“ căn cứ phát sinh , chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề

A. Lời nói đầu
Trong điều kiện nước ta hiện nay, nền kinh tế thị trường định hướng xã
hội chủ nghĩa bộc lộ phát triển, bộc lộ những mặt tích cực , nhưng cũng bộc lộ
những mặt tiêu cực của nó. Những tranh chấp trong vấn đề sử dụng bất động sản
liền kề ngày càng gia tăng cũng là một mặt biểu hiện của mặt tiêu cực này.
Nguyên nhân của những tranh chấp này cũng được giải thích bởi trình độ hiểu
biết và tuân thủ pháp luật còn thấp của nhân dân ta.
Việc nghiên cứu vấn đề quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề có ý
nghĩa rất quan trọng về mặt lý luận và thực tiễn.
Trong bài tập này, em xin phép được trình bày những hiểu biết của mình
về vấn đề “ căn cứ phát sinh , chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền
kề”.
B. Những nội dung chính.

Để giải quyết được vấn đề đã nêu trên, trước tiên chúng ta cần phải có sự
hiểu biết một cách khái quát nhất về bất động sản nói chung và bất động sản liền
kề nói riêng.
I. Bất động sản liền kề và quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề là
gì?
1. Khái niệm về bất động sản.
Hiện nay chưa có một khái niệm nhất quán về “bất động sản” trong các bộ
luật dân sự của các quốc gia trên thế giới. Theo cách hiểu của riêng mình, trước
khi phân loại tài sản thành động sản và bất động sản, pháp luật dân sự Việt Nam
(mà cụ thể là Bộ luât dân sự 2005) xác định những gì là tài sản. Quy định này
nhăm khắc phục những khiếm khuyết trong các bộ luật dân sự trước đây,thể hiện
ở chỗ trước khi phân loại một hiện tượng phải xác định hiện tượng đó là gì?
Khoản 1 điều 174 Bộ luật dân sự (BLDS) 2005 quy định:
“Bất động sản là các tài sản bao gồm:
a. Đất đai
b. Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn

liền với nhà ở, công trình xây dựng đó.
c. Các tài sản khác gắn liền với đất đai
d. Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Căn cứ vào sự phân định này chúng ta có thể thấy tiêu chí chung để xác
định một loại tài sản mang tính chất bất động sản là tính chất “không di, dời
được” của tài sản được thể hiện trên thực tế là không thay đổi được vị trí của tài
sản.
2. Bất động sản liền kề.
Một bất động sản được phân lập với một bất động sản khác thông qua
việc thiết lập ranh giới giữa các bất động sản. Không phải giữa tất cả các bất
động sản đều tồn tại ranh giới, mà chỉ các bất động sản thuộc bản chất không di,
dời được mới tồn tại các ranh giới và chỉ khi giữa chúng tồn tại các ranh giới
mới có thể tồn tại các bất động sản liền kề.
Trong BLDS 1995 không ghi nhận cụ thể khái niệm bất động sản liền kề
cũng như ranh giới giữa chúng. Bất động sản liền kề được hiểu là bất động sản
có sự tiếp giáp nhau về ranh giới với bất động sản khác. Do vị trí tự nhiên, do
những điều kiện kinh tế – xã hội hay do phong tục tập quán nên các bất động sản
trong quá trình tồn tại đều có sự tiếp giáp với các bất động sản xung quanh (liền:
ở kề ngay nhau, sát ngay nhau không cách; kề: ở vào hoặc làm cho ở vào vị trí
rất gần coi như không còn khoảng cách). Tuy nhiên hai bất động sản được coi là
liền kề với nghĩa pháp lý để có thể thiết lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản
liền kề chỉ khi chúng thuộc các chủ sở hữu (chủ sử dụng) khác nhau và giữa
chúng có một ranh giới chung.
Từ việc xác định các bất động sản liền kề mới có thể xác định các “hạn
chế” mà chủ sở hữu hay chủ sử dụng phải chịu để phục vụ cho các chủ sở hữu,
chủ sử dụng một bất động sản khác. Sự “hạn chế” trên là một dạng quyền của
người khác trên một bất động sản không thuộc sở hữu của mình. Vì vậy, khi có
sự “hạn chế” trên bất động sản có thể dẫn đến giá trị sử dụng của bất động sản
đó bị thay đổi. Sự hạn chế này là cở sở cho quyền của các chủ bất động sản khác
theo một chế định pháp luật.

