Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Toà án nhân dân theo khoản 1 Điều 136 Luật đất đai năm 2003

KÝ HIỆU VIẾT TẮT

GCNQSDĐ

:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

TAND

:

Toà án nhân dân

TANDTC

:

Toà án nhân dân tối cao

TCĐC

:

Tổng cục Địa chính

TCĐĐ

:

Tranh chấp đất đai

UBND

:

Ủy ban nhân dân

VKSNDTC

:

Viện kiểm sát nhân dân tối cao

XHCN

:

Xã hội chủ nghĩa


MỤC LỤC

Trang

LỜI NÓI ĐẦU

1

CHƯƠNG I. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ TRANH CHẤP

3

ĐẤT ĐAI VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
1.1. Khái niệm và đặc điểm của tranh chấp đất đai

3

1.2. Đánh giá tình hình tranh chấp đất đai hiện nay và nguyên

5

nhân dẫn đến tranh chấp đất đai
1.2.1. Đánh giá tình hình tranh chấp đất đai hiện nay

5

1.2.2. Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai

8

1.3. Khái niệm và nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai

10

1.3.1. Khái niệm giải quyết tranh chấp đất đai

10

1.3.2. Nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai

12

1.4. Khái quát các bước phát triển của pháp luật về thẩm quyền

14

giải quyết tranh chấp đất đai của Toà án nhân dân

CHƯƠNG II. CÁC QUY ĐỊNH VỀ THẨM QUYỀN GIẢI

19

QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI CỦA TOÀ ÁN NHÂN DÂN
THEO KHOẢN 1 ĐIỀU 136 LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2003
2.1. Vấn đề hoà giải và phân định thẩm quyền giải quyết tranh

19

chấp đất đai của Toà án nhân dân và Ủy ban nhân dân
2.1.1. Vấn đề hoà giải tranh chấp đất đai

19

2.1.2. Phân định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của

21

Toà án nhân dân và Ủy ban nhân dân

2.2. Các quy định cụ thể về thẩm quyền giải quyết tranh chấp

23

đất đai của Toà án nhân dân

2.2.1. Toà án nhân dân giải quyết các tranh chấp đất đai mà đương

23

sự có GCNQSDĐ hoặc các giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 và 5
Điều 50 Luật đất đai năm 2003
2.2.2. Toà án nhân dân giải quyết các tranh chấp về tài sản gắn liền

27

với quyền sử dụng đất
2.3. Đường lối giải quyết một số loại tranh chấp đất đai

29

2.3.1. Tranh chấp đòi lại đất

29

2.3.2. Tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

32

2.3.3. Tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất

34

2.3.4. Tranh chấp quyền sử dụng đất khi vợ chồng ly hôn

36

CHƯƠNG III. NHỮNG VƯỚNG MẮC TRONG THẨM QUYỀN

39

GIẢI QUYẾT VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO
HIỆU QUẢ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI CỦA TOÀ
ÁN NHÂN DÂN
3.1. Những vướng mắc trong thẩm quyền giải quyết tranh chấp

39

đất đai của Toà án nhân dân
3.1.1. Vướng mắc về quy định hoà giải tranh chấp đất đai

40

3.1.2. Vướng mắc về phân định thẩm quyền giải quyết tranh chấp

42

đất đai giữa Toà án nhân dân và Ủy ban nhân dân
3.1.3. Vướng mắc về phân định thẩm quyền giải quyết tranh chấp

44

đất đai giữa Toà dân sự và Toà hành chính
3.2. Quan điểm và định hướng hoàn thiện thẩm quyền giải quyết

45

tranh chấp đất đai của Toà án nhân dân
3.3. Một số giải pháp cụ thể nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết

47


tranh chấp đất đai của Toà án nhân dân

KẾT LUẬN

53

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

55

1

LỜI NÓI ĐẦU
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Kể từ khi đất nước ta thực hiện đổi mới, chuyển từ nền kinh tế tập trung, quan
liêu, bao cấp sang nền kinh tế thị trường đã dẫn tới nhiều thay đổi trong xã hội,
trong đó có lĩnh vực đất đai. Đất đai từ chỗ đơn thuần là từ liệu sản xuất nay trở

thành tài sản đặc biệt, và quyền sử dụng đất được coi là hàng hoá được phép giao
dịch, có giá trị cao. Sự mở rộng các quyền của người sử dụng đất, cùng với sự phát
triển của nền kinh tế thị trường làm cho các giao dịch đất đai ngày càng phát triển,
đồng thời phát sinh rất nhiều tranh chấp đất đai, gây ảnh hưởng xấu tới ổn định
chính trị, trật tự an toàn xã hội, sự đoàn kết trong nội bộ nhân dân.
Trong thời gian vừa qua tình hình tranh chấp đất đai ở mức đáng báo động,
khi đã xảy ra hàng vạn vụ tranh chấp đất đai, thường gay gắt và phức tạp, gây thiệt
hại rất lớn về người và của. Các vụ khiếu kiện đông người, khiếu kiện vượt cấp lên
thẳng Trung ương thường xuyên xảy ra. Vấn đề đất đai nhiều lúc trở thành điểm
nóng của cả huyện, cả tỉnh, cả vùng; thu hút sự quan tâm, chú ý của toàn xã hội.
Do đó, việc tìm hiểu và khắc phục các nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai,
thiết lập một cơ chế quản lý và giải quyết tranh chấp đất đai ổn định, hiệu quả trở
thành một vấn đề cấp thiết.
Luật đất đai mới năm 2003 được ban hành, với những đổi mới quan trọng về
nội dung, đã mở rộng thẩm quyền giải quyết tranh chấp của Toà án nhân dân. Xuất
phát từ thực trạng tranh chấp đất đai và tác động tiêu cực của nó tới đời sống chính
trị - xã hội, cũng như vai trò quan trọng của Toà án nhân dân trong giải quyết tranh


chấp đất đai, em đã mạnh dạn lựa chọn đề tài: “Thẩm quyền giải quyết tranh chấp
đất đai của Toà án nhân dân theo khoản 1 Điều 136 Luật đất đai năm 2003” để làm
khoá luận tốt nghiệp đại học của mình.
2

2. PHẠM VI VÀ MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU
Khoá luận tập trung tìm hiểu về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của
Toà án nhân dân mà trọng tâm là theo khoản 1 Điều 136 Luật đất đai năm 2003
nhằm đưa ra một cái nhìn toàn diện về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
của Toà án nhân dân theo quy định của pháp luật, đánh giá thực tiễn giải quyết
tranh chấp đất đai của hệ thống cơ quan tài phán này. Trên cơ sở đó đề xuất một số

kiến nghị nhằm hoàn thiện cơ chế phân định thẩm quyền, nâng cao hiệu quả giải
quyết tranh chấp đất đai của Toà án nhân dân.

3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Việc nghiên cứu chủ yếu được thực hiện bằng phương pháp duy vật biện
chứng; ngoài ra kết hợp phương pháp phân tích, so sánh với tổng hợp.

