Thực trạng áp dụng pháp luật về vấn đề mua bán nhà ở và những vấn đề đặt ra

Bài tập lớn học kỳ

Môn Luật dân sự Việt Nam 2

MỤC LỤC
I. Khái quát chung về nhà ở, hợp đồng mua bán nhà ở …..
….................................................................................................2
II. Thực trạng áp dụng pháp luật về vấn đề mua bán nhà ở và những
vấn đề đặt ra…………………..…….………….7
1. Thực trạng nhu cầu nhà ở và vấn đề mua bán
nhà ở ………………………………………..….…..………..7
2.

Thực trạng áp dụng pháp luật về vấn đề mua bán nhà

………………………………………………….…….9
3.

Các vấn đề đặt ra khi áp dụng pháp luật cho vấn đề

mua nhà ở………………………………………..……11
III. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về vấn đề mua bán
nhà ở tại Việt Nam trong giai đoạn hiện nay........................................12
1.

Sự cần thiết của việc hoàn thiện pháp luật về vấn đề

mua bán nhà ở tại Việt Nam.....................................................................12
2.

Quan điểm hoàn thiện pháp luật về vấn đề mua bán

nhà ở tại Việt Nam...........................................................13
3.

Giải pháp hoàn thiện, nâng cao hiệu quả pháp luật về

vấn đề mua bán nhà ở...............................................................................14

1


Bài tập lớn học kỳ

Môn Luật dân sự Việt Nam 2

Nhà ở là tài sản đặc biệt đối với con người, bảo đảm cho con người có
cuộc sống ổn định, bảo vệ con người khi thời tiết nắng, mưa. Nhà ở không
những chỉ là tài sản của cá nhân mà nó còn biểu hiện trình độ pháp triển kinh
tế, văn hóa của một đất nước. Khi nhìn vào ngôi nhà, có thể biết được phong
tục, tập quán, cuộc sống văn hóa, tinh thần và vật chất của nhân dân, của
những người đang sống trong ngôi nhà đó. Vấn đề về nhà ở là mối quan tâm
của tất cả các quốc gia, đặc biệt ở những nước đang phát triển và kém phát
triển. Hiện nay ở các thành phố lớn, nhu cầu về nhà ở là rất lớn. Vì vậy, Nhà
nước phải kiểm soát việc mua bán nhà ở giữa các cá nhân, tổ chức, việc mua
bán phải tuân theo hình thức và thủ tục do pháp luật quy định; nhằm đảm bảo
quyền lợi của các bên cũng như việc thực thi pháp luật.

I. Khái quát chung về nhà ở, hợp đồng mua bán nhà ở.
Nhà ở là công trình xây dựng có mái, tường bao quanh, cửa ra vào để
ở, sinh hoạt văn hoá, xã hội hoặc cất giữ vật chất, phục vụ cho các hoạt

động cá nhân và tập thể của con người, và có tác dụng bảo vệ cho các hoạt
động đó. Nhà cũng có thể là một nơi cư trú hay trú ẩn.
Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên mua và
bên bán, theo đó bên bán có nghĩa vụ chuyển giao nhà ở và quyền sở hữu nhà
ở cho bên mua. Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đúng thời hạn, địa
điểm, theo phương thức mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng.
1. Chủ thể giao kết hợp đồng.
Luật Nhà ở 2005 có quy định về chủ thể tham gia giao kết hợp đồng mua
bán nhà ở phải thoả mãn các điều kiện sau:
“1. Bên bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, cho mượn,
cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở phải có các điều kiện sau đây:
a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người đại diện theo quy định của pháp luật
về dân sự;

2


Bài tập lớn học kỳ

Môn Luật dân sự Việt Nam 2

b) Cá nhân có năng lực hành vi dân sự; tổ chức bán, cho thuê nhà ở phải
có chức năng kinh doanh nhà ở, trừ trường hợp tổ chức bán bất động sản
không nhằm mục đích kinh doanh.
2. Bên mua, thuê, thuê mua, đổi, nhận tặng cho, mượn, ở nhờ, được uỷ
quyền quản lý bất động sản là tổ chức, cá nhân; nếu là cá nhân trong nước thì
không phụ thuộc vào nơi đăng ký hộ khẩu thường trú và phải có năng lực
hành vi dân sự; nếu là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải thuộc
diện được sở hữu, được thuê bất động sản tại Việt Nam theo quy định của Luật
này; nếu là tổ chức thì không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh.”

