Nghiên cứu đánh giá hiệu quả xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính huyện hiệp hòa, tỉnh bắc giang

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
***

DƢƠNG THỊ YẾN

NGHIÊN CỨU ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ XÂY DỰNG
CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH HUYỆN HIỆP HÒA,
TỈNH BẮC GIANG

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số
: 60850103
Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS. TS Đinh Thị Bảo Hoa

Hà Nội 2015


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1
CHƢƠNG 1 TỔNG QUAN CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH ................................ 5
1.1. Khái quát hệ thống hồ sơ địa chính .................................................................. 5
1.1.1. Hệ thống bản đồ và hồ sơ địa chính............................................................... 5
1.1.2 Nguyên tắc lập hồ sơ địa chính ....................................................................... 7
1.1.3 Trách nhiệm lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính ...................................... 7
1.1.4 Giá trị pháp lý của hồ sơ địa chính ................................................................. 8
1.2 Tổng quan về cơ sở dữ liệu địa chính ................................................................ 9
1.2.1 Khái niệm dữ liệu và cơ sở dữ liệu địa chính ............................................... 10
1.2.2 Nội dung dữ liệu địa chính ........................................................................... 10
1.2.3 Nguyên tắc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính .............................................. 11

1.2.4 Yêu cầu của phần mềm quản trị cơ sở dữ liệu............................................. 12
1.3 Thực trạng xây dựng và quản lý cơ sở dữ liệu địa chính tại Việt Nam ....... 12
1.3.1 Thực trạng dữ liệu địa chính ......................................................................... 12
1.3.2. Tình hình xây dựng hồ sơ địa chính ............................................................ 14
1.3.3 Hiện trạng phần mềm xây dựng, quản lý, cập nhật cơ sở dữ liệu địa chính. 17
1.4 Mục tiêu xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính ..................................................... 18
1.4.1 Mục tiêu ........................................................................................................ 18
1.4.2 Yêu cầu đối với cơ sở dữ liệu địa chính ....................................................... 19
1.5 Mô hình tổng thể cơ sở dữ liệu địa chính ........................................................ 20
1.6 Xây dựng và quản lý cơ sở dữ liệu địa chính bằng phần mềm ViLIS ......... 20
1.6.1 Nền tảng công nghệ ...................................................................................... 21
1.6.2 Các phân hệ của phiên bản ViLIS 2.0 ......................................................... 22
1.6.3 Phân hệ quản trị cơ sở dữ liệu và phân hệ quản trị người dùng trong ViLIS23
1.7 Đánh giá hiệu quả xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính bằng phần mềm ViLIS30
1.7.1 Đánh giá hiệu quả về kinh tế - tài chính: tiết giảm chi phí tài chính ............ 30
1.7.2 Hiệu quả về lợi ích kinh tế xã hội ................................................................ 31
1.7.3 Đánh giá về hiệu quả chính trị ..................................................................... 32
1.7.4 Đánh giá tính bền vững................................................................................. 32
CHƢƠNG 2 XÂY DỰNG VÀ QUẢN LÝ CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH ...... 34
2.1 Các yêu cầu kỹ thuật để xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính ........................... 34
2.2 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Hiệp Hòa ..................... 34


2.3 Thực trạng quản lý đất đai trên địa bàn huyện Hiệp Hòa ............................ 35
2.3.1 Thực trạng về hệ thống bản đồ địa chính và công tác tổ chức kê khai đăng
ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. ......................................................... 35
2.3.2 Thực trạng hệ thống phần mềm quản lý đất đai tại Phòng tài nguyên huyện
Hiệp Hòa ................................................................................................................ 38
2.3.3 Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật và trang thiết bị tại phòng TNMT huyện Hiệp
Hòa. ........................................................................................................................ 39

2.4 Mô hình tổ chức CSDL tại huyện Hiệp Hòa ................................................... 39
2.5 Kiến trúc hệ thống thông tin quản lý CSDL đất đai Huyện Hiệp Hòa ........ 41
2.5.1 Mô hình kiến trúc thông tin của hệ thống CSDL đất đai tập trung tỉnh Bắc
Giang ...................................................................................................................... 41
2.5.2 Mô hình tổng thể hệ thống thông tin đất đai Huyện Hiệp Hòa ................... 42
2.6 Nội dung CSDL đất đai Huyện Hiệp Hòa ....................................................... 45
2.6.1 Dữ liệu không gian ....................................................................................... 46
2.6.2 Dữ liệu phi không gian ................................................................................. 46
2.7 Quy trình công nghệ xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính ................................. 47
2.7.1 Quy trình công nghệ thiết lập dữ liệu không gian địa chính từ bản đồ địa
chính....................................................................................................................... 48
2.7.2 Quy trình công nghệ thiết lập dữ liệu thuộc tính từ hồ sơ ............................ 57
2.7.3 Liên kết dữ liệu không gian và thuộc tính địa chính để tạo CSDL địa chính60
CHƢƠNG 3 ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA
CHÍNH HUYỆN HIỆP HÒA – TỈNH BẮC GIANG........................................... 61
3.1 Các bƣớc thực hiện và kết quả ứng dụng thực nghiệm ViLIS vào việc xây
dựng cơ sở dữ liệu( lấy dữ liệu ví dụ xã Mai Đình – huyện Hiệp Hòa) .............. 61
3.1.1 Thu thập tài liệu ............................................................................................ 61
3.1.2 Phân loại và hoàn thiện hồ sơ địa chính hiện có........................................... 61
3.1.3 Chuẩn hóa dữ liệu không gian địa chính từ bản đồ địa chính ...................... 63
3.1.4 Xây dựng cơ sở dữ liệu không gian địa chính xã Mai Đình ......................... 65
3.1.5 Xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính địa chính xã Mai Đình........................... 67
3.1.6 Cập nhật, quản lý và khai thác sử dụng cơ sở dữ liệu địa chính .................. 72
3.2 Đánh giá hiệu quả xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính huyện Hiệp Hòa, tỉnh Bắc
Giang ......................................................................................................................... 75
3.2.1 Kết quả thực hiện công tác quản lý đất đai trước khi sử dụng phần mềm ViLIS75
3.2.2 Kết quả thực hiện công tác quản lý đất đai khi sử dụng phần mềm ViLIS .. 81


3.3 Khó khăn phát sinh trong quá trình xây dựng CSDL địa chính huyện Hiệp

Hòa ............................................................................................................................ 96
3.4 Giải pháp nâng cao hiệu quả khai thác CSDL địa chính .............................. 96
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................ 97
TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................................... 100


