Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợpđồng thuê nhà ở

Bài tập học kỳ môn Luật Dân sự modul 2

Mục lục
Trang
Lời mở đầu …………………………………………………………………

2

I. Một số vấn đề chung về hợp đồng thuê nhà ở……………………………

2

II. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở……………..

5

1. Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê nhà………………………………...

5

a.

Quyền của bên cho thuê nhà…………………………………………

5

b.

Nghĩa vụ của bên cho thuê nhà………………………………………

8

2. Quyền và nghĩa vụ của bên thuê nhà……………………………………..

9

a.

Quyền của bên thuê nhà……………………………………………...

9

b.

Nghĩa vụ của bên thuê nhà…………………………………………...

12

III. Một số thực trạng về việc cho thuê và thuê nhà ở………………………

13

1. Thuê nhà ở sử dụng vào mục đích khác………………………………….

13

2. Thuê nhà ở không có hợp đồng…………………………………………..

14

Kết luận……………………………………………………………………..

15

Danh mục tài liệu tham khảo………………………………………………..

16

1


Bài tập học kỳ môn Luật Dân sự modul 2
LỜI MỞ ĐẦU
Trên thực tế không phải ai có nhu cầu về nhà ở và cũng có đủ khả năng tài
chính để mua nhà ở mà chủ yếu là thuê nhà để ở. Đa số đối tượng đi thuê nhà ở đây là
người ngoại tỉnh lên thành phố lao động, làm việc, học tập.
Đây cũng là một vấn đề được luật dân sự điều chỉnh và là một vấn đề còn
nhiều điều để bàn tới bởi không thiếu sự bất cập trên thực tế. Trong khuôn khổ bài
luận này, em xin trình bày về vấn đề “Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp
đồng thuê nhà ở”.
I. MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở
1. Khái niệm hợp đồng thuê nhà ở
Hợp đồng thuê nhà ở là một dạng cụ thể của hợp đồng thuê tài sản. Theo như
khái niệm về hợp đồng thuê tài sản được quy định tại điều 480 BLDS thì có thể định
nghĩa hợp đồng thuê nhà ở như sau: “hợp đồng thuê nhà ở là sự thỏa thuận bằng văn
bản giữa bên thuê và bên thuê, theo đó bên cho thuê có nghĩa vụ giao nhà ở cho bên
thuê, bên thuê có nghĩa vụ trả tiền theo thỏa thuận hoặc theo pháp luật quy định”.
2. Đặc điểm pháp lý của hợp đồng thuê nhà ở
+ Hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng song vụ: sau khi hợp đồng được ký kết
thì phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên, tương ứng với quyền của bên này là
nghĩa vụ của bên kia.

+ Hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng có đền bù: khoản tiền thuê nhà hàng
tháng mà bên thuê phải trả cho bên cho thuê là khoản đền bù.
+ Hợp đồng thuê nhà là hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng: bên thuê có
quyền sử dụng nhà thuê vào mục đích đẻ ở trong một thời hạn nhất định theo thỏa
thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
3. Đối tượng hợp đồng thuê nhà ở
Đối tượng của hợp đồng thuê nhà ở chính là diện tích nhà dùng để ở mà chủ
nhà chuyển quyền sử dụng cho bên thuê.
Diện tích nhà bao gồm diện tích chính và phụ. Diện tích chính dùng để ở, sinh
hoạt, diện tích phụ dùng cho nhà bếp, sinh hoạt khác. Nếu cho thuê nhà chung cư thì
2


Bài tập học kỳ môn Luật Dân sự modul 2
diện tích chung trong nhà chung cư đó người thuê có quyền sử dụng và có quyền
được hưởng các dịch vụ mà bên cho thuê được hưởng như cầu thang máy, nơi gửi xe
máy…
4. Hình thức hợp đồng thuê nhà
Hình thức của hợp đồng là cách thức biểu hiện nội dung trong hợp đồng. Hình
thức hợp đồng chứa đựng trong đó các điều khoản mà các bên đã thỏa thuận.
Điều 492 BLDS 2005: “Hợp đồng thuê nhà phải được lập thành văn bản, nếu
thời hạn thuê từ 6 tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải
đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”.
Quy định này giúp cho sự thỏa thuận của các bên về những quyền và nghĩa vụ
trong hợp đồng được chặt chẽ, phòng ngừa những tranh chấp có thể xảy ra. Nếu các
bên không tuân thủ điều kiện nay, coi như vi phạm điều kiên về hình thức của hợp
đồng sẽ bị coi là vô hiệu.
5. Chủ thể của hợp đồng thuê nhà ở
Như khái niệm đã trình bày ở trên, hợp đồng thuê nhà ở là sự thỏa thuận giữa
hai bên, bên cho thuê nhà ở và bên thuê nhà ở.

