Sự hình thành và các giai đoạn phát triển của hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá việt nam

ĐỀ ÁN MÔN HỌC
Đề tài: Sự hình thành và các giai đoạn phát triển của hệ thống tiêu chuẩn thẩm
định giá Việt Nam.
Đề cương chi tiết
Chương I. Sự hình thành của tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam
1.
Hoạt động thẩm định giá quốc tế
1.1. Một số khái niệm cơ bản về thẩm định giá và tiêu chuẩn thẩm định giá
1.1.1. Thẩm định giá là gì?
1.1.2. Thế nào là một tiêu chuẩn thẩm định giá
1.2. Hoạt động thẩm định giá trên thế giới
2.
Sự hình thành của hoạt động thẩm định giá Việt Nam
2.1. Sự hình thành hoạt động thẩm định giá Việt Nam
2.2. Sự cần thiết của tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam
Chương II. Các giai đoạn phát triển của hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá
Việt Nam.
1.1.
1.2.
2.1.
2.2.
2.3.
3.1.
3.2.

1.
Giai đoạn trước năm 2005
Tổng quan nền kinh tế Việt Nam
Yêu cầu thực tiễn cần hình thành các tiêu chuẩn thẩm đinh giá
2.
Giai đoạn từ năm 2005 đến năm 2008

Tổng quan nền kinh tế Việt Nam
Hình thành các tiêu chuẩn thẩm định giá đầu tiên
Bổ sung, hoàn thiện một số tiêu chuẩn thẩm định giá
3.
Giai đoạn từ năm 2008 đến nay
Tổng quan nền kinh tế Việt Nam
Bổ sung và hoàn thiện một số tiêu chuẩn thẩm định giá khác
Chương III. Một số hạn chế và nguyên nhân của hệ thống tiêu chuẩn thẩm
định giá Việt Nam hiện nay.
1.
Hạn chế của hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam hiện
nay
2.

2.1.
2.2.

Nguyên nhân của những hạn chế trong hệ thống tiêu chuẩn thẩm

định giá Việt Nam
Nguyên nhân khách quan
Nguyên nhân chủ quan
3.
Một số kiến nghị của các đơn vị hoạt động trong lĩnh vực thẩm
định giá


BÀI LÀM:
Chương I. Sự hình thành của tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam
1.

Hoạt động thẩm định giá quốc tế
1.1. Một số khái niệm cơ bản về Thẩm định giá
1.1.1. Thẩm định giá là gì?
Hiện nay, trên thế giới tồn tại khá nhiều định nghĩa khác nhau về Thẩm định
giá, có thể điểm qua một số cách tiếp cân sau đây:
“Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu về tài sản cụ
thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ” ( W.Seabrooke –
UK)
“ Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một
mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả đặc
điểm của tài sản và cũng như xem xét đến tất cả những yếu tố kinh tế cơ bản của
thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn” (Lim Lan Yuan – Singapore)
Theo điều 4, Pháp lệnh giá của Việt nam: Thẩm định giá là việc đánh giá là
việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa
điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt nam hoặc theo thông lệ quốc
tế”.
Từ các cách tiếp cận trên đây, có thể khái quát hóa định nghĩa về thẩm định
giá như sau: “ Thẩm định giá là sự ước tính giá trị hiện tại cảu tài sản hoặc quyền
về tài sản dưới hình thái tiền tệ ở một thời gian và địa điểm cụ thể, có mục đích
nhất định và sử dụng dữ liệu, các yếu tố thị trường”.
1.1.2. Thế nào là một tiêu chuẩn thẩm định giá?
Tiêu chuẩn thẩm định giá là sự quy định có tính pháp lý do các cơ quan quản
lý hoặc các tổ chức ban hành. Việc quy định nhằm đảm bảo tính khách quan, tính
khoa học và có thể so sánh được của các kết quả thẩm định giá. Nó cũng nhằm
đảm bảo và giảm bớt những tranh chấp có thể xảy ra. Trên bình diện quốc tế, việc
quy định các tiêu chuẩn thẩm định giá nhằm đạt đến sự thống nhất và chuẩn mực
của các hoạt động thẩm định giá, đạt tới sự ứng dụng thích hợp và nghiêm ngặt của
các tiêu chuẩn kế toán quốc tế và có thể so sánh xuyên quốc gia.
Cấu trúc của mỗi tiêu chuẩn bao gồm 2 phần là phần Quy định chung xác định mục
đích của tiêu chuẩn, phạm vi áp dụng và một số thuật ngữ liên quan và phần Nội

dung tiêu chuẩn. Ngoài ra, một số tiêu chuẩn còn bao gồm phần Phụ lục. Doanh
nghiệp thẩm định giá và thẩm định viên về giá khi thực hiện các hoạt động thẩm
định giá tài sản có trách nhiệm phải tuân thủ những quy định tại các tiêu chuẩn
thẩm định giá Việt Nam. Trong trường hợp khách hàng và bên thứ ba sử dụng
chứng thư thẩm định giá, họ cũng phải tuân thủ những quy định của tiêu chuẩn này
1.2.

để việc hợp tác giữa các bên đạt hiệu quả cao nhất.
Hoạt động thẩm định giá trên thế giới.
Thẩm định giá là một hoạt động tồn tại khách quan trong đời sống kinh tế xã
hội của các nước phát triển theo hướng nền kinh tế thị trường. Bằng sự chứng minh
của thực tiễn từ những năm 1940, thẩm định giá đã được xác định là một hoạt động
tài chính có vai trò quan trọng trong việc ban hành các quyết định liên quan đến
việc sở hữu, mua bán, tính thuế, cầm cố, thế chấp và kinh doanh tài sản... Đặc biệt,
trong những năm sau thời kỳ 1970 của thế kỷ XX, khi thị trường tài chính quốc tế
xuất hiện và việc toàn cầu hóa thị trường, một lần nữa vai trò của hoạt động thẩm
định giá lại được khẳng định trong việc phát triển kinh tế của các quốc gia.
Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế được thành lập năm 1981 với tên
ban đầu là Ủy ban các tiêu chuẩn thẩm định giá tài sản quốc tế (TIVSC). Ủy ban
trên đã đổi tên vào năm 1994 và hiện nay được biết đến như là Ủy ban Tiêu chuẩn
thẩm định giá quốc tế (IVSC) có trụ sở đặt tại London, Vương quốc Anh. Từ năm
2003, IVSC đã là một hiệp hội hợp nhất, bao gồm các hiệp hội thẩm định giá
chuyên nghiệp trên toàn thế giới được quy định bởi các Điều lệ của Hiệp hội và
theo đuổi hai mục tiêu cơ bản sau:
Thứ nhất: Phổ biến các tiêu chuẩn thẩm định giá và khuyến khích sự chấp nhận các
tiêu chuẩn này trên phạm vi toàn thế giới.
Thứ hai: Làm hài hòa các tiêu chuẩn giữa các quốc gia trên thế giới để nhận diện
và thể hiện công khai các khác biệt trong báo cáo và ứng dụng của các tiêu chuẩn

nếu có.
Cho đến nay Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế đã thực hiện 9 lần xét
lại tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, được xuất bản vào các năm 1985, 1994,
1997, 2000, 2001, 2003, 2005, 2007 và 2011. Ấn bản thứ 9 được coi là ấn bản
quan trọng nhất cho đến nay.


