Bài giảng luật kinh doanh bất động sản

TRƢỜNG ĐẠI HỌC MỞ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
KHOA KINH TẾ VÀ LUẬT

TẬP BÀI GIẢNG MÔN
LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Giảng viên: ThS Võ Công Nhị
Khoa Kinh tế và Luật

Thành phố Hồ Chí Minh ngày 20 tháng 02 năm 2015


MỤC LỤC
CHƢƠNG MỘT : KHÁI QUÁT CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ........................................................................................ 1
I. Khái quát chung về thị trƣờng bất động sản và Luật kinh doanh bất động sản .......... 1
1.1 Khái niệm động sản và bất động sản ........................................................................... 2
1.2 Các căn cứ xác lập quyền sở hữu bất động sản ........................................................... 3
1.3 Điều kiện để bất động sản đưa vào kinh doanh trong thị trường bất động sản .......... 3
1.4 Yêu cầu công khai thông tin về bất động sản tham gia vào thị trường bất động sản .. 4
II. Các hoạt động kinh doanh bất động sản cụ thể trong thị trƣờng bất động sản .......... 5
CHƢƠNG HAI : KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN........................................................... 6
I. Chủ thể tham gia và phạm vi tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản ................ 6
1. Chủ thể tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản .......................................................... 6
2. Phạm vi tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản của các chủ thể ................................ 6
2.1 Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau
đây: ........................................................................................................................................... 6
2.2 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh bất động sản dưới các hình
thức sau đây: ............................................................................................................................. 6
2.3 Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được kinh doanh bất động sản dưới các hình
thức sau đây: ............................................................................................................................. 7

3. Tư cách chủ thể tham gia vào thị trường kinh doanh bất động sản ...................................... 7
II. Các hoạt động kinh doanh bất động sản cụ thể .............................................................. 8
1. Mua bán nhà, công trình xây dựng ....................................................................................... 8
1.1 Nguyên tắc hoạt động mua bán nhà, công trình xây dựng ........................................... 8
1.2 Vấn đề bảo hành nhà, công trình xây dựng .................................................................. 8
1.3 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng .. 9
2. Cho thuê nhà, công trình xây dựng ..................................................................................... 11
2.1 Nguyên tắc cho thuê nhà, công trình xây dựng .......................................................... 11
2.2 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ cho thuê nhà, công trình xây dựng ... 11
2.3 Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà, công trình xây dựng............... 13
3. Cho thuê mua nhà, công trình xây dựng ............................................................................. 14
3.1 Khái niệm ................................................................................................................... 14
3.2 Nguyên tắc cho thuê mua nhà công trình xây dựng ................................................... 14
3.3 Quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia vào hợp đồng cho thuê mua nhà, công trình
xây dựng ................................................................................................................................. 15


3.4 Chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng ................................. 17
4. Chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất ................................................ 17
4.1 Nguyên tắc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất ..................... 17
4.2 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ................................................................................................................... 18
4.3 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ thuê quyền sử dụng đất .................... 19
4.4 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ cho thuê lại quyền sử dụng đất ......... 21
5. Kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai ......................................................... 21
5.1 Khái niệm bất động sản hình thành trong tương lai ................................................... 21
5.2 Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh .... 21
5.3 Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai ......................... 22
5.4 Thanh toán trong bán, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai .......... 22
5.5 Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai ...... 23

6. Kinh doanh chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản ........................... 24
6.1 Nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản ................... 24
6.2 Điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. ..................... 24
Dự án bất động sản được chuyển nhượng phải có các điều kiện sau đây: ....................... 24
6.3 Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản .. 25
6.4 Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản ......................... 25
6.5 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án
bất động sản ............................................................................................................................ 26
CHƢƠNG BA: KINH DOANH DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN ......................................... 28
1. Phạm vi, chủ thể tham gia thị trường kinh doanh dịch vụ bất động sản............................. 28
2. Dịch vụ môi giới bất động sản ............................................................................................ 28
2.1 Nội dung môi giới bất động sản ................................................................................. 28
2.2 Vai trò của môi giới trong thị trường bất động sản .................................................... 28
2.3 Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản ............... 29
2.4 Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản ............................................................. 30
2.5 Thù lao môi giới bất động sản .................................................................................... 30
2.6 Hoa hồng môi giới bất động sản ................................................................................ 30
2.7 Quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động
sản ........................................................................................................................................... 30
3. Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản .................................................................................... 31
3.1 Khái niệm sàn giao dịch bất động sản ....................................................................... 31


3.2 Điều kiện kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản ......................................... 32
3.3 Nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản .................................................. 32
3.4 Quyền của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản ................. 32
3.5 Nghĩa vụ của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản ............. 33
3.6 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản.......... 33
4. Dịch vụ tư vấn, quản lý bất động sản ................................................................................. 34
4.1 Điều kiện và nội dung hoạt động tư vấn bất động sản ............................................... 34

