Quyền mở lối đi qua bất động sản liền kề quy định tại điều 275 BLDS 2005

Tình huống như trên sơ đồ trên chúng ta làm thế nào để gia đình A có thể sử
dụng mảnh đất trên để sản xuất, phục vụ nhu cầu của gia đình mình khi mà cả B, C,
D, E đều không cho A mở đường qua đất nhà mình?
A. Lời mở đầu
Tình huống trên chỉ là một tình huống đơn giản trong rất nhiều trường hợp
phức tạp diễn ra trong thực tế mà vẫn chưa được các cơ quan chức năng giải quyết.
Bộ luật dân sự 2005 đã quy định rõ: Quyền sở hữu của cá nhân, pháp nhân và chủ
thể khác được pháp luật công nhận và bảo vệ; chủ thể sở hữu được thực hiện mọi
hành vi theo ý chí của mình đối với tài sản thuộc quyền sở hữu; đồng thời phải bảo
đảm nguyên tắc không gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước,
lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của người khác. Tuy nhiên trong xã hội
luôn có sự ràng buộc và tác động qua lại với nhau không phải lúc nào chủ sở hữu
cũng toàn quyền và độc lập tuyệt đối với những chủ thể khác. Trong một số trường
hợp chủ sở hữu có một số quyền nhất định với tài sản của người khác, đồng thời
Đất nhà A Đất nhà B
Đất nhà E
Đất nhà C
Đất nhà D
Đất hoang
Đường giao thông
1
cũng phải chịu sự ràng buộc, trường hợp đó chính là quy định tại điều 273 BLDS
2005 về quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề để phục vụ một số nhu cầu nhất định
“quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề
Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề
thuộc sở hữu của người khác để đảm bảo các nhu cầu của mình về lối đi, cấp,
thoát nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần
thiết khác một cách hợp lý, nhưng phải đền bù, nếu không có thỏa thuận khác”.
(điều 273 BLDS 2005)
Một trong số những quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề quan trọng
và thường xảy ra trong thực tế nhất đó là: Quyền mở lối đi qua bất động sản liền

kề quy định tại điều 275 BLDS 2005.
Việc ghi nhận quyền này góp phần bảo vệ quyền và lợi ích của các chủ thể.
Tuy nhiên, trên thực tế việc áp dụng quyền này có nhiều điều còn khó khăn, vướng
mắc. Với bài tiểu luận này, chúng tôi mong tìm hiểu và làm rõ hơn về lý luận cũng
như việc thực hiện quyền này trên thực tế hiện nay. Bằng việc tiếp cận vấn đề
thông qua một số vụ việc cụ thể trên thực tế có thể giúp ta có được các nhìn cụ thể
và chính xác hơn về việc áp dụng quy định này.
B. Nội dung
I. Khái quát chung.
1. Bất động sản, bất động sản liền kề,
a. Bất động sản.
Theo khoản 1 điều 174 (BLDS) 2005 thì BĐS là các tài sản bao gồm: Bất
động sản là các tài sản bao gồm:
-Đất đai;
-Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà, công trình xây dựng đó;
-Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
2
-Các tài sản khác do pháp luật quy định.
b. Bất động sản liền kề
Bất động sản liền kề được hiểu là bất động sản có sự tiếp giáp về ranh giới
giữa các bất động sản. Do vị trí tự nhiên hay do những điều kiện những điều kiện
kinh tế xã hội, do phong tục tập quán nên các bất động sản trong quá trình tồn tại
đều có sự tiếp giáp với các bất động sản xung quanh ( liền: ở kề ngay nhau, sát
ngay nhau không cách ; kề: ở vào hoặc làm cho ở vào vị trí rất gần coi như không
còn khoảng cách). Tuy nhiên, hai bất động sản được coi là liền kề với nghĩa pháp lý
để có thể thiết lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề chỉ khi chúng thuộc
các chủ sở hữu ( chủ sử dụng ) khác nhau và giữa chúng có một ranh giới chung.
Như vậy, một bất động sản được coi là liền kề với một bất động sản khác và có thể
phải chịu sự hạn chế về quyền đối với bất động sản ( chịu dịch quyền) khi chúng