4. KẾT CẤU KHOÁ LUẬN
Về kết cấu, ngoài Lời nói đầu và Kết luận, khoá luận gồm có 3 chương:
Chương I:

Một số vấn đề lí luận về tranh chấp đất đai và giải quyết tranh

chấp đất đai
Chương II: Các quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của
Toà án nhân dân theo khoản 1 Điều 136 Luật đất đai năm 2003
Chương III: Những vướng mắc trong thẩm quyền giải quyết và một số giải
pháp nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp đất đai của Toà án nhân dân
Dù đã hết sức cố gắng và được sự giúp đỡ, chỉ bảo rất tận tình của cô giáo
hướng dẫn, cũng như các thầy cô trong quá trình học tập, các cô chú công tác trong
trường, người thân và bạn bè, song do trình độ nhận thức và thời gian nghiên cứu


còn hạn chế nên khoá luận này khó tránh khỏi những sai sót. Rất mong nhận được
những nhận xét, góp ý của các thầy cô, cũng như những ai quan tâm tới đề tài này
để khoá luận được hoàn thiện hơn.

3

CHƯƠNG I

MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
1.1. KHÁI NIỆM VÀ ĐẶC ĐIỂM CỦA TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
Đất đai là một thành phần của tự nhiên có vai trò đặc biệt đối với đời sống của
con người. Sự hình thành và phát triển của mỗi dân tộc phụ thuộc rất nhiều vào đất
đai nơi dân tộc đó sinh sống.
Về phương diện chính trị - pháp lý, đất đai là một thành tố cơ bản của lãnh thổ
quốc gia, nơi quốc gia thực hiện chủ quyền của mình. Về phương diện kinh tế, đất
đai là tư liệu sản xuất không thể thiếu trong hoạt động sản xuất kinh doanh, là nơi
tiến hành quá trình tạo ra của cải vật chất của con ngưòi. Về phương diện môi
trường, cùng với nước, không khí, các hệ động, thực vật... đất tạo nên môi trường
sống của con người.
Do tầm quan trọng đặc biệt như vậy nên từ lâu đất đai đã là đối tượng của các
cuộc tranh chấp với quy mô, hình thức, tính chất khác nhau.
Tranh chấp đất đai (TCĐĐ) là hiện tượng thường xảy ra trong đời sống xã hội
ở mọi thời kì lịch sử. Trong một xã hội tồn tại sự đối kháng giữa các giai cấp thì
đất đai luôn là đối tượng tranh chấp giữa lãnh chúa với nông nô, giữa địa chủ với
nông dân, giữa đông đảo quần chúng nhân dân không có đất với bọn địa chủ lớn.
Đó là tranh chấp giữa những kẻ áp bức với những người bị áp bức. Những tranh


chấp này biểu hiện mâu thuẫn đối kháng giữa các giai cấp, khi xung đột không thể
điều hoà được thì tất yếu phải giải quyết thông qua các cuộc cách mạng xã hội để
thay thế chế độ sở hữu đất đai này bằng chế độ sở hữu đất đai khác tiến bộ hơn.
Trong chế độ chúng ta hiện nay, Nhà nước đại diện cho nhân dân thực hiện
quyền sở hữu đối với đất đai. Vì vậy các TCĐĐ chỉ đơn thuần là những mâu thuẫn,
những bất đồng về quyền và nghĩa vụ của các bên. Việc giải quyết các tranh chấp
4
này do các bên tự giải quyết thông qua con đường thương lượng, hoà giải hoặc do
các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tiến hành theo quy định của pháp luật.

Theo nghĩa rộng, TCĐĐ là một dạng tranh chấp dân sự, biểu hiện sự mâu
thuẫn, bất đồng trong việc xác định quyền quản lý, chiếm hữu, sử dụng đối với đất
đai khi thực hiện các quyền và nghĩa vụ phát sinh từ quan hệ đất đai.
Theo nghĩa hẹp, TCĐĐ là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về lợi ích, về
quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai.
TCĐĐ có những điểm khác biệt so với vi phạm pháp luật đất đai. Ở vi phạm
pháp luật đất đai, đó là hành vi trái pháp luật, được thực hiện một cách cố ý hoặc
vô ý, xâm phạm các quy định về quản lý và sử dụng đất đai, thí dụ như: giao đất,
cho thuê đất không đúng thẩm quyền, lấn chiếm đất đai, chuyển quyền sử dụng đất
trái phép…TCĐĐ nảy sinh khi có những bất đồng, mâu thuẫn về quyền và nghĩa
vụ giữa các chủ thể nhưng nó nhiều khi lại không vi phạm nghĩa vụ của người sử
dụng đất. Còn vi phạm pháp luật đất đai thì luôn có sự vi phạm các quy định của
pháp luật đất đai.
So với các tranh chấp dân sự khác, TCĐĐ có một số đặc điểm riêng như sau:
Thứ nhất, đối tượng của TCĐĐ là quyền quản lý, quyền sử dụng và những lợi
ích phát sinh từ quá trình sử dụng một loại tài sản đặc biệt không thuộc quyền sở
hữu của các bên tranh chấp.


Thứ hai, các chủ thể TCĐĐ chỉ là chủ thể quản lý và sử dụng đất, không có
quyền sở hữu đối với đất đai. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm
người đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Quyền sử dụng đất của các chủ
thể phát sinh trên cơ sở quyết định giao đất, cho thuê đất của Nhà nước. Nhà nước
cho phép nhận chuyển nhượng từ các chủ thể khác hay công nhận quyền sử dụng
đất với đất đang sử dụng ổn định, lâu dài.
Thứ ba, TCĐĐ luôn gắn liền với qua trình sử dụng đất của các chủ thể nên
không chỉ ảnh hưởng đến lợi ích trực tiếp của các bên tham gia tranh chấp mà còn
5
ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước vì khi xảy ra tranh chấp, một bên không thực
hiện được những quyền của mình, do đó ảnh hưởng đến việc thực hiện các nghĩa

vụ đối với Nhà nước.
TCĐĐ xảy ra gây hậu quả xấu về nhiều mặt. Nó tác động không nhỏ đến tâm
lý, tinh thần của các bên, gây ra tình trạng mất ổn định, bất đồng trong nội bộ nhân
dân, làm cho những quy định của pháp luật đất đai cũng như những chính sách của
Nhà nước không được thực hiện một cách triệt để.

1.2. ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI HIỆN NAY
VÀ NGUYÊN NHÂN DẪN ĐẾN TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
1.2.1. Đánh giá tình hình tranh chấp đất đai hiện nay
Tranh chấp đất đai trong thời gian gần đây có xu hướng gia tăng cả về số
lượng và mức độ vi phạm, trở thành loại tranh chấp chủ yếu hiện nay. Theo thống
kê, "hàng năm có trên 10 vạn vụ khiếu kiện liên quan đến đất đai (chiếm trên 65%
tổng số vụ việc khiếu kiện của công dân gửi đến các cơ quan nhà nước). Riêng
Thanh tra nhà nước hàng năm tiếp nhận từ 5000 - 7000 đơn khiếu kiện vượt cấp
liên quan đến đất đai" [22]. TCĐĐ đã và đang là một vấn đề gây nhức nhối đối với
Nhà nước, bức xúc trong nội bộ nhân dân, rất cần phải được giải quyết tốt nếu
không sẽ để lại hậu quả xấu về nhiều mặt.


