Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT




NGUYỄN THANH THÚY






THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG
LAI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM



Chuyên ngành : Luật kinh tế
Mã số : 60 38 01 07


LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC



Người hướng dẫn khoa học: TS. Phan Thị Thanh Thủy

Hà Nội - 2014



2
LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các
kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào
khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác,
tin cậy và trung thực. Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán
tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia
Hà Nội.
Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể
bảo vệ Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!


NGƢỜI CAM ĐOAN



NGUYỄN THANH THÚY

3
MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN 1
MỤC LỤC 2
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT 5
MỞ ĐẦU 7
Chƣơng 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH
THÀNH TRONG TƢƠNG LAI 12
1.1. Tổng quan về nhà ở hình thành trong tƣơng lai 12
1.1.1. Khái niệm 12
1.1.1.1. Khái niệm tài sản hình thành trong tương lai 12
1.1.1.2. Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai 16
1.1.2. Đặc điểm pháp lý của nhà ở hình thành trong tương lai là đối
tượng của hợp đồng thế chấp 17
1.2. Lý luận về thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai 20
1.2.1. Khái niệm, đặc điểm pháp lý của thế chấp nhà ở hình thành
trong tương lai 20
1.2.1.1. Khái niệm thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai 20
1.2.1.2. Đặc điểm pháp lý của thế chấp nhà ở hình thành trong tương
lai 22
1.2.2. Sự hình thành và phát triển của chế định thế chấp nhà ở hình
thành trong tương lai ở Việt Nam 29
1.2.3. Vai trò của thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai 33
1.3. Kinh nghiệm thế giới về thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai 37

Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH
THÀNH TRONG TƢƠNG LAI VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH 43
2.1. Thực trạng pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai 43



4
2.1.1. Quy định của pháp luật về tài sản thế chấp là nhà ở hình thành
trong tương lai 43
2.1.2. Quy định của pháp luật về hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành
trong tương lai 45
2.1.2.1. Nội dung của hợp đồng 45
2.1.2.2. Hình thức của hợp đồng 53
2.1.2.3. Trình tự thực hiện thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai 54
2.2. Thực tiễn thực thi pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong
tƣơng lai 58
2.2.1. Vướng mắc trong việc xác định tài sản là nhà ở hình thành trong
tương lai 58
2.2.2. Vướng mắc về vấn đề định giá tài sản thế chấp là nhà ở hình
thành trong tương lai 63
2.2.3. Vướng mắc thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai 66
2.2.3.1. Vướng mắc khi thực hiện thủ tục công chứng 66
2.2.3.2. Vướng mắc khi thực hiện thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm 76
2.2.4. Vướng mắc thủ tục xử lý tài sản là nhà ở hình thành trong tương
lai 81
Chƣơng 3: HOÀN THIỆN CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP
NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI 87
3.1. Định hƣớng hoàn thiện quy định pháp luật về thế chấp nhà ở hình
thành trong tƣơng lai 87
3.1.1. Xây dựng, kiện toàn hệ thống các quy định pháp luật về thế chấp

nhà ở hình thành trong tương lai 87
3.1.2. Vai trò của cơ quan chức năng trong việc xây dựng và thực thi
pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai 88



5
3.1.2.1. Cần có sự phối hợp đồng bộ của các bộ, ngành chức năng có
liên quan trong việc xây dựng và thực thi pháp luật 88
3.1.2.2. Nâng cao hơn nữa vai trò trung tâm của Ngân hàng Nhà nước
Việt Nam trong việc xây dựng và thực thi pháp luật về thế chấp nhà ở
hình thành trong tương lai 89
3.2. Các giải pháp hoàn thiện các quy định pháp luật về thế chấp nhà ở
hình thành trong tƣơng lai 90
3.2.1. Bổ sung quy định về xác định tài sản là nhà ở hình thành trong
tương lai 90
3.2.2. Bổ sung quy định về cách thức định giá tài sản thế chấp là nhà ở
hình thành trong tương lai 95
3.2.3. Hoàn thiện quy định về trình tự, thủ tục thế chấp nhà ở hình
thành trong tương lai 97
3.2.3.1. Hoàn thiện các quy định về công chứng hợp đồng thế chấp nhà
ở hình thành trong tương lai 97
3.2.3.2. Hoàn thiện các quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm hợp
đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai 103
3.2.4. Các giải pháp liên quan đến vấn đề xử lý tài sản thế chấp là nhà
ở hình thành trong tương lai 107
KẾT LUẬN 112
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 113

6
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Bộ luật dân sự
BLDS
Hình thành trong tương lai
HTTTL
Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày
19/11/1999 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm
Nghị định số 165/1999/NĐ-CP
Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày
29/12/1999 của Chính phủ về bảo đảm tiền vay
của các tổ chức tín dụng
Nghị định số 178/1999/NĐ-CP
Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày
29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm
Nghị định số 163/2006/NĐ-CP
Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012
của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều
của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày
29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo
đảm
Nghị định số 11/2012/NĐ-CP
Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010
của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn
thi hành Luật nhà ở
Nghị định số 71/2010/NĐ-CP
Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-
BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ Tư pháp và

Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc
đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng
đất, tài sản gắn liền với đất
Thông tư số 05/2005/TTLT-
BTP-BTNMT
Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-
BTNMT ngày 18/11/2011 của Bộ Tư pháp và
Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc
đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản
gắn liền với đất
Thông tư số 20/2011/TTLT-
BTP-BTNMT
Tổ chức tín dụng
TCTD



