THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TẠI ĐỊA BÀN TỈNH QUẢNG NAM VÀ CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN

TÊN ĐỀ TÀI : THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH
CHẤP ĐẤT ĐAI TẠI ĐỊA BÀN TỈNH QUẢNG NAM VÀ CÁC GIẢI PHÁP HOÀN
THIỆN
A. PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá. Nó không phải là hàng hóa thông thường
mà là một tư liệu sản xuất đặc biệt trong sản xuất và đời sống. Kể từ khi nước ta chuyển
sang nền kinh tế thị trường, đặc biệt là những năm gần đây, tình hình tranh chấp đất đai
ngày càng gia tăng về số lượng và phức tạp về tính chất, nhất là ở những vùng đang đô thị
hóa nhanh. Các dạng tranh chấp đất đai phổ biến thường gặp là : tranh chấp hợp đồng
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất: tranh chấp đo
đất, chiếm đất, tranh chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tranh chấp đất đai
trong các vụ án li hôn…có thể liệt kê rất nhiều nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai như :
việc quản lí đất đai còn nhiều thiếu sót, sơ hở; việc lấn chiếm đất đai ngày càng phổ biến và
không được ngăn chặn, xử lí kịp thời; đất đai từ chỗ được thừa nhận có giá trị nay trở thành
tài sản có giá trị cao, thậm chí nhiều nơi, nhiều lúc giá đất tăng đột biến…các tranh chấp đất
đai diễn ra gay gắt và phát sinh ở hầu hết các địa phương. Tính bình quân trong cả nước,
tranh chấp đất đai chiếm từ 55-60% thậm chí nhiều tỉnh phía Nam chiếm từ 70-80% các
tranh chấp dân sự phát sinh.
Nhà nước ta đã rất cố gắng trong việc giải quyết tranh chấp đất đai nhằm ổn định tình hình
chính trị, xã hội. Hệ thống các văn bản về đất đai ngày càng được hoàn thiện, trong đó quy
định việc giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của ủy ban nhân dân
(UBND) và Tòa án nhân dân (TAND) (điều 136 Luật đất đai 2003). Tuy nhiên các quy định
về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai mới chỉ dừng lại ở mức đô chung chung nên trên
thực tế dẫn đến chồng chéo đùn đẩy trách nhiệm giữa UBND và TAND. Khắc phục những
nhược điểm này, luật đất đai 2003 đã quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
tương đối cụ thể, tạo cơ sở pháp lý để các cơ quan có thẩm quyền áp dụng giải quyết tranh
chấp đất đai có hiệu quả hơn.
Chính sách và pháp luật về đất đai của Đảng và nhà nước ta đã có nhiều thay đổi phù hợp
với những giai đoạn phát triển của cách mạng, tuy nhiên bên cạnh đó còn nhiều quy định
không nhất quán. Hơn nữa việc giải thích hướng dẫn của các cơ quan có thẩm quyền cũng

chưa đầy đủ và kịp thời. Do đó, thực tiễn giải quyết tranh chấp đất đai của các cơ quan hành
chính và TAND trong những năm qua vừa chậm trễ vừa không thống nhất, có nhiều trường
hợp phải xử lại nhiều lần, phát sinh khiếu kiện kéo dài…làm giảm lòng tin của người dân
vào các chính sách, pháp luật cuả Đảng, Nhà nước. Do đó, giải quyết tranh chấp đất đai hiện
nay là một vấn đề phức tạp và là khâu yếu nhất trong giải quyết tranh chấp dân sự nói chung.
Chính vì vậy, em xin chọn đề tài “THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ GIẢI
QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TẠI ĐỊA BÀN TỈNH QUẢNG NAM VÀ CÁC GIẢI
PHÁP HOÀN THIỆN” để nhằm nghiên cứu một cách có hệ thống các quy định về giải
1


quyết tranh chấp đất đai, trên cơ sở đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện về giải quyết tranh
chấp đất đai.
2 .Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
- Mục đích nghiên cứu của đề tài này là phân tích, đánh giá thực trạng tranh chấp và giải
quyết tranh chấp đất đai ở địa bàn tỉnh Quảng Nam, qua đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện
pháp luật đất đai và cơ chế áp dụng pháp luật để giải quyết có hiệu quả hơn các tranh chấp
đất đai.
- Bài làm có nhiệm vụ nghiên cứu những quy định của pháp luật đất đai liên quan đến giải
quyết tranh chấp đất đai, thực trạng giải quyết tranh chấp đất đai ở Quảng Nam. Trên cơ sở
đó, chỉ ra những thiếu sót, tồn tại của pháp luật đất đai hiện hành về cơ chế và thẩm quyền
giải quyết tranh chấp.
3. Phương pháp nghiên cứu
Để giải quyết các vấn đề mà đề tài đặt ra, người viết sử dụng phương pháp thống kê,
phương pháp phân tích, tổng hợp.
4. Kết cấu đề tài
Ngoài các phần mở đầu, phần Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, niên luận gồm 2
chương:
Chương I: Các quy định chung của pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai
Chương II: Thực trạng áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai tại địa bàn

tỉnh Quảng Nam và các giải pháp hoàn thiện
B. NỘI DUNG
CHƯƠNG I : Các quy định chung của pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai
1. Tranh chấp đất đai : khái niệm, phân loại, đặc điểm
1.1 Khái niệm
Tranh chấp đất đai (TCĐĐ) là một hiện tượng bình thường trong mọi đời sống xã hội,
không phụ thuộc vào chế độ sở hữu đất đai. Đối với Việt Nam, trong suốt thời gian từ khi
chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai được thiết lập từ năm 1980 [1] cho đến nay, TCĐĐ
luôn là vấn đề thời sự, có những diễn biến rất phức tạp, ảnh hưởng xấu đến việc quản lý, sử
dụng đất (SDĐ) nói riêng và gây những bất ổn nhất định đối với đời sống kinh tế - xã hội nói
chung.[2] Sự kiện Bộ Tài nguyên - Môi trường từng đề xuất thành lập một cơ quan tài phán
chuyên trách để giải quyết các tranh chấp, khiếu kiện về đất đai đã phần nào cho thấy tính
chất nghiêm trọng của vấn đề.[3] Có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên, mà một
trong số đó chính là do quy định của pháp luật về vấn đề TCĐĐ trong thời gian qua còn
nhiều bất cập, hạn chế. Bài viết này không có tham vọng đưa ra các giải pháp nhằm hoàn
thiện pháp luật về vấn đề vừa nêu, mà chỉ nhằm làm rõ về mặt học thuật, cũng như về mặt
pháp lý khái niệm TCĐĐ theo Luật Đất đai năm 2003 (LĐĐ 2003) – Luật Đất đai hiện
hành. Đây là một vấn đề nhỏ nhưng lại có ý nghĩa nhất định trong việc xác định chính xác về
thẩm quyền, thủ tục và nội dung cần giải quyết đối với một TCĐĐ.
- Trải nhiều giai đoạn với những chính sách đất đai khác nhau, cho dù đất đai có được coi
là một loại tài sản có giá, quyền sử dụng đất (QSDĐ) có phải là hàng hóa đặc biệt hay
2


không, hiện tượng TCĐĐ đều được pháp luật chính thức ghi nhận và quy định việc giải
quyết.[4] Tuy nhiên, cho đến trước khi LĐĐ 2003 ra đời, thuật ngữ “TCĐĐ” chưa một lần
được chính thức giải thích, mà chủ yếu là chỉ được “hiểu ngầm” qua các quy định của pháp
luật về giải quyết TCĐĐ, quy định về giải quyết các tranh chấp khác có liên quan đến
QSDĐ trong các đạo luật LĐĐ qua các thời kỳ [5] và trong các văn bản pháp luật có liên quan
của các cơ quan nhà nước.

LĐĐ 2003 lần đầu tiên tại khoản 26 Điều 4 quy định: “TCĐĐ là tranh chấp về quyền và
nghĩa vụ của người sử dụng đất (NSDĐ) giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”.
Khái niệm này đã được đón nhận với nhiều nhận thức và cảm xúc khác nhau, bởi đây là một
khái niệm có nội hàm tương đối rộng và cũng không mấy rõ ràng. Theo khái niệm này, đối
tượng tranh chấp trong TCĐĐ là quyền và nghĩa vụ của NSDĐ. Nhưng, đây là tranh chấp
tổng thể các quyền và nghĩa vụ hay chỉ là tranh chấp từng quyền và nghĩa vụ “đơn lẻ” của
NSDĐ do pháp luật đất đai quy định, hay bao gồm cả tranh chấp những quyền và nghĩa vụ
mà NSDĐ có được khi tham gia vào các quan hệ pháp luật khác cho đến nay vẫn chưa được
chính thức xác định. Bên cạnh đó, chủ thể tranh chấp vốn được gọi là “hai hay nhiều bên”
cũng không được định danh về loại chủ thể: chỉ là NSDĐ hay tất cả các chủ thể có liên quan
đến quyền và nghĩa vụ của NSDĐ trong quan hệ TCĐĐ? Chính sự chung chung này đã
khiến cho nội dung của TCĐĐ nhiều lúc được mở rộng tối đa ở mức độ có thể. Đã có quan
niệm cho rằng, TCĐĐ “là tranh chấp phát sinh giữa các chủ thể tham quan hệ pháp luật
đất đai về quyền và nghĩa vụ trong quá trình quản lý và sử dụng đất” ]; hoặc “TCĐĐ là sự
bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về lợi ích, về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể khi tham
gia vào quan hệ pháp luật đất đai”.
Rõ ràng, các quan điểm trên đã mở rộng một cách tuyệt đối khái niệm TCĐĐ. Theo đó,
TCĐĐ bao gồm tất cả các tranh chấp phát sinh từ các quyền và nghĩa vụ của NSDĐ, và tất
nhiên trong đó có cả các tranh chấp tài sản gắn liền với đất, [8] tranh chấp hợp đồng giao dịch
về QSDĐ. Theo quan điểm này, TCĐĐ là một khái niệm rộng, bao gồm tranh chấp
QSDĐ[9] và tất cả các tranh chấp liên quan đến QSDĐ, kể cả trường hợp tranh chấp mục đích
sử dụng đất (?) và tranh chấp về địa giới hành chính theo Điều 137 LĐĐ 2003. Tuy nhiên,
quan điểm trên không thuyết phục vì đã không được chứng minh bởi một căn cứ pháp lý cụ
thể nào. Xem xét toàn bộ các quy định của pháp luật đất đai cho đến thời điểm này, có lẽ chỉ
có một quy định duy nhất mà thông qua nội dung và cách thiết kế của nó, khái niệm TCĐĐ
mới có thể được suy diễn theo nghĩa rộng, đó là Điều 136 LĐĐ 2003 về thẩm quyền giải
quyết TCDĐ. Lý lẽ có thể được đưa ra ở đây là, Điều 136 LĐĐ 2003 khi quy định về thẩm
quyền giải quyết TCĐĐ đã phân chia vấn đề ra thành hai trường hợp: thẩm quyền giải quyết
tranh chấp QSDĐ và thẩm quyền giải quyết tranh chấp tài sản gắn liền với đất. Do đó, dựa
vào nội dung Điều 136 LĐĐ 2003 người ta có thể quy kết: TCĐĐ không thể đồng nhất với

