Tiểu luận tốt nghiệp xử lý tình huống thẩm định phương án xác định đơn giá đất làm cơ sở để tính tiền thuê đất dự án toà nhà hỗn hợp trung tâm dịch vụ thương mại và nhà ở do công ty cổ phần kinh doanh thương mại v

TRƯỜNG ĐÀO TẠO CÁN BỘ LÊ HỒNG PHONG
Lớp bồi dưỡng ngạch chuyên viên K4A-2015

Tiểu luận tốt nghiệp
Xử lý tình huống thẩm định phương án xác định đơn giá đất làm cơ
sở để tính tiền thuê đất dự án Toà nhà hỗn hợp trung tâm dịch vụ
thương mại và nhà ở do công ty Cổ phần Kinh doanh Thương mại và
Dịch vụ A làm chủ đầu tư.

Họ và tên: Phạm Thị Tuyết Linh
Chức danh: Công chức
Đơn vị công tác: Phòng quản lý tài sản nhà đất và kết cấu hạ tầng –
Chi cục quản lý công sản – Sở Tài chính

Hà Nội, tháng 11 năm 2015


Mục lục
1. Lời mở đầu. ...................................................................................................3
2. Phân tích tình huống.....................................................................................4
2.1. Mô tả tình huống ....................................................................................4
2.2. Mục tiêu xử lý tình huống. .....................................................................6
2.3. Nguyên nhân, hậu quả. ...........................................................................7
a) Nguyên nhân. ...........................................................................................7
b) Hậu quả. ..................................................................................................8
2.4. Phương án giải quyết. .............................................................................9
2.5. Kế hoạch tổ chức thực hiện. ................................................................. 12
3. Kiến nghị, kết luận. ..................................................................................... 16

2

1. Lời mở đầu.
Đất đai là nguồn lực vô cùng quan trọng, góp phần lớn trong việc quyết
định sự phân bố và định hướng phát triển kinh tế xã hội và môi trường tại. Do
đó, Luật Đất đai dược ban hành nhằm đảm bảo việc quản lý, sử dụng hiệu quả
đất đai tại các địa phương trên cả nước. Tại Điều 4, Luật Đất đai 2013 nêu rõ
“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất
quản lý”; vì vậy, người sử dụng đất có trách nhiệm thực hiện quyền và nghĩa vụ
của mình khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo qui định của pháp luật
về đất đai và các văn bản khác có liên quan.
Hiện nay, việc quản lý sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội đang
được thực hiện khá tốt, cụ thể là trong công tác xác định và thẩm định phương
án xác định đơn giá làm cơ sở tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho các cơ
quan đơn vị, đảm bảo nguồn thu cho ngân sách nhà nước; tuy vậy, vẫn không
tránh khỏi một số hạn chế như vẫn còn hiện tượng các cơ quan, đơn vị được
giao đất cho thuê đất chưa thực hiện trách nhiệm được ghi rõ trên quyết định
giao đất, cho thuê đất; cố tình sử dụng đất sai mục đích...
Từ thực tế trên, đề tài “Xử lý tình huống thẩm định phương án xác định
đơn giá đất làm cơ sở để tính tiền thuê đất dự án Toà nhà hỗn hợp trung tâm
dịch vụ thương mại và nhà ở do công ty Cổ phần Kinh doanh Thương mại và
Dịch vụ A làm chủ đầu tư.” được chọn để làm tiểu luận cuối khoá học với mục
tiêu chung sau:
- Đảm bảo kỷ cương pháp luật, thực hiện thẩm định hồ sơ phương án xác
định giá đất đúng theo nguyên tắc và các quy định được ban hành.
- Đảm bảo nguồn thu ngân sách cho nhà nước, giảm tối đa thiệt hại về
kinh tế (nếu có).
- Giải quyết hài hoà giữa lợi ích của nhà nước và quyền, lợi ích của doanh
nghiệp được nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố.
Để đánh giá công tác thẩm định phương án giá đất, đề tài được nghiên
cứu theo phương pháp sau:

