Khảo sát và đánh giá công nghệ xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính tại uông bí – quảng ninh

1

DANH MỤC CÁC CHỮ VIÊT TẮT
- CNTT: Công nghệ thông tin
- CSDL: Cơ sở dữ liệu
- CSDLĐC: Cơ sở dữ liệu địa chính

- GCN: Giấy chứng nhận
- GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- GIS: Hệ thống thông tin địa lý (Geographic Information System)
- XML: (eXtensible Markup Language) Ngôn ngữ đánh dấu mở
rộng.


2

DANH MỤC HÌNH ẢNH
STT

Tên hình
vẽ

1

Hình 1.1

Các nhóm dữ liệu cấu thành CSDL Địa
chính

13

2

Hình 1.2

Sơ đồ liên kết giữa các nhóm dữ liệu thành
phần

14

3

Hình 1.3

Sơ đồ quy trình 1 xây dựng CSDLĐC

24

4

Hình 1.4

Sơ đồ quy trình 2 xây dựng CSDLĐC.

25

5

Hình 1.5

Sơ đồ quy trình 3 tích hợp cơ sở dữ liệu địa

26

6

Hình 2.1

Tổng quan về ELIS

29

7

Hình 2.2

Mục đích ELIS

31

8

Hình 3.1

9

Hình 3.2

Hồ sơ quét (1)

41

10

Hình 3.3

Hồ sơ quét (2)

42

11

Hình 3.4

Biên tập dữ liệu không gian

43

12

Hình 3.5

Biên tập dữ liệu phi không gian

46

13

Hình 3.6

Các tiện ích của ELIS

49

14

Hình 3.7

Chọn File dữ liệu bản đồ

50

15

Hình 3.8

Điền tham số chuyển đổi

51

16

Hình 3.9

Chuyển đổi dữ liệu đồ họa vào hệ thống

52

17

Hình 3.10

Dữ liệu đồ họa Thanh Sơn

53

18

Hình 3.11

Kiểm tra tiếp biên tờ bản đồ

54

Nội dung

Sơ đồ quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu địa
chính

Trang

39


3

Hiển thị dữ liệu số thửa – loại đất – diện

19

Hình 3.12

20

Hình 3.13

Attach tờ bản đồ dgn

55

21

Hình 3.14

Dữ liệu exel thuộc tính

56

22

Hình 3.15

Nhập dữ liệu Excel vào phần mềm

57

23

Hình 3.16

TMV.CADAS
Thống kê dữ liệu thuộc tính và đồ họa

58

24

Hình 3.17

Xem dữ liệu thửa đất

59

25

Hình 3.18

Thống kê trùng chủ

60

26

Hình 3.19

Gộp chủ trùng thông tin

61

27

Hình 3.20

Xem thông tin thửa đất

62

28

Hình 3.21

Cập nhật hồ sơ quét cho thửa đất đã có
GCN

63

29

Hình 3.22

Nhập đăng ký quyền sử dụng đất

64

30

Hình 3.23

Chọn chủ nhập đăng ký

65

31

Hình 3.24

Sửa danh sách đăng ký

66

38

Hình 3.25

Bổ sung thông tin thửa đất đăng ký

67

39

Hình 3.26

Bổ sung thông tin giấy chứng nhận cũ

68

40

Hình 3.27

41

Hình 3.28

42

Hình 3.29

43

Hình 3.30

Bản mô tả ranh giới mốc thửa đất

72

44

Hình 3.31

Kết quả đo đạc địa chính thửa đất

72

tích

Bổ sung Nghĩa vụ tài chính và hạn chế
SDĐ
Giao diện thông tin cấp giấy chứng nhận
Xử lý thông tin cấp giấy chứng nhận

QSDĐ

54

69
70
71


4

45

Hình 3.32

Trích lục bản đồ địa chính

73

46

Hình 3.33

Thông tin giấy chứng nhận

74

47

Hình 3.34

Trang 1 – 4 giấy chứng nhận

75

48

Hình 3.3

Trang 2 – 3 giấy chứng nhận

75


5

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là một loại tài nguyên thiên nhiên đặc biệt có mối quan hệ
chặt chẽ với hầu hết các yếu tố kinh tế, chính trị, có ý nghĩa thiết thực và
quan trọng đối với các hoạt động sản suất, kinh doanh, sinh hoạt và phát
triển không chỉ giới hạn một cá nhân, một đơn vị hành chính và còn là
của cả một nền kinh tế, của tất cả các quốc gia. Trong giai đoạn hiện nay,
sử dụng đất đai đang là nhu cầu thiết yếu ngày càng tăng của con người,
kéo theo đó là yêu cầu về sự quản lý chặt chẽ và có hệ thống của Nhà
nước nhằm mục đích sử dụng hiệu quả và bền vững nguồn tài nguyên
hữu hạn này. Ngày 30 tháng 10 năm 2013, Thủ tướng Chính phủ đã ký
quyết định phê duyệt Dự án “Xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai”
giao cho Bộ Tài nguyên và Môi trường làm cơ quan chủ quản và Tổng
cục Quản lý đất đai làm chủ đầu tư. Thời gian thực hiện Dự án từ năm

