Một số vụ việc tranh chấp về hợp đồng thuê nhà ở

Lời mở đầu:
Một nền kinh tế phát triển năng động như Việt Nam ngày nay là mảnh
đất màu mỡ cho các loại giao dịch dân sự phát triển mạnh mẽ và một trong
những giao dịch phổ biến nhất là hợp đồng thuê nhà. Đã có nhiều quy phạm
pháp luật liên quan đến hợp đồng thuê nhà, tuy nhiên, dù pháp luật có dự liệu
kĩ lưỡng đến đâu,trên thực tế, việc áp dụng giải quyết những tranh chấp liên
quan đến hợp đồng thuê nhà vẫn còn những khoảng trống. Thông qua việc
tìm hiểu 3 vụ việc tranh chấp về hợp đồng thuê nhà ở, nhóm tôi mong muốn
hiểu thêm về thực tiễn áp dụng pháp luật khi có tranh chấp liên quan đến loại
giao dịch phổ biến này.

Nội dung:
I. Một số khái niệm:
Điều 388 BLDS đã định nghĩa hợp đồng dân sự như sau:
“ Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay
đổi và chấm dứt các quyền và nghĩa vụ dân sự.”
Hợp đồng dân sự không chỉ là sự thỏa thuận để một bên chuyển giao tài
sản, thực hiện một công việc cho bên kia mà có thể còn là sự thỏa thuận để
thay đổi hay chấm dứt các nghĩa vụ đó. Hai cơ sở để hình thành hợp đồng dân
sự là khi có sự thể hiện và thống nhất ý chí giữa các bên và khi ý chí của các
bên phù hợp với ý chí nhà nước, khi đó hợp đồng dân sự có hiệu lực như pháp
luật đối với các bên giao kết.
Hợp đồng thuê tài sản nói chung và thuê nhà ở nói riêng là loại hợp
đồng dân sự rất phổ biến trong cuộc sống. Hợp đồng thuê nhà ở là sự thỏa
thuận bằng văn bản giữa bên cho thuê và bên thuê, theo đó, bên cho thuê có
nghĩa vụ giao nhà ở cho bên thuê, bên thuê có nghĩa vụ trả tiền theo thỏa

1


thuận hoặc theo pháp luật qui định. Hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng song

vụ, có đền bù và là hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng tài sản. Đối tượng
của hợp đồng là diện tích nhà dùng để ở mà chủ nhà chuyển quyền sử dụng
cho bên thuê và từ đó làm phát sinh quyền và nghĩa vụ dân sự của hai bên.
Hợp đồng thuê nhà phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ 6 tháng
trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực hoặc phải đăng kí (Điều 492
BLDS). Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê nhà và bên cho thuê nhà, của
những người thuộc bên thuê có tên trong hợp đồng thuê nhà ở được qui định
từ Điều 493 đến Điều 498 BLDS. Hợp đồng thuê nhà ở chấm dứt khi hết hạn
của hợp đồng. Nếu hợp đồng không xác định thời hạn thuê thì hợp đồng chấm
dứt sau sáu tháng kể từ ngày bên cho thuê báo cho bên thuê biết việc đòi nhà.
Hợp đồng cũng chấm dứt khi nhà cho thuê không còn, bên thuê nhà chết và
không có ai cùng chung sống, nhà cho thuê phải phá dỡ do bị hư hỏng nặng
có nguy sập đổ do thực hiện qui hoạch xây dựng của Nhà nước. Khi chấm dứt
hợp đồng thuê nhà, các bên phải thanh toán các nghĩa vụ chưa thực hiện như
tiền thuê nhà , tiền bồi thường thiệt hại (nếu có). Ngoài ra, trong thực tế có
nhiều trường hợp bên thuê nhà thuê nhà không nhằm mục đích để ở mà để sử
dụng vào mục đích khác.