3


- Phương pháp tổng hợp: tìm hiểu, tổng hợp các văn bản pháp luật, các
văn bản dưới luật, các văn bản hướng dẫn về xác định phương án gía đất làm cơ
sở để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất do các cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền ban hành.
- Phương pháp phân tích: từ tình huống cụ thể được chọn, mô tả sơ lược
nội dung của tình huống; đưa ra các vấn đề gặp phải, vấn đề cần quan tâm trong
quá trình tìm hiểu, xử lý; xác định nguyên nhân, hậu quả nhằm từ đó có những
đánh giá cụ thể để có thể xây dựng các phương án giải quyết phù hợp.
Phạm vi nghiên cứu của đề tài tập trung vào công tác thẩm định phương
án xác định đơn giá đất làm căn cứ tính tiền thuê đất trên địa bàn thành phố Hà
Nội, đặc biệt là các trường hợp đơn vị được thuê đất thực hiện thủ tục nộp hồ sơ
xác định chậm. Từ đó phản ánh thực trạng công tác quản lý đất đai nói chung
hiện nay nhằm xác định nguyên nhân, hậu quả và đưa ra kiến nghị nhằm giải
quyết vấn đề được đưa ra.
Bố cục bài viết bao gồm các phần:
- Mô tả sơ lược về tình huống được chọn
- Xác định mục tiêu khi xử lý tình huống.
- Phân tích nguyên nhân và hệ quả.
- Đưa ra các phương án giải quyết.
- Lập kế hoạch tổ chức thực hiện.
- Kiến nghị và kết luận,
2. Phân tích tình huống.
2.1. Mô tả tình huống
Công ty Cổ phần Kinh doanh Thương mại và Dịch vụ A là công ty có vốn
đầu tư nước ngoài, chuyên về lĩnh vực kinh doanh cho thuê văn phòng thương
mại và bán căn hộ chung cư.
Ngày 20/08/2013, UBND Thành phố ban hành Quyết định số 499X/QĐUBND về việc chuyển mục đích 1,357 m2 đất tại số XX đường Nguyễn Trãi,

4


quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội để đầu tư xây dựng dự án Toà nhà hỗn hợp
trung tâm dịch vụ thương mại và nhà ở do công ty Cổ phần Kinh doanh Thương
mại và Dịch vụ A làm chủ đầu tư. Theo đó, Công ty có trách nhiệm liên hệ với
các cơ quan có thẩm quyền để thực hiện ký hợp đồng thuê đất, xác định nghĩa
đơn giá để tính tiền thuê đất và các nghĩa vụ khác có liên quan tại địa điểm đất
nêu trên. Tuy nhiên Công ty chưa thực hiện đúng theo hướng dẫn của UBND
Thành phố trong quyết định.
Tháng 01/2014, khu đất hoàn tất giải phóng mặt bằng và được bàn giao
lại cho Công ty Cổ phần Kinh doanh Thương mại và Dịch vụ A để bắt đầu thực
hiện xây dựng dự án. Trong quá trình xây dựng cơ bản, Công ty có thực hiện
một số thay đổi trong quy hoạch sử dụng đất và được Sở Quy hoạch và Kiến
trúc chấp thuận tại Văn bản số 3937/QHKT-P2,P7 ngày 24/9/2014 của Sở Quy
hoạch Kiến trúc Hà Nội về việc Quy hoạch tổng mặt bằng và Phương án kiến
trúc sơ bộ dự án Toà nhà hỗn hợp trung tâm dịch vụ thương mại và nhà ở tại khu
đất số XX đường Nguyễn Trãi, quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội;
Ngày 11/02/2015, UBND thành phố ban hành Quyết định số 76X/QĐUBND về việc sửa đổi Quyết định số 499X/QĐ-UBND ngày 20/8/2013; trong
đó có sửa đổi một số chỉ tiêu về quy hoạch sử dụng đất của dự án xây dựng Toà
nhà hỗn hợp trung tâm thương mại dịch vụ và nhà ở của công ty Cổ phần Kinh
doanh Thương mại và Dịch vụ A.
Tại thời điểm này, công ty mới thực hiện thủ tục nộp hồ sơ để xác định
đơn giá làm cơ sở tính tiền thuê đất. Việc chậm trễ này tạo nên một số vấn đề
trong việc giải quyết hồ sơ trên bởi kể từ 01/07/2014 Luật Đất đai 2013 có hiệu
lực thi hành, kèm theo đó là những thay đổi trong Nghị định, Thông tư, hướng
dẫn mới về việc thẩm định phương án giá đất. Cùng với đó, quyết định cho thuê
đất và quyết định sử đổi quyết định cho thuê đất trước đó rơi vào hai thời điểm
mặt bằng chính sách khác nhau.