Tóm lại, bất động sản liền kề là những bất động sản có chung ranh giới.
Không phải tất cả các bất động sản liền kề nhau, cạnh nhau đều được coi là bất
động sản liền kề mà giữa chúng phải tồn tại một ranh giới về thực tế cũng như
về pháp lý. Quy chế pháp lý về ranh giới giữa các bất động sản liền kề được
pháp luật cũng như tập quán ghi nhận. Ranh giới giữa các bất động sản là căn cứ
để phân lập bất động sản này với bất động sản khác, là một hình thức đặc định
hoá một bất động sản. Luôn tồn tại ranh giới lý tưởng và ranh giới thực tại giữa
các bất động sản trong đó ranh giới lý tưởng là tiền đề để giải quyết ranh giới
thực tại.
3/Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề :
Theo điều 273-BLDS 2005 quy định “ Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất
có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác để đmr bảo
các nhu cầu của mỡnh về lối đi , cấp thoát nước đường dây tải điện , thông tin
liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý nhưng phải đền bù nếu
không có thoả thuận khác”
Như vậy cú thể thấy quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề là một
quyền quan trọng và cú ý nghĩa với chủ sở hữu bất động sản. Việc phỏp luật ghi
nhận quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đảm bảo cho chủ sở hữu bất
động sản bị bao bọc bởi cỏc bất động sản khỏc cú thể đảm bảo được những nhu
cầu chớnh đỏng của mỡnh.
Quyền sử dụng bất động sản liền kề bao gồm :\
-Quyền về lối đi qua : chủ sở hữu bất động sản lở trong hoặc bị vây bọc
bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác cú quyền yêu cầu một trong các
chủ sở hữu bất động sản liền kề phải dành cho mình một lối đi thuận tiện và hợp
lý ra đường công cộng. Về nguyên tắc chung , người được dành lối đi phải đền
bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề số tiền tương ứng với giá trị tài sản được
sử dụng , trừ khi các bên có thoả thuận nhưng phải đảm bảo thuận tiện cho việc
đi lại và ít gây phiền hà cho các bên.Nếu bất động sản được chia thành nhiều
phần cho các chủ sở hữu khác nhau thì khi chia cũng phải dành lối đi chung và
không có đền bù.

- Quyền mắc đường dây tải điện , đường dây thông tin liên lạc: trong điều
kiện kinh tế -xã hội phát triển thì đây là một trong những quyền quan trọng và
phổ biến nhằm từng bước nâng cao đời sống vật chất ,tinh thần cho mỗi công
dân . Tuy nhiên, khi mắc đường dây đi qua bất động sản liền kề phải hợp lý , bảo
đảm an toàn và thuận tiện cho các chủ sở hữu đó.
-Quyền về cấp thoát nước : đối với cuộc sống hàng ngày , nhu cầu về sử
dụng nước để dụng và lối để thoát nước thải là thiết yếu . KHi sử dụng quyền
này chủ sở hữu cũng phải thoả thuận với các chủ sở hữu bất động sản liền kề
dành cho mình một lối cấp , thoát nước thích hợp , bảo đảm cảnh quan và vệ
sinh môi trường .Khi lắp đặt ống dẫn nước , cống hoặc khơi rãnh phải đảm bảo
hạn chế mức thấp nhất thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản liền kề.
-Quyền về nước tưới , tiêu nước : đây được coi là một nhu cầu cấp thiết
trong canh tác và trong sản xuất. Khi người sử dụng đất canh tác có nhu cầu về
nước tưới , tiêu nước thì có quyền yêu cầu những người sử dụng đất xung quanh
phải để cho mình một lối dẫn nước thích hợp , thuận tiện cho việc tưới , tiêu.
II. Căn cứ phát sinh, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền
kề.
Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề là một chế định dẫn xuất
(phái sinh) của chế định quyền sở hữu. Đây là một chế định mới trong pháp luật
dân sự của các nước XHCN nói chung và pháp luật Việt Nam nói riêng với đặc
thù không thừa nhận quyền sở hữu của tư nhân đối với đất đai.Trong khi vẫn
quy định đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý
thì Hiến pháp và pháp luật về đất đai Việt Nam quy định người sử dụng đất có
các quyền: chuyển dời, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế quyền sử
dụng đất.Việc hoàn thiện các quyển này phải theo quy định của BLDS và pháp
luật về đất đai.
Do đặc tính của đất đai với tính chất thống nhất không di dời được,
cho nên việc sử dụng bất động sản của người khác nói chung và đất đai nói riêng
là một nhu cầu cấp thiết, là đòi hỏi của thực tiễn khách quan càn phải có sự điều
chỉnh của pháp luật. Quyền sử dụng bất động sản và hệ quả của việc phân chia,