thuộc bất động sản về bản chất do tính chất không di dời được cùng loại và giữa
chúng tồn tại một ranh giới về địa lý cũng như về pháp lý. Theo quy định của BLDS
thì các bất động sản liền kề chỉ được áp dụng đối với đất đai và một số công trình
xây dựng, đặc biệt giữa chúng có mối liên hệ hữu cơ về vật lý cũng như về pháp lý
được pháp luật ghi nhận. Trên cơ sở xác định các bất động sản được coi là liền kề
và giữa chúng tồn tại ranh giới mới có thể xác định được bất động sản nào phải
chịu “ hạn chế” nhằm phục vụ cho bất động sản kia. Bởi bất kỳ một hạn chế nào
đối với quyền của một chủ sở hữu tài sản nói chung, bất động sản nói riêng luôn là
một cản trở đối với chủ sở hữu tài sản đó trong việc thực hiện các quyền năng của
quyền sở hữu, nhiều khi giá trị của tài sản bị giảm đi đáng kể khi phải chịu sự hạn
chế đó.
2. Ranh giới bất động sản liền kề.
a. Cắm mốc giới:
Cắm mốc giới được hiểu là việc xác định đường ranh giới giữa hai bất động
sản bằng các dấu hiệu vật chất gọi là cọc mốc. Khái niệm mốc giới trong luật thực
3
định Việt Nam rộng hơn, bao gồm cả mốc giới theo nghĩa nêu trên và tường rào.
Tuy nhiên, về mặt khoa học luật, khái niệm tường rào được xây dựng trong khuôn
khổ thực hiện quyền sở hữu đối với bất động sản mà mốc giới đã được xác định;
bản thân tường rào không phải là một công cụ phân ranh sơ cấp.Việc cắm mốc có
thể được thực hiện theo thoả thuận. Thế nhưng, trong trường hợp không có thoả
thuận, thì luật Việt Nam lại có những quy tắc rất đặc thù của một hệ thống pháp
luật bất động sản dựa trên chế độ công hữu về đất đai.
-Cắm mốc theo thoả thuận; Theo BLDS Điều 266 khoản 1, những người sử
dụng phần đất liền kề có thể thoả thuận với nhau về việc dựng cột mốc, hàng rào,
xây tường ngăn. Luật không có quy định gì đặc biệt về các điều kiện xác lập thoả
thuận. Vậy có nghĩa rằng thoả thuận được xác lập theo luật chung về hợp đồng.
-Cắm mốc trong trường hợp không có thoả thuận:
Cắm mốc theo sáng kiến cá nhân: Theo BLDS, Điều 266, Khoản 1, chủ sở
hữu bất động sản liền kề chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, xây tường ngăn trên

phần đất thuộc quyền sử dụng của mình. Tất nhiên, khi một người làm việc gì đó
trong phạm vi phần đất thuộc quyền sử dụng của mình mà không ảnh hưởng đến
quyền lợi của những người sử dụng đất lân cận, thì không cần phải hỏi ý kiến hoặc
thảo luận với những người này.
Cắm mốc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền: Về mặt lý
thuyết, nếu các bên có tranh chấp về ranh giới, thì việc cắm mốc giới theo sáng
kiến cá nhân không thể thực hiện được, bởi cá nhân không biết được đâu là giới
hạn bên trong phần đất của mình. Muốn cắm mốc giới trong trường hợp này, các
bên phải tiến hành tranh chấp ranh giới trước cơ quan có thẩm quyền.
Ở các nước thừa nhận quyền tư hữu về đất đai, cơ quan giải quyết tranh chấp ranh
giới đất đai của tư nhân là toà án. Tranh chấp ranh giới đất là loại tranh chấp về nội
dung của quyền, nhưng không phải là tranh chấp về quyền sở hữu: người tranh
chấp ranh giới một mặt, vẫn thừa nhận quyền sở hữu của bên kia đối với đất của
4
họ, nhưng, mặt khác, kiên quyết đòi làm rõ ranh giới phần đất thuộc quyền sở hữu
của mình.Ở Việt Nam, luật không phân biệt tranh chấp về ranh giới đất và tranh
chấp về nội dung của quyền sử dụng đất. Được gọi chung là tranh chấp đất đai, các
cuộc đôi co, một khi diễn ra trong khu vực tư, được giải quyết tuỳ theo các bên
tranh chấp đã được hay chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: nếu các
bên đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì việc tranh chấp được giao cho
toà án giải quyết; trong trường hợp ngược lại, việc giải quyết thuộc thẩm quyền của
UBND địa phương chứ không phải của toà án
b. Dựng hàng rào
Dựng hàng rào là việc chủ sở hữu thiết lập hệ thống che chắn vật chất trên
ranh giới bất động sản của mình, để ngăn chặn sự xâm nhập tuỳ tiện từ bên ngoài
hoặc sự tò mò, soi mói của người thứ ba đối với cuộc sống riêng tư của chủ sở hữu
bất động sản diễn ra bên trong phần đất của chủ sở hữu đó.
Trong luật thực định Việt Nam, dựng hàng rào là một quyền, chứ không phải là
một nghĩa vụ, của chủ sở hữu bất động sản. Việc dựng hàng rào chịu sự chi phối
của các quy định chung về xây dựng. Thực ra, có những trường hợp việc rào giậu