4.2 Nội dung kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản bao gồm: ..................................... 34
4.3 Điều kiện và nội dung hoạt động dịch vụ quản lý bất động sản ................................ 34
CHƢƠNG BỐN : CÁC QUYỀN GIAO DỊCH CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT ............. 36
1. Điều kiện để quyền sử dụng đất được đưa vào kinh doanh bất động sản........................... 36
2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất .................................................................................... 38
2.1 Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với dự án đầu tư xây dựng nhà ở để
bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê..................................................................................... 39
2.2 Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ
hoặc một phần dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở như sau: ........................................ 40
2.3 Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất ................................ 40
2.4 Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất: ...................... 40
2.5 Thủ tục ....................................................................................................................... 41
3. Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp ...................................................................... 41
3.1 Nghĩa vụ của các bên chuyển đổi quyền sử dụng đất ................................................ 42
3.2 Quyền của các bên chuyển đổi quyền sử dụng đất .................................................... 42
3.3 Thủ tục ....................................................................................................................... 42
4. Cho thuê quyền sử dụng đất ............................................................................................... 42
4.1 Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê quyền sử dụng đất ........................................... 43
4.2 Quyền và nghĩa vụ của bên thuê quyền sử dụng đất .................................................. 44
4.3 Trường hợp chậm trả tiền thuê và đất bị thu hồi ........................................................ 44
4.4 Quyền tiếp tục thuê quyền sử dụng đất khi một bên chết .......................................... 45
4.5 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn cho thuê quyền sử dụng đất ....... 45
4.6 Chấm dứt hợp đồng thuê quyền sử dụng đất.............................................................. 45
5. Cho thuê lại quyền sử dụng đất .......................................................................................... 46
6. Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất ....................................................................... 46
6.1 Phạm vi thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất ................................................. 46
6.2 Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất ................... 47


6.3 Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp, nhận bảo lãnh quyền sử dụng đất ......... 47

6.4 Xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp, bảo lãnh ......................................................... 48
7. Góp vốn bằng quyền sử dụng đất ....................................................................................... 48
7.1 Quyền và nghĩa vụ của bên góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất ........................ 48
7.2 Quyền và nghĩa vụ của bên nhận góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất ................ 49
CHƢƠNG NĂM : CÁC QUYỀN GIAO DỊCH CỦA CHỦ SỞ HỮU BẤT ĐỘNG SẢN
(KHÔNG ÁP DỤNG ĐỐI VỚI ĐẤT ĐAI) ........................................................................ 50
1. Mua bán nhà ....................................................................................................................... 51
1.1 Quyền và nghĩa vụ của bên bán nhà........................................................................... 51
1.2 Quyền và nghĩa vụ của bên mua nhà ......................................................................... 51
1.3 Thời điểm chuyển quyền sở hữu ................................................................................ 52
2. Cho thuê nhà ....................................................................................................................... 52
2.1 Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ................................................................... 52
2.2 Quyền và nghĩa vụ của bên thuê nhà ........................................................................ 53
2.3 Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ............................................................ 54
3. Thế chấp bất động sản ........................................................................................................ 54
4. Bảo lãnh bằng bất động sản ................................................................................................ 55
CHƢƠNG SÁU : GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP, KHIẾU NẠI TRONG HOẠT ĐỘNG
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ...................................................................................... 56
1. Giải quyết tranh chấp trong kinh doanh bất động sản ........................................................ 56
2. Giải quyết khiếu nại các quyết định hành chính, hành vi hành chính trong lĩnh vực kinh
doanh bất động sản ................................................................................................................. 58


CHƢƠNG MỘT
KHÁI QUÁT CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
I. Khái quát chung về thị trƣờng bất động sản và Luật kinh doanh bất
động sản
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trò
quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân, có quan hệ trực tiếp với các thị trường

tài chính tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường
lao động... Phát triển ổn định, lành mạnh, có hiệu quả thị trường bất động sản
sẽ tạo ra một khối lượng lớn cơ sở vật chất cho xã hội, giúp cho các ngành sản
xuất, kinh doanh, dịch vụ phát triển và nâng cao điều kiện sống cho các tầng
lớp nhân dân, góp phần quan trọng vào phát triển kinh tế - xã hội của đất nước
và quá trình xây dựng, phát triển đô thị và nông thôn bền vững.
Để có cơ sở pháp lý điều chỉnh các vấn đề liên quan đến hoạt động kinh
doanh bất động sản, cùng với pháp luật về đầu tư xây dựng, về đất đai, về nhà
ở, Luật Kinh doanh bất động sản đầu tiên đã được Quốc hội thông qua ngày
29/6/2006 (có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2007). au khi Quốc hội
thông qua Luật Kinh doanh bất động sản, Chính phủ đã ban hành Nghị định số
153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng d n thi hành
Luật Kinh doanh bất động sản ; các ộ, ngành, địa phương theo chức năng,
nhiệm vụ đã ban hành nhiều văn bản hướng d n thi hành Luật Kinh doanh bất
động sản.
Qua 7 năm áp dụng, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 đã hoàn
thành được sứ mệnh, vai trò của mình. Tuy nhiên, Luật kinh doanh bất động
sản 2006 v n còn những tồn tại, hạn chế nhất định mà tự bản thân nó không thể
khắc phục được, làm thị trường bất động sản hoạt động trì trệ. Ngày 26 tháng
11 năm 2014, Quốc hội đã thông qua Luật kinh doanh ất động sản năm 2014
(có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2015) với nhiều thay đổi, cải cách mang tính chiến
lược.
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã quy định và điều chỉnh nhiều
nội dung quan trọng liên quan tới hoạt động kinh doanh bất động sản như: quy
định về phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân trong
nước; của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và của doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài. Về các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh; về điều
kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, kinh doanh dịch vụ bất
1

