:
Thứ nhất, nhà nước cần khẩn trương nghên cứu, xây dựng và sớm ban hành bộ
quy tắc ứng xử về đạo đức nghề nghiệp môi giới BĐS. Đây là việc làm rất cần thiết ở
nứơc ta.
Thứ hai, sửa đổi, bổ sung các quy định về đào tạo, bồi dưỡng và cấp chứng chỉ
môi giới BĐS.Cụ thể:
- Cục quản lí nhà và Thị trường BĐS( Bộ Xây Dựng) cần bổ sung các quy định

về đào tạo, bồi dưỡng kĩ năng hành nghề môi giới BĐS
- Mặt khác cần sửa đổi, bổ sung quy định về tiêu chuẩn của đội ngũ những người
tham gia đào tạo, bồi dưỡng môi giới BĐS, theo chúng tôi, họ phải là người trực tiếp
tham gia giảng dạy, nghiên cứu về BĐS.
- Hoạt động của các cơ sở đào tạo cần được kiểm soát chặt chẽ, sửa đổi, bổ sung
các điều kiện chặt chẽ hơn về cơ sở vật chất, trình độ giảng viên, chất lượng đào tạo,
kết cấu bài giảng..
Thứ ba, Nhà nước cần bổ sung quy định cụ thể về thù lao, hoa hồng môi giới BĐS
(tỷ lệ tối đa hoặc giá trị tối đa). Vì hiện nay pháp luật chưa đề cập trực tiếp, cụ thể về tỷ
lệ thù lao, hoa hồng môi giới BĐS.
Thứ tư, Nhà nước cần nghiên cứu, ban hành quy định bắt buộc khách hàng công
khai tài khoản cá nhân khi kí kết hợp đồng môi giới BĐS; đồng thời sửa đổi, bổ sung
các quy định về tăng chế tài xử phạt trong trường hợp khách hàng không thực hiện
nghĩa vụ cam kết về trả phí môi giới BĐS.
Thứ năm, pháp luật kinh doanh BĐS chưa quy định về thời hạn của chúng chỉ môi
giới BĐS vì vậy Bộ Xây dựng cần nghiên cứu, tham khảo, xây dựng và ban hành quy
định về thời hạn của chứng chỉ môi giới BĐS với thời hạn là 05 năm.
2.2.Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về môi giới bất động sản
Bên cạnh việc không ngừng sửa đổi bổ sung và hoàn thiện các quy định pháp luật,
chúng ta cần nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về môi giới BĐS. Một số giải pháp
cơ bản được đưa ra bao gồm:
Thứ nhất, Nhà nước cần tiếp tục thực hiện việc tuyên truyền, nâng cao nhận thức
của người dân về chính sách pháp luật nói chung và chính sách pháp luật về môi giới
9


BĐS nói riêng. Bên cạnh đó, Nhà nước cần thực hiện đa dạng hóa, công khai, minh
bạch nguồn thông tin về BĐS.
Thứ hai, bên cạnh việc đào tạo, bồi dưỡng và cấp chứng chỉ môi giới BĐS đã và
đang triển khai thực hiện, nhà nước cần nghiên cứu thành lập một số trường đào tạo bài

bản, chuyên sâu về các ngành nghề kinh doanh dịch vụ BĐS nói chung và môi giới
BĐS nói riêng. Đồng thời cần xây dựng lộ trình và kế hoạch, nội dung để tiến tới đưa
chuyên ngành đào tạo về môi giới BĐS vào giảng dạy trong các trường quản trị kinh
doanh trên cơ sở tiếp thu có chọn lọc nội dung đào tạo về môi giới BĐS ở các nước
khu vực và trên thế giới.
Thứ ba, nhà nứơc cần bổ sung các quy định cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài
có đủ điều kiện được hành nghề dịch vụ môi giới BĐS ở Việt Nam nhằm tạo áp lực
cạnh tranh lành mạnh giữa các chủ thể môi giới BĐS trong và ngoài nước.
Thứ tư, nhà nước cần tiếp tục củng cố và kiện toàn về cơ cấu ,tổ chức, nguồn nhân
lực, cơ sở vật chất, phương tiện làm việc và nguồn, kinh phí.. của hệ thống cơ quan
quản lí nhà nước chuyên trách về thị trường BĐS từ trung ương đến địa phương nhằm
nâng cao hiệu quả công tác quản lí nhà nước về lĩnh vực này. Bên cạnh đó, nhà nước
cần xây dựng cơ chế phối kết hợp giữa hệ thống cơ quan quản lí nhà nước về thị trường
BĐS với các cơ quan hữu quan như cơ quan tài chính, cơ quan ngân hàng, cơ quan
công chứng, Liên đoàn luật sư, Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất.. một cách cụ
thể, rõ ràng, thống nhất và đồng bộ.
Thứ năm, Nhà nứơc cần xây dựng và củng cố tổ chức lực lượng thanh tra chuyên
ngành về thị trường BĐS. Lực lượng này có nhiệm vụ thanh tra, kiểm tra và xứ lí các
hành vi vi phạm pháp luật về kinh doanh BĐS nói chung và kinh doanh môi giới BĐS
nói riêng.

C. KẾT BÀI
Môi giới BĐS có vai trò quan trọng góp phần hỗ trợ và thúc đẩy phát triển bền
vững của thị trường BĐS. Trong hoàn cảnh thực tiễn hiện nay của Việt Nam, phát triển
môi giới BĐS sẽ góp phần to lớn trong việc ổn định thị trường. Để hoạt động Môi giới
BĐS phát triển lành mạnh và đúng pháp luật cần tạo ra môi trường pháp lí, môi trường
đầu tư kinh doanh đồng bộ, ổn định. Do vậy, việc tiếp tục hoàn thiện lĩnh vực pháp luật
về môi giới BĐS là rất cần thiết góp phần nâng cao hiệu quả quản lí nhà nứơc đối với
loại hình kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS.

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO:

10


1, Hoàng Văn Cường, thị trường bất động sản, Nxb. Xây dựng, Hà
Nội, 2006.
2, Lưu Đức Khải, Hà Huy Ngọc, dịch vụ môi giới bất động sản- kinh
nghiệm quốc tế, thực tiễn và định hướng phát triển ở Việt Nam, tạp chí
quản lí kinh tế, 2009.
3, Đặng Đức Thành, kinh doanh bất động sản, chuyên đề môi giới,
Nxb. Thanh niên, Hà Nội, 2009.
4, Môi giới Bất động sản, đôi điều cần suy nghĩ, Trích: đề án tư vấn
giá đất, cục quản lí giá, Bộ tài chính.
5, Pháp luật về môi giới bất động sản, luận văn thạc sĩ luật học, Phạm
Thị Trang, Hà Nội, 2012.
6, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006.

MỤC LỤC:

11