DANH MỤC CÁC CHỮ CÁI VIẾT TẮT

CSDL

Cơ sở dữ liệu

CSDL ĐC

Cơ sở dữ liệu địa chính

CNTT

Công nghệ thông tin

BĐĐC

Bản đồ địa chính

GCN

Giấy chứng nhận

GCN QSD đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HSĐC

Hồ sơ địa chính

TNMT

Tài nguyên môi trường

TP

Thành phố

UBND

Ủy ban nhân dân


DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1 Thống kê kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Hiệp Hòa 6 tháng đầu năm 2015: .........................................................37
Bảng 2.2 Thống kê thực trạng hệ thống phần mềm quản lý đất đai tại phòng TNMT
Hiệp Hòa .........................................................................................................38
Bảng 3.1 Thống kê số lượng hồ sơ giải quyết bằng phương pháp thủ công tại
VPĐK QSD đất huyện Hiệp Hòa từ năm 2002-2004 .....................................76
Bảng 3.2 Thống kê số lượng hồ sơ giải quyết bằng phần mềm MicrostationFamis tại VPĐK huyện Hiệp Hòa từ năm 2010-2012 ...................................79
Bảng 3.3 Thống kê số lượng hồ sơ giải quyết bằng phần mềm ViLIS từ năm
2014-2015 .......................................................................................................84
Bảng 3.4 Thống kê kết quả phiếu điều tra ý kiến cán bộ sử dụng phần mềm

ViLIS ...............................................................................................................85
Bảng 3.5 Thống kê tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất TP Bắc
Giang giai đoạn 6 tháng đầu năm 2015: .........................................................88
Bảng 3.6 Thống kê số lượng hồ sơ giải quyết bằng phương pháp thủ công tại
TP Bắc Giang từ năm 2003-2005 .................................................................89
Bảng 3.7 Thống kê số lượng giải quyết hồ sơ bằng phần mềm MicrostationFamis tại TP Bắc Giang từ năm 2010-2012 ..................................................90
Bảng 3.8 Thống kê số lượng hồ sơ giải quyết tại TP Bắc Giang bằng phần
mềm ViLIS từ năm 2014-2015 ........................................................................91
Bảng 3.9 So sánh quy trình trước và sau khi sử dụng phần mềm
ViLIS........................................................................................................93
Bảng 3.10 So sánh hiệu quả xây dựng CSDL địa chính huyện Hiệp Hòa trước và sau
khi XD..............................................................................................................94
Bảng 3.11 So sánh hiệu quả xây dựng CSDL địa chính huyện Hiệp Hòa và TP Bắc
Giang...............................................................................................................95


DANH MỤC HÌNH
Hình 1.1 Mô hình tổng thể cơ sở dữ liệu địa chính ......................................20
Hình 1.2. Giao diện kết nối cơ sở dữ liệu ......................................................24
Hình 1.3 Giao diện hệ thống quản trị cơ sở dữ liệu .....................................24
Hình 1.4. Khởi tạo cơ sở dữ liệu ....................................................................25
Hình 1.5. Sao lưu cơ sở dữ liệu ......................................................................25
Hình 1.6. Xóa cơ sở dữ liệu ............................................................................26
Hình 1.7. Phục hồi cơ sở dữ liệu ....................................................................26
Hình 1.8. Nén cơ sở dữ liệu ............................................................................27
Hình 1.9. Thiết lập kết nối đến máy chủ CSDL ..............................................27
Hình 1.10. Thiết lập người sử dụng ...............................................................28
Hình 1.11. Thiết lập phòng, tổ nghiệp vụ .......................................................29
Hình 1.12. Phân cấp chức năng cho người sử dụng ......................................29
Hình 1.13. Giao diện phân nhóm quyền sử dụng ...........................................30

Hình 2.1 Mô hình tổ chức CSDL tại huyện Hiệp Hòa ...................................40
Hình 2.2 Mô hình kiến trúc thông tin của hệ thống CSDL đất đai tập trung
tỉnh Bắc Giang ...............................................................................................41
Hình 2.3 Mô hình tổng thể hệ thống thông tin đất đai Huyện Hiệp Hòa .......43
Hình 2.4 Qui trình tổng quát xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính ...................48
Hình 2.5 Quy trình công nghệ thiết lập dữ liệu không gian địa chính ..........49
Hình 2.6 Quy trình công nghệ thiết lập dữ liệu thuộc tính địa chính ............57
Hình 2.7 Liên kết dữ liệu không gian và dư liệu thuộc tính tạo thành cơ sở dữ
liệu địa chính theo chuẩn ...............................................................................60
Hình 3.1 Kiểm tra chuẩn hệ quy chiếu không gian bằng phần mềm MGE ...64
Hình 3.2 Dữ liệu xã Mai Đình đã được chuẩn hóa không gian theo chuẩn địa
chính trên phần mềm Microstation ................................................................65
Hình 3.3 Chuyển đổi bản đồ từ định dạng DGN sang định dạng Shape .......65
Hình 3.4 Khởi tạo CSDL không gian cho xã Mai Đình .................................66
Hình 3.5 Giao diện chuyển đổi dữ liệu từ Famis vào CSDL SDE .................66
Hình 3.6 Dữ liệu bản đồ xã Mai Đình khi đưa vào phần mềm VILIS ...........67
Hình 3.7 quy trình xây dựng CSDL thuộc tính xã Mai Đình .........................67


Hình 3.8 Làm việc với phân hệ kê khai đăng ký ............................................69
Hình 3.9 Tạo đơn đăng ký ..............................................................................69
Hình 3.10 Nhập thông tin chủ sử dụng .........................................................70
Hình 3.11 Nhập thông tin thửa đất ................................................................70
Hình 3.12 Nhập thông tin giấy chứng nhận ..................................................71
Hình 3.13 CSDL địa chính xã Mai Đình......................................................71
Hình 3.14 Menu Biến động của Hệ thống thông tin đất đai ..........................72
Hình 3.15 Thực hiện và cập nhật thế chấp quyền sử dụng đất ......................73
Hình 3.16 Đăng ký biến động chuyển quyền..................................................73
Hình 3.17 Khởi tạo kho hồ sơ số ....................................................................74
Hình3.18 Lập và in các loại sổ ......................................................................74

