Phân tích thực trạng hoạt động của sàn giao dịch BĐS ở nước ta hiện nay

A. ĐẶT VẤN ĐỀ
Sàn giao dịch BĐS (BĐS) ra đời không chỉ giúp người mua có cơ hội tiếp cận
thông tin và sản phẩm một cách công khai và dịch vụ chuyên nghiệp về bất động sản.
Mà còn là công cụ để phát triển thị trường BĐS một cách ổn định, lành mạnh và bền
vững. Vậy hoạt động của sàn giao dịch BĐS trong thời gian qua như thế nào? Hiệu quả
ra sao? Vấn đề sẽ được trình bày trong bài tập lớn học kì với đề tài: “Phân tích thực
trạng hoạt động của sàn giao dịch BĐS ở nước ta hiện nay. Đưa ra những giải pháp
nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật đối với hoạt động của sàn giao dịch BĐS”.
B. GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ
I. Một số vấn đề lí luận chung
1. Bất động sản:
Tài sản là một nguồn nguồn lực vô cùng quan trọng để phát triển kinh tế – xã hội
của loài người nói chung và của mỗi quốc gia nói riêng. Từ thời La Mã cổ đại, tài sản
đã được phân chia thành 2 loại: BĐS và động sản. Sự phân chia đúng đắn và hợp lí này
của người La mã vẫn còn giữ nguyên giá trị cho đến ngày nay.
BĐS – một khái niệm mà các chuyên gia hiện nay còn nhiều ý kiến khác nhau do
các quan niệm và góc nhìn khác nhau. Tuy nhiên, có một điểm thống nhất đó là: BĐS
là những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời được. Tại Việt Nam, theo Điều
174 của BLDS quy định: "BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai, nhà cửa, công trình
xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng
đó; các tài sản gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định".
Với khái niệm trên thì BĐS trước hết là tài sản nhưng phải là tài sản di dời được. Vì
thế nên BĐS bao gồm: đất đai nhưng phải là đất đai không di dời được, đất đai đó phải
được đo lường bằng giá trị thể hiện qua số lượng và chất lượng của đất; nhà ở và các
công trình gắn liền với đất đai: là nhà cửa, các trung tâm thương mại, các văn phòng
khách sạn. Và đặc biệt là các tài sản khác gắn liền không thể tách với công trình xây
dựng đó: máy điều hoà, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình; các
tài sản khác gắn liền với đất đai như: vườn cây, ao cá, chuồng trại chăn nuôi, cánh
đồng làm muối, các hầm mỏ khoáng sản1…
2. Khái niệm sàn giao dịch bất động sản.
a. Định nghĩa: Theo khoản 5 Điều 4 Luật kinh doanh BĐS 2006 thì: “Sàn giao

dịch BĐS là nơi diễn ra các hoạt động giao dịch BĐS và cung cấp các dịch vụ về
BĐS”.
b. Đặc điểm của sàn giao dịch bất động sản.
1

Văn Thị Anh, SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN – MỘT TRONG NHỮNG NỘI DUNG QUẢN LÝ CỦA NHÀ NƯỚC
ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN, 2009. Được ấy từ: />
1


- Sàn giao dịch BĐS là nơi tổ chức các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho
thuê một loại hàng hóa đặc biệt đó là BĐS. Do tính chất cố định về vị trí địa lý không
thể di dời được của BĐS nên người bán không thể mang BĐS thật để đến sàn và người
mua cũng không thể đến sàn để xem hàng hóa trước khi đàm phán, kí kết hợp đồng.
Do đó sàn giao dịch BĐS khác với các sàn khác ở chỗ: tại sàn giao dịch BĐS không có
BĐS mà chỉ có các thông tin về BĐS. Các thông tin này được thể hiện qua các bản vẽ,
hình ảnh, nhà mẫu của dự án, thông tin về vị trí, diện tích, hình thể, giá cả và tình trạng
pháp lý của BĐS.
- Sàn giao dịch BĐS là một loại hình “chợ” tổng hợp. Ở đó không chỉ diễn ra các
giao dịch mua bán BĐS mà còn cung cấp các dịch vụ cho khách hàng. Các dịch vụ này
bao gồm: môi giới BĐS, định giá BĐS, tư vấn BĐS, quảng cáo BĐS, đấu giá BĐS,
quản lý BĐS do nhân viên sàn giao dịch thực hiện dựa trên năng lực và trình độ
chuyên môn.
- Hiện nay ở nước ta tồn tại hai loại hình sàn giao dịch BĐS phổ biến đó là:
+ Sàn giao dịch BĐS điện tử,
+ Sàn giao dịch BĐS thực tế.
3. Vai trò của sàn giao dịch bất động sản.
Thông qua sàn giao dịch BĐS, Nhà nước sẽ kiểm soát được hoạt động bán, cho thuê
hàng hóa BĐS của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS.
Thông qua các giao dịch tại sàn giao dịch BĐS sẽ từng bước hạn chế được các giao

