Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề

A. NÊU VẤN ĐỀ
Điều 273 Bộ luật dân sự năm 2005 đã liệt kê một số quyền sử dụng hạn
chế bất động sản liền kề một cách trực tiếp đối với tài sản của chủ sở hữu bất
động sản. Trong đó có một quyền quan trọng đã được cụ thể hóa thành một
điều luật riêng, đó là quyền về lối đi qua bất động sản liền kề.
Hiện nay, ở nước ta những tranh chấp về quyền lối đi trong cộng đồng
dân cư ngày càng gia tăng. Thực tế trong những năm qua cho thấy tranh chấp
về quyền lối đi qua bất động sản liền kề không chỉ xảy ra khi bất động sản là
đất đai mà còn xảy ra cả khi bất động sản là nhà ở hoặc các công trình xây
dựng khác. Đối với mỗi loại tranh chấp lại có những khó khăn, phức tạp khác
nhau trong việc giải quyết. Những vấn đề này luôn được dư luận cũng như
toàn xã hội quan tâm, chú ý.
Để hiểu rõ hơn về vấn đề này, sau đây chúng ta sẽ cùng nghiên cứu một
số vấn đề về: “ Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề”.

B. GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ
I. Cơ sở lý luận:
1. Khái niệm bất động sản liền kề:
Một bất động sản được coi là liền kề với một bất động sản khác và có thể
chịu hạn chế quyền đối với bất động sản (chịu dịch quyền) khi chúng thuộc
bất động sản về bản chất do tính chất không di dời được và giữa chúng tồn tại
một danh giới về địa vị cũng như về pháp lý. Theo các quy định của BLDS tại
phần “những quy định khác về quyền sở hữu” thì các bất động sản liền kề chỉ
được áp dụng đối với đất đai và một số công trình xây dựng, đặc biệt giữa
chúng có mối quan hệ hữu cơ về vật lý cũng như về pháp lý được pháp luật
ghi nhận.
2. Khái niệm quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề:
Điều 273 BLDS quy định về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề
như sau: “Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản
liền kề thuộc sở hữu của người khác để đảm bảo nhu cầu của mình về lối đi,
1

cấp, thoát nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và nhu cầu
cần thiết khác một cách hợp lý, nhưng phải đền bù nếu không có thỏa thuận
khác”.
Điều luật này đã không đưa ra khái niệm về quyền sử dụng hạn chế bất
động sản liền kề mà chỉ ghi nhận những quyền năng mà chủ sở hữu nhà,
người sử dụng đất được hưởng như các quyền về lối đi, cấp, thoát nước,…
trong điều kiện cần thiết và hợp lý trên bất động sản liền kề thuộc sở hữu của
người khác. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề không tồn tại vào
việc thay đổi chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc và chủ sở hữu bất động sản
liền kề. Chủ sở hữu bất động sản liền kề vẫn sử dụng bất động sản của mình
một cách bình thường theo đúng công dụng của tài sản và khai thác lợi ích
của nó một cách bình thường.
Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề (địa dịch) là việc một bất
động sản phải chịu sự khai thác của một bất động sản khác thuộc quyền sở
hữu của người khác.
Điều 273 Bộ luật Dân sự 2005 quy định: “Chủ sở hữu nhà, người sử dụng
đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác để
bảo đảm các nhu cầu của mình về lối đi, cấp thoát nước, cấp khí gas, đường
dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý
nhưng phải đền bù nếu không có thỏa thuận khác”.
Căn cứ quy định tại Điều 273 BLDS, quyền sử dụng hạn chế bất động sản
liền kề được thể hiện trên các phương diện sau đây:
• Quyền về lối đi
• Quyền về cấp, thoát nước
• Quyền về cấp khí ga
• Quyền mắc đường dây tải điện
• Quyền mắc đường dây thông tin liên lạc
• Quyền đối với nhu cầu cần thiết khác.

2


• Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề
Điều 273 BLDS đã liệt kê một số quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền
kề một cách trực tiếp đối với tài sản của chủ sở hữu bất động sản. Trong đó có
một quyền quan trọng đã được cụ thể hóa thành một điều luật riêng, đó là
quyền về lối đi qua bất động sản liền kề.
3. Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề:
Quyền về lối đi là một dạng quyền đối với bất động sản của người khác
được áp dụng cho các bất động sản liền kề với bản chất không di, dời được.
Quyền yêu cầu về lối đi là một dạng trái quyền, đó là quyền của chủ sở hữu
bất động sản bị vây bọc (một quyền được pháp luật thừa nhận) đối với chủ sở
hữu bất động sản liền kề và đây là một căn cứ làm phát sinh nghĩa vụ do pháp
luật quy định. Trong quan hệ này, người có quyền là chủ sở hữu bất động sản
bị vây bọc, người có nghĩa vụ là chủ sở hữu bất động sản liền kề với đối
tượng là lối đi trên bất động sản liền kề. Khi đã có lối đi thì quyền về lối đi
này đã biến thành một dạng vật quyền và chủ thể quyền có thể thực hiện
quyền đó theo ý chí của mình trong khuôn khổ của quyền năng đó. Quyền
được sử dụng hạn chế bất động sản liền kề để thỏa mãn về lối đi cho mình.
Quyền yêu cầu có lối đi thuộc về chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc
thì việc thỏa mãn quyền yêu cầu đó thuộc nghĩa vụ của chủ sở hữu bất động
sản liền kề, với nghĩa này quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được
tạo lập thông qua một quan hệ trái quyền (quan hệ nghĩa vụ). Tương ứng với
nghĩa vụ phải đáp ứng yêu cầu có lối đi, chủ sở hữu bất động sản liền kề có
quyền yêu cầu đền bù thỏa đáng cho việc tạo dựng lối đi đó. Xét dưới góc độ
này, quan hệ nghĩa vụ được tạo lập giữa chủ sở hữu bất động sản liền kề và
chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc. Việc xác lập nghĩa vụ trong trường hợp
này không giống như việc xác lập nghĩa vụ dựa trên cơ sở tự do, tự nguyện

cam kết, thỏa thuận giữa các chủ thể. Trong các nghĩa vụ thông thường, các
chủ thể được quyền lựa chọn đối tác tham gia, quan hệ cụ thể họ định tham
gia, phương thức thực hiện quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm nếu các bên không
3


