Tìm hiểu 02 vụ việc có tranh chấp về bất độngsản được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ vay tài sản

Nhóm 3 – TL2 – N02

Bài tập nhóm tháng I - Môn: Luật Dân sự II

MỤC LỤC

MỞ BÀI....................................................................................................................1
NỘI DUNG..............................................................................................................2

Bảng chữ viết tắt
TAND: Tòa án nhân dân
BLDS: Bộ luật dân sự
VKSND: Viện kiểm sát nhân dân
NHNN: Ngân hàng nhà nước

MỞ BÀI
Pháp luật dân sự cho phép các chủ thể có quyền thế chấp bất động sản để
đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của mình trong giao dịch dân sự nhưng mọi thủ tục,
trình tự đó phải theo quy định của pháp luật.Tuy pháp luật có quy định rõ ràng
như vậy nhưng vì lý do cá nhân hay sự sai sót trong thỏa thuận mà hiện nay các vụ
tranh chấp về thế bất động sản để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự diễn ra càng
nhiều. Từ thực tế đó, nhóm chúng em nhận thấy việc tìm hiểu các vụ việc liên
quan đến vấn đề này có ý nghĩa rất lớn trong việc nâng cao kiến thức thực tế của
bản thân và cũng như để đóng góp ý kiến cho công tác xét xử của toàn án về vấn
đề được rất nhiều người quan tâm náy. Chính vì lý do trên nên trong bài tập nhốm

1


Nhóm 3 – TL2 – N02

Bài tập nhóm tháng I - Môn: Luật Dân sự II

này, chúng em xin chọn đề tài: “Tìm hiểu 02 vụ việc có tranh chấp về bất động
sản được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ vay tài sản”.

NỘI DUNG
I. Hợp đồng vay tài sản
1.

Khái niệm chung

Điều 471 BLDS 2005 quy định: “ Hợp đồng vay tài sản là sự thỏa thuận
giữa các bên, theo đó bên cho vay giao tài sản cho bên vay; đến khi hạn trả, bên
vay phải hoàn trả cho bên cho vay tài sản cùng loại theo đúng số lượng, chất
lượng và chỉ phải trả lãi, nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”.
2.

Quy định chung về hợp đồng vay tài sản

Hình thức của hợp đồng do các bên thỏa thuận, có thể bằng lời nói hoặc bằng
văn bản.
Đối tượng của hợp đồng vay tài sản, có thể là một số tiền hoặc một tài sản có
giá trị khác.Nếu bằng vật, thì đối tượng của hợp đồng phải là vật cùng loại.Người
vay trở thành chủ sở hữu kể từ thời điểm nhận tài sản vay và có toàn quyền định
đoạt đối với tài sản đó.
Kì hạn hợp đồng vay tài sản là một khoảng thời gian nhất định do hai bên
thỏa thuận khi xác lập hợp động. Theo đó người vay phải trả hết cả gốc lẫn lãi
suất trong thời hạn đó.
Lãi suất trong hợp đồng vay tài sản, lãi suất này do hai bên thỏa thuận nhưng
không được vượt quá 150% lãi suất cơ bản do Ngân hàng nhà nước Việt Nam

công bố đối với loại vay tương ứng (Điều 476 BLDS 2005). Trong hợp đồng vay
nếu không thỏa thuận rõ ràng về lãi suất thì bên cho vay không có quyền đòi lãi
suất, nếu có quy định về lãi nhưng không quy định bao nhiêu thì áp dụng lãi suất
cơ bản do Ngân hàng nhà nước công bố trong thời hạn vay.

2


Nhóm 3 – TL2 – N02

Bài tập nhóm tháng I - Môn: Luật Dân sự II

Các bên trong hợp đồng có thể thỏa thuận về việc tài sản vay phải được sử
dụng đúng mục đích vay, nếu trong quá trình sử dụng tài sản vay không đúng mục
đích thì bên cho vay có thể đòi lại tài sản trước thời hạn.
3.

Nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng vay tài sản

+Nghĩa vụ của bên cho vay
Giao tài sản cho bên vay đúng số lượng, chất lượng, vào thời điểm, địa điểm
các bên đã thỏa thuận
Bồi thường thiệt hại cho bên vay, nếu bên cho vay biết tài sản không đảm bảo
chất lượng mà không cho bên vay biết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Không được yêu cầu bên vay trả lại tài sản trước kì hạn, trừ trường hợp được
bên vay đồng ý.
+Nghĩa vụ của bên vay
Trả nợ đủ và đúng kì hạn như đã thỏa thuận trong hợp đồng.
Việc trả nợ phải thực hiện tại nơi cư trú hoạc nơi đặt trụ sở của bên cho vay,
trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Trong trường hợp vay không có lãi mà khi đến hạn bên vay không trả được
nợ hoặc trả nợ không đầy đủ thì bên vay phải trả lãi đối với khoản nợ trả chậm do
quá hạn theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng nhà nước công bố tương ứng với thời
hạn chậm trả tại địa điểm trả nợ, nếu các bên đã thỏa thuận.
Trong trường hợp vay có lãi mà đến hạn bên vay không trả hoặc trả không
đầy đủ thì bên vay phải trả lãi trên nợ gốc và lãi nợ quá hạn theo lãi suất cơ bản do
Ngân hàng nhà nước công bố tương ứng với thời hạn vay tại thời điểm trả nợ.
4.

