ĐẤT NÔNG NGHIỆP XEN KẸT, HOANG HÓA TRONG KHU DÂN CƯ KHI THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN QUY HOẠCH TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI - THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP

ĐẤT NÔNG NGHIỆP XEN KẸT, HOANG HÓA TRONG KHU DÂN CƯ
KHI THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN QUY HOẠCH TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI
- THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP
Thái Thị Quỳnh Như 1
Quá trình đô thị hóa gắn liền với sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế - xã hội.
Thực hiện quá trình đô thị hóa đồng nghĩa với việc chuyển đổi cơ cấu sử dụng
đất, từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp. Thực tế hiện nay, đất dành cho
nông nghiệp ngày càng trở nên chật hẹp do dân số tăng nhanh, do các công trình
giao thông, các nhà máy công nghiệp, các trung tâm văn hóa, thương mại...
chiếm đất. Nhưng trong thực tế con người không phải lúc nào cũng sử dụng đất
nông nghiệp một cách hợp lý để phục vụ tốt nhất cuộc sống con người và xã hội.
Trong giai đoạn từ 1995 đến 2009, tuy diện tích đất nông nghiệp của nước
ta có tăng do khai hoang, cải tạo, phục hóa đất chưa sử dụng. Nhưng tổng diện
tích đất nông nghiệp của cả nước giảm mạnh do chuyển đổi mục đích sử dụng
sang đất phi nông nghiệp. Đặc biệt là trong giai đoạn đất nước đang đẩy mạnh
quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa với sự chuyển dịch mạnh mẽ về cơ cấu
đầu tư, cơ cấu sử dụng đất đai - tài nguyên thiên nhiên, cơ cấu lao động để tạo sự
chuyển dịch mạnh về cơ cấu kinh tế theo hướng tăng nhanh tỷ trọng kinh tế công
nghiệp, dịch vụ.
Trong chiến lược phát triển của Hà Nội thì việc tập trung đầu tư phát triển
thành khu đô thị mới với cơ sở hạ tầng đồng bộ được coi là ưu tiên phát triển
hàng đầu, vì vậy, nhiều khu đô thị mới, các dự án mở đường,... được đầu tư phát
triển xây dựng. Nhiều diện tích đất canh tác bị Nhà nước thu hồi phục vụ mục
đích đô thị hóa, đồng ruộng bị chia cắt tạo nên nhiều khu đất xen kẹt, không canh
tác được, bị bỏ hoang hóa hoặc bị lấn chiếm sử dụng trái phép. Qua nghiên cứu,
có thể tổng hợp được một số nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng đất xen kẹt,
hoang hóa trong khu dân cư khi thực hiện các dự án quy hoạch trong quá trình đô
thị hóa như sau:
- Việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang các hình thức sử dụng khác. Đất
nông nghiệp còn lại không đủ điều kiện canh tác, phải bỏ hoang hóa.
- Quá trình đô thị hóa khiến đất càng ngày càng có giá trị, nhiều hộ gia

đình, cá nhân tự chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất ở. Do lịch sử nhiều khu dân
cư được hình thành dần dần do quá trình tự chuyển đổi đất nông nghiệp, các cấp
chính quyền không quản lý được quỹ đất nông nghiệp còn trong các khu dân cư.
- Khi thực hiện dự án không thu hồi hết diện tích đất nông nghiệp, phần
diện tích đất nông nghiệp ngoài chỉ giới thu hồi nhỏ lẻ, không đủ đảm bảo các
tiêu chuẩn về canh tác cũng như các tiêu chuẩn về xây dựng, các hộ gia đình bị
mất đất để không, bỏ hoang hóa, chờ các dự án khác thu hồi.
- Các dự án được giao đất nhưng chậm đầu tư, bỏ hoang hóa hoặc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất cho các đơn vị khác sử dụng, dẫn đến tình trạng đất
                                                            
1

Tổng cục Quản lý đất đai

293


 

nông nghiệp đã có quyết định chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nhưng do hành
vi vi phạm pháp luật đất đai của các tổ chức (chuyển nhượng, cho thuê lại trái
pháp luật) mà hình thành nên một diện tích đất nông nghiệp bị bỏ hoang hóa.
- Ngoài ra, đó còn là do quy hoạch không mang tính đồng bộ, quản lý nhà
nước về đất đai lỏng lẻo, một thời gian dài buông lỏng quản lý khiến cho tình
trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái pháp luật gia tăng.
1. Quỹ đất nông nghiệp xen kẹt, đất hoang hóa trong khu dân cư trên
địa bàn thành phố Hà Nội (trước khi được mở rộng).
Trong giai đoạn 2000 - 2008, Hà Nội đã triển khai được 2818 dự án đầu tư
liên quan đến thu hồi đất. Thành phố đã bàn giao cho chủ đầu tư gần 1300 dự án
với 6300ha đất trong đó trên 80% là đất nông nghiệp[1].