Từ ngày 01 tháng 01 năm 2005, hơn 90 nước đã quy định hoặc cho phép sử
dụng các tiêu chuẩn báo cáo tài chính quốc tế (IFRSS) được Hội đồng Tiêu chuẩn
Kế toán Quốc tế đưa ra. Nhằm đảm bảo rằng các tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế
đang điều khiển hoạt động thẩm định giá là nhất quán với các yêu cầu của các

2.1.

thẩm định viên theo các tiêu chuẩn lập báo cáo tài chính quốc tế.
2.
Sự hình thành hoạt động thẩm định giá ở Việt Nam
Sự hình thành hoạt động thẩm định giá tại Việt Nam
Sự phát triển của nền kinh tế từ kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang kinh tế
thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Việt Nam đặt ra yêu cầu phát triển nhanh
chóng hoạt động thẩm định , nhằm đáp ứng đòi hỏi của quá trình tái cấu trúc doanh
nghiệp và các tổ chức, các nhu cầu mua bán, trao đổi của các bên tham gia thị
trường. Trải qua hơn 2 thập kỷ hình thành và phát triển, hoạt động thẩm định giá
VIệt Nam ngày càng khẳng định được vai trò quan trọng của mình trong việc góp
phần làm lành mạnh hóa hệ thống tài chính quốc gia, giảm rủi ro cho người tham

2.2.

gia thị trường, giúp nền kinh tế vận hành một cách trơn tru, hiệu quả.
Sự cần thiết của tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam

Trước sự hình thành và phát triển của hoạt động thẩm định giá tại Việt Nam
đặt ra yêu cầu quản lý cho các cơ quan chức năng có thẩm quyền. Quá trình thẩm
định giá phải được thực hiện theo các chuẩn mực được quy định sẵn nhằm đảm
bảo tính khoa học và thuận tiện cho công tác quản lý. Sự thay đổi kinh tế nhanh
chóng trong những năm gần đây đã nâng cao nhận thức về tầm quan trọng của
công tác thẩm định giá tài sản chuyên nghiệp của các bên tham gia thị trường. Xu
hướng toàn cầu hóa cảu thị trường đầu tư đã làm tăng thêm yêu cầu về các tiêu
chuẩn thẩm định giá được quốc tế công nhận.
Trong phạm vi quốc gia, nếu thiếu các tiêu chuẩn thẩm định giá sẽ thiếu cơ sở
chuẩn mực đảm bảo tính khoa học, khách quan và có thể so sánh kết quả định giá
của các thẩm định viên. Thẩm định giá phù hợp có thể so sánh là cần thiết nhằm
đảm bảo thông tintài chính chất lương cao cung cấp cho những người sử dụng báo
cáo tài chính, mua bán tài sản và sử dụng các kết quả thẩm định giá vào các mục
đích khác nhau, giảm bớt tranh chấp giữa các bên. Quy định các tiêu chuẩn thẩm
định giá được thừa nhận và áp dụng ở các quốc gia sẽ đạt được sự ứng dụng thích


hợp và nghiêm ngặt của các tiêu chuẩn kế toán quốc tế và có thể so sánh xuyên
quốc gia.
Chương II. Các giai đoạn phát triển của hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá
Việt Nam
1.
Giai đoạn trước năm 2005
1.1. Tổng quan nền kinh tế Việt Nam
1.1.1. Kinh tế tăng trưởng với tốc độ tương đối cao, vượt qua thời kỳ suy giảm về tốc độ
tăng trưởng; cơ cấu kinh tế tiếp tục chuyển dịch theo hướng công nghiệp hoá, hiện
đại hoá.
Sau đại hội VI năm 1986, Việt Nam chính thức thực hiện công cuộc đổi mới
từ cơ chế bao tập trung, bao cấp thành nền kinh tế thị trường định hướng XHCN
với những thay đổi lớn trong các chính sách ngoại giao, kinh tế của mình. Kinh tế

Việt Nam bắt đầu có những chuyển biến tốt trong những năm tiếp theo, từ chỗ phải
nhập khẩu lương thực, Việt Nam đã sản xuất đủ tự cung cấp, có dự trữ và còn xuất
khẩu gạo. Cuộc khủng hoảng tài chính tiền tệ trong khu vực xảy ra cuối năm 1997
đã tác động tiêu cực đến nền kinh tế Việt Nam Tổng sản phẩm trong nước trong
những năm 1992-1997 thường đạt mức tăng trưởng hàng năm 8-9% đã đột ngột
giảm xuống chỉ còn tăng 5,8% vào năm 1998 và tăng 4,8% vào năm 1999. Nhưng
từ năm 2000 đến nay, nền kinh tế nước ta đã lấy lại được đà tăng trưởng với tốc độ
tăng năm sau luôn luôn cao hơn năm trước (Năm 2000 tăng 6,79%; năm 2001 tăng
6,89%; năm 2002 tăng 7,08%; năm 2003 tăng 7,34%; năm 2004 tăng 7,79% và
năm 2005 ước tính tăng 8,43%). Tính ra trong 5 năm 2001-2005, bình quân mỗi
năm tổng sản phẩm trong nước tăng 7,51%, đưa quy mô nền kinh tế năm 2005 gấp
1,44 lần năm 2000.
Tốc độ tăng tổng sản phẩm trong nước bình quân mỗi năm trong 5 năm 2001-2005
đạt 7,51% không những cao hơn hẳn tốc độ tăng bình quân 6,95% mỗi năm trong
kế hoạch 5 năm 1996-2000 mà còn đứng vào hàng các nền kinh tế có tốc độ tăng
trưởng cao của khu vực.
Tốc độ tăng tổng sản phẩm trong nước
5 năm 2001-2005
%
200

200 200

200

Ước BQ


1

2

3

4

tính

mỗi

200

năm

5

2001
-

7,0

2005
7,51

7,34

Tổng số
6,89 8
- Nông lâm nghiệp
4,1

3,62

và thuỷ sản
2,98 7
- Công nghiệp và 10,3 9,4

4,36 4,04
10,4 10,2 10,6 10,2

xây dựng

9

8
2
6,45

- Dịch vụ

6,10 4

8
6,5

7,79 8,43
3,83

5

4
6,96

7,26 8,48

Trong 5 năm 2001-2005, kinh tế Việt Nam không những tăng trưởng tương
đối cao mà cơ cấu kinh tế còn tiếp tục chuyển dịch theo hướng công nghiệp hoá,
hiện đại hoá. Trong 5 năm 2001-2005, kinh tế nước ta không những tăng trưởng
tương đối cao mà cơ cấu kinh tế còn tiếp tục chuyển dịch theo hướng công nghiệp
hoá, hiện đại hoá. Nếu phân chia nền kinh tế thành 3 khu vực: (1) Nông lâm nghiệp
và thuỷ sản; (2) Công nghiệp và xây dựng; (3) Dịch vụ, thì tỷ trọng giá trị tăng
thêm theo giá thực tế chiếm trong tổng sản phẩm trong nước của khu vực công
nghiệp và xây dựng đã tăng từ 36,73% năm 2000 lên 38,13% năm 2001; 38,49%
năm 2002; 39,47% năm 2003; 40,21% năm 2004 và năm 2005 ước tính chiếm
41,04%. Khu vực nông lâm nghiệp và thủy sản tuy đạt tốc độ tăng bình quân hàng
năm 5,42% về giá trị sản xuất và 3,83% về giá trị tăng thêm, nhưng tỷ trọng trong
tổng sản phẩm trong nước đã giảm từ 24,53% năm 2000 xuống 23,24% năm 2001;
23,03% năm 2003; 21,81% năm 2004 và ước tính năm 2005 chỉ còn 20,89%. Khu
vực dịch vụ vẫn duy trì được tỷ trọng chiếm trên dưới 38% tổng sản phẩm trong
nước. Tỷ trọng của ba khu vực qua các năm như trên đã thể hiện rất rõ nền kinh tế
tiếp tục chuyển dịch theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá.


