Quy hoạch và các chương trình phát triển bất động sản

ĐỀ TÀI: Quy hoạch và các chương trình phát triển bất
động sản.
I. Quy hoạch phát triển đô thị
1. Quy hoạch đô thị là gì?
Quy hoạch xây dựng đô thị là nghệ thuật sắp xếp tổ chức các
không gian chức năng, khống chế hình thái kiến trúc trong đô thị trên
cơ sở cácđiều tra, dự báo, tính toán sự phát triển, đặc điểm, vai trò,
nhu cầu và nguồn lực của đô thị, nhằm cụ thể hóa chính sách phát
triển, giảm thiểu các tác động có hại phát sinh trong quá trìnhđô thị
hóa, tận dụng tối đa mọi nguồn lực, và hướng tới sự phát triển bền
vững

Những hoạt động cụ thể liên quan đến ngành quy hoạch đô thị
là:


Đầu tư và phát triển bất động sản: Ở đây việc đầu tư và

phát triển bất động sản phải tuân theo quy luật phát triển chung của xã
hội-kinh tế riêng từng khu vực cụ thể.


Văn hóa, lối sống cộng đồng



Chính sách quản lý và phát triển bất động sản và nhà ở



Chiến lược phát triển kinh tế xã hội cho mỗi vùng, mỗi

khu vực


Đầu tư hạ tầng kỹ thuật



Phát triển và bảo tồn các di sản kiến trúc và thiên nhiên



Phát triển bền vững của nhân loại.


2. Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam
Đô thị hóa là xu hướng tất yếu của toàn cầu, quá trình đô thị
hóa gắn liền với sự phát triển về kinh tế xã hội, nhưng cũng dễ làm
biến động về môi trường tự nhiên và mất cân bằng sinh thái. Nếu
không có các giải pháp hữu hiệu thì quá trình đô thị hóa cũng dẫn đến
sự gia tăng số người nghèo tại các đô thị.
Thống kê năm 2011, Việt Nam có số dân đô thị khoảng 38 triệu
người, chiếm hơn 43% dân số toàn quốc. Trong những năm vừa qua,
mạng lưới đô thị Việt Nam càng ngày càng được mở rộng và phát
triển nhanh cả về số lượng lẫn chất lượng, tăng từ 629 đô thị năm
1999 lên 755 đô thị năm 2011.
Với sự gia tăng mạnh của mạng lưới đô thị, các cơ sở hạ tầng
đô thị, hạ tầng kỹ thuật, giao thông, xử lý ô nhiễm môi trường,.. cũng
được tăng cường đầu tư, tạo nên nhiều đô thị ngày càng khang trang
hiện đại, góp phần cải thiện đời sống vật chất và tinh thần của nhân

dân. Trong đó, các đô thị phát triển mạnh có kinh tế đạt tăng trưởng
bình quân 12 – 15%, cao gấp 1,5 – 2 lần bình quân chung và đóng góp
gần 70% GDP cả nước.
Tuy nhiên để sự phát triển nhanh chóng của đô thị hóa không
phát sinh các tác động có hại và hướng tới sự phát triển bền vững,
công tác quy hoạch các không gian đô thị, công trình hạ tầng kỹ thuật,
công trình hạ tầng xã hội đô thị là rất quan trọng và phải phù hợp với
sự phát triển tổng thể của kinh tế - xã hội – môi trường.


Theo chiến lược phát triển đô thị Việt Nam tới năm 2020, dự
báo dân số cả nước năm 2020 là 103 triệu người, trong đó dân số đô
thị là 46 triệu người, chiếm tỷ lệ 45% số dân cả nước, bình quân tăng
1,56 triệu người / năm. Đất xây dựng đô thị sẽ là 460.000 nghìn ha,
chiếm 1,4% diện tích đất tự nhiên cả nước, bình quân 100m2/ người.
Về cơ cấu quy hoạch và định hướng tổ chức không gian, mạng
lưới đô thị cả nước được hình thành và phát triển trên cơ sở các đô thị
trung tâm, gồm thành phố trung tâm cấp quốc gia, thành phố trung
tâm cấp vùng, các thành phố, thị xã trung tâm cấp tỉnh, các đô thị
trung tâm cấp huyện và các đô thị trung tâm cấp tiểu vùng. Các đô thị
trung tâm các cấp được phân bố hợp lý trên 10 vùng đô thị hóa phân
bố đều khắp trên địa bàn cả nước. Các đô thị trung tâm lớn được tổ
chức thành các chum đô thị, có vành đai xanh bảo vệ để hạn chế tối đa
sự tập trung dân số, kinh tế và giữ gìn cân bằng hình ảnh sinh thái,
tránh sự hình thành các siêu đô thị.
Về phân bố và tổ chức các khu chức năng chủ yếu trong đô thị:
đối với các khu công nghiệp hiện có, bố trí sắp xếp lại cho phù hợp
với cơ cấu quy hoạch đô thị; đưa các xí nghiệp gây ô nhiễm ra khỏi
khu vực nội thành, di chuyển dân cư còn ở xen kẽ với công nghiệp;
đối với các khu công nghiệp mới thì bố trí gắn bó hữu cơ với các khu

dân cư.
Đối với các khu ở và các trung tâm phục vụ công cộng trong đô
thị: Tại các đô thị lớn và trung bình, các khu ở mới được tổ chức
thành các đơn vị ở, khu ở với bán kính phục vụ phù hợp; đối với các
khu ở cũ, quy hoạch sắp xếp lại cho phù hợp với cơ cấu quy hoạch