II. Một số vụ việc tranh chấp về hợp đồng thuê nhà ở:
1. Vụ việc thứ nhất:
1.1 Nội dung vụ việc:
Vụ việc xảy ra ở quận Bình Thạnh thành phố Hồ Chí Minh. Ông A và
ông B nhà cạnh nhau. Do có nhu cầu xây dựng lại toàn bộ căn nhà của mình,
gia đình ông B không có chỗ ở nên ông đề nghị thuê căn nhà của ông A để ở
cho tiện trông coi việc xây dựng. Mặt khác nhà ông A cũng đã bỏ gần 1 năm

2


nay không ai ở, vì con trai thứ của ông đã ra nước ngoài sống, còn ông thì dọn

đến ở cùng đứa con trai cả gần đó. Căn nhà của ông A trên tổng diện tích
85m2 (gồm căn nhà 30m2 và sân vườn phía trước 55m2) thời hạn 1 năm với
giá 3,3 triệu đồng/tháng. Ông B có đặt tiền thế chân là 1 tháng tiền nhà. Được
sự đồng ý của ông A, ông B sửa chữa những phần nhà bếp và nhà vệ sinh bị
hỏng do lâu không sử dụng hết 3 triệu đồng. Thuê được 2 tháng ông A báo
cho ông B biết đã bán nhà cho bà C. Bà C đến xem nhà và thông báo với ông
B là sẽ xây phần diện tích 50m2 trước nhà để làm cửa hàng, phần diện tích
còn lại bà để làm lối đi vào nhà ông B, đồng thời bà C sẽ tăng giá cho thuê.
Ông B bức xúc cho rằng hợp đồng thuê nhà vẫn còn đến 10 tháng nữa, bà C
không có quyền phá vỡ hợp đồng cho thuê mặc dù đã đổi chủ sở hữu, việc cất
thêm nhà mới và tăng giá tiền thuê là không đúng pháp luật. Hiện ông B vẫn
chưa biết phải làm sao để bảo vệ quyền lợi của mình.
1.2 Nhận xét của nhóm:
Người bị thiệt hại là ông B, hiện nay dù thấy lợi ích của mình bị xâm
hại nhưng ông chưa quyết định kiện ra tòa vì mối quan hệ lâu năm với ông A.
Mặt khác, bản thân ông cũng không thích kiện tụng rắc rối mà chỉ muốn giải
quyết nội bộ. Như chúng ta thấy, vụ việc trên, tranh chấp liên quan đến ba
người với tư cách là chủ thể của hợp đồng thuê nhà. Thứ nhất là quan hệ giữa
ông B và ông A khi hai ông giao kết hợp đồng. Thứ hai là ông B và bà C, bà
C là chủ mới của căn nhà đồng thời cũng là bên cho thuê mới.
Trước hết, xét hợp đồng thuê nhà được xác lập giữa ông A và ông B.
Hợp đồng thuê nhà ở là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên cho thuê và bên
thuê, theo đó bên cho thuê có nghĩa vụ giao nhà ở cho bên thuê, bên thuê có
nghĩa trả tiền theo thỏa thuận hoặc theo pháp luật. Cũng giống như các loại
hợp đồng dân sự khác, hợp đồng thuê nhà là sự thỏa thuận giữa các bên nhằm
3


một mục đích nhất định mà không được trái với các qui định của pháp luật
dân sự về hợp đồng nói chung và hợp đồng thuê nhà ở nói riêng. Theo qui