tranh chấp QSDĐ, hay nói cách khác TCĐĐ là khái niệm rộng hơn khái niệm tranh chấp
QSDĐ.
Tuy nhiên, cách hiểu trên lại vấp phải một vấn đề rất lớn về mặt pháp lý, đó là sự không phù
hợp giữa khái niệm TCĐĐ và vấn đề thẩm quyền, thủ tục giải quyết TCĐĐ, cũng như một
số quy định có liên quan khác của pháp luật về TCĐĐ. Thứ nhất, theo Điều 135 LĐĐ 2003,
TCĐĐ buộc phải được thông qua hòa giải tại ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã nơi có đất,
3


trước khi được đưa ra các cơ quan nhà nước có thẩm quyền để giải quyết theo quy định của
pháp luật. Như vậy, nếu coi TCĐĐ là một khái niệm rộng như trên thì các tranh chấp có liên
quan đến đất đai như tranh chấp tài sản gắn liền với đất, tranh chấp hợp đồng giao dịch
QSDĐ cũng phải được hòa giải tại UBND cấp xã. Điều này là không phù hợp với pháp luật
đất đai, pháp luật về tố tụng dân sự và thực tiễn cũng chưa bao giờ xảy ra, bởi đó chỉ là
những tranh chấp dân sự thuần túy và việc hòa giải tại UBND cấp xã như là một thủ tục bắt
buộc chỉ áp dụng đối với tranh chấp QSDĐ. Thứ hai, quan niệm này cũng không phù hợp
với thuật ngữ TCĐĐ được sử dụng tại Điều 160 Nghị định 181/2004/NĐ-CP (NĐ 181) ngày
29/10/2004 về thi hành LĐĐ 2003. Cụ thể là, theo Điều 160 NĐ 181 thì việc giải quyết các
“TCĐĐ” trong trường hợp đương sự không có giấy tờ về QSDĐ được quy định tại khoản 1,
2, 5 Điều 50 LĐĐ 2003 sẽ thuộc về thẩm quyền của cơ quan hành chính. Tất nhiên ai cũng
biết rằng, cơ quan hành chính không thể giải quyết tranh chấp tài sản nào khác, ngoài tranh
chấp QSDĐ. Do đó, nếu lấy cách hiểu thuật ngữ TCĐĐ tại Điều 135 LĐĐ 2003, Điều 160
NĐ 181 làm chuẩn thì khái niệm TCĐĐ phải được coi là đồng nghĩa với khái niệm tranh
chấp QSDĐ.
Như vậy, phải hiểu thế nào là TCĐĐ cho phù hợp, cả về lý luận lẫn về mặt pháp lý?
Không thể có việc một thuật ngữ pháp lý trong cùng một văn bản pháp luật lại được hiểu
theo nhiều cách khác nhau. Muốn làm rõ điều này, chúng ta cần có sự phân tích cặn kẽ
những cách hiểu khác nhau về TCĐĐ và hạn chế của quan niệm quá rộng nói trên về TCDĐ.
Theo những phân tích ở trên, thuật ngữ TCĐĐ tại khoản 26 Điều 4 và tại Điều 135 LĐĐ
2003, 160 NĐ 181 có thể được suy diễn theo hai hướng không giống nhau. Việc xác định thế

nào là TCĐĐ vì vậy sẽ phụ thuộc vào việc quy định nào được lấy làm chuẩn mực cho khái
niệm TCĐĐ. Nếu hiểu theo nghĩa rộng, khái niệm TCĐĐ tại khoản 26 Điều 4 LĐĐ 2003 sẽ
được lấy làm tiêu chuẩn để đánh giá các quy định có liên quan còn lại của pháp luật đất đai
về vấn đề này. Từ đây có mấy vấn đề sau đây có thể đúc kết:
Thứ nhất, quy định tại khoản 26 Điều 4 LĐĐ 2003 như đã phân tích ở trên là quy định
không được rõ ràng, không cụ thể. Vì vậy, việc lấy một quy định không rõ ràng làm tiêu
chuẩn để đánh giá những quy định cụ thể (Điều 135 LĐĐ 2003, Điều 160 NĐ 181) là hoàn
toàn không khoa học. Hơn nữa, việc mở rộng khái niệm TCĐĐ như trên không đem lại một
giá trị thực tiễn nào.
Thứ hai, cần nhớ rằng, mỗi một thuật ngữ có một phạm vi biểu đạt ý nghĩa nhất định, không
thể mở rộng hay thu hẹp một cách không có giới hạn theo ý chí chủ quan được. Điều này
không khó chứng minh khi phân tích thuật ngữ TCĐĐ. Theo giải thích của Từ điển tiếng
Việt thì tranh chấp nói chung được hiểu là việc “giành nhau một cách giằng co cái không rõ
thuộc về bên nào”. Cho nên, thuật ngữ TCĐĐ tự thân nó đã nói lên đối tượng tranh chấp: đó
chính là đất đai. Vấn đề là các chủ thể thực hiện hành vi TCĐĐ như thế nào, thông qua yếu
tố gì thì lại phụ thuộc vào vấn đề chế độ sở hữu đất đai. Trong điều kiện của chế độ tư hữu
đất đai, TCĐĐ thường là tranh chấp về quyền sở hữu đất đai. Với chế độ sở hữu đất đai “hỗn
hợp” như trường hợp của Trung Quốc chẳng hạn (với đất đô thị thuộc sở hữu nhà nước, đất
ở khu vực nông thôn thuộc sở hữu tập thể), TCĐĐ được xác định ở 02 dạng: đó là tranh
chấp quyền sở hữu và QSDĐ.
4


Từ các phân tích trên cho thấy, TCĐĐ ở nước ta theo quy định của pháp luật chỉ có thể
hiểu là tranh chấp QSDĐ. Kết luận này được củng cố thêm bởi hai cơ sở: một là, xuất phát
từ chế độ sở hữu toàn dân (hay sở hữu nhà nước) đối với toàn bộ đất đai, NSDĐ chỉ có
quyền sử dụng đối với đất đai, vì vậy, cái mà họ tranh chấp khi TCĐĐ chỉ có thể là QSDĐ;
và hai là, các thuật ngữ TCĐĐ và tranh chấp QSDĐ đã được sử dụng như những thuật ngữ
thay thế nhau kể từ LĐĐ 1987 đến nay mà không hề có sự phân biệt. Hơn nữa, các tranh
chấp có liên quan đến QSDĐ của NSDĐ (gồm tranh chấp tài sản gắn liền với đất, tranh chấp

hợp đồng giao dịch QSDĐ) cũng đã từng được định danh cụ thể trong một số văn bản hướng
dẫn về thẩm quyền giải quyết tranh chấp liên quan đến đất đai với tên gọi là “tranh chấp liên
quan đến QSDĐ”, chứ không phải là TCĐĐ một cách chung chung. Do đó, việc mở rộng
khái niệm TCĐĐ như trên trong điều kiện Việt Nam là không hợp lý và làm lu mờ đi đặc
trưng của quan hệ đất đai, tạo ra một món “thập cẩm” không có hương vị rõ ràng, “cơm
không ra cơm, cháo không ra cháo”, vốn thường thấy ở những đầu bếp bất đắc dĩ.
Ngược lại, việc đồng nhất TCĐĐ với tranh chấp QSDĐ về mặt lý luận tạo nên được sự cụ
thể về đối tượng tranh chấp, làm nổi bật đặc trưng của quan hệ đất đai. Từ đây tạo ra được
một ranh giới tương đối rõ ràng giữa TCĐĐ với các tranh chấp dân sự thông thường khác có
liên quan đến đất đai và lý giải được tạo sao việc giải quyết TCĐĐ lại có thể được tiến hành
bởi các cơ quan hành chính nhà nước, theo các thủ tục hành chính nhất định. Đó là, cơ quan
hành chính không phải giải quyết TCĐĐ dưới góc độ là một hoạt động phân xử về tài sản
thông thường, mà với tư cách là người đại diện chủ sở hữu quyết định ai sẽ là người có
quyền sử dụng đối với đất đang bị tranh chấp, khi đất đó về mặt hình thức pháp lý chưa được
chính thức trao cho ai sử dụng (đương sự không có giấy tờ về QSDĐ). Nếu đồng nhất
TCĐĐ với tranh chấp QSDĐ thì nhiệm vụ còn lại ở đây là lý giải thế nào cho phù hợp về
khái niệm: “TCĐĐ là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của NSDĐ” tại khoản 26 Điều 4
LĐĐ 2003, dù rằng việc lý giải này là không cần thiết bởi ngôn từ được dùng trong khái
niệm trên chỉ là “sản phẩm” mang tính chủ quan của các nhà làm luật. Dù sao đi nữa, chúng
ta cũng hãy thử tiếp cận vấn đề từ thuật ngữ “QSDĐ” – yếu tố mà các phân tích trên khẳng
định là đối tượng của TCĐĐ.
QSDĐ, nếu xét ở góc độ là quyền sử dụng một loại tài sản, hiểu theo nghĩa thông thường,
chỉ là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản đất đai. [16] Ở góc độ này,
QSDĐ là một khái niệm pháp lý. Tuy nhiên, theo pháp luật đất đai, ý nghĩa trên chỉ chiếm
một phần nội dung về QSDĐ của NSDĐ. Theo pháp luật hiện hành, ngoài việc khai thác,
hưởng các lợi ích từ đất đai nói trên, QSDĐ còn bao hàm cả việc NSDĐ được quyền thực
hiện các giao dịch về QSDĐ (như chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho, ...) của mình như là
những giao dịch về tài sản. Và để được thực hiện các quyền giao dịch này, NSDĐ phải thực
hiện những nghĩa vụ tài chính nhất định đối với Nhà nước (như nộp tiền sử dụng đất, tiền
thuê đất, ... ). Ở góc độ này, QSDĐ mang nội dung kinh tế sâu sắc và nó là một quyền kinh

tế. Như vậy, QSDĐ là một khái niệm phức tạp – nó vừa là một khái niệm pháp lý, vừa là
một khái niệm kinh tế. Có thể khẳng định rằng, QSDĐ trong pháp luật đất đai hiện hành là
một khái niệm phức tạp mà nghĩa gốc của các từ đơn lẻ hợp thành không đủ sức thể hiện hết
nội dung và bản chất của nó. QSDĐ vì thế có thể coi là một tổng thể không thể tách rời các
quyền và nghĩa vụ của NSDĐ theo quy định của pháp luật đất đai.
5