thực hiện, thực hiện không đúng nghĩa vụ … Trong trường hợp để tạo lập
quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề thì quyền tự định đoạt của các
bên bị hạn chế trên các phương diện như chủ sở hữu bất động sản liền kề buộc
phải tham gia, họ chỉ có quyền thỏa thuận để xác định vị trí, chiều dài, chiều
rộng, … của lối đi; đưa ra yêu cầu về bồi thường thiệt hại.
II. Những quy định pháp luật về “Quyền về lối đi qua bất động sản liền
kề”:
Ở Việt Nam, quyền tự do đi lại của người dân đã được thừa nhận từ rất
sớm. Tại Điều 10 Hiến pháp 1945, quyền tự do đi lại của công dân đã được
ghi nhận. Tại các bản Hiến pháp tiếp theo, quyền năng này của người dân
được tiếp tục thừa nhận. Trong Hiến pháp năm 1992 quyền năng nay tiếp tục
được thừa kế và ghi nhận tại Điều 68: “Công dân có quyền tự do đi lại và cư
trú ở trong nước, có quyền ra nước ngoài và từ nước ngoài về nước theo quy
định của pháp luật”.
Tuy nhiên trong một số trường hợp nhất định, vì một số lý do nào đó
mà chủ sở hữu của một bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các
chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra. Vì vậy, tại Điều 275 Nhà nước đã có
quy định hạn chế quyền sở hữu của chủ sở hữu bất động sản liền kề, cho phép
chủ sở hữu bất động sản liền kề được quyền yêu cầu một trong số các chủ sở
hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra cộng đồng. Quy định
nhằm bảo đảm việc thực hiện quyền dân sự của người dân. Mặt khác, Nhà
nước cũng bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp của các chủ sở hữu. Khi yêu cầu
chủ sở hữu của bất động sản sản liền kề dành cho mình một lối đi riêng ra
cộng đồng thì chủ thể này đã làm ảnh hưởng nhất định đến quyền năng của

chủ sở hữu bất động sản liền kề được nhà nước bảo hộ. Vì vậy, chủ thể này
cũng có nghĩa vụ phải bù đắp những tổn thất cho chủ sở hữu bất động sản liền
kề có lối đi được mở đó, các chi phí như tiền sản lấp, thiệt hại về tài sản khác
do việc dành lối đi cho chủ thể này (tức là phải được thực hiện trên nguyên
tắc hợp lý, có đền bù nếu không có thỏa thuận khác như Điều 273 quy định).
4


Việc mở lối đi phải xét tới các yếu tố: địa điểm, lợi ích của bất động sản bị
vây bọc, thiệt hại gây ra cho chủ sở hữu bất động sản có lối đi được mở sao
cho những thiệt hại gây ra là nhỏ nhất và thuận tiện, hợp lý cho cả hai phía
chủ thể này.
Luật La Mã quy định về quyền lối đi không chỉ cho người mà còn cả
mang, vác vật nặng, cho gia súc đi qua, … Quyền về lối đi cũng được quy
định trong Bộ luật dân sự Pháp, Bộ luật dân sự Bắc kỳ theo tiêu chí “tiện lợi”,
còn trong Bộ luật dân sự năm 1995 cũng như Bộ luật dân sự năm 2005 quy
định lối đi và các nhu cầu cấp thiết khác theo tiêu chí “một cách hợp lý”.
Những tiêu chí này không được luật pháp cũng như tập quán quy định một
cách cụ thể, cho nên việc xác định lối đi cũng như các yêu cầu cụ thể của lối
đi luôn là khái niệm động.
Điều 682 Bộ luật dân sự Pháp quy định dịch quyền về lối đi: “Chủ sở
hữu một địa sản bị vây bọc không có hoặc không đủ lối đi ra đường cái cần
thiết cho hoạt động sản xuất nông nghiệp, công nghiệp, thương mại hoặc cho
việc thực hiện các công việc xây dựng, có quyền đòi những người hàng xóm
dành xóm dành cho mình một lối đi thỏa đáng trên phần đất của họ với điều
kiện phải bồi thường tổn thất mình gây ra.”
Quy định tương tự cũng được đề cập đến trong Bộ luật dân sự Bắc kỳ
tại Điều 620: “ Người chủ đất nào đó bị bao bọc xung quanh không có lối đi
ra đường công (kể cả song ngòi thuyền bè đi được) hay có lối đi mà không đủ
cho sự kinh lý về các công việc công, nông trong nhà đất mình, thì có thể đặt

lối đi trên đất của người láng giềng được, nhưng thiệt hại cho người ta bao
nhiêu thì phải bồi thường bấy nhiêu.”
Điều 472, Bộ luật dân sự Sài Gòn thì quy định: “ Sở hữu chủ một địa
sản bị vây bọc không có hoặc không đủ lối đi ra công lộ hay thủy đạo cần cho
sự khai thác địa sản của mình được quyền đòi các địa chủ lân cận để cho
mình đi qua trên phần đất của họ, với điều kiện phải bồi thường sự thiệt hại
gây ra”.
5


III. “Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề” theo quy định tại Điều 275
Bộ luật dân sự năm 2005:
1. Điều 275 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định về “Quyền về lối đi qua bất
động sản liền kề”:
Thông thường, một bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản thuộc
nhiều chủ sở hữu. Quyền yêu cầu của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc
trong trường hợp này, vấn đề sẽ nảy sinh là chủ sở hữu nhà, người sử dụng
đất bị vây bọc yêu cầu ai trong số các chủ sở hữu bất động sản liền kề nêu
trên thỏa mãn các “nhu cầu cần thiết” của họ? Trong các nhu cầu cần thiết của
chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc thì “nhu cầu về lối đi” là vấn đề lớn và
không dễ giải quyết vì nó ảnh hưởng nhiều nhất đến chủ sở hữu bất động sản
liền kề, nó không chỉ tác động trực tiếp tới quyền lợi của chủ bất động sản
liền kề với việc mất diện tích đất mà còn ảnh hưởng thường xuyên, liên tục
đến cuộc sống cũng như điều kiện kinh doanh, sản xuất của họ trong suốt qua
trình tồn tại lối đi ( nhất là trong trường hợp lối đi xuyên qua diện tích ở hoặc
lối đi chung). Chủ sở hữu bất động sản có lối đi qua không thể hạn chế quyền
có lối đi của người này hay người khác mà về nguyên tắc phải cho tất cả mọi
người đi qua lối đi đã được thiết lập. Do đó, thiết lập quyền sử dụng hạn chế
bất động sản liền kề về lối đi qua bất động sản liền kề của người khác là vấn
đề quan trọng và phức tạp nhất.