2. Về đối tượng của hợp đồng
Luật kinh doanh BĐS 2006 có quy định:
“Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau
đây:
a) Thuộc đối tượng được phép kinh doanh;
b) Đối với nhà, công trình xây dựng mới phải bảo đảm chất lượng theo
quy định của pháp luật về xây dựng; đối với nhà, công trình xây dựng đã qua
sử dụng thì yêu cầu về chất lượng do các bên thỏa thuận trong hợp đồng;
c) Không có tranh chấp về quyền sở hữu;
d) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành
chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
đ) Không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật
về xây dựng;
e) Có hồ sơ bao gồm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình xây
dựng và quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu,
quyền sử dụng theo quy định của pháp luật đối với nhà, công trình xây dựng
đã có sẵn; giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã
được phê duyệt đối với nhà, công trình đang xây dựng; thiết kế bản vẽ thi
công, hồ sơ hoàn công và biên bản nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng đối
với nhà, công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu bất động
sản, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền
3


Bài tập lớn học kỳ

Môn Luật dân sự Việt Nam 2

sở hữu, quyền sử dụng; hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ xây
dựng nhà, công trình xây dựng đã được phê duyệt đối với nhà, công trình xây

dựng hình thành trong tương lai.”
Luật Nhà ở 2005 có quy định:
“Trong các giao dịch về mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho
mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở thì nhà ở phải có các điều kiện sau
đây:
a) Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của
pháp luật;
b) Không có tranh chấp về quyền sở hữu;
c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành
chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.
3. Về hình thức của hợp đồng
Hiện nay trên thực tế chúng ta bắt gặp rất nhiều loại hình hợp đồng kinh
doanh được công nhận và có giá trị bắt buộc thực hiện như hợp đồng miệng,
hợp đồng bằng văn bản, hợp đồng điện tử (qua mạng Internet)… Tuy nhiên,
trong giao dịch kinh doanh BĐS nói chung và mua bán nhà ở nói riêng, do đặc
thù của loại hàng hoá này là hàng hoá phải được đăng ký và có giá trị lớn, do
vậy hiện nay chúng ta mới chỉ thừa nhận hợp đồng mua bán nhà ở phải được
thể hiện bằng văn bản và phải đáp ứng các điều kiện về tính hợp pháp của loại
hợp đồng này. Tại Bộ Luật Dân sự 2005 có quy định: “Hợp đồng mua bán nhà
ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường
hợp pháp luật có quy định khác”
4. Về nội dung của hợp đồng
Luật kinh doanh BĐS 2006 có quy định về nội dung chủ yếu của hợp
đồng mua bán nhà ở:
“Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng bao gồm các nội dung sau
đây:
a) Tên, địa chỉ của bên bán và bên mua;
4

Bài tập lớn học kỳ

Môn Luật dân sự Việt Nam 2

b) Các thông tin về nhà, công trình xây dựng quy định tại khoản 3 Điều
11 của Luật này;
c) Giá mua bán;
d) Phương thức và thời hạn thanh toán;
đ) Thời hạn giao, nhận nhà, công trình xây dựng và hồ sơ kèm theo;
e) Quyền và nghĩa vụ của các bên;
g) Bảo hành;
h) Giải quyết tranh chấp;
i) Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.”
Các quy định về nội dung chủ yếu của hợp đồng mua bán nhà ở tại Luật
Nhà ở 2005 bao gồm:
“a) Tên và địa chỉ của các bên;
b) Mô tả đặc điểm của nhà ở;
c) Giá và phương thức thanh toán nếu trong hợp đồng có thoả thuận về
giá;
d) Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành (nếu có); thời hạn cho
thuê; cho mượn, cho ở nhờ; uỷ quyền quản lý;
đ) Quyền và nghĩa vụ của các bên;
e) Cam kết của các bên;
g) Các thỏa thuận khác;
h) Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng hoặc ký văn bản;
i) Chữ ký của các bên (nếu là tổ chức thì phải đóng dấu và ghi rõ chức vụ
của người ký).”
5. Về hiệu lực của hợp đồng.
Ngoài việc xét điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở theo
quy định chung của Điều 405 Bộ Luật Dân Sự thì hợp đồng được giao kết hợp

pháp có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết trừ trường có thoả thuận khác hoặc
pháp luật có quy định khác. Tuy nhiên, Bộ luật Dân sự lại không quy định thế
nào là "được giao kết hợp pháp", do đó phải áp dụng Điều 122 Bộ Luật dân sự
5


Bài tập lớn học kỳ

Môn Luật dân sự Việt Nam 2

về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự vì hợp đồng là một trong những
hình thức giao dịch dân sự.
Giao dịch dân sự được coi là có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau:
+ Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;
+ Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp
luật, không trái đạo đức xã hội;
+ Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện
Ngoài ra, chúng ta còn xem xét đến tính hợp pháp của hợp đồng mua bán
nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở, theo đó: “Hợp đồng về nhà ở phải có
chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp huyện
đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã đối với nhà ở tại
nông thôn”. Trong trường hợp bên bán là tổ chức có chức năng kinh doanh bất
động sản thì không bắt buộc phải có điều kiện này.
6. Về thủ tục mua bán nhà ở:
Các bên phải hoàn tất thủ tục đăng kí, trước bạ sang tên tại cơ quan nhà
nước có thẩm quyền và nộp lệ phí theo quy định của pháp luật. Bên mua có
quyền sở hữu nhà kể từ thời điểm hoàn tất thủ tục đăng kí quyền sở hữu tại cơ
quan nhà nước có thẩm quyền.
Khi nhà mua bán là nhà thuộc quyền sở hữu chung của nhiều người, thì
nhất thiết phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các đồng chủ sở hữu –