động sản; về việc mua bán nhà, công trình xây dựng có sẵn theo hình thức trả
một lần, trả chậm, trả dần và ứng tiền trước đối với trường hợp mua bán nhà,
công trình xây dựng hình thành trong tương lai; quy định về điều kiện năng lực
tài chính, quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư các dự án kinh doanh bất động sản;
quy định về kinh doanh các loại dịch vụ bất động sản (môi giới, định giá, sàn
giao dịch, tư vấn, đấu giá, quảng cáo, quản lý bất động sản); về các loại hợp
đồng trong hoạt động kinh doanh bất động sản và trách nhiệm quản lý nhà
nước về hoạt động kinh doanh bất động sản.
Có thể nói, Luật Kinh doanh bất động 2014 sản cùng với các luật có liên
quan như Luật Nhà ở 2014, Luật Đất đai 2013, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng,
Luật Quy hoạch đô thị, ộ luật Dân sự, v.v.. đã tạo ra một hệ thống cơ sở pháp
lý tương đối đầy đủ, đồng bộ để giúp cho thị trường bất động sản phát triển ổn
định, lành mạnh, từng bước hội nhập với thông lệ quốc tế; đã thu hút được nhiều
nguồn lực trong và ngoài nước vào lĩnh vực bất động sản, thúc đẩy nhiều ngành
sản xuất, kinh doanh, dịch vụ khác cùng phát triển như ngành xây dựng, công
nghiệp khai thác, sản xuất vật liệu xây dựng, trang trí nội ngoại thất công trình,
đồ gia dụng,... Thu ngân sách từ hoạt động kinh doanh bất động sản ngày càng
tăng, góp phần không nhỏ vào tăng trưởng GDP của quốc gia và phát triển kinh
tế đất nước.
1.1 Khái niệm động sản và bất động sản
Theo điều 174 ộ luật dân sự 2005 (áp dụng từ 01/01/2006), bất động sản
và động sản được phân biệt như sau:
- ất động sản là các tài sản bao gồm:
a. Đất đai
b. Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà, công trình xây dựng đó
c. Các tài sản khác gắn liền với đất đai
d. Các tài sản khác do pháp luật qui định
- Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.

Có thể thấy nhà làm luật định nghĩa bất động sản theo kiểu liệt kê mà không
căn cứ vào đặc tính di dời của bất động sản.
Theo qui định của Luật kinh doanh bất động sản 2014 thì các loại bất động sản
sau đây nếu đáp ứng đủ điều kiện thì được đưa vào kinh doanh:


1. Các loại nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân;
2. Các loại nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các
tổ chức, cá nhân;
3. Các loại nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh;
4. ất động sản là đất đai thì kinh doanh quyền sử dụng đất đối với các
loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng theo
quy định của pháp luật về đất đai;
5. Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.
1.2 Các căn cứ xác lập quyền sở hữu bất động sản
Tại Việt Nam, trừ đất đai thì các cá nhân, tổ chức có thể xác lập tư cách chủ sở
hữu đối với các bất động sản thông qua:
- Do lao động, do hoạt động sản xuất, kinh doanh hợp pháp
- Được chuyển quyền sở hữu theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền.
- Thu hoa lợi, lợi tức (hoa lợi là sản vật tự nhiên mà tài sản mang lại; lợi
tức là khoản lợi thu được từ việc khai thác tài sản)
- Tạo thành vật mới do sáp nhập, trộn l n, chế biến
- Được thừa kế tài sản
- Chiếm hữu bất động sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, liên
tục, công khai trong thời hạn 30 năm thì trở thành chủ sở hữu tài sản đó, kể từ
thời điểm bắt đầu chiếm hữu, trừ trường hợp chiếm hữu tài sản thuộc sở hữu
Nhà nước (Điều 247 BLDS 2005)
Đối với đất đai, quyền sở hữu thuộc về toàn dân, do Nhà nước thống nhất

quản lý. Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác chỉ được quyền sử dụng
đất được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử
dụng đất.
1.3 Điều kiện để bất động sản đƣa vào kinh doanh trong thị trƣờng bất
động sản
Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:
a. Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình
xây dựng gắn liền với đất.


b. Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
c. Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong
giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng
có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì phải có giấy chứng
nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
ất động sản là đất đai đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau:
a. Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;
b. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
c. Trong thời hạn sử dụng đất;
d. Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về
đất đai.
1.4 Yêu cầu công khai thông tin về bất động sản tham gia vào thị trƣờng
bất động sản
Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm công khai thông tin
về bất động sản theo các hình thức sau đây:
a. Tại trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản;
b. Tại trụ sở an Quản lý dự án và trang thông tin điện tử của cơ quan quản
lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh đối với các dự án đầu tư
kinh doanh bất động sản;
c. Tại sàn giao dịch bất động sản đối với trường hợp kinh doanh qua sàn