Tình hình TCĐĐ xảy ra ở khắp các tỉnh trên các nước với các mức độ khác
nhau. Bên cạnh một số lượng lớn các vụ kiện về đất đai được gửi đến các cơ quan
hành chính nhà nước giải quyết (thí dụ từ năm 2003 đến nay Bộ Tài nguyên và
Môi trường đã tiếp nhận được 27.262 lượt đơn có nội dung tranh chấp, khiến nại,
tố cáo về đất đai), ngành toà án cũng đã thụ lý một số lượng lớn các vụ kiện dân sự
liên quan đến đất đai [31]. Năm 2001, TANDTC nhận định: "trong năm 2001 các
vụ tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình có chiều hướng tăng và vẫn chiếm tỉ lệ
rất lớn trong tổng số các loại vụ án mà các toà án các cấp giải quyết. Do tác động
của nhiều nguyên nhân, trong đó có mặt trái của kinh tế thị trường nên các tranh
6
chấp dân sự, hôn nhân và gia đình ngày càng phức tạp. Trong số đó, các vụ án

tranh chấp về quyền sử dụng tài sản, tranh chấp thừa kế nhà đất, tranh chấp hợp
đồng mua bán nhà đất, tranh chấp về vay nợ, chia tài sản là nhà đất trong các vụ ly
hôn... vẫn luôn là các loại việc thường xảy ra tranh chấp gay gắt, kéo dài." [18]
Các dạng TCĐĐ là sự phản ánh những đặc trưng của quan hệ pháp luật đất
đai ở từng thời kì nhất định. Hiện nay, căn cứ vào tính chất pháp lý của các tranh
chấp, có một số dạng chủ yếu sau:
- Tranh chấp về quyền sử dụng đất
Trong loại tranh chấp này luôn có sự tranh chấp giữa các bên về quyền quản
lý, quyền sử dụng một hay một phần diện tích nào đó. Một số dạng điển hình:
+ Tranh chấp giữa những người sử dụng đất với nhau về ranh giới giữa những
vùng đất được phép sử dụng và quản lý. Loại tranh chấp này thường do một bên tự
ý thay đổi hoặc do hai bên không xác định được với nhau.
+ Tranh chấp về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong quan hệ thừa
kế. Đây là tranh chấp do người có quyền sử dụng đất, có tài sản gắn liền với đất
chết mà không để lại di chúc hoặc di chúc không phù hợp với quy định của pháp


luật và những người được hưởng thừa kế không thoả thuận được với nhau về việc
phân chia di sản thừa kế.
+ Tranh chấp về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất khi vợ chồng ly
hôn. Tranh chấp này xảy ra giữa vợ chồng với nhau hoặc giữa một bên ly hôn với
hộ gia đình vợ (hoặc chồng) khi vợ chồng ly hôn.
+ Tranh chấp đòi lại đất, đòi lại tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất. Trong
dạng tranh chấp này, đất hoặc tài sản gắn liền với đất có nguồn gốc thuộc sở hữu
tư nhân nhưng do nhiều nguyên nhân mà họ không còn quản lý, sử dụng đất và tài
sản đó nữa. Bây giờ họ có nhu cầu nên đòi lại từ người quản lý, sử dụng hiện nay
nên dẫn đến tranh chấp.Tranh chấp dạng này được chia làm một số loại: Đòi lại
đất, tài sản gắn liền với đất của người thân trong những giai đoạn trước đây mà
7
qua các cuộc điều chỉnh ruộng đất đã được chia cấp cho người khác; Đòi lại đất

cho mượn, cho thuê, cho ở nhờ; Đòi lại đất, tài sản của nhà thờ, dòng tu, chùa
chiền, miếu mạo, nhà thờ họ.
+ Tranh chấp giữa đồng bào dân tộc địa phương với đồng bào đi xây dựng các
vùng kinh tế mới; giữa đồng bào địa phương với các nông trường, lâm trường và
các tổ chức sử dụng đất khác. Việc di dân đi xây dựng vùng kinh tế mới, tình trạng
bao chiếm đất đai của các nông trường, lâm trường quốc doanh ở các tỉnh miền núi
quá rộng (như Đăk Lăk khoảng 86%, Gia Lai - Kon Tum khoảng 80% đất đai của
2-3 huyện [28]), trong khi đó nhân dân tại chỗ lại thiếu đất để sản xuất đã dẫn tới
nhiều tranh chấp.
- Tranh chấp về quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất
Việc một bên vi phạm, làm cản trở tới
việc thực hiện quyền của phía bên kia hoặc một bên không làm đúng nghĩa vụ của
mình cũng phát sinh tranh chấp. Loại tranh chấp này thường thể hiện dưới các hình
thức như:


+ Tranh chấp trong quá trình thực hiện hợp đồng về chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng giá trị quyền sử dụng đất. Các tranh chấp này thường xảy ra khi một hoặc hai
bên không thực hiện đúng các nội dung trong hợp đồng, xâm phạm tới quyền lợi
của bên kia.
+ Tranh chấp về việc bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi
đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công
cộng. Những tranh chấp này chủ yếu liên quan tới giá đất khi Nhà nước thực hiện
đền bù, hỗ trợ tái định cư cho người dân khi thực hiện giải phóng mặt bằng.
- Tranh chấp về mục đích sử dụng đất
Dạng này đặc biệt phải kể đến tranh chấp trong nhóm đất nông nghiệp: giữa
đất trồng lúa với đất nuôi tôm, giữa đất trồng cà phê với đất trồng cây cao su; giữa
đất hương hoả với đất thổ cư…trong quá trình phân bổ và quy hoạch sử dụng đất.
8

Nhiều khi tranh chấp về quyền sử dụng đất dẫn đến những tranh chấp về địa
giới hành chính. Loại tranh chấp này thường xảy ra giữa hai tỉnh, hai huyện, hai xã
với nhau, nơi tập trung các nguồn thổ sản quý, có vai trò quan trọng trong việc phát
triển kinh tế, văn hoá, ở vị trí dọc theo các triền sông lớn, những vùng có địa giới
không rõ ràng, không có mốc giới nhưng lại có vị trí quan trọng.
1.2.2. Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai
Mỗi TCĐĐ xảy ra đều do những nguyên nhân nhất định, cần được nghiên cứu
thận trọng và xử lý một cách kịp thời. Trong những năm vừa qua, TCĐĐ diễn ra ở
hầu hết các địa phương trong cả nước. Tuy mức độ, tính chất và phạm vi khác nhau
nhưng nhìn chung TCĐĐ đã gây ra những hậu quả nặng nề, ảnh hưởng đến trật tự,
an toàn xã hội. Từ thực tế của hiện tượng TCĐĐ có thể rút ra một số nguyên nhân
chủ yếu sau:
- Nguyên nhân khách quan