Từ phân tích trên có thể kết luận rằng, khái niệm “TCĐĐ là tranh chấp về quyền và nghĩa
vụ của NSDĐ” tại khoản 26 Điều 4 LĐĐ cần được diễn giải là tranh chấp một tổng thể
những yếu tố hợp nhất tạo thành QSDĐ nói trên, chứ không phải là việc tranh chấp từng
quyền và nghĩa vụ rời rạc, đơn lẻ hay tranh chấp về các quyền và nghĩa vụ khác của NSDĐ
có liên quan đến các quyền nghĩa vụ nêu trên. Cách hiểu này đặt khái niệm TCĐĐ trong mối
quan hệ không thể tách rời với tất cả các quy định có liên quan, chứ không phải cô lập nó
hoặc đặt nó lên trên tất cả các quy định khác nhằm phát huy trí tưởng tượng một cách thái
quá, dẫn đến những suy diễn không phù hợp. Có nghĩa là, không thể “trộn lẫn” TCĐĐ với
những tranh chấp dân sự thuần túy có liên quan đến đất đai.
Tóm lại, làm rõ khái niệm TCĐĐ có nhiều ý nghĩa thực tiễn quan trọng chứ không chỉ là
vấn đề mang tính học thuật. Về mặt nội dung, việc làm này giúp xác định chính xác đối
tượng tranh chấp trong TCĐĐ, giúp việc nghiên cứu và áp dụng pháp luật một cách chính
xác và thống nhất hơn. Về mặt phương pháp luận, nó sẽ giúp tránh được trường hợp quy
định của luật này chồng lấn lên luật kia, giúp hoàn thiện pháp luật đất đai nói riêng và hệ
thống pháp luật Việt Nam nói chung.
Tranh chấp đất đai hiểu theo nghĩa rộng là biểu hiện sự mâu thuẫn, bất đồng trong việc xác
định quyền quản lí, quyền chiếm hữu, quyền sử dụng đối với đất đai, phát sinh trực tiếp hoặc
gián tiếp trong lĩnh vực quản lí và sử dụng đất.
Theo nghĩa hẹp thì tranh chấp đất đai là tranh chấp phát sinh giữa các chủ thể tham gia quan
hệ pháp luật đất đai về quyền và nghĩa vụ trong quá trình quản lí và sử dụng đất đai.
Trong thực tế, tranh chấp đất đai được hiểu là sự tranh chấp về quyền quản lí, quyền sử
dụng xung quanh một khu đất cụ thể mà mỗi bên đều cho rằng mình phải được quyền đó do

pháp luật quy định và bảo hộ. (theo “Bàn về khái niệm “Tranh chấp đất đai” trong Luật đất
đai 2003”- Ths. Lưu Quốc Thái, Đh Luật Tp. Hồ Chí Minh).
1.2 Phân loại tranh chấp đất đai
Trước những năm 1980, Nhà nước ta thừa nhận nhiều hình thức sở hữu đối với đất đai: Sở
hữu nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân... Do đó ở thời kỳ này tranh chấp đất đai bao
gồm: Tranh chấp về quyền sở hữu đất đai, quyền quản lý và sử dụng đối với đất đai. Sau
Hiến pháp 1980 ra đời, Nhà nước trở thành đại diện chủ sở hữu duy nhất đối với toàn bộ
toàn bộ vốn đất đai trong cả nước, do đó các tranh chấp đất đai hiện nay chỉ bao gồm tranh
chấp về quyền quản lý và sử dụng đất đai. Theo quy định của pháp luật hiện hành có ba loại
hình tranh chấp đất đai:
+ Tranh chấp về quyền sử dụng đất đai;
+ Tranh chấp về tài sản có liên quan đến quyền sử dụng đất;
+ Tranh chấp về quyền sử dụng đất có liên quan đến địa giới đơn vị hành chính (xã, huyện,
tỉnh).
Tuy nhiên, trên thực tế thường xuất hiện dạng tranh chấp đất đai phổ biến sau đây:
- Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất:
Dạng tranh chấp này thường xảy ra ở vùng nông thôn, việc phát sinh thường là do lúc
chuyển đổi đất đai hai bên không làm hợp đồng hoặc hợp đồng có được soạn thảo nhưng nội
6


dung rất sơ sài, đơn giản. Vì thế, sau một thời gian một bên cảm thấy quyền lợi bị thiệt thòi
nên phát sinh tranh chấp, mặc dù vào thời điểm chuyển đổi hai bên đều đã nhất trí về các
điều kiện để chuyển đổi quyền sử dụng đất.
- Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Dạng tranh chấp này xảy ra khá phổ biến, việc phát sinh thường là do một bên hoặc cả hai
bên thực hiện không đúng giao kết như không trả tiền hoặc không giao đất, cũng có trường
hợp do bị lừa dối hoặc sau khi ký kết hợp đồng thấy bị hớ trong điều khoản thỏa thuận về giá
cả nên rút lại không thực hiện hợp đồng. Nhiều trường hợp nội dung hợp đồng không đề cập
rõ ràng về mục đích của hợp đồng, không xác định cụ thể bên bán hay bên mua có nghĩa

đóng thuế chuyển quyền sử dụng đất, làm thủ tục... đây cũng là nguyên nhân dẫn đến tranh
chấp.
- Tranh chấp hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất:
Việc phát sinh dạng tranh chấp này là do một bên hoặc cả hai bên vi phạm các điều khoản
của hợp đồngnhư:
+ Hết thời hạn thuê đất nhưng không chịu trả lại đất cho bên cho thuê;
+ Không trả tiền thuê đất;
+ Sử dụng đất không đúng mục đích khi thuê;
+ Đòi lại đất trước thời hạn hợp đồng.
- Tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất:
Dạng tranh chấp này thường phát sinh sau khi thời hạn thực hiện nghĩa vụ đã hết, nhưng
bên vay đã không thực hiện nghĩa vụ trả nợ đã cam kết.
- Tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất:
Dạng tranh chấp này thường xảy ra do các nguyên nhân chủ yếu sau:
+ Người có quyền sử dụng đất chết không để lại di chúc và những người thừa kế theo pháp
luật không thỏa thuận được với nhau về việc phân chia di sản thừa kế hoặc không hiểu biết
về các quy định của pháp luật thừa kế, nên dẫn đến việc phát sinh tranh chấp.
+ Người sử dụng đất trước khi chết có lập di chúc để lại thừa kế quyền sử dụng đất nhưng di
chúc đó trái pháp luật.
- Tranh chấp do lấn, chiếm đất:
Loại tranh chấp này xảy ra do một hoặc cả hai bên đã chiếm dụng đất của nhau. Có trường
hợp trước đây khi thi hành chính sách cải tạo nông nghiệp, Nhà nước đã giao đất cho người
khác sử dụng, nay chủ cũ tự động chiếm lại đất canh tác và dẫn đến tranh chấp.
- Tranh chấp về cản trở việc thực hiện quyền sử dụng đất:
Loại tranh chấp này tuy số lượng tranh chấp phát sinh ít nhưng tính chất lại rất phức tạp.
Thông thường, do mâu thuẫn phát sinh, bên sử dụng đất ở gần lối đi công cộng có vị trí đất ở
sâu hoặc xa mặt tiền và một bên do có thành kiến cá nhân đã cản trở người sử dụng đất bên
7

trong việc thực hiện quyền sử dụng đất như không cho đi qua phần đất của mình, rào lại lối
đi chung v.v... do đó dẫn đến tranh chấp.
Ngoài ra, còn tồn tại một số dạng tranh chấp đất đai cụ thể trên thực
tế như:
- Tranh chấp về việc làm thiệt hại đến việc sử dụng đất;
- Tranh chấp quyền sử dụng đất;
- Tranh chấp tài sản gắn liền với đất;
- Tranh chấp đất trong vụ án ly hôn.
1.3 Đặc điểm của tranh chấp đất đai
Quan hệ đất đai là một dạng đặc biệt của quan hệ dân sự nên bên cạnh những đặc điểm
chung của tranh chấp dân sự, tranh chấp đất đai còn mang những đặc trưng riêng khác với
những loại tranh chấp khác như :
Thứ nhất: chủ thể của tranh chấp đất đai chỉ có thể là chủ thể có quyền quản lí và sử dụng
đất. Quyền sử dụng đất của các chủ thể được xác lập dựa trên quyết định giao đất, cho thuê
đất của Nhà nước hoặc được Nhà nước cho phép nhận chuyển nhượng từ khác chủ thể khác
hoặc được nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với diện tích đất đang sử
dụng. Như vậy, chủ thể của tranh chấp đất đai là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân tham gia
với tư cách là người quản lí hoặc sử dụng đất.
Thứ hai: nội dung của tranh chấp đất đai rất đa dạng và phức tạp. Hoạt động quản lý và sử
dụng đất trong nền kinh tế thị trường diễn ra rất đa dạng, phong phú với việc sử dụng đất vào
nhiều mục đích khác nhau, với diện tích, nhu cầu sử dụng khác nhau. Trong nền kinh tế thị
trường, việc quản lý và sử dụng đất không đơn thuần chỉ là việc quản lý và sử dụng một tư
liệu sản xuất. Đất đai đã trở thành một loại hàng hóa đặc biệt, có giá trị thương mại, giá đất
lại biến động theo quy luật cung cầu trên thị trường, nên việc quản lý và sử dụng nó không
đơn thuần chỉ là việc khai thác giá trị sử dụng mà còn bao gồm cả giá trị sinh lời của đất
(thông qua các hành vi kinh doanh quyền sử dụng đất). Tất nhiên, khi nội dung quản lý và sử
dụng đất phong phú và phức tạp hơn thì những mâu thuẫn, bất đồng xung quanh việc quản lý
và sử dụng đất đai cũng trở nên gay gắt và trầm trọng hơn.
Thứ ba: tranh chấp đất đai phát sinh gây hậu quả xấu về nhiều mặt như: Có thể gây mất ổn
định về chính trị, phá vỡ mối quan hệ xã hội, làm mất đoàn kết trong nội bộ nhân dân, phá

vỡ trật tự quản lý đất đai, gây đình trệ sản xuất, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích không những
của bản thân các bên tranh chấp mà còn gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước và xã hội.
Thứ tư: đối tượng của tranh chấp đất đai là quyền quản lý và quyền sử dụng đất. Đất đai là
loại tài sản đặc biệt không thuộc quyền sở hữu của các bên tranh chấp mà thuộc quyền sở
hữu của Nhà nước.
2. Giải quyết tranh chấp đất đai và các nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai
2.1. Khái niệm giải quyết tranh chấp đất đai

8


Theo Từ điển giải thích thuật ngữ luật học (Trường ĐH Luật Hà Nội-NXB Công An Nhân
Dân 2008): "Giải quyết tranh chấp đất đai là giải quyết bất đồng, mâu thuẫn trong nội bộ
nhân dân, tổ chức và trên cơ sở đó phục hồi các quyền lợi hợp pháp bị xâm hại đồng thời
truy cứu trách nhiệm pháp lý đối với hành vi vi phạm pháp luật về đất đai".
Trong quan hệ pháp luật đất đai, việc xem xét giải quyết tranh chấp đất đai là một trong
những biện pháp quan trọng để pháp luật đất đai phát huy được vai trò trong đời sống xã hội.
Thông qua việc giải quyết tranh chấp đất đai, Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai cho
phù hợp với lợi ích của Nhà nước và của xã hội. Đồng thời, giáo dục ý thức tuân thủ và tôn
trọng pháp luật cho mọi công dân, ngăn ngừa những vi phạm pháp luật có thể xảy ra.
Giải quyết tranh chấp đất đai, với ý nghĩa là một nội dung của chế độ quản lý nhà nước đối
với đất đai, được hiểu là hoạt động của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhằm tìm ra
các giải pháp đúng đắn trên cơ sở pháp luật,nhằm giải quyết các bất đồng, mâu thuẫn giữa
các bên, khôi phục lại quyền lợi cho bên bị xâm hại. Đồng thời xử lý đối với cáchành vi vi
phạm pháp luật đất đai.
Như vậy, giải quyết tranh chấp đất đai là việc vận dụng đúng đắn các quy định của pháp luật
để bảo vệ tốt nhất các quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
2.2 Các hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật
2.2.1 Giải quyết tranh chấp đất đai theo Luật tố tụng hành chính
* Theo quy định của pháp luật hiện hành, khi xảy ra tranh chấp đất đai, đầu tiên thường

được giải quyết bằng biện pháp hòa giải (thủ tục hòa giải), Sau đó mới đến các thủ tục hành
chính và thủ tục tố tụng. Cụ thể bao gồm:
- Điều 135 Luật Đất đai 2003 (LĐĐ) quy định nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp
đất đai tự hòa giải hoặc thông qua hòa giải ở cơ sở. Khi các bên tranh chấp không hòa giải
được thì gửi đơn đến ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (UBND cấp xã) nơi có đất tranh
chấp. UBND cấp xã có trách nhiệm phối hợp với Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức
thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác để hòa giải. Thời hạn hòa giải là 30 ngày
làm việc, kể từ ngày UBND cấp xã nhận được đơn. Trường hợp không hòa giải được tại
UBND cấp xã, các bên tranh chấp có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải
quyết tranh chấp đất đai.
- Trong trường hợp kết quả hòa giải thành có sự thay đổi về diện tích đất, ranh đất và người
sử dụng khác với hiện trạng sử dụng đất thì UBND phường, xã, thị trấn gửi biên bản hòa giải
đến Phòng Quản lý đô thị quận, huyện đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia
đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau. Các trường hợp khác gửi cho Phòng Quản lý đô
thị quận, huyện để nơi đây gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường. Các cơ quan này sẽ chỉnh
lý hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất mới.
* Trường hợp đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại
giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai và tranh chấp về tài sản gắn
liền với đất thì vụ việc do Tòa án nhân dân giải quyết.