giao dịch bất động sản.
Nội dung thông tin về bất động sản bao gồm:
a. Loại bất động sản;
b. Vị trí bất động sản;
c. Thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản;
d. Quy mô, diện tích của bất động sản;
e. Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản.
Đối với bất động sản là tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng, nhà
chung cư thì phải công khai thông tin về từng loại mục đích sử dụng và
phần diện tích sử dụng chung của tòa nhà hỗn hợp, nhà chung cư đó;
f. Thực trạng các công trình hạ tầng, các dịch vụ liên quan đến bất động sản;


g. Tình trạng pháp lý của bất động sản bao gồm hồ sơ, giấy tờ về quyền sở
hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất và giấy tờ có liên quan
đến việc đầu tư xây dựng bất động sản;
h. Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có);
i. Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động
sản.
II. Các hoạt động kinh doanh bất động sản cụ thể trong thị trƣờng bất
động sản
Thị trường bất động sản là nơi diễn ra các hoạt động kinh doanh liên quan
đến bất động sản và dịch vụ bất động sản, trong phạm vi môn học này sẽ tập
trung nghiên cứu hoạt động kinh doanh bất động sản và hoạt động kinh
doanh dịch vụ bất động sản. Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản,
chúng ta nghiên cứu các hoạt động sau đây:
- Hoạt động mua bán nhà, công trình xây dựng đã có sẵn
- Hoạt động cho thuê nhà ở, công trình xây dựng
- Hoạt động cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng
- Hoạt động chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất

- Hoạt động chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư
- Hoạt động bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
Đối với hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản, chúng ta nghiên cứu
các hoạt động sau đây:
- Hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.
- Hoạt động kinh doanh dịch vụ tư vấn, quản lý bất động sản
- Hoạt động kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản


CHƢƠNG HAI
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
I. CHỦ THỂ THAM GIA VÀ PHẠM VI THAM GIA HOẠT ĐỘNG
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
1. Chủ thể tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản
Tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
2. Phạm vi tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản của các chủ thể
2.1 Tổ chức, cá nhân trong nƣớc đƣợc kinh doanh bất động sản dƣới các
hình thức sau đây:
a. Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
b. Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;
c. Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán,
cho thuê, cho thuê mua; chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình
thức phân lô, bán nền theo quy định của pháp luật về đất đai; đầu tư xây
dựng hạ tầng kỹ thuật nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử
dụng đất gắn với hạ tầng kỹ thuật đó;
d. Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để
cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở
để bán, cho thuê, cho thuê mua;
e. Đối với đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì được đầu

tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
f. Đối với đất nhận chuyển nhượng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì
được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho
thuê mua;
g. Đối với đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây
dựng nhà, công trình xây dựng để cho thuê theo đúng mục đích sử dụng
đất;
h. Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ
đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê
mua;
i. Nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để chuyển nhượng, cho thuê
đất đã có hạ tầng kỹ thuật đó.
2.2 Ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc kinh doanh bất động sản
dƣới các hình thức sau đây:


a. Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;
b. Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để
cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở
để bán, cho thuê, cho thuê mua;
c. Đối với đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây
dựng nhà, công trình xây dựng để cho thuê theo đúng mục đích sử dụng
đất;
d. Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ
đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê
mua;
e. Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán,
cho thuê, cho thuê mua;
f. Đối với đất thuê, đất nhận chuyển nhượng trong khu công nghiệp, cụm

công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu
tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích
sử dụng đất.
2.3 Doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài đƣợc kinh doanh bất động sản
dƣới các hình thức sau đây:
a. Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;
b. Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để
cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở
để bán, cho thuê, cho thuê mua;
c. Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ
đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê
mua;
d. Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán,
cho thuê, cho thuê mua;
e. Đối với đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất,
khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình
xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất.
3. Tƣ cách chủ thể tham gia vào thị trƣờng kinh doanh bất động sản
- Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp
hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp
định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp dưới đây:
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành
lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp
luật.


II. CÁC HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỤ THỂ
1. Mua bán nhà, công trình xây dựng
1.1 Nguyên tắc hoạt động mua bán nhà, công trình xây dựng

a. Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải kèm theo việc chuyển
nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất.
b. Việc mua bán nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng
phải bảo đảm các nguyên tắc sau:
- Phải phân định rõ diện tích, trang thiết bị sử dụng chung và diện tích,
trang thiết bị sử dụng riêng của các chủ sở hữu.
- Quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu sau khi mua các căn hộ, phần
diện tích trong nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử
dụng là quyền sử dụng chung và phải thống nhất theo một hình thức
sử dụng ổn định lâu dài hoặc thuê, nếu là quyền sử dụng đất thuê thì
phải thống nhất về thời hạn thuê đất.
-

ên mua nhà, công trình xây dựng, các căn hộ, phần diện tích trong
nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng được Nhà
nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất.

c. Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải kèm theo hồ sơ về nhà,
công trình xây dựng.
d. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng là thời điểm
bên bán bàn giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua.
Trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người
mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua
nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua
nhà ở cho chủ đầu tư, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Trường hợp mua bán nhà ở mà không thuộc diện trên đây và trường hợp
thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời
điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và
đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác

1.2 Vấn đề bảo hành nhà, công trình xây dựng
ên bán có trách nhiệm bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán cho bên
mua.