Hình 3.19 Lập và in các tài liệu, báo cáo liên quan ......................................75
Hình 3.20 Biểu đồ kết quả giải quyết hồ sơ bằng thủ công tại VPĐK QSD đất
huyện Hiệp Hòa từ năm 2002-2004 ..................................................................77
Hình 3.21 Quy trình thực hiện bằng phần mềm Microstation – Famis .........79
Hình 3.22 Biểu đồ kết quả giải quyết hồ sơ bằng phần mềm MicrostationFamis tại VPĐK QSD đất huyện Hiệp Hòa từ năm 2010-2012 ....................80
Hình 3.23 Sơ đồ quy trình xây dựng CSDL đất đai huyện Hiệp Hòa ...........83
Hình 3.24 Biểu đồ kết quả giải quyết hồ sơ bằng phần mềm ViLIS tại VPĐK
QSD đất huyện Hiệp Hòa từ năm 2014-2015..............................................84
Hình 3.25 Biểu đồ đánh giá việc quản lý hồ sơ trên phần mềm ViLIS ..........85
Hình 3.26 Biểu đồ kết quả giải quyết hồ sơ bằng thủ công tại TP Bắc Giang
từ năm 2003-2005 ..........................................................................................89
Hình 3.27 Biểu đồ kết quả giải quyết hồ sơ bằng phần mềm MicrostationFamis tại TP Bắc Giang từ năm 2010-2012 ..................................................90
Hình 3.28 dữ liệu ViLIS phường Trần Phú ....................................................91
Hình 3.29 Biểu đồ kết quả giải quyết hồ sơ bằng phần mềm ViLIS qua các
năm tại TP Bắc Giang từ năm 2014-T6/2015 ................................................92


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các số liệu và
kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và khách quan. Mọi sự giúp đỡ
cho việc thực hiên luận văn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được
chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày tháng

năm 2015

Tác giả luận văn

Dƣơng Thị Yến

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành quá trình học tập và thực hiện luận văn này, lời đầu tiên tôi
xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành đến tập thể các giáo sư, các nhà khoa học, thầy
giáo, cô giáo của trường đại học Khoa học và Tự nhiên đã tận tình truyền đạt kiến
thức chỉ bảo tôi trên con đường học tập nghiên cứu khoa học.
Tôi cũng xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS Đinh Thị Bảo Hoa là người
hướng dẫn luận văn của tôi, đã giành nhiều tâm huyết, trí tuệ mẫn tiệp của mình,
giúp định hướng khoa học và luôn động viên khích lệ tôi hoàn thành luận văn một
cách tốt nhất
Xin cảm ơn các cán bộ nhân viên Phòng tài nguyên và môi trường huyện
Hiệp Hòa, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Hiệp Hòa đã nhiệt tình giúp
đỡ và cung cấp cho tôi nhiều tài liệu, số liệu và các thông tin quan trọng cũng như
đóng góp cho luận văn của tôi nhiều ý kiến quý báu.
Xin cảm ơn bạn bè lớp Cao học Quản lý đất đai 2013 - 2015 cùng bạn bè,
đồng nghiệp tại công ty cổ phần tư vấn Sơn Hà đã ủng hộ, động viên tôi hoàn thành
luận văn.
Cuối cùng tôi xin đặc biệt cám ơn những người thân trong gia đình đã quan
tâm chia sẻ và tạo điều kiện tốt nhất để tôi có thể yên tâm vững lòng hoàn thiện luận
văn này
Tác giả luận văn

Dương Thị Yến


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài luận văn
Trong thời đại ngày nay, công nghệ thông tin thực sự là một công cụ không
thể thiếu trong hiện đại hóa nền hành chính, đặc biệt là việc ứng dụng công nghệ
thông tin nhằm đổi mới các quy trình hoạt động, tăng cường năng lực của nền hành

chính, làm cho hoạt động hành chính hiệu quả hơn, minh bạch hơn, phục vụ nhân
dân tốt hơn và phát huy dân chủ mạnh mẽ hơn. Ứng dụng công nghệ thông tin là
một trong các định hướng quan trọng của ngành Tài nguyên và Môi trường trong
giai đoạn hiện nay. Việc ứng dụng công nghệ thông tin là bắt buộc để đáp ứng được
các mục tiêu quản lý nhà nước về tài nguyên và môi trường theo hướng phát triển
bền vững và thực hiện chủ trương kinh tế hóa ngành.
Để đáp ứng các yêu cầu thực tế về quản lý đất đai trong thời gian qua nhiều
đơn vị, địa phương đã đầu tư xây dựng nhiều hệ thống phần mềm khác nhau phục
vụ công tác xây dựng, quản lý và cập nhật dữ liệu địa chính, tin học hoá các quy
trình nghiệp vụ về quản lý đất đai. Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành
Thông tư số 17/2010/TT-BTNMT quy định kỹ thuật về chuẩn dữ liệu địa chính Việt
Nam ngày 04 tháng 10 năm 2010, đây là văn bản Quy định kỹ thuật được xây dựng
để áp dụng thống nhất trong cả nước, là văn bản pháp lý, chỉ đạo toàn ngành thực
hiện về xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính trong thời gian tới.
Dữ liệu địa chính có vai trò quan trọng trong công tác quản lý Nhà nước về
đất đai và là một loại dữ liệu được sử dụng trong hầu hết các lĩnh vực khác như quy
hoạch, xây dựng, giao thông, nông nghiệp,... Do đó việc xây dựng và quản lý tốt cơ
sở dữ liệu địa chính vừa giúp thực hiện các quy trình nghiệp vụ quản lý đất đai một
cách hiệu quả, hỗ trợ cho các lĩnh vực quản lý Nhà nước khác có nhu cầu sử dụng
dữ liệu địa chính được dễ dàng thuận tiện cũng như thúc đẩy việc sử dụng thông tin,
dữ liệu đất đai phục vụ các mục đích phát triển Kinh tế - Xã hội và Quốc phòng An ninh.
Tại Việt Nam, hiện nay đã có nhiều tỉnh tiến hành việc xây dựng cơ sở dữ
liệu địa chính bằng phần mềm ViLIS và đạt hiệu quả cao như Vĩnh Long, TP Hồ
Chí Minh, Bình Dương...

1


Trong xu thế phát triển mạnh về kinh tế và xã hội của cả nước nói chung và
của tỉnh Bắc Giang nói riêng thì công tác quản lý về tài nguyên và môi trường đứng