dịch không chính thức, giao dịch ngầm, giao dịch trao tay giữa các nhà đầu cơ, các nhà
đầu tư lướt sóng với nhau, làm tăng các giao dịch lành mạnh, từ đó hạn chế tối đa thất
thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng BĐS.
Thông qua giao dịch tại sàn với các thủ tục chặt chẽ và các yêu cầu khắt khe về giấy
tờ , điều kiện BĐS tham gia thị trường sẽ giảm tần suất BĐS tham gia giao dịch từ đó
tạo sự ổn định trong các giao dịch và giúp tạo bình ổn về giá cả BĐS.
Sàn giao dịch BĐS góp phần thúc đẩy thị trường phát triển, giúp chủ đầu tư thỏa
mãn được những yêu cầu ngày càng cao, khó tính của khách hàng, khẳng định đẳng
cấp, thương hiệu. Đồng thời, sàn giao dịch BĐS là cơ hội để những người có nhu cầu
về BĐS có thể tiếp cận nguồn sản phẩm đầu tư đa dạng, phong phú, đội ngũ tư vấn
viên đông đảo,..
4. Nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.
Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ BĐS BĐS
được thành lập sàn giao dịch BĐS hoặc thuê sàn giao dịch BĐS của tổ chức, cá nhân
khác để phục vụ cho hoạt động kinh doanh BĐS.
Sàn giao dịch BĐS phải là pháp nhân. Trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã kinh
doanh BĐS thành lập sàn giao dịch BĐS thì sàn giao dịch đó phải có tư cách pháp
nhân hoặc sử dụng tư cách pháp nhân của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh BĐS
để hoạt động.
Hoạt động của sàn giao dịch BĐS phải công khai, minh bạch và tuân thủ pháp luật.
Sàn giao dịch BĐS, doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh BĐS thành lập sàn giao
dịch BĐS phải chịu trách nhiệm về hoạt động của sàn giao dịch bất động BĐS.
2


Sàn giao dịch BĐS phải có tên, địa chỉ, biển hiệu và phải thông báo về việc thành
lập trên phương tiện thông tin đại chúng; trước khi hoạt động phải thông báo với cơ
quan nhà nước có thẩm quyền tại địa phương.
5. Nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.
Nội dung hoạt động của sàn giao dịch BĐS bao gồm:

+ Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS.
+ Môi giới BĐS.
+ Định giá BĐS.
+ Tư vấn BĐS.
+ Quảng cáo BĐS.
+ Đấu giá BĐS
+ Quản lý BĐS.
6. Cơ sở pháp lí
+ Luật kinh doanh BĐS năm 2006.
+ Nghị định số 153/2007/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật
Kinh doanh BĐS.
+ Nghị định của Chính phủ số 23/2009/NĐ-CP ngày 27/02/2009 về xử phạt vi phạm
hành chính trong hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh
doanh vật liệu xây dựng; quản lí công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lí phát triển nhà và
công sở.
+ Thông tư số 13/2008/TT-BXD Hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị
định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ quy định chi tiết
và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh BĐS.
+ Thông tư của Bộ xây dựng số 24/2009/TT-BXD ngày 22/7/2009 quy định chi tiết
thi hành một số nội dung của Nghị định của Chính phủ số 23/2009/NĐ-CP ngày
27/02/2009 về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng, kinh doanh bất
động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lí công trình hạ tầng
kĩ thuật; quản lí phát triển nhà và công sở.
Các văn bản pháp luật này là cơ sở pháp lý cho sự ra đời, tồn tại và phát triển của
sàn giao dịch BĐS. Nó quy định các vấn đề về nguyên tắc tổ chức và hoạt động của
SGD BĐS; Điều kiện thành lập sàn, nội dung hoạt động của sàn, quyền và nghĩa vụ
của các chủ thể tham gia SGD BĐS; Mô hình và quy chế hoạt động của sàn…
II. Thực trạng hoạt động của sàn giao dịch bất động sản ở nước ta hiện nay.
1. Tình hình chung.
Mặc dù có tốc độ phát triển chóng mặt trong vài năm trở lại đây nhưng mãi tới khi

thị trường có chiều hướng chững lại, đi xuống, những bất cập trong hoạt động của các
sàn giao dịch bất động sản mới được bộc lộ.

3


Tính đến đầu tháng 1/2011 cả nước đã có hơn 700 2 sàn BĐS (số liệu cho tới ngày
22/1/2011) nhưng hoạt động của các sàn vẫn chưa được quản lý một cách có hiệu quả
và còn nhiều sai phạm, dẫn đến tình trạng mặc dù sàn BĐS mọc ra như nấm nhưng thị
trường vẫn rối. Theo thông tin từ đoàn thanh tra của Bộ xây dựng trong quá trình rà
soát hoạt động của các sàn, mặc dù chỉ mới kiểm tra 66 sàn trên tồng số 293 sàn BĐS
tại TPHCM, nhưng đã có tới 34 sàn vi phạm quy định hoạt động 3. Theo nhận xét của
đoàn thanh tra, số sàn thực sự tốt chiếm khoảng 15%, sàn vi phạm ít chiếm trên 50%,
còn lại là các sàn có vi phạm nặng. Nếu căn cứ đúng các quy định của pháp luật thì khó
có thể tìm ra được sàn tuân thủ đúng quy định của pháp luật.
Tại Hà Nội, tính đến đầu năm 2012 theo thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, trong
tổng số 500 sàn giao dịch bất động sản thì có tới 322 sàn đóng cửa, không có giao dịch.
Trong đó, với nhà chung cư, số lượng giao dịch bất động sản qua sàn tính đến hết quý
I/2012 chỉ có 37 trường hợp thành công; trong khi giao dịch không qua sàn là 842
trường hợp. Với nhà ở riêng lẻ, biệt thự, liền kề, qua sàn chỉ ghi nhận được 27 giao
dịch, trong khi con số không qua sàn là 2.203 trường hợp4.
Tại TP.HCM, theo báo cáo của Sở Xây dựng, tính đến cuối năm 2011, trên địa bàn
TP có 356 sàn BĐS đủ điều kiện hoạt động theo quy định, chiếm 50% số lượng sàn
giao dịch trên cả nước. Tuy nhiên, các sàn BĐS chỉ phát triển mạnh về số lượng nhưng
chất lượng dịch vụ còn thấp. Hiện hoạt động của các sàn đang bị thả nổi, tình trạng
giao dịch BĐS không thông qua sàn chiếm đến 50% số lượng giao dịch trên thị trường.
Những con số trên đây phần nào cho thấy được sự thất bại của các sàn giao dịch.
Sai phạm lớn nhất là hầu hết chủ đầu tư “né” giao dịch qua sàn bằng cách thực hiện
các hợp đồng vay vốn, góp vốn, phát hành trái phiếu công trình kèm quyền mua BĐS
và họ mở sàn chỉ để bán sản phẩm của chính mình. Điều này khiến các giao dịch qua

sàn chỉ mang tính hình thức, làm hạn chế việc đầu tư qua sàn.
Bên cạnh đó thì tính chuyên nghiệp của các sàn còn yếu. Quy định buộc bán BĐS
qua sàn khiến nhiều công ty địa ốc phải san sẻ lợi ích kinh tế, thông tin dự án cho bên
môi giới. Hơn nữa, hoạt động của công ty địa ốc cũng bị ảnh hưởng khi không nắm
phần chủ động trong việc tiêu thụ sản phẩm. Đó là cái cớ khiến các công ty địa ốc “xé
rào” qua việc tự lập sàn giao dịch BĐS để bán sản phẩm của chính mình.
Trong khi đó, điều kiện để mở sàn giao dịch BĐS theo chuẩn của Bộ Xây dựng lại
không quá phức tạp, chi phí thành lập và hoạt động không cao nhưng lợi ích của sàn
đối với công ty địa ốc là lớn. Lập sàn BĐS đúng là một công đôi ba việc cho công ty
địa ốc và nếu lập dưới pháp nhân của công ty con, công ty địa ốc còn thoát luôn quy
định “không được vừa là bên môi giới vừa là bên mua hoặc bên bán”, dù công ty địa ốc
trên thực tế vẫn kiểm soát toàn bộ quá trình mua bán.
Vì vậy tính cạnh tranh thấp, nhu cầu chia sẻ thông tin chưa cao, các sàn không xây
dựng chiến lược lâu dài và chỉ mang tính đối phó. Không chỉ vậy, nhiều trường hợp,
chủ đầu tư đã bán hết các căn hộ cho khách hàng rồi mới thuê sàn giao dịch BĐS bán
lại cho chính những khách hàng đó.
2

/> />4
/>3

4


Ông Vũ Xuân Thiện, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản
(Bộ Xây dựng) cho biết, hiện cả nước có hơn 1.000 sàn giao dịch bất động sản. Tuy
nhiên, số lượng giao dịch qua sàn vẫn còn thấp bởi do thói quen. Tại TP.HCM hơn
80% giao dịch bất động sản thông qua các sàn, trong khi đó tại Hà Nội tỷ lệ này còn
thấp. Theo ông Thiện, khi người dân giao dịch qua các sàn bất động sản họ được
hưởng các chính sách cũng như minh bạch, dần dần giao dịch qua sàn sẽ đi vào nếp.

Báo cáo của Sở Xây dựng, giao dịch mua bán bất động sản qua sàn tại Hà Nội hiện
nay chưa nhiều. Đa số giao dịch qua sàn là sản phẩm của chủ đầu tư dự án thực hiện. Ở
khía cạnh này, các sàn có báo cáo và số liệu tương đối đầy đủ, tuy nhiên giá giao dịch
thực tế và giá giao dịch qua sàn khi đối chiếu vẫn có sự chênh lệch giữa giá ký hợp
đồng của chủ đầu tư so với giá người mua chấp nhận trả bổ sung cho người bán.
2. Một số vấn đề trong hoạt động của sàn giao dịch bất động sản trong thời
gian qua.
a. Về hiệu quả hoạt động của các sàn giao dịch BĐS
Các chuyên gia, các nhà quản lý ra sức khuyên người dân vào sàn giao dịch BĐS để
mua bán cho an toàn, nhưng sàn thì nhiều mà hàng ưng ý thì lại quá hiếm.Thống kê
gần đây nhất của Bộ xây dựng cho thấy, tỷ lệ giao dịch BĐS qua sàn chỉ đạt chừng
20%. Rõ ràng, sau một thời gian dài bùng nổ, sự phát triển của các sàn giao dịch BĐS
vẫn chưa đáp ứng được kì vọng làm minh bạch thị trường BĐS trong nước.
Chỉ số minh bạch của thị trường bất động sản là vị trí xếp hạng về tính minh bạch
của thị trường bất động sản của mỗi quốc gia. Chỉ số này do tạp chí Jones Lang
LaSalle xếp hạng. Chỉ số này còn được gọi là RETI - Real Estate Transparency Index.
Tại Việt Nam, chỉ số minh bạch của thị trường bất động sản năm 2006 đứng cuối bảng
xếp hạng 56 nước trong vùng lãnh thổ Châu Á - Thái Bình. Đánh giá về chỉ số này,
nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng, xếp hạng của Jones Lang LaSalle là hoàn toàn
có cơ sở. Bởi lẽ, cả 5 tiêu chí đánh giá, xếp loại mức độ minh bạch của thị trường bất
động sản bao gồm: các chỉ số hoạt động đầu tư, các thông tin cơ bản về thị trường bất
động sản, sự công khai về thông tin tài chính và quản trị của các tổ chức, công ty được
niêm yết trên thị trường chứng khoán, các yếu tố pháp luật và quy định, tiêu chuẩn đạo
đức và tính chuyên nghiệp; Việt Nam đều không đáp ứng được. Bảng xếp hạng này
được thực hiện định kỳ hai năm một lần. Năm 2006, rất tiếc là Việt Nam xếp thứ hạng
56/56. Qua các năm số nước tham gia vào bảng phân hạng nhiều hơn. Trong bảng xếp
hạng Việt Nam đã cải thiện được thứ hạng của mình, Năm 2010 tiến lên vị trí 68.Thì
bước sang năm 2012 tính minh bạch của thị trường BĐS Việt Nam đã được cải thiện
đáng kể. Theo đó, xếp hạng của thị trường bất động sản Việt Nam đã được cải thiện
đáng kể và đứng ở vị trí 68 so với vị trí 76 vào năm 2010 5.Tuy nhiên thứ hạng này vẫn

phản ánh được tính minh bạch của thị trường BĐS.

5

/>
5


Hiện cả nước có hơn 1000 sàn giao dịch bất động sản. Các sàn giao dịch này được
phân bố tại một vài địa phương, trong đó phần lớn đóng tại các đô thị lớn, như
TP.HCM, Hà Nội, Bình Dương... Con số này hiện vẫn đang tiếp tục tăng lên.
Số lượng sàn giao dịch phát triển rầm rộ, “hoành tráng” như vậy, song lại tỷ lệ
nghịch với lượng giao dịch được thực hiện.
Theo báo cáo của Sở xây dựng thì giao dịch mua bán qua sàn hiện nay chưa nhiều,
đa phần giao dịch qua sàn là sản phẩm của chính chủ đầu tư dự án ñó thực hiện. Đối
với số liệu này, các sàn có báo cáo và số liệu cung cấp tương đối đầy đủ, tuy nhiên giá
giao dịch thực tế và giá giao dịch qua sàn, khi đối chiếu vẫn có sự chênh lệch, ở đây
chính là mức chênh lệch so với giá ký hợp đồng của chủ đầu tư mà người mua chấp
thuận trả bổ sung cho người bán (không được ghi nhận trong giao dịch qua sàn).
Năm

Số lương giao dịch nhà chung
cư

Số lượng giao dịch nhà riêng lẻ,
biệt thự, liền kề

Qua sàn GD

Không qua

sàn

Qua sàn
GD

Không qua
sàn

2011

46

1.040

41

5.694

2012

37

842

27

2.203

Hình: Số lượng giao dịch BĐS qua sàn và không qua sàn của năm (2011 – 20126)
Không chỉ có vậy, hiện vẫn tồn tại những sàn giao dịch chưa tuân thủ các quy định

của pháp luật, vừa “đá bóng”, vừa “thổi còi”, thậm chí có cả sàn giao dịch có dấu hiệu
lừa đảo. Tình trạng sàn giao dịch vừa mở dịch vụ môi giới, định giá vừa kinh doanh
BĐS (mua, bán để ăn chênh lêch giá)... vẫn hiện diện ở nhiều nơi.
b. Hứa hẹn loại bỏ sàn trục lợi
Những lộn xộn trên cho thấy, vai trò tạo ra sự minh bạch cho thị trường của các sàn
BĐS xem chừng đang là một “nhiệm vụ bất khả thi”. Đáng chú ý, lực cản vô hiệu hóa
hoạt động của các sàn này phần lớn đến từ người bán, tức chủ đầu tư các dự án.
Rất nhiều chủ đầu tư đã tìm mọi cách né tránh giao dịch qua sàn thông qua chiêu
lách luật bằng các hợp đồng vay vốn, góp vốn, phát hành trái phiếu công trình kèm
quyền mua BĐS... khiến cho số lượng giao dịch qua sàn chiếm tỷ lệ rất thấp.
Thêm vào đó, chính các doanh nghiệp mở sàn dường như cũng chỉ làm cho có, kiểu
chiếu lệ, đối phó chứ chẳng mấy mặn mà với chuyện “tác nghiệp”
6