1.1.2. Huy động vốn đầu tư đạt kết quả cao, tạo nguồn lực tăng cường kết cấu hạ tầng
kinh tế-xã hội
Đầu tư phát triển là một trong những yếu tố quyết định tăng trưởng kinh tế
và giải quyết nhiều vấn đề xã hội vì hoạt động này trực tiếp làm tăng tài sản cố
định, tài sản lưu động, tài sản trí tuệ và số lượng cũng như chất lượng nguồn nhân
lực; đồng thời góp phần quan trọng vào việc thực hiện các chương trình mục tiêu
quốc gia nhằm nâng cao mức sống dân cư và mặt bằng dân trí; bảo vệ môi trường

sinh thái và đưa các chương trình phát triển kinh tế - xã hội khác vào cuộc sống.
Do nhận thức được vai trò quan trọng của đầu tư phát triển như vậy nên trong
những năm vừa qua đã có nhiều chính sách và giải pháp khơi dậy nguồn nội lực và
tranh thủ các nguồn lực từ bên ngoài để huy động vốn cho đầu tư phát triển. Nhờ
vậy, tổng số vốn đầu tư phát triển 5 năm 2001-2005 theo giá thực tế đã đạt trên
1200 nghìn tỷ đồng, gấp trên 2 lần tổng số vốn đầu tư phát triển huy động được
trong kế hoạch 5 năm 1996-2000. Tính ra, vốn đầu tư phát triển bình quân mỗi
năm trong 5 năm 2001-2005 đạt trên 240 nghìn tỷ đồng, bằng 201,6% mức bình
quân mỗi năm trong kế hoạch 5 năm 1996-2000.
Tỷ lệ vốn đầu tư so với tổng sản phẩm trong nước đã tăng từ 35,42% năm
2001 lên 37,16% năm 2002; 37,76% năm 2003; 38,45% năm 2004 và ước tính
năm 2005 là 38,67%. Tỷ lệ đầu tư của nước ta hiện nay chỉ thấp hơn Trung Quốc,
còn cao hơn hầu hết các nước trong khu vực (Tỷ lệ đầu tư so với tổng sản phẩm
trong nước năm 2004 của Trung Quốc là 45,7%; Hàn Quốc 29,3%; Thái Lan
37,8%; Ma-lai-xi-a 22,5%; Phi-li-pin 19,6%;

In-đô-nê-xi-a 19,5%; Xin-ga-po

15,3%.
Tỷ lệ vốn đầu tư so với
tổng sản phẩm trong nước 2001 - 2005
Vốn đầu tư Tổng sản phẩm
theo

Tổng số 5 năm 2001 - 2005

giá trong nước theo

thực tế

giá thực tế

1 200 217

3 183 665

Tỷ lệ vốn đầu tư
so với tổng sản
phẩm
nước (%)
37,70

trong


2001

170 496

481 295

35,42

2002

199 105

535 762

37,16

2003

231 616

613 443

37,76

So bộ 2004

275 000

715 307

38,45

324 000

837 858

38,67

Ước tính 2005
Tỷ đồng

Trong tổng số vốn đầu tư 5 năm 2001-2005 thì vốn đầu tư trong nước chiếm
tới 84%, cao hơn hẳn tỷ lệ 78,6% của những năm 1996-2000. Sở dĩ có được kết
quả này một mặt do Nhà nước tăng cường đầu tư, nhưng mặt khác còn do các
chính sách khuyến khích kinh tế ngoài Nhà nước phát triển, trong đó có Nghị quyết

Trung ương 5 (Khoá IX) về kinh tế tập thể và kinh tế tư nhân đã góp phần rất quan
trọng. Trong 5 năm 2001-2005 đã có gần 14 vạn doanh nghiệp dân doanh đăng ký
thành lập với tổng số vốn đăng ký lên tới 294 nghìn tỷ đồng. Nhờ vậy số vốn của
khu vực này chiếm trong tổng vốn đầu tư toàn xã hội đã tăng từ 22,6% năm 2001
lên 26,2% năm 2002; 29,7% năm 2003; 30,9% năm 2004 và ước tính năm 2005 là
32,4%.
Giai đoạn từ năm 2000- 2005 cũng là giai đoạn hình thành và chập chững
của thị trường chứng khoán Việt Nam với dấu mốc là ngày 20/07/2000 với việc đi
vào hoạt động của sản giao dịch chứng khoán Hồ Chí Minh. Ngày 8/3/2005
Trung tâm giao dịch chứng khoán Hà Nội (TTGDCK HN) chính thức đi vào
hoạt động. Giai đoạn tỉnh ngủ dần xuất hiện từ năm 2005 khi tỷ lệ nắm giữ
của nhà đầu tư nước ngoài được nâng từ 30% lên 49% (trừ lĩnh vực ngân
hàng). Trong 5 năm đầu tiên, dường như thị trường không thực sự thu hút được sự
quan tâm của đông đảo công chúng và các diễn biến tăng giảm của thị trường chưa
tạo ra tác động xã hội mở rộng để có thể ảnh hưởng tới sự vận hành của nền kinh tế
cũng như tới cuộc sống của mỗi người dân.
Cùng với việc triển khai nhiều giải pháp huy động các nguồn vốn trong
nước, việc thu hút các nguồn vốn từ bên ngoài tiếp tục được chú trọng, nhất là thu
hút vốn FDI và vốn ODA. Trong 5 năm 2001-2005 đã cấp giấy phép cho 3745 dự
án đầu tư trực tiếp của nước ngoài với số vốn đăng ký 19,9 tỷ USD. Đến nay trên
lãnh thổ nước ta đã có các nhà đầu tư của trên 70 quốc gia và vùng lãnh thổ, trong


đó có 100 công ty đa quốc gia. Số vốn ODA do các nhà tài trợ cam kết dành cho
nước ta trong 5 năm 2001-2005 cũng lên tới trên 15 tỷ USD, đưa tổng số vốn ODA
cam kết trong 13 Hội nghị quốc tế về ODA dành cho Việt Nam từ năm 1993 đến
nay lên trên 32 tỷ USD. Số vốn ODA cam kết này đã được hiện thực hoá bằng
nhiều hiệp định cụ thể với tổng trị giá 24 tỷ USD và thực tế đã giải ngân được 16
1.2.

tỷ USD, trong đó 5 năm 2001-2005 giải ngân được 8 tỷ USD.
Yêu cầu thực tiễn cần có các tiêu chuẩn thẩm định giá
Đáp ứng nhu cầu phát triển chung của nền kinh tế nói chung và thị trường tài
chính nói riêng, đến năm 2005, Trung ương có 2 Trung tâm Thẩm định giá thuộc
Bộ Tài chính có khoảng 18 thẩm định viên được Bộ trưởng Bộ Tài chính cấp thẻ
thẩm định viên về giá.Hoạt động của 2 trung tâm chủ yếu hoạt động trong các lĩnh
vực: Tài sản Nhà nước phải thẩm định giá; xác định giá trị doanh nghiệp Nhà nước
để cổ phần hóa; xác định giá trị tài sản theo yêu cầu của khách hàng.Tổng giá trị tài
sản thẩm định của 2 trung tâm này khoảng 238.400 tỷ đồng. Ở địa phương, cả
nước có 34 trung tâm Thẩm định giá trực thuộc Sở Tài chính; nhiệm vụ chủ yếu
của các trung tâm này là thẩm định giá tài sản Nhà nước phải thẩm định giá, tài sản
theo yêu cầu của khách hàng.
Cùng với sự hội nhập kinh tế thế giới, sự ra đời và đo vào hoạt động của các
trung tâm thẩm định giá tại Việt Nam đã đặt ra những yêu cầu cấp thiết trong công
tác quản lý nhà nước cho hoạt động này. Hoạt động thẩm định giá cần được quy