Các biện pháp bảo đảm hợp đồng vay tài sản

Các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự bao gồm cầm cố tài sản,
thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, tín chấp. Phụ thuộc vào các
chủ thể tham gia quan hệ nghĩa vụ mà mỗi biện pháp bảo đảm đều có những đặc
điểm riêng biệt. Ngoài ra tất cả các biện pháp đều có những đặc điểm chung đó là:
3


Nhóm 3 – TL2 – N02

Bài tập nhóm tháng I - Môn: Luật Dân sự II

- Các biện pháp bảo đảm mang tính chất bổ sung cho nghĩa vụ chính,
- Có mục đích nâng cao trách nhiệm của các bên trong quan hệ nghĩa vụ,
- Đối tượng của các biện pháp bảo đảm là những lợi ích vật chất,
- Phạm vi bảo đảm của các biện pháp bảo đảm không vượt quá phạm vi nghĩa
vụ đã được xác định trong nội dung quan hệ nghĩa vụ chính,
- Các biện pháp bảo đảm chỉ được áp dụng khi có sự vi phạm nghĩa vụ,
- Các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ phát sinh từ sự thỏa thuận giữa
các bên.

Nghĩa vụ dân sự có thể được bảo đảm một phần hoặc toàn bộ theo thỏa thận
hoặc theo quy định của pháp luật, nếu không có thỏa thuận và pháp luật khoog
quy định phạm vi bảo đảm thì nghĩa vụ coi như được bảo đảm toàn bộ, kể cả
nghĩa vụ trả lãi và bồi thường thiệt hại. Các bên được thỏa thuận về biện pháp bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự để bảo đảm thực hiện các loại nghĩa vụ, kể cả
nghĩa vụ hiện tại, nghĩa vụ trong tương lai hoặc nghĩa vụ có điều kiện.
II. Hai vụ việc có tranh chấp về thế chấp tài sản trong quan hệ hợp đồng
vay tiền
1.

Vụ việc thứ nhất

a. Mô tả nội dung vụ việc:
Giữa chị Đinh Thị Quỳnh (sinh năm 1984) và bà Nguyễn Thị Vân (sinh năm
1964) đã thỏa thuận giao kết và thực hiện hợp đồng vay tiền.Chị Đinh Thị Quỳnh
là người cho vay, bà Nguyễn Thị Vân là người vay. Hợp đồng vay tiền được thể
hiện bằng hai giấy biên nhận:
Giấy biên nhận ngày 31/05/2008 (tức ngày 27/04/2008 âm lịch) thể hiện việc
bà Vân vay chị Quỳnh số tiền bằng 45.000.000đ với lý do kinh doanh buôn bán
vải không có quy định về thời hạn vay, không có thỏa thuận về lãi suất. Bà Vân
bảo đảm cho hợp đồng vay bằng việc cam kết trả nợ từ tiền lương hàng tháng.