+ Bên cho thuê nhà ở
Bên cho thuê nhà ở có thể là cá nhân hoặc tổ chức chuyên kinh doanh nhà ở.
Bên cho thuê phải là chủ sở hữu hoặc có quyền cho thuê. Những người được
chủ sở hữu ủy quyền sử dụng ngôi nhà, người có quyền sử dụng thông qua hợp đồng
chuyển giao quyền sử dụng đối với nhà thuê chỉ có thể là bên cho thuê lại nhà nếu có
sự đồng ý của chủ sở hữu nhà cho thuê. Người được chủ sở hữu ủy quyền quản lý
nhà không được phép cho thuê nhà đó.
Nếu nhà thuộc sở hữu chung thì phải có sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các
chủ sở hữu đó, trừ trường hợp cho thuê nhà thuộc phần sở hữu của mình.
+ Bên thuê nhà ở
Bên thuê là mọi cá nhân có nhu cầu sử dụng nhà thuê và đáp ứng đầy đủ các
yêu cầu của pháp luật. Nếu bên thuê nhà có nhiều người và cùng có tên trong hợp
đồng thuê nhà thì phải liên đới thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với bên cho thuê.
3


Bài tập học kỳ môn Luật Dân sự modul 2
6. Thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở
Hợp đồng thuê nhà ở cũng là hợp đồng thuê tài sản, vì vậy thời hạn thuê cũng
là một trong những nội dung chủ yếu của hợp đồng mà các bên thỏa thuận.
Điều 482 BLDS còn quy định trường hợp các bên không thỏa thuận về thời
hạn thuê thì sẽ xác định theo mục đích thuê hoặc bên thuê đã đạt được mục đích thuê
hay chưa.
Về quy định này, có phần chưa hợp lý, đối với thuê nhà để ở thì việc xác định
mục đích thuê hay đã đạt được mục đích thuê hay chưa là một vấn đề không phải dễ.
Nếu bên thuê nhà không trung thực hay cố ý không thực hiện mục đích thuê ban đầu
mà có thể hai bên đã thỏa thuận, như vậy sẽ khiến cho bên cho thuê nhà mất đi khả
năng chủ động đối với chính tài sản của mình.
7. Giá thuê của hợp đồng thuê nhà ở
Giá thuê nhà do hai bên thỏa thuận. Nếu pháp luật có quy định về khung giá

cho thuê thì các bên không được thỏa thuận vượt quá khung giá đó. Bên cho thuê nhà
cũng có thể nâng giá thuê nhà lên do sự biến động của thị trường nhưng cũng không
được vượt quá con số phần trăm mà hai bên đã thỏa thuận từ đầu.
Trong trường hợp chưa hết hạn hợp đồng mà bên cho thuê nhà cải tạo nhà và
được bên thuê nhà đồng ý thì bên cho thuê nhà được quyền điều chỉnh giá thuê nhà.
Giá thuê nhà sau khi được cải tạo do các bên thỏa thuận. Trong trường hợp không
thỏa thuận được thì bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê
nhà và phải bồi thường cho bên thuê nhà theo quy định của pháp luật.
8. Chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở
Điều 499 BLDS quy định:
“Hợp đồng thuê nhà chấm dứt trong các trường hợp sau đây:
1. Thời hạn thuê đã hết; nếu hợp đồng thuê không xác định thời hạn thuê thì
hợp đồng chấm dứt sau sáu tháng, kể từ ngày bên cho thuê báo cho bên thuê biết về
việc đòi nhà;
2. Nhà cho thuê không còn;
3. Bên thuê nhà chết và không có ai cùng chung sống;
4