Đối với nhà thì thời hạn bảo hành tối thiểu như sau:
- Đối với nhà chung cư thì tối thiểu là 60 tháng.
- Đối với nhà ở riêng l thì tối thiểu là 24 tháng.
Nội dung bảo hành nhà ở bao gồm sửa chữa, khắc phục các hư hỏng khung,
cột, dầm, sàn, tường, trần, mái, sân thượng, cầu thang bộ, các phần ốp, lát, trát,
hệ thống cung cấp chất đốt, hệ thống cấp điện sinh hoạt, cấp điện chiếu sáng,
bể nước và hệ thống cấp nước sinh hoạt, bể phốt và hệ thống thoát nước thải,
chất thải sinh hoạt, khắc phục các trường hợp nghiêng, lún, nứt, sụt nhà ở và
các nội dung khác theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở.
Đối với các thiết bị khác gắn với nhà ở thì bên bán, bên cho thuê mua nhà ở
thực hiện bảo hành sửa chữa, thay thế theo thời hạn quy định của nhà sản xuất.
Trường hợp nhà, công trình xây dựng đang trong thời hạn bảo hành thì bên bán
có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi công xây dựng, cung ứng thiết bị có trách
nhiệm thực hiện việc bảo hành theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Thời hạn bảo hành đối với công trình xây dựng thực hiện theo quy định của
pháp luật về xây dựng, trường hợp đã hết thời hạn bảo hành thì do các bên
thỏa thuận.
1.3 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán nhà, công
trình xây dựng
1.3.1 Quyền của bên bán nhà, công trình xây dựng
a. Yêu cầu bên mua nhận nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa
thuận trong hợp đồng.
b. Yêu cầu bên mua thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thức thỏa
thuận trong hợp đồng; trường hợp không có thỏa thuận thì chỉ được thu
tiền của bên mua không vượt quá 95% giá trị hợp đồng mua bán khi

người mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
c. Yêu cầu bên mua phối hợp thực hiện các thủ tục mua bán trong thời hạn
đã thỏa thuận.
d. Không bàn giao nhà, công trình xây dựng khi chưa nhận đủ tiền, trừ
trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
e. Yêu cầu bên mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên mua gây ra.
f. Các quyền khác trong hợp đồng


1.3.2 Nghĩa vụ của bên bán nhà, công trình xây dựng
a. Thông báo cho bên mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà, công trình xây
dựng (nếu có).
b.

ảo quản nhà, công trình xây dựng đã bán trong thời gian chưa bàn giao
cho bên mua.

c. Thực hiện các thủ tục mua bán nhà theo quy định của pháp luật.
d. Giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng thời hạn, chất
lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thoả thuận trong hợp đồng.
e.
f.

ảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán theo quy định của pháp luật
có liên quan hoặc/và theo qui định của hợp đồng.
ồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

g. Thực hiện các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp
luật.
h. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
1.3.3 Quyền của bên mua nhà, công trình xây dựng
a. Yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà, công trình xây
dựng theo thời hạn đã thoả thuận.
b. Yêu cầu bên bán giao nhà, công trình xây dựng theo đúng thời hạn, chất
lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thoả thuận trong hợp đồng.
c. Yêu cầu bên bán bảo hành nhà, công trình xây dựng theo quy định của
pháp luật hoặc theo qui định tại hợp đồng
d. Yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do việc giao nhà, công trình xây
dựng không đúng thời hạn, không đúng chất lượng, không đúng các cam
kết khác trong hợp đồng.
e. Các quyền khác trong hợp đồng.
1.3.4 Nghĩa vụ của bên mua nhà, công trình xây dựng


a. Trả đủ tiền mua nhà, công trình xây dựng đúng thời hạn và phương thức
đã thoả thuận.
b. Nhận nhà, công trình xây dựng kèm theo hồ sơ theo đúng thời hạn thỏa
thuận trong hợp đồng.
c. Trong trường hợp mua nhà, công trình xây dựng đang cho thuê, phải bảo
đảm quyền, lợi ích của người thuê theo thoả thuận trong hợp đồng thuê
khi thời hạn thuê còn hiệu lực.
d.

ồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

e. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
2. Cho thuê nhà, công trình xây dựng
2.1 Nguyên tắc cho thuê nhà, công trình xây dựng
Nhà, công trình xây dựng cho thuê phải bảo đảm chất lượng, an toàn, vệ sinh
môi trường và các dịch vụ cần thiết khác để nhà, công trình xây dựng được vận
hành, sử dụng bình thường theo công năng, thiết kế và các thỏa thuận trong hợp
đồng.
2.2 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ cho thuê nhà, công trình
xây dựng
2.2.1 Quyền của bên cho thuê nhà, công trình xây dựng
a. Yêu cầu bên thuê nhận nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa
thuận trong hợp đồng.
b. Yêu cầu bên thuê thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thức thỏa
thuận trong hợp đồng.
c. Yêu cầu bên thuê bảo quản, sử dụng nhà, công trình xây dựng theo thỏa
thuận trong hợp đồng.
d. Yêu cầu bên thuê bồi thường thiệt hại hoặc sửa chữa phần hư hỏng do lỗi
của bên thuê gây ra.
e. Cải tạo, nâng cấp nhà, công trình xây dựng cho thuê khi được bên thuê
đồng ý, nhưng không được gây ảnh hưởng cho bên thuê.
f. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng khi bên thuê vi phạm điều
kiện đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng quy định tại khoản 1
Điều 30 của Luật kinh doanh bất động sản.


g. Yêu cầu bên thuê giao lại nhà, công trình xây dựng khi hết thời hạn thuê;
trường hợp hợp đồng không quy định thời hạn thuê thì chỉ được lấy lại
nhà, công trình xây dựng sau khi đã thông báo cho bên thuê trước 06
tháng.
h. Các quyền khác trong hợp đồng.