dịch quyền đối với bất động sản, trong đó đất đai là bất động sản đầu tiên,
nguyên sinh, trên cơ sở đó phát sinh các tài san là bất động sản khác. Quyền sử
dụng hạn chế bất động sản liền kề là một vấn đề vừa mang tính lịch sử vừa
mang tính thực tế, nó không chỉ có ý nghĩa về mặt lý luận mà còn mang ý nghĩa
thực tiễn sâu sắc. Trong khi chính sách cũng như pháp luật về đất đai ở nước ta
hiện nay còn nhiều bất cập và thiếu tính đồng bộ thì các quy định về căn cứ phát
sinh và chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề cũng đang trong
tình trạng tương tự.
1.Căn cứ phát sinh quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề

Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề là một quyền khách quan
được pháp luật ghi nhận. Tuy nhiên, quyền này vẫn là dạng quyền thuộc năng
lực pháp luật của chủ thể mà không phải là một quyền dân sự chủ quan. Muốn
một quyền khách quan thành một quyền dân sự cụ thể phải có những điều kiện
nhất định, bởi ứng với mỗi một quyền dân sự của một chủ thể bao giờ cũng tồn
tyại nghĩa vụ đối với một hay nhiều chủ thể khác.
Điều 274 BLDS 2005 quy định:
“1.Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được xác lập theo
thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
2.Trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đã
được xác lập cho chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất, thì người được chuyển
giao nhà, quyền sử dụng đất cũng được hưởng quyền đó”.
Căn cứ vào quy định này chúng ta thấy rằng, quyền sử dụng hạn chế
bất động sản liền kề không tồn tại mặc nhiên do sự liền kề giữa các bất động sản
mà phải dựa trên cơ sở nhất định và với những điều kiện nhất định. Pháp luật chỉ
quy định những cơ sở làm phát sinh quyền của các chủ thể, cũng như điều kiện
về mặt khách quan. Để tạo ra quyền về mặt chủ quan cần phải có những hành vi
cùng với những điều kiện nhất định. Những hành vi và điều kiện này phải phù
hợp với những yêu cầu của pháp luật.
a/Quyền sử dụng hạn chế bất động sả liền kề được xác lập theo thoả thuận

Tự do, tự nguyện cam kết, thoả thuận là một trong các nguyên tắc cơ
bản mang bản chất của quan hệ dân sự.Nguyên tắc này cho phép các chủ thể dựa
theo ý chí, nguyện vọng của mình để tạo lập các quyền, nghĩa vụ dân sự. Khi
pháp luật quy định:” Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất
động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác…..” hoàn toàn không có nghĩa bất
cứ chủ sở hữu nhà, người có quyền sử dụng đất nào cũng có thể yêu cầu
chủ sở hữu bất động sản liền kề xung quanh đáp ứng yêu cầu của mình. Để chủ
sở hữu bất động sản liền kề đáp ứng yêu cầu về quyền sử dụng hạn chế đối với
bất động sản của họ, thì chủ sở hữu nhà, người có quyền sử dụng đất phải thoả
thuận với chủ sở hữu bất động sản liền kề để tạo lập quyền đó. Việc thoả thuận
này phải phải tuân thủ các nguyên tắc chung về giao dịch dân sự và các điều
kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự. Chỉ khi đã đạt được thoả thuận với chủ sở
hữu bất động sản liền kề, thì chủ sở hữu nhà, người có quyền sử dụng đất mới có
thể tiến hành các hành vi cần thiết trong việc thực hiện quyền sử dụng bất động
sảnliền kề nhằm thoả mãn nhu cầu trong việc khai thác, sử dụng bất động sản
thuộc sở hữu của mình. Trong trường hợp các bên không đạt được một thoả
thuận về việc sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, chủ sở hữu nhà, người có
quyền sử dụng đất có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải
quyết. Căn cứ vào yêu cầu của chủ sở hữu nhà, người có quyền sử dụng đất này,
và các điều kiện thực tế của các bên, Toà án sẽ quyết định. Quyết định của toà án
có thể là bác bỏ hoặc chấp nhận yêu cầu đó bằng một bản án. Trong trường hợp
Toà án chấp nhận, thì có thể đưa ra các quyết định sau: nếu chưa có quyền sử
dụng bất động sản liền kề, thì quyết định cho phép chủ sở hữu nhà, người có
quyền sử dụng đất có được quyền đó, động thời Toà án xác định giới hạn của
quyền, cách thức tạo lập, phương thức xác định quyền sử dụng hạn chế bất động
sản liền kề cùng khoản đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề (thủ tục giải
quyết tuân theo các quy định của pháp luật tố tụng dân sự).
b/Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được xác lập theo quy
định của pháp luật
Hiểu theo nghĩa rộng thì mọi quyền dân sự nói chung và quyền sử

dụng hạn chế bất động sản liền kề nói riêng đều dược xác lập theo quy định của
pháp luật. Bởi chỉ khi pháp luật điều chỉnh một qun hệ xã hội, thì quan hệ xã hội
đó mới trở thành quan hệ pháp luật, các quyền và nghĩa vụ phát sinh từ các quan
hệ này mới trở thành một quyền dân sự, một nghĩa vụ dân sự và được pháp luật
bảo vệ. Với ý nghĩa này thì “việc thoả thuận” để tạo lập quyền sử dụng hạn chế
bất động sản liền kề cũng được coi là căn cứ do pháp luật quy định (khoản 1
Điều 281 BLDS 2005).
Căn cứ do pháp luật quy định được đề cập ở đây là những căn cứ
không do các bên tạo lập theo thoả thuận mà phát sinh trực tiếp từ các quy định
của pháp luật. Tuy nhiên, pháp luật chỉ quy định các căn cứ làm phát sinh quyền
của chủ thể, còn để phát sinh quyền chủ quan thì cần có những điều kiện nhất
định. Các căn cứ do pháp luật quy định bao gồm:

• Chuyển giao bất động sản đã xác lập quyền sử dụng hạn chế bất
động sản liền kề.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 274 BLDS 2005 thì:
“ Trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đã được
xác lập cho chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất, thì người được chuyển giao nhà,
quyền sử dụng đất cũng được hưởng quyền đó”.
Căn cứ vào quy định này, việc chuyển giao nhà hay quyền sử dụng đất đã
được xác lập quyền sử dụng bất động sản liền kề, thì việc chuyển giao nhà,
quyền sử dụng đất đương nhiên được chuyển giao cùng với quyền sử dụng hạn
chế bất động sản liền kề mà không cần sự thoả thuận đặc biệt nào. Người được
chuyển giao không cần phải thoả thuận với chủ sở hữu bất động sản liền kề; chủ
sở hữu bất động sản liền kề cũng không có quyền ngăn cản chủ sở hữu nhà,
người có quyền sử dụng đất mới được chuyển nhượng thực hiện quyền sử
dụnghạn chế bất động sản thuộc quyền sở hữu của họ. Người được chuyển
nhượng nhà, quyền sử dụng đất được sử dụng loai quyền này với nội dung,
phương thức như người chuyển giao đã thực hiện trược đó, họ là người kế quyền

của người đã chuyển giao. Tuy nhiên pháp luật không cấm các bên có thoả thuận
khác.
Trong trường hợp chủ sở hữu bất động sản (bất động sản phải chịu hạn
chế) chuyển giao bất động sản của mình cho người khác thì chủ sở hữu nhà,
người có quyền sử dụng đất mới vẫn tiếp tục phải chịu nghĩa vụ cho chủ sở hữu
bất động sản liền kề sử dụng hạn chế bất động sản đã được chuyển giao. Nhưng
khi chuyển giao bất động sản phải chịu dịch quyền cho người thứ ba biết về tình
trạng bất động sản, trong đó quyền sử dụng hạn chế bất động sản mà bất động
sản đó đang phải chịu (quyền của người thứ ba đối với tài sản dược chuyển
giao). Việc thay đổi chủ sở hữu, chủ sử dụng các bất động sản không làm thay
đổi quyền sử dụng hạn chế củavngười khác trên bất động sản đó. Chính vì vậy
mà người ta cho rằng quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề trên bất động
sản là qun hệ giữa giữa bất động sản này với bất động sản khác mà không phụ
thuộc vào sự thay đổi chủ sở hữu của các bất động sản. Quan điểm về chuyển
giao bất động sảnchịu quyền sử dụng hạn chế đồng thời với việc chuyển giao