Điều 275 Bộ luật Dân sự 2005 về quyền về lối đi qua bất động sản liền
kề quy định:
“1. Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở
hữu khác mà không có lối ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu
bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng;
người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Người được dành lối đi
phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có thỏa thuận
khác…

6


2. Vị trí, giới hạn chiều dài, rộng, cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo
đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh
chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác
định.
3. Trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ
sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho
người phía trong theo quy định của khoản 2 điều này mà không có đền bù.”
Theo quy định tại Điều luật này thì người được quyền yêu cầu về lối đi
là chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc, người phải đáp ứng yêu cầu là chủ sở
hữu bất động sản liền kề, đối tượng yêu cầu là lối đi với tiêu chí là thuận tiện
và hợp lý nhất ra tới đường công cộng. Về nguyên tắc, chủ sở hữu nhà, người
sử dụng đất bị vây bọc có quyền yêu cầu bất cứ ai trong số các chủ sở hữu bất
động sản liền kề vây bọc thỏa mãn yêu cầu của mình về lối đi. Tuy nhiên yêu
cầu ai trong số các chủ sở hữu bất động sản liền kề lại phải căn cứ vào điều
kiện thực tế tồn tại của bất động sản bị vây bọc và bất động sản liền kề.
Theo Từ điển tiếng việt thì “lối đi” được hiểu là “khoảng đất hẹp dùng
để vào một nơi nào đó”. Đây là một cách hiểu rộng và khá ngắn ngọn. Tuy
nhiên trên thực tế để có thể xác định được “khoảng đất hẹp” đó không hề đơn

giản. Bởi lối đi ra đường cộng đồng từ một bất động sản bị vây có thể chỉ qua
bất động sản của một hay nhiều chủ sở hữu nhưng cũng có thể qua liên tiếp
nhiều bất động sản thuộc các chủ sở hữu khác nhau. Việc “dành một lối đi
thuận tiện và hợp lý” theo quy định tại Điều 275 BLDS là nghĩa vụ của chủ sở
hữu bất động sản liền kề đối với chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc. Tính
thuận tiện và hợp lý thể hiện ở chỗ phải đảm bảo cho chủ sở hữu bất động sản
bị vây bọc có thể khai thác, sử dụng bất động sản một cách hợp lý nhất. Tuy
nhiên chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc không thể tự mình chỉ định “lối đi”
theo ý của mình mà cần phải có sự đồng ý của chủ sở hữu bất động sản liền
kề. Phải kết hợp quyền lợi của các bên trong việc xác lập lối đi, trên nguyên
tắc bảo đảm quyền lợi của các bên, nếu nghiêng về một phía có thể làm trầm
7


trọng thêm tình trạng của bên kia. Quan trọng hơn nữa các chủ sở hữu bất
động sản liền kề là những láng giềng có thể dễ dàng dẫn đến những bất lợi sau
này nếu không có những giải pháp thích hợp được sự đồng thuận của họ.
Để tạo lập được quyền có lối đi phải có sự thỏa thuận giữa các chủ sở
hữu bất động sản bị vây bọc với chủ sở hữu bất động sản liền kề. Việc mở lối
đi qua một bất động sản liền kề là một trong những quyền sử dụng hạn chế
bất động sản liền kề có ảnh hưởng nhiều nhất đến chủ sở hữu bất động sản
liền kề nếu so sánh với các loại quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề
với nội dụng khác. Việc ảnh hưởng này thể hiện trên các nội dung sau:
•

Lối đi chiếm nhiều diện tích mặt đất nhất so với các loại quyền

khác(cấp nước, thoát nước, …) và vì thế tổn hại khi mở lối đi qua một bất
động sản đối với chủ sở hữu bất động sản liền kề là lớn nhất(xét về mặt vật
chất, ngoài ra, lối đi còn chiếm cả không gian).

•

Việc sử dụng lối đi của người khác qua bất động sản thuộc sở

hữu của chủ sở hữu bất động sản liền kề ảnh hưởng nhiều đến sinh hoạt, sản
xuất, kinh doanh của chủ sở hữu bất động sản liền kề. Do lối đi được sử dụng
thường xuyên, liên tục không những chỉ cho chủ sở hữ bất động sản bị vây
bọc mà còn cho tất cả những người có liên quan đến chủ sở hữu bất động sản
bị vây bọc(người ta không thể cho chủ sở hữu bất động sản sử dụng lối đi mà
không cho các thành viên trong gia đình họ cùng những người có liên quan
đến chủ sở hữu bất động sản sử dụng lối đi… Trầm trọng hơn nữa nếu lối đi
cho một cơ sở sản xuất, kinh doanh với các phương tiện vận tải qua lại thường
xuyên, liên tục). Việc sử dụng lối đi còn liên quan đến an ninh, tập quán sinh
hoạt đối với chủ sở hữu bất động sản liền kề, bởi vậy, việc quy định “ thuận
tiện nhất cho việc đi lại và ít gây phiền hà nhất cho các bên” chỉ được pháp
luật quy định đối với lối đi mà không quy định cho các hình thức sử dụng
khác đối với bất động sản liền kề.
Chính vì vậy, bên cạnh việc xác định quyền cho chủ sở hữu bất động
sản bị vây bọc, Nhà nước cũng bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp của các chủ sở
8


hữu bất động sản liền kề. Khi yêu cầu chủ sở hữu của bất động sản sản liền kề
dành cho mình một lối đi riêng ra cộng đồng thì chủ thể này đã làm ảnh
hưởng nhất định đến quyền năng của chủ sở hữu bất động sản liền kề được
nhà nước bảo hộ. Vì vậy, chủ thể này cũng có nghĩa vụ phải bù đắp những tổn
thất cho chủ sở hữu bất động sản liền kề có lối đi được mở đó, các chi phí như
tiền sản lấp, thiệt hại về tài sản khác do việc dành lối đi cho chủ thể này (tức
là phải được thực hiện trên nguyên tắc hợp lý, có đền bù nếu không có thỏa
thuận khác như Điều 273 quy định). Cho nên việc mở lối đi phải xét tới các