Bài tập học kỳ môn Luật Dân sự modul 2
4. Nhà cho thuê phải phá dỡ do bị hư hỏng nặng có nguy cơ sập đổ hoặc do
thực hiện quy hoạch xây dựng của Nhà nước.”
II. QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA CÁC BÊN TRONG HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ
Ở.
Về cơ bản, đối với loại hợp đồng thuê nhà ở thì quyền và nghĩa vụ của các bên
thường là theo sự thỏa thuận, thống nhất ý chí với nhau. Tuy nhiên, luật dân sự cũng
quy định những quyền và nghĩa vụ cơ bản đối với bên cho thuê nhà và bên thuê nhà.
1. Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở
a. Quyền của bên cho thuê nhà ở
Theo Điều 494 BLDS bên cho thuê nhà có những quyền sau:

“1. Nhận đủ tiền thuê nhà đúng thời hạn đã thỏa thuận;
2. Đơn phương chấm dứt hợp đồng theo khoản 1 và khoản 3 Điều 498 của Bộ
luật này;
3. Cải tạo, nâng cấp nhà cho thuê khi được bên thuê đồng ý, nhưng không
được gây phiền hà cho bên thuê sử dụng chỗ ở;
4. Được lấy lại nhà cho thuê khi thời hạn thuê đã hết; nếu hợp đồng không quy
định thời hạn thuê thì bên cho thuê muốn lấy lại nhà phải báo cho bên thuê biết
trước sáu tháng”.
Nhận đủ tiền thuê nhà đúng thời hạn thỏa thuận
Quyền được nhận đầy đủ tiền thuê nhà đúng thời hạn là quyền cơ bản của bên
cho thuê nhà. Mục đích của người cho thuê nhà là hưởng lợi ích vật chất (cụ thể ở
đây chính là tiền) từ việc cho người thuê sử dụng nhà của mình. Vì vậy khi bên cho
thuê nhà thực hiện nghĩa vụ giao nhà cho bên thuê sử dụng thì họ có quyền nhận
khoản tiền thuê nhà từ bên thuê.
Phương thức trả tiền thuê nhà do bên thuê và bên cho thuê nhà ở thỏa thuận.
Bên thuê nhà có thể trả tiền thuê nhà trước theo từng tháng, ba tháng, sáu tháng hay
một năm.
Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở
5


Bài tập học kỳ môn Luật Dân sự modul 2
Bên cho thuê nhà là chủ sở hữu nên để đảm bảo cho bên cho thuê nhà, đảm bảo
cho tài sản cũng như lợi ích của họ thu được khi cho thuê, luật quy định bên cho thuê
nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở trong các trường hợp sau:
+ Bên thuê không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không
có lý do chính đáng. Như trên đã nói, quyền được nhận tiền thuê nhà là quyền cơ bản
của bên cho thuê, vì vậy, nếu bên thuê nhà trong ba tháng liên tiếp trở lên không trả
tiền thuê nhà mà không có lý do chính đáng thì bên cho thuê có quyền đơn phương
chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở.

Tuy nhiên, tại sao nhà làm luật lại quy định “ba tháng liên tiếp” như vậy, theo
quan điểm cá nhân thì quy định như vậy chưa phù hợp. Giả sử đặt ra trường hợp,
người thuê nhà chưa trả hai tháng, đến tháng thứ ba bên thuê nhà lại trả tiền thuê nhà,
như vậy, bên cho thuê nhà sẽ không được đảm bảo quyền lợi cũng như sự chủ động
về tài sản của mình. Hay việc chậm trả một tháng mà cũng không có lý do chính đáng
thì cũng là sự vi phạm, tại sao lại phải đến ba tháng thì bên cho thuê mới được đơn
phương chấm dứt hợp đồng.
+ Bên thuê nhà sử dụng nhà không đúng mục đích thuê. Để xác định mục đích
thuê nhà phải căn cứ vào hợp đồng thuê nhà ở. Nhà thuê trong hợp đồng thuê nhà ở
chỉ dùng để ở, không dùng vào mục đích khác như sản xuất kinh doanh…
Tuy nhiên, nếu bên cho thuê dựa và điều này để đơn phương chấm dứt thực
hiện hợp đồng thuê nhà ở cần phải xem xét một cách chu đáo. Nếu bên thuê nhà ở họ
vẫn sử dụng diện tích thuê vào mục đích ở là chính thì việc bên thuê sử dụng một
phần nhỏ trong diện tích thuê để dùng vào mục đích khác mà việc sử dụng này không
làm ảnh hưởng đến cấu trúc nhà, không ảnh hưởng đến giá trị sử dụng của nhà… thì
không thể coi bên thuê nhà sử dụng nhà không đúng mục đích thuê.
Nếu nhà sử dụng không đúng mục đích thuê mà gây thiệt hại cho bên cho thuê,
bên cho thuê còn có quyền yêu cầu bên thuê bồi thường thiệt hại. Trong trường hợp
này bên cho thuê phải chứng minh có thiệt hại thực tế xảy ra và thiệt hại này là do
bên thuê nhà ỏ sử dụng nhà không đúng mục đích thuê.
+ Bên thuê nhà cố ý làm hư hỏng nghiêm trọng nhà đang thuê. Việc cố ý làm
hư hỏng nghiêm trọng bao gồm cả việc làm hư hỏng các thiết bị trong nhà như điện,
nước . . . mà khi làm hỏng các thiết bị này sẽ làm giảm giá trị sử dụng nhà. Trong
trường hợp này bên cho thuê nhà không những có quyền đơn phương chấm dứt thực
6