chung toàn đô thị, nâng cấp cơ sở hạ tầng, đặc biệt là giao thông, cấp
nước, tăng diện tích cây xanh đáp ứng yêu cầu sinh hoạt dân cư. Xây
dựng mạng lưới các công trình công cộng như: y tế, giáo dục, thể dục
thể thao, dịch vụ công cộng, thương mại, ăn uống và nghỉ ngơi giải trí
các cấp phục vụ cho dân cư đô thị và toàn vùng.
Dựa trên những nhu cầu phát triển cơ sở hạ tầng đô thị: về giao
thông đô thị, phát triển cơ sở hạ tầng giao thông vận tải lien vùng, lien
đô thị và các vùng kinh tế trọng điểm, tạo tiền đề phát triển hệ thống
đô thị toàn quốc , xây dựng mạng lưới đường đô thị chiếm 20 – 30 %
và diện tích giao thong tĩnh đạt 5 – 6% diện tích đất đô thị, đẩy mạnh
giao thông công cộng đáp ứng 30 – 50% nhu cầu đi lại, chống xuống
cấp hệ thống giao thông hiện có, xây dựng các tuyến mới, tăng tốc độ
giao thông, tăng năng lực vận tải các tuyến đường. Về cấp nước đô
thị, đầu tư xâu dựng và cải tạo hệ thống cấp nước tại các đô thị bảo
đảm năm 2005 khoảng 70 – 80% dân số đô thị được cấp nước sạch,
với tiêu chuẩn bình quân từ 80 – 100 lít/ người/ ngày đêm và năm
2020 là 180 lít/ người/ ngày đêm với 90 – 100% số dân được cấp
nước. Về thoát nước, thu gom xử lý chất thải và vệ sinh đô thị: các đô
thị đều có hệ thống cống thoát nước thải và hệ thống thu gom, xử lý
chất thải phù hợp tiêu chuẩn vệ sinh môi trường; xây dựng đủ nhà vệ
sinh công cộng tại các trung tâm đô thị, khu dân cư nghèo. Phát triển
hệ thống công viên, cây xanh, hồ điều hòa và các vùng bảo vệ thiên
nhiên, giữ gìn cân bằng sinh thái đô thị, nhất là tại các đô thị lớn. Về

cấp điện và chiếu sáng đô thị, thông tin, 100% đô thị đều được cấp
điện và chiếu sáng công cộng.


Về xây dựng cơ sở hạ tầng xã hội: xây dựng nhà ở đến năm
2020 là 18 – 20m2/ người theo các chương trình phát triển nhà nhằm
cung cấp các loại nhà ở phù hợp với các đối tượng xã hội có nhu cầu
và mức thu nhập khác nhau. Xây dựng các công trình phục vụ công
cộng bảo đảm dành từ 3 – 5m2 đất/ người, đáp ứng nhu cầu vật chất và
tinh thần của nhân dân ở từng đô thị, dành 5% quỹ đất đô thị cho xây
dựng công trình phục vụ công cộng.
3.

Tác động của quy hoạch phát triển đô thị tới cung bất

động sản
Quy hoạch đô thị rõ ràng sẽ giúp định hướng rõ ràng các không
gian chức năng, các khu vực của thủ đô, làm tăng cung bất động sản.
Khi nguồn cung tăng thì các nhà đầu tư cũng sẽ có nhiều lựa chọn và
nhiều cơ hội đầu tư hơn, nhận biết chỗ nào nên rót tiền, chỗ nào cần
tránh. Cụ thể nó sẽ giúp cho thị trường cạnh tranh hơn về nhiều mặt
như: dịch vụ bán hàng; giá; kiến trúc; chất lượng; uy tín; tiến độ... và
khi đó thị trường tiềm năng nhất là những người có nhu cầu mua nhà
để ở sẽ có cơ hội được phát huy.
4.

Thực tiễn Việt Nam. Tác động của quy hoạch phát

triển đô thị đến cung bđs
Tích cực: cung bất động sản nhiều hơn, đa dạng hơn. Gần

đây, rất nhiều khu chung cư các loại từ giá rẻ cho đến hạng sang đã
được đầu tư xây dựng, giúp giải quyết được vấn đề chỗ ở cho mọi đối
tượng, đặc biệt tại các đô thị đất chật người đông.
Tiêu cực:
Quy hoạch phát triển đô thị mấy năm gần đây có vẻ không phát
huy tác dụng tích cực đến cung – cầu bất động sản.
Kể từ kế hoạch mở rộng Hà Nội, nhập Hà Tây và huyện Mê
Linh ( Vĩnh Phúc) vào Hà Nội, nhiều nhà đầu tư đã nhanh chân tìm


kiếm cho mình một vài dự án ở những nơi được coi là “trung tâm quy
hoạch”. Hàng trăm dự án đã được ký cấp đất. thế nhưng, trong vòng
vài năm trở lại đây, nhiều nhà đầu tư đang bị mắc cạn, thị trường bất
động sản đóng băng, nhiều nhà chung cư giá rẻ không bán được, hàng
chục dự án của các "ông lớn" dọc tuyến đường 32, Đại lộ Thăng Long
và các khu vực như An Khánh, Hoài Đức, Phúc Thọ, Thạch Thất...
được chào bán theo kiểu chia lô bán nền, đến thời điểm này cũng đang
rớt giá hàng loạt trước sự bất lực của chủ đầu tư. Đơn cử như giá đất
tại dự án Bắc An Khánh (Hoài Đức), được các sàn chào bán từ 35 –
40 triệu đồng/m2 (tháng 8 năm 2011), giảm khoảng 5 triệu đồng so
với hồi đầu năm. Còn nếu so với thời điểm sốt nóng từ vài năm trước,
giá đất ở đây đã bốc hơi khoảng 30%.…
Theo GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên
và Môi trường, quy hoạch chung Thủ đô là một quy hoạch tổng thể lại
“ dài hơi “ nên chắc chắn không thể khẳng định được tác động như thế
nào đến thị trường bất động sản Hà Nội trong ngắn hạn.
Đặc biệt, theo ông Võ, đó là chưa kể với việc trên 500 đồ án sẽ
được triển khai, khi đó nguồn cung tăng lên khiến cho các chủ đầu tư
đứng trước áp lực phải giảm giá.
Lý giải của một số chuyên gia bđs thì quy hoạch phát triển đô

thị là một dự án dài hơi, phát huy tác dụng trong dài hạn, vậy nên tại
thời điểm hiện tai thì thị trường bất động sản đang bị đóng băng, cung
bds bị ứ lại, nhưng trong tương lai sẽ có những biến chuyển tích cực.
II.
Quy hoạch sử dụng đất
1.
Quy hoạch sử dụng đất là gì?
Quy hoạch sử dụng đất là hệ thống các biện pháp kỹ thuật, kinh
tế pháp chế của nhà nước về tổ chức sử dụng đất và quản lý đất đai