7
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Khi nền kinh tế thị trường ra đời và phát triển ở Việt Nam từ giữa
những năm 1980, tín dụng ngân hàng đã hình thành và ngày càng đóng vai trò
quan trọng đối với việc phát triển kinh tế. Với điều kiện kinh tế nước ta, tín
dụng ngân hàng là hình thức tín dụng chủ yếu; là điều kiện để đảm bảo quá
trình sản xuất kinh doanh diễn ra thường xuyên, liên tục; là công cụ huy động,
tập trung vốn để thúc đẩy sự phát triển kinh tế và góp phần nâng cao đời sống
người dân; cao hơn, tín dụng ngân hàng còn là công cụ điều tiết vĩ mô của
Nhà nước. Với tầm quan trọng như vậy, cần có nhiều biện pháp bảo đảm để
hoạt động này phát triển lành mạnh, trong đó có biện pháp bảo đảm tiền vay
của tổ chức tín dụng (TCTD). Trong thực tiễn bảo đảm tín dụng của các ngân

hàng thương mại đang hoạt động tại Việt Nam, thế chấp tài sản là biện pháp
bảo đảm tiền vay phổ biến và hiệu quả. Và hiện nay, các loại tài sản được đưa
vào giao dịch thế chấp ngày càng phong phú hơn, bao gồm cả tài sản hiện có
và tài sản hình thành trong tương lai (HTTTL), trong đó có tài sản là nhà ở
HTTTL.
Về vấn đề thế chấp tài sản HTTTL nói chung và thế chấp nhà ở
HTTTL nói riêng, pháp luật Việt Nam đã có những quy định liên quan nhưng
chưa thực sự đầy đủ và thống nhất. Do đó, hiệu quả thực thi trên thực tế chưa
cao và còn nhiều vướng mắc như: vướng mắc trong việc xác định nhà ở
HTTTL, vướng mắc về định giá tài sản thế chấp, vướng mắc khi thực hiện thủ
tục giao kết hợp đồng thế chấp; và vướng mắc về vấn đề xử lý tài sản thế chấp
là nhà ở HTTTL…. Trong quá trình thực tế hành nghề công chứng, tác giả
Luận văn đã có cơ hội được tiếp cận với rất nhiều các giao dịch bảo đảm có
đối tượng là nhà ở HTTTL, qua đó cũng thấy được những khó khăn, vướng



8
mắc mà các bên tham gia giao dịch gặp phải. Tác giả cũng đã tìm hiểu các bài
viết, bài nghiên cứu và một số luận văn liên quan đến vấn đề này nhưng nhận
thấy đây là vấn đề còn khá mới mẻ nên hiện nay chưa có nhiều nghiên cứu
chuyên sâu. Đó là những lý do mà tác giả chọn đề tài “Thế chấp nhà ở hình
thành trong tƣơng lai theo pháp luật Việt Nam” để làm đề tài nghiên cứu
cho luận văn tốt nghiệp thạc sĩ của mình.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Hiện nay đã có nhiều công trình nghiên cứu bao gồm khóa luận tốt
nghiệp, luận văn thạc sỹ, luận án tiến sĩ về vấn đề bảo đảm tiền vay của các
TCTD. Nhưng thế chấp nhà ở HTTTL lại là vấn đề khá mới mẻ, tuy đã được
đề cập đến trong các công trình nghiên cứu nhưng chưa chuyên sâu, và mới
dừng ở việc phân tích một số khía cạnh nhất định. Trong quá trình thực hiện

đề tài này, tác giả có tham khảo các bài nghiên cứu đó và từ đó đưa ra quan
điểm của cá nhân mình. Một số công trình nghiên cứu có thể kể đến như:
- Nguyễn Thùy Dương (2013), Thế chấp tài sản hình thành trong tương
lai để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng, Luận văn Thạc sĩ
Luật học, Đại học Kinh tế - Luật, Trường Đại học Quốc gia thành phố Hồ Chí
Minh, thành phố Hồ Chí Minh.
- Phan Thị Thu Phương (2013), Thế chấp tài sản hình thành trong
tương lai, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội.
- Vũ Thị Hồng Yến (2013), Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp
theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành, Luận án Tiến sĩ Luật
học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội.
Có thể nhận thấy những công trình nghiên cứu nói trên tuy đã có những
phân tích khá sâu sắc về tài sản HTTTL nói chung và thế chấp tài sản HTTTL
nói riêng nhưng chưa đề cập chuyên sâu đến vấn đề thế chấp nhà ở HTTTL -



9
một đề tài đang được quan tâm như hiện nay.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của Luận văn
 Mục đích nghiên cứu:
Trên cơ sở phân tích, đánh giá những quy định của pháp luật Việt Nam
về thế chấp nhà ở HTTTL, thực tiễn áp dụng những quy định này, từ đó, đề
xuất ý kiến để hoàn thiện quy định pháp luật, góp phần phát huy vai trò tích
cực của chế định thế chấp nhà ở HTTTL trên thực tế, nâng cao vai trò của
hoạt động tín dụng cũng như hiệu quả của các biện pháp bảo đảm tiền vay.
 Nhiệm vụ nghiên cứu:
Để đạt được mục đích nêu trên, luận văn tập trung vào những nhiệm vụ
cụ thể sau:
- Phân tích, khái quát những vấn đề lý luận về thế chấp nhà ở HTTTL.

- Phân tích, đánh giá một cách hệ thống và toàn diện các quy định của
pháp luật Việt Nam hiện hành điều chỉnh vấn đề thế chấp nhà ở HTTTL.
- Phân tích, đánh giá thực trạng thế chấp nhà ở HTTTL để bảo đảm tín
dụng trong hoạt động của các TCTD.
- Đề xuất phương hướng, các giải pháp góp phần hoàn thiện những quy
định pháp luật liên quan đến vấn đề thế chấp nhà ở HTTTL.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Trong khuôn khổ của luận văn, tác giả sẽ tập trung nghiên cứu các vấn
đề lý luận, các quy định của pháp luật Việt Nam về thế chấp nhà ở HTTTL,
đồng thời nghiên cứu thực tiễn áp dụng vấn đề này. Cụ thể hơn, luận văn sẽ
chỉ đi sâu nghiên cứu về vấn đề thế chấp nhà ở HTTTL với đối tượng là nhà ở
HTTTL của tổ chức, cá nhân mua của doanh nghiệp có chức năng kinh doanh



10
bất động sản theo quy định tại Điều 61 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày
23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở
(Nghị định số 71/2010/NĐ-CP).
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Trong quá trình nghiên cứu để hoàn thành luận văn, tác giả đã vận dụng
các phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử của Chủ nghĩa Mác -
Lênin và tư tưởng Hồ Chí Minh. Các phương pháp nghiên cứu luật học truyền
thống cũng được sử dụng trong Luận văn bao gồm: phương pháp so sánh,
phương pháp đối chiếu, phương pháp phân tích, tổng hợp, phương pháp thống
kê, khái quát hóa, phương pháp lịch sử, tư duy logic, phương pháp quy nạp,
diễn giải… để làm sáng tỏ nội dung và phạm vi nghiên cứu của đề tài.
6. Ý nghĩa lý luận và ý nghĩa thực tiễn của Luận văn
Việc nghiên cứu một cách có hệ thống vấn đề thế chấp nhà ở HTTTL
theo pháp luật Việt Nam mang ý nghĩa lý luận và thực tiễn sâu sắc.

Về phương diện lý luận, luận văn tiến hành hệ thống hóa và làm sáng tỏ
những vấn đề lý luận và hệ thống quy định pháp luật Việt Nam về thế chấp
nhà ở HTTTL.
Về phương diện thực tiễn, những kiến nghị của luận văn hi vọng sẽ
đem lại những kết quả thiết thực cho việc hoàn thiện các quy định pháp luật
Việt Nam về thế chấp nhà ở HTTTL, phát huy vai trò tích cực của chế định
này trên thực tế, góp phần phát triển lành mạnh hoạt động tín dụng ngân hàng,
thúc đẩy kinh tế phát triển.
7. Kết cấu của Luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục các tài liệu tham khảo, nội
dung của Luận văn bao gồm ba chương:



11
Chương 1: Một số vấn đề lý luận về thế chấp nhà ở hình thành trong
tương lai
Chương 2: Thực trạng pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong
tương lai và thực tiễn thi hành
Chương 3: Hoàn thiện các quy định pháp luật về thế chấp nhà ở hình
thành trong tương lai



12
Chƣơng 1
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH
TRONG TƢƠNG LAI
1.1. Tổng quan về nhà ở hình thành trong tƣơng lai
1.1.1. Khái niệm

1.1.1.1. Khái niệm tài sản hình thành trong tương lai
a. Tài sản
“Tài sản” không chỉ là một thuật ngữ pháp lý mà còn là một khái niệm
thông dụng trong đời sống dân sự. Vấn đề định nghĩa về tài sản là vấn đề
phức tạp, hiện nay còn nhiều quan điểm khác biệt.
Trong bài viết đăng trên Tạp chí Luật học - Số 5/1995, TS. Phan Hữu
Thư cho rằng: “Tài sản là một thuật ngữ vừa mang tính phổ thông vừa mang
tính pháp lý sâu sắc”. Cũng bàn về khái niệm tài sản, theo PGS. Ngô Huy
Cương thì: “Khái niệm về tài sản không phải là một khái niệm thuần túy có
tính cách học thuật mà là một khái niệm có tính mục đích rất cao. Khái niệm
này phải đáp ứng được các nhu cầu cần thiết của xã hội. Tài sản không thể
được xem xét tách rời các giá trị xã hội” [18]. Trong một số công trình nghiên
cứu của mình, PGS Ngô Huy Cương đã có khảo sát về khái niệm tài sản của
một số hệ thống pháp luật trên thế giới, qua đó, ông đưa ra kết luận: “(1) Các
định nghĩa đều sử dụng cách thức liệt kê các phân loại tài sản mà không đưa
ra một phạm vi cụ thể của tài sản; (2) Tài sản là đối tượng của quyền sở hữu;
(3) Tài sản được phân chia thành bốn phân loại lớn là bất động sản hữu hình
và động sản hữu hình, bất động sản vô hình và động sản vô hình” [19].
Trên đây là cách quan niệm của các học giả về tài sản. Vậy, trong pháp
luật dân sự của Việt Nam thì khái niệm về tài sản được ghi nhận như thế nào?



13
Tại Việt Nam, khái niệm tài sản lần đầu tiên được quy định trong Bộ
luật dân sự (BLDS) 1995 và đến khi ban hành BLDS 2005 thì các nhà làm
luật Việt Nam đưa ra khái niệm về tài sản như sau: “Tài sản bao gồm vật, tiền,
giấy tờ có giá và các quyền tài sản” [32, Điều 163]. Có thể thấy, cơ sở quan
trọng để xác định tài sản theo quy định này là “vật chất liệu” trong khi quyền
sở hữu - một vật quyền quan trọng nhất - đã bị tách ra khỏi tài sản (quyền tài

sản dường như được quy định tách biệt với tài sản tại Điều 164 và Điều 174
BLDS 2005). Hơn nữa, khái niệm này được xây dựng theo hình thức liệt kê
các loại tài sản, thiếu tính khái quát và không đưa ra được phạm vi để xác
định về tài sản.
Việc BLDS Việt Nam năm 2005 không sử dụng cách phân loại tài sản
trong khái niệm tại Điều 163 đã dẫn đến hậu quả là khi đọc khái niệm về tài
sản, người đọc không thể hiểu hết thế nào là tài sản và việc thiết lập các quy
chế cụ thể cho việc điều tiết các hành vi pháp lý sẽ khó khăn hơn. Ví dụ như
vấn đề mà Luận văn này đang bàn đến là thế chấp nhà ở HTTTL - một loại tài
sản vô hình - vì pháp luật không có quy chế riêng đối với các hành vi pháp lý
liên quan đến tài sản vô hình nên việc xác lập cho các hành vi thế chấp nhà ở
HTTTL một quy chế cụ thể cũng gặp nhiều khó khăn hơn.
b. Tài sản hình thành trong tương lai
Tài sản HTTTL là một khái niệm tương đối mới của pháp luật dân sự
Việt Nam, chế định này được xem là một tiến bộ trong khoa học pháp lý và là
một sản phẩm tất yếu của nền kinh tế thị trường, khi mà các giao dịch kinh tế,
thương mại, dân sự ngày càng phát triển cả chiều rộng lẫn chiều sâu. Trước
đây, pháp luật dân sự Việt Nam chưa có sự ghi nhận nào về khái niệm tài sản
HTTTL, trong BLDS 1995 không có cụm từ tài sản HTTTL tại bất kỳ điều
luật nào. Khi Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của Chính phủ



14
về giao dịch bảo đảm (Nghị định số 165/1999/NĐ-CP) được ban hành thì khái
niệm tài sản HTTTL mới xuất hiện lần đầu tiên và cho đến năm 2005, khái
niệm này đã được ghi nhận chính thức tại Điều 320 BLDS 2005.
Vậy, tài sản HTTTL là gì? Pháp luật Việt Nam quan niệm thế nào về
tài sản HTTTL?
Khoản 7 Điều 2 Nghị định số 165/1999/NĐ-CP đã đưa ra khái niệm tài

sản HTTTL như sau: “Tài sản hình thành trong tương lai là động sản, bất
động sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm và sẽ thuộc
quyền sở hữu của bên bảo đảm như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn
vay, công trình đang xây dựng, các tài sản khác mà bên bảo đảm có quyền
nhận”. Quy định tương tự cũng được tìm thấy tại Nghị định số 178/1999/NĐ-
CP ngày 29/12/1999 của Chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín
dụng (Nghị định số 178/1999/NĐ-CP), cụ thể như sau: “Bảo đảm tiền vay
bằng tài sản hình thành từ vốn vay là việc khách hàng vay dùng tài sản hình
thành từ vốn vay để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho chính khoản vay
đó đối với tổ chức tín dụng”.
Khi BLDS 2005 ra đời, khái niệm tài sản HTTTL được ghi nhận như
sau: “Vật hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản thuộc sở hữu
của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm
được giao kết”. Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính
phủ về giao dịch bảo đảm (Nghị định số 163/2006/NĐ-CP) cũng có quy định
về tài sản HTTTL như sau: “Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản
thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao
dịch bảo đảm được giao kết. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm cả tài
sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau
thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm”.



15
Mặc dù đã được ghi nhận tại các văn bản pháp luật khác nhau nhưng
phải đến khi Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 của Chính phủ
về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày
29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm (Nghị định số 11/2012/NĐ-
CP) ra đời thì tài sản HTTTL mới được quy định rõ ràng, cụ thể hơn. Khoản 2
Điều 1 Nghị định này quy định như sau:

Tài sản hình thành trong tương lai gồm:
a) Tài sản được hình thành từ vốn vay;
b) Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập
hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm;
c) Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở
hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó
mới được đăng ký theo quy định của pháp luật.
Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng
đất.
Như vậy, qua quá trình hình thành và phát triển, khái niệm tài sản
HTTTL từ chỗ chỉ được đề cập trong các văn bản dưới luật (Nghị định số
165/1999/NĐ-CP và Nghị định số 178/1999/NĐ-CP) thì đến nay, khái niệm
này đã được ghi nhận trong văn bản luật là BLDS 2005. Nội hàm của khái
niệm tài sản HTTTL cũng được mở rộng hơn, không chỉ bao gồm tài sản hình
thành sau thời điểm ký kết giao dịch như ở thời kỳ đầu mà còn bao gồm cả tài
sản đã hình thành nhưng chưa thuộc quyền sở hữu của bên có tài sản. Sự thay
đổi này có thể được lý giải bởi các yếu tố sau: (i) Sự phát triển mạnh mẽ của
nền kinh tế dẫn đến nhu cầu đưa các loại tài sản vào tham gia giao dịch kinh
tế, dân sự thêm phong phú, trong đó có tài sản HTTTL; (ii) Trên thực tế, tài
sản HTTTL đã chứng tỏ được vai trò và tầm quan trọng của mình khi được
xem là đối tượng của các giao dịch, nhưng đồng thời cũng bộc lộ nhiều rủi ro,



16
hạn chế, điều này dẫn đến việc phải có những quy định mang tính pháp lý
chặt chẽ hơn quy định về vấn đề này.
Việc mở rộng nội hàm khái niệm cũng như nâng cao tầm pháp lý của
khái niệm tài sản HTTTL như nêu trên đã góp phần tạo ra sự phát triển mạnh
mẽ của các giao dịch liên quan đến tài sản HTTTL, đặc biệt là các giao dịch

bảo đảm có đối tượng là tài sản HTTTL. Tuy nhiên, việc khái niệm tài sản
HTTTL được đề cập tại nhiều văn bản khác nhau đã dẫn đến tình trạng không
thống nhất trong việc giải thích và áp dụng khái niệm này trên thực tế.
Dựa theo các quy định nêu trên thì có thể khái quát về tài sản HTTTL
như sau: Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản mà ở thời điểm hiện tại,
chưa được hình thành hoặc đã được hình thành nhưng chưa đăng ký quyền sở
hữu và có đầy đủ cơ sở để xác định trong tương lai tài sản đó sẽ được hình
thành và thuộc quyền sở hữu của chủ thể.
1.1.1.2. Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai
Tiếp cận nhà ở HTTTL theo góc độ pháp luật về dân sự - kinh tế: Hiện
nay, nhà ở là đối tượng điều chỉnh của nhiều ngành luật nên cũng có nhiều
khái niệm khác nhau về nhà ở. Theo pháp luật về xây dựng thì nhà ở được
hiểu là một công trình xây dựng, là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động
của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt, được liên kết định vị dưới
đất (có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất) và được xây dựng
theo thiết kế [34, Điều 3]. Theo pháp luật về dân sự thì nhà ở là tài sản và là
một loại bất động sản, là đối tượng của các giao dịch dân sự như: mua bán
nhà ở, tặng cho nhà ở, cho thuê nhà ở, thế chấp nhà ở…. Cụ thể theo Luật nhà
ở năm 2005 thì nhà ở là “công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ
các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân” [35, Điều 1].
Tiếp cận nhà ở HTTTL với tư cách là một trong các loại tài sản



17
HTTTL: Nhà ở HTTTL là một khái niệm có nội hàm hẹp hơn khái niệm tài
sản HTTTL. Cách hiểu đơn giản nhất thì hiện tại nhà ở đó chưa được hình
thành, đang trong quá trình xây dựng, nhưng hiện nay còn có thêm một cách
hiểu khác về nhà ở HTTTL là: tại thời điểm nói đến thì nhà ở đó đã hình
thành, tức là đã xây dựng xong nhưng chưa được đăng ký quyền sở hữu. Sở dĩ

có nhiều cách hiểu như vậy là do hiện nay pháp luật Việt Nam chưa có một
quy định cụ thể nào đề cập đến khái niệm về nhà ở HTTTL, đồng thời cũng
chưa có một công trình nghiên cứu nào thực sự đi sâu nghiên cứu về nhà ở
HTTTL.
Từ hai cách tiếp cận nêu trên có thể thấy, nhà ở HTTTL là nhà ở và
cũng đồng thời là một loại tài sản HTTTL, do đó khi nhà ở HTTTL được đưa
vào giao dịch thì giao dịch đó chịu điều chỉnh chung của hai chế định là pháp
luật về tài sản HTTTL và pháp luật về nhà ở. Dựa trên khái niệm về tài sản
HTTTL có thể hiểu khái quát về nhà ở HTTTL với tư cách là đối tượng của
giao dịch dân sự như sau: Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở chưa
được xây dựng, chưa được hoàn thành hoặc đã hoàn thành nhưng chưa thuộc
quyền sở hữu của chủ thể tại thời điểm thực hiện giao dịch về nhà ở nhưng có
cơ sở để xác định nhà ở đó sẽ hình thành và sẽ thuộc quyền sở hữu của chủ
thể trong tương lai.
1.1.2. Đặc điểm pháp lý của nhà ở hình thành trong tương lai là đối
tượng của hợp đồng thế chấp
Để được phép tham gia giao dịch dân sự thì nhà ở HTTTL trước hết
phải là một loại tài sản và là đối tượng của quyền sở hữu. Tuy nhiên, khi giao
dịch đó là hợp đồng thế chấp nhà ở HTTTL thì ngoài đặc điểm này, nhà ở
tham gia giao dịch cần phải đáp ứng một số đặc điểm khác như: Nhà ở chưa
hình thành vào thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm hoặc đã hình thành



18
nhưng chưa được xác lập quyền sở hữu; Nhà ở thuộc sở hữu của bên bảo đảm
sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết.
Các đặc điểm này có biểu hiện như sau:
(1) Nhà ở tham gia giao dịch thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
là một loại tài sản và là đối tượng của quyền sở hữu

BLDS 2005 đã mở rộng khái niệm tài sản bao gồm vật, không còn phân
biệt “vật có thực” hay “vật chưa có thực” nữa và vì thế nhà ở HTTTL - một
vật chưa có thực đã được ghi nhận là một loại tài sản. Tuy nhà ở HTTTL là
một dạng tài sản mang tính chất đặc thù và các giao dịch liên quan đến nhà ở
HTTTL sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro so với các tài sản hiện có nhưng có thể xem đó
là một loại tài sản và không thể loại ra khỏi các giao dịch dân sự. Việc thừa
nhận nhà ở HTTTL là một loại tài sản đã làm đa dạng, phong phú hơn các loại
tài sản tham gia giao dịch dân sự, tạo điều kiện dễ dàng cho chủ sở hữu sử
dụng tài sản của mình một cách linh hoạt hơn, kể cả khi nó hình thành trong
tương lai.
Nhà ở HTTTL còn là đối tượng của quyền sở hữu - đây là một chế định
pháp lý quy định địa vị của chủ sở hữu tài sản, các căn cứ xác lập, thay đổi và
chấm dứt quyền sở hữu, các quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu, các biện pháp
bảo vệ quyền sở hữu. Về nguyên tắc, chủ sở hữu có toàn quyền chiếm hữu, sử
dụng và định đoạt tài sản thuộc sở hữu của mình (nhưng không ảnh hưởng
đến quyền và lợi ích của chủ thể khác), trong đó có quyền dùng tài sản thuộc
sở hữu của mình để đảm bảo thực thi nghĩa vụ dân sự. Theo quy định của
BLDS 2005, người không có tư cách chủ sở hữu, về nguyên tắc sẽ không thể
có đầy đủ các quyền năng trên, nhưng trong một số trường hợp cụ thể họ vẫn
có một số quyền nhất định nào đó nếu có thỏa thuận với chủ sở hữu (như
chiếm hữu, định đoạt tài sản theo ủy quyền, chiếm hữu thông qua giao dịch



19
dân sự, chiếm hữu tài sản bị đánh rơi, bỏ quên, bị chôn giấu, bị chìm đắm…).
Thực chất các quyền này đều được xác lập từ chính nguyên tắc tôn trọng ý chí
và quyền định đoạt của chủ sở hữu và các chế định của pháp luật giải quyết
các trường hợp chưa xác định chủ sở hữu.
Xuất phát từ những quy định mở như vậy, chủ sở hữu đối với tài sản

HTTTL nói chung và đối với nhà ở HTTTL nói riêng mặc dù chưa có tư cách
chủ sở hữu đầy đủ nhưng vẫn sẽ có một số quyền nhất định, và vấn đề chúng
ta đang xét đến ở đây là quyền của chủ sở hữu được dùng nhà ở sẽ HTTTL
của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Có thể nói, quyền sở hữu đối
với nhà ở HTTTL là một chế định mở trong giao dịch dân sự.
(2) Nhà ở hình thành trong tương lai là loại tài sản “chưa có thật”
Đúng với tên gọi nhà ở HTTTL, nhà ở đó có thể chưa được hình thành
trên thực tế, đang trong quá trình xây dựng, hoàn thiện. Ngoài ra, nhà ở
HTTTL còn bao gồm cả trường hợp nhà ở đã hình thành rồi mà chưa thuộc
quyền sở hữu của chủ sở hữu, phổ biến hiện nay là các căn hộ chung cư đã
xây dựng xong và đang chờ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Chính vì đặc
điểm này mà tính rủi ro của giao dịch bảo đảm có đối tượng là nhà ở HTTTL
cao hơn rất nhiều so với các giao dịch bảo đảm có đối tượng là tài sản thông
thường.
(3) Thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác
lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết
Thông thường, các tài sản đưa vào tham gia giao dịch thế chấp phải là
tài sản thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp. Nhưng nhà ở HTTTL là một
dạng tài sản đặc thù thể hiện ở chỗ quyền sở hữu của chủ thể chỉ được xác lập
sau đó. Việc nhà ở đó có hình thành hay không, chủ thể có được xác lập
quyền sở hữu đối với nhà ở đó hay không còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố,



20
điều này cũng góp phần làm tăng tính rủi ro của nhà ở HTTTL khi tham gia
vào giao dịch dân sự.
Từ những đặc điểm nêu trên, yêu cầu đặt ra là cần phải ban hành quy
định pháp luật điều chỉnh các vấn đề liên quan đến giao dịch dân sự có đối
tượng là nhà ở HTTTL nói chung và thế chấp nhà ở HTTTL nói riêng; đồng

thời phải xây dựng cơ chế đảm bảo thực hiện của các quy định này trên thực
tế. Việc xây dựng và ban hành không chỉ nhằm mục tiêu hạn chế rủi ro cho
các giao dịch, đảm bảo quyền và lợi ích của các bên tham gia giao dịch đó,
mà còn cần phát huy hết vai trò, ý nghĩa của việc đưa nhà ở HTTTL vào tham
gia giao dịch dân sự.
1.2. Lý luận về thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai
1.2.1. Khái niệm, đặc điểm pháp lý của thế chấp nhà ở hình thành
trong tương lai
1.2.1.1. Khái niệm thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
Để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên vay theo hợp đồng tín
dụng thì các TCTD thường lựa chọn các biện pháp bảo đảm phổ biến hiện nay
như: thế chấp tài sản của bên vay, cầm cố tài sản của bên vay, bảo lãnh bằng
tài sản của bên thứ ba…; trong đó, thế chấp tài sản là biện pháp bảo đảm luôn
được các TCTD ưu tiên lựa chọn. Với tư cách là một biện pháp bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ dân sự, thế chấp tài sản là một biện pháp mang tính dự phòng,
thể hiện ở chỗ tài sản bảo đảm chỉ được đem ra xem xét và giải quyết khi
người đi vay không thực hiện được nghĩa vụ hoặc thực hiện không đúng
nghĩa vụ của mình đối với bên cho vay. Tính dự phòng này giúp kích thích
người đi vay nâng cao trách nhiệm trong việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ, họ
thực hiện đúng và đầy đủ nghĩa vụ của mình thì tài sản của họ sẽ không bị xử
lý, và ngược lại, nếu không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì



21
tài sản thế chấp sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật và theo sự thỏa thuận
của các bên.
Thế chấp tài sản chính là sự thỏa thuận giữa các bên tham gia quan hệ
tín dụng, theo đó bên vay tự nguyện đem tài sản thuộc sở hữu hợp pháp của
mình thế chấp cho TCTD để vay một số tiền nhất định và dùng tài sản đó để

đảm bảo cho khoản vay; nếu khi đến hạn mà bên vay không thực hiện được
nghĩa vụ trả nợ hoặc không trả nợ hết cho ngân hàng thì TCTD sẽ được quyền
phát mãi tài sản thế chấp để thu hồi nợ. Theo quy định tại Điều 342 BLDS
2005 thì: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng
tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự
đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài
sản đó cho bên nhận thế chấp”. Theo khái niệm này, thế chấp vừa đảm bảo lợi
ích của bên có quyền (dùng tài sản để đảm bảo) vừa đảm bảo lợi ích của bên
có nghĩa vụ trong việc duy trì hoạt động sản xuất kinh doanh (không phải
chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp mà vẫn có thể khai thác, sử dụng
tài sản đó).
Về khái niệm thế chấp tài sản HTTTL hiện nay, BLDS 2005 cũng như
các văn bản khác đều chưa có quy định nào nêu rõ nhưng chúng ta có thể căn
cứ vào quy định về khái niệm thế chấp tài sản và khái niệm tài sản HTTTL để
rút ra một khái niệm mang tính khái quát chung. Đối với khái niệm thế chấp
nhà ở HTTTL thì càng không thể thấy trong bất kỳ văn bản nào. Nếu dựa vào
khái niệm nhà ở HTTTL như đã nêu ở phần trên thì có thể đưa ra khái niệm
thế chấp nhà ở HTTTL như sau: Thế chấp nhà ở HTTTL là việc một bên (gọi
là bên thế chấp) dùng nhà ở đang trong quá trình hình thành hoặc đã hình
thành nhưng chưa đăng ký quyền sở hữu nhưng trong tương lai tài sản đó sẽ
thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với
bên kia (gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao nhà ở (sau khi đã



22
hình thành) cho bên nhận thế chấp.
1.2.1.2. Đặc điểm pháp lý của thế chấp nhà ở hình thành trong tương
lai
Trước hết, thế chấp nhà ở HTTTL mang đặc điểm của biện pháp thế

chấp tài sản nói riêng và của các biện pháp bảo đảm tín dụng nói chung. Bên
cạnh đó, thế chấp nhà ở HTTTL có đối tượng là một loại tài sản đặc thù, là
“tài sản chưa có thật” tại thời điểm giao kết nên biện pháp này còn mang
những đặc trưng riêng so với thế chấp tài sản thông thường. Những đặc điểm
và đặc trưng này được thể hiện như sau:
a. Các đặc điểm của thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai với tư
cách là biện pháp thế chấp tài sản, đồng thời là một biện pháp bảo đảm tín
dụng.
(1) Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là một biện pháp thế
chấp tài sản
Không có sự chuyển giao tài sản thế chấp:
Ngay trong phần định nghĩa về thế chấp tài sản tại Điều 342 BLDS
2005 đã nêu rõ: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế
chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân
sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao
tài sản đó cho bên thế chấp”. Sự không chuyển giao tài sản thế chấp chính là
một đặc trưng riêng biệt của biện pháp thế chấp trong số các biện pháp bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.
Trong quan hệ thế chấp, bên thế chấp không phải chuyển giao tài sản
thế chấp cho bên nhận thế chấp, mà sẽ trực tiếp bảo quản, giữ gìn tài sản thế
chấp và bên nhận thế chấp có quyền xem xét, kiểm tra thường kỳ hoặc kiểm



23
tra đột xuất đối với tài sản đó. Tính chất bảo đảm của thế chấp tài sản được
thực hiện thông qua việc đăng ký thế chấp và việc bên nhận thế chấp sẽ nhận,
bảo quản những giấy tờ chứng minh quyền tài sản (như giấy đăng ký xe, giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất …). Trong đó, việc đăng ký thế chấp được xem là sự bảo đảm nhất

cho bên nhận thế chấp, qua đó thể hiện quyền đối kháng của bên nhận thế
chấp đối với bên thứ ba, và quyền ưu tiên thanh toán của bên nhận thế chấp.
Đặc điểm không có sự chuyển giao tài sản thế chấp càng được thể hiện
rõ trong hợp đồng thế chấp nhà ở HTTTL ở chỗ: Nhà ở đó có thể chưa được
xây dựng hoàn thiện hoặc đã được hoàn thiện nhưng chưa được bàn giao cho
bên thế chấp (với tư cách là chủ sở hữu tương lai của tài sản đó). Như vậy, tài
sản đó không thể được chuyển giao cho bất kỳ bên nào, cho dù là bên thế
chấp hay bên nhận thế chấp; sau khi nhà ở đã được xây dựng xong thì bên thế
chấp sẽ là người nhận bàn giao nhà ở đó chứ không phải là bên nhận thế chấp.
Sự không chuyển giao tài sản không hề ảnh hưởng đến quyền lợi của
bên nhận thế chấp. Bên thế chấp là người trực tiếp nắm giữ tài sản thế chấp
nhưng vẫn không thể định đoạt tài sản thế chấp do giấy tờ pháp lý liên quan
đến tài sản - thứ không thể thiếu khi tham gia giao dịch dân sự - do bên nhận
thế chấp giữ.
Đáp ứng linh hoạt lợi ích của các bên chủ thể:
Đối với bên nhận thế chấp: bên nhận thế chấp không phải giữ gìn và
bảo quản tài sản thế chấp nên tiết kiệm được nhiều chi phí liên quan đến việc
thuê kho bãi, thuê người trông coi hoặc có các biện pháp bảo đảm thích hợp
để tránh trường hợp làm hư hỏng, mất mát tài sản thế chấp.
Đối với bên thế chấp: bên thế chấp vẫn có thể được khai thác công
dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản (trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức đó cũng