yếu tố: địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc, thiệt hại gây ra cho chủ
sở hữu bất động sản có lối đi được mở sao cho những thiệt hại gây ra là nhỏ
nhất và thuận tiện, hợp lý cho cả hai phía chủ thể này.
Để đảm bảo quyền có lối đi của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc, tạo
điều kiện cho họ khai thác và sử dụng bất động sản, đồng thời ít phiền hà nhất
cho các bên. Việc xác lập lối đi hiện nay thường diễn ra khi có sự phân chia
bất động sản. Theo quy định tại khoản 3 Điều 275 BLDS năm 2005 thì:
“Trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở
hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người
phía trong theo quy định của khoản 2 điều này mà không có đền bù”. Quy
định này phù hợp trong trường hợp bất động sản là đất đai và nhà ở chỉ có
một tầng, vì khái niệm trong hay ngoài được xác định theo mặt phẳng nằm
ngang so với lối đi chung. Nhưng về nguyên tắc, có thể áp dụng tương tự
pháp luật để áp dụng cho trường hợp nhà ở là những nhà nhiều tầng.
2. Nhận xét quy định về “Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề” tại Điều
275 BLDS năm 2005:
So với các quy định tại Điều 622 BLDS Pháp; Điều 620 BLDS Bắc kỳ;
Điều 420 BLDS Sài Gòn, thì quy định của Điều 275 BLDS 2005 có nội dung
“hẹp hơn”. Sự “hẹp hơn” này được thể hiện ở chỗ: khoản 1 Điều 275 BLDS
2005 chỉ quy định được yêu cầu có lối đi ra đường công cộng, khi “không có
lối đi” mà không quy định trường hợp “không đủ lối đi”. Điều đó có nghĩa là:
9


theo quy định tại Điều 275 BLDS 2005 thì khi “đã có lối đi” ra đường công
cộng, thì không có quyền yêu cầu bất cứ một ai dành cho lối đi nữa, bất kể lối
đi đã có nằm ở vị trí nào, tính chất thuận tiện ra sao và với bất cứ đường công
cộng nào. Hơn nữa “lối đi” theo quy định tại Điều 275 BLDS 2005 chỉ có thể
được hiểu là lối đi cho người mà không phải là các phương tiện giao thông
vận tải, gia súc,… và chỉ đáp ứng nhu cầu sinh hoạt thông thường mà không

phải là “hoạt động sản xuất nông nghiệp, công nghiệp, thương mại” (Điều 682
BLDS Pháp); “cho sự kinh lý các các việc công, nông” (Điều 620 BLDS Bắc
Kỳ); “cần cho sự khai thác địa sản” (Điều 472 BLDS Sài Gòn).
Khoản 2 Điều 275 BLDS quy định: “Vị trí, giới hạn chiều dài, rộng,
cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít
gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu cơ
quan nhà nước có thẩm quyền xác định.”
Căn cứ vào quy định này, sau khi chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc
được chấp thuận để có lối đi, thì phải thỏa thuận tiếp về các điều kiện và các
yếu tố xác định lối đi đó. Các quy trình này thường được tiến hành đồng thời
mà không phải tách biệt làm hai giai đoạn (yêu cầu có lối đi, xác định lối đi).
Nếu các BLDS thời Pháp thuộc và BLDS Sài Gòn trước đây quy định việc
“thuận tiện” đồng nghĩa với “lối đi ngắn nhất”, thì quy định tại khoản 2 Điều
275 BLDS năm 2005 xác định “thuận tiện và ít gây phiền hà nhất”. Với quy
định này, luật dân sự Việt Nam quy định mềm dẻo hơn và dung hòa quyền lợi
của các bên (bên bị bao bọc và bên có bất động sản liền kề). Cần lưu ý rằng
Điều 275 BLDS 2005 quy định việc xác lập lối đi trước tiên do các bên thỏa
thuận, còn các tiêu chí sau đó là cơ sở và định hướng cho việc thỏa thuận. Các
bên có thể thỏa thuận bất kì điều khoản nào về lối đi, nếu có sự bất đồng trong
quá trình thỏa thuận về việc xác lập vị trí lối đi, chiều dài, chiều rộng cũng
như các điều khoản khác liên quan đến lối đi, trong trường hợp không thể xác
lập được lối đi thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định. Luật không
xác định ai là người có thẩm quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền
10


xác định vấn đề này. Căn cứ vào quy định tại khoản 2 Điều 275 BLDS 2005
có thể suy đoán chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu các
điều kiện về lối đi bởi sự tiện ích dành cho chủ sở hữu bất động sản bị vây
bọc, đó cũng là mục tiêu của việc xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản

liền kề với nội dung này.
IV. Thực tiễn áp dụng pháp luật giải quyết những tranh chấp quyền về
lối đi qua bất động sản liền kề và một số nhận xét về vấn đề này:
1. Thực tiễn áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp về quyền về lối đi qua
bất động sản liền kề:
Để hiểu rõ hơn về thực tiễn áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp về
quyền về lối đi qua bất động sản liền kề hiện này, sau đây chúng ta sẽ cùng
nghiên cứu một vụ việc cụ thể về: Tranh chấp ngõ đi chung
Bản án số: 92/2008/DSPT ngày 10/11/2008 về tranh chấp ngõ đi chung –
tranh chấp về lối đi trong cộng đồng dân cư.
Tóm tắt nội dung vụ việc
Vụ việc xảy ra trên địa bàn phường Việt Hưng, Long Biên, Hà Nội.
Năm 1984, Ủy ban nhân dân phường Việt Hưng cấp đất dãn dân cho 7
hộ gia đình, chia làm 02 lô. Lộ trên gồm có 03 hộ đứng tên là bà Đài (vợ ông
Thệ) , ông Vi, ông Thuận. Lô dưới gồm 04 hộ đứng tên là ông Hữu (bố anh
Lợi), ông Trịch, ông Sủng và bà Ngã. Cả 07 hộ đi chung một ngõ đi ở giữa
hai lô đất. Việc cấp đất này có sơ đồ chung của cả 07 hộ gia đình và sơ đồ
riêng của từng hộ gia đình, do ông Thệ lúc đó là chủ tịch UBND đã vẽ. Ông
Thệ còn ký và đóng dấu vào sơ đồ đất riêng của từng hộ.
Ngoài ngõ đi chung giữa hai lô đất của 07 gia đình, gia đình anh Lợi
(con ông Hữu) còn sử dụng một lối đi khác ở đằng trước là đi trên bờ cái rãnh
nước to, do mình tự tạo ra để đi chứ không được công nhận là ngõ đi. Sau này
do vợ chồng anh hay đi làm ca kíp, ông Thệ bảo anh, để ông Thệ rào lại cho
gà đỡ sang, khi nào cần ông Thệ sẽ trả, sau đó đến năm 2000 ông Thệ xây kín
ngõ đi luôn. Năm 1992, nhà anh và ông Thệ được UBND huyện Gia Lâm cấp
11