đầy đủ, hợp lý khoa học và có hiệu quả cao nhất thông qua việc phân
bổ quỹ đất đai và tổ chức sử dụng đất như tư liệu sản xuất nhằm nâng
cao hiệu quả sản xuất của xã hội, tạo điều kiện để bảo vệ đất đai và
môi trường.
2. Tác động của quy hoạch sử dụng đất đến cung bất động
sản
Quy hoạch sử dụng đất phân vùng, không gian rõ ràng, vùng
đất đó nằm ở đâu, với điều kiện ở vùng đó thì nên được sử dụng làm
gì để đạt hiệu quả. Với nội dung này của quy hoạch sử dụng đất thì,
với tổng diện tích đất không đổi, nhưng sẽ có sự dao động nguồn cung
bất động sản giữa các khu vực: nông nghiệp, công nghiệp, dịch vụ,
giữa các ngành, các lĩnh vực.
3.Thực tiễn Việt Nam
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong 10 năm qua về cơ bản
đã đạt được các chỉ tiêu Quốc hội quyết định tại Nghị quyết số
29/2004/QH11 và Nghị quyết số 57/2006/QH11. Trong đó, đất nông
nghiệp vượt 0,02%, đất phi nông nghiệp đạt 92,14%, khai thác đất
chưa sử dụng đạt 95,15%... Theo đánh giá chung, công tác quản lý đất
đai theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ngày càng thực chất, góp

phần tích cực vào việc sử dụng đất hợp lý và có hiệu quả. Nhìn chung,
việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã tuân thủ các nguyên tắc,
căn cứ, trình tự, nội dung mà pháp luật đất đai quy định. Việc giao
đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đã bám sát
và tuân thủ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Tuy nhiên, qua tổng kết cũng cho thấy, chất lượng dự báo nhu
cầu quỹ đất cho phát triển các ngành, lĩnh vực; cho các dự án đầu tư


để đưa vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các địa phương chưa
được tính toán khoa học, chưa sát với chiến lược phát triển kinh tế-xã
hội và nhu cầu của thị trường bất động sản dẫn tới tình trạng vừa
thiếu, vừa thừa; thường xuyên phải điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất. Công tác quy hoạch sử dụng đất thiên về sắp xếp các loại
đất theo mục tiêu quản lý hành chính, chưa tính toán đầy đủ về hiệu
quả kinh tế, xã hội, môi trường nhằm đảm bảo phát triển bền vững
-Định hướng quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch
sử dụng đất 5 năm (2011 - 2015) cấp quốc gia
Một số chỉ tiêu::
Chỉ tiêu Diện tích theo Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020
Diện tích theo Kế hoạch sử dụng đất 5 năm (2011 - 2015) Đơn vị tính:
1000 ha
* Đất nông nghiệp 26.732 26.550
- Đất trồng lúa 3.812 3.951
Trong đó: Đất chuyên trồng lúa nước (2 vụ trở lên) 3.222 3.258
- Đất rừng phòng hộ:

5.842

5.826

- Đát rừng đặc chủng: 2.271

2.220

- Đất rừng sản xuất:

8.132

7.972

- Đất làm muối:

15

15

- Đất nuôi trồng thủy sản: 790
* Đất phi công nghiệp: 4880
- Đất quốc phòng: 388
- Đất an ninh :

82

750
4448

372
78

- Đất khu công nghiệp: 200 130
- Đất phát triển hạ tầng:
Trong đó:

1578

1430


+ Đất cơ sở văn hóa: 20 17
+ Đất cơ sở y tế:

10

8

+ Đất cơ sở giáo dục – đào tạo:
+ Đất cơ sở thể dục thể thao:

80
45

- Đất di tích – danh lam thắng cảnh:

65
27
28

24

- Đất bãi thải, xử lý chất thải ( trong đó có đất để xử ly, chon
cất chất thải ):
- Đất ở tại đô thị:

21
202

16
179

* Đất chưa sử dụng:
- Đất chưa sử dụng còn lại: 1.483
- Diện tích đất đưa vào sử dụng: 1.681

2.079
1.067

Từ các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất trên ta thấy:
Nếu chỉ tiêu sử dụng đất cho mục tiêu nào tăng lên thì sẽ dẫn
đến tăng cung bất động sản để thực hiện mục tiêu đó và ngược lại.
Ví dụ chỉ tiêu tăng diện tích đất phục vụ cho xây dựng trường
học thì cung bất động sản về đất xây dựng trường, nhà sách, thư viện
hay nhà cho thuê…..
III. Quy họach phát triển kinh tế xã hội
Khác với các hàng hoá thông thường, cung về Bất Động
Sản phụ thuộc rất lớn vào chính sách của Chính phủ và các chế độ
quản lý đất đai và nhà ở, về chính sách sử dụng đất hay quy hoạch
phát triển kinh tế xã hội v.v
-Quy hoạch phát triển kinh tế xã hội của từng khu vực khác
nhau sẽ định hướng mục tiêu, quy mô phát triển các ngành kinh tế trên

địa bàn đó một cách khác nhau. Ở đây nhóm 5 xin đuợc đi sâu khai


thác về việc quy hoạch phát triển kinh tế xã hội tác động đến cung bất
động sản như thế nào ở thành phố Hà Nội.
-Về kế hoạch Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội TP
Hà Nội đến năm 2020, định hướng đến năm 2030 với quan điểm xây
dựng và phát triển Thủ đô thành động lực thúc đẩy phát triển đất
nước đã có các mục tiêu rất rõ ràng như:



Tại đô thị trung tâm là bố trí trụ sở, cơ quan Trung ương,

cơ quan đầu não của Đảng, Nhà nước và các đoàn thể của quốc gia và
Thành phố, trụ sở các cơ quan đại diện ngoại giao, tổ chức quốc tế;
các cơ sở thương mại, giao dịch, dịch vụ tài chính - ngân hàng - bảo
hiểm - chứng khoán, các viện nghiên cứu đầu ngành; trụ sở chính của
các tập đoàn kinh tế, doanh nghiệp lớn; các cơ sở đào tạo chất lượng
cao với quy mô phù hợp.Đô thị trung tâm được phát triển mở rộng từ
khu vực nội đô về phía Tây, Nam đến đường vành đai 4 và về phía
Bắc đến khu vực Mê Linh, Đông Anh; phía Đông đến khu vực Gia
Lâm và Long Biên. Khi các trung tâm đô thị đuợc dãn ra các khu vực
trên sẽ kéo theo sự phát triển của kinh tế xã hội, cầu về bất động sản
tăng lên do đó cung bất động sản cũng tăng lên phục vụ cho việc xây
dựng trụ sở công ty, văn phòng, nhà ở …


Các đô thị vệ tinh như: đô thị Hòa Lạc, đô thị Sơn Tây,

đô thị Xuân Mai, đô thị Phú Xuyên, đô thị Sóc Sơn. Việc hình thành
và phát triển nhanh các đô thị vệ tinh có chức năng hỗn hợp và đặc thù
riêng, hoạt động tương đối độc lập để hỗ trợ và chia sẻ với đô thị
trung tâm các chức năng về đào tạo, công nghiệp, dịch vụ, nhà ở,...




Đô thị Hòa Lạc có chức năng chính về khoa học - công

nghệ và đào tạo. => tăng cung bất động sản phục vụ về truờng học,
viện nghiên cứu, đào tạo cùng với sự gia tăng của cung bất động sản
về việc cho thuê nhà


Đô thị Sơn Tây là đô thị văn hóa lịch sử, du lịch nghỉ

dưỡng; trọng tâm là bảo tồn Thành cổ Sơn Tây, làng cổ Đường Lâm
và phát triển mới trung tâm phục vụ du lịch gắn với hồ Xuân Khanh,
các dịch vụ đào tạo, y tế dẫn đến tăng cung bất động sản về du lịch
như khách sạn, nhà hàng, khu vui chơi, giải trí, …


Đô thị Xuân Mai là đô thị dịch vụ - công nghiệp hỗ trợ

phát triển tiểu thủ công nghiệp và hệ thống làng nghề


Đô thị Phú Xuyên là đô thị công nghiệp, đầu mối giao

thông và trung chuyển hàng hóa.


Đô thị Sóc Sơn là đô thị phát triển về dịch vụ, khai thác

tiềm năng Cảng Hàng không quốc tế Nội Bài, hành lang kinh tế Côn
Minh - Hà Nội - Quảng Ninh và vùng cảnh quan núi Sóc.


Khu vực ngoại thành sẽ hình thành các vành đai cây xanh

gắn với phát triển các công viên sinh thái quy mô lớn. Phát triển các
vùng rau, hoa cây cảnh cao cấp, thực phẩm sạch. Nhân rộng các mô
hình các khu nông nghiệp công nghệ cao đã và đang hình thành tại
Gia Lâm, Đông Anh, Mê Linh. Hình thành các khu du lịch sinh thái
quy mô lớn tại khu vực Ba Vì, Sóc Sơn, Hương Sơn - Quan Sơn dẫn
đến tăng cung bất động sản như công viên, khu sinh thái phục vụ du
lịch, nghỉ dưỡng…




KL: Như vậy theo quy hoạch, tại các khu vực đô thị, hệ

thống cung bds sẽ được phát triển tương ứng để đáp ứng nhu cầu phát
triển đô thị trong tương lai
Hiện nay:
-Năm 2012, Hà Nội bắt đầu thực hiện giãn dân phố cổ? Việc
này có quan hệ mật thiết với việc triển khai thực hiện Quy hoạch
chung xây dựng Thủ đô cũng như quy hoạch tổng thể. Theo Chủ tịch

Nguyễn Thế Thảo: Để thực hiện giãn dân ở nội đô ra bên ngoài, phải
thực hiện đồng bộ các giải pháp. Trước tiên, chúng ta phải di dời cơ
sở sản xuất, trường ĐH lớn, kể cả các cơ quan hành chính ra bên
ngoài. Còn giải pháp quan trọng nhất là phải tạo ra một khu đô thị mới
với những tiện ích tốt hơn nhằm tạo sức hút đối với người dân tự động
chuyển ra từ nội đô. Theo lộ trình, trong năm tới, chúng ta bắt đầu
giãn dân của bốn quận nội thành với mục tiêu giảm từ hơn 1 triệu
xuống còn dưới 1 triệu người. Riêng phố cổ, TP đã có chủ trương từ
lâu là xây dựng một số khu đô thị mới hiện đại như Khu đô thị Việt
Hưng để thu hút, vận động người dân trong phố cổ giãn ra phía bên
ngoài, giảm mật độ dân cư. Như vậy với kế hoạch này thì cung về bất
động sản nhà, đất xây dựng truờng học, cơ sở sản xuất… ở các khu đô
thị mới như đô thị Việt Hưng sẽ tăng lênHiện tại Hà Nội đang có
những thay đổi lớn trong quy hoạch, triển khai quy hoạch và trong
phát triển cơ sở hạ tầng nên có nhiều cơ hội cho các chủ đầu tư đón
đầu. Vì vậy một lượng tiền đáng kể được vận hành đổ vào thị trường
này với tâm lý đi trước đón đầu để sinh lời cao
IV. Quy hoạch không gian phát triển


1. Định nghĩa
Quy hoạch không gian phát triển là việc tổ chức không gian đô
thị và điểm dân cư nông thôn, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ
tầng xã hội; tạo lập môi trường sống thích hợp cho người dân sống tại
các vùng lãnh thổ, bảo đảm kết hợp hài hòa lợi ích quốc gia với lợi ích
cộng đồng, đáp ứng các mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội, quốc
phòng, an ninh, bảo vệ môi trường”.