một bất động sản tỏ ra cần thiết, không chỉ để bảo vệ quyền và lợi ích của chủ sở
hữu mà còn để bảo đảm sự an toàn cho các bất động sản lân cận và cả trật tự công
cộng
Tóm lại,Bất động sản liền kề là những bất động sản có chung ranh giới,không
phải tất cả các bất động sản liền kề nhau ,cạnh nhau đề được coi là bất động sản
liền kề mà giữa chúng phải tồn tại một ranh giới về thực tế cũng như về pháp
lý.Quy chế pháp lý về ranh giới giữa các bất động sản liền kề được pháp luật cũng
như tập quán ghi nhận.
3. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề
Trong BLDS 2005, Điều 273 với chế định “ quyền sử dụng hạn chế bất
động sản liền kề” quy định về quyền của chủ sở hữu xác định đối với việc sử dụng
5
bất động sản của chủ các chủ liền kề để thỏa mãn một số nhu cầu nhất định: “ Chủ
sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở
hữu của người khác để bảo đảm các nhu cầu của mình về lối đi, cấp, thoát nước,
cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác
một cách hợp lý, nhưng phải đền bù, nếu không có thoả thuận khác.” Căn cứ vào
quy định này có thể thấy quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được quy
định trong BLDS 2005 là một chế định dẫn xuất, phát sinh từ chế định quyền sở
hữu nói chung và quyền sở hữu bất động sản nói riêng; đồng thời quyền sử dụng
hạn chế bất động sản liền kề là một quyền dân sự đặc biệt vừa mang tính của quan
hệ vật quyền vừa mang tính chất quan hệ trái quyền.
Như vậy, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề chỉ được xác lập cho: “
chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất” trong trường hợp bất động sản đó bị vây bọc
bởi các bất động sản khác mà không có phía nào tiếp giáp với công trình hạ tầng cơ
sở kỹ thuật. Đây là một yêu cầu khách quan xuất phát từ thực tiễn của nhà ở và đất
đai. Muốn khai thác, sử dụng một bất động sản thì bất động sản đó phải được tiếp
cận với cơ sở hạ tầng kỹ thuật. Về bản chất, bất động sản luôn bị vây bọc bởi bất
động sản thuộc một chủ sở hữu ( một người sử dụng) một mảnh đất nằm giữa một
mảnh đất của người khác thì quyền sử dụng hạn chế bất động sản được thiết lập