2012 đến 2018 theo quy định tại Quyết định số 1892/QĐ-TTg, ngày 14
tháng 12 năm 2012 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt “Đề án nâng cao
năng lực quản lý nhà nước ngành quản lý đất đai giai đoạn 2011 - 2020”.
Xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai bao gồm các cơ sở dữ liệu thành phần sau:
- Cơ sở dữ liệu địa chính;
- Cơ sở dữ liệu quy hoạch sử dụng đất;
- Cơ sở dữ liệu giá đất;
- Cơ sở dữ liệu thống kê, kiểm kê đất đai.
Trong đó cơ sở dữ liệu địa chính là thành phần cơ bản của cơ sở dữ
liệu đất đai, làm cơ sở để xây dựng và định vị không gian các cơ sở dữ
liệu thành phân khác.
Hiện nay ở Việt Nam có 3 bộ phần mềm đủ điều kiện ứng dụng
trong công tác xây dựng và khai thác cơ sở dữ liệu đất đai được Bộ Tài


6

nguyên và Môi trường thông qua là phần mềm VILIS, ELIS, và
TMV.LIS. Trên cơ sở đó, tôi đã lựa chọn đề tài:
“Khảo sát và đánh giá công nghệ xây dựng cơ sở dữ liệu địa
chính tại Uông Bí – Quảng Ninh”
2. Mục đích nghiên cứu của đề tài:
- Đánh giá phần mềm ELIS trong công tác xây dựng cơ sở dữ liệu
địa chính.
- Nâng cao nhận thức về cơ sở dữ liệu địa chính.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài:
- Đề tài đi sâu vào ngiên cứu xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính bằng
giá phần mềm ELIS
4. Nội dung nghiên cứu:
- Công tác xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính ở Việt Nam.

- Phần mềm ELIS trong xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính.
5. Phương pháp nghiên cứu:
- Thực nghiệm xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính một xã bằng phần
mềm ELIS.
6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn:
- Từ thực nghiệm để đưa ra những giải pháp hoàn thiện hơn cho
phần mềm ELIS phục vụ nhu cầu xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính.
7. Cấu trúc luận văn:
- Luận văn gồm phần mở đầu và 3 chương với 81 trang, phần kết
luận được trình bày trong 2 trang với 42 hình .
8. Lời cảm ơn
Để hoàn thành được luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành
cảm ơn TS. Trần Thùy Dương đã tận tình hướng dẫn và đóng góp nhiều ý
kiến khoa học trong quá trình nghiên cứu và xây dựng luận văn.


7

Tôi xin cảm ơn tập thể giảng viên Khoa Trắc địa, đặc biệt là Bộ
môn Địa chính, phòng Đại học và Sau đại học, Trường Đại học Mỏ - Địa
chất, các cán bộ và các bạn đồng nghiệp tại xý nghiệp GIS đã giúp đỡ, tạo
điều kiện thuận lợi cho tôi trong quá trình học tập và hoàn thành bản luận
văn.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!