9


* Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự không có giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của
Luật Đất đai thì được giải quyết như sau:
Theo Điều 264 Luật Tố tụng hành chính sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai
2003:
- Trường hợp Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết

mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền
khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương giải quyết
hoặc khởi kiện theo quy định của Luật Tố tụng hành chính;
- Trường hợp Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương giải quyết
mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền
khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện theo quy định của
Luật Tố tụng hành chính.
* Khiếu nại, khởi kiện đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính về quản lý đất đai:
+ Người sử dụng đất có quyền khiếu nại quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về
quản lý đất đai.
+ Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai
thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu kiện
quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của Luật Tố
tụng hành chính.
2.2.2 Giải quyết tranh chấp đất đai bằng Tố tụng dân sự
* Các bên tranh chấp về đất đai, chỉ được khởi kiện tại Tòa án đối với các trường hợp tranh
chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một
trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật đất đai 2003 và
tranh chấp về tài sản gắn liền với đất.
- Đối với việc giải quyết tranh chấp thừa kế liên quan đến quyền sử dụng đất: theo Nghị
quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10-8-2004 của Hội đồng thẩm phán TAND tối cao hướng
dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình, thẩm
quyền giải quyết các vụ án tranh chấp thừa kế đối với quyền sử dụng đất (QSDĐ), tùy theo
vụ việc thuộc Tòa án nhân dân (TAND) và ủy ban nhân dân (UBND) các cấp.
TAND có thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền thừa kế liên quan đến quyền sử dụng đất
trong các trường hợp sau:
Đất do người chết để lại (không phân biệt có tài sản hay không có tài sản gắn liền với
QSDĐ) mà người đó đã có giấy chứng nhận QSDĐ theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất
đai năm 1993 và Luật Đất đai năm 2003.
Đất do người chết để lại mà người đó có một trong các giấy tờ sau:

- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15-10-1993 do cơ quan có thẩm
quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam DCCH,
Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước CHXHCN Việt
Nam.

10


- Giấy chứng nhận QSDĐ tạm thời được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên
trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính.
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng, cho QSDĐ hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao
nhà tình nghĩa gắn liền với đất.
- Giấy tờ chuyển nhượng QSDĐ, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15-10-1993,
nay được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15-10-1993.
- Giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật.
- Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.
- Giấy tờ về việc chuyển QSDĐ có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày
LĐĐ có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật,
nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp.
- Bản án hoặc quyết định của TAND, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết
định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
Đất không có một trong các loại giấy tờ nêu trên nhưng trên đất có di sản là nhà ở, vật kiến
trúc khác như nhà bếp, nhà tắm, nhà vệ sinh, giếng nước, nhà để ôtô, nhà thờ, tường xây làm
hàng rào gắn với nhà ở, các công trình xây dựng trên đất được giao để sử dụng vào mục đích
sản xuất, kinh doanh như nhà xưởng, kho tàng, hệ thống tưới, tiêu nước, chuồng trại chăn
nuôi hoặc trên đất có các tài sản như cây lấy gỗ, cây lấy lá, cây ăn quả, cây công nghiệp hay
các cây lâu năm.
Đối với loại tranh chấp này, trường hợp có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền xác
nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp nhưng chưa kịp cấp giấy chứng nhận QSDĐ thì Tòa án
chia di sản là tài sản gắn liền với QSDĐ và QSDĐ đó. Tuy nhiên theo nhiều ý kiến trái chiều

thì trong thực tiễn, việc vận dụng quy định tại Điều 35 Bộ luật Tố tụng dân sự 2004 để xác
định thẩm quyền của Toà án đối với các tranh chấp thừa kế nhà đất hoặc quyền sử dụng đất,
cũng có những ý kiến khác nhau. Có ý kiến cho rằng, tranh chấp thừa kế nhà đất hoặc quyền
sử dụng đất không phải là tranh chấp về bất động sản, do vậy, trong những trường hợp này
Toà án có thẩm quyền phải là Toà án nơi bị đơn giải quyết. Quan điểm này dựa trên lập luận
rằng, đối với tranh chấp thừa kế nhà đất hoặc quyền sử dụng đất thì trước hết phải xác định
xem ai là người có quyền thừa kế rồi mới chia, trong số các đương sự thì có đương sự chỉ
yêu cầu hưởng giá trị chứ không yêu cầu chia hiện vật. Ngoài ra, cũng có ý kiến cho rằng,
tranh chấp thừa kế thì di sản có thể bao gồm cả động sản, bất động sản cho nên không thể áp
dụng nguyên tắc xác định thẩm quyền của Toà án theo nơi có bất động sản toạ lạc. Thiết
nghĩ, việc ban hành một văn bản pháp lý để hướng dẫn cụ thể về vấn đề này là hết sức cần
thiết.
Việc nghiên cứu pháp luật một số nước và pháp luật chế độ cũ về tố tụng dân sự cho thấy,
nguyên tắc nơi phát sinh sự kiện mở thừa kế sẽ được áp dụng để xác định thẩm quyền của
Toà án đối với các vụ việc yêu cầu chia thừa kế. Tức là Toà án có thẩm quyền giải quyết vụ
việc sẽ là Toà án nơi mở thừa kế hay Toà án nơi khai phát di sản. Thế nhưng, luật thực định
của chúng ta hiện nay không đề cập đến nguyên tắc này. Do vậy, chúng tôi cho rằng, trong
khi nhà lập pháp chưa có những quy định khác thì việc xác định thẩm quyền của Toà án theo
lãnh thổ tạm thời vẫn được thực hiện theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự hiện hành,
trên nguyên tắc ưu tiên thẩm quyền giải quyết của Toà án nơi có bất động sản (nếu có nhiều
bất động sản thì là Toà án nơi có một trong các bất động sản).
11


Chúng ta có thể tính đến phương án tách vụ án thừa kế về động sản và bất động sản riêng để
xác định thẩm quyền của Toà án theo nguyên tắc nơi hiện diện của bị đơn và nơi có bất động
sản tranh chấp, nếu có sự đồng thuận của các thừa kế. Tuy nhiên, tính khả thi trên thực tế
của việc tách vụ án là không cao, bởi lẽ nếu tách vụ án thì khó giải quyết toàn diện việc chia
di sản, hơn nữa trong số các đương sự có thể có đương sự không đồng ý việc tách vụ án thừa
kế để chia riêng về động sản và bất động sản.

* Chủ thể khởi kiện thực hiện theo trình tự như sau:
- Gửi đơn khởi kiện đến Tòa Án
- Nộp tạm ứng án phí để Tòa Án thụ lí vụ án
Trong thời hạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm vụ án, Toà án tiến hành hoà giải để các đương sự
thoả thuận với nhau về việc giải quyết vụ án, trừ những vụ án không được hoà giải hoặc
không tiến hành hoà giải được quy định của pháp luật. Trong trường hợp các bên đương sự
không hòa giải được với nhau về cách giải quyết tranh chấp đất đai, thì Tòa án quyết định
đưa vụ án ra xét xử theo thủ tục sơ thẩm.
Trong trường hợp một bên hoặc các bên tranh chấp đất đai không đồng ý với bản án sơ
thẩm của Tòa án nhân dân, thì họ có quyền kháng cáo bản án, quyết định sơ thẩm để yêu cầu
Toà án cấp trên trực tiếp giải quyết lại theo thủ tục phúc thẩm.
2.3. Các nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai
Trong nền kinh tế thị trường với sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế, quan hệ pháp luật
đất đai đã trở nên đa dạng, phức tạp kéo theo các tranh chấp đất đai phát sinh cũng đa dạng,
phức tạp và gay gắt. Vì vậy, việc giải quyết tranh chấp đất đai phải đáp ứng được những yêu
cầu nhất định mà thực tế đã đặt ra. Muốn đáp ứng được các yêu cầu đó, thì việc giải quyết
tranh chấp đất đai phải quán triệt các nguyên tắc sau đây:
2.3.1. Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý
Điều 17 Hiến pháp 1992 khẳng định: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống
nhất quản lý". Cụ thể hóa Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 2003 đã quy định: "Nhà nước không
thừa nhận việc đòi lại đất đã giao cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện các
chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm
thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội Chủ nghĩa Việt Nam".
Điều đó khẳng định toàn bộ đất đai trên lãnh thổ Việt Nam đều thuộc quyền sở hữu toàn dân
do Nhà nước thống nhất quản lý. Các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân chỉ là những người
được Nhà nước giao đất cho sử dụng chứ không có quyền sở hữu đối với đất đai. Do đó, đối
tượng của mọi tranh chấp đất đai phát sinh chỉ là quyền quản lý và quyền sử dụng đất chứ
không phải là quyền sở hữu đối với đất đai. Vì vậy, khi giải quyết các tranh chấp đất đai,
phải tôn trọng và bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai mà Nhà nước là người đại
diện; bảo vệ quyền đại diện sở hữu đất đai của Nhà nước; bảo vệ thành quả cách mạng về

đất đai mà nhân dân ta đã giành được.
2.3.2. Nguyên tắc bảo đảm lợi ích của người sử dụng đất, nhất là lợiích kinh tế, khuyến
khích việc tự thương lượng,tự hòa giải trong nội bộ nhân dân
12