trước nhiều thách thức lớn, đặc biệt là trong lĩnh vực nhạy cảm như quản lý đất đai.
Công tác quản lý, lưu trữ hồ sơ đất đai ở Huyện Hiệp Hòa nói riêng và ở tỉnh Bắc
Giang nói chung gặp một số khó khăn thách thức: Khối lượng dữ liệu cần xử lý
lớn, có giá trị kinh tế cao, liên quan đến nhiều đối tượng trong xã hội; Dữ liệu đất
đai biến động hàng ngày do nhu cầu thực tế và tốc độ đô thị hóa cao nhưng việc cập
nhật, chỉnh lý chưa được thực hiện thường xuyên theo quy định; Nhu cầu tiếp cận
và khai thác thông tin về đất đai của cá nhân, tổ chức rất lớn; Yêu cầu khai thác giá
trị kinh tế của thông tin đất đai theo quy định của pháp luật, làm nguồn thu tái sử
dụng phục vụ cho sự phát triển của hệ thống.
Trước tình hình thực tế đó, năm 2013 huyện Hiệp Hòa đã tiến hành xây dựng
cơ sở dữ liệu địa chính bằng phần mềm ViLIS. Sau gần hai năm thực hiện và đưa
vào quản lý, sử dụng, cơ sở dữ liệu địa chính đã đáp ứng được những yêu cầu cơ
bản về quản lý đất đai hiện nay.
Từ yêu cầu cấp thiết của thực tế và nhận thấy tầm quan trọng của vấn đề nêu
trên, tác giả đã nghiên cứu thực hiện đề tài “ Nghiên cứu đánh giá hiệu quả xây
dựng cơ sở dữ liệu địa chính huyện Hiệp Hòa, tỉnh Bắc Giang”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Đánh giá hiệu quả của việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính huyện Hiệp
Hòa, từ đó đề xuất được một số giải pháp phù hợp với tình hình thực tế nhằm nâng
cao năng lực công tác hoàn thiện hồ sơ, giải pháp hoàn thiện hệ thống cơ sở địa
chính số. Các kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ được xem xét và là cơ sở cho các tỉnh
khác tiến hành xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để thực hiện mục tiêu đề ra, nhiệm vụ nghiên cứu cần thực hiện bao gồm:
- Nghiên cứu tổng quan về CSDL, dữ liệu địa chính và CSDL địa chính, thực
trạng xây dựng và quản lý CSDL địa chính.
- Nghiên cứu quy trình xây dựng và quản lý cơ sở dữ liệu địa chính từ nguồn
dữ liệu bản đồ và hồ sơ địa chính đã có bằng phần mềm ViLIS.
- Thu thập tài liệu, số liệu về bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính.

2


- Phân tích, đánh giá số liệu, thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, các số liệu về tình hình sử dụng đất tại địa phương.
- Đánh giá hiệu quả đối với công tác xây dựng và quản lý CSDL địa chính
theo chuẩn dữ liệu địa chính và đưa ra giải pháp hoàn thiện hệ thống.
4. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi không gian nghiên cứu: Đề tài được thực hiện trên địa bàn huyện
Hiệp Hòa, tỉnh Bắc Giang.
Phạm vi khoa học: Đề tài giới hạn nghiên cứu ở các vấn đề sau:
+ Phân tích thực trạng quản lý đất đai trên địa bàn huyện Hiệp Hòa, tỉnh Bắc
Giang.
+ Đánh giá hiệu quả xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính huyện Hiệp Hòa, tỉnh
Bắc Giang.
+ Đề xuất phương án hoàn thiện hệ thống
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
- Phương pháp điều tra, khảo sát: Điều tra thu thập các các số liệu, tài liệu
của huyện Hiệp Hòa, tỉnh Bắc Giang:
+ Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tài nguyên thiên nhiên, môi trường;
bản đồ địa chính, bản đồ quy hoạch của 25 xã, 1 thị trấn; 2 quyển sổ mục kê, 2
quyển sổ địa chính, 1 quyển sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, 1636 bản
lưu giấy chứng nhận;
+ Các báo cáo số liệu thống kê, kiểm kê, báo cáo hàng năm của Phòng tài
nguyên môi trường huyện Hiệp Hòa, các số liệu về công tác quản lý đất đai qua các
thời kỳ quản lý tại huyện Hiệp Hòa: Báo cáo công tác quản lý đất đai trên địa bàn
huyện Hiệp Hòa giai đoạn 2013-2014; Báo cáo công tác quản lý đất đai trên địa
bàn huyện Hiệp Hòa giai đoạn 6 tháng đầu năm 2015 để phục vụ cho việc nghiên
cứu thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Hiệp Hòa.
+ Thu thập các báo cáo công tác quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Bắc

Giang giai đoạn năm 2013-2014; giai đoạn 6 tháng đầu năm 2015.
- Phương pháp phân tích, tổng hợp số liệu: Trên cơ sở bản đồ, các tài liệu, số
liệu thu được, tiến hành tổng hợp, phân tích số liệu, so sánh các số liệu trong báo
cáo công tác quản lý đất đai hàng năm để đánh giá tính hiệu quả công tác quản lý

3


đất đai qua các giai đoạn của huyện Hiệp Hòa; so sánh hiệu quả khi xây dựng
CSDL địa chính huyện Hiệp Hòa và TP Bắc Giang.
- Phương pháp bản đồ và hệ thông tin địa lý: Dùng trình bày và biên tập bản
đồ xã Mai Đình( xã ví dụ thực nghiệm) theo quy phạm bản đồ trên nền phần mềm
MicroStation. Sau khi chuẩn hóa dữ liệu bản đồ trên phần mềm MicroStation, xuất
dữ liệu sang phần mềm ViLIS để quản lý hồ sơ địa chính.
6. Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn
a) Các văn bản pháp lý liên quan tới xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính
- Luật Đất đai năm 2003, 2013.
- Các Nghị định của Chính phủ, Thông tư của các Bộ, ngành và các văn bản
của địa phương về hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai.
b) Tài liệu, số liệu thu thập, điều tra thực tế tại địa phương
- Các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên, phát triển
kinh tế - xã hội và quản lý đất đai tại địa phương: Báo cáo công tác quản lý đất đai
trên địa bàn huyện Hiệp Hòa giai đoạn 2013-2014; Báo cáo công tác quản lý đất
đai trên địa bàn huyện Hiệp Hòa giai đoạn 6 tháng đầu năm 2015. Các loại sổ sách:
2 quyển sổ mục kê, 2 quyển sổ địa chính, 1 quyển sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, 1636 bản lưu giấy chứng nhận.
c) Các bản đồ
- Bản đồ địa chính 25 xã, 1 thị trấn của huyện Hiệp Hòa, tỉnh Bắc Giang;
- Các bản đồ chuyên đề khác: Bản đồ sử dụng đất, bản đồ quy hoạch sử dụng
đất...

d) Công cụ thực hiện
Các phần mềm: Microstation, ViLIS 2.0
7. Bố cục của luận văn
Luận văn được trình bày gồm 3 chương như sau:
Chƣơng 1: Tổng quan cơ sở dữ liệu địa chính
Chƣơng 2: Xây dựng và quản lý cơ sở dữ liệu địa chính
Chƣơng 3: Đánh giá hiệu quả xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính huyện Hiệp
Hòa, tỉnh Bắc Giang.