4


Nhóm 3 – TL2 – N02

Bài tập nhóm tháng I - Môn: Luật Dân sự II

Giấy biên nhận ngày 12/06/2008 (tức ngày 09/05/2008 âm lịch) thể hiện việc

bà Vân vay chị Quỳnh số tiền bằng 80.000.000đ với lý do lo toan cho chồng bà là
ông Nguyễn Xuân Mơ chuyển địa điểm công tác, không có quy định về thời hạn,
lãi suất thỏa thuận là 2,5%/tháng. Bà Vân bảo đảm cho hợp đồng vay bằng việc
thế chấp tài sản của gia đình là quyền sử dụng 360m2 đất cùng tài sản gắn liền
trên đất là ngôi nhà 75m2 (bà Vân có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Ủy
bạn nhân dân huyện Lục Ngạn – tỉnh Bắc Giang cấp hợp pháp năm 1993).
Ngày 08/11/2008 bà Vân tự viết tay giấy biên nhận với nội dung là bà vay
của chị Quỳnh tổng số tiền gốc cả hai lần bằng 125.000.000đ, không ghi lãi suất
thỏa thuận, bà Vân hẹn ngày 08/12/2008 sẽ thanh toán số nợ nêu trên, chị Quỳnh
ký nhận đồng ý. Hai bên thống nhất hủy các giấy biên nhận trước đó, chỉ ghi nhận
việc giao kết ngày 08/11/2008.
Nhưng đến ngày 08/12/2008, khi đến hạn trả nợ bà Vân không trả khoản tiền
vay chị Quỳnhtheo như thỏa thuận như vậy bà Vân đã vi phạm giao kết. Nay chị
Quỳnh khởi kiện lên Tòa yêu cầu bà Vân phải trả nợ đầy đủ số tiền gốc
(125.000.000đ) và tiền lãi như đã thỏa thuận. Nếu số tiền lãi không phù hợp thì
chị Quỳnh yêu cầu giải quyết theo quy định của pháp luật. Và chị cũng yêu cầu
chồng của bà Vân là ông Nguyễn Xuân Mơ phải có trách nhiệm cùng bà Vân trả
nợ.
Theo ý kiến của bị đơn, bà Vân cho rằng sau vài tháng viết giấy biên nhận
lần đầu bà trả chị Vân số tiền bằng 20.000.000đ (không có người làm chứng). Sau
thời gian ký biên nhận ngày 08/11/2008 vài ngày, bà Vân đã đến trực tiếp nhà chị
Quỳnh để trả số tiền là 80.000.000đ, việc trả nợ không làm văn bản, có người là
hàng xóm của chị Quỳnh là bà Phạm Thu Hà (sinh năm 1966)làm chứng. Vì vậy,
bà Vân cho rằng bà không phải trả toàn bộ số tiền là 125.000.000đ theo yêu cầu
của chị Quỳnh.

5


Nhóm 3 – TL2 – N02

Bài tập nhóm tháng I - Môn: Luật Dân sự II

Theo ý kiến của ông Nguyễn Xuân Mơ, chồng của bà Vân cho rằng việc bà
Vân vay tiền của chị Quỳnh để chuyển đổi công tác cho ông hay để đầu tư kinh
doanh buôn bán vải ông đều không biết, số tiền bà Vân vay không phục vụ nhu
cầu sinh hoạt của gia đình nên ông không có nghĩa vụ phải thanh toán nợ cùng bà
Vân.
b. Giải quyết của Tòa án:
Xét thấy, việc giao kết vay tài sản giữa bà Nguyễn Thị Vân và chị Định Thị
Quỳnh là có căn cứ pháp luật. Bà Vân thừa nhận việc tự tay viết các giấy biên
nhận vay tiền là đúng.
Xét yêu cầu của bà Vân: bà cho rằng bà không phải hoàn trả tổng số tiền đã
vay bằng 125.000.000đ như yêu cầu của chị Quỳnh là không có căn cứ pháp lý.
Bởi vì:
Thứ nhất, trong lần trả chị Quỳnh số tiền bằng 20.000.000đ không có văn
bản, không có người làm chứng vì vậy không đủ cơ sở pháp lý chứng minh cho
việc trả tài sản của bà Vân.
Thứ hai, trong lần trả chị Quỳnh số tiền bằng 80.000.000đ cũng không được
lập văn bản. Xét thấy, khi thanh toán một số tiền lớn mà hai bên không lập thành
văn bản là điều vô lý.Hơn nữa, chứng cứ mà bà Vân đưa ra là sự có mặt của bà
Phạm Thu Hà không được chấp nhận. Bởi theo lời khai của bà Hà, bà không biết
vì sao bà Vân đưa cho chị Quỳnh 04 cọc tiền có mệnh giá 20.000đ/tờ nhưng
không biết rõ tổng số là bao nhiêu, sự có mặt của bà Hà cũng chỉ là sự tình cờ chứ
không được mời, trường hợp này chỉ có một người làm chứng nên cũng không đủ
yếu tố khách quan. Vì vậy, Tòa không chấp nhận yêu cầu của bà Vân.
Xét về yêu cầu của chị Quỳnh: Tòa cho rằng yêu cầu của chị Quỳnh phù hợp
với căn cứ pháp luật. Việc yêu cầu ông Nguyễn Xuân Mơ là chồng của bà Vân
cùng phải thực hiện nghĩa vụ trả nợ của chị Quỳnh được Tòa chấp nhận.