Chiến tranh kéo dài đã để lại hậu quả khác nhau trên cả hai miền. Ở miền Bắc,
sau Cách mạnh tháng Tám và sau năm 1953, Đảng và Chính phủ đã tiến hành cải
cách ruộng đất, xoá bỏ chế độ chiếm hữu ruộng đất của thực dân, phong kiến, xác
lập quyền sở hữu ruộng đất cho người nông dân. Năm 1960, thông qua con đường
hợp tác hoá nông nghiệp, ruộng đất của người nông dân được đưa vào làm tư liệu
sản xuất chung, thuộc sở hữu tập thể, do đó tình hình sử dụng đất đai khá ổn định.
Ở miền Nam, sau hai cuộc kháng chiến, tình hình sử dụng đất đai có nhiều
diễn biến phức tạp hơn. Trong 9 năm kháng chiến từ 1945 đến 1954, Chính phủ đã
tiến hành chia cấp ruộng đất cho người nông dân hai lần vào các năm 1949 – 1950
và năm 1954. Nhưng đến cuối năm 1957, ngụy quyền Sài Gòn đã tiến hành cải
cách điền địa, thực hiện việc “truất hữu” nhằm xoá bỏ thành quả của cách mạng,
gây ra những xáo trộn lớn về quyền sở hữu ruộng đất của người nông dân. Cộng
thêm vào đó là tình hình chiến tranh khiến cho cư dân phân tán, rời bỏ ruộng đất đi
lánh nạn nên quan hệ đất đai biến động thường xuyên.
9

Sau năm 1975, Nhà nước đã tiến hành hợp tác hoá nông nghiệp, đồng thời xây
dựng hàng loạt các nông trường, lâm trường, trạm trại. Nhìn chung, những tổ chức
này bao chiếm nhiều diện tích nhưng sử dụng lại kém hiệu quả. Đặc biệt, qua hai
lần điều chỉnh ruộng đất vào các năm 1978 – 1979 và năm 1982 – 1983, cùng với
chính sách chia cấp theo kiểu bình quân đã dẫn đến những xáo trộn lớn về ruộng
đất, ranh giới, diện tích và mục đích sử dụng.
Hiện nay, trong quá trình hiện đại hoá, công nghiệp hóa đất nước việc thu hồi
đất để mở rộng đô thị, xây dựng hạ tầng, thực hiện các dự án đầu tư làm cho quỹ
đất canh tác ngày càng giảm. Trong khi đó, sự gia tăng dân số vẫn ở tỷ lệ cao, cơ
cấu kinh tế chưa đáp ứng được vấn đề giải quyết việc làm và cuộc sống cho người
lao động. Đặc biệt do tác động mạnh mẽ của cơ chế thị trường làm cho giá đất tăng
đã và đang là những áp lực lớn gây nên tình trạng TCĐĐ gay gắt trong xã hội.


- Nguyên nhân chủ quan
+ Về cơ chế quản lý: trong thời gian qua, công tác quản lý đất đai còn nhiều
yếu kém. Nhà nước phân công, phân cấp cho quá nhiều ngành dẫn đến việc quản lý
đất đai thiếu chặt chẽ. Có thời kì mỗi loại đất do một ngành quản lý. Đất lâm
nghiệp do ngành lâm nghiệp quản lý, đất chuyên dùng thuộc ngành nào thì ngành
đó quản lý. Cũng có tình trạng, có loại đất không được cơ quan nào quản lý. Bên
cạnh đó, tổ chức cơ quan quản lý đất đai từ trung ương đến cơ sở không ổn định,
hoàn toàn không đủ sức giúp cho Nhà nước trong lĩnh vực này.
Công tác phân vùng quy hoạch đất đai làm chậm, thiếu đồng bộ, việc phân
chia địa giới hành chính có nhiều thay đổi nhưng xác định mốc giới không kịp thời
hoặc không rõ ràng làm cho tình trạng TCĐĐ phức tạp thêm. Phương tiện và hồ sơ
phục vụ cho công tác quản lý đất đai còn thiếu. Hồ sơ địa chính chưa hoàn bị lại
không đồng bộ, thiếu căn cứ pháp lý và thực tế, việc lưu trữ lại không đầy đủ, khi
có tranh chấp xảy ra việc xác định người có quyền sử dụng đất rất khó khăn. Vấn
đề cấp GCNQSDĐ còn chậm do nhiều nguyên nhân, trong đó có phần là do chưa
10

có đầy đủ cơ sở khoa học và phương pháp quản lý cần thiết để xác định quyền sử
dụng đất cho các chủ thể. Chính sách đền bù giải phóng mặt bằng còn nhiều bất
cập, đời sống của người sử dụng đất bị thu hồi chưa được quan tâm thoả đáng.
Những điều đó đã làm giảm hiệu lực của Nhà nước trong việc giải quyết TCĐĐ.
+ Về chính sách, pháp luật đất đai chưa hoàn thiện, thiếu đồng bộ, có mặt
không rõ ràng và đang còn nhiều biến động. Thực tế áp dụng các chính sách còn
nhiều tuỳ tiện, người có khả năng sản xuất nông nghiệp thì thiếu ruộng, người
không có khả năng thì lại được chia ruộng, đất được sử dụng kém hiệu quả. Bên
cạnh đó, các văn bản hướng dẫn thi hành những điều luật đã quy định chậm được
ban hành làm cho các cơ quan có thẩm quyền khi giải quyết các vụ việc gặp nhiều
khó khăn, khiến cho việc áp dụng pháp luật thiếu hiệu quả.


+ Công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai chưa thật sự được coi
trọng, vì thế trình độ hiểu biết pháp luật và ý thức chấp hành pháp luật trong nhân
dân còn hạn chế. Nhiều văn bản pháp luật đất đai chưa thực sự đi vào cuộc sống.
+ Về nhân sự: một bộ phận cán bộ, công chức còn thiếu gương mẫu, tùy tiện
trong khi thực hiện nhiệm vụ, vi phạm chế độ quản lý và sử dụng đất đai. Một số
cán bộ còn có tư tưởng đặc quyền đặc lợi, chỉ lo cho lợi ích của mình; năng lực cán
bộ, công chức thực hiện công vụ quản lý đất đai còn có phần hạn chế.
Ngoài ra, việc TCĐĐ ở mỗi địa phương khác nhau còn có những nguyên nhân
đặc thù. Việc tìm ra những nguyên nhân cụ thể của tranh chấp phải căn cứ vào thực
tế sử dụng đất, phong tục tập quán của từng địa phương để có được những giải
pháp tốt nhất cho từng vụ việc.