Bảng 1. Diện tích các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2005-2008
(số liệu tính đến ngày 01/01/2009)
Loại đất

Diện tích đất (ha)
Năm 2005

Năm 2008

Tăng, giảm

1. Đất nông nghiệp

47025.15

45772.98

- 1252.17

2. Đất phi nông nghiệp

43004.51

44196.90

1192.39

2078.83

2138.65

59.82

3. Đất chưa sử dụng

(Nguồn: Số liệu kiểm kê đất đai - Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội)
Qua bảng số liệu biến động diện tích đất giai đoạn 2005 - 2008 trên địa
bàn thành phố Hà Nội, ta thấy rõ xu hướng chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ
đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp. Sự biến động diện tích lớn phản ánh
tốc độ quá trình đô thị hóa trên địa bàn thành phố lớn.
Đồng thời đất chưa sử dụng cũng tăng lên một phần diện tích không nhỏ
(59,82 ha). Nguyên nhân của sự gia tăng đất chưa sử dụng là do quá trình chuyển
đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp đã tạo nên phần diện tích dôi dư,
chưa đưa vào đầu tư, sử dụng.
50000
45000
40000
35000
30000
25000
20000
15000

N¨m 2005
N¨m 2008

10000
5000
0
§Êt n«ng nghiÖp

§Êt phi n«ng nghiÖp §Êt ch−a sö dông

Hình 1. Biểu so sánh diện tích các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội

294


 

Quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất ngoài do chủ trương của thành
phố còn một nguyên nhân là do người dân lấn chiếm và xây dựng trái phép trên
diện tích đất nông nghiệp kẹt, đất hoang hóa hoặc do người dân tự chuyển đổi
trái phép loại hình sử dụng đất. Đối với dạng tự chuyển đổi mục đích sử dụng đất
phát sinh do quá trình buông lỏng quản lý của các cấp chính quyền.
Hà Nội (trước khi mở rộng) gồm 9 quận nội thành và 5 huyện ngoại thành
với tổng diện tích là 92108.49 ha, trong đó đất sản xuất nông nghiệp là 47025.15
ha, đất ở 12810.2 ha và đất chuyên dùng 20647.02 ha (tính đến thời điểm
01/01/2009).
Bảng 2. Diện tích các loại đất chính tại các quận nội thành Hà Nội
(Đơn vị tính: ha)
Đất nông nghiệp
Quận

Đất phi nông nghiệp
Tăng,
giảm

Năm 2005

Năm 2008

Tăng,
giảm

Năm 2005

Năm 2008

7.44

5.85

-1.59

903.66

905.77

2.11

15.32

15.32

0

512.64

512.64

0

933.28

878.66

-54.62

1338.18

1392.96

54.78

2004.02

1904.91

-99.11

3819.70

3947.27

127.57

Cầu Giấy

87.54

69.16

-18.38

1105.13

1125.16

20.03

Đống Đa

25.68

24.77

-0.91

969.62

970.53

0.91

Hai Bà Trưng

16.27

15.67

-0.60

992.38

992.99

0.61

1379.69

1314.69

-65.00

2495.38

2560.86

65.48

63.73

63.73

0

836.15

836.21

0.06

Ba Đình
Hoàn Kiếm
Tây Hồ
Long Biên

Hoàng Mai
Thanh Xuân

(Nguồn: Số liệu thống kê đất đai - Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội)
Qua số liệu thống kê diện tích đất năm 2005, 2008, ta nhận thấy quận Tây
Hồ, quận Long Biên, quận Cầu Giấy, quận Hoàng Mai là những quận có biến
động đất đai nhiều nhất. Các quận đó đều là những quận mới thành lập: quận
Hoàng Mai ngày 6/1/2003, quận Tây Hồ ngày 28/10/1995, quận Long Biên ngày
6/11/2003, quận Cầu Giấy ngày 21/11/1996, trên địa bàn còn đan xen giữa thành
thị và nông thôn. Trong những năm gần đây, do quá trình đô thị hóa và dãn dân,
các khu đô thị mới, các khu công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp được đầu tư
triển khai, đường giao thông mở rộng đã tạo ra một lượng lớn quỹ đất nông
nghiệp xen kẹt, không canh tác được do thiếu điều kiện, khiến phải bỏ hoang hóa
hoặc bị lấn chiếm sử dụng trái phép.
Một trong những tình trạng chung cho những quận mới được thành lập và
các huyện ngoại thành là có tốc độ đô thị hóa cao, đồng thời, trong cơ cấu diện
tích đất trước đây một phần diện tích là đất nông nghiệp chiếm một tỷ trọng
không nhỏ. Trong thời gian gần đây, do yêu cầu phát triển kinh tế, một phần lớn
diện tích này đã được chuyển đổi mục đích sử dụng, phần còn lại đã bị người dân
295
 

 

tự ý sử dụng vào mục đích khác. Hầu hết các điểm đất nhỏ lẻ, xen kẹt nơi thì bị
biến thành bãi trông giữ ô tô, xe máy, xe đạp, nhiều nơi còn bị biến thành bãi đổ
phế thải xây dựng gây ô nhiễm môi trường và mất mỹ quan đô thị. Đặc biệt có
nhiều khu đất do các phường buông lỏng quản lý đã bị các hộ dân sống liền kề
khu đất lấn chiếm để xây dựng nhà ở và một số công trình để kinh doanh trái
phép. Việc trao đổi, chuyển nhượng loại đất này cũng hết sức phức tạp vị không
có căn cứ pháp lý, không được thực hiện đăng ký tại các cơ quan có thẩm quyền
của Nhà nước ...
Ngày 22 tháng 9 năm 2009, UBND TP Hà Nội đã ban hành Quyết định
121/2009/QĐ-UBND về trình tự thủ tục cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển
mục đích sử dụng đất vườn ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở hay
còn gọi là đất xen kẹt trong khu dân cư. Quyết định này đã mở ra cơ hội cho việc
chuyển mục đích sử dụng từ đất xen kẹt trong khu dân cư thành đất ở. Theo quy
định mới, đất vườn ao trong thửa đất có nhà ở nằm trong khu dân cư (chưa được
công nhận đất ở), đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư nằm trong phạm vi
khu dân cư đã được xác định ranh giới theo quy hoạch hoặc theo hiện trạng của
thửa đất có nhà ở ngoài cùng của khu dân cư đó thì được chuyển mục đích sử
dụng. Trong khi tại các quận nội thành, những mảnh đất xen kẹt hầu như đã
không còn thì tại những quận ngoại thành, những mảnh đất xen kẹt còn sót lại
đang trở thành hàng hóa.
Theo quy định một trong những điều kiện để chuyển đổi đất xen kẹt là hộ
gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất phải cam kết bàn giao cho
UBND xã, phường, thị trấn và cơ quan quản lý phần diện tích nằm trong phạm vi
ranh giới mở đường quy hoạch và lối đi chung, diện tích nằm trong phạm vi hành
lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, đê, sông, mương, di tích lịch sử - văn
hóa, danh lam thắng cảnh, công trình an ninh, quốc phòng, quy hoạch thoát lũ
theo quy định. Cũng chính bắt nguồn từ điều kiện này mà đã nhiều người sau khi

đã mua xong thửa đất đành ngậm đắng nuốt cay vì phát hiện ra mảnh đất đã nằm
trong diện quy hoạch.
Bên cạnh đó, những loại đất xen kẹt thông thường chỉ có giấy tờ giao đất
có thời hạn. Vì vậy, khi thực hiện các giao dịch mua bán, các giấy tờ này thường
chỉ ở dạng phôtô và đã qua tay nhiều người. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho
nhiều người bán đất xen kẹt có thể cùng một lúc bán trao tay cho ba bốn người
cùng một mảnh đất. Đến khi phát hiện ra thì người mua phải chịu thiệt vì những
giao dịch được thực hiện trong điều kiện không có cam kết rõ ràng cũng như
không có tính pháp lý.
2. Thực trạng đất nông nghiệp xen kẹt, đất hoang hóa trên địa bàn
quận Cầu Giấy
Từ sau khi được thành lập đến nay, công tác đầu tư xây dựng và quản lý
đô thị có bước phát triển mới. Quận đã chủ động phối hợp với thành phố và được
thành phố phê duyệt quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch giao thông (bản đồ

296


 

1/2000 năm 1999); quy hoạch hệ thống hạ tầng kỹ thuật (bản đồ 1/2000 năm
2003). Trong giai đoạn năm 2001-2008 quận đã giải phóng mặt bằng 433.97ha
của 151 dự án, trong đó có những dự án lớn về giao thông và đô thị như khu đô
thị Làng Quốc tế Thăng Long, khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính, khu đô thị
Nam Trung Yên, đường vành đai 3, đường Trần Duy Hưng, đường Lê Đức Thọ,
cầu vượt Mai Dịch, kè và nạo vét sông Tô Lịch,...
Diện tích đất nông nghiệp của quận Cầu Giấy hiện còn 69.16ha, chiếm tỷ
trọng rất thấp và nằm rải rác tại các phường Nghĩa Đô (5.07ha), Mai Dịch
(39.53ha), Dịch Vọng (3.96ha), Yên Hòa (10.49ha), Trung Hòa (9.11ha) và Quan
Hoa (1ha). Hiện trạng đất nông nghiệp trên địa bàn quận không sử dụng được,

hầu hết để hoang hóa. Nguyên nhân chủ yếu là do các hộ dân lấn chiếm xây dựng
nhà trái phép, tự chuyển đổi mục đích sử dụng sang làm nhà ở trên đất trồng cây
hàng năm...
Theo định hướng phát triển kinh tế đến năm 2010, trên địa bàn quận Cầu
Giấy không còn đất nông nghiệp, và các diện tích đất chưa sử dụng sẽ tiếp tục
chuyển đổi sang làm khu chức năng phát triển đô thị, hoặc phục vụ các mục đích
công cộng như trường học, sân chơi,... Vì vậy, đối với phần diện tích sẽ chuyển
đổi mục đích sử dụng theo quy hoạch, các cấp chính quyền cần quản lý chặt chẽ,
không để diễn ra tình trạng chuyển nhượng, chuyển đổi trái pháp luật, lấn chiếm
trái phép.. dẫn đến phức tạp khi thu hồi đất thực hiện dự án. Bên cạnh đó, cần có
các biện pháp quản lý về môi trường, tránh việc đổ rác, hoặc sản xuất kinh doanh
hủy hoại môi trường đất và ảnh hưởng môi trường xung quanh.
Diện tích đất nông nghiệp còn lại chủ yếu nằm rải rác trong khu dân cư
hoặc là đất ao, hồ, đầm không có khả năng sản xuất nông nghiệp và phải chuyển
đổi cây trồng theo hướng phát triển sinh thái, cải tạo làm chức năng điều hòa khí
hậu trong khu vực. Đối với phần diện tích nhỏ lẻ, xen lẫn trong khu dân cư cần
phải có biện pháp nâng cao chất lượng hiệu quả sử dụng, tạo điều kiện cải thiện
môi trường.

Hình 2 - 3 : Đường Cầu Giấy trước năm 1997 và năm 2009
Trong giai đoạn 1997 – 2008, với tốc độ đô thị hóa nhanh, trên địa bàn
quận Cầu Giấy phát sinh nhiều diện tích đất kẹt, đất hoang hóa. Nhằm nắm chắc
297
 


 

quỹ đất quản lý, UBND quận đã tiến hành thống kê diện tích đất kẹt, hoang hóa
trên địa bàn quận. Đồng thời tiến hành rà soát kiểm tra việc sử dụng đất đối với

các diện tích đất mà UBND quận đã ban hành quyết định thu hồi và các quỹ đất
nhỏ lẻ khác trên địa bàn, giao cho UBND các phường quản lý, tránh tình trạng tái
lấn chiếm sử dụng.
Phần diện tích đất nông nghiệp xen kẹt, hoang hóa trên địa bàn quận là
9.28ha và phần diện tích đang bị lấn chiếm là 6.67ha. Phần diện tích đất hoang
hóa, xen kẹt tập trung nhiều tại phường Dịch Vọng Hậu (3.39ha), phường Yên
Hòa (1.01ha) và phường Quan Hoa (2.21ha), Mai Dịch (1.71ha).
Diện tích đất nông nghiệp xen kẹt, hoang hóa trong khu dân cư đã dẫn đến
một số vấn đề sau trong quản lý và sử dụng đất:
- Quận Cầu Giấy là quận có tốc độ đô thị hóa nhanh, mạnh. Quỹ đất đầu
tư phát triển hạ tầng kỹ thuật phục vụ nhu cầu nâng cao đời sống của nhân dân
(như nhà văn hóa, sân chơi, nhà họp tổ dân phố...) còn thiếu, vì vậy việc tồn tại
quỹ đất nông nghiệp xen kẹt, hoang hóa là sự lãng phí đất đai, ngoài ra còn biểu
hiện sự quản lý không chặt chẽ quỹ đất của các cấp chính quyền.
- Việc tồn tại quỹ đất nông nghiệp đang để hoang hóa, người dân đổ phế
liệu, đổ rác .. hoặc lấn chiếm làm bãi than, bãi nguyên vật liệu xây dựng,.. ảnh
hưởng nhiều đến môi trường xung quanh khu vực.
- Trong quỹ đất nông nghiệp xen kẹt, hoang hóa trên địa bàn quận, có
nhiều khu đất có diện tích lớn có thể lập dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng
nhưng đang để trống, để hoang và bị lấn chiếm. Việc quản lý sử dụng đất ngày
càng trở nên phức tạp và khó khăn trong việc lập dự án, thu hồi đất, đưa đất về
đúng mục đích sử dụng.
- Tạo điều kiện hình thành sự thị trường giao dịch đất nông nghiệp trái pháp
luật, vốn đầu tư ít nhưng thu lợi cao khi được hợp thức hóa quyền sử dụng đất.
Nhất là chính sách về pháp luật đất đai ngày càng mở, việc công nhận quyền sử
dụng đất, hợp thức hóa quyền sử dụng đất ngày càng nhiều điều kiện thuận lợi.
* Phường Quan Hoa là phường có nguồn gốc khu dân cư lâu đời, ổn định.
Trên địa bàn phường không còn đất sản xuất nông nghiệp, toàn bộ đất nông nghiệp
tồn tại là diện tích đất nông nghiệp xen kẹt trong các khu dân cư, hiện trạng không
còn là đất nông nghiệp. Cụ thể đã được chuyển đổi vào các mục đích:

- Bị lấn chiếm làm lán tạm, kinh doanh, đổ phế liệu: 1.48ha, gồm các khu
đất Cạnh chùa Hoa Lăng dọc bờ sông Tô Lịch; Đường Nguyễn Khánh Toàn giáp
chùa Tăng Phúc; Tổ 38 khu tập thể Bưu chính viễn thông; Gần Chùa Duệ Tú;
Giáp trường Điện Tử Điện Lạnh;
- Khu đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư giáp trường Điện tử Điện
lạnh, phường Quan Hoa có nguồn gốc là đất công do phường quản lý, với diện
tích 1000m2, hiện trạng là bãi tập kết vật liệu xây dựng, đổ phế thải, gây mất vệ
sinh môi trường.
298


 

Bảng 3 : Tổng hợp diện tích đất xen kẹt, hoang hóa tại các phường thuộc quận

Phường

Tổng
số
điểm
đất
công,
đất
kẹt đã
rà
soát

Phân ra
Đất đã sử
dụng vào

mục đích
công
cộng
(m2)

Đất đã bị
lấn
chiếm
xây dựng
nhà cấp
bốn
(m2)

Đất
HTX
liên
doanh
cho thuê
(m2)

Đất
nông
nghiệp
chưa sử
dụng,
hoang
hóa…
(m2)

DT đất

đã giao
cho
Ban
QLDA
(m2)

Tổng
diện tích
(m2)

Mai Dịch

28

14893.1

5016

0

17100.6

0

37009.7

Dịch Vọng Hậu

25

8691.3

3142

0

33940.1

11248

57021.4

Dịch Vọng

12

13114

14452.7

0

23

0

27589.7

Quan Hoa

17

970

8359

0

22118

0

31447.0

Nghĩa Đô

14

12132

0

0

6872

0

19004.0

Nghĩa Tân

0

0

0

0

0

0

0

Trung Hòa

31

15966

611.6

14170

2684

0

33431.6

Yên Hòa

30

10778.4

35103

19816.6

10115.1

5059

80872.1

157

76544.8

66684.3

33986.6

92852.8

16307

286375.5

Tổng số

(Nguồn: Trung tâm PTQĐ & DTHT – quận Cầu Giấy)

Hình 4 : Khu đất kẹt giáp trường Điện tử
Điện lạnh

Hình 5: Khu đất kẹt tổ 40 phường Quan
Hoa

* Phường Yên Hòa là phường có diện tích đất nông nghiệp lớn: 10.49ha.
Trong những năm qua, phường Yên Hòa là một trong những phường được quan
tâm, phát triển với tốc độ đô thị hóa nhanh, mạnh. Trong giai đoạn 2000 - 2005,
phường đã chuyển dịch 74.77ha đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, và
đến năm 2008 trên địa bàn phường chỉ còn 10.49 ha đất nông nghiệp. Chính sự
chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất nhanh như vậy là nguyên nhân dẫn đến trên địa
bàn phường có nhiều khu đất nông nghiệp xen kẹt giữa các khu dân cư, hoặc bị
bỏ hoang hóa, lấn chiếm.
Khu đất kẹt tổ 23 phường Yên Hòa diện tích 2501m2 có nguồn gốc là đất
299
 


 

canh tác cá thể (theo sổ mục kê năm 1992), hiện trạng là đất trống trồng rau, một
phần đã bị lấn chiếm xây dựng nhà cấp 4. Diện tích đất để hoang hóa là 1.01ha
và 3.51ha đất đang bị lấn chiếm, xây dựng nhà cấp 4.

Phường Yên Hòa có đặc thù là phường đang được tập trung phát triển, xây
dựng hạ tầng đồng bộ nên ngoài diện tích đất bị lấn chiếm, hoặc do buông lỏng
quản lý thành đất hoang hóa, trên địa bàn phường Yên Hòa còn một số khu đất
nông nghiệp nằm trong chỉ giới giải phóng mặt bằng, thu hồi đất theo quy hoạch.
Những khu đất này là đất nông nghiệp đã không còn khả năng sản xuất, lại nằm
trong quy hoạch, nên chưa đưa vào sử dụng, như khu đất tại tổ 59 chưa đưa vào
sử dụng do nằm trong quy hoạch mở đường Trung Kính; khu đất tại tổ 33, 35 là
đất ao do UBND Phường quản lý, một phần là Ao Đình, phần còn lại nằm trong
Quyết định thu hồi để xây dựng khu đô thị mới Yên Hòa; ....
* Phường Dịch Vọng Hậu là phường mới thành lập từ tháng 4/2005 từ
một phần diện tích của phường Quan Hoa và phường Dịch Vọng. Trên địa bàn
phường Dịch Vọng Hậu không còn nhiều diện tích đất nông nghiệp, chỉ có 3.96
ha. Tuy nhiên phần diện tích đất nông nghiệp này đã được quy hoạch thành khu
hành chính - kinh tế quận, hoặc khu sản xuất tiểu thủ công nghiệp và công nghiệp
nhỏ quận Cầu Giấy. Phần diện tích đất xen kẹt gần như đã được chuyển đổi sang
phục vụ mục đích công cộng như sân chơi tổ dân phố (tổ 54), chợ (chợ tổ 53, chợ
đầu mối nông sản Dịch Vọng); nhà văn hóa (xóm Đề, tổ 49); hoặc đang được
UBND phường cho thuê làm bãi rửa xe, bãi than, bãi kinh doanh vật liệu xây
dựng, bãi trông giữ xe...

Hình 6: Bãi than tại đường Trần Quốc Hoàn

Hình 7: Khu đất kẹt tại đường

Khu đất kẹt tại đường Trần Quốc Hoàn có diện tích 2142.5m2, hiện
đang cho thuê làm bãi đổ than và kinh doanh vật liệu xây dựng.
* Phường Mai Dịch là phường hiện còn nhiều đất nông nghiệp nhất trên địa
bàn quận, 39.53 ha. Diện tích đất nông nghiệp xen kẹt là 1.71 ha, tuy nhiên phần
diện tích đó các cơ quan chức năng, UBND phường đang triển khai giải phóng mặt
bằng, thu hồi đất hoặc có những biện pháp quản lý phù hợp, tránh lãng phí tài

nguyên đất như trồng cây lâu năm, xây dựng Trụ sở dân phòng, trạm y tế, ao tưởng
niệm liệt sỹ.. hoặc cho đấu giá quyền sử dụng đất như khu đất kẹt giáp đường Lê
Đức Thọ (hiện công ty Âu Việt đã đưa vào sử dụng làm trụ sở công ty).

300


 

Ngoài ra trên địa bàn các phường Nghĩa Đô, Trung Hòa, Dịch Vọng cũng
có diện tích đất nông nghiệp xen kẹt, hoang hóa. Tuy nhiên diện tích đó không
đáng kể và đã được hình thành do lịch sử quản lý đất đai của địa phương chưa
tốt. Do đó, đối với những diện tích này, điều quan trọng là có biện pháp giải
quyết triệt để, tránh phức tạp nảy sinh khiếu kiện sau này.
Một số nguyên nhân hình thành quỹ đất nông nghiệp xen kẹt, hoang hóa
trên địa bàn quận Cầu Giấy.
- Do quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa mang tính đồng bộ. Quá trình
đô thị hóa dẫn đến việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang các hình thức sử dụng
khác. Đất nông nghiệp còn lại không đủ điều kiện canh tác, phải bỏ hoang hóa.
- Khi thực hiện dự án không thu hồi hết diện tích đất nông nghiệp, phần
diện tích đất nông nghiệp ngoài chỉ giới thu hồi nhỏ lẻ, không đủ đảm bảo các tiêu
chuẩn về canh tác cũng như các tiêu chuẩn về xây dựng, các hộ gia đình bị mất đất
để không, bỏ hoang hóa, chờ các dự án khác thu hồi. Trong trường hợp phần diện
tích còn lại ngoài chỉ giới giải phóng mặt bằng nhỏ, theo chính sách người dân
được nhận tiền bồi thường, hỗ trợ cả phần diện tích ngoài chỉ giới, nhưng khi có
chủ trương hợp khối các diện tích nhỏ lẻ sau giải phóng mặt bằng, chế độ tài chính
đất đai như tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ đất quá lớn, hiệu quả kinh tế khu đất
mang lại không tương xứng với số tiền đã nộp. Do đó, phần diện tích đất đó bị để
hoang hóa. Những trường hợp này thường xảy ra đối với những dự án thu hồi đất
để làm đường giao thông vì phần diện tích nhỏ lẻ không thích hợp để xây dựng

công trình, nhưng cũng không bố trí làm cảnh quan, vườn hoa được.
- Quá trình đô thị hóa khiến đất càng ngày càng có giá trị, nhiều hộ gia
đình, cá nhân tự chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất ở. Do lịch sử nhiều khu
dân cư được hình thành dần dần do quá trình tự chuyển đổi đất nông nghiệp, các
cấp chính quyền không quản lý được quỹ đất nông nghiệp còn trong các khu dân
cư. Nhiều hộ gia đình đã chuyển nhượng một phần diện tích từ lâu, các hộ gia
đình nhận chuyển nhượng đã xây dựng công trình, ở ổn định. Những trường hợp
này thường xảy ra ở những phường Quan Hoa, Dịch Vọng, Yên Hòa, là những
khu dân cư hình thành từ lâu đời.
- Các dự án được giao đất nhưng chậm đầu tư, bỏ hoang hóa hoặc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất cho các đơn vị khác sử dụng, dẫn đến tình trạng đất
nông nghiệp đã có quyết định chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nhưng do hành
vi vi phạm pháp luật đất đai của các tổ chức (chuyển nhượng, cho thuê lại trái
pháp luật) mà hình thành nên một diện tích đất nông nghiệp bị bỏ hoang hóa, ví
dụ như dự án xây dựng Bệnh viện Hoa Kỳ, dự án Văn phòng làm việc của Tổng
Công ty Thương mại và Hóa chất Việt Nam có quyết định giao đất từ năm 1998
nhưng đến nay vẫn chưa đưa vào sử dụng, để hoang hóa ....
- Sau một thời gian dài buông lỏng quản lý, cùng với hệ thống hồ sơ địa
chính, hệ thống bản đồ không đầy đủ, đồng bộ gây khó khăn trong việc xác minh
nguồn gốc sử dụng đất, thiếu cơ sở để đưa ra những biện pháp khống chế việc
chuyển nhượng, chuyển đổi đất nông nghiệp trái pháp luật. Sự yếu kém trong
quản lý cũng là một nguyên nhân dẫn đến việc không nắm rõ được quỹ đất hiện
có, cũng như đưa ra những biện pháp xử lý, thu hồi.
301
 


 

- Người dân thiếu ý thức chấp hành pháp luật đất đai. Bên cạnh đó, đất nông

nghiệp xen kẹt trong khu dân cư là nguồn cung cấp đất giá rẻ cho thị trường bất
động sản ngầm, tạo điều kiện cho đầu cơ đất. Chính vì vậy, mặc dù là hành vi trái
pháp luật nhưng việc mua bán đất nông nghiệp vẫn diễn ra không kiểm soát được.
3. Đề xuất một số giải pháp giải quyết tình trạng đất nông nghiệp xen
kẹt, hoang hóa trên địa bàn thành phố Hà Nội
- Các quan điểm khai thác sử dụng đất
Khai thác triệt để hiệu quả quỹ đất hiện có, và phù hợp với tiềm năng đất
đai, vị trí địa lý... tạo nên cầu nối giữa các khu vực nội thành với nhau nhằm thúc
đẩy kinh tế phát triển.
Quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa của thành phố đã và sẽ lấy đi những
diện tích đất nông nghiệp rộng lớn trên địa bàn. Đây là xu hướng tất yếu đối với
những địa bàn quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh, đặc biệt là những khu vực có vị
trí đặc biệt thuận lợi như khu vực ngoại thành. Tuy nhiên cần cân đối và luận
chứng chặt chẽ khi chuyển đổi đất nông nghiệp, đặc biệt là đất trồng lúa sang
mục đích phi nông nghiệp phải đảm bảo đời sống, công ăn việc làm của người
dân bị mất đất sản xuất.
Đất là nhân tố quan trọng hợp thành môi trường, đồng thời trong nhiều
trường hợp lại là nhân tố quyết định sự tồn tại, phát triển hay hủy diệt các nhân tố
khác của môi trường. Vì vậy khai thác sử dụng đất phải đi đôi với việc bảo vệ
môi trường đất để sử dụng ổn định, lâu dài và bền vững.
Diện tích đất để phát triển hệ thống giao thông được đảm bảo, coi phát
triển và hoàn thiện hệ thống giao thông là khâu đột phá để phát triển kinh tế trong
giai đoạn tới.
- Một số giải pháp
(1). Tuyên truyền, vận động người dân chấp hành nghiêm chỉnh pháp luật
đất đai, góp phần giảm tình trạng chuyển nhượng, chuyển đổi trái phép mục đích
sử dụng đất nông nghiệp. Việc tuyên truyền những chính sách pháp luật nhằm
nâng cao ý thức chấp hành pháp luật đất đai trên địa bàn quận được triển khai sâu
rộng trong những năm qua, sự hiểu biết về pháp luật của nhân dân cũng được
nâng cao. Tuy nhiên, người dân thu được nguồn lợi kinh tế lớn từ việc chuyển

đổi, chuyển nhượng đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư, do đó họ vẫn cố ý
chuyển đổi, chuyển nhượng diện tích đất nông nghiệp trái pháp luật.
(2). Hoàn thiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đồng bộ các phường; quy
hoạch chi tiết sử dụng đất để xây dựng các dự án sản xuất kinh doanh, khu đô thị,
khắc phục tình trạng quy hoạch “treo”. Các khu vực ngoại thành Hà Nội trước
đây đều là những huyện nông thôn, do đó việc phân bố dân cư cùng các loại hình
sử dụng đất mang tính đặc thù xen lẫn đất nông nghiệp canh tác và các khu dân
cư. Do đó, nhiều dự án được phê duyệt theo quy hoạch nhưng chưa triển khai
hoặc triển khai chậm tiến độ dự án. Người dân có đất thuộc chỉ giới giải phóng
mặt bằng không đầu tư sản xuất trên đất, dẫn đến một diện tích lớn đất nông
nghiệp bỏ hoang hóa.

302


 

(3). Đối với những trường hợp người đang sử dụng đất thuộc quy hoạch
xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh hoặc khu đô thị cần nghiên cứu, ban hành
chính sách, thực hiện cơ chế cho thuê đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối
với nhà đầu tư hạ tầng của dự án. Điều chỉnh chính sách giá đền bù đất đai, tài
sản hợp lý theo thời điểm và theo mục đích sử dụng, đảm bảo hài hòa giữa lợi ích
của người dân và chủ đầu tư dự án.
(4). Hoàn thiện các quy định về thu hồi đất, bồi thường đất. Đối với từng
dự án cụ thể, cần có những biện pháp hạn chế việc thu hồi đất mà phần diện tích
ngoài chỉ giới giải phóng mặt bằng nhỏ, không đủ điều kiện xây dựng, để đảm
bảo giữa nguồn chi giải phóng mặt bằng thực hiện dự án của các chủ đầu tư,
đồng thời đảm bảo quyền lợi của các hộ dân.
(5). Ban quản lý dự án quận, Trung tâm phát triển quỹ đất và duy tu hạ
tầng đô thị quận rà soát, tổng hợp và đề nghị thu hồi diện tích đất kẹt, đất hoang