Phân loại quy hoạch không gian .
+ Quy hoạch không gian chia thành 3 cấp chủ yếu là: 1) quy

hoạch quốc thổ (national spatial planning); 2) quy hoạch vùng
(regional planning); và 3) quy hoạch đô thị (urban/city planning).
+ Quy hoạch phát triển không gian liên quan đến cung thị
trường bất động sản (chủ yếu là cung nhà ở)
- Quy hoạch sẽ tác động không nhỏ đến thị trường bất động sản.
Nhiều nhà đầu tư đang mong chờ những tín hiệu tốt từ quy hoạch này.
+ Quy hoạch chung đã định hướng khá đầy đủ các không gian
chức năng đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050. Với một định
hướng rõ ràng và dài hạn sẽ giúp người dân và nhà đầu tư định hướng
được các khu vực chức năng chính của Hà Nội như quy hoạch vành
đai xanh, quy hoạch trung tâm tài chính, văn hóa, các quy hoạch về
đường trục giao thông...
+ Trước hết khi quy hoạch được duyệt thì tâm lý của những
người có nhu cầu mua, đầu tư bất động sản sẽ yên tâm hơn để lựa
chọn những bất động sản đảm bảo về mặt quy hoạch, pháp lý. Tiếp
đến là cơ hội để họ lựa chọn những sản phảm bất động sản sẽ đa dạng


hơn và hiệu quả hơn từ đó làm cho thị trường có những dấu hiệu tích
cực hơn, đặc biệt là những người có nhu cầu mua bất động sản để ở.
+ Khi nguồn cung tăng thì các nhà đầu tư cũng sẽ có nhiều lựa
chọn và nhiều cơ hội đầu tư hơn. Cụ thể nó sẽ giúp cho thị trường
cạnh tranh hơn về nhiều mặt như: dịch vụ bán hàng; giá; kiến trúc;
chất lượng; uy tín; tiến độ... và khi đó thị trường tiềm năng nhất là
những người có nhu cầu mua nhà để ở sẽ có cơ hội được phát huy.
2. Một số quy hoạch vùng trọng điểm của khu vực hà nội
trong tương lai sẽ tác động đến cung bds
Không gian đô thị Hà Nội sẽ được tổ chức theo mô hình chùm
đô thị, gồm khu vực đô thị trung tâm, 5 đô thị vệ tinh là Hoà Lạc, Sơn
Tây, Xuân Mai, Phú Xuyên và Sóc Sơn. Không có chuyện chuyển

trung tâm hành chính lên Ba Vì.
Đây là nội dung chính Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà
Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050, do Thủ tướng Chính
phủ phê duyệt tại QĐ 1259 ngày 26/7. Phạm vi lập quy hoạch gồm
toàn bộ diện tích theo địa giới hành chính Thủ đô Hà Nội rộng khoảng
3.344,6 km2.
Theo Quy hoạch, tổ chức không gian đô thị Hà Nội sẽ theo mô
hình chùm đô thị, gồm khu vực đô thị trung tâm, 5 đô thị vệ tinh, các
thị trấn được kết nối bằng hệ thống giao thông đường vành đai kết hợp
các trục hướng tâm, có mối liên kết với mạng lưới giao thông vùng và
quốc gia.
V. Phát triển BĐS trong CN-SX


1. Định hướng phát triển
- Tối đa hóa việc sử dụng đất đai trong công nghiệp, sản xuất
tránh tình trạng gây lãng phí tài nguyên đất.
- Nhà nước cần có các biện pháp thúc đẩy kinh tế phát triển đặc
biệt là phát triển CN-XD qua đó sẽ làm thị trường đất CN sôi động
hơn
- Định hướng phát triển thị trương BĐS trong CN-SX ở những
vùng kinh tế còn khó khăn
- Mở rộng và phát triển xây dựng các KCN có đầu tư tư nhân và
có vốn đầu tư nước ngoài
- Định hướng sử dụng, tái sử dụng đất kém hiệu quả
2. Thực trạng sử dụng đất trong CN
Báo cáo đánh giá kết quả thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất thời kỳ 2001-2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN và
MT) cho thấy tỷ lệ sử dụng đất làm khu, cụm công nghiệp trong giai
đoạn này đạt 100.000 ha, bằng chỉ tiêu đã được Quốc hội phê duyệt,

tỷ lệ lấp đầy bình quân đạt 46%. Ngoài ra, cả nước còn có 28.000 ha
đất của 650 cụm công nghiệp nhưng chỉ mới cho thuê được 10.000 ha
với tỷ lệ lấp đầy đạt 44%.
Theo số liệu thống kê của Bộ Kế hoạch và Đầu tư (KH và ĐT),
cả nước hiện có trên 260 khu công nghiệp (KCN) với tổng diện tích
đất sử dụng khoảng 72.000 ha. Trong đó, 174 KCN đã đi vào hoạt
động, chiếm trên 43.500 ha, 86 KCN đang trong giai đoạn đền bù giải
phóng mặt bằng và xây dựng cơ bản. Các KCN phân bố rộng khắp
trên địa bàn 57 tỉnh, thành phố, tập trung chủ yếu ở 3 vùng kinh tế


trọng điểm như phía Nam chiếm gần 48% tổng số KCN, phía Bắc trên
20% và miền Trung xấp xỉ 10%.
Theo bộ KH-ĐT dự kiến đến năm 2020 cả nước có 249 khu
công nghiệp được thành lập mới và mở rộng với tổng diện tích đất
tăng thêm 81.000 ha. Như vậy, với tổng số 510 KCN đã được quy
hoạch, sẽ cần quỹ đất tự nhiên khoảng 153.000 ha và thậm chí có thể
hơn nữa vì theo đề nghị từ nhiều địa phương sẽ có một số KCN được
bổ sung thêm vào quy hoạch
=> Cung BĐS là rất lớn bởi số lượng dự án các khu công
nghiệp là rất lớn tuy nhiên nó lại chưa được khia thác hết. Ngoài ra
với việc các dự án về các khu công nghiệp còn đang dở dang thi công
hoặc chưa thi công xong thì cầu của BDS còn tăng nhanh trong thời
gian tới và chính phủ sẽ cung cấp đủ nhu cầu các doanh nghiệp.
Thực trạng là thị trường BĐS trong CN ở các khu vực trung du,
miền núi con kém phát triển mặc dù đất rộng người thưa nhưng cầu về
đất xây dựng các khu công nghiệp của các nha đầu tư la gần như
không có. Đòi hỏi chính phủ có các biện pháp giúp tăng cầu về BĐS
trong CN và sản xuất ở những khu vực này.
VI. Chương trình phát triển nhà ở

1. Định hướng phát triển nhà ở :
1.1.

Mục tiêu :

-

Góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội; đáp ứng

nhu cầu cải thiện chỗ ở của nhân dân; tạo động lực phát triển đô thị và
nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hoá nhằm
thực hiện có kết quả các mục tiêu cơ bản của Nghị quyết Hội nghị lần


thứ V và lần thứ VII Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa IX đã đề
ra.
-

Mở rộng khả năng huy động nguồn vốn đầu tư của các

thành phần kinh tế và của xã hội tham gia phát triển nhà ở; thúc đẩy
hình thành và phát triển thị trường bất động sản, thực hiện có hiệu quả
chủ trương kích cầu.
Thúc đẩy phát triển quỹ nhà ở dành cho người thu nhập
thấp (bao gồm cán bộ, công chức, viên chức, người lao động tại các
khu công nghiệp, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung học
chuyên nghiệp và các đối tượng chính sách khác) mua hoặc thuê phù
hợp với điều kiện cụ thể của từng đối tượng; thực hiện chính sách hỗ
trợ cải thiện nhà ở đối với đồng bào dân tộc thiểu số, các hộ gia đình
sinh sống tại các khu vực thường xuyên bị thiên tai.

Góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống của nhân dân;
phát triển nhà ở đô thị văn minh, hiện đại; từng bước cải thiện chất
lượng nhà ở nông thôn, giữ gìn và phát huy bản sắc kiến trúc dân tộc,
hiện đại phù hợp với đặc điểm của từng địa phương.
1.2. Định hướng:
1.2.1. Về phát triển nhà ở đô thị:
a) Phát triển nhà ở đô thị theo dự án phù hợp với quy hoạch
được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đảm bảo có hệ thống công
trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ nhằm góp phần nâng
cao chất lượng chỗ ở và phát triển đô thị bền vững;
b) Phát triển đa dạng các loại nhà ở có diện tích, mức độ tiện
nghi khác nhau để bán và cho thuê nhằm đáp ứng nhu cầu của thị
trường và điều kiện thu nhập của các tầng lớp dân cư; khuyến khích
phát triển nhà chung cư phù hợp với điều kiện cụ thể của từng loại đô


thị để góp phần tăng quỹ nhà ở, tiết kiệm đất đai, tạo nếp sống văn
minh đô thị; hạn chế, tiến tới chấm dứt việc giao đất lẻ cho các hộ gia
đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở;
c) Chính quyền các cấp phải quản lý chặt chẽ việc xây dựng, cải
tạo nhà ở riêng lẻ tại khu vực đô thị theo đúng quy định về quy hoạch,
kiến trúc, tiêu chuẩn, quy chuẩn, cảnh quan, môi trường và các quy
định khác của pháp luật;
d) Nhà nước thực hiện chính sách đầu tư xây dựng quỹ nhà ở để
bán trả dần, cho thuê - mua và cho thuê đối với các đối tượng thuộc
diện chính sách có khó khăn trong việc cải thiện chỗ ở (sau đây gọi
chung là quỹ nhà ở xã hội);
đ) Khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát
triển nhà ở đô thị theo quy định của pháp luật;
e) Phấn đấu đạt chỉ tiêu diện tích nhà ở bình quân đầu người

khoảng 15 m2 sàn vào năm 2010 và 20 m2sàn vào năm 2020, chất
lượng nhà ở đô thị đạt tiêu chuẩn quốc gia.
1.2.2. Về phát triển nhà ở nông thôn
a) Tập trung ưu tiên việc cải thiện và nâng cao chất lượng chỗ ở
của các hộ dân cư nông thôn (sửa chữa, cải tạo và nâng cấp chỗ ở hiện
có). Phát triển nhà ở nông thôn gắn với việc phát triển và nâng cấp hệ
thống công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, đảm bảo phù hợp
với điều kiện sản xuất, đặc điểm tự nhiên và tập quán sinh hoạt của
từng địa phương; sử dụng có hiệu quả quỹ đất ở sẵn có để tiết kiệm
đất đai;


b) Chú trọng triển khai công tác quy hoạch xây dựng điểm dân
cư nông thôn để làm cơ sở cho việc thực hiện xây dựng nhà ở và hệ
thống công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội theo quy hoạch;
khuyến khích phát triển nhà tầng, phát triển nhà ở theo dự án đối với
những khu vực đã có quy hoạch được duyệt;
c) Phát huy khả năng của từng hộ gia đình, cá nhân kết hợp với
sự giúp đỡ, hỗ trợ của cộng đồng, dòng họ và các thành phần kinh tế
để thực hiện mục tiêu cải thiện chỗ ở tại khu vực nông thôn;
d) Tiếp tục thực hiện chính sách tạo điều kiện cải thiện chỗ ở
cho đồng bào dân tộc thiểu số, các hộ gia đình nghèo tại các địa bàn
khó khăn, vùng sâu, vùng xa, khu vực thường xuyên bị thiên tai thông
qua việc hỗ trợ kinh phí làm nhà, cho vay vốn ưu đãi, trợ giúp về kỹ
thuật, vật liệu xây dựng;
đ) Hoàn thành chương trình tôn nền vượt lũ, xây dựng nhà ở tại
các cụm tuyến dân cư vùng thường xuyên ngập lũ đồng bằng sông
Cửu Long vào năm 2005; phấn đấu đến năm 2020 hoàn thành chương
trình hỗ trợ cải thiện nhà ở đối với các hộ gia đình đồng bào dân tộc
thiểu số tại chỗ và các hộ thuộc diện chính sách tại các vùng: Trung

du miền núi phía Bắc, duyên hải Bắc, Nam Trung Bộ, Đông Nam Bộ,
khu vực Tây Nguyên và đồng bằng sông Cửu Long;
e) Phấn đấu đến năm 2020 hoàn thành việc xoá bỏ nhà ở tạm
(tranh, tre, nứa, lá) tại khu vực nông thôn; chỉ tiêu diện tích nhà ở
nông thôn bình quân đầu người đạt khoảng 14m 2 sàn vào năm 2010 và
18m2 sàn vào năm 2020.
2. Lộ trình phát triển :


2.1. Lộ trình đến năm 2015:
- Diện tích nhà ở bình quân toàn quốc đạt khoảng 22
m2 sàn/người, trong đó tại đô thị đạt 26 m 2/sàn và tại nông thôn đạt 19
m2 sàn/người; phấn đấu đạt chỉ tiêu diện tích nhà ở tối thiểu 6
m2 sàn/người;
- Trong giai đoạn 2011 - 2015, tiếp tục triển khai thực hiện các
chương trình phát triển nhà ở xã hội tại khu vực đô thị và hỗ trợ các
hộ nghèo khu vực nông thôn; phấn đấu xây dựng tối thiểu khoảng 10
triệu m2 nhà ở xã hội để giải quyết chỗ ở cho người có thu nhập thấp
tại khu vực đô thị (chủ yếu là nhà căn hộ chung cư); đáp ứng cho
khoảng 60% số sinh viên, học sinh các trường đại học, cao đẳng,
trung cấp chuyên nghiệp, dạy nghề và 50% công nhân lao động tại các
khu công nghiệp có nhu cầu về chỗ ở; hoàn thành việc hỗ trợ cho
khoảng 400 nghìn hộ gia đình (theo chuẩn nghèo mới) tại khu vực
nông thôn cải thiện nhà ở;
- Tỷ lệ nhà ở kiên cố toàn quốc đạt khoảng 62%, trong đó tại đô
thị đạt 65%, tại nông thôn đạt 60%; giảm tỷ lệ nhà ở đơn sơ xuống
dưới 5%; nâng tỷ lệ hộ gia đình có công trình phụ hợp vệ sinh lên
70%, trong đó tại đô thị đạt 95% và tại nông thôn đạt 50%;
- Tỷ lệ nhà ở chung cư trong các dự án phát triển nhà ở tại đô
thị loại đặc biệt (Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh) đạt trên 80%, đô

thị từ loại I đến loại II đạt trên 50%, đô thị loại III đạt trên 30% tổng
số đơn vị nhà ở xây dựng mới; tỷ lệ nhà ở cho thuê đạt tối thiểu
khoảng 20% tổng quỹ nhà ở tại các đô thị loại III trở lên;
- Phấn đấu hoàn thành việc hỗ trợ người có công với cách mạng
cải thiện nhà ở trên cơ sở các cơ chế, chính sách đã ban hành; tiếp tục


nghiên cứu sửa đổi, bổ sung và triển khai thực hiện các quy định về
hỗ trợ người có công cách mạng cải thiện nhà ở.
2.2. Lộ trình đến năm 2020:
- Diện tích nhà ở bình quân toàn quốc đạt khoảng 25
m2 sàn/người, trong đó tại đô thị đạt 29 m 2sàn/người và tại nông thôn
đạt 22 m2 sàn/người; phấn đấu đạt chỉ tiêu diện tích nhà ở tối thiểu 8
m2sàn/người;
- Trong giai đoạn 2016 - 2020, phấn đấu thực hiện đầu tư xây
dựng tối thiểu khoảng 12,5 triệu m2 nhà ở xã hội tại khu vực đô thị;
đáp ứng cho khoảng 80% số sinh viên, học sinh các trường đại học,
cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp, dạy nghề và khoảng 70% công
nhân lao động tại các khu công nghiệp có nhu cầu được giải quyết chỗ
ở; hỗ trợ cho khoảng 500 nghìn hộ gia đình (theo chuẩn nghèo mới)
tại khu vực nông thôn cải thiện nhà ở;
- Tỷ lệ nhà ở kiên cố toàn quốc đạt khoảng 70%, trong đó tại đô
thị đạt trên 75%, tại nông thôn đạt 65%; xóa hết nhà ở đơn sơ trên
phạm vi toàn quốc; nâng tỷ lệ hộ gia đình có công trình phụ hợp vệ
sinh lên 90%, trong đó tại đô thị đạt xấp xỉ 100% và tại nông thôn đạt
trên 80%;
- Tỷ lệ nhà ở chung cư trong các dự án phát triển nhà ở tại các
đô thị loại đặc biệt (Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh) đạt trên 90%,
đô thị từ loại I đến loại II đạt trên 60%, đô thị loại III đạt trên 40%
tổng số đơn vị nhà ở xây dựng mới; tỷ lệ nhà ở cho thuê đạt tối thiểu

khoảng 30% tổng quỹ nhà ở tại các đô thị loại III trở lên.


Đến năm 2030, phấn đấu đạt chỉ tiêu diện tích nhà ở bình quân
toàn quốc khoảng 30 m2 sàn/người, diện tích nhà ở tối thiểu đạt 12
m2 sàn/người.
Từ lộ trình phát triển nhà ở trên ta có thể nhận thấy nó tác
động đến cung bất động sản như thế nào. Mà đặc biệt là quá trình
phát triển nhà ở đô thị vì nước ta đang tiến hành công nghiệp hóa,
hiện đại hóa. Do đó mà một lượng lớn người lao động từ địa phương
sẽ ra thành phố để tìm việc làm và học sinh sinh viên lên trọ học từ đó
sẽ dẫn đến cầu về nhà ở cho họ. Tuy nhiên, so với lượng cầu cần thiết
của người lao động thì lượng cung lại chưa thể theo kịp do đó sẽ tác
động mạnh mẽ tới việc thu hút đầu tư vào thị trường nhà ở.
Chúng ta có thể so sánh hai thời kỳ của lộ trình phát triển bất
động sản thì sẽ nhận ra một điều là cung bất động sản tăng theo thời
gian tuy nhiên tốc độ tăng của khu vực đô thị đặc biệt nhanh cụ thể
như tỉ lệ nhà kiên cố ở đô thị là 65%, ở nông thôn là 60% giai đoạn
2011-2015; còn giai đoạn 2016- 2020 tỉ lệ tương ứng là 75% và 65%.
Chỉ qua một ví dụ nhỏ đó cúng ta đã thấy cung bất động sản chịu ảnh
hưởng mạnh mẽ từ thị trường nhà ở mà đặc biệt là nhà ở đô thị.
Qua lộ trình phát triển nhà ở trên chúng ta còn có thể nhận
thấy thị trường nhà ở sẽ rất được các nhà đầu tư quan tâm vì : chúng
ta không chỉ phát triển nhà kiên cố mà còn đặc biệt quan tâm đến
phát triển nhà trung cư, các loại đô thị mà việc đầu tư này lại rất có
lợi cho nhà đầu tư. Do đó, trong bối cảnh hiện nay thì việc các nhà
đầu tư đầu tư vào thị trường bất động sản là rất dễ hiểu vì nó đảm
bảo nguồn vốn của họ và giúp họ sinh lời nhanh hơn mà đảm bảo hơn