6


Nhóm 3 – TL2 – N02

Bài tập nhóm tháng I - Môn: Luật Dân sự II

Tuy nhiên, căn cứ vào giấy biên nhận cuối cùng được xác lập giữa bà Vân và
chị Quỳnh ngày 08/11/2008, thể hiện việc bà Vân vay của chị Quỳnh tổng số tiền
gốc bằng 125.000.000đ, không quy định về lãi suất.Chứng tỏ hợp đồng đã được
thỏa thuận lại, không quy định về lãi suất. Hết hạn thanh toán, nếu bà Vân chưa
trả thì phải chịu lãi suất theo khoản 4 Điểu 474 BLDS 2005.
c. Nhận xét của nhóm:
Tìm hiểu vụ việc trên, nhóm em nhất trí với cách giải quyết của Tòa án nhân
dân huyện Lục Ngạn – tỉnh Bắc Giang. Nhận thấy yêu cầu khởi kiện của chị
Quỳnh là có căn cứ pháp luật, việc bác bỏ của bà Vân không có cơ sở, bà phải
hoàn trả lại chị Quỳnh số tiền đã vay. Tuy nhiên, nhóm em xét thấy yêu cầu của
chị Quỳnh đưa ra khi tính lãi suất là không hợp lý. Chị Quỳnh yêu cầu bà Vân
phải trả lãi suất từ ngày vay (31/05/2008) là không có căn cứ. Bởi, xét trên những
văn bản giao kết mà hai bên đã thỏa thuận mà cụ thể là văn bản cuối cùng được ký
kết vào ngày 08/11/2008, hai bên đã không có thỏa thuận về lãi suất. Do vậy, việc
tính lãi suất chỉ chấp nhận vào ngày bà Vân vi phạm (ngày 09/12/2008) đến ngày
sơ thẩm là 4 tháng 27 ngày. Lãi suất được tính theo khoản 4 Điều 474 BLDS
2005. Cụ thể như sau:
Lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố ở thời điểm theo quyết định
số 1015/QĐ – NHNN ngày 29/04/2009 có hiệu lực tức là ngày 01/05/2009 là
7%/năm tức là 0,583%/tháng. Như vậy, tiền lãi bà Vân phải trả bằng
125.000.000đ x 0,583%/tháng x 4 tháng 27 ngày = 3.570.000đ. Tóm lại, tổng số
tiền bà Vân phải trả chị Quỳnh bằng 128.570.000đ.
Nhận xét về ý kiến của ông Mơ: Ông xác định, khoản tiền vay đó không sử

dụng vào mục đích chung của gia đình nên ông không có nghĩa vụ trả nợ cùng bà
Vân. Xét thấy, mặc dù bà Vân vay tiền chị Quỳnh không bàn bạc với ông Mơ
nhưng hiện tại ông Mơ và bà Vân vẫn chung sống với nhau, có tài sản chung hợp
nhất nên ông Mơ cũng phải có nghĩa vụ thanh toán nợ với chị Quỳnh, hơn nữa

7


Nhóm 3 – TL2 – N02

Bài tập nhóm tháng I - Môn: Luật Dân sự II

việc bà Vân vay tiền của chị Quỳnh với mục đích lo liệu công việc cho ông Mơ.
Điều này liên quan trực tiếp đến quyền lợi của ông Mơ nên ông Mơ phải có trách
nhiệm thực hiện nghĩa vụ trả nợ.
Từ tình huống của ông Mơ chúng ta suy rộng vấn đề về chịu trách nhiệm liên
đới giữa vợ chồng trong hệ thống pháp luật hiện hành sẽ thấy nhiều quy định còn
phức tạp, khó xác định. Cụ thể, Điều 25 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000 quy
định trách nhiệm liên đới đối với giao dịch dân sự do một bên thực hiện. Căn cứ
duy nhất hiện nay để xác định trách nhiệm liên đới là… “nhằm đáp ứng nhu cầu
sinh hoạt thiết yếu của gia đình”. Như vụ việc trên, liệu chúng ta có thể chấp nhận
việc bà Vân vay tiền với mục đích chuyển công tác cho ông Mơ là “việc đáp ứng
nhu cầu sinh hoạt” hay không? Thực tế cho thấy việc chứng minh khoản tiền vay
nhằm đáp ứng nhu cầu sinh hoạt thiết yếu của gia đình thường khó thu thập đủ
chứng cứ hơn nữa Tòa án lại chưa có quy định cụ thể về vấn đề này nên sẽ gây
khó khăn trong việc giải quyết của Tòa.Vì vậy, tòa án chỉ buộc một bên vợ (hoặc
chồng) phải trả nợ cho nguyên đơn. Điều này đồng nghĩa với việc khi xét xử
những vụ án, chỉ xác định vợ hoặc chồng có nghĩa vụ trả nợ, việc thi hành án sẽ
không thể thực hiện được vì người vợ (hoặc chồng) không chấp nhận bán tài sản
chung để cho người kia thi hành án. Ví dụ, trong vụ việc trên ông Mơ không đồng

ý bán tài sản chung để kịp thời thanh toán nợ cho chị Quỳnh thì chúng ta sẽ phải
có quy định như thế nào?Trong những trường hợp đó thì cơ quan thi hành án
thường phải chờ vợ chồng họ tự phân chia tài sản hoặc phải chờ bản án Toà án
(xét xử phân chia tài sản chung của vợ chồng) để có căn cứ thi hành án; nếu họ
không tự phân chia hoặc không yêu cầu Toà án phân chia thì việcthi hành án sẽ bị
kéo dài phát sinh thiệt hại.
Để khắc phục tình trạng nêu trên, sau khi xem xét những kiến nghị của Tòa
án dân sự TP. Hồ Chí Minh nhóm em đồng tình với ý kiến đó, cụ thể như sau: đề
xuất phương án lấy giá trị tài sản giao dịch để làm căn cứ xác định tư cách tham