Do đó, để có thể đưa ra phương án xử lý đối với tình huống trên cần quan
tâm đến một số vấn đề sau:
5


- Thời điểm thẩm định phương án giá đất là thời điểm nào? Năm 2013:
thời điểm có quyết định cho thuê đất của UBND thành phố, năm 2014: thời
điểm hoàn tất giải phóng mặt bằng và bàn giao đất trên thực địa cho công ty hay
năm 2015: thời điểm có quyết định sửa đổi.
- Thời hạn ổn định đơn giá thuê đất 5 năm bắt đầu từ thời điểm nào?
- Phương án xử lý đối với các khoản truy thu (nếu có)
2.2. Mục tiêu xử lý tình huống.
Từ mô tả tình huống nêu trên và từ trong thực tế, có thể thấy đây không
phải là trường hợp duy nhất mà sẽ còn nhiều trường hợp các công ty chưa thực
hiện nghĩa vụ về xác định đơn giá tiền thuê đất, tiền sử dụng đất theo qui định.
Vì vậy một số mục tiêu khi xử lý tình huống này được xác định như sau:
- Xác định nguyên nhân chung dẫn đến việc chậm trễ trong thực hiện thủ
tục xác định nghĩa vụ tài chính về đất của đơn vị được giao, cho thuê đất; hậu
quả của việc chậm trễ này.
- Đưa ra phương án xử lý thoả đáng đối với Công ty Cổ phần Kinh doanh
Thương mại và Dịch vụ A để làm cơ sở để xử lý đối với các trường hợp tương
tự, đảm bảo hài hoà giữa lợi ích của Nhà nước và các doanh nghiệp đã, đang và
sẽ thuê đất trên địa bàn thành phố.
- Xác định trách nhiệm của các cơ quan có thẩm quyền liên quan khi việc
nộp hồ sơ để xác định đơn giá của doanh nghiệp bị kéo dài, trì hoãn mà không
có sự đôn đốc, nhắc nhở.
- Rút ra bài học kinh nghiệm, đưa ra kiến nghị trong việc quản lý đất đai
nói chung, thẩm định phương án xác định đơn giá làm cơ sở tính tiền thuê đất
của đơn vị nói riêng để tăng cường công tác cũng như nâng cao hiệu quả quản lý
đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.

6


2.3. Nguyên nhân, hậu quả.
a) Nguyên nhân.
Thời điểm Nhà nước chấp thuận cho công ty được thuê đất vào thời gian
Luật Đất đai 2003 vẫn còn hiệu lực; thời điểm công ty có quyết định chuyển đổi
mục đích sử dụng đất được UBND Thành phố phê duyệt và nộp hồ sơ xác định
đơn giá thuê đất vào năm 2015 – thời điểm Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi
hành.
Do Luật Đất đai 2013 mới có hiệu lực thi hành và được đưa vào thực hiện
chưa lâu nên còn nhiều hạn chế trong việc thực thi, áp dụng trong công tác xác
định, thẩm định phương án giá đất. Các Nghị định, Thông tư và hướng dẫn còn
chưa rõ ràng; nhiều mục, điều, khoản còn gây nhầm lẫn, khó hiểu cho người
đọc.
Cho đến nay các văn bản pháp luật về đất đai đã được ban hành tương đối
nhiều nhưng xảy ra tình trạng bị chồng chéo và thiếu đồng bộ về nội dung
chung. Hơn nữa, việc tổ chức thực hiện các chính sách, văn bản vẫn chưa thực
sự nghiêm túc. Cùng với đó, sự phối hợp giữa các cấp, các ngành trong việc
quản lý sử dụng đất đai, cụ thể là công tác thẩm định phương án giá đất chưa
được chặt chẽ, việc kiểm tra chưa được thường xuyên đầy đủ.
Thêm vào đó thủ tục hành chính vẫn còn phức tạp, rườm rà. Trước Luật
Đất đai 2013, công tác xác định đơn giá đất và các công việc có liên quan đều
do Sở Tài chính thực hiện chủ trì; tuy nhiên, từ sau 01/7/2014 hồ sơ xác định
đơn giá thuê đất được nộp về Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính với
vai trò là thường trực Hội đồng thẩm định sẽ thực hiện thẩm định lại phương án
trên cơ sở tờ trình của Sở Tài nguyên và Môi trường. Trong trường hợp phương
án xác định chưa phù hợp, hồ sơ sẽ được chuyển lại về Sở Tài nguyên và Môi
trường.

Sự thiếu kinh nghiệm trong xác định đơn giá đất của người trực tiếp thụ lý
hồ sơ cũng là một trong những nguyên nhân khiến cho quá trình thực hiện gặp
khó khăn bởi như đã nêu ở trên, Sở Tài nguyên và Môi trường mới tiếp nhận
7