vào chính bất động sản của chủ sở hữu đó. Trong nhiều trường hợp một bất động
sản bị vây bọc về phương diện này nhưng không bị vây bọc về phương diện khác
như có lối đi nhưng không có đường cấp, thoát nước hoặc ngược lại. Tùy theo tình
trạng bị vây bọc của bất động sản mà BLDS 2005 quy định nội dung quyền sử
dụng hạn chế bất động sản liền kề cụ thể.
4. Căn cứ phát sinh, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền
kề.
a. căn cứ phát sinh quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.
Theo quy định tại điều 274 về xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề thì
6
“Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được xác lập theo thỏa thuận
hoặc theo quy định của pháp luật.
Trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đã được xác
lập cho chủ sở hữu nhà,người sử dụng đất thì người được chuyển giao nhà,quyền
sử dụng đất cũng được hưởng quyền đó” Căn cứ vào quy định này có thể nhận
thấy quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề không tồn tại mặc nhiên mà phải dựa trên
cơ sở nhất định và với những điều kiện nhất định
- Quyền sử dụng hạn chế bất đông sản liền kề được xác định theo thỏa thuận
Tự do,tự nguyện cam kết,thỏa thuận là một nguyên tắc cơ bản mang bản chất
của quan hệ dân sự,nó cho phếp các chủ thể dựa theo ý chí,nguyện vộng của mình
để tạo lập các quyền và nghĩa vụ dân sự tuy nhiên việc thỏa thuận này phải tuân thủ
các nguyên tác chung của giao dịch dân sự và điều kiện có hiệu lực của giao dịch
dân sự ,các bên có thể tự do ,tự nguyện cam kết ,thỏa thuận nhưng không được trái
pháp luật và đạo đức xã hội.Trường hợp các bên không thỏa thuân được về sử dụng
hạn chế BĐS liền kề thì chủ sở hữu nhà,người có quyền sử dụng đất có thể yêu cầu
cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết
- Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được xác lập theo quy định
của pháp luật
+ Chuyển giao BĐS đã xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề : Theo
khoản 2 điều 274 “Trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế bất đọng sản liền kề

đã được xác lập cho chủ sở hữu nhà,người sử dụng đất thì người được chuyển
giao nhà,quyền sử dụng đất cũng được hưởng quyền đó” theo đó việc chuyển giao
nhà,quyền sử dụng đất đương nhiên được chuyển giao cùng với quyền sử dụng hạn
chế BĐS liền kề mà không cần có thỏa thuận đặc biệt biệt nào,người được chuyển
giao không cần phải thỏa thuận với chủ sở hữu BĐS liền kề,chủ sở hữu BĐS liền
kề không có quyền ngăn cản chủ sở hữu nhà ,người có quyền sử dụng đất mới được
chuyển nhượng thực hiện quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề thuộc quyền sở hữu
7
của họ,người được chuyển giao này được hưởng những quyền đồng thời phải
ghánh chịu những nghĩa vụ của chủ sở hữu BĐS sản đã chuyển giao
+ Xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề theo thời hiệu : Theo đó người
chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình ,liên tục,công khai trong
thời hạn 30 năm đối với BĐS thì trở thành chủ sở hữu đối với BĐS đó và họ cũng
đương nhiên là chủ sở hữu đối với quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề
+ Xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐS do sự phân chia BĐS: Theo khoản 3
điều 275 quy định “Trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần
cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết
cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 điều này mà không có đền bù”
việc tạo lập lối đi này phải được thiết lập trên chính BĐS bị phân chia mà không
phải thông qua việc yêu cầu các chủ sở hữu BĐS liền kề tạo lối đi trên BĐS của họ.
b. Căn cứ chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.
Theo Điều 279. Chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề
Thì quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề chấm dứt trong các trường hợp sau
đây:
“Bất động sản liền kề với bất động sản của chủ sở hữu đang thực hiện
quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đó nhập làm một;
Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng hạn chế bất
động sản liền kề.”
-BĐS liền kề với BĐS của chủ sở hữu được thực hiện quyện hạn chế BĐS liện
kề nhập lại làm một,khi hai BĐS nhập lại làm một thì không còn ranh giới và nhu

cầu sử dụng hạn chế BĐS liền kề nữa,tuy nhiên nếu BĐS đã bị sát nhập thì khi bị
phân chia không thể khẳng định rằng nố lại phục hồi quyền sử dụng hạn chế như
ban đầu
- Chủ sở hữu nhà,người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng hạn chế
bất động sản liền kề: Việc này được hiều là chủ sở hữu nhà,người sử dụng đất dang
8