Bài tập học kỳ môn Luật Dân sự modul 2
hiện hợp đồng thuê nhà ở mà còn có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại do bên thuê
nhà gây ra.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng, chỉ khi do bên thuê nhà cố ý thì mới trở thành điều
kiện để đơn phương chấm dứt hợp đồng. Đối với trường hợp vô ý hay tình thế cấp
thiết thì bên cho thuê không thể đơn phương chấm dứt hợp đồng được.
+ Bên thuê nhà sửa chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một
phần nhà đang thuê mà không được sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê. Đây
là trường hợp mà việc sửa chữa đó có thể làm thay đổi cấu trúc nhà. Còn việc sửa
chữa nhỏ như thay bóng đèn, công tắc, ổ cắm điện, vòi nước … hay những hư hỏng
do chính bên thuê nhà gây ra thì đó là nghĩa vụ của bên thuê nhà.
Việc cho thuê lại toàn bộ hay một phần nhà đang thuê phải được sự đồng ý của
bên cho thuê nhà, bởi lẽ, hợp đồng cho thuê nhà chỉ là hợp đồng chuyển giao quyền
sử dụng tài sản, tài sản vẫn thuộc về bên cho thuê nên bên cho thuê có quyền biết tình
trạng tài sản của mình.
+ Bên thuê nhà làm mất trật tự công cộng nhiều lần và làm ảnh hưởng nghiêm
trọng đến sinh hoạt bình thường của những người xung quanh. Trong trường hợp này
bên cho thuê muốn đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng cần chứng minh bên
thuê nhà đã nhiều lần làm mất trật tự công cộng và việc mất trật tự đó ảnh hưởng
nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh.
+ Bên thuê nhà làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến vệ sinh môi trường. Cũng
tương tự như trường hợp trên, bên cho thuê phải chứng minh được bên thuê nhà
không có ý thức và giữ gìn vệ sinh nơi họ sinh sống thì bên cho thuê nhà mới có
quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng.
Tuy nhiên, khi bên cho thuê muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà
phải báo cho bên thuê biết trước một tháng, nếu không có thỏa thuận khác. Nếu bên
cho thuê nhà không thông báo trước về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà
mà gây thiệt hại cho bên thuê thì bên cho thuê phải bồi thường. Nếu bên thuê nhà ở
đã trả tiền thuê nhà trước thì có quyền yêu cầu bên thuê thanh toán lại tương ứng với
thời gian thuê nhà chưa sử dụng.
Cải tạo, nâng cấp nhà cho thuê khi được bên thuê đồng ý, nhưng không
được gây phiền hà cho bên thuê sử dụng chỗ ở.
7