chuẩn một cách khoa học, hợp lý để thuận tiện cho công tác quản lý.
2.
Giai đoạn từ năm 2005 đến năm 2008
2.1. Tổng quan nền kinh tế Việt Nam
2.1.1. Nền kinh tế vĩ mô có dấu hiệu mất ổn định, tăng trưởng chậm lại nhưng vẫn có
những bước phát triển nhất định về mặ lượng và chất
Trong giai đoạn 2005-2008, đà tăng trưởng của Việt Nam có dấu hiệu chậm
lại trong nửa đầu của giai đoạn (2005-2007) với những bất ổn vĩ mô bắt đầu tích tụ
và bộc lộ. Điển hình là chính sách kích thích kinh tế thông qua nới lỏng tín dụng
bắt nguồn từ những năm đầu thập niên 2000 để chống lại đà suy giảm tăng trưởng
xuất hiện vào năm 1999-2000 đã tích tụ nguyên nhân gây ra lạm phát cao bắt đầu
bộc phát từ giữa năm 2007. Thêm vào đó, việc gia nhập Tổ chức Thương mại Thế
giới (WTO) vào tháng 11-2006 mở ra một thời kỳ hội nhập sâu rộng chưa từng có,

khiến mức giao lưu thương mại và đầu tư quốc tế tăng vọt, dẫn đến những bất ổn
do dòng vốn vào (cả đầu tư trực tiếp lẫn gián tiếp) tăng mạnh, khiến việc kiểm soát
vĩ mô trở nên lúng túng. Cộng với cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới, trong hai
năm 2008-2009, tăng trưởng kinh tế ở mức thấp đi liền với lạm phát cao (đặc biệt
trong 2008), thâm hụt thương mại và thâm hụt ngân sách đều cao.

Tốc độ tăng trưởng GDP (%)

2005
8.4

2006
8.2

2007
8.5

2008
6.17

Tỷ lệ lạm phát (%)

8.3

7.5

8.3

23

Giá trị sản xuất công nghiệp

118.12 123.55

128.46

131.74

Xuất khẩu (%GDP)

69.36

73.61

76.90

78.21

Thâm hụt thương mại (%GDP)

4.18

4.56

15.85

16.54

Thâm hụt ngân sách (%GDP)

3.53

3.57

3.37

5.14

Luồng vốn FDI vào (%GDP)

6.09

6.73

11.31

13.02

(%GDP)

Các chỉ tiêu kinh tế chủ yếu của Việt Nam, 2005-2008


Trong hai năm đầu (2006 – 2007) Việt Nam đã tiến thêm được một bước
trên chặng đường phát triển mới, đạt được nhiều thành tựu đáng khích lệ. Sang
những năm cuối của thời kỳ kế hoạch, nhất là từ Quý II năm 2007 mặc dù lạm phát
trong nước bắt đầu tăng cao, tiếp đến là cuộc khủng hoảng tài chính và suy thoái
kinh tế toàn cầu đã tác động không thuận đến nền kinh tế nước ta, nhưng Việt Nam
đã sớm vượt qua và vẫn giữ vững được ổn định kinh tế vĩ mô, duy trì tốc độ tăng

trưởng khá với mức tăng trưởng bình quân trong cả thời kì 2006 – 2010 khoảng
7%; mặt bằng kinh tế - xã hội được nâng lên đáng kể. Điều này được chứng minh
qua những chỉ tiêu trong một số lĩnh vực lớn như sau:
-

Quy mô và năng lực sản xuất của các ngành đều tăng. GDP (tính theo giá trị

so sánh) năm 2010 gấp 2 lần so với năm 2000; (tính theo giá trị thực tế tính bằng
đồng đô la Mỹ) ước đạt trên 101 tỉ USD, gấp hơn 3,2 lần năm 2000 (31,2 tỉ USD);
(theo giá thực tế bình quân đầu người) ước khoảng 1.160 USD, vượt mục tiêu kế
hoạch đề ra là 1.050 – 1.100 USD, vượt qua ngưỡng nước đang phát triển có thu
nhập thấp và trở thành nước có mức thu nhập trung bình. Hầu hết các ngành, lĩnh
vực của nền kinh tế đều có bước phát triển khá.
-

Cấu trúc kinh tế đã có những thay đổi tích cực, hứa hẹn sáng sủa hơn trong

tầm nhìn dài hạn. Giao lưu kinh tế quốc tế phát triển. Kim ngạch hàng hóa xuất
khẩu thời kỳ 2006-2010 đạt 56 tỉ USD/năm, bằng 2,5 lần thời kỳ 2001-2005 và
tăng 17,2%/năm. Kim ngạch xuất khẩu các mặt hàng ngày càng tăng, từ 4 mặt
hàng có kim ngạch trên 3 tỉ USD năm 2006 đã tăng lên 8 mặt hàng năm 2010.
2.1.2. Xu hướng toàn cầu hóa, hội nhập kinh tế thế giới và các nguồn vốn đầu tư
phát triển cho Việt Nam
Với việc gia nhập tổ chức thương mại quốc tế WTO vào đầu năm 2007, Việt
Nam đứng trước cơ hội thu hút được nhiều vốn đầu tư nước ngoài cho các dự án
phát triển cơ sở hạ tầng đất nước. Tổng vốn đầu tư được huy động đưa vào phát
triển kinh tế - xã hội 5 năm (2006- 2010) theo giá hiện hành đạt khoảng 3.062
nghìn tỉ đồng (tăng 14,4% so với kế hoạch) bằng 42,7% GDP, gấp hơn 2,5 lần so
với 5 năm trước đó (2001 – 2005). Thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài và nguồn

vốn ODA ngày càng tăng và có nhiều thuận lợi. Vốn FDI thực hiện năm 2006 đạt
4,1 tỉ USD, năm 2007 đạt 8,0 tỉ, năm 2008 đạt 11,5 tỉ USD, chiếm tới 30,9% tổng
vốn đầu tư toàn xã hội, cao hơn rất nhiều so với năm trước. Năm 2009 và 2010,
mặc dù vốn đăng ký giảm nhưng vốn FDI thực hiện vẫn đạt 10 tỉ USD vào năm
2009 và khoảng 11 tỉ vào năm 2010 (tăng 157,5% so với năm 2006). Thời kỳ
2006-2010, FDI thực hiện tăng bình quân 25,7%/năm. Hệ thống kết cấu hạ tầng
kinh tế - xã hội được cải thiện đáng kể tạo tiền đề thúc đẩy tăng trưởng và chuyển
dịch cơ cấu kinh tế, bảo đảm an sinh xã hội. Nhiều nhà máy công nghiệp lớn, kỹ
thuật cao, nhiều khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, cụm công nghiệp
được ra đời và đi vào hoạt động hiệu quả, góp phần xóa đói, giảm nghèo, cải thiện
và nâng cao đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân ở tất cả các vùng, miền
trong cả nước.
- Đây cũng là giai đoạn bùng nổ của thị trường chứng khoán Việt Nam,theo thống
kê của Uỷ ban Chứng khoán Nhà nước, tính đến hết năm 2005, tổng giá trị thị
trường chứng khoán việt Nam đạt gần 40.000 tỷ đồng, chiếm 0,69% tổng thu
nhập quốc nội (GDP). Thị trường chứng khoán Việt Nam hiện có 4.500 tỷ
đồng cổ phiếu, 300 tỷ đồng chứng chỉ quỹ đầu tư và gần 35.000 tỷ đồng trái phiếu
chính phủ, trái phiếu chính quyền địa phương, thu hút 28.300 tài khoản giao
dịch .Trong năm 2005, tốc độ tăng trưởng của thị trường chứng khoán gấp đôi
so với năm 2004, huy động được 44,600 tỷ đồng, hiện giờ giá trị cổ phiếu so
với GDP của cả nước đạt gần 1%. Với mức tăng trưởng đạt tới 60% từ đầu đến
giữa năm 2006 thị trường chứng khoán Việt Nam trở thành "điểm" có tốc độ tăng
trưởng nhanh thứ 2 thế giới, chỉ sau Zimbabwe. Và sự bừng dậy của thị trường
non trẻ này đang ngày càng "hút hồn" các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Không
thể phủ nhận năm 2006 vừa qua thị trường chứng khoán Việt Nam non trẻ
này đã có “màn trình diễn” tuyệt vời và có thể sẽ không bao giờ có lại được với
khối lượng vốn hoá tăng gấp 15 lần trong vòng 1 năm. Năm 2006 , TTCK
Việt Nam có sự phát triển vượt bậc, chỉ số Vn-Index tại sàn giao dịch TP. Hồ Chí
Minh (HASTC) tăng 144% năm 2006, tại sàn giao dịch Hà Nội (Hastc) tăng