24
thuộc tài sản thế chấp theo thỏa thuận); được đầu tư để làm tăng giá trị của tài
sản thế chấp. Điều này thực sự có ý nghĩa đối với trường hợp thế chấp nhà ở,
đặc biệt là nhà ở HTTTL. Bởi lẽ, mặc dù nhà ở đó đã được thế chấp nhưng
chủ đầu tư hay chủ thể xây dựng vẫn có quyền tiếp tục quá trình xây dựng,
hoàn thiện ngôi nhà đó; hoặc khi ngôi nhà đã được bàn giao cho bên thế chấp

thì họ vẫn có quyền ở - điều này giúp giải quyết nhu cầu về nhà ở của cá nhân
nói riêng và giải quyết được nhu cầu về nhà ở của toàn xã hội nói chung.
(2) Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là một biện pháp bảo
đảm tín dụng
Giá trị bảo đảm thường phải lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm:
Bảo đảm tín dụng có ý nghĩa thúc giục người đi vay trả nợ. Nếu giá trị
tài sản nhỏ hơn nghĩa vụ được bảo đảm thì người đi vay dễ có động cơ không
trả nợ. Mặt khác, giá trị bảo đảm phải lớn hơn nghĩa vụ tín dụng còn nhằm
đảm bảo khả năng thu hồi nợ của TCTD khi giá trị thị trường của tài sản đảm
bảo suy giảm, khả năng thanh toán của tài sản không cao.
Tài sản đảm bảo phải có sẵn thị trường tiêu thụ:
Mức độ thanh khoản của tài sản có quan hệ đến lợi ích của người cho
vay. Các TCTD thường ưu tiên lựa chọn những tài sản có tính thanh khoản
cao để tham gia giao dịch bảo đảm. Đối với những tài sản có tính thanh khoản
không cao, TCTD sẽ phải tính đến các chi phí phải gánh chịu trong quá trình
thanh lý tài sản nên sẽ ít chấp nhận những tài sản này.
Có đầy đủ cơ sở pháp lý để bên cho vay có quyền ưu tiên về xử lý tài sản:
Thể hiện ở chỗ tài sản phải thuộc sở hữu hợp pháp của bên bảo đảm;
đối với nhà ở HTTTL thì đặc trưng này thể hiện ở chỗ nhà ở đó chắc chắn
trong tương lai sẽ thuộc sở hữu hợp pháp của bên bảo đảm và có đầy đủ cơ sở



25
pháp lý để khẳng định điều này. Tài sản đó phải được pháp luật cho phép giao
dịch và có đầy đủ cơ sở pháp lý để TCTD - chủ thể cho vay được quyền ưu
tiên xử lý tài sản nhằm thu hồi nợ khi người đi vay không thanh toán được
khoản vay.
b. Các đặc trưng của thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai so với
thế chấp tài sản thông thường

(i) Tiềm ẩn những rủi ro:
Với tư cách là một biện pháp thế chấp tài sản, thế chấp nhà ở HTTTL
luôn chứa đựng những rủi ro tiềm ẩn. Trong điều kiện khoa học kỹ thuật phát
triển và sự gia tăng của nhiều loại tội phạm thì việc làm giả giấy tờ, tài liệu
(như giấy tờ chứng minh quyền tài sản) để thực hiện thủ tục thế chấp ngân
hàng nhằm chiếm đoạt tài sản là vốn vay cũng không thể tránh khỏi. Việc xác
định tính xác thực của các loại giấy tờ chứng minh quyền tài sản thế chấp vì
thế cũng gặp nhiều khó khăn, nếu không thẩm tra kỹ lưỡng sẽ gây ra thất
thoát lớn cho bên nhận thế chấp. Bên cạnh rủi ro tiềm ẩn từ việc làm giả giấy
tờ về quyền tài sản thì bên nhận thế chấp cũng gặp phải những rủi ro khác
như: bên thế chấp lạm dụng quyền khai thác tài sản dẫn đến tài sản bị hư
hỏng, giảm sút giá trị… hoặc tìm cách bán tài sản đó cho người khác mà bên
nhận thế chấp không hề biết, dẫn đến những tranh chấp không đáng có sau
này. Như vậy, quyền của bên nhận thế chấp rõ ràng là khó được bảo đảm.
Ngoài ra, với đối tượng là một tài sản đặc thù, “tài sản chưa có thật”,
thế chấp nhà ở HTTTL luôn tiềm ẩn những rủi ro ở mức cao hơn thế chấp tài
sản thông thường. Nguyên tắc chung trong thế chấp tài sản là tài sản thế chấp
phải thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp, không có tranh chấp về quyền sở
hữu và đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu; trong khi đó thế chấp nhà ở
HTTTL thì quyền sở hữu của bên thế chấp chưa được công nhận tại thời điểm