hóa đang tồn tại trên địa bàn quận, tiến hành đầu tư dự án để đưa đất vào sử dụng
đúng mục đích.
Đối với các thửa đất nông nghiệp xen kẹt có diện tích lớn (>1000m2),
thích hợp cho việc xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc, hoặc các công trình
phục vụ đời sống dân sinh như nhà họp tổ dân phố, sân chơi... Do đó, để tránh
lãng phí trong sử dụng đất, đề nghị UBND quận tiến hành các biện pháp thu hồi,
cưỡng chế thu hồi, tạo quỹ đất sạch để thực hiện các dự án phục vụ mục đích
công cộng.
(6). Đối với phần diện tích nhỏ lẻ sau giải phóng mặt bằng, tuyên truyền
vận động nhân dân hoặc các tổ chức hợp khối. Tuy nhiên, cũng cần có những chế
tài quy định riêng ưu đãi đối với những trường hợp xin hợp khối, để đảm bảo sự
tương ứng giữa nghĩa vụ tài chính và hiệu quả kinh tế khu đất mang lại.
Ví dụ cụ thể đã thực hiện hợp khối trên địa bàn quận Cầu Giấy:
Trong quá trình giải phóng mặt bằng đường vành đai 3 nút Trung Hòa,
UBND quận Cầu Giấy đã thu hồi 17m2 đất ở còn lại ngoài chỉ giới, thực hiện
xong bồi thường, tái định cư và giao cho UBND phường quản lý.
Do hình thù thửa đất (hình tam giác) và diện tích quá hẹp (17m2) nên
UBND phường không thể bố trí xây dựng công trình công cộng được, các hộ liền
kề thường xuyên sử dụng, lấn chiếm trái phép, đã phải cưỡng chế thu hồi. Sau
khi vận động, công ty TNHH 216 mua lại phần diện tích nói trên để sử dụng làm
cổng vào của công ty.
Tuy nhiên, để thuận tiện trong việc vận động hợp khối, cần có những chế
tài về nghĩa vụ tài chính phù hợp để tạo thuận lợi trong việc vận động hợp khối
nhỏ lẻ, tránh tình trạng để đất hoang hóa lâu, gây lãng phí đất, ảnh hưởng đến
môi trường và mỹ quan đô thị.
(7). Tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đối với những diện tích lớn, đưa
đất vào sử dụng đúng mục đích, góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách nhà
nước, tránh lãng phí trong sử dụng đất; Lập kế hoạch sử dụng đất trên cơ sở quy
hoạch đã được phê duyệt đối với khu vực đất nông nghiệp có diện tích lớn để
phục vụ cho mục đích phát triển đô thị; Hoàn thiện thủ tục trình UBND Thành

303
 


 

phố cho phép đấu giá các khu đất nông nghiệp, đất chưa sử dụng, đất hoang hóa
nhằm tạo nguồn vốn đầu tư vào các cơ sở hạ tầng.
(8). Đối với những dự án đã được giao đất nhưng để hoang hóa, không
đầu tư, kiên quyết thu hồi và có biện pháp xử phạt hành chính đối với những dự
án cho thuê, chuyển nhượng trái pháp luật.
(9). Xử lý vi phạm đối với những trường hợp tự ý chuyển đổi, chuyển
nhượng đất nông nghiệp trái phép.
KẾT LUẬN
1. Tốc độ đô thị hóa mạnh mẽ đã làm thay đổi mọi mặt của đời sống xã
hội, cũng như sự biến động lớn về cơ cấu sử dụng đất tại quận. Sự phát triển lớn
mạnh và ngày càng mở rộng đô thị đã làm ảnh hưởng, phát sinh nhiều khó khăn
đối với công tác quản lý đất đai, cũng như việc chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất,
đặc biệt là chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp.
2. Nguyên nhân hình thành quỹ đất nông nghiệp xen kẹt, đất hoang hóa
cùng những ảnh hưởng tiêu cực của việc tồn tại quỹ đất nông nghiệp xen kẹt,
hoang hóa đến việc phát triển kinh tế - xã hội, đời sống của nhân dân:
- Do quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa mang tính đồng bộ.
- Khi thực hiện dự án không thu hồi hết diện tích đất nông nghiệp.
- Hệ thống hồ sơ địa chính, hệ thống bản đồ không đầy đủ, chính quyền
không quản lý được quỹ đất nông nghiệp còn trong các khu dân cư, không nắm
rõ được quỹ đất hiện có, cũng như đưa ra những biện pháp xử lý, thu hồi.
- Các dự án được giao đất nhưng chậm đầu tư, bỏ hoang hóa.
- Người dân thiếu ý thức chấp hành pháp luật đất đai.
3. Đề xuất một số giải pháp nhằm giải quyết tình trạng đất nông nghiệp

xen kẹt, đất hoang hóa trên địa bàn thành phố Hà Nội
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1.

Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn. Nông dân bị thu hồi đất - thực
trạng và giải pháp, Hà Nội, 2007.

2.

Trần Thị Minh Châu. Về chính sách đất nông nghiệp ở nước ta hiện nay,
Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia, Hà Nội, 2007.

3.

Võ Kim Cương. Quản lý đô thị thời kỳ chuyển đổi, Nhà xuất bản Xây dựng,
Hà Nội, 2004.

4.

TS. Trần Cao Sơn, Định hướng phát triển đô thị Việt Nam và tác động của
nó đến văn hóa, chuyên đề 21, đề tài KX 05.03.

5.

Nguyễn Thị Hà Thành. Nghiên cứu tác động của việc chuyển đổi sử dụng
đất nông nghiệp đến người dân ven đô Hà Nội trong quá trình đô thị hóa
(lấy xã Mễ Trì, huyện Từ Liêm làm ví dụ), Luận văn Thạc sỹ Khoa học,
Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, Hà Nội, 2007.

304