152,4% Thị trường chứng khoán Việt Nam 2006: VN-Index cuối năm tăng 2,5 lần
so đầu năm. Tổng giá trị vốn hóa đạt 13,8 tỉ USD cuối năm 2006 (chiếm
22,7% GDP) giá trị cổ phiếu do các nhà đầu tư nước ngoài đang nắm giữ đạt
khoảng 4 tỉ USD, chiếm 16,4% mức vốn hóa của toàn thị trường. Thị trường
chứng khoán Việt Nam đã đạt dỉnh vào năm 2007 khi Luật Chứng khoán có hiệu
lực từ ngày 01/01/2007 góp phần thúc đẩy thị trường phát triển và tăng cường khả
năng hội nhập vào thị trường tài chính quốc tế. Tính công khai, minh bạch của các
tổ chức niêm yết được tăng cường: VNIndex đạt đỉnh 1.170,67 điểm ; HASTCIndex chạm mốc 459,36 điểm và sau đó lại sụt giảm vào năm 2008.
2.1.3. Dịch vụ thẩm định giá phát triển
Đáp ứng nhu cầu của thị trường, Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày
03/08/2005 của Chính phủ về thẩm định giá; Thông tư 176/2009/TT-BTC ngày
13/03/2006 của Bộ Tài Chính về thẩm định giá, hoạt động thẩm định giá đã được
tăng cường cả về chất lượng đào tạo, số lượng thẩm định viên và số lượng các tổ
chức tham gia thị trường thẩm định giá.
Tính đến tháng 6 năm 2008 cả nước có gần 2500 người làm việc trong lĩnh vực
thẩm định giá, trong đó có 216 người được cấp thẻ thẩm định viên về giá và có 174
thẩm định viên đăng ký hành nghê tại47 doanh nghiệp thẩm định giá được Bộ Tài
Chính thông báo có đủ điều kiện hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá. Ngoài ra
còn có các tổ chức thẩm định giá trị doanh nghiệp nhà nước để cổ phẩn hóa theo
Nghị định 109/2007/NĐ-CP về cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước. Trong giai
đoạn này các trung tâm thẩm định giá đã chuyển sang hình thức Doanh nghiệp
2.2.

thẩm định giá theo
Hình thành các tiêu chuẩn thẩm định giá đầu tiên
Trước những yêu câu thực tế về hoạt động thẩm định giá ở Việt Nam, ngày
18 tháng 4 năm 2005 Bộ Tài chính đã ban hành Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC
của Bộ trưởng Bộ Tài Chính kèm theo ba tiêu chuẩn thẩm định giá đầu tiêu của

Việt Nam là:
Tiêu chuẩn số 1 ( TĐGVN 01): Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá tài
sản. Tiêu chuẩn này quy định nội dung về giá trị thị trường của tài sản và vận dụng
giá trị thị trường khi tiến hành thẩm định giá tài sản.


Nội dung chính của TĐGVN 01:
1. Mục đích của tiêu chuẩn
2. Phạm vi áp dụng
03. Nội dung giá trị thị trường của tài sản như sau: "Giá trị thị trường của một tài
sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định
giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng
bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương
mại bình thường".
04. Giải thích Nội dung trên đây
05. Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai và cạnh
tranh.
06. Giá trị thị trường thể hiện mức giá ước tính mà trên cơ sở đó, bên bán và bên
mua thoả thuận tại một thời điểm sau khi cả hai bên đã khảo sát, cân nhắc đầy đủ
các cơ hội và lựa chọn tốt nhất cho mình từ các thông tin trên thị trường trước khi
đưa ra quyết định mua hoặc quyết định bán một cách hòan tòan tự nguyện, không
nhiệt tình mua hoặc nhiệt tình bán quá mức.
07. Căn cứ xác định Giá trị thị trường:
08. Trường hợp có sự hạn chế thông tin, dữ liệu trên thị trường (ví dụ thẩm định
giá một số loại máy móc, thiết bị, vật tư chuyên dùng nào đó), thẩm định viên phải
nêu rõ thực trạng này và phải báo cáo mức độ ảnh hưởng hay không ảnh hưởng
đến kết quả thẩm định giá trị do sự hạn chế các số liệu đó.
09. Thẩm định viên phải thận trọng trong phân tích và phản ánh trạng thái của thị
trường, thông báo đầy đủ kết quả các cuộc điều tra, khảo sát và những phát hiện
của mình trong báo cáo kết quả thẩm định giá khi giá cả thị trường tăng hoặc giảm

bất thường/đột biến, tạo nên rủi ro trong thẩm định giá do đánh giá giá trị tài sản
quá cao hoặc quá thấp.
10. Thẩm định viên phải nêu rõ những thông tin, dữ liệu (quy định tại điểm 07 của
Tiêu chuẩn này) đã sử dụng làm căn cứ để tìm ra giá trị thị trường, mục đích của
việc thẩm định giá, tính hợp lý của các thông số để phân tích, lập luận và bảo vệ
cho các ý kiến, kết luận và kết quả thẩm định mà thẩm định viên nêu ra trong báo
cáo kết quả khi thẩm định giá trị thị trường của tài sản.


Tiêu chuẩn số 03 (TĐGVN 03): Những quy tắc đạo đức hành nghề thẩm định giá
tài sản. Tiêu chuẩn này quy định những quy tắc đạo đức chi phối thẩm định viên về
giá, doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá trong quá trình hành nghề thẩm định giá
tài sản
Nội dung chính của TĐGVN 03
01. Mục đích của tiêu chuẩn.
02. Phạm vi áp dụng
03. Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải luôn tôn trọng và
chấp hành đúng pháp luật của nhà nước trong quá trình hành nghề. Thẩm định viên
phải là người có đạo đức tốt, có năng lực chuyên môn và kinh nghiệm cần thiết để
tiến hành thẩm định giá tài sản.
04. Các tiêu chuẩn đạo đức và trình độ chuyên môn nghề nghiệp thẩm định giá mà
Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải tuân thủ
4.1 Tiêu chuẩn đạo đức
4.2 Trình độ chuyên môn
05. Độc lập
06. Chính trực
07. Khách quan
08. Bí mật
09. Công khai, minh bạch
10. Năng lực chuyên môn và tính thận trọng

11. Tư cách nghề nghiệp
12. Tuân thủ tiêu chuẩn chuyên môn
13. Thẩm định viên chịu trách nhiệm về tính đúng đắn của nội dung báo cáo kết
quả thẩm định giá. Giám đốc doanh nghiệp, người đứng đầu tổ chức thẩm định giá
chịu trách nhiệm cuối cùng về tính đúng đắn của nội dung báo cáo kết quả thẩm
định giá và chứng thư thẩm định giá trước pháp luật, khách hàng hoặc bên thứ ba.
Tiêu chuẩn số 04 (TĐGVN 04): Báo cáo kết quả, hồ sơ và chứng thư thẩm định
giá. Tiêu chuẩn này quy định hình thức, nội dung của báo cáo kết quả, hồ sơ và
chứng thư thẩm định giastrij tài sản do Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và
thẩm định viên về giá thực hiện, công bố khi hoàn thành công việc thẩm định giá
trị tài sản.
Nội dung chính của TĐGVN 04
01. Mục đích tiêu chuẩn
02. Phạm vi áp dụng
03. Giải thích các thuật ngữ trong tiêu chuẩn