Bài tập học kỳ môn Luật Dân sự modul 2
Quan hệ thuê nhà không giống như các quan hệ thuê tài sản thông thường, khi
hợp đồng thuê nhà đang có hiệu lực thì quyền của bên cho thuê nhà bị hạn chế. Vì
vậy, dù cải tạo nâng cấp nhà thuộc quyền của bên cho thuê nhà nhưng không phải bên
cho thuê nhà muốn thực hiện quyền này thế nào cũng được. Bên cho thuê nhà muốn
cải tạo, nâng cấp nhà cho thuê phải được sự đồng ý của bên thuê, vì việc cải tạo, nâng
cấp nhà cho thuê ít nhiều cũng ảnh hưởng tới sinh hoạt bình thường của bên thuê nhà.
Được lấy lại nhà cho thuê khi thời hạn thuê đã hết; nếu hợp đồng không
quy định thời hạn thuê thì bên cho thuê muốn lấy lại nhà phải báo cho bên thuê
biết trước 6 tháng.
Hợp đồng thuê nhà chỉ chuyển giao quyền sử dụng nhà từ bên cho thuê sang
bên thuê nên quy định hoàn toàn hợp lý, tài sản vẫn thuộc sở hữu của bên cho thuê
nhà. Ngoài ra, với quy định thời gian là 6 tháng như vậy đủ để bên thuê thu xếp nơi ở
mới, không ảnh hưởng đến cuộc sống sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh của bên thuê
nhà.
b. Nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở
Theo Điều 493 BLDS năm 2005, bên cho thuê nhà có nghĩa vụ sau:
“1. Giao nhà cho bên thuê theo đúng hợp đồng;
2. Bảo đảm cho bên thuê sử dụng ổn định nhà trong thời hạn thuê;
3. Bảo dưỡng, sửa chữa nhà theo định kỳ hoặc theo thỏa thuận; nếu bên cho
thuê không bảo dưỡng, sửa chữa nhà mà gây thiệt hại cho bên thuê thì phải bồi
thường”.
Giao nhà cho bên thuê theo đúng hợp đồng
Bên cho thuê phải giao nhà cho bên thuê theo đúng hợp đồng, có nghĩa phải
giao nhà đúng tình trạng mà hai bên đã thỏa thuận và phải giao đúng thời hạn đã quy
định trong hợp đồng
Bên cho thuê nhà có nghĩa vụ bảo đảm cho người thuê sử dụng ổn định nhà
trong thời hạn thuê

Bên cho thuê nhà ở phải bảo đảm trong thời hạn thuê không có người thứ ba
tranh chấp. Nếu có người thứ ba tranh chấp làm hạn chế quyền sử dụng của người
8


Bài tập học kỳ môn Luật Dân sự modul 2
thuê thì người thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng, nếu ảnh hưởng đến
bên thuê nhà gây thiệt hại thì còn phải bồi thường.
Nghĩa vụ bảo dưỡng, sửa chữa nhà theo định kỳ hoặc theo thỏa thuận
nhằm bảo đảm sự an toàn về tài sản và tính mạng cho người thuê.
Để thực hiện nghĩa vụ này, khi người cho thuê muốn sửa chữa định kỳ hay sửa
chữa lớn bên cho thuê phải báo cho bên thuê biết trước một tháng vào thời điểm bắt
đầu và thời gian sửa chữa. Nếu sửa chữa định kỳ, bên thuê phải lo chỗ ở tạm thời, còn
nếu sửa chữa lớn đột xuất thì bên cho thuê phải lo chỗ ở tạm thời cho bên thuê nhà ở.
Thời gian sửa chữa nhà từ một tháng trở lên, bên thuê nhà lo được chỗ ở thì không
phải trả tiền thuê nhà trong thời gian đó và có quyền kéo dài thời hạn thuê nhà bằng
thời gian sửa chữa.
Khi nhà bị hư hỏng bên cho thuê không sửa chữa thì bên thuê có thể tự sửa
chữa và báo cho bên thuê biết để yêu cầu bên cho thuê thanh toán hay trừ vào tiền
thuê nhà. Bên thuê cũng có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi
thường thiệt hại.
2. Quyền và nghĩa vụ của bên thuê nhà ở
a. Quyền của bên thuê nhà ở
Quyền của bên thuê nhà ở được quy định tại Điều 496 BLDS:
“1. Nhận nhà thuê theo đúng thỏa thuận;
2. Được đổi nhà đang thuê với người thuê khác, nếu được bên cho thuê đồng ý
bằng văn bản;
3. Được cho thuê lại nhà đang thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý bằng văn
bản;
4. Được tiếp tục thuê theo các điều kiện đã thỏa thuận với bên cho thuê, trong

trường hợp thay đổi chủ sở hữu nhà;
5. Yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhà đang cho thuê trong trường hợp nhà bị
hư hổng nặng;
6. Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà theo quy định tại khoản 2 và
khoản 3 Điều 498 của bộ luật này”.
9