Luật Đất đai 1993 ra đời với việc thừa nhận năm quyền năng của ngườisử dụng đất (quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất) đã khẳng định tư
tưởng đổi mới trong quá trình Nhà nước điều hành các quan hệ xã hội về đất đai. Do đó, việc
tôn trọng các quyền của người sử dụng đất và tạo điều kiện để họ phát huy tối đa các quyền
đó là nguyên tắc quan trọng của Luật Đất đai. Thực tế đã chứng minh rằng, nếu lợi ích của
người sử dụng đất không được đảm bảo, thì việc sử dụng đất không thể mang lại hiệu quả
kinh tế cao. Đó cũng chính là nguyên tắc cơ bản trong quá trình giải quyết các tranh chấp đất
đai.
Tôn trọng quyền định đoạt của các chủ thể khi tham gia các quan hệ pháp luật đất đai là tôn
trọng quyền tự do thỏa thuận, thương lượng của họ trên cơ sở các quy định của pháp luật. Do
vậy, hòa giải trở thành cách thức và cũng là nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai quan
trọng và đạt hiệu quả nhất.
2.3.3. Nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai phải nhằm mục đích ổn định tình hình
chính trị, kinh tế, xã hội, gắn việc giải quyết tranh chấp đất đai với việc tổ chức lại sản
xuất, bố trí lại cơ cấu sản xuất hàng hóa
Do ảnh hưởng tiêu cực của tranh chấp đất đai đến mọi mặt của đời sống chính trị, kinh tế, xã
hội nên việc giải quyết các tranh chấp đất đai phải nhằm vào mục đích bình ổn các quan hệ
xã hội. Chú ý đảm bảo quá trình sản xuất của người dân, tránh làm ảnh hưởng dây chuyền
đến cơ cấu sản xuất chung. Đồng thời cải thiện và bố trí, sắp xếp lại cơ cấu sản xuất hàng
hóa theo chủ trương của Đảng: "Ai giỏi nghề gì, làm nghề ấy".
2.3.4. Nguyên tắc đảm bảo pháp chế xã hội chủ nghĩa
Khi giải quyết tranh chấp đất đai phải chú ý và tuân thủ các nguyên tắc, trình tự, thủ tục,
thẩm quyền mà pháp luật đã quy định. Phát hiện và giải quyết kịp thời các vi phạm pháp luật
về đất đai, tránh tình trạng để tranh chấp đất đai kéo dài, làm ảnh hưởng tới tâm lý và lợi ích

của người dân.
CHƯƠNG II: Thực trạng áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai tại địa
bàn tỉnh Quảng Nam và các giải pháp hoàn thiện
I.
Thực trạng áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai tại Quảng Nam
1. Tình hình tranh chấp, khiếu nại tố cáo liên quan đến đất đai
Trước năm 1993, chính sách pháp luật đất đai của nước ta nghiêm cấm mọi hành vi
chuyển nhượng đất đai; khi tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất đai phải
thông qua việc giao đất hay thuê đất của Nhà nước. Quan hệ đất đai trong thời kỳ này thực
hiện theo cơ chế bao cấp "xin - cho" và đất đai không được xác định giá. Luật Đất đai 1993
đã cho phép người dân được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa
kế, thế chấp và xác định đất có giá. Những chính sách đổi mới như vậy đã tác động mạnh
đến việc quản lý và sử dụng đất đai trong phạm vi cả nước nói chung và tại Quảng Nam nói
riêng. Bên cạnh những mặt tích cực, việc đổi mới chính sách đất đai đã làm nảy sinh nhiều
vụ tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo có liên quan đến đất đai. Tính chất phức tạp của vấn
đề có nguồn gốc từ chỗ đất đai trước đây chỉ là tư liệu sản xuất thuần túy có giá trị thấp, nay
13


đất đai trở thành tài sản đặc biệt và quyền sử dụng đất có giá trị cao.Vì vậy đã nảy sinh các
tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai từ những mối quan hệ đất đai do lịch sử để lại, từ
việc bồi thường khi nhà nước thu hồi đất. Trong những năm gần đây, tình hình khiếu nại tố
cáo của người dân về đất đai có xu hướng gia tăng cả về số lượng và mức độ phức tạp có
ảnh hưởng tới trật tự, an toàn chính trị, xã hội ở địa phương. Kết quả giải quyết khiếu nại về
đất đai của cơ quan hành chính các cấp tại Quảng Nam trong 5 năm (2006-2011)như sau:
Khiếu nại về đất đai

Năm

Tổng số vụ việc

Vụ việc
đã giải
quyết

2006

6.840

4.278

2007

8.942

7.089

2008

9.366

6.446

2009

12.373

7.177

2010

13.311

12.739

* Trên địa bàn tỉnh, trong thời gian qua các tranh chấp đất đai thường tập trung vào các
dạng sau:
Ở thành thị:
+ Nhà thuê hợp đồng với xí nghiệp quản lý nhà: Xảy ra tranh chấp giữa các hộ trong một
biển số nhà về lối đi chung; ngõ đi chung; diện tích đất phụdùng chung trong một biển số
nhà; đất chung trong khuôn viên ngôi nhà nhiều hộ.
+ Dạng nhà tư nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng
đất: Tranh chấp quyền sử dụng nhà, đất trong nội bộ gia đình, anh chị em, bố con.
+ Tranh chấp quyền sử dụng đất (lối đi chung) giữa các hộ thuê nhà nhà nước với các hộ nhà
tư (đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất)
+ Hiện nay mới xuất hiện tranh chấp quyền được thuê đất của các Dự án
Ở nông thôn, miền núi :
Tranh chấp đất đai thường tập trung vào các dạng chủ yếu sau:
+ Tranh chấp lối đi, ngõ xóm, ranh giới đất ở, đất vườn giữa hai hộ liền kề.
+ Tranh chấp quyền sử dụng đất ở.
+ Tranh chấp đất nông nghiệp phân chia
14


+ Tranh chấp đòi lại ruộng đất cũ trước đây đã vào HTX, tập đoàn sản xuất, nay HTX, tập
đoàn sản xuất đã giải thể, chính quyền đã giao cho người khác sử dụng (ví dụ: Đất ao thuộc
sở hữu của người dân trước những năm 1960 đã vào HTX nông nghiệp, nay quay lại đòi),
những trường hợp này xảy ra nhiều ở các huyện Gia Lâm, Từ Liêm...
+ Chủ cũ đòi lại ruộng đất đối với người mượn sản xuất, cho ở nhờ, nay người được mượn
lại đem bán hoặc cho thuê, những người chủ đất cũ bức xúc đòi lại.

+ Chủ cũ đòi lại đất "hương hỏa", đất nhờ người khác trông coi, người được nhờ trông coi
qua thời gian dài đã coi như của mình, nay chủ cũ có nhu cầu sử dụng đòi lại.
+ Do đất đai ngày càng có giá trị nên một số trường hợp người dân không ở địa phương đã
lâu, nay quay về đòi đất ông cha để lại
+ Anh, chị em đòi thừa kế quyền sử dụng đất đất do cha mẹ để lại.
+ Tranh chấp đất cầm cố, thế chấp.
2. Tình hình giải quyết tranh chấp đất đai của ủy ban nhân dân
2.1. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của UBND
Luật Đất đai năm 2003 đã được Quốc hội thôngqua ngày 26 tháng 11 năm 2003, có hiệu lực
từ ngày 1/7/2004 đã quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của UBND như
sau: Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự không có Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất (GCNQSDĐ)hoặc không có một trong các giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 và 5 điều
50 Luật Đất đai ngày 26/11/2003 (đó là các loại giấy tờ: Giấy tờ về quyền được sử dụng đất
trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách
đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hòa
miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam; giấy chứng nhận
quyền được sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên
trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính; giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử
dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán
nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993, nay được UBND cấp cơ sở xác nhận là đã
sử dụng trước ngày 15/10/1993; giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy
định của pháp luật; giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền của chế độ cũ cấp cho người sử dụng
đất; bản án hoặc quyết định của TAND, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án,
quyết định giải quyết tranh chấp đất đai đã được thi hành.
Lưu ý: Theo khoản 2, điều 50 hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà trên giấy tờ đó ghi
tên người khác, kèm theo chữ ký của các bên liên quan nhưng đến trước ngày 1/7/2004 chưa
thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thì cũng
được coi là người có giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất) thì được giải quyết theo các
quy định sau:
- Trường hợp chủ tịch UBND cấp huyện giải quyết lần đầu mà một bên hoặc các bên không

đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến chủ tịch UBND cấp tỉnh giải
quyết, quyết định của chủ tịch UBND cấp tỉnh là quyết định giải quyết cuối cùng;
15


- Trường hợp chủ tịch UBND cấp tỉnh giải quyết lần đầu mà một bên hoặc các bên đương sự
không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên
và Môi trường; quyết định của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường là quyết định giải
quyết cuối cùng.
Riêng đối với các tranh chấp đất đai liên quan đến địa giới hành chính thì thẩm quyền giải
quyết được quy định trong Luật Đất đai năm 1993. Tranh chấp đất đai liên quan đến địa giới
hành chính giữa các đơn vị hành chính do UBND của các đơn vị đó cùng phối hợp giải
quyết. Trường hợp không đạt được sự nhất trí hoặc việc giải quyết làm thay đổi địa giới
hành chính thì thẩm quyền giải quyết được quy địnhnhư sau:
- Trường hợp tranh chấp liên quan đến địa giới hành chính cấp tỉnh thì do quốc hội quyết
định.
- Trường hợp tranh chấp liên quan đến địa giới của các đơn vị hành chính dưới cấp tỉnh thì
do Chính phủ quyết định. Bộ Tài nguyên và Môi trường, cơ quan quản lý đất đai các cấp có
trách nhiệm cung cấp các tài liệu cần thiết và phối hợp với các cơ quan nhà nước có thẩm
quyền để giải quyết các tranh chấp đất đai liên quan đến địa giới hành chính.
2.2 Đánh giá chung về hiệu quả giải quyết tranh chấp đất đai của UBND
Kết quả giải quyết tranh chấp đất đai của UBND ở một số huyện ngoại thành trong hai năm
2009 và 2010 như sau:
Năm 2002
Đơn vị Thụ lý

Núi
Thành

Giải quyết

Thụ lý

Giải quyết

38 vụ

- Giải quyết được: 17 trường hợp, 25 vụ
đạt tỷ lệ 44,7% (UBND huyện ra
quyết định giải quyết: 11 trường
hợp, Phòng địa chính giải quyết: 6
trường hợp)
- Chuyển về xã hòa giải: 11
trường hợp

- Giải quyết được: 16 trường
hợp,
đạt
tỷ
lệ
64%
(UBNDhuyện ra quyết định
giải quyết: 7 trường hợp,
Phòng địa chínhgiải quyết: 9
trường hợp)
- Chuyển về xã hòa giải: 7
trường hợp

19 vụ

- UBND huyện ra quyết định giải 7 vụ
quyết: 18 vụ (94%)

- UBND huyện ra quyết định
giải quyết: 7 vụ (100%)

98 vụ

- Giải quyết được: 49 vụ đạt tỷ lệ 62 vụ
50 % (UBND ra quyết định giải
quyết: 34, Phối hợp với thanh tra
thành phố và TAND huyện giải
quyết: 15 vụ).
- Chuyển xã, thị trấn hòa giải: 29
vụ

- UBND ra quyết định giải
quyết: 30/ 62 vụ đạt tỷ lệ
48,3% (10 vụ UBND huyệncó
quyết định giải quyết nhưng
đương sự tiếp tục khiếu nại lên
cấp trên)
- Chỉ đạo xã, thị trấn hòa giải
20 vụ

Đại
Lộc

Bắc
Trà

My

Năm 2003

16


Qua thống kê tình hình giải quyết tranh chấp đất đai của một số huyện nói nhận thấy mặc dù
các quận, huyện có nhiều cố gắng song tỷ lệ giải quyết tranh chấp đất đai của UBND các
huyện trên địa bàn thành phố chưa cao (từ 40% đến 70%). Trên thực tế vẫn còn tình trạng
chồng chéo về thẩm quyền giải quyết giữa UBND và TAND. Nhiều trường hợp do UBND
không giải quyết dứt điểm các tranh chấp, để dây dưa kéo dài dẫn đến các bên tranh chấp
mâu thuẫn gay gắt, đánh nhau, chửi bới làm mất trật tự an ninh chung, sứt mẻ tình cảm gia
đình.
- Ưu điểm: Việc giải quyết các tranh chấp đất đai tại UBND sẽ nhanh gọn và ít tốn kém vì:
UBND vừa là cơ quan quản lý nhà nước về đất đai (với một đội ngũ cán bộ địa chính nắm
bắt tình hình quản lý và sử dụng đất một cách chính xác và kịp thời), vừa là cơ quan có thẩm
quyền giải quyết tranh chấp đất đai, cho nên việc xác minh, thu thập chứng cứ cho vụ kiện sẽ
nhanh chóng hơn và sát thực hơn.
- Hạn chế: Việc giải quyết tranh chấp đất đai của UBND ngay trong giai đoạn hiện nay cũng
đã bộc lộ những hạn chế nhất định:
+ UBND vừa là cơ quan quản lý đất đai vừa thực hiện việc giải quyết tranh chấp đất đai nên
dễ nảy sinh xu hướng vi phạm nguyên tắc khách quan, công bằng, vô tư trong giải quyết
tranh chấp đất đai, đặc biệt trong trường hợp tranh chấp đất đai phát sinh trực tiếp từ các
quyết định của UBND các cấp;
+ Trong một số trường hợp, quyết định của UBND các cấp thường không được các bên
tranh chấp tuân thủ thực hiện mà không phải chịu một biện pháp cưỡng chế nào. Hơn nữa,
thủ tục hành chính trong việc giải quyết tranh chấp đất đai rất phức tạp, rắc rối,.. nên các
tranh chấp đất đai không được giải quyết dứt điểm, để dây dưa, kéo dài phát sinh các khiếu
kiện vượt cấp gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến sự ổn định tình hình chính trị, trật tự an toàn