việc xác định đơn giá đất trong thời gian gần đây. Do đó, việc sai sót, thiếu
chính xác trong xác định đơn giá hoặc áp dụng chính sách không đồng đều,
không thống nhất với ý kiến của các đơn vị, cơ quan có thẩm quyền liên quan ở
đây cụ thể là với cơ quan thường trực hội đồng thẩm định là điều không thể
tránh khỏi; có thể dẫn đến việc thẩm định bị ảnh hưởng, gây mất thời gian hơn.
Việc Công ty Cổ phần Kinh doanh Thương mại và Dịch vụ A chưa thực
hiện nghĩa vụ tài chính về đất một phần trách nhiệm cũng thuộc về các cơ quan
chuyên trách khi chưa có biện pháp để kiểm tra, phát hiện và đôn đốc các trường
hợp không nộp hồ sơ để xác định đơn giá thuê đất theo qui định.
Hiện nay, công tác phổ biến, tuyên truyền pháp luật, chính sách nhà nước
chưa được thực hiện tốt, còn nhiều doanh nghiệp được cho thuê đất chưa thật sự
hiểu rõ về quyền lợi, trách nhiệm và nghĩa vụ của mình do kiến thức pháp luật
về đất đai chưa đầy đủ và cũng không dành nhiều thời gian để nghiên cứu thực
hiện. Đối với tình huống trên, công ty thậm chí đã tự tính toán và thấy tiền thuê
đất phải nộp quá cao nên tự ý kéo dài thời gian nộp hồ sơ và chỉ nộp theo tạm
tính của cục thuế.
Nói tóm lại, sự thiếu thống nhất về các văn bạn pháp luật, thủ tục hành
chính phức tạp và sự thiếu hiểu biết về pháp luật là nguyên nhân chủ yếu dẫn
đến việc doanh nghiệp chần chừ trong việc thực hiện trách nhiệm của mình sau
khi được thuê đất.
b) Hậu quả.
Với sự chồng chéo, thiếu đồng bộ của các văn bản pháp luật hiện nay làm
cho những người trực tiếp tiếp nhận và xử lý hồ sơ gặp nhiều khó khăn, tốn
nhiều thời gian để giải quyết. Hơn nữa, điều này có thể kéo theo sự thiếu thống

nhất trong việc áp dụng các văn bản, chính sách không thống nhất giữa các sở
ban ngành sẽ dẫn đến sự không đồng đều về mặt bằng trong đơn giá thuê đất
được xác định giữa các doanh nghiệp, tạo nên sự bất bình dẫn đến kiến nghị, rất
khó để giải quyết sau này. Thêm vào đó, việc chuyển đổi cơ quan chủ trì từ Sở
Tài chính sang Sở Tài nguyên và Môi trường đồng nghĩa với việc thủ tục hành
8


chính thay vì được rút gọn nay lại thêm phần rườm rà, dài dòng, gây khó khăn
cho cả người nộp hồ sơ và người thực hiện.
Cùng với hạn chế trong công tác phổ biến, tuyên truyền pháp luật về đất
đai khiến ngay cả đối với các doanh nghiệp thực sự muốn tìm hiểu và thực hiện
theo cũng không phải là dễ dàng. Điều này dẫn đến việc công ty chưa thực hiện
đúng trách nhiệm của mình theo hướng dẫn của UBND Thành phố trong quyết
định cho thuê đất, gây thất thu cho ngân sách trong một khoảng thời gian nhất
định. Trường hợp không được giải quyết thoả đáng sẽ dẫn đến bất công giữa các
đơn vị thuê đất trên địa bàn thành phố; tạo dư luận không tốt, làm giảm niềm tin
của quần chúng nhân dân đối với hệ thống quản lý nhà nước.
Bên cạnh đó, nếu giải quyết quá dễ dàng nhằm tạo điều kiện cho đơn vị sẽ
tạo nên tiền lệ, kéo theo các tình huống tương tự, đơn vị thay vì nộp hồ sơ đúng
thời hạn sẽ cố tình tìm cách kéo dài thời gian để được hưởng lợi. Điều đó gây
ảnh hưởng đến công tác điều hành lãnh đạo của các cơ quan có thẩm quyền
trong việc quản lý đất đai.
Dễ dàng thấy được, việc chậm trễ trong việc thực hiện thủ tục xác định
đơn giá đất của Công ty cổ phần Kinh doanh Thương mại và Dịch vụ A nếu
không được giải quyết thoả đáng sẽ để lại nhiều hậu quả mà phần nhiều là ảnh
hưởng không tốt đến uy tín, hiệu quả làm việc của cơ quan quản lý nhà nước
trong việc thẩm định phương án giá đất cũng như quản lý đất đai.
2.4. Phương án giải quyết.
a) Phương án 1: Chia làm nhiều giai đoạn để xác định đơn giá thuê