Bài tập học kỳ môn Luật Dân sự modul 2
Nhận nhà theo đúng thỏa thuận
Quyền được nhận nhà theo đúng thỏa thuận nhằm đạt được mục đích của hợp
đồng thuê nhà là để sử dụng nhà ở.
Quyền này của bên thuê tương ứng với nghĩa vụ giao nhà của bên cho thuê.
Nếu bên cho thuê không giao nhà theo đúng thỏa thuận về thời gian, chất lượng
nhà… Bên cho thuê đã vi phạm hợp đồng thuê nhà và phải bồi thường thiệt hại do
việc chậm trễ giao nhà gây ra cho bên thuê. Bên thuê cũng có quyền từ chối không
nhận nhà và yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu có.
Được đổi nhà đang thuê với người thuê khác, nếu được bên cho thuê đồng ý
bằng văn bản.
Pháp luật cho phép các bên thuê nhà có thể đổi nhà đang thuê cho nhau, nhưng
phải được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản, vì bên cho thuê không phải họ chỉ cần
đến việc nhận được khoản tiền cho thuê nhà mà nhiều khi họ còn xem xét đến cả thái
độ, tư cách của người thuê vì cho ai thuê có ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của
bên cho thuê, như bên thuê có khả năng trả tiền thuê nhà đúng và đủ không; có ý thức
bảo quản, giữ gìn nhà thuê không…
Pháp luật quy định quyền này cho người thuê nhà nhằm tạo điều kiện cho
người thuê nhà không bị vướng mắc nhiều trong vấn đề nhà ở khi phải chuyển nơi
làm việc khác trong một thời gian.
Được cho thuê lại nhà đang thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý bằng văn
bản.

Khi thời hạn thuê nhà vẫn còn và được bên cho thuê nhà đồng ý bằng văn bản
thì bên thuê nhà có quyền cho thuê lại nhà đang thuê.
Hợp đồng thuê nhà lúc này khác với hợp đồng ban đầu, nên bên cho thuê lại và
bên thuê phải giao kết hợp đồng theo đúng quy định của pháp luật. Giá cả do hai bên
thỏa thuận, thời hạn hợp đồng phải trong thời hạn của hợp đồng mà bên cho thuê lại
đã giao kết với bên cho thuê ban đầu, trừ trường hợp bên cho thuê ban đầu đồng ý
cho ký với thời hạn dài hơn.
Bên cho thuê lại cũng có những quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở như
đã trình bày ở trên, chỉ riêng nghĩa vụ sửa chữa nhà đang cho thuê thì do chủ sở hữu
10


Bài tập học kỳ môn Luật Dân sự modul 2
nhà cho thuê ban đầu chịu trách nhiệm. Bên thuê lại cũng có các quyền và nghĩa vụ
của bên thuê nhà.
Được tiếp tục thuê theo các điều kiện đã thỏa thuận với bên cho thuê, trong
trường hợp thay đổi chủ sở hữu nhà
Thay đổi chủ sở hữu nhà đang cho thuê có thể xảy ra trong những trường hợp
chủ sở hữu nhà đang cho thuê tặng cho, đổi chác hoặc bán cho người nào đó, hay chủ
sở hữu nhà đang cho thuê chết, nhà đó được chuyển cho người được thừa kế…
Nếu hợp đồng thuê nhà với chủ sở hữu cũ vẫn còn thời hạn, kể cả thời hạn lưu
cư thì bên thuê nhà tiếp tục được thuê nhà với chủ sở hữu mới theo những điều kiện
bên thuê nhà đã thỏa thuận với chủ sở hữu cũ. Trong trường hợp nếu nhà đem bán
đang cho thuê, bên bán nhà phải thông báo cho bên mua nhà biết để bên mua nhà
thực hiện các quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê nhà nếu họ đồng ý mua nhà đó.
Yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhà đang cho thuê trong trường hợp nhà bị
hư hỏng nặng.
Bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhà đang cho thuê khi có hư
hỏng nặng mà những hư hỏng này ảnh hưởng lớn tới đời sống của người thuê nhà.
Những hư hỏng lớn đó nếu không được sửa chữa sẽ ảnh hưởng lớn tới giá trị sử dụng