8


Nhóm 3 – TL2 – N02

Bài tập nhóm tháng I - Môn: Luật Dân sự II

gia tố tụng của người chồng (hoặc vợ) trong vụ án tranh chấp về hợp đồng vay tài
sản mà chỉ có chồng (hoặc vợ) giao kết với nguyên đơn. Tiếp đó, căn cứ vào giá
trị tài sản giao dịch, Toà án có thể đánh giá chứng cứ để từ đó xác định trách
nhiệm liên đới của cả hai vợ chồng đối với nguyên đơn trong quan hệ vay tài sản.
Trong vụ việc trên nếu căn cứ vào giá trị tài sản giao dịch thì tài sản mà bị
đơn là bà Nguyễn Thị Vân vay được quy định là tài sản có giá trị lớn (125 triệu
đồng). Như vậy, việc Tòa án tuyên ông Mơ và bà Vân liên đới thực hiện nghĩa vụ
cho chị Quỳnh sẽ chặt chẽ hơn, và ông Mơ sẽ phải có tinh thần trách nhiệm cao
hơn trong việc thanh toán khoản nợ đối với chị Quỳnh.
2.

Vụ việc thứ hai
a. Nội dung vụ việc:

Nguyên đơn: anh Phạm Văn Hòa, sinh năm 1979 trú tại huyện Tân Hồng,
Đồng Tháp
Bị đơn: Ông Võ Hồng Tân và bà Lê Thị Cẩm Vân, cư trú tại địa bàn thị trấn
Sai Rài, huyện Tân Hồng, Đồng Tháp
Người có quyền và nghĩa vụ liên quan:
- vợ chồng ông Tâm trú tại thị trấn Sai Rài, huyện Tân Hồng, Đồng Tháp
- ông Phạm Ngọc Anh và bà Ngô Thị Lan trú tại số nhà 153/9 đường Tân
Thọ, phường 8, quận Tân Bình, thành phố Hồ Chí Minh
Theo trình bày của anh Phạm Văn Hòa, nhiều năm trước đây, vợ chồng chủ
doanh nghiệp tư nhân là ông Võ Hồng Tân và bà Lê Thị Cẩm Vân mở đại lý kinh
doanh xăng dầu Hồng Tân thuộc địa bàn thị trấn Sai Rài, huyện Tân Hồng, Đồng
Tháp. Ngoài kinh doanh, ông Tân còn ứng cử đại biểu Hội đồng nhân dân nên tạo
được lòng tin của người dân địa phương.
Cách đây 3-4 năm, vợ chồng ông Tân đến nhà anh Phan Văn Hòa mượn 150
triệu đồng, sau đó trả sòng phẳng. Từ tháng 4 đến 8/2009, vợ chồng ông Tân tiếp

9


Nhóm 3 – TL2 – N02

Bài tập nhóm tháng I - Môn: Luật Dân sự II

tục đến nhà anh Hòa mượn tổng cộng 5 lần khoảng 1,2 tỷ đồng để kinh doanh vật
tư và xăng dầu. Do tin tưởng nên anh Hòa đã làm hợp đồng cho ông Tân vay tiền
và nhận tài sản thế chấp là trạm xăng dầu Hồng Tân và Cửa hàng buôn bán vật tư
nông nghiệp, hợp đồng có chữ ký của các bên tham gia.
Tuy nhiên, ngày 27/5/2010, vợ chồng ông Tân đã làm thủ tục chuyển nhượng
toàn bộ cửa hàng buôn bán vật tư nông nghiệp đã cầm cố cho ông Tâm (trú tại thị

trấn Sai Rài, huyện Tân Hồng, Đồng Tháp) và bán trạm kinh doanh xăng dầu
Hồng Tân cho ông Phạm Ngọc Anh vŕ bŕ Ngô Thị Lan (trú tại số nhà 153/9 đường
Tân Thọ, phường 8, quận Tân Bình, thành phố Hồ Chí Minh). Anh Hòa đã làm
đơn gửi lên Tòa án nhân dân huyện Tân Hồng để yêu cầu giải quyết.
b. Quyết định của Tòa án.
Toà án nhân dân huyện Tân Hồng khi nhận được yêu cầu giải quyết vụ án
của anh Hòa đã ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, buộc vợ
chồng ông Tân không được chuyển nhượng tài sản dưới mọi hình thức, nhằm đảm
bảo quyền lợi cho những người đã cho vợ chồng ông Tân vay tiền. Sau đó, cục thi
hành án huyện Tân Hồng ra quyết định “tạm ngừng việc đăng ký chuyển nhượng
quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất” của vợ chồng ông Tân cho ông Phạm
Ngọc Anh và bà Ngô Thị Lan.
Ngày 31/5/2010, viện kiểm sát nhân dân huyện Tân Hồng có văn bản kiến
nghị tòa án nhân dân huyện Tân Hồng hủy quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp
tạm thời số 01. Theo viện kiểm sát, tài sản không còn thuộc về vợ chồng ông Tân
mà tài sản này đã thuộc về ông Phạm Ngọc Anh và bà Ngô Thị Lan, bởi giao dịch
chuyển nhượng tài sản đã hoàn thành (mặc dù chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất). Kiến nghị này đồng nghĩa với việc viện kiểm sát nhân dân huyện Tân
Hồng đã công nhận việc vợ chồng ông Tân chuyển nhượng tài sản mà trước đó đã
đem thế chấp cho anh Phạm Văn Hòa để vay tiền.