GCNQSD đất. Nhưng anh không biết phần ngõ đi chung đi vào nhà anh đã
được cấp trong GCNQSD đất của nhà ông Thệ. Theo lời ông Đinh Gia Thệ:

Đúng là việc chia lô cắm đất lúc đầu UBND có vẽ sơ đồ tạm thời (do ông vẽ)
thể hiện có ngõ đi ở giữa 07 hộ gia đình để gửi cho các gia đình tham khảo
(bản sơ đồ do anh Lợi xuất trình). Sau một tuần mời cả 07 hộ gia đình lên
thực địa bàn bạc cắt lô chia cho các hộ thì các hộ có ý kiến hợp lý nên sơ đồ
ban đầu bị hủy bỏ và thống nhất như hiện nay đang ở. Ông có vẽ lại sơ đồ
nhưng không nhớ có gửi cho các gia đình hay không mà chỉ còn một bản ông
giữ lại. Năm 1985 gia đình ông xây dựng cổng đi vào nhà, tường bao quanh,
làm đường đi vào nhà ổn định cho đến khi được cấp GCNQSD đất năm 1992.
Bà Đài (vợ ông Thệ) cho rằng: Nhà ông Hữu (bố anh Lợi) cùng với ba gia
đình khác không sử dụng ngõ đi chung với gia đình bà mà đi ngõ dưới giáp
mương nước.
Về việc tranh chấp ngõ đi chung, anh Lợi yêu cầu gia đình ông Thệ phải
phá dỡ tường rào trả lại ngõ đi chung cho cả xóm. Ông Thệ và bà Đài không
chấp nhận yêu cầu của anh Lợi và đề nghị Tòa án giải quyết theo pháp luật.
Những tranh chấp đó đã được Tòa án giải quyết:
Tại bản án sơ thẩm số 08/2008/DSST ngày 29/5/2008 của Tòa án nhân
dân quận Long Biên đã quyết định:
- Xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh Lý Văn Lợi đối với ông Đinh Gia
Thệ.
- Xác định 12,2m2 do gia đình ông Đinh Gia Thệ đang sử dụng để làm sân
trên diện tích ngõ đi chung của 07 hộ gia đình tại khu gốc thị Kim Quan nay
là tổ 4 đường Kim Quan, phường Việt Hưng, Long Biên, Hà Nội.
- Buộc ông Thệ và bà Đài phải dỡ bỏ các công trình kiến trúc trên diện tích
12,2m2 đất ngõ đi chung gồm: cổng đi, mái lợp tôn otnam, sân gạch đỏ,
tường rào và phần tôn che trên tường rào ngăn với nhà anh Lý Văn Lợi và di
chuyển đường ống nước sạch đặt trên phần ngõ đi chung để trả lại quyền sử
dụng đất ngõ đi chung cho 07 hộ gia đình trên.
12

- Ghi nhận sự tự nguyện của anh Lý Văn Lợi hỗ trợ giá trị số tài sản bị dỡ bỏ
trên để thanh toán cho ông Thệ, bà Đài với số tiền là: 3.305.400đ.
- Kiến nghị với UBND quận Long Biên xem xét thu hồi diện tích là đất ngõ đi
chung đã được UBND huyện Gia Lâm cấp GCNQSD đất số 03973 ngày
27/11/1992 cho anh Lý Văn Lợi sử dụng để trả lại nguyên trạng ngõ đi chung
cho 07 hộ gia đình trên.
Theo hồ sơ kê khai cấp GCNQSD đất của gia đình ông Thệ do UBND
phường Việt Hưng cung cấp thì chỉ có đơn xin đăng ký quyền sử dụng đất
(không có xác nhận của hội đồng đăng ký ruộng đất) và phiếu lấy ý kiến gia
đình, ngoài ra không có bất kỳ tài liệu nào khác. Như vậy cho thấy trình tự
thủ tục cấp GCNQSD đất cho gia đình ông Thệ chưa đúng với quy định của
pháp luật. Sơ đồ địa chính của UBND phường Việt Hưng cũng được vẽ vào
năm 1992 (sau khi có giấy GCNQSD đất). Do đó, việc ông Thệ khẳng định
bản hồ sơ do ông xuất trình mới là bản sơ đồ chính thức là không có cơ sở
chấp nhận. Mặt khác, tại bản án sơ thẩm có kiến nghị UBND quận Long Biên
xem xét thu hồi diện tích đất ngõ đi chung đã được cấp GCNQSD đất cho ông
Lợi nhưng không kiến nghị với UBND quận Long Biên xem xét, chỉnh lý lại
diện tích đất đã cấp cho ông Thệ là chưa đầy đủ. Thêm vào đó, về án phí, tại
bản án sơ thẩm buộc ông Thệ phải chịu 4.047.000đ và bà Đài phải chịu
82.000đ án phí sơ thẩm là chưa chính xác. Theo quy định của khoản 1 điều
131 Bộ luật tố tụng dân sự thì ông Thệ phải chịu 4.130.270đ, bà Đài không
phải chịu án phí vì bà là người có quyền lợi liên quan nhưng bà không có yêu
cầu độc lập. Do yêu cầu của anh Lợi được chấp nhận nên anh không phải chịu
án phí nhưng án sơ thẩm cũng chưa quyết định gì về khoản tiền dự phí của
anh là chưa đầy đủ.
Bởi những lẽ trên, căn cứ khoản 1 điều 275, điều 276 Bộ luật tố tụng dân
sự. Áp dụng khoản 1 điều 131, khoản 1 điều 132 Bộ luật tố tụng dân sự, Điều
688 Bộ luật dân sự, Điều 50,105,135,136 Luật đất đai, Khoản 2 điều 7 nghị
định 70/CP về chế độ án phí, Thông tư 01 ngày 19/6/1997 thông tư liên ngành
13