- xã hội của địa phương.
3. Tình hình giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa Án Nhân Dân (TAND)
3.1 Thẩm quyền của TAND
Sau 10 năm thi hành, Luật Đất đai ngày 14/7/1993 sẽ được Luật Đất đai ngày 26/11/2003
thay thế từ ngày 01/7/2004. Luật Đất đai ngày 26/11/2003 đã có những sửa đổi, bổ sung
quan trọng về các quy định giải quyết tranh chấp đất đai và giải quyết khiếu nại về đất đai.
Luật Đất đai năm 2003 đã quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của TAND
như sau:
- Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự có GCNQSDĐ hoặc có một trong các loại
giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền
với đất thì do TAND giải quyết. Lần đầu tiên, các giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy
định trong luật (trước đây những giấy tờ này được quy định trong công văn hướng dẫn của
Tổng cục Địa chính, trong Nghị định số 17/1999/NĐ-CP của Chính phủ) đã tạo điều kiện
thuận lợi cho cơ quan có thẩm quyền áp dụng trong quá trình giải quyết các tranh chấp đất
đai, khắc phục được sự chồng chéo về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai giữa UBND
và TAND.
3.2 Đánh giá về hiệu quả giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án nhân dân tỉnh
17


Quảng Nam
* Theo số liệu thống kê chưa đầy đủ của Văn phòng TANDTC tỉnh Quảng Nam, thì trong 5
năm (2005 - 2010) TAND các cấp đã thụ lý và giải quyết một số lượng lớn các vụ tranh chấp
về quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:
- Năm 2005 : Các TAND đã thụ lý để giải quyết theo trình tự sơ thẩm 4.543 vụ, đã giải
quyết 3.550 vụ, trong đó các TAND cấp huyện thụ lý 4.342 vụ và đã giải quyết được 3.382
vụ.
- Năm 2006: Các TAND đã thụ lý để giải quyết theo trình tự sơ thẩm 4.504 vụ và đã giải
quyết được 3.712 vụ.
- Năm 2010: các TAND cấp huyện đã thụ lý 3.299 vụ và đã giải quyết được 2.776 vụ. Theo

số liệu thống kê trên đây và so sánh với số liệu các vụ án dân sự khác cho thấy số lượng các
vụ án về quyền sử dụng đất trong những năm gần đây không giảm và chiếm một số lượng
lớn trong số các vụ án dân sự nói chungSo sánh số vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất thụ lý
năm 2001 là 8.479 vụ trong tổng số vụ án dân sự 58.979 vụ thì tỷ lệ là 6,95%.
* Phân loại các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà TAND đã thụ lý giải quyết thì thấy có
các loại tranh chấp sau đây:
+ Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất.
+ Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
+ Tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất.
+ Tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
+ Tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất.
+ Đòi đất cho mượn, cho sử dụng nhờ, lấn chiếm đất, lối đi chung...
Ngoài ra, TAND cũng thụ lý, giải quyết nhiều vụ tranh chấp về chia tài sản chung vợ chồng
là quyền sử dụng đất khi ly hôn; cha mẹ chồng hoặc cha mẹ vợ đòi lại đất khi vợ chồng con
trai con dâu, hoặc con gái con rể ly hôn.
Kết quả giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất tại Toà án nhân dân các cấp trong
thời gian qua:
+ Năm 2006 trong số 3.550 vụ đã giải quyết ở cấp sơ thẩm, thì có 714 vụ hoà giải thành, ở
cấp phúc thẩm hoà giải thành 22vụ/ 1107 vụ.
+ Năm 2007trong số 4.504 vụ thụ lý ở cấp sơ thẩm, đã giải quyết được 3.712 vụ, hoà giải
thành được 829 vụ, ở cấp phúc thẩm hoà giải thành 45/1.085 vụ.
+ Năm 2008 trong số 4.553 vụ thụ lý ở cấp sơ thẩm đã giải quyết được 3.247 vụ, trong đó
hoà giải thành 335 vụ, ở cấp sơ thẩm hoà giải thành 30/1.214 vụ.
+ Năm 2010 tòa án cấp sơ thẩm đã thụ lý 4.883 vụ, giải quyết được 3.600 vụ, trong đó hoà
giải thành được 2.599 vụ, ở cấp phúc thẩm hoà giải thành 43/1.632 vụ.
Số liệu trên phản ánh xu hướng gia tăng số vụ tranh chấp về quyền sử dụng đất. Kết quả giải
18


quyết năm sau cao hơn năm trước, đặc biệt là tỷ lệ hòa giải thành ngày càng cao.

Số lượng các vụ tranh chấp về quyền sử dụng đất đã được TAND thụ lý, giải quyết ngày
càng tăng. Nhìn chung các TAND đã tuân thủ các quy định về thủ tục giải quyết các vụ án
dân sự, nhận thức rõ tính đặc thù trong việc giải quyết các vụ tranh chấp về quyền sử dụng
đất, kiên trì hòa giải, do đó số lượng vụ việc tranh chấp về quyền sử dụng đất được TAND
hòa giải thành chiếm tỷ lệ lớn, góp phần giải quyết nhanh các vụ tranh chấp.
Về cơ bản, các TAND đã áp dụng đúng đắn và thống nhất các quy định của Luật Đất đai
năm 2003, Bộ luật Dân sự, các văn bản pháp luật khác về đất đai, các hướng dẫn của
TANDTC trong công tác xét xử các vụ án về tranh chấp quyền sử dụng đất. Đường lối xét
xử các tranh chấp về quyền sử dụng đất được các TAND tuân thủ và áp dụng tương đối tốt.
Chất lượng giải quyết ngày một nâng cao, góp phần quan trọng vào việc ổn định trật tự, an
toàn xã hội, phát triển kinh tế, bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, hiệu lực quản
lý của Nhà nước, bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người được Nhà nước giao đất, bảo vệ
các giao dịch dân sự hợp pháp trong đời sống xã hội.. Phần lớn các bản án, quyết định của
TAND xét xử các loại tranh chấp về quyền sử dụng đất có căn cứ pháp luật, phù hợp với
hoàn cảnh lịch sử, được nhân dân đồng tình, dư luận xã hội ủng hộ và bảo đảm hiệu lực thi
hành.
Bên cạnh những mặt tích cực đã nêu trên, công tác xét xử các vụ tranh chấp về quyền sử
dụng đất tại TAND cũng bộc lộ những hạn chế nhất định, có một số ít bản án, quyết định của
Tòa án thể hiện chất lượng xét xử chưa tốt, xét xử không đúng thẩm quyền, ra phán quyết
không dựa trên cơ sở pháp luật, xác định sai nguồn gốc tài sản (đất đai) tranh chấp, có nhiều
vụ án phải xét xử đi xét xử lại nhiều lần.
Các sai phạm không chỉ giới hạn ở việc áp dụng pháp luật về đất đai mà còn xảy ra trong
quá trình áp dụng pháp luật về tố tụng.
Đã có một số trường hợp tòa án xác định không đúng thẩm quyền giảiquyết của mình nên đã
thụ lý cả những việc thuộc thẩm quyền của UBND, không xác định đúng tư cách của các
đương sự trong vụ án nên không đưa người có quyền, nghĩa vụ có liên quan tham gia tố
tụng. Ngoài ra còn có các vi phạm về thủ tục tố tụng khác trong quá trình tòa án thụ lý, điều
tra, lập hồ sơ, xét xử (ví dụ như: đo đạc diện tích đất không chính xác, định giá đất quá thấp,
vi phạm quyền tự định đoạt của đương sự…) dẫn đến hậu quả bản án, quyết định của tòa án
bị kháng cáo, kháng nghị nhiều. Điều đó nói lên rằng trong quá trình TAND giảiquyết các

tranh chấp về quyền sử dụng đất còn có những hạn chế, lúng túng nhất định khi áp dụng
pháp luật về đất đai, pháp luật về dân sự, đường lối chính sách của Nhà nước về đất đai
trong từng giai đoạn lịch sử… dẫn đến bản án, quyết định của Tòa án còn chưa chính xác,
khách quan, công bằng.
Theo số liệu thống kê thì trong số các bản án, quyết định của TAND bị kháng cáo, kháng
nghị thì tỷ lệ y án khoảng 50%, tỷ lệ cải sửa án khoảng 40, tỷ lệ hủy án khoảng 10%.
Tình trạng này phản ánh một sự thực khách quan là năng lực, trình độ chuyên môn của một
bộ phận cán bộ xét xử của TAND còn hạn chế, chưa đáp ứng được yêu cầu nhiệm vụ đề ra.
Đó là một trong nhiều nguyên nhân làm ảnh hưởng đến uy tín của Tòa án.
19


II. Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai khó giải quyết trong thực tiễn
Thực trạng giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo trong lĩnh vực đất đai đã và đang là vấn
đề phức tạp ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế đất nước, ổn định xã hội. Các nội dung
khiếu kiện về đất đai hiện nay chiếm đa số trong tổng số khiếu kiện chung. Ngoài ra, các
tranh chấp về đất đai cũng gia tăng. Có thể nói, có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng
tranh chấp, khiếu nại, tố cáo phức tạp trong lĩnh vực đất đai, trong đó có nguyên nhân pháp
luật.
1. Nguyên nhân khách quan
Tranh chấp đất đai ở nước ta phát sinh có nguồn gốc sâu xa do lịch sử để lại.ở miền Bắc,
sau Cách mạng tháng 8 và sau năm 1953, Đảng và Chính phủ đã tiến hành cải cách ruộng
đất, xóa bỏ chế độ chiếm hữu ruộng đất của thực dân, phong kiến, thiết lập quyền sở hữu
ruộng đất cho người nông dân. Năm 1960, thông qua con đường hợp tác hóa nông nghiệp,
ruộng đất của người nông dân được đưa vào làm tư liệu sản xuất chung trở thành sở hữu tập
thể, do đó tình hình sử dụng đất đai tương đối ổn định.
Ở miền Nam, sau hai cuộc kháng chiến chống ngoại xâm tình hình sử dụng đất đai có nhiều
diễn biến phức tạp hơn. Trong chín năm kháng chiến, Chính phủ đã tiến hành chia ruộng đất
cho người nông dân hai lần vào các năm 1949 - 1950 và năm 1954, nhưng đến năm 1957,
ngụy quyền Sài gòn đã thực hiện cải cách điền địa, thực hiện việc "truất hữu" nhằm xóa bỏ