định tại Điều 492 BLDS 2005 thì: “ Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập
thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ 6 tháng trở lên thì phải có công chứng
hoặc chứng thực và phải đăng kí, trừ trường hợp pháp luật có qui định
khác”. Trong trường hợp này không rõ hợp đồng thuê nhà có được công
chứng hoặc chứng thực hay không. Còn về thực tế, ông A và ông B vẫn thực
hiện đúng các quyền và nghĩa vụ của mình theo thỏa thuận đã xác lập. Ngoài
ra, về nội dung của hợp đồng là hợp đồng thuê nhà ở, nhưng ngoài căn nhà thì
ông B còn được thực hiện quyền của mình trên toàn bộ diện tích đất 85m2.
Về hợp đồng thuê nhà đang tồn tại giữa ông B và bà C. Việc phát sinh
quan hệ thuê nhà và cho thuê nhà giữa hai người này là dựa trên cơ sở hợp
đồng chuyển quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà giữa ông A và bà C.
Theo đó bà C là chủ sở hữu mới của căn nhà trên diện tích 85m2 mà ông B
đang thuê. Trong quan hệ nghĩa vụ mới này bên có tài sản cho thuê là bà C,
quyền yêu cầu được chuyển giao cho bà C và bà là người tiếp tục thực hiện
hợp đồng cho thuê nhà đã được thỏa thuận từ trước giữa ông A và ông B. Như
vậy, hợp đồng thuê nhà về bản chất là không thay đổi nội dung mà chỉ thay
đổi về chủ sở hữu nhà, tức bên cho thuê. Vì vậy việc bà C xây thêm nhà mới
trên diện tích sân vườn trước và tăng giá thuê nhà trong khi 10 tháng nữa mới
hết hợp đồng là hành vi vi phạm hợp đồng. Khoản 4 Điều 496 BLDS qui định
quyền của bên thuê nhà là: “được tiếp tục thuê theo các điều kiện đã thỏa
thuận với bên cho thuê, trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu nhà”. Như vậy
trong vụ việc trên bà C phải thực hiện hợp đồng của chủ trước căn nhà là ông
A mà không được thay đổi trừ khi có thỏa thuận khác với ông B.
1.3 Phương hướng giải quyết đề xuất:
4


• Phương án 1:
Giả sử hợp đồng thuê nhà giữa ông A và ông B là 1 năm, không có
công chứng, chứng thực. Vậy hợp đồng này vi phạm qui định của luật dân sự

về hình thức và vô hiệu ngay từ khi giao kết. Ông B có thể yêu cầu Tòa án
tuyên bố hợp đồng vô hiệu và yêu cầu bồi thường thiệt hại, trả lại tiền đặt cọc
cùng các khoản chi phí tu sửa căn nhà mà ông đã bỏ ra.
• Phương án 2:
Giả sử hợp đồng giữa ông A và ông B không vi phạm về hình thức. Ở
đây bà C là bên cho thuê trong hợp đồng thuê nhà sau khi nhận chuyển
nhượng từ ông A căn nhà trên. Bà xây dựng thêm của hàng ở sân trước nhà và
tự ý tăng giá thuê hàng tháng là trái với nôi dung hợp đồng, vi phạm quyền lợi
của ông B. Khi giao kết hợp đồng chuyển nhượng nhà đất bà C cũng đã được
thông báo về sự tồn tại của hợp đồng thuê nhà này mà vẫn đồng ý mua. Nghĩa
là bà đồng ý nhận chuyển quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng thuê nhà này.
Mọi quyền và nghĩa vụ của ông A được chuyển giao cho bà C nên bà phải
thực hiện đúng hợp đồng. Vậy nên trường hợp này ông B có quyền đơn
phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và kiện yêu cầu bà C trả lại
tiền đặt cọc, tiền phạt vi phạm hợp đồng và bồi thường những thiệt hại phát
sinh cho mình (như chi phí chuyển nhà đến, chuyển đi, chi phí tìm nhà mới,
…).
Riêng về số tiền 3 triệu ông B bỏ ra tu sửa nhà làm cho tăng giá trị sử
dụng của ngôi nhà. Khi bán nhà cho bà C là ông A bán căn nhà đã được sửa
sang bằng tiền của ông B. Nhờ vậy mà ông A bán được với giá cao hơn (so
với khi nhà chưa được sửa chữa). Khoản tiền này khi đơn phương chấm dứt
hợp đồng với bà C, ông B có thể kiện đòi ông A trả cho mình.

5


2. Vụ việc thứ hai:
2.1. Nội dung vụ việc:
Ông Nghiêm Xuân Việt là một nhà tư sản địa ốc, có nhiều nhà cho
thuê. Năm 1972 ông Nghiêm Xuân Việt và bà Đặng Mộng Xuân ( là vợ của

ông Nghiêm Xuân Việt) cùng đứng tên căn nhà tại 322/9 Nguyễn Thái Sơn
(trước đây là 6/30 Phan Thanh Giản) theo văn bản Trích sao sổ điền thổ ngày
31.11.2004. Tuy nhiên, ông Việt lại ủy quyền cho ông Nguyễn Văn Lộc( quản
gia của gia đình ông Việt ) trọn quyền quyết định việc tranh chấp nhà và đất
của ngôi nhà nói trên.
Trước đó, năm 1964, ông Lộc có ký hợp đồng thuê nhà với ông
Nguyễn Văn Ba. Trước khi cho thuê nhà, ông Lộc đã tự xây cất bằng vật liệu
nhẹ trên đất của ông Nghiêm Xuân Việt từ năm 1937, sau đó ngăn ra làm bốn
căn. Ông Nguyễn Văn Ba thuê căn 322/9 gồm nhà chính 18m2 và diện tích
phụ. Trong quá trình thuê nhà ông Ba tự ý xây cất lại.
Năm 1986 ông Lộc khởi kiện ông Ba đòi lại nhà, ông Nghiêm Xuân
Việt xác nhận đã cho và không tranh chấp. Bà Đặng Mộng Xuân (vợ ông
Nghiêm Xuân Việt) đã chết từ lâu bên Pháp. Toà hoà giải nên ông Ba thuê
tiếp đến năm 1990 nhưng không trả tiền thuê. Vì vậy, bà Thuỷ ( là con của
ông Nguyễn Văn Lộc) yêu cầu ông Ba trả lại nhà.
2.2. Giải quyết của Tòa án:
Nguyện vọng của bà Thuỷ được cả hai cấp xét xử chấp nhận, buộc ông
Ba và gia đình phải bàn giao ngôi nhà mà ông Ba đã xây dựng mới trên nền
cũ cho nguyên đơn, bù lại nguyên đơn bồi hoàn cho ông Ba một phần tiền xây
dựng trên 20 triệu đồng.

6


2.3. Nhận xét của nhóm:
Bản án bộc lộ nhiều vấn đề có tính chất của vụ tranh chấp nhưng không
được làm rõ. Vấn đề mấu chốt là ông Nguyễn Văn Lộc, cha của nguyên đơn
Nguyễn Thị Thu Thuỷ, có phải là chủ sở hữu ngôi nhà và thửa đất 322/9 này
hay không? Trong hồ sơ và hai bản án không thể hiện ông Lộc có giấy tờ gì
trực tiếp chứng minh mình là chủ sở hữu; ngược lại nhiều chứng cứ cho thấy

ông Lộc không phải là chủ sở hữu, chỉ là đại diện cho ông Việt mà thôi.
Trước hết, ông Nghiêm Xuân Việt là một nhà tư sản địa ốc, có nhiều
nhà cho thuê. Ông Nguyễn Văn Ba khai năm 1964 ông và gia đình có hợp
đồng thuê nhà số 322/9 Nguyễn Thái Sơn (trước đây mang số 6/30 Phan
Thanh Giản) với ông Nguyễn Văn Lộc vì lẽ ông Lộc là người trông coi căn
nhà này, là quản gia của ông Việt. Điều này chỉ thể hiện việc xác lập giao
dịch dân sự giữa ông Ba và ông Lộc chứ không phải là căn cứ khẳng định
ông Lộc là chủ sở hữu căn nhà.
Ông Nghiêm Xuân Việt và bà Đặng Mộng Xuân cùng đứng tên (năm
1972) căn nhà này theo văn bản Trích sao sổ điền thổ ngày 31.11.2004 và ông
Việt chỉ ủy quyền cho ông Lộc trọn quyền quyết định việc tranh chấp nhà và
đất, chứng tỏ ông Lộc không thể là chủ sở hữu căn nhà này.
Ủy quyền này có hợp pháp hay không chưa chứng minh được vì căn
nhà thuộc đồng sở hữu của ông Nghiêm Xuân Việt và bà Đặng Mộng Xuân.
Việc ủy quyền phải có sự đồng ý của bà Xuân. Nếu bà Xuân chết mà không
có di chúc để lại phần sở hữu căn nhà này cho ông Việt thì còn thừa kế là các
con. Vì vậy, các con của ông Việt, bà Xuân cũng có quyền quyết định đối với

7


căn nhà này. Nếu các con ông Việt, bà Xuân ủy quyền cho ông Việt quyết
định thì phải có văn bản thể hiện. Thực tế, văn bản này không có.
Giả sử việc ông Việt ủy quyền cho “ông Lộc trọn quyền quyết định” là
hợp pháp đi chăng nữa thì không có nghĩa quyền sở hữu nhà đương nhiên
thuộc về ông Lộc vì đơn thuần đây chỉ là giao dịch dân sự ủy quyền, không
phải tặng cho, không phải mua bán tài sản hay thừa kế. Nếu tặng cho thì phải
làm các thủ tục chuyển quyền sở hữu chặt chẽ theo quy định của pháp luật.
Theo quy định tại khoản 4 Điều 589 Bộ luật Dân sự 2005, việc ủy quyền
đương nhiên chấm dứt khi bên ủy quyền chết. Nếu ông Việt chết thì ông Lộc

không thể là người có quyền quản lý, quyết định đối với căn nhà này.
Hai bản án chỉ nêu trong phần khai của nguyên đơn là “bà Đặng Mộng
Xuân đã chết từ lâu bên Pháp” mà không hề có giấy chứng tử hay văn bản xác
nhận nào. Hơn nữa, bà Xuân là đồng sở hữu tài sản với ông Việt, nếu bà Xuân
đã chết thì còn có các con của họ là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan,
nhưng họ đã không được triệu tập tham gia tố tụng.
Trên đây là một vài khía cạnh trong số rất nhiều mâu thuẫn do bị đơn
phát hiện, rồi những chứng từ do nguyên đơn cung cấp bị giám định phát hiện
giả mạo…dẫn đến không quá khó để Toà án thấy rõ bản chất vụ việc. Mặc dù
vậy hai bản án vẫn xử cho bà Thuỷ lấy được nhà của ông Ba khiến người dân
nghi ngờ tính khách quan của bản án. Nhiều người dân đã ký đơn đề nghị
hoãn thi hành án để xem xét lại vụ án. Cho nên, theo ý kiến của nhóm chúng
tôi, để giải quyết vụ việc này thì tòa án cần phải xác minh những điều sau:

8


1. Bà Xuân đã chết hay chưa, nếu đã chết thì bà có để lại di chúc không. Để
từ đó xác đinh được người có quyền và nghĩa vụ liên quan đến căn nhà nói
trên.
2. Nếu như ông Việt có ủy quyền cho ông Lộc thì cần xác định giấy tờ ủy

quyền có hợp pháp hay không . Nếu giấy tờ hợp pháp thì cần phải xác định
xem ông Việt ủy quyền cho ông Lộc làm công việc gì rồi để xác định xem
việc ông Lộc tự xây cất và cho thuê nhà trên căn nhà của ông Việt có hợp
pháp hay không.
Sau khi xác minh được hai vấn đề trên thì dựa vào đó mới có thể xác
định căn nhà trên thuộc quyền sở hữu của ai và ai có đầy đủ quyền năng với
căn nhà này. Từ đó những chi tiết ấy sẽ làm bằng chứng để tòa án đưa ra phán
quyết của mình.

3. Vụ việc thứ ba:
3.1 Nội dung vụ việc:
Ngày 1/10/2003, vợ chồng ông Nguyễn Hữu Phúc và bà Nguyễn Thị
Đoan Trang (chủ nhà) ký một hợp đồng cho ông Bùi Công Giang (hiện là
Tổng giám đốc Công ty Anpha Capital) thuê 3 căn nhà mặt tiền: số 7 Võ Văn
Tần, 180 và 180A Nam Kỳ Khởi Nghĩa. Hợp đồng thuê có thời hạn 5 năm,
hết hạn và 1/10/2008. Tổng giá thuê ban đầu là 63 triệu đồng mỗi tháng,
tương đương 4.200 USD (cho 3 căn). Chủ nhà đã nhận 50.400 USD tiền cọc.
Trước 6 tháng hết hạn hợp đồng, ông Phúc gửi thông báo đến ông
Giang, cho hay không có nhu cầu cho thuê nữa, đồng thời yêu cầu khách trả
lại nhà để xây dựng lại. Tuy nhiên, ông Giang yêu cầu tái ký hợp đồng thuê,
dựa trên cơ sở điều 2 và điều 6.2 về việc tái tục hợp đồng khi khách có nhu
cầu tiếp tục thuê mặt bằng trong hợp đồng. Ngoài ra, ông còn đề xuất với chủ
9


nhà cùng hợp tác xây cao ốc kinh doanh trên 3 căn nhà mình đang thuê. Song,
những đề nghị này đều bị gia chủ khước từ.
Tổng giám đốc Công ty Anpha Capital Bùi Công Giang cho hay ông
thuê 3 căn nhà trên gắn liền với hoạt động của doanh nghiệp tương đương 50
năm. Dù hợp đồng có thời hạn 5 năm nhưng điều 2 và 6.2 có ghi rõ việc tái
tục hợp đồng mỗi khi bên thuê có nhu cầu. Ông Giang nhấn mạnh, việc vợ
chồng ông Phúc và bà Trang cam kết tái tục hợp đồng sau khi hết hạn thuê là
giao dịch dân sự có điều kiện. Bởi lẽ, vào năm 2002 căn nhà này mục nát và
chủ nhà vướng vào một vụ tranh chấp với ông Bạch Tiến Nam. "Lúc đó, tôi
đã thay ông Nam thuê lại căn nhà này, đồng thời thanh toán các khoản nợ
cũng như phí xây mới căn nhà thay cho gia chủ. Nếu ông Phúc và bà Trang
chỉ cho thuê 5 năm thì chắc chắn tôi không dám thuê", ông phân trần.
Ông Giang cho rằng, trước khi hai bên đi đến ký kết hợp đồng thuê,
chủ nhà đã định sẽ cho thuê lâu dài, ổn định. Chính vì vậy, nếu không chấp

thuận tái tục hợp đồng thuê, chủ nhà phải bồi thường thiệt hại mà ông Giang
phải gánh chịu gồm: chi phí xây dựng, sửa chữa căn nhà này, thiệt hại của
doanh nghiệp do thay đổi văn phòng và những nguy cơ thiệt hại vô hình
khác...
Tuy nhiên, theo một số thông tin có được, điều 6.5 của hợp đồng thuê
nhà giữa hai bên ký kết lại có đoạn ghi chú phản lại yêu cầu của ông Giang.
Cụ thể, điều 6.5 này nêu rõ: "Khi hết hạn hợp đồng thuê, bên B (tức bên thuê)
không được đòi bên A (bên cho thuê) bất cứ khoản tiền bồi thường nào về
việc xây dựng, sửa chữa và cải tạo căn nhà".
3.2. Giải quyết của Tòa án:

10


Cho rằng ông Phúc và bà Trang đã vi phạm chữ tín vì không giữ đúng
cam kết tái tục hợp đồng, ông Giang khởi kiện. Tòa sơ thẩm quận 3 tuyên ông
Giang tiếp tục được thuê nhà. Bất bình vì mình bị tước đoạt quyền định đoạt
tài sản, vợ chồng ông Phúc kháng án. Tòa phúc thẩm quyết định sửa bản án
sơ thẩm, chấp thuận yêu cầu chấm dứt hợp đồng thuê nhà của gia chủ, đồng
thời bác yêu cầu tái tục hợp đồng thuê nhà của ông Giang. Song, chủ nhà phải
chịu phạt vì vi phạm cam kết tái tục hợp đồng với khách thuê.
Tuy nhiên, dù hợp đồng thuê đã hết, chủ nhà sẵn sàng nộp phạt nhưng
vẫn không thể lấy lại nhà, đòi thì ông Giang nhất quyết không đi. Ông Phúc
cho hay, vợ chồng ông đã tiến hành khởi kiện đòi nhà nhưng phía khách thuê
lại đề nghị Giám đốc thẩm.
Trong tháng 6, Viện kiểm sát nhân dân tối cao đã kháng nghị vụ tranh
chấp hợp đồng thuê 3 căn nhà mặt tiền trên. Một trong những nguyên nhân
Viện kiểm sát nhân dân tối cao ra quyết định trên là vì tòa án cấp phúc thẩm
xử cho hai bên chấm dứt hợp đồng nhưng không buộc bên đi thuê trả lại nhà
cho gia chủ là chưa triệt để, kéo dài việc tranh chấp và gây thiệt hại cho hai

bên đương sự. Theo Phó viện kiểm sát nhân dân tối cao Nguyễn Thị Thủy
Khiêm, bản án dân sự phúc thẩm của vụ tranh chấp quyền thuê dài hạn 3 căn
nhà mặt tiền này phải tạm đình chỉ. Bà Khiêm đề nghị Tòa dân sự Tòa án
nhân dân tối cao xử giám đốc thẩm theo hướng hủy bản án phúc thẩm và sơ
thẩm đồng thời xét xử sơ thẩm lại.
3.3. Nhận xét của nhóm:
Đây là một tình huống thuê nhà nhằm mục đích khác. Trong tình huống
này, dù hợp đồng được tuyên chấm dứt nhưng vẫn ông Phúc và bà Trang vẫn

11


không thể đòi nhà, ông bà có thể khiếu nại bản án phúc thẩm hoặc tiến hành
một vụ kiện mới để đòi nhà.
Do vậy, khi ký hợp đồng thuê nhà, gia chủ cần chú ý thời hạn thuê nên
là hữu hạn (có thời hạn), có thể kéo dài 5-10 năm nhưng tuyệt đối không nên
là hợp đồng vô thời hạn. Riêng điều khoản tái tục hợp đồng cần ghi rõ, hợp
đồng chỉ được tái tục khi có sự đồng ý của hai bên chứ không ghi chú chung
chung.
Ngoài ra, các chủ nhà lưu ý trong hợp đồng thuê phải ghi rõ thời gian
hoàn trả căn nhà, nhằm tránh tình huống hợp đồng thuê đã hết hạn nhưng
khách không chịu trả mặt bằng.
Việc tranh chấp này xảy ra do dự bất cẩn của hai bên khi thỏa thuận
hợp đồng chi thuê nhà. Tuy nhiên theo ý kiến chủ quan của nhóm chúng tôi
thì cách giải quyết của tòa án sơ thẩm là chưa hợp lí. Còn bản án phúc thẩm
lại xử cho hai bên chấm dứt hợp đồng nhưng không buộc bên đi thuê trả lại
nhà cho gia chủ là chưa triệt để, kéo dài việc tranh chấp và gây thiệt hại cho
hai bên đương sự. Và nhóm xin được đưa ra cách giả quyết sau: Chấp thuận
yêu cầu chấm dứt hợp đồng thuê nhà của gia chủ và bác bỏ quyền đòi tái tục
hợp đồng của ông Giang. Song yêu cầu chủ nhà phải chịu phạt vì vi phạm

cam kết tái tục hợp đồng và ông Giang phải trao trả nhà lại cho chủ nhà trước
một thời hạn nhất định.

12


Kết luận:
Chế định hợp đồng nói chung và chế định hợp đồng thuê nhà nói riêng
đóng một vai trò quan trọng trong nền kinh tế thị trường với định hướng xã
hội chủ nghĩa. Pháp luật Việt Nam, đặc biệt là pháp luật dân sự đang ngày
càng được hiện đại hóa, bám sát với cuộc sống hơn. Thông qua việc tìm hiểu
những vụ án, những tranh chấp, nhóm chúng tôi hi vọng đây là một cơ hội để
tìm hiểu những xung đột pháp luật, những lỗ hổng của pháp luật cũng như ý
thức pháp luật của người dân, phục vụ tốt cho việc rèn luyện các kĩ năng phân
tích, tư duy phục vụ cho tương lai.

13


DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Bộ luật Dân sự năm 2005
2. giáo trình luật Dân sự Việt Nam, module 1, module 2 NXB CAND, 2006
3. Bình luận khoa học bộ luật dân sự Việt Nam - Bộ tư pháp, Viện nghiên
cứu khoa học pháp lí
4. www.diendanphapluat.vn
5. www.vnexpress.net
6.

14