hướng dẫn xét xử và thi hành án về tài sản. Sửa bản án sơ thẩm và xử như
sau:
- Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh Lợi với ông Thệ
- Xác định 12,2m2 đất do gia đình ông Thệ đang sử dụng để làm sân là diện
tích đất ngõ đi chung thuộc quyền sử dụng của 07 hộ gia đình tại khu gốc thị Kim Quan, địa chỉ mới là tổ 4 Kim Quan phường Việt Hưng, Long Biên, Hà
Nội.
- Buộc ông Thệ và bà Đài phải dỡ bỏ các công trình kiến trúc trên 12,2m2 ngõ
đi chung, di chuyển đường ống nước sạch đặt trên phần ngõ đi chung trả lại
ngõ đi chung cho 07 hộ gia đình trên.
- Ghi nhận sự tự nguyện của anh Lợi hỗ trợ phần giá trị số tài sản bị dỡ bỏ
trên cho ông Thệ, bà Đài số tiền là 3.305.400đ
- Kiến nghị với UBND quận Long Biên xem xét thu hồi diện tích đất, ngõ đi
chung đã được UBND cấp GCNQSD đất số 03973 ngày 27/11/1992 cho anh
Lợi để trả lại nguyên trạng ngõ đi chung cho 07 hộ gia đình trên
- Kiến nghị với UBND quận Long Biên xem xét chỉnh lý lại diện tích đã cấp
cho ông Thệ tại thửa đất số 339 tờ bản đồ số 1 phường Việt Hưng, Gia Lâm
nay là Long Biên, Hà Nội (trong giấy chứng nhận có cả 12,2m2 đất là ngõ đi
chung).
Về án phí: ông Thệ phải chịu 4.130.270đ án phí dân sự, hoàn trả cho ông Thệ
5000đ dự phí kháng cáo đã nộp tại biên lai số 7097 ngày 2/6/2008 của cơ
quan thi hành án dân sự quận Long Biên. Hoàn trả cho anh Lợi 750.000đ dự
phí đã nộp tại biên lai số 0123 ngày 21/9/2007 của cơ quan thi hành án dân sự
quận Long Biên.
Nhận xét:
Trong vụ việc tranh chấp ngõ đi chung trên, Tòa án đã tiến hành hai phiên
xử sơ thẩm và phúc thẩm. Tại bản án phúc thẩm, Tòa án nhân dân thành phố
Hà Nội xác định phần đất 12,2m2 mà gia đình ông Thệ đang sử dụng làm sân
là diện tích đất ngõ đi chung thuộc sở hữu của 07 hộ gia đình ở phường Việt

14


Hưng, Long Biên, Hà Nội là đúng với quy định của pháp luật và việc kiến
nghị với UBND quận Long Biên xem xét chỉnh lý lại diện tích đất đã cấp cho
ông Đinh Gia Thệ là hoàn toàn hợp lý. Bản án phúc thẩm đã củng cố và bổ
sung một số vấn đề mà tại bản án sơ thẩm còn chưa đầy đủ.
Trong thực tế, Tranh chấp quyền về lối đi qua bất động sản liền kề có
nhiều trường hợp rất phức tạp gây khó khăn cho Tòa án trong việc giải quyết.
Ví dụ như trong vụ việc tranh chấp trên, liên quan đến nhiều chủ sở hữu bất
động sản liền kề.
Các tranh chấp về quyền lối đi qua bất động sản liền kề khi bất động
sản là nhà ở hoặc các công trình xây dựng khác ngày càng có chiều hướng gia
tăng và phức tạp. Tình trạng này chủ yếu xuất phát từ việc phân chia bất động
sản tại các khu đô thị trong các bản án của Tòa án không cụ thể, rõ ràng.
2. Một số nhận xét về vấn đề tranh chấp quyền về lối đi qua bất động sản
liền kề:
Trong những năm gần đây, tranh chấp về quyền có lối đi qua bất động
sản liền kề là loại tranh chấp phổ biến và phức tạp nhất trong các tranh chấp
về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. Những loại tranh chấp này
xảy ra dưới nhiều hình thức khác nhau nhưng chủ yếu tập trung vào tranh
chấp quyền có lối đi khi phân chia các bất động sản mà một trong các bất
động sản được phân chia không thỏa mãn được quyền có lối đi. Tranh chấp
càng phức tạp hơn khi một trong các chủ sở hữu bất động sản đã chuyển giao
phần quyền sở hữu bất động sản của mình cho người thứ ba. Thực tế tranh
chấp về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề trong những năm qua cho
thấy tranh chấp về quyền có lối đi qua bất động sản liền kề không chỉ xảy ra
khi bất động sản là đất đai mà còn xảy ra cả khi bất động sản là nhà ở hoặc
các công trình xây dựng khác. Đối với mỗi loại tranh chấp lại có những khó
khăn, phức tạp khác nhau trong việc giải quyết.

- Thứ nhất, trong trường hợp một bất động sản được phân chia thành nhiều
bất động sản mà trong đó có bất động sản bị vây bọc thì quyền có lối đi qua
15