thành quả của cách mạng, gây ra những xáo trộn về quyền quản lý ruộng đất của người nông
dân. Sau khi thống nhất đất nước, năm 1975, Nhà nước đã tiến hành hợp tác hóa nông
nghiệp, đồng thời xây dựng hàng loạt các lâm trường, nông trường, trang trại. Những tổ
chức đó bao chiếm quá nhiều diện tích đất nhưng sử dụng lại kém hiệu quả. Đặc biệt, qua
hai lần điều chỉnh ruộng đất vào cácnăm 1977 - 1978 và năm 1982- 1983, với chính sách
chia cấp đất theo kiểu bình quân, "cào bằng" đã dẫn tới những xáo trộn lớn về ruộng đất, về
ranh giới, số lượng và mục đích sử dụng đất đai.
Khi đất nước ta chuyển sang nền kinh tế thị trường với sự thay đổi cơ chế quản lý làm cho
đất đai thì đất đai ngày càng trở nên có giá trị. Dưới góc độ kinh tế, đất đai được coinhư một
loại hàng hóa trao đổi trên thị trường theo quy luật cung cầu, quy luật giá trị. Đây là quy luật
tự nhiên, nhưng đối với đất lại khôngđược thừa nhận một cách dễ dàng ở nước ta trong một
thời gian khá dài. Do vậy Nhà nước chưa kịp thời có các chính sách để điều tiết và quản lý
có hiệu quả.
Tranh chấp đất đai xảy ra bức xúc và nổi cộm hiện nay là liên quan nhiều đến lĩnh vực: giá
đất. Theo tinh thần Luật đất đai và các Nghị định hướng dẫn thì giá đất để giải quyết tranh
chấp, giải tỏa, đền bù…đều phải căn cứ vào giá đất thực tế tại thị trường vào thời điểm tranh
chấp. Luật thì quy định như vậy, nhưng thực tế giải quyết thì còn nhiều bất cập. Nguyên do
chưa có văn bản pháp luật quy định cụ thể quy trình áp dụng giá đất thực tế là như thế nào?
Mỗi nơi vận dụng mỗi khác gây nhiều thắc mắc cho người dân, khiếu kiện kéo dài…Chẳng
hạn như khoản 2 và khoản 4 Điều 92 BLTTDS thì quy định đương sự có quyền phát biểu ý
kiến về việc định giá tài sản, biên bản định giá phải ghi rõ ý kiến của từng thành viên, của
đương sự, nếu họ tham dự. Nhưng trong thực tế thì thủ tục này vẫn chưa được thực thi một
20


cách nghiêm túc, triệt để. Nếu có, thì cũng là hình thức. Chưa kể thành viên chuyên môn về
giá chưa phải là người am tường về lĩnh vực giá.
2. Nguyên nhân chủ quan
2.1. Về cơ chế quản lý đất đai
Trong thời gian qua, công tác quản lý nhà nước về đất đai còn bị buông lỏng, nhiều sơ hở,

có khi phạm sai lầm, giải quyết tùy tiện, sai pháp luật
Trong cơ chế quản lý tập trung, kế hoạch hóa cao độ, Nhà nước phân công, phân cấp cho
quá nhiều ngành, dẫn đến việc quản lý đất đai thiếu chặt chẽ, nhiều sơ hở. Có thời kỳ mỗi
loại đất do một ngành quản lý dẫn đến việc tranh chấp về đất thuộc quyền quản lý của nhiều
ngành khác nhau.
Trong cơ chế thị trường, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch chung, có sự
phân công, phân cấp trách nhiệm quản lý đất đai khá rõ. Tuy nhiên, trên thực tế vẫn còn tồn
tại nhiều sai phạm, non kém về trình độ quản lý của đội ngũ cán bộ làm công tác quản lý đất
đai. Điều này góp phần làm xuất hiện nhiều tranh chấp đất đai phức tạp, khó giải quyết. Cụ
thể:
- Hồ sơ địa chính chưa hoàn chỉnh, đồng bộ, nên thiếu căn cứ pháp lý và thực tế để xác định
quyền sử dụng và quản lý đất đai của tổ chức, cá nhân, đặc biệt là ở những vùng mà quan hệ
đất đai phức tạp và có nhiều biến động. Trong nhiều trường hợp, việc tranh chấp đất đai lại
bắt nguồn từ những tài liệu lịch sử của chế độ cũ để lại. Hơn nữa, việc giao đất lại không
được tiến hành theo một quy trình chặt chẽ, nên hồ sơ đất đai không đồng bộ và bị thất lạc.
- Quy hoạch sử dụng đất đai chưa đi vào nề nếp, nên nhiều trường hợp sử dụng đất không
hợp lý khó bị phát hiện. Khi phát hiện thì lại không được xử lý kịp thời. Nhiều địa phương
còn có những nhận thức lệch lạc về chính sách đất đai, quản lý đất đai còn nặng về biện pháp
mệnh lệnh hành chính mà chưa chú ý đến biện pháp quản lý về mặt kinh tế.
- Một số nơi ban hành văn bản pháp lý đất đai không rõ ràng, hoặc chủ trương sai lầm của
một số cán bộ đã làm cho một bộ phận nhân dân hiểu lầm là Nhà nước có chủ trương "trả lại
đất cũ", trả lại đất ông cha, dẫn đến việc khiếu kiện đòi lại đất ngày càng nhiều.
2.2. Về công tác cán bộ công chức thực hiện công vụ liên quan đến đất đai
- Một bộ phận cán bộ, công chức được giao nhiệm vụ quản lý đất đai đã thực hiện không tốt
nhiệm vụ được giao, thiếu gương mẫu, lạm dụng chức quyền, vì lợi ích riêng tư, bị kẻ xấu
lợi dụng để "đục nước béo cò", thực hiện những âm mưu đen tối, gây mất ổn định xã hội.
- Lợi dụng chủ trương điều chỉnh ruộng đất, tổ chức lại sản xuất theo cơ chế mới, một số cán
bộ, đảng viên lợi dụng sơ hở trong các chế độ, chính sách đất đai của Nhà nước và dựa vào
chức quyền để chiếm dụng đất đai trái phép, gây bất bình trong nhân dân. Đặc biệt, ở những
nơi nội bộ mất đoàn kết thì lại lấy vấn đề đất đai làm phương tiện để đấu tranh với nhau, một

số phần tử xấu lợi dụng cơ hội này để bao chiếm đất đai hoặc kích động gây chia rẽ nội bộ
và gây mất ổn định về tình hình chính trị- xã hội, làm mất uy tín của tổ chức Đảng và chính
quyền.
21


- Luật Đất Đai 2003, mở rộng quyền cho người sử dụng đất (quy định tại Điều 50) đã xảy ra
tình trạng một số vụ, việc người khởi kiện căn cứ vào giấy đất của chính quyền cũ cấp để
kiện đòi người sử dụng đất phải trả lại đất, nhưng trong quá trình Toà Án thụ lý, thu thập
chứng cứ, Cơ Quan Chuyên Môn không xác định được vị trí đất, vì bản đồ gốc đôi khi
không còn. Bên cạnh đó, theo chỉ đạo của Cơ Quan Chuyên Môn, đẩy nhanh tiến độ cấp
giấy CNQSDĐ cho người dân, cấp đại trà theo dạng tự kê khai và đo đạc lập bản đồ chung.
Sau khi được cấp quyền sử dụng đất, các hộ tứ cận phát hiện đất bị thiệt hại nên phát sinh
tranh chấp.
- Ngoài ra, các cơ quan chức năng khi cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản quyền sử
dụng đất đã thực hiện đúng quy trình, do không có tranh chấp mới cấp giấy chứng nhận, đến
khi Toà thụ lý để chia tài sản chung và nếu yêu cầu của nguyên đơn được chấp nhận, thì Toà
án lại phủ nhận việc cấp giấy chứng nhận của Ủy Ban nhân dân cấp có thẩm quyền. Nếu tài
sản chung được dịch chuyển cho người khác thông qua hợp đồng mua bán, chuyển nhượng
hoặc người quản lý tài sản chung chết và do con cháu của họ tiếp tục quản lý thì càng phức
tạp hơn trong quá trình giải quyết. Bởi vì, khi một trong các thừa kế được cấp quyền sử dụng
đối với tài sản chung chưa chia, thì họ có quyền định đoạt và khi định đọat xong lại phát sinh
quan hệ pháp luật dân sự khác. Toà án sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc cùng lúc phải xem
xét, xử lý nhiều giao dịch dân sự phát sinh cũng như cùng lúc bảo vệ quyền và lợi ích hợp
pháp cho nhiều người.
2.3. Về công tác lãnh đạo, chỉ đạo
Công tác lãnh đạo, chỉ đạo việc giải quyết tranh chấp đất đai ở nhiều nơi, nhiều lúc còn hữu
khuynh, mất cảnh giác. Chẳng những hồ sơ đất đai không đầy đủ, mà việc đăng ký nhân
khẩu, hộ khẩu ở nông thôn cũng chưa chặt chẽ, kẻ xấu có điều kiện để hoạt động dễ dàng.
Khi phát hiện những kẻ cầm đầu, tổchức gây rối, kích động vi phạm pháp luật thì lúng túng

trong xử lý, nương nhẹ trong thi hành pháp luật, không tổ chức được lực lượng quần chúng
cốt cán đấu tranh với mọi biểu hiện tiêu cực, mà trái lại, để quần chúng bị bọn xấu lôi kéo.
Tổ chức Đảng và chính quyền trở thành người bị động, phải chạy theo giải quyết những vụ
việc đã xảy ra hoặc xử lý những hậu quả nặng nề.
2.4. Về đường lối chính sách, pháp luật về đất đai
Chính sách đất đai và các chính sách khác có liên quan đến đất đai chưa đồng bộ, có mặt
không rõ ràng và đang còn biến động. Thực tế áp dụng các chính sách đất đai còn tùy tiện
dẫn đến tình trạng: Người có khả năng sản xuất nông nghiệp thì thiếu ruộng đất, ngược lại,
người có ruộng lại không có khả năng hoặc nhu cầu sản xuất, để đất đai hoang hóa hoặc sử
dụng đất kém hiệuquả. Tình trạng người nông dân phải ra các đô thị bán sức lao động, gây
mất ổn định cơ cấu lao động sản xuất cũng có nguyên nhân từ việc thiếu đất để sản xuất.
- Trong thực tế diễn tiến xã hội hiện nay, do thói quen và nhận thức chưa đầy đủ, đã xảy ra
nhiều trường hợp thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay. Bên nhận
chuyển nhượng đã nhận đất và sử dụng trong thời gian dài. Bên chuyển nhượng đã nhận
tiền. Nhưng cả hai chưa hoàn thành xong thủ tục chuyển tên quyền sử dụng đất. Sau đó, do
giá đất biến động tăng. Bên chuyển nhượng đứng ra tranh chấp. Toà án thụ lý, ra quyết định
22


buộc các bên thực hiện quy định về hình thức giao dịch trong một thời hạn, quá thời hạn đó
mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu, theo Điều 134 BLDS. Nhưng người chuyển
nhượng đất thường không tiến hành thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, vì lý do giá đất biến
động tăng cao, nếu Toà xác định hợp đồng vô hiệu thì họ sẽ có lợi. Ngoài ra khi giải quyết,
Toà án căn cứ NQ 02/2004/NQ.HĐTP ngày 10/08/2004 của Hội Đồng Thẩm Phán Toà Án
Nhân Dân Tối Cao xem xét lỗi để buộc bồi thường. Nhưng việc xác định lỗi của các bên và
mức bồi thường chưa được qui định cụ thể. Điều này dễ nảy sinh tiêu cực, tuỳ thuộc vào
người giải quyết tranh chấp, có thể dẫn tới tuỳ tiện, chủ quan.Thực tế này kiến nghị các cơ
quan có thẩm quyền luật hóa thành nguyên tắc, quy định cụ thể, rõ ràng hơn.
- Bộ luật Dân sự quy định thời hiệu khởi kiện thừa kế là 10 năm. Nhưng theo Nghị Quyết số
02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/08/2004 của Hội Đồng Thẩm Phán Toà Án Nhân Dân Tối Cao