của nhà thuê. Trong trường hợp này, nếu bên thuê yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhà
nhưng bên cho thuê không sửa chữa và những hư hỏng đó đã gây ra thiệt hại cho bên
thuê thì bên cho thuê phải bồi thường thiệt hại cho bên cho thuê.
Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà theo quy định tại khoản 2 và
khoản 3 Điều 498 của bộ luật này.
Khoản 2 và 3 Điều 498 quy định:
“2. Bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà
khi bên cho thuê có một trong các hành vi sau đây:
Không sửa chữa nhà khi chất lượng nhà giảm sút nghiêm trọng;
Tăng giá thuê nhà bất hợp lý;
Quyền sử dụng nhà bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

11


Bài tập học kỳ môn Luật Dân sự modul 2
3. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà phải báo cho bên
kia biết trước một tháng, nếu không có thỏa thuận khác”.
Bên thuê nhà ở có thể trả lại nhà trước thời hạn nếu được sự đồng ý của bên
cho thuê hoặc trong những trường hợp bên cho thuê nhà không sửa chữa nhà khi chất
lượng nhà giảm sút nghiêm trọng hay bên cho thuê tăng giá thuê nhà bất hợp lý hoặc
tăng giá mà không thông báo cho bên thuê nhà biết trước theo thỏa thuận.
Ngoài ra bên thuê nhà ở cũng có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu
quyền sử dụng nhà bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba. Đây là trường hợp xảy ra
ngoài ý chí của bên cho thuê nhà. Bên cho thuê nhà không có lỗi, nhưng để bảo đảm
lợi ích của bên thuê nhà, pháp luật đã quy định như trên. Trong trường hợp này bên
thuê nhà không được yêu cầu bên cho thuê bồi thường thiệt hại.
Bên thuê nhà muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng phải báo cho bên cho thuê
biết trước một tháng nếu hai bên không có thỏa thuận khác.
b. Nghĩa vụ của bên thuê nhà

Nghĩa vụ của bên thuê nhà được quy định tại Điều 495 BLDS:
“1. Sử dụng nhà đúng mục đích đã thỏa thuận;
2. Trả đủ tiền thuê nhà đúng kì hạn đã thỏa thuận;
3. Giữ gìn nhà, sửa chữa những hư hỏng do mình gây ra;
4. Tôn trọng quy tắc sinh hoạt công cộng;
5. Trả nhà cho bên cho thuê theo đúng thỏa thuận”.
Bên thuê nhà có nghĩa vụ sử dụng nhà đúng mục đích thỏa thuận
Với mục đích thuê nhà là để ở, bên thuê chỉ được phép sử dụng nhà vào mục
đích ở. Tuy nhiên, như đã nói ở phần trên, nếu bên thuê nhà vẫn sử dụng phần lớn
diện tích thuê vào mục đích ở, chỉ dùng một phần nhỏ vào mục đích khác thì cũng
không thể coi là bên thuê vi phạm nghĩa vụ của người thuê nhà.
Bên thuê phải trả tiền thuê nhà đúng thời hạn đã thỏa thuận

12


Bài tập học kỳ môn Luật Dân sự modul 2
Nghĩa vụ này của bên thuê nhà tương ứng với quyền “Nhận đủ tiền thuê nhà
đúng thời hạn đã thỏa thuận” của bên cho thuê. Bên thuê thực hiện tốt nghĩa vụ này
tạo điều kiện cho bên cho thuê thực hiện được quyền lợi của mình.
Giữ gìn nhà, sửa chữa những hư hỏng do mình gây ra.
Bên thuê phải có trách nhiệm giữ gìn nhà thuê, không được làm hư hỏng nhà
thuê. Nếu những hư hỏng do bên thuê gây ra thì bên thuê phải tự sửa chữa những hư
hỏng đó.
Tôn trọng quy tắc sinh hoạt công cộng.
Trả nhà cho bên thuê theo đúng thỏa thuận.
Khi hết thời hạn thuê nhà, bên thuê có nghĩa vụ trả lại nhà cho bên cho thuê
theo thỏa thuận.
III. MỘT SỐ THỰC TRẠNG HIỆN NAY ĐỐI VỚI VIỆC CHO THUÊ VÀ
THUÊ NHÀ Ở