bất động sản liền kề chỉ giới hạn trong phạm vi các bất động sản liền kề có
cùng nguồn gốc hay có thể đối với các bất động sản liền kề khác là vấn đề còn
chưa thống nhất.
Trong thực tế, những tranh chấp về quyền có lối đi qua bất động sản
liền kề chủ yếu phát sinh do sự phân chia bất động sản. Trong những năm qua
vì nhu cầu về nhà ở hoặc nhiều lí do khác dẫn đến việc phân chia bất động sản
xảy ra khá phổ biến không chỉ ở thành thị mà còn ở nông thôn. Một thửa đất
có diện tích lớn được chia thành nhiều mảnh nhỏ để chuyển nhượng làm nhà
ở; một ngôi nhà là di sản thừa kế được chia cho nhiều người thừa kế. Trước
khi chia, bất động sản được phân chia chỉ có một lối đi. Sau khi chia, có thể
lối đi đó chỉ dành cho một bất động sản, còn các bất động sản khác bị vây
bọc. Vấn đề đặt ra là phải tạo lối đi hợp lí cho các bất động sản bị vây bọc đó.
Về mặt lí luận, luật pháp quy định khi bất động sản được chia thành nhiều
phần cho các chủ sở hữu, các chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối
đi cần thiết cho người phía trong mà không có đền bù (khoản 3 Điều 275 Bộ
luật dân sự). Tuy nhiên, giả thiết đặt ra là nếu bất động sản bị phân chia
không có đủ chỗ để xác lập lối đi cho các bất động sản sau khi chia, thì chủ sở
hữu bất động sản bị vây bọc sau khi chia có quyền yêu cầu các chủ sở hữu bất
động sản liền kề sau khi chia khác tạo cho mình một “lối đi cần thiết” như
quy định tại Điều 275 Bộ luật dân sự hay không? Trong các quy định của Bộ
luật dân sự năm 2005 chưa dự liệu tình huống này. Về nguyên tắc, một bất
động sản chỉ có giá trị khi có lối thông thương, bởi không thể khai thác bất
động sản nếu không có lối đi vào bất động sản đó. Vì vậy, việc xác lập lối đi
trong trường hợp này là một nhu cầu cấp thiết.
Quan điểm thứ nhất cho rằng, quyền về lối đi của bất động sản bị vây

bọc chỉ trong giới hạn những bất động sản có cùng nguồn gốc thì chủ sở hữu
bất động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu các chủ sở hữu bất động sản có
cùng nguồn gốc phải tạo cho họ một lối đi cần thiết. Điều này có lẽ là thiếu
logic, bởi lẽ theo quy định của pháp luật, lối đi phải được tạo ra từ bất động
16


sản bị phân chia nhưng do vị trí và kích thước của bất động sản đó không đủ
điều kiện để có lối đi cho tất cả các bất động sản nên mới có bất động sản bị
vây bọc. Nếu chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc lại yêu cầu các chủ sở hữu
bất động sản liền kề có cùng nguồn gốc tạo cho họ lối đi và quá trình này cứ
tiếp diễn cho đến lúc tất cả các bất động sản đều có lối đi thì có thể dẫn đến
một hậu quả bất lợi là các bất động sản đều không thể được khai thác phù hợp
với mục đích kinh tế của nó và của chủ sở hữu.
Quan điểm thứ hai cho rằng chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có
quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề khác (không phải là chủ sở
hữu bất động sản có cùng nguồn gốc) tạo lập lối đi trên bất động sản của họ.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 275 Bộ luật dân sự năm 2005, chủ sở hữu bất
động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động
sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đường công cộng và phải đền bù cho
chủ sở hữu bất động sản liền kề nếu không có thỏa thuận khác. Có thể nhận
định rằng quyền về lối đi qua bất động sản liền kề quy định tại khoản 1 Điều
275 được áp dụng chung cho tất cả các bất động sản mà không phân biệt là
bất động sản liền kề có cùng nguồn gốc hay bất động sản liền kề khác. Điều
này dường như đã tạo ra một nghịch lý trong cách nghĩ thông thường nhưng
lại phù hợp về pháp lí; chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc được tạo điều kiện
có lối đi; chủ sở hữu bất động sản liền kề được đền bù những tổn thất (nếu
không có thỏa thuận khác). Tất nhiên, việc tạo lập lối đi trên bất động sản liền
kề phải tuân thủ các quy định của pháp luật: lối đi được mở trên bất động sản
liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ

thể của địa điểm. lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra ít nhất
cho bất động sản có mở lối đi.
- Thứ hai, khi phân chia bất động sản một mặt phải quan tâm thích đáng tới
đặc điểm của tài sản, mặt khác phải xác định bất động sản thuộc loại tài sản
nào. Điều này có liên quan mật thiết đối với việc phân chia bất động sản là
nhà ở và đất đai, bởi khi phân chia nhà ở, đất đai cho các chủ sở hữu và người
17


sử dụng khác nhau thì mỗi chủ sở hữu, mỗi người sử dụng bất động sản đều
phải có lối đi.
Đối với nhà ở, việc phân chia bằng hiện vật chỉ được thực hiện khi
chúng có thể chia thành những căn hộ riêng biệt, có lối đi riêng, một căn hộ
đã được thiết kế như là một căn hộ hoàn chỉnh thì được coi là vật không chia
được, nếu phải chia thì chỉ áp dụng việc phân định cách thức sử dụng cho
những người được phân chia. Quy chế sở hữu chung đối với căn hộ đó vẫn
được duy trì. Quy chế này cũng được áp dụng đối với biệt thự và những căn
nhà được xây dựng kiểu biệt thự. Nếu bất động sản là một nhà máy hay một
trang trại hoàn chỉnh được xây dựng để thực hiện một mục đích sản xuất, kinh
doanh nhất định mà buộc phải chia cho nhiều chủ sở hữu, thì sau khi chia các
chủ sở hữu là các chủ thể độc lập và việc phân chia thành các phần độc lập đó
đã làm mất giá trị kinh tế của bất động sản đó.
Khi áp dụng quy chế vật không chia được đối với các loại bất động sản
này thì đương nhiên khi cần phân chia phải trị giá thành tiền để chia hoặc các
chủ sở hữu chung thỏa thuận cách thức chiếm hữu, sử dụng tài sản, như vậy
vẫn đảm bảo được công dụng của tài sản và không phải xác lập lối đi. Trong
trường hợp một trong các chủ sở hữu chung theo phần bán phần tài sản của
mình thì cần áp dụng triệt để quyền ưu tiên mua của các chủ sở hữu chung
khác để hạn chế việc phân chia. Ví dụ: một ngôi nhà có diện tích mặt bằng là
50m2, với mặt tiền là 5m nằm xen giữa những nhà có diện tích tương tự và

nếu có phải chia cho 4 người thừa kế mà ai cũng yêu cầu chia bằng hiện vật.
Trong trường hợp này, không thể thỏa mãn yêu cầu về lối đi và cũng không
thể yêu cầu các chủ sở hữu bất động sản liền kề tạo cho họ một lối đi thích
hợp. Do đó, không phải bất cứ yêu cầu nào về lối đi cũng được chấp nhận.
Đối với bất động sản là đất đai lại có những quy chế đặc biệt khác, bởi
đất đai được coi là những tài sản đặc biệt thuộc sở hữu nhà nước. Cá nhân, tổ
chức được nhà nước giao đất có quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài. Một
trong các quy định khác biệt về đất đai hiện nay là hạn mức sử dụng đất (hạn
18


điền). Luật đất đai chỉ quy định hạn mức diện tích tối đa cho những cá nhân
và hộ gia đình nhưng lại không quy định diện tích đất tối thiểu cho một mảnh
đất. Với quy đinh này, thì mảnh đất lớn nhất của cá nhân, hộ gia đình là diện
tích tối đa đó của hạn điền. Trong trường hợp phân chia một mảnh đất đến
một diện tích nào đó thì không thể phân chia thành những phần nhỏ hơn, bởi
nếu diện tích quá nhỏ sẽ làm hạn chế hoặc mất đi giá trị khai thác. Diện tích
này được gọi là giới hạn tối thiểu của một mảnh đất để được coi là tài sản
không phân chia được. Ngoài ra, việc phân chia một mảnh đất còn phụ thuộc
vào vị trí và kích thước của mảnh đất đó.
- Thứ ba, quyền có lối đi qua bất động sản liền kề là một quyền được pháp
luật thừa nhận khi bất động sản đó bị vây bọc mà không có lối đi, nhưng nếu
nó chỉ là sự vây bọc giả tạo do chính chủ sở hữu bất động sản tạo ra thì họ
không có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề đáp ứng về lối đi
qua. Pháp luật chỉ công nhận quyền có lối đi khi không thể mở lối đi trực tiếp
ra đường công cộng. Trong trường hợp có thể mở lối đi trực tiếp ra đường
công cộng thì không thể yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề thỏa mãn
yêu cầu về lối đi.
- Thứ tư, Cũng cần thấy rằng, khi một trong các chủ sở hữu bất động sản liền
kề phải tạo lập một lối đi “thuận tiện và hợp lí nhất” cho chủ sở hữu bất động

sản bị vây bọc có thể dẫn đến hậu quả khác đối với chủ sở hữu bất động sản
liền kề khác, các chủ sở hữu bất động sản liền kề này không phải chịu hạn chế
về lối đi trên bất động sản của họ. Chính vì vậy, việc đánh giá sự thuận tiện,
hợp lí do các bên thỏa thuận xác định, nếu không thỏa thuận được, Tòa án là
cơ quan cuối cùng quyết định mọi vấn đề về lối đi. Chủ sở hữu bất động sản
bị vây bọc có thể tự mình xác định ai trong số các chủ sở hữu bất động sản
liền kề có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu về lối đi qua bất động sản của họ. Trong
trường hợp này, chủ sở hữu bất động sản liền kề được yêu cầu có thể từ chối
khi đưa ra chứng cứ chứng minh rằng chủ sở hữu bất động sản khác mới là
người đáp ứng nghĩa vụ đó. Điều này dẫn đến việc kéo dài tranh chấp và càng
19


tạo sự bất lợi đối với chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc khi không có điều
kiện để khai thác bất động sản của mình.
=> Chủ sở hữu nhà, người có quyền sử dụng đất có quyền sử dụng hạn chế
bất động sản liền kề để thỏa mãn các nhu cầu cần thiết, nhằm khai thác bất
động sản thuộc sở hữu của mình. Thỏa thuận giữa các chủ sở hữu nhà, người
có quyền sử dụng đất với các chủ sở hữu bất động sản liền kề là hình thức
pháp lý hợp pháp và hiệu quả nhất để tạo lập quyền đó. Đạt được thỏa thuận
đó không những tạo điều kiện thuận lợi cho các bên trong việc thực hiện
quyền dân sự của họ, mà tạo được mối quan hệ thân thiện giữa các chủ sở hữu
bất động sản trên nguyên tắc “ tôn trọng và phát huy phong tục, tập quán,
truyền thống tốt đẹp, tình đoàn kết, tương thân, tương ái, mỗi người vì cộng
đồng, cộng đồng vì mỗi người.”(Điều 8, Bộ luật dân sự năm 2005).
Để khắc phục những hạn chế trên, cần phải có những văn bản pháp luật
quy định rõ hơn về những vấn đề liên quan tới bất động sản liền kề, quyền và
nghĩa vụ của các chủ thể có liên quan cũng như đường lối xử lý những tranh
chấp để cho Tòa án dễ dàng giải quyết, giảm thiểu số lượng các vụ án trong
tương lai.

C. KẾT THÚC VẤN ĐỀ
Hiện nay những vấn đề liên quan đến quyền sử dụng hạn chế bất động
sản liền kề trong đó có quyền về lối đi là một vấn đề khá phức tạp và nóng
bỏng . Mặc dù pháp luật nước ta đã có những quy định cụ thể về vấn đề này
những trang chấp liên quan tới nó vẫn đang xảy ra ngày càng nhiều. Phải
chăng cần có những quy định mang tính chặt chẽ và nghiêm ngặt hơn nữa để
giảm bớt tình trạng này? Mặc dù đã tập trung tìm hiểu tài liệu, nghiên cứu
thực tế về vấn đề này song do vốn kiến thức còn quá hạn chế nên trong quá
trình làm bài không thẻ không tránh khỏi những thiếu xót. Vì vậy, chúng em
rất mong nhân được sự đóng góp, chỉ bảo từ các thầy, cô giáo để bài viết của
nhóm em được hoàn thiện hơn nữa. Chúng em xin chân thành cảm ơn!

20


DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

• Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình luật dân sự Việt Nam, Tập I,
Nxb. CAND, Hà Nội, 2006.
• Lê Đình Nghị(chủ biên), Giáo trình luật dân sự Việt Nam, Tập I, NXB.
Giáo dục, Hà Nội, 2009.
• Trường Đại học QGHN – khoa Luật, Giáo trình luật dân sự Việt Nam
(phần chung), Nxb. ĐHQGHN, 2002.
• TANDTC, So sánh BLDS năm 1995 và BLDS năm 2005, Nxb. Tư
pháp, Hà Nội, 2005
• TS. Phạm Công Lạc, Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, Nhà
xuất bản Tư pháp, Hà Nội, 2006

DANH MỤC CHÚ GIẢI VIẾT TẮT

BLDS
GCNQSD
TTDS
TAND
UBND

Bộ luật dân sự
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Tố tụng dân sự
Tòa án nhân dân
Ủy ban nhân dân

21