1.3. KHÁI NIỆM VÀ NGUYÊN TẮC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP
ĐẤT ĐAI
1.3.1. Khái niệm giải quyết tranh chấp đất đai
Giải quyết TCĐĐ là hoạt động của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
nhằm tìm ra giải pháp đúng đắn trên cơ sở pháp luật để giải quyết các bất đồng,

11
mâu thuẫn giữa các bên, qua đó phục hồi các quyền lợi bị xâm hại, đồng thời xử lý
đối với hành vi vi phạm pháp luật đất đai.
Giải quyết TCĐĐ và giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai tuy là những sự
việc khác nhau, nhưng lại có mối liên hệ nhất định với nhau.
Trong thực tế đôi khi người ta không phân biệt rõ giữa TCĐĐ và khiếu nại đất
đai. Điều này không chỉ xảy ra ở các chủ thể tranh chấp mà thậm chí với cả những
cơ quan có thẩm quyền. Bản chất của vụ việc là TCĐĐ, nhưng đương sự lại gửi
đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền đề nghị giải quyết và ghi là đơn khiếu
nại. Cơ quan có thẩm quyền thụ lý hồ sơ và ban hành quyết định giải quyết khiếu
nại, trong khi thực chất là quyết định giải quyết TCĐĐ. Giải quyết khiếu nại và


giải quyết tranh chấp khác nhau về bản chất sự việc, khác biệt về hình thức và nội
dung văn bản, cũng như thẩm quyền giải quyết. Đối với giải quyết TCĐĐ, cơ quan
có thẩm quyền giải quyết việc tranh chấp giữa nguyên đơn, bị đơn và yêu cầu họ
thực hiện quyết định giải quyết tranh chấp của mình. Còn trong giải quyết khiếu
nại về đất đai, cơ quan có thẩm quyền xem xét nội dung các quyết định hành chính
hoặc hành vi hành chính bị khiếu nại để công nhận toàn bộ, một phần hay không
công nhận nội dung của quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính và ban
hành quyết định giải quyết khiếu nại phù hợp với pháp luật hiện hành.
Khác với tranh chấp, khiếu nại về đất đai, bản chất của tố cáo về đất đai là sự
phát hiện với cơ quan nhà nước có thẩm quyền những hành vi trái pháp luật của cơ
quan nhà nước, các tổ chức kinh tế, tổ chức xã hội, đơn vị vũ trang, cá nhân thuộc
đơn vị đó hay của những người khác, gây thiệt hại hoặc đe doạ gây thiệt hại đến lợi
ích Nhà nước, lợi ích tập thể, quyền và lợi ích hợp pháp của công dân.
* Mục đích, ý nghĩa của việc giải quyết tranh chấp đất đai
Pháp luật là phương tiện quan trọng để Nhà nước quản lý xã hội, quản lý nền
kinh tế nhưng nếu Nhà nước chỉ ban hành pháp luật mà không có những biện pháp
bảo đảm thực hiện thì pháp luật cũng không thể phát huy được vai trò, tác dụng

12
của mình. Bởi vậy, cùng với việc ban hành pháp luật, Nhà nước còn đảm bảo cho
pháp luật được thi hành.
Hoạt động giải quyết TCĐĐ có tầm quan trọng rất lớn bởi TCĐĐ gây ra nhiều
ảnh hưởng xấu đến chính trị, an ninh xã hội. Thông qua việc giải quyết TCĐĐ mà
các quan hệ đất đai được điều chỉnh cho phù hợp với lợi ích của Nhà nước, của xã
hội và của người sử dụng đất, bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sử
dụng đất tránh sự xâm hại từ các chủ thể khác, giáo dục ý thức pháp luật cho công
dân, ngăn ngừa những vi phạm pháp luật khác có thể xảy ra. Phục hồi số quyền lợi
hợp pháp cho bên bị xâm hại, đồng thời bắt buộc bên vi phạm phải gánh chịu


những hậu quả pháp lý do hành vi của họ gây ra. Đó cũng là công việc có ý nghĩa
quan trọng để tăng cường pháp chế trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai.
Mặt khác, từ hoạt động giải quyết TCĐĐ mà các cơ quan nhà nước có thẩm
quyền thấy được những điểm không phù hợp với thực tiễn của pháp luật, để từ đó
có thể nghiên cứu sửa đổi, bổ sung.
1.3.2. Các nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai
Các nguyên tắc giải quyết TCĐĐ được hiểu là những tư tưởng chỉ đạo, là nền
tảng xuyên suốt trong toàn bộ quá trình thực hiện việc giải quyết TCĐĐ.
Hoạt động giải quyết TCĐĐ có vai trò vô cùng quan trọng, không chỉ ảnh
hưởng trực tiếp đến lợi ích của các bên tranh chấp mà còn tác động đến sự ổn định
xã hội và phát triển đất nước. Do đó, việc giải quyết TCĐĐ cần phải tuân theo
những nguyên tắc nhất định.
- Đảm bảo đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu
Điều 17 Hiến pháp 1992 khẳng định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước thống nhất quản lý”, Điều 5 Luật Đất đai 2003 quy định: “Đất đai thuộc sở
hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”. Đây là nguyên tắc cơ bản trong
hoạt động giải quyết TCĐĐ, đòi hỏi khi xem xét giải quyết mọi vấn đề phát sinh
trong quan hệ pháp luật đất đai đều phải thực hiện trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu

13
toàn dân, bảo vệ quyền lợi cho người đại diện của chủ sở hữu, bảo vệ thành quả
cách mạng về ruộng đất. Cần quán triệt đường lối Nhà nước không thừa nhận đối
với việc đòi lại đất đã giao cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính
sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm
thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà XHCN Việt Nam.
- Bảo đảm lợi ích của người sử dụng đất nhất là lợi ích kinh tế, khuyến khích
việc tự hoà giải, thương lượng trong nội bộ quần chúng nhân dân


Thực hiện nguyên tắc này, hoạt động giải quyết TCĐĐ đã thể hiện được tư
tưởng đổi mới trong quá trình Nhà nước điều hành các quan hệ xã hội về đất đai.
Xét cả về mặt lý luận và thực tiễn, lợi ích bao giờ cũng là vấn đề cốt lõi trong hầu
hết các quan hệ xã hội và đất đai là một trong những lợi ích quan trọng nhất của
mọi tầng lớp. Nếu lợi ích của người sử dụng đất không được đảm bảo thì việc sử
dụng đất không thể đạt được hiệu quả mong muốn, vì người dân không thể yên tâm
lao động sản xuất khi lợi ích của họ không được đảm bảo một cách chắc chắn và
đó cũng là giải pháp có tính thuyết phục khi giải quyết các TCĐĐ.
Để bảo vệ một cách tốt nhất những lợi ích thiết thân đó, trước hết các bên
tranh chấp phải gặp nhau để bàn bạc, thảo luận và thương lượng. Đó cũng là cơ sở
quan trọng đảm bảo quyềt tự định đoạt cho các đương sự, hơn nữa lại phát huy
được tinh thần đoàn kết trong nội bộ nhân dân, giảm bớt những xung đột gay gắt
cũng như tình trạng khiếu kiện. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết
TCĐĐ chỉ thụ lý đơn khi các bên đã tiến hành qua thủ tục hoà giải mà không đạt
được sự nhất trí cần thiết.
- Giải quyết tranh chấp đất đai phải nhằm mục đích ổn định tình hình kinh tế
xã hội, gắn việc giải quyết tranh chấp đất đai với việc tổ chức lại sản xuất, tạo
điều kiện cho lao động ở nông thôn có việc làm phù hợp với quá trình chuyển đổi
cơ cấu sử dụng đất và cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá
14

TCĐĐ là một hiện tượng phức tạp, thế nên nếu giải quyết không tốt sẽ dễ dẫn
đến nhiều hậu quả tai hại. Việc giải quyết TCĐĐ phải đảm bảo ổn định tình hình
kinh tế xã hội, không để xảy ra những xáo trộn lớn trong việc sử dụng đất, gây mất
ổn định an ninh chính trị, xã hội. Khi giải quyết TCĐĐ cần căn cứ vào hiện trạng
sử dụng đất, bảo vệ quyền lợi cho người sử dụng đất ổn định, lâu dài. Nguyên tắc
này còn đòi hỏi việc giải quyết TCĐĐ phải gắn với tổ chức lại sản xuất, tạo điều


kiện cho lao động ở nông thôn có việc làm phù hợp với quá trình chuyển đổi cơ
cấu sử dụng đất. Do đó, cần chú ý đến đặc điểm từng vùng mà có những biện pháp
giải quyết khác nhau, thí dụ như ở nhiều tỉnh phía Nam có diện tích trồng lúa nước
không mang lại hiệu quả kinh tế cao, trong khi đó nếu để nuôi trồng thủy sản thì
mang lại lợi nhuận lớn; hay việc nhiều người đổ xô lên miền núi, cao nguyên mua
đất sản xuất kinh doanh trồng cà phê, cao su trong khi một bộ phận dân tộc thiếu số
không còn đất phải vào rừng sâu làm rẫy, trở lại cuộc sống du canh du cư…
- Đảm bảo pháp chế xã hội chủ nghĩa
Khi giải quyết TCĐĐ phải chú ý và tuân thủ nguyên tắc, trình tự, thủ tục,
thẩm quyền mà pháp luật đã quy định. Phát hiện và giải quyết kịp thời các vi phạm
pháp luật về đất đai, tránh tình trạng để TCĐĐ kéo dài làm ảnh hưởng tới tâm lý và
lợi ích của người dân, của Nhà nước. Đảm bảo cho pháp luật đất đai được thực
hiện một cách công bằng, nghiêm minh, nâng cao vai trò quản lý của Nhà nước
bằng pháp luật trong đời sống nhân dân.

1.4. KHÁI QUÁT CÁC BƯỚC PHÁT TRIỂN CỦA PHÁP LUẬT VỀ
THẨM QUYỀN GIẢI QUYẾT TCĐĐ CỦA TOÀ ÁN NHÂN DÂN
Kể từ khi dành được độc lập, Nhà nước ta đã ban hành một hệ thống văn bản
pháp luật về đất đai để đáp ứng nhu cầu quản lý và sử dụng đất đai qua các thời kỳ,
trong đó có các quy định về giải quyết TCĐĐ. Do sự thay đổi của các chính sách
pháp luật về đất đai, cùng với quá trình phát triển, đổi mới của đất nước mà các
quan hệ đất đai ngày càng đa dạng, các tranh chấp cũng ngày càng gia tăng cả về

15
số lượng lẫn độ phức tạp.
Cũng như hệ thống pháp luật đất đai nói chung, pháp luật về giải quyết TCĐĐ
nói riêng cũng đã được xây dựng và từng bước được hoàn thiện. Trách nhiệm giải
quyết TCĐĐ từ trước tới nay đều giao cho cơ quan tư pháp và cơ quan hành chính.


Là một trong các cơ quan có trách nhiệm giải quyết TCĐĐ, pháp luật về thẩm
quyền giải quyết TCĐĐ của TAND đã có những bước phát triển tiêu biểu sau:
Từ Quyết định số 201-QĐ/CP ngày 1/7/1980 của Hội đồng Chính phủ về
thống nhất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất quy định TAND có thẩm
quyền giải quyết những TCĐĐ giữa các công dân, và giữa cơ quan, tổ chức với
một bên là công dân: “Các vụ tranh chấp xảy ra giữa công dân với nhau hoặc giữa
một bên là cơ quan, tổ chức với một bên là công dân sẽ do toà án xét xử…”
Như vậy, có thể thấy tiêu chí để phân định thẩm quyền giải quyết TCĐĐ giữa
các cơ quan trong quy định này là yếu tố chủ thể tham gia tranh chấp. Các tranh
chấp giữa các cơ quan nhà nước, các cơ sở quốc doanh, các hợp tác xã, các đoàn
thể nhân dân (gọi tắt là cơ quan, tổ chức) với nhau không thuộc thẩm quyền giải
quyết của TAND. Những quy định này phần nào phản ánh đặc điểm của nền kinh
tế tập trung bao cấp ở nước ta trong giai đoạn này.
Sự ra đời của Luật đất đai năm 1987 - Luật đất đai đầu tiên của nước Cộng
hoà XHCN Việt Nam - đánh dấu một bước phát triển mới của pháp luật đất đai nói
chung cũng như pháp luật về giải quyết TCĐĐ nói riêng. Tuy nhiên, theo Luật đất
đai năm 1987 thì TAND chỉ có thẩm quyền giải quyết những tranh chấp về tài sản
gắn liền với đất (Điều 22 Luật đất đai năm 1987) mà chưa được mở rộng thẩm
quyền giải quyết sang các loại tranh chấp khác.
Những quy định về thẩm quyền giải quyết TCĐĐ của Luật Đất đai năm 1987
còn rất đơn giản, và mới chỉ dừng lại ở một vài nét chấm phá so với đòi hỏi của
thực tế đầy biến động, phức tạp. Ra đời trong thời kỳ chuyển tiếp từ chế độ tập
trung quan liêu bao cấp sang cơ chế thị trường, Luật đất đai năm 1987 vẫn còn

16
mang nặng các dấu ấn của cơ chế cũ và chưa xác định được đầy đủ các quan hệ đất
đai theo cơ chế mới, chưa thừa nhận vấn đề giá đất.


Đến Luật đất đai năm 1993 đã có một bước tiến quan trọng: đó là xu hướng
mở rộng thẩm quyền của TAND trong việc giải quyết các TCĐĐ. Khoản 3 Điều 38
Luật đất đai năm 1993 quy định: “Các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà người
sử dụng đất đã có giấy chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và tranh
chấp về tài sản gắn liền với việc sử dụng đất đó thì do Toà án giải quyết.”
Như vậy, tiêu chí để xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp của UBND
hay của TAND là: có hay không giấy chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền, có tranh chấp về tài sản gắn liền với việc sử dụng đất hay không? Tuy
nhiên, việc không xác định rõ thuật ngữ “giấy chứng nhận của cơ quan nhà nước
có thẩm quyền” ở khoản 3 Điều 38 đã dẫn đến những nhận thức khác nhau của cơ
quan giải quyết tranh chấp trong quá trình áp dụng pháp luật. Để khắc phục tình
trạng này, ngày 28/7/1997 TANDTC, VKSNDTC, TCĐC đã ban hành Thông tư
liên tịch số 02/TTLT hướng dẫn: GCNQSDĐ phải là giấy do cơ quan quản lý đất
đai ở trung ương (cụ thể là TCĐC) phát hành theo Luật đất đai năm 1993 và do cơ
quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất.
Với mục đích xác định rõ hơn thẩm quyền của TAND, nhưng Thông tư số
02/TTLT lại gây ra sự không thống nhất về cách hiểu GCNQSDĐ của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền. Nếu theo quy định của Thông tư thì những GCNQSDĐ do
các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp trong các thời kì khác nhau như: Giấy
chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đất của Chủ tịch Ủy ban hành chính tỉnh
hoặc cấp tương đương trong thời kì cải cách ruộng đất, GCNQSDĐ theo quy định
của Luật đất đai năm 1987…sẽ do cơ quan nào giải quyết? Bởi vậy, trong quá trình
thực hiện, Thông tư liên tịch số 02/TTLT đã gây nên nhiều vướng mắc trong việc
xác định thẩm quyền giải quyết TCĐĐ, gây ra sự đùn đẩy trách nhiệm giữa TAND
và UBND, tạo ra sự ách tắc trong quá trình giải quyết TCĐĐ.

17


Để khắc phục những vướng mắc này, TANDTC, VKSNDTC, TCĐC đã ban
hành Thông tư liên tịch số 01/TTLT ngày 3/1/2002 thay thế Thông tư liên tịch số
02/TTLT và xác định lại là: GCNQSDĐ phải được Tổng cục quản lý ruộng đất
(trước đây) hoặc TCĐC phát hành căn cứ vào Luật đất đai năm 1987 hoặc Luật đất
đai năm 1993 theo cùng mẫu thống nhất, có số phát hành liên tục và mẫu giấy này
được quy định tại Quyết định số 201/QĐ-ĐKTK ngày 14/7/1989 của Tổng cục
trưởng Tổng cục quản lý ruộng đất. Mẫu giấy này không phân biệt đối với đất
nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất mặt nước nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất ở
thuộc nông thôn, đất chuyên dùng…, không phân biệt giao đất ổn định, lâu dài hay
có thời hạn hoặc cho thuê đất.
Như vậy, cách giải thích của Thông tư số 01/TTLT về GCNQSDĐ do cơ quan
nhà nước có thẩm quyền cấp hoàn toàn rõ ràng và thống nhất với tinh thần của
khoản 3 Điều 38 Luật đất đai năm 1993. Ngoài ra, Thông tư số 01/TTLT đã phân
định một cách rõ ràng hơn thẩm quyền giữa UBND và TAND trong việc giải quyết
TCĐĐ: trong trường hợp người sử dụng đất đã có những giấy tờ quy định tại
khoản 2 Điều 3 Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999, việc tranh chấp ai là
người có quyền sử dụng đất thì do UBND giải quyết, còn tranh chấp về hợp đồng
chuyển quyền sử dụng đất thì do TAND giải quyết.
Đối với các tranh chấp về tài sản là nhà ở, vật kiến trúc khác (như nhà bếp,
nhà tắm, nhà vệ sinh, giếng nước, nhà để ô tô, nhà thờ, nhà xưởng, kho tàng,
chuồng trại chăn nuôi…) gắn liền với việc sử dụng đất đó, thì Toà án thụ lý giải
quyết, không phụ thuộc vào việc đất đó có hay không có GCNQSDĐ.
Qua các bước phát triển của pháp luật về thẩm quyền giải quyết TCĐĐ của
TAND, có thể thấy rằng vai trò TAND ngày càng được đề cao, thẩm quyền của
Toà ngày càng được mở rộng. Trước khi có Luật đất đai năm 1987, các quy định
ban hành mới chỉ đề cập đến thẩm quyền giải quyết TCĐĐ của các cơ quan quản
lý đất đai mà chưa chú trọng đến các quy định về xác định vai trò của TAND.

18


Bước sang thời kì đổi mới, các quan hệ đất đai không chỉ còn là các quan hệ
mang tính chất quản lý hành chính giữa Nhà nước với công dân mà còn là các quan
hệ dân sự giữa công dân với nhau thông qua việc xác lập các giao dịch dân sự về
đất đai như chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Luật đất đai năm 1987
đã quy định thẩm quyền giải quyết TCĐĐ của TAND, tuy vẫn chỉ hạn chế trong
việc giải quyết các tranh chấp về tài sản gắn liền với việc sử dụng đất đó.
Luật đất đai năm 1993 đã mở rộng thẩm quyền giải quyết TCĐĐ của TAND.
Theo đó, TAND không chỉ có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về tài sản gắn
liền với quyền sử dụng đất mà còn có thẩm quyền giải quyết các TCĐĐ khi người
sử dụng đất đã có GCNQSDĐ của cơ quan nhà nước. Sự phân định thẩm quyền
giải quyết TCĐĐ giữa hệ thống cơ quan hành chính (UBND các cấp) và cơ quan tư
pháp (hệ thống TAND) đã rành mạch và rõ ràng hơn.
Tuy nhiên, trước sự phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế - xã hội, các
TCĐĐ ngày càng gia tăng. Pháp luật về giải quyết TCĐĐ, trong đó có thẩm quyền
về giải quyết TCĐĐ của TAND còn nhiều hạn chế, bất cập, không theo kịp đòi hỏi
thực tế. Để khắc phục tình trạng đó, ngày 26/11/2003 Quốc hội khoá XI kì họp thứ
4 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam đã thông qua toàn văn Luật đất đai mới,
gọi là Luật đất đai năm 2003 với nhiều nội dung tiến bộ, trong đó có các quy định
về thẩm quyền giải quyết TCĐĐ của TAND.
Tóm lại, TCĐĐ hiện đang là tranh chấp chủ yếu trong giai đoạn hiện nay, với
nhiều hình thức và thường phức tạp, xuất phát từ nhiều nguyên nhân. TCĐĐ gây ra
nhiều ảnh hưởng xấu đến an ninh trật tự, phát triển kinh tế, đến sự đoàn kết trong
nội bộ nhân dân nên công tác giải quyết TCĐĐ cần đảm bảo các nguyên tắc đã
được đề ra. Qua thời gian, vấn đề giải quyết TCĐĐ ngày càng được chú trọng và
quan tâm đúng mức hơn, phần nào đáp ứng được đòi hỏi của thực tế.

19

CHƯƠNG II
CÁC QUY ĐỊNH VỀ THẨM QUYỀN GIẢI QUYẾT
TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI CỦA TOÀ ÁN NHÂN DÂN THEO
KHOẢN 1 ĐIỀU 136 LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2003
Luật đất đai năm 2003 được ban hành thay thế cho Luật đất đa năm 1993 và
có hiệu lực chính thức từ ngày 1/7/2004. Trên cơ sở kế thừa và khắc phục các mặt
hạn chế của Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai năm 2003 quy định TCĐĐ được
giải quyết qua ba con đường: giải quyết TCĐĐ thông qua hoà giải, giải quyết tranh
chấp thông qua hệ thống UBND và giải quyết tranh chấp thông qua TAND.

2.1. VẤN ĐỀ HOÀ GIẢI VÀ PHÂN ĐỊNH THẨM QUYỀN GIẢI
QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI CỦA TOÀ ÁN NHÂN DÂN VÀ ỦY
BAN NHÂN DÂN
2.1.1. Vấn đề hoà giải tranh chấp đất đai
Hoà giải TCĐĐ là một biện pháp mềm dẻo, linh hoạt và hiệu quả nhằm giúp
các bên tranh chấp tìm ra một giải pháp thống nhất để tháo gỡ những mâu thuẫn,
bất đồng trong quan hệ pháp luật đất đai trên cơ sở tự nguyện, tự thoả thuận.
Giải quyết tranh chấp bằng hoà giải có nhiều ưu điểm. Nếu hoà giải thành, có
nghĩa là tranh chấp sẽ kết thúc, không những hạn chế được sự phiền hà tốn kém
cho các bên đương sự mà còn giảm bớt được công việc đối với các cơ quan có
trách nhiệm giải quyết tranh chấp; phù hợp với truyền thống đạo lý tương thân,
tương ái của dân tộc, giữ được tình làng nghĩa xóm, đảm bảo đoàn kết trong nội bộ
nhân dân; tiết kiệm được thời gian, công sức trong việc khiếu kiện, phát huy được
vai trò của các tổ chức đoàn thể quần chúng. Đồng thời qua hoà giải, các đương sự
hiểu thêm về pháp luật và chính sách của Nhà nước đúng như lời dạy của Chủ tịch
Hồ Chí Minh: “Xét xử đúng là tốt, nhưng không phải xét xử thì càng tốt.” [29]

20
Chính vì vậy, Luật đất đai năm 1993 lần đầu tiên đã thể hiện thái độ của Nhà
nước trong việc khuyến khích hoà giải các TCĐĐ. Và nếu như trong Luật đất đai
năm 1993, hoà giải mới chỉ được khuyến khích thì trong Luật đất đai năm 2003,
hoà giải TCĐĐ là một bước bắt buộc, là thủ tục đầu tiên của quá trình giải quyết
TCĐĐ (Điều 135, 136 Luật đất đai năm 2003).
Công văn số 116/2004/KHXX ngày 22/7/2004 của TANDTC về thực hiện
thẩm quyền của TAND theo quy định của Luật đất đai năm 2003 có hướng dẫn:
+ Kể từ ngày 1/7/2004 trở đi, TAND chỉ thụ lý, giải quyết các TCĐĐ nếu
TCĐĐ đó đã được hoà giải tại UBND cấp xã mà một bên hoặc cả hai bên đương
sự không nhất trí và khởi kiện đến TAND. Trong trường hợp đương sự nộp đơn
khởi kiện yêu cầu TAND thụ lý, giải quyết TCĐĐ mà tranh chấp đó chưa được
hoà giải tại UBND cấp xã, thì TAND trả lại đơn khởi kiện cho đương sự và hướng
dẫn họ thực hiện theo quy định tại Điều 135 và Điều 136 Luật đất đai năm 2003.
+ Đối với các TCĐĐ mà TAND thụ lý trước ngày 1/7/2004 thì TAND tiếp tục
giải quyết mà không trả lại đơn khởi kiện cho đương sự để tiến hành việc hoà giải
tại UBND cấp xã.
Như vậy, hoà giải TCĐĐ tại UBND cấp xã trở thành một thủ tục bắt buộc, và
TAND không có thẩm quyền đương nhiên trong việc giải quyết các TCĐĐ thuộc
thẩm quyền của mình. TAND chỉ thụ lý giải quyết các TCĐĐ thuộc thẩm quyền
của mình nếu TCĐĐ đã được hoà giải tại UBND cấp xã mà một bên hoặc các bên
đương sự không nhất trí. Tuy nhiên, một vấn đề đặt ra là có phải tất cả các TCĐĐ
đều phải qua thủ tục hoà giải hay không? Vấn đề này hiện có hai ý kiến khác nhau:
Ý kiến thứ nhất cho rằng Điều 135, 136 Luật đất đai năm 2003 và Nghị định
số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất
đai không chỉ rõ loại tranh chấp nào phải qua hoà giải, hơn nữa hoà giải là cơ hội


tốt để các bên tranh chấp có điều kiện thoả thuận tự giải quyết tranh chấp, đảm bảo
được đoàn kết, góp phần gìn giữ trật tự an ninh xã hội nên tất cả các TCĐĐ đều

21
phải qua hoà giải trước khi được giải quyết ở các cơ quan có thẩm quyền.
Ý kiến thứ hai cho rằng khoản 6 Điều 105 Luật đất đai năm 2003 quy định
quyền của người sử dụng đất là “khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi
phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp
luật về đất đai” và Điều 135 quy định “Trường hợp kết quả hoà giải khác với hiện
trạng sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn chuyển kết quả hoà
giải đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để giải quyết theo quy định về quản lý
đất đai”. Với các quy định trên thì UBND cấp xã chỉ hoà giải những tranh chấp
liên quan đến quyền đối với đất đai như tranh chấp về mốc giới đất, về thừa kế đất
còn các tranh chấp khác không liên quan đến việc phải xác định ranh giới đất như
tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử
dụng đất, cho thuê quyền sử dụng đất…thì không nhất thiết phải qua UBND cấp xã
hoà giải. Chúng tôi đồng ý với quan điểm này vì nếu theo quan điểm thứ nhất sẽ có
những tranh chấp UBND cấp xã không thế hoà giải được. Thí dụ: trường hợp đất
do lấn chiếm mà có, các bên chuyển nhượng với nhau, sau đó bị Nhà nước thu hồi,
người mua yêu cầu huỷ hợp đồng, lấy lại tiền… hay việc ly hôn trong đó có tranh
chấp về quyền sử dụng đất, Toà án chưa giải quyết quan hệ hôn nhân thì UBND
làm sao có thể hoà giải về tranh chấp quyền sử dụng đất.
2.1.2. Phân định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Toà án
nhân dân và Ủy ban nhân dân
Phát triển Điều 38 Luật đất đai năm 1993, Điều 136 Luật đất đai năm 2003
tiếp tục hướng phân định thẩm quyền giải quyết TCĐĐ giữa TAND với UBND
trên tiêu chí GCNQSDĐ và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, so
với Điều 38 (Luật đất đai năm 1993) thì Điều 136 Luật đất đai năm 2003 đã có