8

CHƯƠNG 1
CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH Ở VIỆT NAM

1.1. Giới thiệu chuẩn dữ liệu địa chính
1.1.1. Khái niệm về dữ liệu và cơ sở dữ liệu
Cơ sở dữ liệu: Tập hợp dữ liệu được lưu trữ trong máy tính theo
một quy định nào đó được gọi là cơ sở dữ liệu ( Database – CSDL). Nó
được tổ chức thuận tiện cho việc sắp xếp, cập nhật, tra cứu, lưu trữ, cung
cấp sao cho chúng được chia sẻ cho các đối tượng sử dụng khác nhau. Có
nhiều cách để tổ chức CSDL, trong đó cách phổ biến hiện nay là tổ chức
CSDL dưới dạng quan hệ
Hệ quản trị cơ sở dữ liệu: Phần chương trình có thể xử lý, thay đổi
dữ liệu gọi là hệ quản trị cơ sở dữ liệu ( Database management System –
DBMS).
Khả năng của Hệ quản trị cơ sở dữ liệu đó là: Khả năng quản lý
những dữ liệu cố định; Khả năng truy xuất có hiệu quả một khối lượng dữ
liệu lớn; Hỗ trợ ít nhất một mô hình dữ liệu mà nhờ đó người sử dụng có
thể xem được dữ liệu; Hỗ trợ một số ngôn ngữ bậc cao cho phép người sử
dụng định nghĩa các cấu trúc dữ liệu, truy xuất và thao tác dữ liệu; Quản
lý giao dịch, cho phép nhiều người sử dụng truy xuất đồng thời và chính
xác đến một cơ sở dữ liệu; Điều khiển các quá trình truy xuất, giới hạn
các quá trình truy xuất dữ liệu của những người không được phép và
kiểm tra độ tin cậy của dữ liệu; Các đặc tính tự thích ứng, là khả năng tự
phục hổi lại số liệu do sự cố của hệ thống mà không làm mất dữ liệu.
Cơ sở dữ liệu có một số ưu điểm như sau:
- Giảm sự trùng lặp thông tin xuống mức thấp nhất do đó đảm bảo
thông tin có tính nhất quán và toàn vẹn dữ liệu.


9

- Đảm bảo dữ liệu có thể được truy xuất theo nhiều cách khác nhau, có
khả năng xử lý một khối lượng dữ liệu lớn trong một khoảng thời gian

ngắn.
-

Nhiều người có thể sử dụng một cơ sở dữ liệu.

1.1.2. Khái niệm về dữ liệu và cơ sở dữ liệu địa chính
Theo công văn số 1159/TCQLĐĐ-CĐKTK ngày 21 tháng 9 năm
2011 của Tổng cục Quản lý đất đai về việc hướng dẫn xây dựng cơ sở dữ
liệu địa chính [1]:
- Dữ liệu: là thông tin dưới dạng ký hiệu, chữ viết, chữ số, hình
ảnh, âm thanh hoặc dạng tương tự.
- Cơ sở dữ liệu địa chính: là tập hợp thông tin có cấu trúc của dữ
liệu địa chính (gôm dữ liệu không gian địa chính, dữ liệu thuộc tính địa
chính và các dữ liệu khác có liên quan) được sắp xểp, tổ chức để truy cập,
khai thác, quản lý và cập nhật thường xuyên bằng phương tiện điện tử.
Trong đó:
- Dữ liệu địa chính: là dữ liệu không gian địa chính, dữ liệu thuộc
tính địa chính và các dữ liệu khác có liên quan.
+ Dữ liệu không gian địa chính: là dữ liệu về vị trí, hình thể của
thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; dữ liệu về hệ thống thủy
văn, hệ thống thủy lợi; hệ thống đường giao thông; dữ liệu về điểm khống
chế; dữ liệu về biên giới, địa giới; dữ liệu về địa danh và ghi chú khác; dữ
liệu về đường chỉ giới và mốc giới quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây
dựng, quy hoạch giao thông và các loại quy hoạch khác, chỉ giới hành
lang an toàn bảo vệ công trình.
+ Dữ liệu thuộc tính địa chính: là dữ liệu về người quản lý đất,
người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, tổ
chức và cá nhân có liên quan đến các giao dịch về đất đai, nhà ở và tài

10

sản khác gắn liền với đất; dữ liệu thuộc tính về thửa đất, nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất; dữ liệu về tình trạng sử dụng của thửa đất, nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất; dữ liệu về quyền và nghĩa vụ trong sử dụng
đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; dữ liệu giao dịch về đất
đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Theo định nghĩa của Tổ chức Tiêu chuẩn Quốc tế - International
Standard Organisation (ISO) thì tiêu chuẩn (trong nhiều trường hợp một
nhóm các tiêu chuẩn gọi là chuẩn) là những thống nhất bằng văn bản quy
định về các thông số kỹ thuật hoặc các tiêu chuẩn chính xác cần phải sử
dụng một cách nhất quán như: Quy phạm, hướng dẫn, định nghĩa các tiêu
chí để đảm bảo rằng các sản phẩm đưa ra như nguyên vật liệu, quy trình
và các dịch vụ có thể sử dụng được đúng như mục đích của nó.
Ngày 04 tháng 10 năm 2010, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ra
thông tư số 17/2010/TT-BTNMT quy định kỹ thuật về chuẩn dữ liệu địa
chính. Thông tư này quy định về nội dung và cấu trúc dữ liệu; hệ quy
chiếu không gian và thời gian; siêu dữ liệu; chất lượng dữ liệu; trình bày,
trao đổi và phân phối dữ liệu; xây dựng, cập nhật, quản lý và khai thác sử
dụng dữ liệu đối với dữ liệu địa chính trên phạm vi cả nước [2].
Dữ liệu địa chính bao gồm các nhóm dữ liệu sau đây:
a) Nhóm dữ liệu về người: gồm dữ liệu người quản lý đất đai, nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất, người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất, người có liên quan đến các giao dịch về đất
đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
b) Nhóm dữ liệu về thửa đất: gồm dữ liệu không gian và dữ liệu
thuộc tính của thửa đất;
c) Nhóm dữ liệu về tài sản gắn liền với đất: gồm dữ liệu không
gian và dữ liệu thuộc tính của nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