2.2.2 Nghĩa vụ của bên cho thuê nhà, công trình xây dựng
a. Giao nhà, công trình xây dựng cho bên thuê theo hợp đồng và hướng d n
bên thuê sử dụng nhà, công trình xây dựng theo đúng công năng, thiết
kế.
b.
c.

ảo đảm cho bên thuê sử dụng ổn định nhà trong thời hạn thuê.
ảo trì, sửa chữa nhà theo định kỳ hoặc theo thoả thuận; nếu bên cho thuê
không bảo trì, sửa chữa nhà mà gây thiệt hại cho bên thuê thì phải bồi
thường.

d. Không được đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên thuê thực hiện đúng
nghĩa vụ theo hợp đồng trừ trường hợp được bên thuê đồng ý chấm dứt hợp
đồng.
e.

ồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

f. Thực hiện các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
g. Các nghĩa vụ khác đã cam kết trong hợp đồng.
2.2.3 Quyền của bên thuê nhà, công trình xây dựng
a. Yêu cầu bên cho thuê giao nhà, công trình xây dựng theo thỏa thuận
trong hợp đồng.
b. Yêu cầu bên cho thuê cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về nhà, công
trình xây dựng.
c. Được đổi nhà, công trình xây dựng đang thuê với người thuê khác, nếu
được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản.
d. Được cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ nhà, công trình xây dựng, nếu
có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc được bên cho thuê đồng ý bằng văn

bản.


e. Được tiếp tục thuê theo các điều kiện đã thoả thuận với bên cho thuê,
trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu.
f. Yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhà, công trình xây dựng trong trường
hợp nhà, công trình xây dựng bị hư hỏng không phải do lỗi của mình gây
ra.
g. Yêu cầu bên cho thuê bồi thường thiệt hại do lỗi của bên cho thuê gây ra.
h. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng khi bên cho thuê vi phạm
điều kiện đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng quy định tại khoản 2
Điều 30 của Luật kinh doanh bất động sản.
i. Các quyền khác trong hợp đồng.
2.2.4 Nghĩa vụ của bên thuê nhà, công trình xây dựng
a.

ảo quản, sử dụng nhà, công trình xây dựng đúng công năng, thiết kế và
thoả thuận trong hợp đồng.

b. Trả đủ tiền thuê nhà, công trình xây dựng đúng kỳ hạn đã thoả thuận.
c.

ửa chữa những hư hỏng của nhà, công trình xây dựng do lỗi của mình
gây ra.

d. Trả nhà, công trình xây dựng cho bên cho thuê theo đúng thoả thuận.
e. Không được thay đổi, cải tạo, phá dỡ nhà, công trình xây dựng nếu
không có sự đồng ý của bên cho thuê.
f.

ồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

g. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
2.3 Đơn phƣơng chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà, công trình xây
dựng
2.3.1 Quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà của ên cho thuê
ên cho thuê nhà, công trình xây dựng có quyền đơn phương chấm dứt thực
hiện hợp đồng thuê nhà, công trình xây dựng khi bên thuê có một trong các
hành vi sau đây:
a. Trả tiền thuê nhà, công trình xây dựng chậm 03 tháng trở lên so với thời
điểm trả tiền đã ghi trong hợp đồng mà không được sự chấp thuận của
bên cho thuê nhà, công trình xây dựng;
b.

ử dụng nhà, công trình xây dựng không đúng mục đích thuê;


c. Cố ý gây hư hỏng nghiêm trọng nhà, công trình xây dựng thuê;
d.

ửa chữa, cải tạo, nâng cấp, đổi hoặc cho người khác thuê lại nhà, công
trình xây dựng đang thuê mà không có sự đồng ý bằng văn bản của bên
cho thuê.

2.3.2 Quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng của bên thuê nhà, công trình xây
dựng
ên thuê nhà, công trình xây dựng có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện
hợp đồng thuê nhà, công trình xây dựng khi bên cho thuê có một trong các
hành vi sau đây:
a. Không sửa chữa nhà, công trình xây dựng khi nhà, công trình xây dựng

không đảm bảo an toàn để sử dụng hoặc gây thiệt hại cho bên thuê.
b. Tăng giá thuê nhà, công trình xây dựng bất hợp lý;
c. Quyền sử dụng nhà, công trình xây dựng bị hạn chế do lợi ích của người
thứ ba.
d.

ên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà, công trình xây
dựng phải báo cho bên kia biết trước 01 tháng nếu không có thoả thuận
khác.