1. Thuê nhà ở sử dụng vào mục đích khác.
Thực tế này cũng không phải là ít gặp, có nhiều người do có nhà ở nhưng họ
chưa có nhu cầu sử dụng, cho nên người khác thuê dùng để kinh doanh như làm nhà
nghỉ, cửa hàng, nơi sản xuất hàng hóa, … Hoặc những trường hợp, nhà xây nhiều
tầng, chủ nhà không ở đến tẩng 1 nên cho thuê để làm cửa hàng kinh doanh.
Như đã phân tích ở trên, bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp
đồng khi bên thuê nhà sử dụng nhà không đúng mục đích. Dĩ nhiên, đây là quyền mà
luật đặt ra cho bên cho thuê nhà để đảm bảo quyền lợi của chính mình. Tuy nhiên,
trên thực tế, đa số các trường hợp như thế này đều là xuất phát từ ngay lúc thỏa thuận
thuê nhà giữa hai bên, không phải là sau khi ký kết hợp đồng rồi, bên thuê nhà mới sử
dụng khác mục đích và ảnh hưởng đến tài sản của chủ nhà.
Do vậy, các quy định về hợp đồng thuê nhà ở được áp dụng để điều chỉnh loại
hợp đồng này.
2. Thuê nhà ở không có hợp đồng
Chuyện thuê nhà ở không có hợp đồng thường đã quá quen thuộc với các bạn
sinh viên xa nhà lên thành phố học, trường không có hoặc không đủ ký túc xá cho
13


Bài tập học kỳ môn Luật Dân sự modul 2
sinh viên, phải thuê nhà trọ để có chỗ sinh hoạt. Đây là những vấn đề “hãi” nhất của
sinh viên thuê trọ. Không phải vì vấn đề pháp lý mà vì chủ nhà chỉ luôn muốn bòn rút
của sinh viên.
Việc không có hợp đồng thuê nhà như vậy, sinh viên toàn bị chủ nhà bắt chẹt.
Tiền thuê nhà, tiền điện, tiền nước chủ nhà hứng lên là nâng giá. Không có hợp đồng,
không có giấy tờ chứng minh thỏa thuận giữa hai bên, quyền và nghĩa cụ thể của hai
bên không xác định.
Ngoài ra, một số sinh viên đi thuê nhà tuy có hợp đồng với chủ nhà nhưng
cũng coi như là không có. Mục đích của bản hợp đồng như thế này không phải vấn đề
pháp lý trong việc thuê nhà mà “luật” để chủ nhà “trói” sinh viên

Đa số hợp đồng thuê nhà trọ cho sinh viên thì nghĩa vụ chỉ có một phía, bên
cho thuê nhà chỉ có nghĩa vụ duy nhất là giao nhà. Hợp đồng hoàn toàn một chiều,
chủ nhà soạn sẵn và sinh viên muốn thuê thì ký, không thích thì kiếm chỗ khác thuê.
Có công bằng cũng chỉ trên giấy, còn “xử” thế nào là quyền của chủ nhà.

KẾT LUẬN
Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà đã được quy định khá
cụ thể và hợp lý trong Bộ luật dân sự 2005. Tuy nhiên, trên thực tế việc các bên có
thực hiện hết nghĩa vụ của mình với bên kia hay có được hưởng những quyền như
trong luật đã quy định hay không là một vấn đề khác.
Với nhu cầu thuê nhà ở cao như hiện nay, cần phải có thêm cách quản lý cũng
như chế tài xử phạt đối với các trường hợp vi phạm như vậy.

14


Bài tập học kỳ môn Luật Dân sự modul 2
Danh mục tài liệu tham khảo
1. Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình luật dân sự Việt Nam, Tập 2, Nxb.
CAND, Hà Nội, 2009
2. Lê Đình Nghị (chủ biên), Giáo trình luật dân sự Việt Nam, Tập 2, Nxb. Giáo
dục, Hà Nội, 2009
3. Bình luận các hợp đồng thông dụng trong luật dân sự Việt Nam / Nguyễn
Ngọc Điện, TP. Hồ Chí Minh, Nxb. Trẻ, 2001
4. Bộ luật dân sự 2005

15