11

d) Nhóm dữ liệu về quyền: gồm dữ liệu thuộc tính về tình trạng sử
dụng của thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; hạn chế quyền
và nghĩa vụ trong sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất; giao dịch về đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
đ) Nhóm dữ liệu về thủy hệ: gồm dữ liệu không gian và dữ liệu
thuộc tính về hệ thống thủy văn và hệ thống thủy lợi;
e) Nhóm dữ liệu về giao thông: gồm dữ liệu không gian và dữ liệu
thuộc tính về hệ thống đường giao thông;
g) Nhóm dữ liệu về biên giới, địa giới: gồm dữ liệu không gian và
dữ liệu thuộc tính về mốc và đường biên giới quốc gia, mốc và đường địa
giới hành chính các cấp;
h) Nhóm dữ liệu về địa danh và ghi chú: gồm dữ liệu không gian
và dữ liệu thuộc tính về vị trí, tên của các đối tượng địa danh sơn văn,
thuỷ văn, dân cư, biển đảo và các ghi chú khác;
i) Nhóm dữ liệu về điểm khống chế tọa độ và độ cao: gồm dữ liệu
không gian và dữ liệu thuộc tính về điểm khống chế tọa độ và độ cao trên
thực địa phục vụ đo vẽ lập bản đồ địa chính;
k) Nhóm dữ liệu về quy hoạch: gồm dữ liệu không gian và dữ liệu
thuộc tính về đường chỉ giới và mốc giới quy hoạch sử dụng đất, quy
hoạch xây dựng, quy hoạch giao thông và các loại quy hoạch khác; chỉ
giới hành lang an toàn bảo vệ công trình.


12

Các nhóm dữ liệu cấu thành CSDL Địa chính

Hình 1.1. Các nhóm dữ liệu cấu thành CSDL Địa chính


13

Sơ đồ liên kết giữa các nhóm dữ liệu thành phần

Hình 1.2. Sơ đồ liên kết giữa các nhóm dữ liệu thành phần
1.2. Các yêu cầu kỹ thuật để xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính
- Cơ sở dữ liệu địa chính phải đảm bảo tính thống nhất nội dung
thông tin không gian địa chính và thông tin thuộc tính địa chính.
- Bản đồ địa chính đã được thành lập hoặc đã được chuyển đổi về
hệ tọa độ VN – 2000, múi chiếu 3 độ, kinh tuyến trục phù hợp với từng
tỉnh;


14

- Các đối tượng nội dung bản đồ phải tuân theo bảng phân lớp các
đối tượng nội dung bản đồ địa chính và hồ sơ đã lập.
- Tài liệu phải được chỉnh lý biến động đất đai cho phù hợp giữa
bản đồ địa chính và hồ sơ đã lập.
- Hồ sơ địa chính được lập theo quy định hiện hành về lập, chỉnh
lý, quản lý hồ sơ địa chính của Bộ Tài nguyên & Môi trường;
- Tài liệu đang được tổ chức lưu trữ dưới dạng cơ sở dữ liệu số
hoặc dưới dạng giấy theo quy định hiện hành.
1.3. Công tác xây dựng cở sở dữ liệu địa chính ở Việt Nam
1.3.1. Tình hình xây dựng hồ sơ địa chính
Việc xây dựng hồ sơ địa chính có thể tóm tắt thành một số giai
đoạn:

Từ năm 1989, việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ được chính thức
thực hiện. Cùng với việc cấp giấy CNQSDĐ, việc xây dựng hồ sơ địa
chính được chú trọng thực hiện trên cơ sở rà soát, hoàn thiện hồ sơ đăng
ký ruộng đất lập trong giai đoạn từ 1981 – 1988.
Tuy nhiên trong quá trình triển khai, việc rà soát hồ sơ đăng ký
ruộng đất lập theo Chỉ thị 299/TTG đã phát hiện quá nhiều sai sót, tồn tại,
hơn nữa hệ thống chính sách đất đai lúc đó lại đang trong quá trình đổi
mới làm cho hiện trạng sử dụng đất biến động rất mạnh mẽ so với bản đồ
và sổ sách đăng ký đã lập trước đó.
Vì vậy việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ và xây dựng hồ sơ địa
chính ở các địa phương thực hiện trong thời gian này rất chậm; hầu hết
các địa phương phải tôt chức đo đạc chỉnh lý lại bản đồ giải thửa hoặc đo
vẽ mớ bản đồ giải thửa theo tọa độ độc lập; tổ chức kê khai đăng ký và
xét duyệt lại để cấp giấy chứng nhận và hồ sơ địa chính. Hồ sơ địa chính
giai đoạn này chủ yếu lập theo mẫu quy định tại Quyết định số 56/ĐKTK;


15

song bên cạnh đó, nhiều địa phương tự quy định các mẫu sổ sách mới
dùng trong đăng ký đất đai để đáp ứng yêu cầu thay đổi của tình hình
thực tế. Các hồ sơ này, đến nay nhiều địa phương đã chuyển đổi sang
mẫu quy định mới, song vẫn còn một số xã, huyện đang tiếp tục sử dụng.
Việc đo đạc bản đồ địa chính theo hệ tọa độ thống nhất bắt đầu được triển
khai thực hiện theo Quy phạm đo vẽ bản đồ địa chính tỷ lệ 1/1000,
1/2000, 1/5000 ban hành kèm Quyết định số 220/QĐ – TCQLRĐ ngày
01 tháng 7 năm 1991 của Tổng cục Quản lý ruộng đất.
Từ sau Luật đất đai 1993, ruộng đất mông, lâm nghiệp được giao
ổn định lâu dài cho các hộ gia đình, cá nhân, người sử dụng đất được
hưởng quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp

QSDĐ… Do đó, việc cấp GCN trở thành yêu cầu cấp bách phục vụ cho
việc quản lý đất đai của Nhà nước và quyền lợi của người sử dụng đất.
Công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp GCN bắt đầu được
các địa phương tập trung chỉ đạo triển khai mạnh.
Để phù hợp với yêu cầu quản lý đất đai theo Luật đất đai năm
1993, Tổng cục Địa chính đã sửa đổi hoàn thiện để ban hành chính thức 4
loại sổ mới (gồm có sổ địa chính, sổ mục kê, sổ cấp GCN và sổ theo dõi
biến động đất đai), hê thống đăng ký đất đã có sự thay đổi cơ bản về nội
dung dữ liệu đất đai. Quy định này đã được các địa phương triển khai áp
dụng rộng rãi, liên tục đến năm 2004. Các tài liệu hồ sơ địa chính lập theo
quy định này, hiện vẫn đang được sử dụng ở hầu hết các địa phương và
chiếm tỷ lệ chủ yêu trong hệ thống hồ sơ địa chính đã lập của cả nước
hiện nay. Để đáp ứng yêu cầu quản lý Tổng cục Địa chính đã ban hành
Quy phạm thành lập bản đồ địa chính và Ký hiệu bản đồ địa chính tỷ lệ
1:500, 1:1000, 1:2000, 1:5000, 1:10000 và 1:25000 theo Quyết định số


16

719/1999/QĐ – ĐC và Quyết định 720/1999/QĐ – ĐC (thay thế Quy
phạm năm 1991)
Từ khi Luật Đất đai năm 2003, ban hành có hiệu lực, Bộ Tài
nguyên và Môi trường đã ban hành Quy định về GCNQSDĐ và hướng
dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính. Theo quy định này, mẫu
giấy chứng nhận mới đã có sự thay đổi căn bản: cấp theo từng thửa đất và
được cấp thành 2 bản để lưu 1 bản tại Văn phòng đăng ký QSDĐ, nội
dung trên giấy chứng nhận có đầy đủ thông tin như trên hồ sơ địa chính
nhưng được ghi cụ thể bằng tên gọi đối với tất cả các nội dung mà không
ghi bằng ký hiệu như trước đây. Hồ sơ địa chính vẫn bao gồm bản đồ địa
chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai, sổ theo dõi biến động đất đai và

được lập 3 bộ để sử dụng ở 3 cấp xã, huyện, tỉnh như trước đây. Ngoài ra,
việc xây dựng hồ sơ địa chính dạng số bắt đầu được chỉ đạo thực hiện với
chủ trương để thay thế dần cho hồ sơ địa chính trên giấy; tuy nhiên tại
thời điểm này, do điều kiện ứng dụng công nghệ chưa phát triển nên Bộ
vẫn chỉ đạo các địa phương tiếp tục lập hồ sơ địa chính dạng giấy (kể cả
nơi đã triển khai xây dựng hồ sơ địa chính dạng số).
Theo quy định hiện nay, mẫu và nội dung dữ liệu địa chính trên hồ
sơ địa chính trên hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
không thay đổi so với các văn bản quy định trong năm 2004, tuy nhiên
giấy chứng nhận có thể được sử dụng để cấp chung một giấy cho nhiều
thửa đất sản xuất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đặc biệt là bản lưu
giấy chứng nhận QSDĐ được xác định là một bộ phận và là tài liệu pháp
lý quan trọng trong hồ sơ địa chính. Ngoài ra theo quy định tại thông tư
số 09/2007/TT – BTNMT các địa phương xây dựng cơ sở dữ liệu địa
chính (hồ sơ địa chính dạng số) sẽ không phải lập hồ sơ địa chính trên
giấy để sử dụng ở các cấp tỉnh, huyện như trước đây. Cơ sở dữ liệu địa


17

chính trở thành mục tiêu của chủ yêu việc đăng ký đất đai phải hoàn
thành trên phạm vi cả nước từ nay đến năm 2020.
Việc ứng dụng công nghệ trong việc lập hồ sơ địa chính dạng số
( cơ sở dữ liệu địa chính) theo Thông tu 09/2007/TT – BTNMT đã được
triển khai thực hiện ở hầu hết các tỉnh, song phần lớn các tỉnh thực hiện
còn ít, chủ yếu ở quy mô làm điểm một số xã, huyện do còn nhiều bất cập
về thiết bị, năng lực công nghê, đặc biệt là chưa có phần mềm hoàn
chỉnh.
Việc áp dụng phần mềm ở các địa phương hiện nay không thống
nhất, mỗi tỉnh sử dụng một phần mềm khác nhau, thậm chí một số tỉnh

còn có sự khác nhau phần mềm giữa cấp tỉnh và cấp huyện.
Đa số các địa phương đã sử dụng công nghệ để lập hồ sơ địa chính
nhưng chưa được kết nối tự động giữa các cấp; thậm chí nhiều địa
phương chỉ được khai thác sử dụng ở một cơ quan nơi đã thực hiện mà
chưa sao được cho các cấp sử dụng. Việc cập nhật, chỉnh lý biến động
thường xuyên vào cơ sở dữ liệu hồ sơ địa chính cũng chưa được thực hiện
đầy đủ, không thống nhất giữa các cấp.
Chất lượng hồ sơ địa chính đã lập còn nhiều sai sót, không đúng
quy định. Hồ sơ địa chính sử dụng nhiều loại tài liệu đo đạc có chất lượng
khác nhau.
1.2.2. Thực trạng về chuẩn dữ liệu địa chính ở Việt Nam
Trước năm 2010
Hệ thống quản lý đất đai Việt Nam hoạt động theo mô hình phân
cấp. Các tỉnh chịu trách nhiệm về tất cả các hoạt động quản lý đất đai ở
địa phương theo chỉ đạo và hướng dẫn kỹ thuật của Bộ Tài Nguyên và
Môi Trường.


18

Thời gian qua do chưa xây dựng được một “ Chuẩn” về dữ liệu địa
chính chính thức để áp dụng thống nhất trên toàn quốc vì vậy các địa
phương đã thiết lập và duy trì dữ liệu địa chính với cấu trúc và nội dung
không đồng nhất.
Có thể tóm tắt thành một số giai đoạn sau:
- Thời kỳ đo đạc lập bản đồ địa chính và hồ sơ địa chính trước năm
1954 ở Miền Bắc và trước năm 1975 ở Miền Nam: Bản đồ và hồ sơ địa
chính chủ yếu ở dạng giấy và với nội dung tương đối đơn giản mục đích
xác định được diện tích đất đai, chủ sử dụng (sở hữu) làm công cụ để thu
thuế là cơ bản. Bản đồ chủ yếu được vẽ dưới dạng sơ đồ hoặc bình đồ

không có tọa độ hoặc theo tọa độ giả định của địa phương.
Thời kỳ đo đạc lập bản đồ, hồ sơ địa chính theo chỉ thị 299/TTg của Thủ
tướng Chính phủ: Thời kỳ này chủ yếu bản đồ được lập theo tọa độ địa
phương hoặc hệ tọa độ Nhà nước HN – 72. Phần lớn bản đồ được lưu trữ
ở dạng giấy, trên đế phim Diamat hoặc được sao lưu bằng phương pháp n
OOZalit. Các bản đồ này chủ yếu hiện đang lưu trữ tại kho lưu trữ thuộc
Trung tâm Thông tin tài nguyên môi trường thuộc sở Tài nguyên và Môi
trường cấp tỉnh. Một khối lượng nhỏ được sao lưu để sử dụng tại cấp
huyện.
- Thời kỳ hậu 299 đến trước năm 1999: các địa phương đã bắt đầu
ứng dụng công nghệ số để thành lập bản đồ địa chính tùy thuộc vào khả
năng về kinh phí và trình độ cán bộ của từng địa phương. Khuôn dạng
của bản đồ số và hồ sơ địa chính rất đa dạng. Bản đồ chủ yếu ở khuôn
dạng của phần mềm

AutoCad, ITR, một phần ở khuôn dạng của

MapInfo… và chủ yếu ở hệ tọa độ Hn – 72; hồ sơ địa chính chủ yếu được
quản lý ở dạng CSDL trong Foxpro.


19

- Sau năm 1999 khi Tổng cục Địa chính ban hành áp dụng phần
mềm FAMIS cho công tác thành lập bản đồ địa chính, bản đồ địa chính
đã cơ bản thống nhất một khuôn dạng của phần mềm Microstation và Hồ
sơ địa chính đã cơ bản theo phần mềm CadDB. Tuy nhiên, trong thời gian
này do phần mềm lập hồ sơ địa chính chưa hoàn thiện và không đáp ứng
được các yêu cầu có tính đặc thù của địa phương nên vẫn còn nhiều địa
phương tiếp tục sử dụng các phần mềm tự do phát triển để xây dựng hồ

sơ địa chính sau đó chuyển đổi sang khuôn dạng của CadDB và cơ bản
bản đồ vẫn xây dựng trên hệ tọa độ HN – 72.
- Sau năm 2000 khi ban hành hệ tọa độ VN – 2000 và các phần
mềm trong đang ký đất đai đã phần nào được hoàn thiện và nâng cấp như
phần mềm CILIS, PLIS, VILIS, ELIS, CCAD&CDATA… được đưa vào
sử dụng. Khoảng trên 30 tỉnh sử dụng theo CILIS, 20 tỉnh theo khuôn
dạng VILIS, một số tỉnh sử dụng cả hai khuôn dạng, số tỉnh còn lại sử
dụng theo các phầm mềm do đơn vị thi công tự lập hoặc theo phần mềm
của địa phương. Đến năm 2007 khi Bộ Tài nguyên và Môi trường ban
hành Quyết định số 221/2007/QĐ – BTNMT quy định sử dụng thống
nhất phần mềm VILIS trong các văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
thì việc xây dựng hồ sơ địa chính chủ yếu sử dụng phần mềm nói trên.
Tuy nhiên, phần mềm CILIS và ELIS vẫn được tiếp tục triển khai song
hành, đặc biệt là các tỉnh có sự tài trợ của chương trình SEMLA
Tóm lại, do sự thiếu thống nhất như đã nêu ở trên đã để lại kết quả
là hồ sơ địa chính và bản đồ được thiết lập ở rất nhiều dạng khác nhau
nên đã gây ra khó khan trong việc tích hợp dữ liệu khi xây dựng một cơ
sở dữ liệu thống nhất có thể chia sẻ thông tin không những trong nước mà
với cả các nước trong khu vực và trên thế giới.


20

Thêm vào đó, việc thiếu một chuẩn dữ liệu và quy trình tác nghiệp
trong thiết lập và duy trì dữ liệu địa chính sẽ khiến cho công tác quản lý
đất đai trở nên không thống nhất giữa các tỉnh.
Định hướng của Bộ Tài nguyên và Môi trường là xây dựng một Hệ
thống thông tin đất đai thống nhất toàn quốc. Để có thể có một CSDL đất
đai thống nhất có thể tích hợp được từ các CSDL đất đai thành phần tại
các Sở TN&MT, Bộ Tài nguyên và Môi trường xây dựng và ban hành

một chuẩn dữ liệu địa chính thống nhất trong cả nước.
Trong bất kỳ một CSDL được đưa vào sử dụng chung đều phải tiến
hành chuẩn hóa dữ liệu. Có như vậy khai thác dữ liệu mới có thể chia sẻ
cho nhiều đối tượng sử dụng, việc hiện chỉnh dữ liệu từ nhiều nguồn mới
đảm bảo tính thống nhất.
Ngoài ra còn thêm một số dữ liệu từ các nguồn ở các cơ quan điều
tra cơ bản khác. Người sử dụng rất đa dạng từ ngành quản lý đất đai cả
trung ương và các cấp địa phương, các cơ quan quản lý Nhà nước, các bộ
ngành khác, từ các tổ chức trong và ngoài nước, từ các đối tượng cư dân
có nhu cầu. Trong bối cảnh như vậy việc chuẩn hóa dữ liệu, hệ thống
thiết bị, tổ chức quản lý phải thống nhất.
Cơ sở dữ liệu đất đai là một trong bảy CSDL quốc gia trong
chương trình ứng dụng công nghệ thông tin của Chính phủ. Để có thể tích
hợp và trao đổi dữ liệu giữa các CSDL quốc gia với nhau, cần thiết phải
xây dựng chuẩn hóa cho từng CSDL thành phần.
Hiện nay tập hợp dữ liệu của ngành quản lý đất đai đã khá lớn. Một
phần ở dạng truyền thống trên giấy, một phần ở dạng số như trong nhiều
định dạng khác nhaum một phần đã ở dạng thống nhất theo định hướng
của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Vấn đề đặt ra là phải xem xét biện


21

pháp chuẩn hóa dữ liệu thế nào để thu được một CSDL thống nhất. Các
vấn đề cần giải quyết như sau:
- Xây dựng cơ sở dữ liệu theo quy định kỹ thuật chuẩn thống nhất cho
dữ liệu địa chính.
- Xây dựng quy trình thống nhất để chuyển các dữ liệu cũ về dạng
chuẩn đã định; xây dựng quy trình thống nhất về thu thập dữ liệu để có
được các dữ liệu chuẩn

Việc xây dựng CSDL địa chính ở nước ta sẽ dựa trên một số quy
định theo: Thông tư 09/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 8 năm 2007 của
Bộ Tài nguyên và Môi trường về hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ
địa chính; Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009
của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất; Thông tư
17/2010/TT-BTNMT ngày 04 tháng 10 năm 2010 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định kỹ thuật về chuẩn dữ liệu địa chính; Công văn số
1159/TCQLĐĐ-CĐKTK ngày 21 tháng 9 năm 2011 của Tổng cục Quản
lý đất đai về việc hướng dẫn xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính; Công văn
số 529/TCQLĐĐ-CĐKTK ngày 26 tháng 5 năm 2011 của Tổng cục
Quản lý đất đai về việc sao và quét giấy chứng nhận, hồ sơ cấp giấy
chứng nhận để xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính; Thông báo số
106/BTNMT-CNTT ngày 12 tháng 01 năm 2012 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường thông báo các danh sách các phần mềm đủ điều kiện ứng
dụng trong công tác xây dựng và khai thác cơ sở dữ liệu đất đai; Thông tư
04/2013/TT-BTNMT ngày 24 tháng 4 năm 2013 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường Quy định về xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai.

Quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính:


22

- Quy trình 1: Xây dựng CSDLĐC đối với trường hợp thực hiện
đồng bộ việc chỉnh lý, hoàn thiện hoặc đo đạc lập mới bản đồ địa chính gắn
với đăng ký, cấp mới, cấp đổi Giấy chứng nhận và xây dựng cơ sở dữ liêu
địa chính cho tất cả các thửa đất.

- Quy trình 2: Xây dựng CSDLĐC đối với trường hợp đã thực

hiện việc đo đạc lập, chỉnh lý bản đồ địa chính và đã đăng ký, cấp Giấy
chứng nhận theo bản đồ địa chính.

- Quy trình 3: Tích hợp cơ sở dữ liệu địa chính cấp tỉnh từ sản
phẩm cơ sở dữ liệu địa chính cấp xã và tạo bản sao cơ sở dữ liệu địa
chính cấp huyện từ cơ sở dữ liệu địa chính cấp tỉnh.


23

Hình 1.3. Sơ đồ quy trình 1 xây dựng CSDLĐC


24

Hình 1.4. Sơ đồ quy trình 2 xây dựng CSDLĐC


25

Hình 1.5. Sơ đồ quy trình 3 tích hợp cơ sở dữ liệu địa chính