3. Cho thuê mua nhà, công trình xây dựng
3.1 Khái niệm
Thuê mua nhà, công trình xây dựng là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên
thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một khoản tiền và được sử
dụng nhà, công trình xây dựng đó; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê; sau
khi đã trả đủ số tiền thuê mua thì bên thuê mua trở thành chủ sở hữu đối với
nhà, công trình xây dựng đó.
3.2 Nguyên tắc cho thuê mua nhà công trình xây dựng
a. Nhà, công trình xây dựng cho thuê mua phải bảo đảm chất lượng, an
toàn, vệ sinh môi trường và các dịch vụ cần thiết khác để nhà, công trình
xây dựng được vận hành, sử dụng bình thường theo công năng, thiết kế
và các thỏa thuận trong hợp đồng.
b. Việc cho thuê mua nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng
đất và kèm theo hồ sơ về nhà, công trình xây dựng.


c. Các bên trong hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có thể thỏa
thuận rút ngắn thời hạn thuê mua trước khi hết hạn thuê mua trong hợp
đồng đã ký.
3.3 Quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia vào hợp đồng cho thuê mua

nhà, công trình xây dựng
3.3.1 Quyền của bên cho thuê mua nhà, công trình xây dựng
a. Yêu cầu bên thuê mua nhận nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã
thỏa thuận trong hợp đồng.
b. Yêu cầu bên thuê mua thanh toán tiền thuê mua theo thời hạn và phương
thức thỏa thuận trong hợp đồng.
c. Yêu cầu bên thuê mua phối hợp thực hiện các thủ tục thuê mua trong
thời hạn đã thỏa thuận.
d. Yêu cầu bên thuê mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên thuê mua gây ra.
e. Được bảo lưu quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng khi bên thuê mua
chưa trả hết tiền thuê mua.
f. Yêu cầu bên thuê mua bảo quản, sử dụng nhà, công trình xây dựng trong
thời hạn thuê mua theo thỏa thuận trong hợp đồng.
g. Các quyền khác trong hợp đồng.
3.3.2 Nghĩa vụ của bên cho thuê mua nhà, công trình xây dựng
a. Thông báo cho bên thuê mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà, công
trình xây dựng (nếu có).
b. Thực hiện thủ tục thuê mua nhà, công trình xây dựng theo quy định của
pháp luật.
c.

ảo quản nhà, công trình xây dựng đã cho thuê mua trong thời gian chưa
bàn giao cho bên thuê mua. ảo trì, sửa chữa nhà, công trình xây dựng
theo định kỳ hoặc theo thỏa thuận trong hợp đồng.

d. Giao nhà, công trình xây dựng và hồ sơ có liên quan theo thoả thuận
trong hợp đồng cho bên thuê mua theo đúng tiến độ, chất lượng và các
điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng.
e. Làm thủ tục cấp và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên thuê mua khi kết thúc

thời hạn thuê mua, trừ trường hợp bên thuê mua có văn bản đề nghị được
tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.
f.
g.

ảo hành nhà, công trình xây dựng theo quy định tại Điều 20 của Luật kinh
doanh bất động sản.
ồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

h. Thực hiện các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
i. Tạo điều kiện cho bên thuê mua chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà,
công trình xây dựng.
j. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
3.3.3. Quyền của bên thuê mua nhà, công trình xây dựng
a. Yêu cầu bên cho thuê mua cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về nhà,
công trình xây dựng.
b. Yêu cầu bên cho thuê mua giao nhà, công trình xây dựng theo thỏa thuận
trong hợp đồng; làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và giao hồ sơ liên
quan khi kết thúc thời hạn thuê mua hoặc trước khi kết thúc thời hạn thuê
mua theo thỏa thuận của các bên.
c. Được cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ nhà, công trình xây dựng, được
chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng.
d. Yêu cầu bên cho thuê mua sửa chữa những hư hỏng của nhà, công trình
xây dựng trong thời hạn thuê mua mà không phải do lỗi của mình gây ra.
e. Yêu cầu bên cho thuê mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên cho thuê
mua gây ra.
f. Có quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng kể từ thời điểm đã trả hết tiền

cho bên cho thuê mua.
g. Các quyền khác trong hợp đồng.
3.3.4 Nghĩa vụ của bên thuê mua nhà, công trình xây dựng
a.

ảo quản, sử dụng đúng mục đích nhà, công trình xây dựng theo thỏa
thuận trong hợp đồng.

b. Trả tiền thuê mua và thực hiện các nghĩa vụ khác theo thỏa thuận trong
hợp đồng.


c. Không được thay đổi, cải tạo, phá dỡ nhà, công trình xây dựng nếu
không có sự đồng ý của bên cho thuê mua.
d.
e.

ửa chữa những hư hỏng của nhà, công trình xây dựng do lỗi của mình
gây ra trong thời hạn thuê mua.
ồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

f. Phải thông báo cho bên cho thuê mua về việc cho thuê lại một phần hoặc
toàn bộ nhà, công trình xây dựng; việc chuyển nhượng hợp đồng thuê
mua nhà, công trình xây dựng.
g. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

3.4 Chuyển nhƣợng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng
a.

ên thuê mua được chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình

xây dựng khi chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên
thuê mua. Việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây
dựng phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn
bản chuyển nhượng.

b.

ên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền,
nghĩa vụ của bên thuê mua nhà, công trình với bên cho thuê mua. Bên
cho thuê mua có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển
nhượng hợp đồng và không được thu thêm từ bên thuê mua bất kỳ khoản chi
phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.

c.