đất. Thời hạn ổn định 5 năm kể từ năm 2015.
Căn cứ khoản 3 Điều 108 Luật Đất đai 2013 (có hiệu lực thi hành từ ngày
1/7/2014): “3. Thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm
Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng
đất, công nhận quyền sử dụng đất”. Theo đó, thời điểm tính, áp dụng chính sách
giá đất và tỷ lệ phần trăm đơn giá thuê đất là 20/08/2013. Vậy giai đoạn thứ nhất
để xác định đơn giá là từ 20/08/2013 đến 31/12/2013.
9


Giai đoạn thứ hai là từ 01/01/2014 đến 30/6/2014. Phương pháp tính toán
sẽ được áp dụng theo mặt bằng chính sách năm 2014 – trước khi Luật Đất đai
2013 có hiệu lực thi hành.
Giai đoạn thứ ba là từ 01/07/2014 (Luật Đất đai 2013 có hiệu lực) đến
31/12/2014 và từ 01/01/2015 - thời điểm UBND thành phố ban hành quyết định
sửa đổi quyết định cho thuê đất cũ; chính sách giá đất và tỷ lệ phần trăm đơn giá
thuê đất được áp dụng là năm 2015, mặt bằng chính sách sẽ theo Luật Đất đai
2013. Thời hạn ổn định 5 năm được tính từ ngày có quyết định 11/02/2015 đến
10/02/2020.
Các giai đoạn được chia như trên bởi hàng năm UBND đều ban hành
bảng giá đất mới, vì vậy để đảm bảo chính xác trong cách tính toán việc chia
theo từng năm là cần thiết. Năm 2014 bị chia làm 2 giai đoạn do từ ngày
01/7/2014 Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành, sự thay đổi trong luật và các
văn bản pháp luật hướng dẫn thi hành chính sách sẽ dẫn đến kết quả khác nhau.
Việc chia giai đoạn sẽ đảm bảo tính chặt chẽ trong việc áp dụng các chính sách
theo từng thời điểm, giảm thiểu tối đa sai sót trong tính toán.
Ưu điểm:
- Tránh thất thoát cho ngân sách Nhà nước.
- Đảm bảo phù hợp, đúng theo qui định của pháp luật và các văn bản
hướng dẫn có liên quan về việc xác định đơn giá đất làm cơ sở tính tiền thuê đất

cho Công ty Cổ phần Kinh doanh Thương mại và Dịch vụ A.
- Đảm bảo công bằng xã hội, làm cơ sở để xử lý các trường hợp chậm trễ
trong thực hiện thủ tục xác định đơn giá thuê đất.
- Nâng cao hiệu quả làm việc, củng cố niềm tin của người dân vào hệ
thống quản lý trong các cơ quan nhà nước.
Nhược điểm:
- Gặp khó khăn trong việc xác định xác định bởi việc tính toán bị chia ra
làm nhiều giai đoạn, đòi hỏi người thực hiện cẩn thận, tỉ mỉ.

10


- Cần nhiều thời gian nghiên cứu hồ sơ hơn bởi trải qua nhiều giai đoạn
nên các chính sách áp dụng cũng có thể thay đổi theo thời gian.
b) Phương án 2: Thời điểm xác định là thời điểm có quyết định cho
thuê đất (2013). Thời hạn ổn định 5 năm kể từ năm 2013.
Việc xác định đơn giá thuê đất và áp tỷ lệ phần trăm cho đơn giá được xác
định tại thời điểm UBND thành phố ban hành Quyết định số 499X/QĐ-UBND
ngày 20/8/2013. Đơn giá này được giữ nguyên từ ngày 20/08/2013 đến ngày
19/08/2018. Như vậy, dù nộp hồ sơ xác định đơn giá làm cơ sở tính tiền thuê đất
tương đối muộn nhưng Công ty Kinh doanh Thương mại và Dịch vụ A vẫn được
hưởng một số lợi ích như những doanh nghiệp nộp hồ sơ đúng thời hạn.
Ưu điểm:
- Không trái với qui định của pháp luật.
- Thuận lợi hơn trong việc tính toán, thẩm định phương án giá đất.
- Tạo điều kiện cho doanh nghiệp do thị trường hiện tại vẫn còn nhiều khó
khăn.
Khuyết điểm:
- Gây thất thu ngân sách.
- Không đảm bảo công bằng giữa các doanh nghiệp, có thể dẫn đến bất

bình trong xã hội.
- Giảm uy tín của cơ quan nhà nước, tạo dư luận không tốt.
- Có thể xảy ra kiến nghị, tố cáo.
c) Phương án 3: Thời điểm xác định là thời điểm có quyết định sửa
đổi mới nhất của UBND (2015). Thời hạn ổn định 5 năm kể từ 2015.
Thời điểm áp dụng chính sách nhằm xác định đơn giá đất làm cơ sở tính
tiền thuê đất cho Công ty Cổ phần Kinh doanh Thương mại và Dịch vụ A và tỷ
lệ phần trăm là năm 2015. Thời hạn ổn định 5 năm từ 11/02/2015 đến
10/02/2020. Công ty sẽ không phải trả bất kỳ khoản nào trong thời gian từ
20/08/2013 đến 11/02/2015.
Ưu điểm:
11


- Dễ dàng tính toán, thẩm định phương án giá đất.
- Không mất nhiều thời gian để nghiên cứu hồ sơ.
Khuyết điểm:
- Gây thiệt hại cho ngân sách nhà nước nếu không đưa ra được phương án
xử lý đối với nghĩa vụ tài chính của công ty trong 2 năm 2013 và 2014.
- Mất công bằng xã hội đối với các doanh nghiệp đã nghiêm túc thực hiện
thủ tục xác định đơn giá thuê đất.
- Có thể xảy ra kiến nghị, tố cáo trong trường hợp các doanh nghiệp biết.
- Giảm uy tín của cơ quan nhà nước, tạo dư luận xấu.
Từ phân tích tình huống và đưa ra các ưu, khuyết điểm của các phương án
đề xuất, phương án 1: “Chia làm nhiều giai đoạn để xác định đơn giá thuê đất.
Thời hạn ổn định 5 năm kể từ năm 2015” là có tính khả thi nhất. Tuy sẽ gặp khó
khăn trong tính toán, xác định đơn giá đất nhưng đảm bảo được tính pháp lý
chặt chẽ, phù hợp theo qui định của pháp luật về đất đai. Duy trì công bằng xã
hội đối với các doanh nghiệp được Nhà nước cho thuê đất tại địa phương.
2.5. Kế hoạch tổ chức thực hiện.

STT

1

Nội dung

Chủ thể

Thời gian

thực thiện thực hiện

Điều kiện
cần thiết để
thực hiện

Nghiên cứu hồ sơ:

Đơn vị tư

- Kiểm tra về cơ sở pháp lý:

vấn

nguồn gốc sử dụng đất, giấy

hợp chủ đầu

phép kinh doanh, hợp đồng thuê

Chuyên

đất, quyết định cho thuê đất của

viên Sở

UBND (thời điểm có quyết định,

Tài chính

phối

tư giải trình
1 ngày

về

quy

hoạch, diện

diện tích, quy hoạch.. của khu

tích, TSSS,

đất)....

chỉ

- So sánh các thông tin trên các

chấm điểm

tiêu

12


loại giấy tờ trên có khớp nhau

...trong

không, cần chú ý đến quy hoạch

chứng

thư

dự án, diện tích xây dựng...

thẩm

định

- Thẩm định về phương án xác

giá

định giá đất trên cơ sở Tờ trình
của Sở Tài nguyên và Môi

trường và chứng thư thẩm định
giá: xem xét các tài sản so sánh,
chỉ tiêu chấm điểm, cách cho
điểm...
Hỗ trợ của
bộ phận văn

Nghiên cứu văn bản pháp luật về

thư,

đất đai, các thông tư, hướng dẫn

2

của Luật Đất đai 2003 và Luật

Chuyên

đất đai 2013 do quyết định cho

viên Sở

thuê đất và quyết định sửa đổi

Tài chính

internet...
0,5-1 ngày

đối với
những văn
bản đã quá

rơi vào 2 thời điểm với 2 mặt

lâu hoặc

bằng chính sách khác nhau.

không có
bản cứng.

*Viết văn bản về Sở Tài nguyên
và Môi trường đề nghị:
- Kiểm tra lại về thời điểm áp
3

dụng chính sách làm căn cứ xác
định phương án giá đất.
-

Xem xét lại về tính tương

đồng của tài sản so sánh và tài

3-4

ngày

Chuyên

để có thể Sở

viên Sở

nhận được nguyên

Tài chính

văn

Tài
và

bản Môi trường

phúc đáp

sản thẩm định, các chỉ tiêu chấm

13


điểm...có phù hợp theo các quy
định hiện hành không.
*Trình ký lãnh đạo, đóng phát
hành và gửi cho Sở Tài nguyên
và Môi trường để thực hiện cùng
các cơ quan, đơn vị khác có liên

quan để phối hợp thực hiện.

4

- Xin ý kiến lãnh đạo sau khi

Ý kiến của

nhận được văn bản phúc đáp của

lãnh đạo về

Sở Tài nguyên và Môi trường về

Chuyên

phương hướng giải quyết

viên Sở

- Chuẩn bị báo cáo, giấy mời

việc
2-3 ngày

Tài chính

chuẩn

bị báo cáo

và lịch họp

họp tổ giúp việc trình ký lãnh

hội

đồng

đạo.

thẩm định.
Sự tham gia
ý kiến của

- Họp tổ giúp việc trao đổi và
thống nhất các nội dung về
phương án xác định đơn giá đất
đối với Công ty Cổ phần Kinh
doanh Thương mại và Dịch vụ A
5

làm cơ sở báo cáo Hội đồng
thẩm định giá đất cụ thể.
- Hoàn thiện biên bản họp liên
ngành và lấy chữ ký của các
thành viên trong tổ giúp việc, đại
diện đơn vị tư vấn và chủ đầu tư.

các Sở: Tài
Thành

viên

tổ

giúp viêc,
đại

chính,

Tài

nguyên

và

Môi trường,
Xây

dựng,

Cục

thuế;

vấn và đại

giải

trình

diện

của đơn vị

diện

đơn vị tư

đầu tư

chủ

1-3 tiếng.

tư vấn, chủ
đầu tư thống
nhất

được

nội

dung

14


ngay

trong

lần họp đầu.
- Chuẩn bị báo cáo gửi Uỷ ban
nhân dân về kết quả họp tổ giúp

6

việc hội đồng thẩm định giá đất.

Chuyên

- Trình ký lãnh đạo, chuyển báo

viên Sở

cáo, biên bản họp tổ giúp việc và

Tài chính

1-2 ngày

các hồ sơ giấy tờ có liên quan
lên Uỷ ban.
Sự phối hợp
của

7

viên

họp Hội đồng thẩm định giá đất
cụ thể.

Tài nguyên

Chuyên

Lên lịch họp, chuẩn bị giấy mời

UBND

phòng

Môi trường,
3-4 ngày

Văn phòng
UB để có

Thành phố

thể tổ chức
lịch

họp

sớm.
- Chuẩn bị tài liệu họp, chuyển - Chuyên

Sự tham gia

cho các thành viên Hội đồng viên

ý kiến của

thẩm định giá đất cụ thể.

Tài chính.

- Họp hội đồng thẩm định giá đất 8

Sở

UBND

Thành

thống nhất các nội dung về viên

hội

phương án xác định đơn giá đất đồng thẩm

thành phố; ý
1-3 tiếng.

kiến của các
Sở:

Tài

làm căn cứ tính tiền thuê đất đối định,

đại

chính,

Tài

với Công ty Cổ phần Kinh doanh diện

đơn

nguyên

và

Thương mại và Dịch vụ A.

vị tư vấn

- Hoàn thiện biên bản họp hội và

đại

Môi trường,
Xây

dựng,

15


đồng và lấy chữ ký của các diện

chủ

Cục

thuế;

thành viên trong trong hội đồng, đầu tư.

giải

trình

đại diện đơn vị tư vấn và chủ

của đơn vị

đầu tư.

tư vấn, chủ
đầu tư.

- Viết văn bản thông báo về kết
quả họp hội đồng thẩm định tới
9

Sở Tài nguyên và Môi trường
- Trình ký lãnh đạo, phát hành và
chuyển đến cho các cơ quan đơn

Chuyên
viên Sở

2-3 ngày

Tài chính

vị có liên quan biết.
3. Kiến nghị, kết luận.
a) Kiến nghị.
Công tác quản lý đất đai phức tạp, cần sự phối hợp chặt chẽ giữa các
ngành, các cấp; do vậy, cần nâng cao hiệu quả trong việc thẩm định phương án
giá đất, đảm bảo nguồn thu cho ngân sách, giảm tối đa thiệt hại về kinh tế - xã
hội (nếu có).
Các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai cần được ban hành kịp thời,
đồng bộ thống nhất về nội dung, phù hợp với từng giai đoạn phát triển kinh tế xã hội tại địa phương để đảm bảo giải quyết khó khăn, vướng mắc trong thực
hiện chính sách; tránh xảy ra kiến nghị, khiếu nại. Đặc biệt, những người được
giao nghiên cứu cần dành nhiều thời gian đọc và tìm hiểu ngoài những văn bản
đã có do cơ quan ban hành cần đọc những văn bản của các ngành khác có liên
quan trước khi ban hành văn bản mới.
Cần bồi dưỡng, đào tạo cán bộ có năng lực, phẩm chất đạo đức tốt để thực
hiện công tác thẩm định giá. Tổ chức những cuộc hội thảo để cán bộ chuyên
trách có thể trao đổi, trau dồi thêm về kiến thức chuyên môn, thống nhất phương
pháp làm việc.

16

Chủ động xây dựng kế hoạch kiểm tra, giám sát và xử lý nghiêm đối với
các trường hợp chậm trễ trong thực hiện thủ tục xác định đơn giá đất theo qui
định của pháp luật, đảm bảo công bằng xã hội. Cần có có các biện pháp để đôn
đốc, nhắc nhở doanh nghiệp chậm trễ cũng như xử phạt doanh nghiệp cố tính
không thực hiện hoặc sai phạm.
Tăng cường tuyên truyền phổ biến kiến thức pháp luật về đất đai, các nghị
định, thông tư, hướng dẫn có liên quan đến các cơ quan, đơn vị trực tiếp tiếp
nhận hồ sơ, làm việc cùng doanh nghiệp. Việc công khai các văn bản trên các
kênh thông tin để các doanh nghiệp được biết và dễ dàng tiếp cận cũng cần thiết
nhằm giúp doanh nghiệp hiểu rõ hơn về quyền, trách nhiệm của mình khi được
nhà nước giao đất, cho thuê đất; rút ngắn thời gian thực hiện, hoàn thiện hồ sơ
cho các bên.
Nhìn chung, để nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất đai nói chung và
thẩm định phương án xác định đơn giá đất nói riêng cần sự phối hợp chặt chẽ,
nhịp nhàng giữa các cơ quan nhà nước có thẩm quyền và các đơn vị được giao
đất, cho thuê đất trên địa ban thành phố Hà Nội. Đặc biệt cần tiếp tục hoàn thiện
hệ thống văn bản quy phạm về đất đai bởi đây là căn cứ để những người lãnh
đạo, quản lý và những người trực tiếp được giao hồ sơ thực hiện nhiệm vụ của
mình một cách phù hợp và đúng theo qui định nhất. Bên cạnh đó công tác phổ
biến tuyên truyền, công khai minh bạch các văn bản hướng dẫn về thủ tục xác
định đơn giá đất cần được đẩy để các doanh nghiệp được giao đất, cho thuê đất
hiểu về quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của mình.
b) Kết luận.
Hiện nay, công tác quản lý đất đai, cụ thể là thẩm định phương án giá đất
tại thành phố Hà Nội đã và đang được hoàn chỉnh dần dần theo thời gian; dù vậy
vẫn không tránh khỏi những tình huống phát sinh, khó khăn trong quá trình xử
lý hồ sơ như trường hợp của Công ty Cổ phần Kinh doanh Thương mại và Dịch
vụ A nêu trên. Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên như hệ thống chính

sách chưa đồng bộ; thủ tục hành chính có phần dài dòng, lắt léo; lỏng lẻo trong
17


công tác quản lý; sự thiếu kiến thức pháp luật về đất đai... dẫn đến những hậu
quả như gây thiệt hại cho ngân sách nhà nước, giảm niềm tin của quần chúng
đỗi với hệ thống quản lý nhà nước hay việc công ty tự ý kéo dài thời gian thực
hiện hoặc không thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất của mình theo đúng qui
định tạo nên những phản ứng tiêu cực trong xã hội.
Có thể thấy, rất cần thiết phải hoàn thiện các văn bản quy phạm về đất
đai, các văn bản này cần bám sát vào tình hình thực tế đang diễn ra, thường
xuyên có những cập nhật, điều chỉnh kịp thời cho phù hợp với tình hình kinh tế
xã hội; công tác đôn đốc, nhắc nhở để thúc đẩy các doanh nghiệp thực hiện
nghĩa vụ tài chính về đất theo đúng quy định nên quan tâm nhiều hơn; việc
tuyên truyền, công khai về hệ thống văn bản pháp quy cũng cần được đẩy
mạnh...nhằm đảm bảo việc thực thi đúng pháp luật trong thực hiện thủ tục xác
định đơn giá đất đối với doanh nghiệp và trong xác định, thẩm định phương án
giá đất đối với cơ quan nhà nước.
Qua tình huống được nêu trên, có thể thấy sự cần thiết của việc quản lý sử
dụng hiệu quả đất đai nói chung, cụ thể hơn là trong công tác thẩm định phương
án xác định giá đất làm căn cứ để tính tiền sử dụng đất, thuê đất cho các doanh
nghiệp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội nói
riêng; bởi đất đai là nguồn lực quan trọng của quốc gia, mang lại nguồn vốn to
lớn cho Nhà nước. Với việc xử lý thoả đáng nghĩa vụ tài chính về đất của Công
ty Cổ phần Kinh doanh Thương mại và Dịch vụ A sẽ đảm bảo hài hoà giữa lợi
ích của doanh nghiệp và lợi ích của Nhà nước, củng cố niềm tin vào hệ thống
quản lý nhà nước.

18