3. Thực trạng phát triển nhà ở đô thị và những vấn đề đặt
ra:
3.1. Thực trạng :
Nhà ở đô thị do dân tự lo, hoặc Nhà nước và nhân dân cùng
làm, bộ mặt các khu nhà thay đổi rõ rệt.Theo sự phát triển của nền
kinh tế thị trường, lĩnh vực nhà ở cũng bắt đầu chuyển biến. Đến cuối
1990 diện tích nhà cả nước ta có khoảng 500 triệu m 2 , trong đó tại
các đô thị là 81 triệu m 2 , nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước có khoảng 26
triệu m 2 (chủ yếu là các đô thi). Diện tích bình quân đầu người cả
nước khoảng 7m 2 , trong đó ở đô thị là 5,8m 2 / người. Trong những
năm từ 1991-1995, các đô thị cả nước xây dựng được 26 triệum 2 nhà
ở. Đến cuối 1995 diện tích nhà ở đô thị nước ta có khoảng 107 triệu m
2 , bình quân là 7,2 m 2 /người. Ước tính từ 1996-2000, các đô thị cả
nước xây dựng được 40 triệu m 2 nhà ở. Thực tế đến cuối 2000 cả
nước có diện tích nhà ở là 147 triệu m 2 , bình quân là 7,7 m 2 /
người; trong đó Hà Nội có 9 triệu m 2 nhà ở , bình quân là 6,8 m 2
/người , Thành phố Hồ Chí Minh có 33 triệu m 2 nhà ở, bình quân là
7,8 m 2 /người.
Trong giai đoạn này Nhà nước có nhiều văn bản xoá bỏ bao
cấp, khuyến khích nhân dân tự xây dựng nhà ở. Chính sách đầu tư nhà
ở cũng chuyển từ đầu tư có tính chất bao cấp sang chính sách tạo điều
kiện đã khơi dậy tiềm năng của nhân dân trong xây dựng nhà ở.Việc
đổi mới sản xuất nhà ở đô thị ởViệt Nam thể hiện trên hai mặt: khối
lượng được sản xuất ra và cơ cấu đa dạng của các chủ thể tham gia
vào quá trình sản xuất nhà ở .Vì vậy, trong năm 1990 tại các đô thị đã


có 1/3 khối lượng nhà ở được xây dựng bằng tiền của người dân. Năm
1992 vốn đầu tư xây dựng nhàở của cơ quan xí nghiệp và nhân dân
gấp 2 lần vốn của Nhà nước .Đến 1994 thì 70% nhà ở là do dân tự

xây dựng, tỷ lệ này có xu hướng tăng dần. Điều này làm cho quỹ nhà
ở tăng lên đáng kể cả về số lượng và chất lượng, giải quyết được một
bước nhu cầu nhà ở của dân cư.
Tại các đô thị lớn, nhiều khu nhà ở mới đã và đang được xây
dựng theo quy hoạch với quy mô hiện đại, đồng bộ, bao gồm cả các
dịch vụ thương mại, thể thao, vui chơi giải trí và các công trình hạ
tầng kỹ thuật đúng tiêu chuẩn.Đó là khu đô thị mới Định Công, Linh
Đàm, khu làng Quốc tế Thăng Long, khu đô thị mới Trung Hoà Nhân Chính( tại Hà Nội ), khu đô thị mới Nam Sài Gòn, An Phú, An
Khánh(tại Thành phố Hồ Chí Minh), khu đô thị mới Cát Bi(tại Hải
Phòng)....Nhiều khu tái định cư, khu nhà ở cho người có thu nhập
thấp... đã và đang được xây dựng tại một số đô thị .Tại Thành phố Hồ
Chí Minh đã giải toả được hàng ngàn căn nhà ổ chuột , cải thiện môi
trường cho thàng phố và giải quyết nhà ở mới cho dân là một thành
công lớn trong thời gian qua.
Hiện tại, hầu hết nhà ở đô thị đều xây dựng bằng vật liệu bền,
nhưng cũng còn nhiều nhà xây dựng tạm bợ. Quá nửa nhà ở đô thị có
tuổi thọ trên 50 năm cần được sửa chữa và nâng cấp. Nhiều nhà nguy
hiểm –“tháp nghiêng” đầy hiểm hoạ phải phá đi làm lại. Tại Thành
phố Hà Nội có hơn 300.000 m 2 nhà hư hỏng nặng, trong đó có 44
chung cư cao tầng bị lún lứt nguy hiểm.Tại Thành phố Hồ Chí Minh
có hơn 1.000.000 m 2 hư hỏng nặng, trong đó có 105 chung cư cần
tháo dỡ xây dựng mới. Nhiều hộ sống chen chúc trong một nhà thiếu


tiện nghi phục vụ tối thiểu. Cơ sở hạ tầng kém chất lượng làm cho đời
sống dân cư đô thị gặp khó khăn, môi trường bị ô nhiễm.
Kết luận chung:
Cung bất động sản chịu ảnh hưởng của rất nhiều nhân tố
trong đó nhân tố “ quy hoạch và các chương trình phát triển “ có
vai trò rất quan trọng. Việc quy hoạch rõ ràng, khoa học cùng với

các chương trình phát triển đúng đắn sẽ giúp cho cung bất động
sản phát triển minh bạch tránh hiện tượng bong bóng bất động
sản hay sốt nóng sốt ảo. Từ đó góp phần phát triển thị trường bất
động sản bền vững, lành mạnh.