tức là họ đều đã kí tên vào hợp đồng mua bán nhà hoặc người không kí tên vào
hợp đồng mua bán nhà đã có giấy uỷ quyền hợp lệ.
7. Quyền và nghĩa vụ cơ bản của các bên trong hợp đồng.
- Đối với bên bán nhà: Bên bán nhà có quyền yêu cầu bên mua nhận nhà,
trả tiền đúng cam kết, thoả thuận trong hợp đồng. Có quyền yêu cầu bên mua
phải hoàn tất các thủ tục mua bán nhà trong thời hạn đã thoả thuận. Bên bán có
quyền không giao nhà khi chưa nhận đủ tiền từ bên mua nhà theo thoả thuận
mà không bị coi là vi phạm hợp đồng.
Phải thông báo cho bên mua những hạn chế về quyền sở hữu đối với nhà
bán. Trong thời gian chưa giao nhà, bên bán có nghĩa vụ bảo quản, giữ gìn nhà
6


Bài tập lớn học kỳ

Môn Luật dân sự Việt Nam 2

cho đến khi nhà được giao thực tế cho bên mua (trừ trường hợp các bên có
thoả thuận khác). Bên bán phải giao nhà đúng tình trạng đã ghi trong hợp đòng
và kèm theo hồ sơ về nhà cho bên mua, nếu không giao hoặc chậm giao thì bên
bán con phải bồi thường thiệt hại; phải thực hiên hình thức và thủ tục mua bán
nhà theo quy định của pháp luật.
- Đối với bên mua nhà: Bên mua nhà có quyền được nhận nhà theo đúng
tình trạng đã ước định trong hợp đồng kèm theo hồ sơ về nhà; có quyền yêu
cầu bên bán giao nhầ đúng thời hạn và yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục
mua bán nhà tgrong thời hạn mà các bên đã thoả thuận.
Trả đủ tiền mua nhà cho bên bán đúng thời hạn và theo phương thức đã
thoả thuận; nếu hợp đồng không quy định thời hạn và địa điểm trả tiền, thi bên
mua nhà phải trả tiền vào thời điểm bên bán nhà giao nhà và tại nơi có nhà
đem bán. Bên mua phải nhận nhà đúng thời hạn đã thoả thuận và cùng với bên

bán thực hiện các thủ tục mua bán nhà theo quy định của pháp luật.
Nếu nhà mua bán đang cho người khác thuê, thì bên mua có nghĩa vụ bảo
đảm quyền, lợi ích của bên thuê cho đến khi hết hạn hợp đồng thuê mà người
thuê đã thoả thuận với bên bán.

II. Thực trạng áp dụng pháp luật về vấn đề mua bán nhà ở
theo một dự án và những vấn đề đặt ra.
1. Thực trạng nhu cầu nhà ở và vấn đề mua bán nhà ở theo một dự án.
Nghiên cứu hai cuộc khảo sát và báo cáo sau để nhận thấy nhu cầu về nhà
ở và vấn đền mua bán nhà ở theo một dự án hiện nay:
Ngày 18/3/2010 nhóm nghiên cứu của Vietnam Report giới thiệu báo cáo
"Đánh giá nhu cầu nhà ở và các yếu tố quyết định hành vi vay vốn mua nhà
của người dân trên địa bàn Hà Nội và xu hướng thị trường nhà ở năm 2011".
Kết quả điều tra tại thị trường Hà Nội cho thấy, 45% người mua nhà ở có
kế hoạch đi vay ngân hàng, 25% có kế hoạch tự mua bằng tiền của mình và
30% có kế hoạch vay mượn từ các nguồn khác.
Hai loại hình nhà ở là nhà chung cư và nhà gắn liền với đất vẫn là lựa
chọn số một. Trong đó, 47% những người thu nhập trung bình dưới 20 triệu
7


Bài tập lớn học kỳ

Môn Luật dân sự Việt Nam 2

đồng/tháng chọn mua nhà chung cư, 26% chọn mua nhà xây trên nền móng
riêng và đất để tự xây.
Những người có thu nhập dưới 20 triệu đồng/tháng, đa số chọn tỷ lệ vay
dưới 20% giá trị ngôi nhà (chiếm 55%). Đối với những người có thu nhập
trong các khoảng trên 20 triệu đồng/ tháng, chủ yếu chọn tỷ lệ vay từ 30 - 50%

giá trị ngôi nhà.
Về nguồn cung nhà ở trong hai năm tới, có đến 67% doanh nghiệp tham
gia điều tra cho rằng sẽ tăng nhanh và chỉ có 33% cho rằng sẽ tăng vừa phải.
60% doanh nghiệp cho rằng nhu cầu về loại hình nhà ở có mức giá dưới 1,5 tỷ
đồng sẽ tăng mạnh.
Theo giám đốc một công ty xây dựng, dù được giao đất và tiết kiệm chi
phí xây dựng cộng tiền đền bù giải phóng mặt bằng, tiền thuê đất giá nhà
chung cư cũng lên tới 9,5 triệu đồng/m2. Nếu tính lãi vay ngân hàng 1%/tháng,
cứ mỗi m2 nhà ở phải trả 95.000 đồng, nếu tính hết các chi phí khác như sử
dụng điện, nước, vệ sinh môi trường, an ninh quốc phòng, tiền gửi xe... khiến
chi phí thuê nhà tăng, hầu hết người lao động thu nhập thấp khó trả đủ tiền
thuê nhà.
Hà Nội hiện có trên 200 dự án phát triển nhà ở đang được triển khai, đứng
thứ 2 cả nước về quỹ nhà, tuy nhiên, nhu cầu về nhà ở đang vượt rất xa so với
khả năng cung cấp. Có nhiều ý kiến lý giải vấn đề này, nhưng tựu chung lại,
nguyên nhân do giá nhà, đất quá cao, nên người thu nhập thấp không với tới
được là nguyên nhân chủ yếu. Song cũng có nhiều ý kiến đặt vấn đề về tình
trạng “quá tải” số dân ở Hà Nội.
Ðể giải quyết vấn đề này, thành phố đã có nhiều chủ trương để phát triển
nhà ở bán cho người thu nhập thấp. Về mua nhà trả dần, từ tháng 9/2002 đến
cuối năm 2005, Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất tiếp nhận 6.017 đơn xin
mua nhà. Sở đã trình UBND thành phố giải quyết 3.791 đơn, còn lại 2.226 đơn
đang tiếp tục xem xét giải quyết.
Nhưng thực tế, toàn thành phố còn hàng nghìn hộ gia đình có khó khăn về
nhà cần được cải thiện điều kiện sống mà chưa biết làm cách nào mua được
8


Bài tập lớn học kỳ

Môn Luật dân sự Việt Nam 2

nhà. Thành phố đã triển khai xây dựng các khu nhà ở cho thuê, nhưng xem ra
tiến độ rất chậm so với yêu cầu đặt ra. Mới đây, UBND thành phố đã quyết
định xây dựng hơn 1.000 căn hộ thuộc quỹ nhà ở xã hội tại khu đô thị mới Việt
Hưng (quận Long Biên) kinh phí khoảng 200 tỷ đồng.
Tuy nhiên, nếu trung bình mỗi năm dân số Hà Nội tăng thêm khoảng
50.000 đến 100.000 người (tăng tự nhiên và cơ học), thì tình trạng thiếu nhà ở
còn kéo dài, phải mất nhiều năm nữa, nhu cầu nhà ở tại Hà Nội mới bớt
“nóng”.
Qua đây có thể nhận thấy dưới áp lực của sự bùng nổ dân số, mỗi địa
phương, đặc biệt là những thành phố lớn phải chịu áp lực rất khủng khiếp về
vấn đề nhà ở cho người dân. Quỹ đất hạn hẹp, việc mỗi gia đình có một mảnh
đất để xây nhà ở là chuyện không thể. Chính vì thế cần có những dự án nhà ở
lớn để đáp ứng nhu cầu này.
Chính vì nhu cầu về nhà ở cực kỳ lớn đó đã khiến cho việc tìm được một
ngôi nhà của người dân là rất khó khăn, không chỉ vì vậy, còn nhiều nguyên
nhân khác dẫn đến vấn đề mua nhà ở trở nên không đơn giản. Nhiều người đã
chuyển từ chuyện mua đất xây nhà sang việc mua nhà chung cư.
Với điều kiện xã hội và tốc độ phát triển đô thị hóa nhanh chóng như hiện
nay thì việc mua một ngôi nhà chung cư cũng không hề dễ dàng. Chính vì thế,
người dân đã phải đặt mua nhà từ khi nó chưa hình thành – tức là “đặt mua dự
án”. Đây là một hình thức mua bán nhà ở mới xuất hiện từ khi nhà nước có
những chủ trương chính sách phát triển nhà ở theo các dự án có quy hoạch chi
tiết, cụ thể.
Vấn đề mua bán nhà ở theo một dự án như vậy đáp ứng được phần lớn
nhu cầu của người dân, họ có thời gian chuẩn bị, thu xếp việc mua nhà, trả
tiền, họ có được những thông tin đầy đủ về dự án nhà ở của họ. Nhưng vấn đề
mua bán nhà ở theo một dự án không chỉ có những mặt tích cực, mà nó vẫn
còn tồn tại nhiều điểm hạn chế, sai phạm cần phải nhìn nhận và sửa chữa kịp

thời.
2. Thực trạng áp dụng pháp luật về vấn đề mua bán nhà ở:
9


Bài tập lớn học kỳ

Môn Luật dân sự Việt Nam 2

Hiện nay mặc dù hệ thống pháp luật điều chỉnh vấn đề mua bán nhà ở
được ban hành và ngày càng gần hơn với thực tế, tuy nhiên mức độ vi phạm lại
không vì thế mà giảm, ngược lại chúng ta có thể thấy hàng ngày việc người
dân mua bán nhà mà không tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật về hợp
đồng mua bán nhà ở không phải là hiếm. Có thể liệt kê ra đây những vi phạm
phổ biến nhất trong việc áp dụng pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở theo
một dự án bao gồm:
Thứ nhất, đối với trường hợp mua bán nhà ở là nhà chung cư theo dự án
quy hoạch thì thậm chí, căn nhà đó còn chưa được hình thành. Riêng đối với
trường hợp mua bán nhà khi chưa được hình thành như này, người ta không
làm hợp đồng mua bán nhà thông thường mà “lách luật” bằng một bản hợp
đồng “góp vốn” mà trên thực tế, tiền góp vốn được hiểu là tiền mua nhà và căn
nhà hình thành trong tương lai chính là quyền lợi được hưởng của người góp
vốn. Như vậy về bản chất thì đây chính là một hợp đồng mua bán nhà nhưng
nó không được thể hiện là hợp đồng mua bán nhà như bản chất nó vốn có mà
bị biến tướng sang một hình thức khác.
Thứ hai, về nội dung của bản hợp đồng mua bán nhà trên thực tế hầu như
không đáp ứng đầy đủ các quy định về nội dung chủ yếu của bản hợp đồng
mua bán nhà ở do luật điều chỉnh. Các nội dung thường bị khuyết bao gồm:
mô tả về căn nhà được giao dịch, giá giao dịch. Đặc biệt nội dung về giá giao
dịch của hợp đồng là một điều khoản rất hiếm khi các bên đưa vào hợp đồng

một cách đầy đủ, chi tiết và chuẩn xác. Trong đó các giao dịch được ghi vào
hợp đồng với mức giá giao dịch thực sự lại nằm ở các hợp đồng góp vốn đầu
tư đối với các căn nhà chung cư theo dự án mới nằm trên giấy chứ chưa hình
thành như dự án khu chung cư Bắc Hà (Nguyễn Trãi – Hà Nội), hay các dự án
khu biệt thự Vườn Cam, dự án khu đô thị Quang Minh. Đặc biệt đối với các dự
án đã được chủ đầu tư tiến hành san lấp mặt bằng và xây dựng thì giá nhà ở
được giao dịch cao hơn từ 3-4 lần so với giá gốc được ghi trong hợp đồng. Qua
khảo sát tại công ty kinh doanh BĐS Hà Phong thuộc tập đoàn Hà Phong là
chủ dự án khu đô thị Hà Phong (Mê Linh – Hà nội), nếu như mức giá ban đầu
10


Bài tập lớn học kỳ

Môn Luật dân sự Việt Nam 2

đối với những người mua nhà từ thời điểm góp vốn đầu tư (khoảng năm 2006)
là 3-4 triệu đồng /m2 thì đến tay người mua nhà tại thời điểm cuối năm 2008,
giá này đã là 7 triệu đồng /m2. Tuy nhiên khi người bán nhà đến làm thủ tục
sang tên chính chủ trong hợp đồng góp vốn đầu tư cho người mua nhà, con số
chênh lệch đó đã không được ghi lại trong bất cứ một văn bản nào và nó
nghiễm nhiên được hiểu đó là tiền lãi của người góp vốn ban đầu và trên lý
thuyết, người mua thứ cấp vẫn mua nhà với mức giá ban đầu được ghi nhận
trong hợp đồng góp vốn.
Ngoài ra, một số điều khoản trong hợp đồng mua bán nhà tại các công ty
nhà ở được soạn thảo với từ ngữ “ỡm ờ”, “nước đôi” theo hướng có lợi cho
mình và khi người mua không đọc và tìm hiểu kỹ, kèm theo là tâm lý vội vàng
bất chấp rủi ro để đánh đổi khoản lợi lớn do việc đầu cơ nhà đất trong cơn
“sốt” thì phần thiệt luôn nằm ở phía người mua bởi lẽ, luật pháp chỉ quy định
những điều khoản chung và nội dung hợp đồng không trái pháp luật, còn

những thoả thuận riêng giữa hai bên sẽ do tự các bên thương lượng và đưa vào
hợp đồng. Tuy nhiên có thể thấy đối với những trường hợp bên bán là các công
ty xây dựng, chủ đầu tư các dự án nhà ở còn bên mua là các cá nhân có nhu
cầu mua nhà để ở hoặc đầu cơ thì các điều khoản tự thoả thuận luôn bất lợi cho
phía người mua. Có thể đơn cử một số điều khoản đã được đưa vào hợp đồng
mua bán nhà, nền nhà mà người mua do nhu cầu lớn vẫn “nhắm mắt” để ký
mặc dù biết rằng nó bất lợi cho mình, như việc công ty BĐS đưa vào hợp đồng
nội dung về phạt hợp đồng là người mua phải chịu phạt 1% mỗi ngày trên tổng
số tiền chưa góp nếu trễ hạn góp 10 ngày. Trễ hạn góp 30 ngày, người mua có
thể bị đối tác đơn phương chấm dứt hợp đồng, phải nhận lại tiền đã góp sau khi
bị trừ đi chi phí quản lý. Người mua nền mà chậm khởi công xây dựng còn có
thể bị đối tác thu hồi nền….
3. Các vấn đề đặt ra khi áp dụng pháp luật cho vấn đề mua nhà ở theo
một dự án:
Sự thiếu chuyên nghiệp đầu tiên xin được đề cập tới là ở hệ thống pháp
lý: Một hành lang pháp lý chưa đầy đủ và chưa đủ mạnh đã gây ra sự thiếu
11


Bài tập lớn học kỳ

Môn Luật dân sự Việt Nam 2

thống nhất tổng thể để điều chỉnh. Các cơ chế chính sách với những chồng
chéo, thiếu hụt và hiệu lực thấp dẫn đến khó áp dụng trong thực tế. Trong hệ
thống pháp lý liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản, hiện có một số
điểm bị coi là “buộc chặt” hoặc chưa hợp lý, chưa thông thoáng. Trên thực tế
các bộ luật như Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Thương mại, Luật Đầu tư,
Luật Nhà ở, Luật Doanh nghiệp và các quy định dưới luật kèm theo không
hoàn toàn tương thích với nhau, và chính độ vênh khá lớn đang gây không ít

khó khăn cho người dân khi mua nhà ở theo một dự án.
Ngoài ra, chúng ta cần phải kể đến một thực trạng rất phổ biến hiện nay ở
Việt Nam đó là cùng tồn tại song song hai hệ thống giá đất: hệ thống giá đất do
Nhà nước ban hành và hệ thống giá đất hình thành trên thị trường do các chủ
thể giao dịch tự thỏa thuận (giá thị trường), đấu giá quyền sử dụng đất và đấu
thầu các dự án có sử dụng đất.
Nếu cứ để thị trường phát triển một cách tự phát sẽ ảnh hưởng cho cả nền
kinh tế, do vậy nhà nước cần quản lý thị trường dựa trên khung pháp lý nhằm
thiết lập một sân chơi bình đẳng, công khai và minh bạch trong lĩnh vực kinh
doanh bất động sản. Cần quy định rõ điều kiện và quyền hạn, trách nhiệm của
những người hoạt động trong lĩnh vực tư vấn, kinh doanh bất động sản.
Chính vì những lý do trên, việc bổ sung và hoàn thiện khung pháp lý theo
nguyên tắc đảm bào tính đồng bộ, tính nhất quán và tôn trọng các quy luật của
thị trường, tăng cường tính cạnh tranh trong hoạt động kinh doanh trên thị
trường, đồng thời khắc phục những quy định chồng chéo mâu thuẫn liên quan
đến mua nhà ở theo dự án là công việc hết sức cấp bách mà chúng ta cần thực
hiện nhanh chóng và đồng bộ nhằm ổn định thị trường nhà ở hiện nay, tạo điều
kiện phát triển lĩnh vực kinh doanh BĐS không chỉ giới hạn đối với các nhà
đầu tư trong nước mà còn thu hút đầu tư từ khối các nhà đầu tư nước ngoài.

12


Bài tập lớn học kỳ

Môn Luật dân sự Việt Nam 2

III. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về vấn đề mua bán nhà
ở tại Việt Nam trong giai đoạn hiện nay
1. Sự cần thiết của việc hoàn thiện pháp luật về vấn đề mua bán nhà ở

tại Việt Nam.
Hạn chế lớn nhất của chúng ta hiện nay đó là trình độ phát triển kinh tế
còn chậm, kéo theo đó hạn chế về mặt xây dựng pháp luật chưa thực sự đáp
ứng được yêu cầu của thực tế cuộc sống, nền kinh tế thị trường với những mặt
trái gây những hậu quả tiêu cực đối với đời sống xã hội trong khi nền lập pháp
còn chưa thực sự hoàn thiện như ở Việt Nam cũng là những nguyên nhân
khiến cho pháp luật về hợp đồng nói chung và hợp đồng mua bán nhà ở nói
riêng chưa bao quát hết được những vấn đề nảy sinh trong quá trình áp dụng
vào thực tiễn.
Có thể nói rằng, nhu cầu về nhà ở cho mỗi người là nhu cầu chính đáng
và hết sức cấp thiết, chính vì vậy hoạt động mua bán nhà ở mà tiêu biểu là mua
nhà ở theo một dự án là một hoạt động không phải xa lạ và hiếm gặp mà nó
thường xuyên, liên tục diễn ra hàng ngày, hàng giờ, liên quan trực tiếp đến
cuộc sống của mỗi người dân trong xã hội. Người tham gia mua bán nhà ở theo
một dự án có thể không cần biết đến các quy định của pháp luật hướng dẫn chi
tiết các yêu cầu về hình thức cũng như nội dung của một bản hợp đồng mua
bán nhà, nhưng họ hiểu rất rõ mình cần gì khi thực hiện hoạt động mua bán
nhà. Trên thực tế, có rất nhiều căn nhà đã được mua bán trao tay mà các bên
tham gia giao kết không thực hiện đầy đủ trình tự thủ tục theo luật định, ngay
cả pháp luật về đất đai và nhà ở của chúng ta hiện nay cũng thừa nhận chứng
cứ xác lập quyền sở hữu của một nhà ở căn cứ vào mảnh giấy viết tay rất sơ sài
và hầu như không tuân thủ đầy đủ những quy định về nội dung và hình thức
của một bản hợp đồng mua bán đúng chuẩn. Điều này là một trong những lý
do khiến cho các văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh về hợp đồng mua bán
nhà ở không thực sự phát huy hết vai trò của mình trong đời sống xã hội.

13


Bài tập lớn học kỳ

Môn Luật dân sự Việt Nam 2

2. Quan điểm hoàn thiện pháp luật về vấn đề mua bán nhà ở tại Việt
Nam
Việc hoàn thiện pháp luật về vấn đề mua bán nhà ở tại Việt Nam trong
giai đoạn hiện nay cần được thực hiện trên quan điểm cơ bản như sau:
Thứ nhất, Pháp luật về vấn đề mua bán nhà ở phải phù hợp về quan điểm
chính trị, phù hợp với yêu cầu thực tiễn, thông qua các quy định của pháp luật
điều chỉnh về hợp đồng kinh doanh bất động sản nói chung và giao dịch bất
động sản trong thời kỳ dự án nói riêng cần thể hiện quan điểm rõ ràng đường
lối đổi mới của Đảng và Nhà nước được áp dụng trên mọi lĩnh vực của cuộc
sống.
Thứ hai, pháp luật về vấn đề mua bán nhà ở theo một dự án được hoàn
thiện dựa trên mối quan hệ biện chứng với những điều kiện kinh tế - xã hội
đảm bảo mối tương quan hợp lý giữa đối tượng tham giao giao kết hợp đồng
mua bán nhà ở và cơ quan quản lý hành chính về giao dịch bất động sản nói
chung, trong quá trình phát triển và tăng trưởng kinh tế, tạo điều kiện hội nhập,
thúc đẩy cải cách về kinh tế - xã hội, đặc biệt là quá trình cải cách thủ tục hành
chính trong giai đoạn hiện nay.
Thứ ba, pháp luật về vấn đề mua bán nhà ở ghi nhận và đảm bảo trên thực
tế quyền được giao kết và nghĩa vụ thực hiện giao kết hợp đồng của các đối
tượng tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở trong đời sống xã hội.
Thứ tư, hoàn thiện pháp luật về vấn đề mua bán nhà ở góp phần hạn chế
những tiêu cực trong công tác quản lý nhà nước về các giao dịch dân sự nói
chung, là tấm lá chắn pháp lý đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của các đối
tượng khi tham gia giao kết hợp đồng, hướng tới xây dựng một môi trường đầu
tư BĐS tại Việt Nam thông thoáng và bình đẳng, hấp dẫn các nhà đầu tư không
chỉ trong nước mà mở rộng tới tầm khu vực và quốc tế.
Thứ năm, hoàn thiện pháp luật về vấn đề mua bán nhà ở dựa trên cơ sở kế

thừa và phát triển chính sách quản lý Nhà nước về đất đai hiện hành, vừa thể
hiện truyền thống của dân tộc, quý trọng tài nguyên đất – “Tấc đất, tấc vàng”,
14


Bài tập lớn học kỳ

Môn Luật dân sự Việt Nam 2

đồng thời tham khảo kinh nghiệm của các nước phát triển trên thế giới với
những bài học về quản lý và quy hoạch sử dụng quỹ đất khoa học và hợp lý.
Thứ sáu, hoàn thiện pháp luật về vấn đề mua bán nhà ở phải đảm bảo tính
đồng bộ giữa các chế định pháp luật về hợp đồng, tránh chồng chéo, mâu
thuẫn, đồng thời tránh lỏng lẻo, thiếu quy định, đặc biệt là tránh trường hợp
văn bản ra sau “đá” văn bản ra trước, văn bản cấp dưới “đá” văn bản do cấp
trên ban hành. Đảm bảo thống nhất quản lý Nhà nước về giao kết hợp đồng
mua bán nhà ở trên phạm vi toàn quốc.
Thứ bảy, đối tượng giao kết hợp đồng mua bán nhà ở thuộc phạm vi rộng
và có sự tham gia của nhiều thành phần trong xã hội, chính vì vậy việc hoàn
thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở cần phát huy cao độ xã hội hoá
công tác quản lý để đảm bảo việc thực hiện pháp luật về hợp đồng mua bán
nhà ở được thông suốt và có tính khả thi cao.
3. Giải pháp hoàn thiện, nâng cao hiệu quả pháp luật về vấn đề mua
bán nhà ở.
3.1. Nhằm hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở mà cụ thể là
mua nhà ở theo một dự án trong kinh doanh BĐS, chúng ta cần thực hiện đồng
bộ các giải pháp sau:
- Tăng cường tính tự chủ, tự do thỏa thuận cho các đối tượng tham gia
mua, bán nhà ở, đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp cho mọi thành phần trong xã
hội. Đảm bảo tính đồng bộ, nhất quán và tôn trọng các quy luật thị trường.

- Xây dựng lộ trình hoàn thiện pháp luật về mua bán nhà ở, đặc biệt là
mua bán nhà ở theo một dự án. Đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của nền kinh
tế thị trường, bảo vệ công bằng xã hội.
- Nhanh chóng hoàn thiện hệ thống pháp luật về Nhà ở, mua bán nhà ở,
tránh hiện tượng chồng chéo, cùng một đối tượng nhưng được điều chỉnh bởi
nhiều luật chuyên ngành khác nhau.
3.2. Để nâng cao hiệu quả của việc áp dụng pháp luật về mua bán nhà ở
trong thực tiễn đòi hỏi chúng ta không chỉ áp dụng những phương pháp chung
chung mang nặng tính lý thuyết mà rất cần những giải pháp cụ thể và chi tiết,
15


Bài tập lớn học kỳ

Môn Luật dân sự Việt Nam 2

đi sâu đi sát với thực tế đời sống xã hội. Mục đích của những giải pháp đó là
để người dân đến gần hơn nữa với các văn bản pháp luật, và đây cũng thể hiện
một trong những tiêu chí đánh giá pháp luật về mua bán nhà ở đã đề cập ở
phần trên, đó là tính hiệu quả ứng dụng.
- Một là, chúng ta cần nâng cao hơn nữa chất lượng quy hoạch sử dụng
đất và quy hoạch đầu tư phát triển nhà ở, cần thường xuyên kiểm tra quỹ đất đã
giao.
- Hai là, chúng ta cần hoàn thiện hơn nữa bộ máy tổ chức quản lý nhà ở
và kinh doanh nhà ở, cụ thể trong lĩnh vực mua bán nhà dự án, nâng cao trình
độ, đạo đức của cán bộ quản lý cũng như tinh thần trách nhiệm trong công việc
của mình lập lại kỷ cương trong công tác quản lý.
Ba là, tạo cơ chế thực thi nghiêm pháp luật ở mọi cấp, mọi địa phương.
Thực hiện nghiêm túc và hiệu quả công tác kiểm tra thanh tra việc thực thi
pháp luật và xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm tránh tái diễn. Bốn là, các

giao dịch nhà đất phải thông qua chính quyền địa phương hoặc cơ quan pháp
luật. Tuy nhiên đây cũng không hẳn là giải pháp hay vì nhìn chung cơ quan
hành chính chỉ can thiệp vào những thủ tục cần thiết chứ không phải là cơ quan
trung gian giữa người mua và người bán.
Năm là, cần có các biện pháp triệt để chống đầu cơ vào thị trường nhà ở
trung cư, dự án, một trong những biện pháp chống đầu cơ có hiệu quả là phải
công khai việc bán nhà, đất theo khung giá Nhà nước, tổ chức bán đấu giá
công khai rộng rãi trong dân chúng, thông báo công khai các dự án của các
công ty kinh doanh bất động sản đang triển khai để người dân nắm được
Sáu là, cần có chính sách về thuế trong kinh doanh bất động sản. Khi điều
kiện của đất đai thay đổi (do những thay đổi của đầu tư xã hội) sẽ làm mức
sinh lợi của căn nhà tăng lên. Tuy nhiên, giá trị ngôi nhà sẽ tăng lên nhiều lần
tương ứng với lượng giá trị tư bản hoá phần địa tô tăng thêm. Phần giá trị tăng
thêm này không phải do người chiếm hữu đất tạo ra mà do giá trị đầu tư của xã
hội mang lại nên phải được điều tiết vào nguồn thu của nhà nước.
16


Bài tập lớn học kỳ

Môn Luật dân sự Việt Nam 2

Cuối cùng, một giải pháp vô cùng quan trọng nhằm đưa pháp luật về hợp
đồng mua bán nhà ở thực sự “sống” cùng với xã hội là phải hoàn thiện hệ
thống thị trường, xúc tiến việc hình thành sàn giao dịch nhà ở để thị trường vận
hành có hiệu quả.
KẾT LUẬN
Nhà ở luôn là vấn đề nóng trong xã hội hiện nay. Điểm qua một số hợp
đồng mua bán nhà đất tại các dự án lớn, điểm dễ thấy nhất là hợp đồng quy
định nhiều điều kiện ưu đãi cho chủ đầu tư, nhưng trói nghĩa vụ nặng nề cho

bên mua. Nhiều quy định của pháp luật còn chưa phù hợp khiến việc mua bán
nhà ở gặp khó khăn, làm các vụ tranh chấp lại kéo dài. vì vậy, bên cạnh việc
hiểu rõ những quy định pháp luật về nhà ở nói chung, về mua bán nhà theo dự
án nói riêng không cũng cần chỉnh sửa hoàn thiện hơn nữa những quy định còn
chưa hợp lý để có cơ sở pháp lý rõ ràng xung quanh vấn đề nhà ở.

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
 Trường Đại Học Luật Hà Nội, Giáo trình luật dân sự 2, NXB.Công An
Nhân, Hà Nội, năm 2006.
 TS Lê Đình Nghị (chủ biên), Giáo trình luật dân sự Việt Nam tập 2,
NXB Giáo dục Việt Nam, Hà Nội, 2009.
 Bộ Luật Dân Sự năm 2005, NXB Lao động, Hà Nội, năm 2011.
 Luật Nhà ở 2005
 thongtinphapluatdansu.wordpress.com
 luathoc.vn
 vietlaw.biz

17