/>
6


Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS, ông Nguyễn Mạnh Hà cho biết, sở
dĩ, tổng số giao dịch qua sàn trong những tháng qua đạt thấp bởi dù Cục đã có văn bản
yêu cầu tất cả các sàn báo cáo tình hình hoạt động từ đầu năm đến nay, song chỉ có
khoảng 1/10 tổng số sàn gửi báo cáo!
Liên tục khuyến cáo người dân, nhà đầu tư nên vào sàn giao dịch BĐS để mua bán
cho an toàn, song Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cũng thừa nhận, hiện
nay, vẫn còn thiếu những chế tài cụ thể, các sàn chưa được phân bố đều trên các tỉnh,
thành; thủ tục thành lập còn quá đơn giản và dễ dãi.
“Trong bối cảnh hiện nay, cần nâng cấp dần các sàn để loại bỏ những sàn yếu
kém, lợi dụng cơ chế để trục lợi”, ông Nguyễn Trần Nam cho biết.
Đa số các cơ quan quản lý Nhà nước ở các cấp đều chưa tổ chức tốt và thường
xuyên các cuộc thanh tra, kiểm tra để kịp thời xử lý các vi phạm của các chủ đầu tư và

các sàn giao dịch trong hoạt động kinh doanh BĐS.
c. Giao dịch bất động sản qua sàn - mỗi nơi công bố một giá.
Số lượng các sàn giao dịch BĐS ở nước ta ngày một tăng. Tuy nhiên, không ít sàn
giao dịch được thành lập mang tính đối phó và hoạt động của các sàn giao dịch rất lộn
xộn.
Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục quản lý nhà, Trưởng ban điều hành
Mạng các sàn giao dịch BĐS Việt Nam, do quản lý lỏng lẻo, thiếu hậu kiểm nên hoạt
động giao dịch BĐS qua sàn thời gian qua tồn tại hàng loạt bất cập. Theo quy định, sản
phẩm khi được giao dịch qua sàn phải được niêm yết giá công khai. Nhưng thời gian
qua, cùng một sản phẩm được tung ra thị trường nhưng mỗi nơi lại công bố mỗi giá.
Đơn cử, tháng 6/2010, dự án căn hộ Đại Thành ở quận Tân Phú được nhiều sàn giao
dịch BĐS phân phối với mức giá khởi điểm 13 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, nhằm lôi kéo
khách hàng, nhân viên môi giới các sàn đã tung sản phầm ra với nhiều giá khác nhau,
có nơi đưa ra đúng giá 13 triệu đồng/m2 kèm theo đó là hình thức khuyến mại, có nơi
lại giảm xuống còn 12,9 triệu đồng/m2… Việc bán sản phẩm với nhiều giá khác nhau
khiến cho khách hàng không biết đâu là giá thật, đâu là giá ảo dẫn đến tâm lý ngờ vực.
Việc thành lập sàn BĐS thời gian qua nở rộ theo diện rộng, mới chỉ chú ý đến số
lượng nhằm nhanh chóng đáp ứng yêu cầu của Luật kinh doanh BĐS. Còn chất lượng
của các sàn chưa được chú ý tới nên mới có chuyện sau 2 năm kể từ khi buộc BĐS
giao dịch qua sàn, đến nay chỉ có khoảng 20% sản phầm BĐS giao dịch thông qua sàn.
"Bộ Xây dựng cho phép không giao dịch qua sàn tới 20% số lượng nhà ở trong mỗi
dự án là nguyên nhân dẫn đến nhiều doanh nghiệp lách luật để huy động vốn bằng các
hợp đồng vay vốn, góp vốn, phát hành trái phiếu công trình kèm quyền mua BĐS.
Hoặc người ta chỉ tìm cách đưa các giao dịch BĐS qua sàn để hợp pháp hoá sản
7


phẩm", bà Như nói và cho rằng, nguyên nhân dẫn đến thực tế này, xuất phát từ cả hai
phía cơ quan quản lý nhà nước và bản thân các sàn giao dịch BĐS. Về phía quản lý nhà
nước, dù đã ban hành luật nhưng chưa ban hành quy chế quản lý hoạt động của các sàn

giao dịch BĐS trong khi thủ tục thành lập sàn giao dịch BĐS còn quá đơn giản và dễ
dàng.
III. Những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật đối với hoạt
động của sàn giao dịch bất động sản.
Từ thực tiễn hoạt động của sàn giao dịch BĐS trong thời gian quan như trên trong
phạm vi bài tập lớn học kì em xin đưa ra một số giải pháp cơ bản để hoạt động của sàn
giao dịch BĐS ngày càng hiệu quả hơn.
Thứ nhất: để nâng cao chất lượng hoạt động của các sàn giao dịch BĐS thì Bộ
Xây dựng nên lập tiêu chí phân hạng và sắp xếp theo thứ tự các sàn. Khi có tiêu chí
phân hạng và được xếp hạng, hoạt động của các sàn sẽ phải chuyên nghiệp và hiệu quả
hơn, do phải cạnh tranh với nhau để tạo uy tín, thương hiệu. Trong năm 2010, Bộ Xây
dựng cũng đã tiến hành xây dựng dự thảo Thông tư phân hạng sàn giao dịch BĐS. Tuy
nhiên, do còn nhiều quan điểm khác nhau về việc nên hay không nên phân hạng sàn
giao dịch (vì thực tế nhiều nước trên thế giới không tiến hành phân hạng sàn giao dịch
BĐS nhưng hoạt động của các tổ chức này vẫn rất minh bạch, hiệu quả) nên đến nay
văn bản này vẫn đang trong quá trình thai nghén. Việc Thanh tra Bộ Xây dựng công bố
367 sàn bị xử phạt trong thời gian qua khiến không ít người "giật mình" trước hoạt
động của loại hình kinh doanh này. Thực ra, nhà đầu tư và người dân cũng không quan
tâm lắm đến việc "phân hạng" các sàn hay không. Điều họ cần là họ có thể thẩm định
được tính minh bạch trong hoạt động của sàn giao dịch BĐS để yên tâm về tính pháp
lý của các BĐS, trước khi quyết định mua, bán, chuyển nhượng... Mà để các sàn hoạt
động chuyên nghiệp và minh bạch, rất cần một cơ chế pháp lý khoa học, chặt chẽ, như:
Tiêu chuẩn về nhân lực, các dịch vụ tối thiểu phải có, hay lượng giao dịch nhất định
phải có trong một tháng, một quý, tránh việc có những sàn mở ra nhưng không có giao
dịch…
Thứ hai: các quy định về xử phạt vi phạm hành chính hiện hành trong lĩnh vực
kinh doanh BĐS, thậm chí chế tài xử lý vi phạm đều đã có, song các quy định này
chưa được triển khai thực sự. Trong thời gian tới cần có những giải pháp cụ thể để các
quy định về xử phạt này thực sự mang lại hiệu quả.
Thứ ba: hệ thống pháp luật đang thiếu một bộ chuẩn mực hành nghề kinh doanh

dịch vụ BĐS để áp dụng thống nhất. “Khi việc hành nghề chưa tuân thủ theo một
chuẩn mực chung thì việc mỗi nơi làm một kiểu, dẫn tới sự vận động khập khiễng của
thị trường, người dân chưa tin tưởng vào hoạt động của sàn giao dịch BĐS với vai trò
là tổ chức tư vấn, trung gian môi giới trong giao dịch”. Đây là bài toán đặt ra cho các
7