4


CHƢƠNG 1 TỔNG QUAN CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH
1.1. Khái quát hệ thống hồ sơ địa chính
1.1.1. Hệ thống bản đồ và hồ sơ địa chính
Theo thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014, Hồ sơ địa chính là
tập hợp tài liệu thể hiện thông tin chi tiết về hiện trạng và tình trạng pháp lý của
việc quản lý, sử dụng các thửa đất, tài sản gắn liền với đất để phục vụ yêu cầu quản
lý nhà nước về đất đai và nhu cầu thông tin của các tổ chức, cá nhân có liên quan.
Thành phần hồ sơ địa chính:
- Địa phương xây dựng, vận hành cơ sở dữ liệu địa chính, hồ sơ địa chính
được lập dưới dạng số và lưu trong cơ sở dữ liệu đất đai, gồm có các tài liệu sau
đây: Tài liệu điều tra đo đạc địa chính gồm bản đồ địa chính và sổ mục kê đất đai;
Sổ địa chính; Bản lưu Giấy chứng nhận.
- Địa phương chưa xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, hồ sơ địa chính gồm có:
Tài liệu điều tra đo đạc địa chính gồm bản đồ địa chính và sổ mục kê đất đai lập
dưới dạng giấy và dạng số (nếu có); Sổ địa chính được lập dưới dạng giấy hoặc
dạng số; Sổ theo dõi biến động đất đai lập dưới dạng giấy.
CSDL địa chính bao gồm dữ liệu Bản đồ địa chính và các dữ liệu thuộc tính
địa chính

- Dữ liệu bản đồ địa chính được lập để mô tả các yếu tố tự nhiên có liên quan
đến việc sử dụng đất bao gồm các thông tin:
+ Vị trí, hình dạng, kích thước, tọa độ đỉnh thửa, số thứ tự, diện tích, mục
đích sử dụng của các thửa đất;
+ Vị trí, hình dạng, diện tích của hệ thống thủy văn gồm: sông, ngòi, kênh,
rạch, suối; Hệ thống thủy lợi gồm: hệ thống dẫn nước, đê, đập, cống; Hệ thống
đường giao thông gồm: đường bộ, đường sắt, cầu và các khu vực đất chưa sử dụng
không có ranh giới khép kín;
+ Vị trí, tọa độ các mốc giới và đường địa giới hành chính các cấp, mốc giới
và chỉ giới quy hoạch sử dụng đất, mốc giới và ranh giới hành lang bảo vệ an toàn
công trình;
+ Điểm tọa độ địa chính, địa danh và các ghi chú thuyết minh.

5


- Các dữ liệu thuộc tính địa chính được lập để thể hiện nội dung: Sổ mục kê
đất đai, Sổ địa chính và Sổ theo dõi biến động đất đai bao gồm các thông tin:
+ Thửa đất gồm: mã thửa, diện tích, tình trạng đo đạc lập BĐĐC;
+ Các đối tượng có chiếm đất nhưng không tạo thành thửa đất( không có
ranh giới khép kín trên bản đồ) gồm tên gọi, mã đối tượng, diện tích của hệ thống
thủy văn, hệ thống thủy lợi, hệ thống đường giao thông và các khu vực đất chưa sử
dụng không có ranh giới thửa khép kín;
+ Người sử dụng đất hoặc người quản lý đất gồm tên, địa chỉ, thông tin về
chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu, văn bản về việc thành lập tổ chức;
+ Tình trạng sử dụng của thửa đất gồm hình thức sử dụng, thời hạn sử dụng,
nguồn gốc sử dụng, những hạn chế về quyền sử dụng đất, số hiệu GCN QSD đất đã
cấp, mục đích sử dụng đất, giá đất, tài sản gắn liền với đất, nghĩa vụ tài chính về đất
đai.
+ Những biến động về sử dụng đất trong quá trình sử dụng gồm những thay

đổi về thửa đất, về người sử dụng đất.
- Bản lưu GCNQSD: Bản lưu Giấy chứng nhận dạng số được quét từ bản gốc
Giấy chứng nhận trước khi trao cho người sử dụng đất để lưu trong cơ sở dữ liệu
địa chính.
- Địa phương chưa xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính thì lập hệ thống bản lưu
Giấy chứng nhận ở dạng giấy, bao gồm:
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản màu trắng) được cơ quan có
thẩm quyền ký để lưu theo quy định tại Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày
01 tháng 11 năm 2004 và Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21 tháng 7 năm
2006 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành quy định về Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (bản màu
xanh) được cơ quan có thẩm quyền ký để lưu theo quy định tại Nghị định số 60/CP
ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng
đất ở tại đô thị;
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất được sao để lưu theo quy định tại Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT

6


và Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu công trình xây dựng do người sử dụng đất nộp khi thực hiện thủ tục
đăng ký biến động được sao theo hình thức sao y bản chính, đóng dấu của cơ quan
đăng ký đất đai tại trang 1 của bản sao Giấy chứng nhận để lưu.
1.1.2 Nguyên tắc lập hồ sơ địa chính

Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định: Hồ sơ địa chính
được lập theo từng đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn. Việc lập, cập nhật, chỉnh
lý hồ sơ địa chính phải theo đúng trình tự, thủ tục hành chính theo quy định của
pháp luật đất đai. Nội dung thông tin trong hồ sơ địa chính phải bảo đảm thống nhất
với Giấy chứng nhận. Việc lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính phải theo đúng
trình tự, thủ tục hành chính theo quy định của pháp luật đất đai được cấp (nếu có) và
phù hợp với hiện trạng quản lý, sử dụng đất.
1.1.3 Trách nhiệm lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính
Điều 6, thông tư 24/2014 ngày 19/5/2014 quy định:
1. Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thực hiện các công việc sau
a) Tổ chức thực hiện việc đo đạc lập bản đồ địa chính, sổ mục kê đất đai;
b) Chỉ đạo thực hiện chỉnh lý, cập nhật biến động bản đồ địa chính, sổ mục kê đất
đai; lập, cập nhật và chỉnh lý biến động thường xuyên sổ địa chính và các tài liệu
khác của hồ sơ địa chính ở địa phương.
2. Văn phòng đăng ký đất đai chịu trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
a) Thực hiện chỉnh lý biến động thường xuyên đối với bản đồ địa chính, sổ mục kê
đất đai;
b) Tổ chức lập, cập nhật, chỉnh lý biến động hồ sơ địa chính ngoài các tài liệu quy
định tại Điểm a Khoản này;