10


Nhóm 3 – TL2 – N02

Bài tập nhóm tháng I - Môn: Luật Dân sự II

Ngày 30/6/2010, viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Tháp cũng có văn bản
kiến nghị chánh án tòa án nhân dân tỉnh Đồng Tháp chỉ đạo tòa án nhân dân

huyện Tân Hồng hủy quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, cũng với
quan điểm như trên. Vì vậy, tòa án nhân dân huyện Tân Hồng đã phải hủy bỏ
quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
c. Nhận xét của nhóm.
Thứ nhất: việc anh Hòa cho ông Tân vay 1,2 tỷ đồng và nhận thế chấp là
trạm xăng dầu Hồng Tân, cửa hàng buôn bán vật tư nông nghiệp đã tuân thủ theo
quy định của pháp luật về thế chấp tài sản. Hình thức thế chấp cũng được thực
hiện theo quy định tại Điều 343 BLDS năm 2005: “Việc thế chấp tài sản phải
được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng
chính. Trong trường hợp pháp luật có quy định thì văn bản thế chấp phải được
công chứng, chứng thực hoặc đăng ký”. Anh Hòa và ông Tân đã làm hợp đồng
vay nợ cùng các điều khoản về việc thế chấp. Do vậy, hợp đồng vay nợ giữa ông
Tân và anh Hòa là hoàn toàn có giái trị pháp lý, và ông Tân phải thực hiện các
nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản theo đúng quy định của pháp luật cụ thể là Điều
348 BLDS năm 2005. Trong trường hợp ông Tân vi phạm hợp đồng thì ông Tân
phải chịu hoàn toàn trách nhiệm.
Thứ hai: quyết định của TAND huyện Tân Hồng về việc buộc vợ chồng ông
Tân không được phép chuyển giao tài sản dưới mọi hình thức để đảm bảo quyền
lợi cho các chủ nợ là đúng theo quy định của pháp luật. Tài sản mà ông Tân làm
thủ tục chuyển nhượng cho ông Tâm và bán trạm kinh doanh xăng dầu Hồng Tân
cho ông Phạm Ngọc Anh và bà Ngô Thị Lan để gán nợ là những tài sản mà ông
Tân đã dùng để thế chấp cho anh Hòa khi vay của anh Hòa 1,2 tỷ đồng để kinh
doanh xăng dầu nên ông Tân không có quyền bán những tài sản này. Vì theo quy
định tại khoản 4 Điều 348 BLDS năm 2005 về nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản
thì: “Không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy

11


Nhóm 3 – TL2 – N02

Bài tập nhóm tháng I - Môn: Luật Dân sự II

định tại khoản 3 và khoản 4 Ðiều 349 của Bộ luật này”.
Ông Tân chỉ có quyền bán những tài sản này nếu tài sản đó là hàng hóa luân
chuyển trong quá trình sản xuất kinh doanh. Ở đây tài sản ông Tân mang thế chấp
không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh nên ông
Tân không có quyền bán tài sản này. Trong trường hợp, bên nhận thế chấp là anh
Hòa đồng ý cho ông Tân mang tài sản thế chấp đi bán thì ông Tân mới được đem
bán các tài sản này theo quy định tại Điều 349 BLDS năm 2005. Nhưng trong
trường hợp này, anh Hòa không hề biết việc ông Tân bán những tài sản đã đem
thế chấp cho mình vì vậy việc làm của ông Tân là hoàn toàn trái quy định của
pháp luật.
Như vậy cũng đồng nghĩa với việc, quyết định của VKSND huyện Tân Hồng
và VKSND tỉnh Đồng Tháp khi công nhận hợp đồng chuyển nhượng giữa vợ
chồng ông Tân với ông Ngọc Anh và bà Phạm Thị Lan là không có căn cứ pháp
luật. Vì trước đó, tài sản của ông Tân đã được đem thế chấp cho anh Hòa, nên ông
Tân không thể xác lập giao dịch với anh Phạm Ngọc Anh, bà Ngô Thị Lan và vợ
chồng ông Tâm theo Điều 342 BLDS. Do vậy, giao dịch giữa ông Tân với vợ
chồng ông Tâm, ông Phạm Ngọc Anh và bà Ngô Thị Lan là không có hiệu lực
pháp lý.
Thứ ba, về việc vợ chồng ông Tân làm thủ tục chuyển nhượng toàn bộ cửa
hàng buôn bán vật tư nông nghiệp đã cầm cố cho ông Tâm (trú tại thị trấn Sai Rài,
huyện Tân Hồng, Đồng Tháp) trong khi đó tài sản này đang được dùng làm biện
pháp bảo đảm thế chấp cho khoản nợ giữa vợ chồng ông Tân với anh Phạm Ngọc
Hòa: Ở đây, có thể xác định toàn bộ cửa hàng buôn bán vật tư nông nghiệp là tài
sản được dùng để bảo đảm thực hiện hai nghĩa vụ dân sự. Một là, tài sản này được
vợ chồng ông Tân đem cầm cố cho ông Tâm; Hai là được đem thế chấp cho anh
Hòa. Trong tình huống, giao dịch cầm cố được hiểu là xác lập trước giao dịch thế
chấp.

12


Nhóm 3 – TL2 – N02

Bài tập nhóm tháng I - Môn: Luật Dân sự II

Bộ luật dân sự 2005 cho phép một tài sản có thể dùng để bảo đảm thực hiện
nhiều nghĩa vụ dân sự. Tại Điều 324 BLDS 2005 đã ghi nhận như sau:
“ 1. Một tài sản có thể được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân
sự, nếu có giá trị tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm lớn hơn tổng giá trị các
nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy
định khác.
2. Trong trường hợp một tài sản được bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì
bên bảo đảm phải thông báo cho bên nhận bảo đảm sau biết về việc tài sản bảo
đảm đang được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác. Mỗi lần bảo đảm phải
được lập thành văn bản”.
Xét trong tình huống thì vợ chồng ông Tân đã vi phạm khoản 2 Điều 324 vì
đã không thông báo cho anh Hòa biết toàn bộ cửa hàng buôn bán vật tư nông
nghiệp đã được mang ra cầm cố cho ông Tâm. Và ngược lại, vợ chồng ông Tân
cũng không xin ý kiến của ông Tâm về việc có được đem cửa hàng đi thế chấp
cho anh Hòa hay không. Cho nên, việc thế chấp một tài sản để bảo đảm thực hiện
nhiều nghĩa vụ của vợ chồng ông Tân là không trung thực, đã thể hiện hành vi
gian dối. Tuy nhiên, khi nghĩa vụ với ông Tâm đến hạn mà nghĩa vụ với anh Hòa
chưa đến hạn thì tài sản phải được đem ra xử lý và tất cả các bên nhận bảo đảm
cũng được tham gia xử lý tài sản. (khoản 3 Điều 324 BLDS 2005). Áp dụng quy
định tại Điều 325 về thứ tự ưu tiên thanh toán đối với một tài sản dùng để bảo
đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự mà các giao dịch bảo đảm không đăng ký thì
xác định ưu tiên thanh toán cho ông Tâm trước anh Hòa vì giao dịch bảo đảm của

vợ chồng ông Tân với ông Tâm xảy ra trước anh Hòa. Do đó, việc vợ chồng ông
Tân làm thủ tục chuyển nhượng toàn bộ cửa hàng buôn bán vật tư nông nghiệp đã
cầm cố cho ông Tâm là có căn cứ pháp luật. Tuy nhiên cần xem xét, nếu ông Tân
và ông Tâm đã có thỏa thuận trong hợp đồng về cách xử lý tài sản thì việc xử lý
tài sản cần tiến hành theo thỏa thuận. Nhưng nếu 2 ông không có thỏa thuận gì thì

13


Nhóm 3 – TL2 – N02

Bài tập nhóm tháng I - Môn: Luật Dân sự II

tài sản sẽ phải xử lý theo quy định của pháp luật, túc là cửa hàng vật tư nông
nghiệp của ông Tân sẽ phải đem ra bán đấu giá.
Thêm vào đó, về anh Hòa, theo khoản 3 Điều 324 thì mặc dù vẫn chưa đến
hạn để ông Tâm phải thực hiện nghĩa vụ với anh, nhưng anh có thể tham gia xử lý
tài sản. Nếu ông Tân muốn tiếp tục thực hiện nghĩa vụ chưa đến hạn giữa mình và
anh Hòa thì ông Tân phải thỏa thuận với anh Hòa dùng tài sản khác để đảm bảo.
d. Cách giải quyết của nhóm.
-Hợp đồng của ông Tân với anh Hòa là hoàn toàn đúng với các quy định của
pháp luật về giao kết hợp đồng vay tài sản cũng như nhận thế chấp, do đó hợp
đồng này là có hiệu lực pháp lý. Như vậy, ông Tân phải thực hiện hợp đồng cho
đến hết thời hạn.
-Hợp đồng chuyển nhượng trạm kinh doanh xăng dầu Hồng Vân giữa ông
Tân cho ông nguyễn Ngọc Anh và bà Phạm Thị Lan là vô hiệu, theo đó, không
tồn tại quan hệ chuyển nhượng giữa ông Tân với ông Ngọc Anh và bà Lan.
-Trạm kinh doanh xăng dầu Hồng Tân vẫn là tài sản đảm bảo cho hợp đồng
vay tiền giữa ông Tân và anh Hòa. Và trong trường hợp ông Tân dedens hạn mà
không trả được nợ thì trạm xăng dầu sẽ bị đem ra xử lý.