/>
8


nhà quản lý cũng như các nhà làm luật cần giải quyết trong thời gian tới trong thời gian
tới.
Thêm vào đó là hiện nay có quy định là “nhà dự án” phải thực hiện giao dịch công
khai trên sàn giao dịch, nhưng chưa có quy định nếu không thực hiện thì bị xử phạt
như thế nào. Khi quy định còn thiếu thì cần bổ sung sớm nhất có thể để bảo đảm đủ
điều kiện cho thực thi pháp luật.
Thứ tư: Pháp luật về kinh doanh BĐS cần quy định thật rõ về quyền, nghĩa vụ,
trách nhiệm của người tổ chức sàn giao dịch BĐS, đặc biệt là đối với các thiệt hại về
kinh tế do sàn gây ra cho người tham gia giao dịch trên sàn. Có như vậy mới tạo được
niềm tin cho khách hàng để tăng số lượng các giao dịch thông qua sàn trong thời gian
tới.
Thứ năm: nâng cao chất lượng hệ thống các sàn giao dịch. Đã đến lúc, cơ quan
chức năng cần tổ chức “hậu kiểm” chặt chẽ để hệ thống sàn hoạt động đi vào chiều
sâu, có chất lượng hơn, tránh hoạt động hình thức, hoặc làm ăn mang tính chụp giật.
Trong bối cảnh hiện nay, cần nâng cấp dần chất lượng các sàn để loại bỏ dần những
sàn yếu kém, lợi dụng cơ chế để trục lợi.
Thứ sau: Nhà nước cần tuyên truyền phổ biến, khuyến khích các tổ chức, cá nhân
không kinh doanh BĐS thực hiện các giao dịch thông qua sàn để bảo đảm công khai,
minh bạch và bảo vệ quyền lợi của các bên.
C. KẾT THÚC VẤN ĐỀ.

Sàn giao dịch BĐS ra đời có ý nghĩa to lớn đối với thị trường BĐS nói chung và các
chủ thể trên thị trường BĐS nói riêng. Việc nâng cao hoạt động của sàn giao dịch BĐS
sẽ góp phần tạo đà cho sự đi lên của thị trường “nóng” này.

9


DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Pháp luật về kinh doanh BĐS, TS Trần Quang Huy – TS Nguyễn Quang Tuyến,
NXB Tư Pháp, HN 2009.
2. Ngô Thị Duyên, Tìm hiểu pháp luật về sàn giao dịch bất động sản: Khóa luận tốt
nghiệp, Hà Nội, 2012.
3. Luật kinh doanh BĐS 2006.
4. Nghị định số 153/2007/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật
Kinh doanh BĐS.
5. Nghị định của Chính phủ số 23/2009/NĐ-CP ngày 27/02/2009 về xử phạt vi phạm
hành chính trong hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất,
kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lí công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lí phát triển nhà
và công sở.
6. Thông tư số 13/2008/TT-BXD Hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị
định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ quy định chi
tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh BĐS.
7. Thông tư của Bộ xây dựng số 24/2009/TT-BXD ngày 22/7/2009 quy định chi tiết
thi hành một số nội dung của Nghị định của Chính phủ số 23/2009/NĐ-CP ngày
27/02/2009 về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng, kinh doanh
bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lí công trình hạ
tầng kĩ thuật; quản lí phát triển nhà và công sở.

10

MỤC LỤC
A.ĐẶT VẤN ĐỀ.....................................................................................................................................1
B.GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ......................................................................................................................1
I. Một số vấn đề lí luận chung.............................................................................................................1
Văn Thị Anh, SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN – MỘT TRONG NHỮNG NỘI DUNG
QUẢN LÝ CỦA NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN, 2009. Được ấy từ:
/>2. Khái niệm sàn giao dịch bất động sản.........................................................................................1
3. Vai trò của sàn giao dịch bất động sản.......................................................................................2
4. Nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản..............................................2
5. Nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản...................................................................3
6. Cơ sở pháp lí................................................................................................................................3
II. Thực trạng hoạt động của sàn giao dịch bất động sản ở nước ta hiện nay.....................................3
1.Tình hình chung............................................................................................................................3
MỤC LỤC.............................................................................................................................................11

11