7


c) Cung cấp bản sao bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai (dạng số hoặc
dạng giấy) cho Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi là Ủy ban nhân
dân cấp xã) sử dụng.
3. Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc quy định tại
Khoản 2 Điều này đối với các đối tượng sử dụng đất, được Nhà nước giao quản lý
đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất thuộc thẩm quyền giải quyết thủ tục đăng ký.
4. Địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì Văn phòng đăng ký quyền

sử dụng đất các cấp thực hiện các công việc theo quy định như sau:
a) Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường
(sau đây gọi là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh) chủ trì tổ chức việc
lập sổ địa chính; cung cấp tài liệu đo đạc địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai
cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi
trường (sau đây gọi là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện); thực hiện
cập nhật, chỉnh lý các tài liệu hồ sơ địa chính quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản
2 Điều này đối với các thửa đất của các tổ chức, cơ sở tôn giáo, cá nhân nước ngoài,
tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư;
b) Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện thực hiện cập nhật, chỉnh lý các
tài liệu hồ sơ địa chính quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản 2 Điều này đối với
các thửa đất của các hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư và người Việt Nam
định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam; cung cấp bản sao bản đồ địa
chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai cho Ủy ban nhân dân cấp xã sử dụng.
5. Ủy ban nhân dân cấp xã cập nhật, chỉnh lý bản sao tài liệu đo đạc địa chính, sổ
địa chính, sổ mục kê đất đai đang quản lý theo quy định tại Thông tư này để sử
dụng phục vụ cho yêu cầu quản lý đất đai ở địa phương.
1.1.4 Giá trị pháp lý của hồ sơ địa chính
- Hồ sơ địa chính làm cơ sở để xác định quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, xác định quyền và nghĩa vụ của người
được Nhà nước giao quản lý đất theo quy định của pháp luật đất đai.
- Hồ sơ địa chính dạng giấy, dạng số đều có giá trị pháp lý như nhau.

8


- Trường hợp có sự không thống nhất thông tin giữa các tài liệu của hồ sơ địa
chính thì phải thực hiện kiểm tra, đối chiếu các tài liệu trong hồ sơ địa chính và hồ
sơ thủ tục đăng ký để xác định thông tin có giá trị pháp lý làm cơ sở chỉnh lý thống

nhất hồ sơ địa chính.
- Trường hợp thành lập bản đồ địa chính mới thay thế tài liệu, số liệu đo đạc
đã sử dụng để đăng ký trước đây thì xác định giá trị pháp lý của thông tin như sau:
+ Trường hợp đã cấp đổi Giấy chứng nhận theo bản đồ địa chính mới thì xác
định giá trị pháp lý thông tin theo kết quả cấp đổi Giấy chứng nhận;
+ Trường hợp chưa cấp đổi Giấy chứng nhận theo bản đồ địa chính mới thì
xác định như sau:
Các thông tin về người sử dụng đất, thông tin về quyền sử dụng đất được
xác định theo Giấy chứng nhận đã cấp; trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp không
thể hiện thông tin thì xác định theo sổ địa chính và hồ sơ thủ tục đăng ký, cấp Giấy
chứng nhận;
Các thông tin về đường ranh giới (hình thể, kích thước cạnh thửa, tọa độ
đỉnh thửa), diện tích của thửa đất được xác định theo bản đồ địa chính mới; trường
hợp đường ranh giới thực tế của thửa đất trên bản đồ địa chính mới đã có biến động
so với ranh giới thể hiện trên Giấy chứng nhận đã cấp thì thông tin pháp lý về
đường ranh giới và diện tích sử dụng đất được xác định theo Giấy chứng nhận đã
cấp.
1.2 Tổng quan về cơ sở dữ liệu địa chính
Cơ sở dữ liệu đất đai là tập hợp thông tin có cấu trúc của dữ liệu địa chính,
dữ liệu quy hoạch sử dụng đất, dữ liệu giá đất, dữ liệu thống kê, kiểm kê đất đai
được sắp xếp, tổ chức để truy cập, khai thác, quản lý và cập nhật thường xuyên
bằng phương tiện điện tử.
Cơ sở dữ liệu địa chính là thành phần cơ bản của CSDL đất đai, làm cơ sở để
xây dựng các CSDL thành phần khác.
CSDL đất đai cấp huyện được thiết kế là một CSDL thống nhất, tích hợp,
hoàn thiện, lưu trữ, quản lý đầy đủ nội dung thông tin, dữ liệu, có thể khai thác sử

9

dụng cho nhiều mục đích của các nghiệp vụ quản lý đất đai thông qua các phân hệ
phần mềm được triển khai xây dựng.
1.2.1 Khái niệm dữ liệu và cơ sở dữ liệu địa chính
Dữ liệu địa chính: là dữ liệu không gian địa chính, dữ liệu thuộc tính địa
chính và các dữ liệu khác có liên quan.
Dữ liệu không gian địa chính: là dữ liệu về vị trí, hình thể của thửa đất, nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất; dữ liệu về hệ thống thủy văn; hệ thống đường giao
thông; dữ liệu về điểm khống chế; dữ liệu về biên giới, địa giới; dữ liệu về địa danh
và ghi chú khác; dữ liệu về đường chỉ giới và mốc giới quy hoạch sử dụng đất; quy
hoạch xây dựng, quy hoạch giao thông và các loại quy hoạch khác; chỉ giới hành
lang an toàn bảo vệ công trình.
Dữ liệu thuộc tính địa chính: là dữ liệu về người quản lý đất, người sử dụng
đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, tổ chức và cá nhân có liên
quan đến các giao dịch về đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; dữ liệu
thuộc tính về thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; dữ liệu về tình trạng
sử dụng của thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; dữ liệu về quyền và
nghĩa vụ trong sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; dữ liệu
giao dịch về đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Cơ sở dữ liệu địa chính: là tập hợp thông tin có cấu trúc của dữ liệu địa
chính.
1.2.2 Nội dung dữ liệu địa chính
Dữ liệu địa chính bao gồm các nhóm dữ liệu sau đây:
a) Nhóm dữ liệu về người: gồm dữ liệu người quản lý đất đai, nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất, người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất, người có liên quan đến các giao dịch về đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất;
b) Nhóm dữ liệu về thửa đất: gồm dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính của thửa
đất;
c) Nhóm dữ liệu về tài sản gắn liền với đất: gồm dữ liệu không gian và dữ liệu
thuộc tính của nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