-Trường hợp, ông Tân chuyển nhượng cửa hàng vật tư nông nghiệp cho ông
Tâm để thực hiện nghĩa vụ với ông Tân, thì Tân phải thỏa thuận với anh Hòa một
tài sản khác để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ chưa đến hạn giữa ông và anh Hòa.
III. Nhận xét chung
Qua hai vụ việc trên ta thấy vấn đề về việc tranh chấp về bất động sản dùng
để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ vay tài sản ngày càng diễn ra phổ biến và rất phức
tạp. Trong thực tế hiện nay, các vấn đề tranh chấp liên quan tời bất động sản dùng
để thế chấp bảo đảm nghĩa vụ dân sự xuất hiện phổ biến. Thực tế xảy ra chủ yếu
bởi một số nguyên nhân như sau:

14


Nhóm 3 – TL2 – N02

Bài tập nhóm tháng I - Môn: Luật Dân sự II

Thứ nhất, vì tài sản đem ra thế chấp là bất động sản, do đó việc xác định các
giấy tờ liện quan thường khó khăn, và khả năng xảy ra rủi ro khá cao, vì việc xác
định tính xác thực của giấy tờ, mặt khác, bên nhận thế chấp tuy được giữ các giấy
tờ chứng mih tình trạng pháp lí của bất động sản nhưng lại không được sử dụng
bất động sản.
Thứ hai, có thể xảy ra một bất động sản được lập thành nhiều hồ sơ khác
nhau thế chấp vay tiền ngân hàng khác nhau, vì vậy khi có tranh chấp xảy ra rất
khó giải quyết gây thiệt hại cho bên nhận thế chấp.
Thứ ba, vì tài sản là bất động sản, do đó, theo thời gian, giá trị của bất động
sản có thể bị thay đổi trong thời hạn thế chấp, dẫn tới xung đột lợi ích, khi bất
động sản tăng giá trị hay giảm giá trị thì vì lợi ích của hai bên có thể dẫn tới các
tranh chấp liên quan…
Như vậy, các tranh chấp về thế chấp tài sản để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ

dân sự nói chung và thế chấp bất động sản để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự
là vấn đề phát sinh do thực tiễn xã hội. Những tranh chấp này đều có khả năng gây
ra thiệt hai cho bên nhận thế chấp hoặc bên thế chấp, đòi hỏi cần phải có những
biện pháp giải quyết triệt để và phù hợp nhất cho các bên. Việc quy định rõ ràng
và cụ thể trong chế định hợp đồng là rất quan trọng trong việc hạn chế các vụ
tranh chấp cũng như khi tranh chấp xảy ra thì các Tòa án có thể dựa vào đó làm
căn cứ giải quyết vụ việc hiệu quả và đúng với quy định của pháp luật. Tuy nhiên,
không phải mọi sai phạm đều xuất phát từ luật không rõ ràng mà nhiều khi xuất
phát từ chính cơ quan áp dụng, khi chưa thu thập đầy đủ chứng cứ đã đưa ra kết
luận. Tóm lại cần phải quy định rõ ràng kết hợp với việc tuân thủ đầy đủ các các
quy định của luật thì việc giải quyết tranh chấp đúng và công bằng cho các bên
khi có tranh chấp xảy ra.

KẾT LUẬN
15


Nhóm 3 – TL2 – N02

Bài tập nhóm tháng I - Môn: Luật Dân sự II

Trên đây là tìm hiểu của nhóm em về hai vụ việc có tranh chấp về thế bất
động sản để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự. Do hiểu biết còn hạn chế nên bài
làm của chúng em không tránh khỏi những thiếu sót. Chúng em mong nhận được
sự chỉnh sửa, đánh giá của các thầy các cô để giúp chúng em thêm hoàn thiện kiến
thức hơn nữa.
Chúng em xin chân thành cảm ơn!

TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình luật dân sự Việt Nam, Tập 2, Nxb.

CAND, Hà Nội, 2009;
2. Lê Đình Nghị (chủ biên), Giáo trình luật dân sự Việt Nam, Tập 2, Nxb.
Giáo dục, Hà Nội, 2009.
3. Bộ luật dân sự năm 2005;

16


Nhóm 3 – TL2 – N02

Bài tập nhóm tháng I - Môn: Luật Dân sự II

17