lại hướng dẫn nếu hết thời hiệu thừa kế, các bên có quyền chuyển sang chia tài sản chung.
Quy định chỏi nhau này đẫn đến một số trường hợp lách luật gây thiệt hại cho người khác, từ
thời điểm mở thừa kế cho đến khi di sản thừa kế được Ủy Ban Nhân Dân có thẩm quyền cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho một người, trong các đồng thừa kế, đều không có
tranh chấp; đến khi tài sản bị cơ quan thi hành án dân sự kê biên (do người đứng tên trên
giấy tờ phải thi hành bản án, quyết định có hiệu lực của Toà án), thì các đồng thừa kế còn lại
khởi kiện chia tài sản chung, nhằm giữ lại tài sản và trốn tránh nghĩa vụ thanh toán nợ cho
anh em của họ. Trường hợp này, các đồng thừa kế không tranh chấp về hàng thừa kế và đều
thừa nhận di sản do người chết để lại chưa chia, Toà án căn cứ Nghị Quyết số 02/2004/NQHĐTP ngày 10/8/2004 của Hội Đồng Thẩm Phán Toà Án Nhân dân Tối cao để thụ lý chia
tài sản chung, gây thiệt hại cho người được thi hành khi bản án có hiệu lực pháp luật. Mặc
khác tài sản họ đang tranh chấp bị thi hành án dân sự kê biên, đề nghị bán đấu giá tài sản có
giấy chứng nhận cũng hoàn toàn có căn cứ. Nếu tài sản bị kê biên đã tổ chức bán đấu giá
thành, người mua tài sản đã nộp đủ tiền nhưng người đứng tên sở hữu không tự nguyện giao
tài sản và có tranh chấp khởi kiện đến Toà án, thì thực tế giải quyết gặp nhiều khó khăn.
- Cùng với việc đổi mới cơ chế quản lý trong nông nghiệp được đổi mới, người sử dụng đất
có nhu cầu sử dụng đất ngày càng cao, đòi hỏi phải có mộtdiện tích đất nhất định để sản
xuất. Do đó đã xuất hiện tư tưởng đòi lại đất để sản xuất. Chính sách đất đai chưa phù hợp,
chậm đổi mới đã tạo cơ sở cho việc lấn chiếm đất đai diễn ra khá phổ biến, song chưa được
giải quyết và xử lý kịp thời.
Bên cạnh đó, việc Nhà nước chia, tách, nhập hoặc thành lập mới những đơn vị hành chính
trong những năm gần đây dẫn đến việc phân địa giới hành chính không rõ ràng, cụ thể làm
cho tình hình tranh chấp đất đai ngày càng phức tạp và gay gắt hơn.
2.5. Về công tác tuyên truyền, giáo dục và phổ biến pháp luật
Công tác tuyên truyền, giáo dục và phổ biến pháp luật đất đai chưa được coi trọng, làm cho
nhiều văn bản pháp luật đất đai của Nhà nước chưa được phổ biến sâu rộng trong nhân dân.
Tuy nhiên, việc tranh chấp đất đai ở mỗi địa phương khác nhau còn có những nguyên nhân
đặc thù và việc tìm ra những nguyên nhân đó phải căn cứ vào thực tế sử dụng đất, và phong
23

tục tập quán của từng địa phương để xây dựng được những giải pháp tốt nhất nhằm giải
quyết có hiệu quả từng vụ tranh chấp. Song trên thực tế khía cạnh này chưa được các cơ
quan nhà nước chú trọng, xem xét.
II.
đai

Các giải pháp kiến nghị nhằm hoàn thiện Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất

Từ những nguyên nhân, vướng mắc và thực tiễn giải quyết tranh chấp đất đai nhìn từ địa bàn
Quảng Nam nói riêng và trên cả nước nói chung, có thể kiến nghị một số giải pháp hoàn
thiện sau:
1. Tiêu chí phân định thẩm quyền theo giấy tờ về quyền sử dụng đất
Cách quy định “đương sự” có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 136 của Luật Đất đai
năm 2003 tạo ra nhiều cách hiểu khác nhau. Nếu theo Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004,
đương sự là các bên liên quan đến tranh chấp; còn theo Luật Đất đai, đó chỉ là người sử dụng
đất. Thực tiễn đặt ra nhiều loại tranh chấp khó xác định ai là đương sự vì khi đang có tranh
chấp thì chưa có cơ sở xác định phần diện tích đất tranh chấp thuộc về ai: người đang có
giấy tờ hay người sử dụng liền kề. Từ đó, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khó có cơ sở để
thụ lý khi có đơn khởi kiện tranh chấp. Có thể nói, đây cũng là khe hở phát sinh tiêu cực vì
thực tế Tòa án có thể thụ lý hoặc không thụ lý vụ án. Mặt khác, bản chất giải quyết tranh
chấp là xác định phần diện tích đất tranh chấp thuộc quyền sử dụng của ai nhưng thẩm
quyền giải quyết lại căn cứ theo người có giấy tờ. Như vậy, phần diện tích đất tranh chấp ít
nhất có hai người (hai tổ chức) thì trong đó chỉ có thể có một người có giấy tờ; thậm chí, có
trường hợp giấy tờ do người thứ ba cầm giữ (hiện nay, tình trạng mua, bán nhà đất dưới
dạng hợp đồng ủy quyền cho người thứ ba giữ giấy tờ gốc và được quyền định đoạt tiếp để
trốn thuế thu nhập cá nhân đang diễn ra phổ biến). Nếu bên thiệt hại là bên không giữ giấy tờ
thì không thể khởi kiện để bảo vệ quyền lợi.
Đặc biệt, trong quy trình cấp giấy chứng nhận, quản lý hồ sơ địa chính, Nhà nước thiết lập
hai kênh: một là, cấp giấy tờ chứng nhận cho người sử dụng; hai là, lưu giữ trong hồ sơ địa
chính. Hiện nay, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất được giao trách nhiệm quản lý và tổ

chức khai thác thông tin về hồ sơ địa chính. Theo đó, người có quyền lợi liên quan có quyền
đề nghị cung cấp thông tin liên quan đến thửa đất tranh chấp (trả phí dịch vụ), thông tin này
có giá trị pháp lý3. Như vậy, người bị xâm hại quyền lợi trong tranh chấp đất đai mặc dù
không nắm giữ giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng pháp luật vẫn cho phép có cách để có
giấy tờ có giá trị pháp lý về quyền sử dụng đất đang tranh chấp.
** Vì vậy, nên sửa đổi khái niệm “đương sự” thành “người khởi kiện” để đảm bảo quyền lợi
cho bất cứ người nào bị xâm hại về quyền lợi đối với quyền sử dụng đất tranh chấp đều có
thể khởi kiện. Người khởi kiện là người có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất
hoặc có văn bản xác nhận của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là đã có giấy tờ về
quyền sử dụng đất.
.2. Tiêu chí phân định thẩm quyền theo tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất

24


Quy định tại Điều 136 của Luật Đất đai không hạn chế tranh chấp về tài sản gắn liền với đất
thuộc thẩm quyền của Tòa án mà đất đó có hay không có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Mặt
khác, hệ thống pháp luật hiện hành chưa thống nhất về phân loại tài sản gắn liền với đất4.
Do vậy, tiêu chí định lượng về tài sản gắn liền với đất khó xác định. Điều này có thể dẫn đến
những tiêu cực phát sinh trên thực tế khi Tòa án có thể thụ lý giải quyết hoặc không giải
quyết, nhất là những trường hợp khó xác định ranh giới có hay không có tài sản gắn liền với
đất, ví dụ: có những vụ việc chỉ còn hàng gạch xây móng nhà trên đất thì sẽ xác định có hay
không có tài sản gắn liền với đất.
Theo hướng dẫn trước đây thì tranh chấp về tài sản gắn liền với đất mà người sử dụng đất
không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền
khẳng định đất đó đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận thì Toà án chỉ giải quyết tranh chấp về
tài sản, còn UBND cấp có thẩm quyền giải quyết về quyền sử dụng đất. Như vậy, thẩm
quyền giải quyết tranh chấp về tài sản và đất bị tách rời nhau nên trong thực tế, có tình trạng
vì trục lợi mà người có thẩm quyền của UBND coi giải quyết tranh chấp về tài sản của Toà
án là đã có giải quyết về quyền sử dụng đất để hợp thức hóa quyền sử dụng đất hoặc ngược

lại, thậm chí, có nhiều trường hợp cùng một vụ việc nhưng Tòa án và UBND giải quyết theo
hai hướng khác nhau.
Trong khi đó, từ lâu pháp luật về xây dựng đã có quy định về điều kiện xây dựng công trình
trên đất theo hướng lấy đất làm trung tâm, nếu đất hợp pháp thì mới được xây dựng. Hiện
nay là thời điểm cả nước cơ bản hoàn thành cấp giấy chứng nhận đối với mọi loại đất.
** Do vậy, cần xác định rõ Tòa án chỉ giải quyết tranh chấp về tài sản gắn liền với đất khi
đất đã có giấy tờ về quyền sử dụng đất, trường hợp chưa có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì
không giải quyết vì những trường hợp này ngày càng giảm dần, đợi giải quyết trong quá
trình cấp giấy chứng nhận.
3. Hòa giải trước khi giải quyết tranh chấp đất đai
Điều 135 của Luật Đất đai quy định mọi tranh chấp đất đai đều phải thực hiện bước hòa giải
tại UBND cấp xã. Tuy nhiên, trên thực tế có tới ba loại hòa giải tranh chấp đất đai tại địa
phương là: 1) hòa giải ở cơ sở theo quy định của pháp luật về hoà giải ở cơ sở; 2) hòa giải
bắt buộc do UBND cấp xã tổ chức theo Điều 135 của Luật Đất đai; 3) hòa giải do Tòa án
giải quyết đối với trường hợp do Tòa án thụ lý giải quyết. Mặc dù Chính phủ đã có quy định
về Hội đồng tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai (Khoản 2 Điều 161 của Nghị định số
181/2004/NĐ-CP) để giúp UBND cấp xã thực hiện hòa giải bắt buộc, song thực tế, việc thực
hiện hòa giải mang tính thủ tục là chính.
Theo bà Lại Thị Ánh Nguyệt (Sở Tư pháp tỉnh Đồng Tháp): “chỉ nên khuyến khích việc hòa
giải khi có yêu cầu của đương sự chứ không nên bắt buộc. Vì hòa giải thực chất chỉ là một
buổi các đương sự ngồi lại nói chuyện với nhau, có lập biên bản nhưng nếu đương sự không
thi hành thì cũng chẳng sao. Mặt khác, hiện Ban hòa giải cấp xã do trưởng ban Tư pháp hoặc
chủ tịch UBND làm trưởng ban; tổ hòa giải khóm, ấp thì trưởng ấp đứng đầu, thể hiện hoạt
động này đã bị hành chính hóa. Điều này khiến người tham gia hòa giải không nâng cao tính
tự nguyện, trong khi tranh chấp đất đai vốn rất phức tạp và người dân có tâm lý cứ phải ra
25