10


d) Nhóm dữ liệu về quyền: gồm dữ liệu thuộc tính về tình trạng sử dụng của thửa
đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; hạn chế quyền và nghĩa vụ trong sử dụng
đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; giao dịch về đất đai, nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất;
đ) Nhóm dữ liệu về thủy hệ: gồm dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính về hệ
thống thủy văn và hệ thống thủy lợi;
e) Nhóm dữ liệu về giao thông: gồm dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính về hệ
thống đường giao thông;
g) Nhóm dữ liệu về biên giới, địa giới: gồm dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính
về mốc và đường biên giới quốc gia, mốc và đường địa giới hành chính các cấp;
h) Nhóm dữ liệu về địa danh và ghi chú: gồm dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc
tính về vị trí, tên của các đối tượng địa danh sơn văn, thuỷ văn, dân cư, biển đảo và
các ghi chú khác;
i) Nhóm dữ liệu về điểm khống chế tọa độ và độ cao: gồm dữ liệu không gian và dữ
liệu thuộc tính về điểm khống chế tọa độ và độ cao trên thực địa phục vụ đo vẽ lập
bản đồ địa chính;
k) Nhóm dữ liệu về quy hoạch: gồm dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính về
đường chỉ giới và mốc giới quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch
giao thông và các loại quy hoạch khác; chỉ giới hành lang an toàn bảo vệ công trình.
1.2.3 Nguyên tắc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính
Tuân thủ các nguyên tắc quy định tại Điều 10 Thông tư số 17/2010/TTBTNMT ngày 04 tháng 10 năm 2010.
- Việc xây dựng, cập nhật, quản lý và khai thác sử dụng dữ liệu địa chính
phải đảm bảo tính chính xác, khoa học, khách quan, kịp thời và thực hiện theo quy
định hiện hành về thành lập hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Cơ sở dữ liệu địa chính được xây dựng theo đơn vị hành chính cấp xã và

được tổ chức, quản lý ở cấp huyện và cấp tỉnh. Cơ sở dữ liệu địa chính ở Trung
ương được tổng hợp từ cơ sở dữ liệu địa chính của tất cả các đơn vị hành chính cấp
tỉnh trên phạm vi cả nước. Mức độ tổng hợp do Tổng cục Quản lý đất đai quy định
cụ thể sao cho phù hợp với yêu cầu quản lý của từng giai đoạn.

11


1.2.4 Yêu cầu của phần mềm quản trị cơ sở dữ liệu
+ Bảo đảm nhập liệu, quản lý, cập nhật được thuận tiện đối với toàn bộ dữ
liệu địa chính theo quy định.
+ Bảo đảm yêu cầu bảo mật thông tin trong việc cập nhật, chỉnh lý dữ liệu
địa chính trên nguyên tắc chỉ được thể hiện tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất và chỉ do người được phân công thực hiện; bảo đảm việc phân cấp chặt chẽ đối
với quyền truy nhập thông tin trong CSDL;
+ Bảo đảm yêu cầu về an toàn dữ liệu;
+ Thể hiện thông tin đất đai theo hiện trạng và lưu giữ được thông tin biến
động về sử dụng đất trong lịch sử;
+ Thuận tiện, nhanh chóng, chính xác trong việc khai thác các thông tin đất
đai dưới các hình thức tra cứu trên mạng; trích lục bản đồ địa chính đối với từng
thửa đất; trích sao Sổ địa chính, Sổ mục kê đất đai đối vối từng thửa đất hoặc từng
chủ sử dụng đất; tổng hợp thông tin đất đai; sao thông tin đất đai vào thiết bị nhớ;
+ Bảo đảm tính tương thích với các phần mềm quản trị CSDL khác, phần
mềm ứng dụng đang sử dụng phổ biến tại Việt Nam.
1.3 Thực trạng xây dựng và quản lý cơ sở dữ liệu địa chính tại Việt Nam
1.3.1 Thực trạng dữ liệu địa chính
1.3.1.1 Nội dung bản đồ địa chính
Do việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện từ năm
1989, trong điều kiện hầu hết các địa phương chưa đo vẽ bản đồ địa chính, tiến độ
đo vẽ bản đồ địa chính rất chậm, nên kết quả cấp giấy chứng nhận và lập hồ sơ địa

chính hiện nay chủ yếu phải sử dụng các loại bản đồ giải thửa đo đạc theo Chỉ thị
299/TTg, bản vẽ trích đo thửa đất…Nội dung dữ liệu của các loại bản đồ, sơ đồ nói
trên như sau:
- Bản đồ giải thửa là loại bản đồ chủ yếu sử dụng cho việc cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất trong giai đoạn 1991-2000 ở các địa phương, bản đồ giải
thửa thường được đo theo lưới tọa độ độc lập (có thể lập cho phạm vi từng xã hoặc
từng khu dân cư, từng cánh đồng). Trên bản đồ giải thửa hầu như không thể hiện

12


các điểm khống chế tọa độ và độ cao. Độ chính xác của bản đồ này còn hạn chế;
việc ghép nối giữa các tờ bản đồ hầu như không thể thực hiện được.
- Bản đồ địa chính được thành lập theo các quy phạm thành lập bản đồ địa
chính do Tổng cục Quản lý ruộng đất, Tổng cục Địa chính, Tổng cục Quản lý đất
đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành (gồm các quy phạm ban hành vào các
năm 1991, 1995 và 1999, 2008); được triển khai thực hiện từ năm 1991 đến nay.
Bản đồ địa chính được thành lập trên cơ sở toán học gồm: ê-líp-xô-ít quy
chiếu, hệ tọa độ nhà nước, lưới chiếu, múi chiếu, các tham số khác. Trên bản đồ
theo quy định phải có đầy đủ các điểm toạ độ, độ cao nhà nước các cấp hạng, điểm
địa chính, điểm độ cao kỹ thuật; điểm khống chế ảnh ngoại nghiệp, điểm khống chế
đo vẽ. Các giá trị tọa độ, độ cao được biểu thị là tọa độ, độ cao quốc gia theo hệ tọa
độ HN-72 hoặc VN-2000.
Nội dung bản đồ địa chính biểu thị một số nội dung chủ yếu về địa giới hành
chính các cấp, các yếu tố quy hoạch và hành lang an toàn công trình, các thông tin
thửa đất, các đối tượng theo tuyến, yếu tố địa hình, các yếu tố địa vật. Ngoài các
yêu tố trên, trong bản đồ địa chính còn có các ghi chú: ghi chú về địa danh, xứ
đồng, tên gọi các công trình, tên các cơ quan, đơn vị sử dụng đất để phục vụ việc
nhận dạng, định hướng khi sử dụng bản đồ. Mức độ biểu thị các ghi chú này tùy
thuộc vào từng địa phương và nhìn chung chưa thống nhất.