04. Báo cáo kết quả thẩm định giá phải thể hiện những thông tin đúng theo thực tế,
mang tính mô tả và dựa trên bằng chứng cụ thể để thuyết minh về mức giá của tài
sản qua thẩm định giá. Những thông tin này phải được trình bày theo một trình tự
lô-gíc, hợp lý, từ mô tả về tài sản đến những yếu tố tác động tới giá trị thị trường
của tài sản, phân tích những dữ liệu thu thập trên thị trường để có được kết quả
thẩm định giá. Báo cáo kết quả phải thể hiện được những lập luận, cách thức,
phương pháp được áp dụng trong quá trình thẩm định và giải thích một cách rõ
ràng tất cả những vấn đề có tác động đến giá trị tài sản.
05. Nội dung chi tiết của báo cáo kết quả thẩm định giá
06. Hồ sơ thẩm định giá.
07. Chứng thư thẩm định giá.
MẪU CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ
(áp dụng đối với đất đai, công trình kiến trúc trên đất)

Số /TĐG CT

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT

(kí hiệu DN, tổ chức thẩm định

NAM

giá)

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
...., ngày ... tháng... năm…

CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ
Kính gửi: ........
Theo đề nghị của ông/bà/ doanh nghiệp… tại văn bản số.... ngày.... về việc thẩm
định giá .....
1. Mục đích thẩm định giá:
Xác định giá tài sản phục vụ mục đích....
2. Thời điểm thẩm định giá:
Tại thời điểm thẩm định giá (ngày … tháng .... năm....)
3. Cơ sở thẩm định giá (nêu rõ những căn cứ chủ yếu để thẩm định giá)
- Căn cứ hồ sơ, giấy tờ pháp lý do ông/bà/ doanh nghiệp... cung cấp (kèm theo
công văn đề nghị số....).


- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số ngày... tháng... năm ... của Uỷ ban Nhân
dân tỉnh ..... cấp cho.......
- Giấy phép xây dựng số ... ngày .... (nếu có)

- Bản vẽ hoàn công.... (nếu có)
- Hồ sơ quyết toán công trình......(nếu có)
- Những căn cứ pháp lý khác
4. Thực trạng đất, nhà, ...
4.1 Đất:
- Vị trí: mô tả cụ thể vị trí địa giới hành chính, vị trí địa lý, hướng...
- Diện tích: tổng diện tích, diện tích từng phần, kích thước các chiều.
- Tình trạng pháp lý.
4.2 Nhà:
- Mô tả chung: loại nhà, cấp nhà, diện tích xây dựng, diện tích sử dụng, số tầng, số
phòng.
- Kết cấu: kết cấu tổng thể toàn bộ nhà và từng bộ phận (móng, tường, mái...)
- Thực trạng: mô tả chi tiết từng bộ phận cấu thành ngôi nhà (nền, tường, mái, cửa,
công trình phụ, ban công...): loại vật liệu, thiết bị được sử dụng, tình trạng thực tế
từng bộ phận.
4.3 Tài sản:
- Các thống số kỹ thuật, thực trạng của tài sản.
- Tính pháp lý của tài sản.
5. Phương pháp thẩm định giá:
Sử dụng phương pháp......
6. Kết quả thẩm định giá:
Trên cơ sở các tài liệu do ông/bà/ công ty.... cung cấp, qua khảo sát thực tế tại hiện
trường; với phương pháp thẩm định giá..... được áp dụng trong tính toán, doanh
nghiệp thẩm định giá (ghi rõ tên doanh nghiệp) thông báo kết quả thẩm định giá tài
sản..... tại thời điểm ..... như sau:
Giá đất:


Giá nhà:
Tổng giá trị đất và nhà:

Làm tròn
(viết bằng chữ: ...... đồng)
Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá trả lời để ông/ bà/ quý đơn vị có cơ sở.....
theo quy định của pháp luật hiện hành.

2.3.

Thẩm định viên về giá

Giám đốc

(ký tên)

(ký tên, đóng dấu)

Bổ sung, hoàn thiện một số tiêu chuẩn thẩm định giá
Ngày 01/11/2005 Bộ Tài chính đã ra quyết định số 77/2005.QĐ-BTC kèm
theo các tiêu chuẩn thẩm định giá số 2, số 5 và số 6 nhằm hoàn thiện thêm Hệ
thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.
Tiêu chuẩn số 2 (TĐGVN 02): Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá
tài sản. Tiêu chuẩn này quy định nội dung về giá trị phi thị trường của tài sản và
vận dụng giá trị phi thị trường khi tiến hành thẩm định giá tài sản.
Nội dung chính của TĐGVN 02
01. Mục đích của tiêu chuẩn
02. Phạm vi áp dụng
03. Nội dung giá trị phi thị trường của tài sản
04. Giải thích nội dung trên
05. Tuỳ theo từng mục đích thẩm định giá cụ thể, thẩm định viên có thể sử dụng
giá trị phi thị trường làm cơ sở cho việc thẩm định giá. Trong quá trình thẩm định
giá, thẩm định viên phải dựa trên các dữ liệu và điều kiện thực tế để xác định giá

trị phi thị trường của tài sản cần thẩm định giá.
06. Để bảo đảm không có sự nhầm lẫn giữa xác định giá trị thị trường và giá trị phi
thị trường, thẩm định viên phải tuân theo các bước nhất định
07.Thẩm định viên phải trình bày mục đích và căn cứ thẩm định giá một cách rõ
ràng, phải thể hiện tính công khai, minh bạch trong báo cáo kết quả thẩm định giá
của mình cũng như trong chứng thư thẩm định giá
Tiêu chuẩn số 05 (TĐGVN 05): Quy rình thẩm định giá tài sản. Tiêu chuẩn này
quy định quy trình thẩm định giá tài sản và hướng dẫn thực hiện quy trình trong
quá trình thẩm định giá tài sản


Nội dung chính của TĐGVN 05
01. Mục đích của tiêu chuẩn
02. Phạm vi áp dụng
03. Các bước phải thực hiện trong quá trình thẩm định giá
04. Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và loại hình giá trị làm cơ sở
thẩm định giá.
05. Lập kế hoạch thẩm định giá
06. Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin.
07. Phân tích thông tin. Là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá
của tài sản cần thẩm định.
08. Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá
09. Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá
Tiêu chuẩn số 06 (TĐGVN 06): Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động
thẩm định giá tài sản. Tiêu chuẩn này quy định những nguyêb tắc xác định giá trị
cảu tài sản và hướng dẫn nguyên tắc khi iến hành thẩm định giá tài sản.
Nội dung chính của TĐG 06
01. Mục đích của tiêu chuẩn
02 . Phạm vi áp dụng
03 . Giá trị của tài sản được hình thành bởi nhiều yếu tố tác động như giá trị sử

dụng, sự khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh toán... Khi nghiên cứu quá trình
hình thành giá trị, thẩm định viên cần phải xem xét và vận dụng những quy luật và
nguyên lý kinh tế liên quan. Bản chất của thẩm định giá tài sản là sự phân tích các
yếu tố tác động đến quá trình hình thành giá trị của tài sản cụ thể, do đó những
nguyên tắc cơ bản này là những hướng dẫn cần thiết khi tiến hành thẩm định giá.
Thẩm định viên phải nghiên cứu vận dụng những nguyên tắc này để đưa ra kết
luận về giá trị của tài sản.
04 . Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
05 . Nguyên tắc cung - cầu
06. Nguyên tắc thay đổi
07 . Nguyên tắc thay thế
08 . Nguyên tắc cân bằng
09 . Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm
10 . Nguyên tắc phân phối thu nhập
11. Nguyên tắc đóng góp
12 .Nguyên tắc tuân thủ
13 . Nguyên tắc cạnh tranh
14 Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai


3.
3.1.