ên nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng
cuối cùng được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy
định của pháp luật về đất đai.

d. Việc chuyển nhượng hợp đồng quy định tại Điều này không áp dụng đối
với hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội.
e. Hợp đồng chuyển nhượng và các vấn đề liên quan đến việc chuyển
nhượng hợp đồng cho thuê mua nhà, công trình xây dựng sẽ do ộ Xây
dựng quy định cụ thể.
4. Chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
4.1 Nguyên tắc chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất

a. Quyền sử dụng đất chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại phải đáp ứng
các điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 9 của Luật kinh doanh Đ
b. Việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất phải được
lập thành hợp đồng.
c. Việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất phải tuân
thủ các quy định của pháp luật đất đai về mục đích sử dụng đất, thời hạn
sử dụng đất và việc đầu tư hạ tầng kỹ thuật.
d. Việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất phải thực
hiện đăng ký sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
4.2 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ chuyển nhƣợng, nhận
chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất
4.2.1 Quyền của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất
a. Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thanh toán tiền theo
thời hạn và phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng.
b. Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận đất theo đúng
thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
c. Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại
do lỗi của bên nhận chuyển nhượng gây ra.
d. Được bảo lưu quyền sử dụng đất tính đến trước thời điểm đăng ký
chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực theo quy định của pháp luật về đất
đai.
e. Các quyền khác trong hợp đồng.
4.2.2 Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất
a. Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu trách
nhiệm về thông tin do mình cung cấp.
b. Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện
tích, vị trí, số hiệu và tình trạng đất theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng.
c. Làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai và
giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất cho bên nhận chuyển nhượng, trừ trường hợp các

bên có thỏa thuận khác.
d.

ồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.


e. Thực hiện các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp
luật.
f. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
4.2.3 Quyền của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
a. Yêu cầu bên chuyển nhượng cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về
quyền sử dụng đất chuyển nhượng.
b. Yêu cầu bên chuyển nhượng làm thủ tục và giao Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ
trường hợp các bên có thỏa thuận để bên nhận chuyển nhượng làm thủ
tục đăng ký đất đai.
c. Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, vị
trí, số hiệu và tình trạng đất theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng.
d. Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại do
lỗi của bên chuyển nhượng gây ra.
e. Có quyền sử dụng đất kể từ thời điểm đăng ký chuyển quyền sử dụng đất
có hiệu lực theo quy định của pháp luật về đất đai.
f. Các quyền khác trong hợp đồng.
4.2.4 Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
a. Thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng
thời hạn và phương thức thanh toán đã thỏa thuận trong hợp đồng.
b.

ảo đảm quyền của bên thứ ba đối với đất chuyển nhượng.

c.

ồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

d. Thực hiện các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp
luật.
e. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
4.3 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ thuê quyền sử dụng đất
4.3.1 Quyền của bên cho thuê quyền sử dụng đất
a. Yêu cầu bên thuê khai thác, sử dụng đất theo đúng mục đích, quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất, dự án đầu tư và thỏa thuận trong hợp đồng.
b. Yêu cầu bên thuê thanh toán tiền thuê theo thời hạn và phương thức đã
thỏa thuận trong hợp đồng.


c. Yêu cầu bên thuê chấm dứt ngay việc sử dụng đất không đúng mục
đích, huỷ hoại đất hoặc làm giảm sút giá trị sử dụng của đất; nếu bên
thuê không chấm dứt ngay hành vi vi phạm thì bên cho thuê có quyền
đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, yêu cầu bên thuê trả lại đất
đang thuê và bồi thường thiệt hại.
d. Yêu cầu bên thuê giao lại đất khi hết thời hạn thuê theo hợp đồng.
e. Yêu cầu bên thuê bồi thường thiệt hại do lỗi của bên thuê gây ra.
f. Các quyền khác trong hợp đồng.
4.3.2 Nghĩa vụ của bên cho thuê quyền sử dụng đất
a. Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu trách
nhiệm về thông tin do mình cung cấp.
b. Chuyển giao đất cho bên thuê đủ diện tích, đúng vị trí, số hiệu, hạng đất,
loại đất và tình trạng đất như đã thoả thuận.
c. Đăng ký việc cho thuê quyền sử dụng đất.
d. Kiểm tra, nhắc nhở bên thuê bảo vệ, giữ gìn đất và sử dụng đất đúng mục

đích.
e. Thực hiện các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp
luật.
f. Thông báo cho bên thuê về quyền của người thứ ba đối với đất thuê.
g.

ồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

h. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
4.3.3 Quyền của bên thuê quyền sử dụng đất
a. Yêu cầu bên cho thuê cung cấp các thông tin đầy đủ, trung thực về quyền
sử dụng đất được cho thuê.
b. Yêu cầu bên cho thuê chuyển giao đất đúng diện tích, đúng vị trí và tình
trạng đất như đã thoả thuận.
c. Được sử dụng đất thuê theo thời hạn trong hợp đồng.
d. Khai thác, sử dụng đất thuê và hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư
trên đất thuê.
e. Yêu cầu bên cho thuê bồi thường thiệt hại do lỗi của bên cho thuê gây ra.
f. Các quyền khác trong hợp đồng.