1.3.1.2 Nội dung hồ sơ địa chính
- Hệ thống dữ liệu hồ sơ địa chính đã thiết lập, đang có giá trị sử dụng hiện
nay trên phạm vi cả nước là rất đa dạng, không thống nhất giữa các loại mẫu quy
định ở các thời gian khác nhau. Các loại mẫu ban hành càng về sau càng có nhiều
nội dung, yêu cầu thể hiện thông tin ngày càng đòi hỏi chặt chẽ. Trong đó, các tài
liệu hồ sơ địa chính xây dựng theo các quy định trước năm 2005, nhìn chung không
có đủ nội dung theo yêu cầu quản lý đất đai hiện nay:
- Mẫu sổ địa chính ban hành theo Quyết định số 56/RĐ- ĐKTK (1981) thiếu
nhiều thông tin: Các thông tin bổ trợ cho việc xác định tên hộ gia đình, cá nhân
(năm sinh, họ tên vợ/chồng, giấy CMND); thời hạn sử dụng đất; mục đích sử dụng
đất; số vào sổ cấp GCN; những ràng buộc quyền sử dụng đất khi đăng ký; nguồn
gốc sử dụng đất; tài sản gắn liền với đất và đặc biệt hạn chế trong việc cập nhật,

13


chỉnh lý biến động. Việc chuyển đổi loại sổ này sang mẫu mới thống nhất là hết sức
cấp thiết mới đáp ứng được yêu cầu quản lý đất đai.
- Mẫu sổ địa chính ban hành theo Quyết định số 499/QĐ-TCĐC còn thiếu
các thông tin: nguồn gốc sử dụng đất (được Nhà nước giao có thu tiền hay không
thu tiền; Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm hay trả một lần, Nhà nước công
nhận quyền sử dụng,…), giá đất, Tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính (Ghi nợ và
tình hình trả nợ; miễn hoặc giảm nghĩa vụ tài chính), số phát hành GCN.
- Mẫu sổ Mục kê đất ban hành theo Quyết định số 56/RĐ- ĐKTK và Quyết
định số 499/QĐ-TCĐC còn thiếu các thông tin: hệ thống thông tin mục đích sử
dụng đất theo GCN được cấp, mục đích sử dụng đất theo quy hoạch;
- Hệ thống các loại đất (mục đích sử dụng đất) đã có nhiều thay đổi (theo
Quyết định số 56/RĐ- ĐKTK có 51 loại, theo Quyết định số 499/QĐ-TCĐC có 32
loại chi tiết, theo Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT có 47 loại, theo Thông tư số
09/2007/TT-BTNMT có 38 loại, theo Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT hiện hành

có 53 loại
- Việc thể hiện các nội dung thông tin trên từng loại tài liệu hồ sơ địa chính ở
nhiều địa phương còn chưa đầy đủ, chưa đúng theo quy định (như thông tin về tên
người sử dụng đất đối với trường hợp của hộ gia đình, về mục đích sử dụng đất,
thời gian sử dụng đất); nhất là các trường hợp hồ sơ thiết lập trước năm 2005.
- Tình trạng sai sót, nhầm lẫn trong việc thể hiện nội dung thông tin trên các
tài liệu hồ sơ địa chính còn rất lớn và phổ biến ở nhiều địa phương.
1.3.2. Tình hình xây dựng hồ sơ địa chính
Việc xây dựng hồ sơ địa chính có thể tóm tắt thành một số giai đoạn sau:
Từ năm 1989, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được chính thức
thực hiện. Cùng với việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, việc xây dựng hồ
sơ địa chính được chú trọng thực hiện trên cơ sở rà soát, hoàn thiện hồ sơ đăng ký
ruộng đất lập trong giai đoạn từ 1981-1988.
Tuy nhiên, trong quá trình triển khai, việc rà soát hồ sơ đăng ký ruộng đất lập
theo Chỉ thị 299/TTg đã phát hiện quá nhiều sai sót, tồn tại; hơn nữa hệ thống chính
sách đất đai lúc đó lại đang trong quá trình đổi mới làm cho hiện trạng sử dụng đất
biến động rất mạnh mẽ so với bản đồ và sổ sách đăng ký đã lập trước đó.

14


Vì vậy việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và xây dựng hồ sơ địa
chính ở các địa phương thực hiện trong thời gian này rất chậm; hầu hết các địa
phương phải tổ chức đo đạc chỉnh lý lại bản đồ giải thửa hoặc đo vẽ mới bản đồ giải
thửa theo tọa độ độc lập; tổ chức kê khai đăng ký và xét duyệt lại để cấp giấy chứng
nhận và lập lại hồ sơ địa chính. Hồ sơ địa chính giai đoạn này chủ yếu lập theo mẫu
quy định tại Quyết định số 56/ĐKTK; song bên cạnh đó, nhiều địa phương tự quy
định các mẫu sổ sách mới dùng trong đăng ký đất để đáp ứng yêu cầu thay đổi của
tình hình thực tế. Các hồ sơ này, đến nay nhiều địa phương đã chuyển đổi sang mẫu
quy định mới, song vẫn còn một số xã, huyện đang tiếp tục sử dụng. Việc đo vẽ bản

đồ địa chính theo hệ tọa độ thống nhất bắt đầu được triển khai thực hiện theo Quy
phạm đo vẽ bản đồ địa chính tỉ lệ 1/1000, 1/2000, 1/5000 ban hành kèm Quyết định
số 220/QĐ-TCQLRĐ ngày 01 tháng 7 năm 1991 của Tổng cục Quản lý ruộng đất.
Từ sau Luật đất đai 1993, ruộng đất nông, lâm nghiệp được giao ổn định lâu
dài cho các hộ gia đình, cá nhân; người sử dụng đất được hưởng các quyền chuyển
đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp QSDĐ... Do đó, việc cấp GCN trở
thành yêu cầu cấp bách phục vụ cho quản lý đất đai của Nhà nước và quyền lợi của
người sử dụng đất. Công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp GCN bắt
đầu được các địa phương tập trung chỉ đạo triển khai mạnh.
Để phù hợp với yêu cầu quản lý đất đai theo Luật Đất đai năm 1993, Tổng
cục Địa chính đã sửa đổi hoàn thiện để ban hành chính thức 4 loại sổ mới (gồm sổ
địa chính, sổ mục kê, sổ cấp GCN và sổ theo dõi biến động đất đai), hệ thống đăng
ký đất đã có sự thay đổi cơ bản về nội dung dữ liệu đất đai. Quy định này đã được
các địa phương triển khai áp dụng rộng rãi, liên tục đến năm 2004. Các tài liệu hồ
sơ địa chính lập theo quy định này, hiện vẫn đang được sử dụng ở hầu hết các địa
phương và chiếm tỷ lệ chủ yếu trong hệ thống hồ sơ địa chính đã lập của cả nước
hiện nay. Để đáp ứng yêu cầu quản lý Tổng cục Địa chính ban hành Quy phạm
thành lập bản đồ địa chính và Ký hiệu bản đồ địa chính tỷ lệ 1:500, 1:1000, 1:2000,
1:5000, 1:10000 và 1:25000 theo Quyết định số 719/1999/QĐ-ĐC và Quyết định
720/1999/QĐ-ĐC (thay thế Quy phạm năm 1991).
Từ khi Luật Đất đai năm 2003 ban hành có hiệu lực, Bộ Tài nguyên và Môi
trường đã ban hành Quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hướng dẫn

15