Giai đoạn từ năm 2008 đến nay
Tổng quan nền kinh tế Việt Nam
Những tháng đầu năm 2008 do giá nguyên liệu, dầu mỏ và lương thực tăng
chóng mặt kèm theo chính sách nới lỏng tiền tệ và tài khóa một cách quá mức của
chính phủ trong những năm trước đây đã tạo là chỉ số giá tiêu dùng tăng vọt ở mức
cao nhất trong vòng 17 năm qua lên đến 23%. Đồng thời với đó do nền kinh tế phát
triển quá nóng dẫn tới đầu tư tràn lan kém hiệu quả gây ra nhập khẩu tăng vọt đẩy

thâm hụt thương mại lên mức kỉ lục là 17 tỷ USD. Mức thâm hụt lớn này gây sức
ép lên VND và khiến VND có khả năng bị mất giá nghiêm trọng. Trước hoàn cảnh
khó khăn đó chính phủ Việt Nam đã thực thi hàng loạt các biện pháp cấp bách như
thắt chặt tiền tệ (lãi suất cơ bản có lúc đã đẩy lên đến mức 14%), siết chặt đầu tư
công và chi tiêu chính phủ bằng việc đình hoãn, hủy bỏ hàng loạt các dự án chưa
cấp bách. Các chính sách này đã tỏ ra hiệu quả khi lạm phát đã hạ nhiệt vào các
tháng cuối năm, thâm hụt thương mại giảm bớt qua đó tỷ giá VND/USD đã trở nên

cân bằng và ổ định hơn. Nền kinh tế Việt Nam đã thoát khỏi nguy cơ đổ vỡ.
3.2. Bổ sung, hoàn thiện một số tiêu chuẩn thẩm định giá khác
- Ngày 31/12/2008 Bô trưởng Bộ Tài chính đã ban hành Quyết định số
129/2008/QĐ-BTC kèm theo các tiêu chuẩn thẩm định giá từ 07 đến 12.
Tiêu chuấn số 07 ( TĐGVN 07): Phương pháp so sánh. Tiêu chuẩn này quy định
phương pháp so sánh và hướng dẫn thực hiện phương pháp trong quá trình thẩm
định giá tài sản.
Nội dung chính của TĐGVN 07
01 . Mục đích của tiêu chuẩn.
02. Phạm vi áp dụng
03. Giải thích các thuật ngữ trong tiêu chuẩn này
04. Phương pháp so sánh áp dụng để thẩm định giá các tài sản cần thẩm định giá
có giao dịch phổ biến trên thị trường.
05. Thẩm định viên về giá căn cứ vào sự khác biệt về các yếu tố so sánh của tài
sản so sánh với tài sản cần thẩm định giá để điều chỉnh (tăng, giảm) mức giá đã
giao dịch thành công của tài sản so sánh để xác định mức giá chỉ dẫn của tài sản so
sánh.
06. Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp so sánh.
07. Các yếu tố so sánh cơ bản cần thu thập đối với một số loại hình tài sản


08. Thời gian, điều kiện thu thập thông tin:

09. Phân tích thông tin:
10. Điều chỉnh mức giá của các tài sản so sánh căn cứ vào chênh lệch các yếu tố so
sánh.
Tiêu chuẩn số 8 (TĐGVN 08): Phương pháp chi phí. Tiêu chuẩn này quy định
phương pháp chi phí và hướng dẫn thực hiện phương pháp trong quá trình thẩm
định giá tài sản
Nội dung chính của TĐGVN 08
01. Mục đích của tiêu chuẩn
02. Phạm vi áp dụng
03. Giải thích các thuật ngữ trong tiêu chuẩn
04. Các trường hợp áp dụng phương pháp chi phí
05. Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp chi phí:
06. Tính toán chi phí sản xuất, chế tạo hoặc xây dựng nên tài sản
07. Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế.
Tiêu chuẩn số 09 (TĐGVN 09): Phương pháp thu nhập. Tiêu chuẩn này quy định
phương pháp thu nhập và hướng dẫn thực hiện phương pháp trong quá trình thẩm

1.
2.
3.
4.

định giá tài sản
Nội dung chính của TĐGVN 09
Mục đích của tiêu chuẩn
Phạm vi áp dụng
Giải thích các thuật ngữ trong tiêu chuẩn
Phương pháp thu nhập dựa trên giả thiết
05. Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá tài sản đầu tư
(bất động sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà thẩm định viên có thể dự báo

được thu nhập từ tài sản trong tương lai và và tính được tỷ suất chiết khấu phù hợp.
Phương pháp thu nhập được chia thành 2 phương pháp:
- Phương pháp vốn hóa trực tiếp: áp dụng đối với trường hợp thu nhập từ tài sản
đầu tư qua các năm không thay đổi và số năm đầu tư là vô hạn.
- Phương pháp dòng tiền chiết khấu: áp dụng đối với trường hợp thu nhập từ tài
sản đầu tư qua các năm khác nhau.
06. Ước tính tỷ suất vốn hoá, tỷ suất chiết khấu
07. Phương pháp vốn hóa trực tiếp:
08. Phương pháp dòng tiền chiết khấu ( DCF)
Tiêu chuẩn số 10 (TĐGVN 10): Phương pháp thặng dư. Tiêu chuẩn này quy định
phương pháp thặng dư và hướng dẫn thực hiện phương pháp trong quá trình thẩm
định giá tài sản.


Nội dung chính của TĐGVN 10
01. Mục đích của tiêu chuẩn
02. Phạm vi áp dụng
03.Giải thích các thuật ngữ trong tiêu chuẩn
04. Phương pháp thặng dư được áp dụng để đánh giá giá trị bất động sản có tiềm
năng phát triển
05. Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp thặng dư
06. Tổng doanh thu dự án
07. Tổng chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển của dự án
Tiêu chuẩn số 11 ( TĐGVN 11): Phương pháp lợi nhuận. Tiêu chuẩn này quy định
phương pháp lợi nhuận và hướng dẫn thực hiện phương pháp trong quá trình thẩm
định giá tài sản.
Nội dung chính của TĐGVN 11
01. Mục đích của tiêu chuẩn.
02. Phạm vi áp dụng
03. Giải thích các thuật ngữ trong tiêu chuẩn

04 . Phương pháp lợi nhuận dựa trên giả định người đầu tư kinh doanh và người
chủ sở hữu bất động sản là khác nhau, mặc dù trên thực tế có thể là một người duy
nhất. Vì vậy, giá trị bất động sản là vốn hóa thu nhập thực (coi như tiền thuê) từ bất
động sản.
Phương pháp lợi nhuận chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản mà
việc so sánh với những tài sản tương tự gặp khó khăn do giá trị của tài sản chủ yếu
phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản. Loại hình tài sản chủ yếu áp dụng
phương pháp này ví dụ như: rạp chiếu phim, nhà hát, khách sạn, nhà hàng, trạm
xăng, sân gôn, trung tâm giải trí, sàn nhảy, khu thể thao, công viên…
5. Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp lợi nhuận
06. Thẩm định viên phải tuân thủ đầy đủ Quy trình thẩm định giá quy định tại
Tiêu chuẩn số 05- Quy trình thẩm định giá tài sản, ban hành kèm theo Quyết định
số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính.
07. Yêu cầu khi áp dụng phương pháp lợi nhuận
Tiêu chuẩn số 12 (TĐGVN 12):Phân loại tài sản. Tiêu chuẩn này quy định về
phân loại tài sản và hướng dẫn phân loại tài sản trong quá trình thẩm định giá tài
sản.
Nội dung chính của TĐGVN 12:
01. Mục đích của tiêu.
02. Phạm vi áp dụng


03. Giải thích các thuật ngữ trong tiêu chuẩn
04. Nhiệm vụ của thẩm định viên về giá khi thực hiện thẩm định giá tài sản liên
quan đến nhiều loại hình loại tài sản, do đó thẩm định viên về giá cần phân biệt và
hiểu rõ được đặc điểm của từng loại tài sản.
05. Đối tượng thẩm định giá phải là những tài sản hợp pháp được tham gia thị
trường tài sản theo quy định hiện hành của pháp luật. Việc phân loại tài sản phục
vụ cho mục đích thẩm định giá tài sản căn cứ vào quy định của Bộ Luật dân sự,
Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản, Luật nhà ở và các văn bản quy phạm

pháp luật hiện hành có liên quan do cơ quan có thẩm quyền ban hành, phù hợp với
thông lệ phân loại tài sản thẩm định giá của khu vực và quốc tế.
06. Tài sản gắn liền với quyền tài sản trong thẩm định giá
07. Bất động sản là các tài sản không di dời được.
08. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.
Động sản có đặc điểm là không gắn cố định với một không gian, vị trí nhất định và
có thể di, dời được như: máy, thiết bị, phương tiện vận chuyển, dây chuyền công
nghệ....
09. Doanh nghiệp
10. Các quyền tài sản.
11. Xác định và nhận diện tài sản hợp pháp.
Ngày 07/01/2014 Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư số 06/2014/TT- BTC trong
đó đã bổ sung thêm tiêu chuẩn thẩm định giá số 13 vào hệ thống tiêu chuẩn thẩm
định giá Việt Nam.
Tiêu chuẩn số 13 (TĐGVN 13)
Nội dung chính của TĐGVN 13
01. Phạm vi điều chỉnh
02. Đối tượng áp dụng
03. Giải thích từ ngữ
04. Các loại tài sản vô hình
05. Những thông tin cần thu thập khi tiến hành thẩm định giá tài sản vô hình
06. Xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá.
07. Ước tính tuổi đời kinh tế còn lại
08. Các cách tiếp cận trong thẩm định giá tài sản vô hình bao gồm: cách tiếp cận từ
thị trường, cách tiếp cận từ chi phí, cách tiếp cận từ thu nhập. Mỗi cách tiếp cận
bao gồm nhiều phương pháp thẩm định giá khác nhau.
09. Cách tiếp cận từ thị trường


10. Cách tiếp cận từ chi phí

11. Cách tiếp cận từ thu nhập
Chương III. Một số hạn chế và nguyên nhân của hệ thống tiêu chuẩn thẩm
định
giá Việt Nam hiện nay.
1. Hạn chế của hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam hiện nay.
Từ khi những tiêu chuẩn đầu tiên được ban hành ngày 18 tháng 4 năm 2005,
trải qua gần 9 năm xây dựng và phát triển, hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt
Nam đã có những thành công nhất định, làm cơ sở cho thẩm định viên , có lập
luận phân tích và nhất là có căn cứ để bảo vệ ý kiến, lập luận, phân tích khi thực
hiện nghiệp vụ thẩm định giá. Tuy nhiên, đến thời điểm này Hệ thống tiêu chuẩn
thẩm định giá Việt Nam đã bộc lộ một số hạn chế trong cả việc định nghĩa khái
niệm lẫn hướng dẫn thực hiện như:
Một số khái niêm trong các tiêu chuẩn thẩm định giá còn chưa rõ ràng, cụ
thể. Bên cạnh đó cũng cần đưa thêm một số đĩnh nghĩa khác vào tiêu chuẩn thẩm
định giá nhằm tăng tính khoa học chặt chẽ trong quá trình thẩm định giá tài sản
Nội dung trong các tiêu chuẩn thẩm định giá còn có một số hướng dẫn trùng
nhau ( Tiêu chuẩn 1 và 2)
Một số điều kiện còn gây khó khăn cho công tác của thẩm định viên ( Tong
tiêu chuẩn số 07, Để đảm bảo 3 tài sản đã có “giao dịch mua, bán trên thị trường”
tức là thẩm định viên phải khảo sát được hợp đồng, hoá đơn mua bán của ít nhất 3
giao dịch trên 1 tài sản để khẳng định tài sản là phổ biến và được áp dụng tiêu
chuẩn cơ sở hình thành giá thị trường (TĐGVN02) là chưa hợp lý, không cần thiết
đối với thị trường Việt Nam,...)
...
2. Nguyên nhân của những hạn chế trên
2.1. Nguyên nhân khách quan
Do đã ra đời cách đây khá lâu ( năm 2005), tới giờ nền kinh tế Việt Nam đã
có khá nhiều thay đổi, khiến một số điểm trong hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá
Việt Nam đã trở nên không còn phù hợp với tình hình thực tế.
2.2. Nguyên nhân chủ quan

Không có công tác kế hoạch chuẩn bị tốt trước khi làm luật nên đã không
tính toán được hết những vấn đề phát sinh trong thực tế
Ngôn từ, khái niệm, định nghĩa còn chưa rõ ràng, cụ thể gây khó khăn
3. Một số kiến nghị của các đơn vị hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá


Trước những hạn chế, yếu kém của hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt
Nam, Bộ Tài chính đã có công văn số 12/CQLG-CSG-TĐG ngày 15/1/2014 của
Bộ Tài chính về việc đánh giá thực hiện các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam
gửi các tổ chức Thẩm định giá để điều chỉnh lại nội dung tiêu chuẩn.
Trong quá trình hoạt động thẩm định giá, Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám
định Việt Nam (sau đây gọi là Công ty Thẩm định giá VAI) có một số đóng góp
như sau:
a) Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01: Giá trị thị trường
Tiêu chuẩn này được ban hành từ lâu và cơ bản chưa phù hợp với điều kiện
phát triển kinh tế, xã hội hiện nay, Bộ Tài chính nên có nghiên cứu điều chỉnh, bổ
sung cụ thể, sát với thực tế, lược bỏ những nội dung không liên quan và phù hợp
với Luật giá mới có hiệu lực tránh việc hiểu sai, hiểu thiếu về lý thuyết khi phân
biệt giữa giá trị thị trường và phi thị trường của một tài sản, .
Đề nghị điều chỉnh, bổ sung một số khái niệm cơ bản
Giá trị thị trường của tài sản
Người bán (bên bán)
Người mua (bên mua)
Điều kiện thương mại bình thường
b) Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 02: Giá trị phi thị trường
Đề nghị nêu khái niệm về
Thị trường hạn chế được xác định trong các tình huống như sau:
+ Khi thẩm định viên khảo sát, chứng minh được thông tin giá của tài sản tại thị
trường, thời điểm thẩm định đang bị ảnh hưởng bởi một số hành vi thương mại
không bình thường như độc quyền cung cấp, liên kết giá, thị trường chi phối ... do

một hoặc một nhóm tổ chức, cá nhân đang thực hiện.
+ Một hoặc một số đặc điểm pháp lý, đặc điểm kỹ thuật cá biệt của tài sản có tác
động, làm thay đổi giá trị trao đổi trong thời gian ngắn vượt quá giá trị sử dụng của
tài sản (bản quyền, phát minh sáng chế ...)
+ Hạn chế hoặc không thể thu thập được thông tin về giá chuyển nhượng so sánh
trực tiếp, công khai của các tài sản tương đồng trên thị trường do đặc thù về truyền
thống và hoặc quy định của pháp luật.
c) Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 04:
Việc ban hành mẫu chứng thư trong tiêu chuẩn chưa được hợp lý do: