Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo quy định của pháp luật hiện hành và thực tiễn áp dụng tại công ty sản xuất và thương mại hạ long

Chuyên đề thực tập ngành luật
MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU...............................................................................................4
TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI......................................................4
2.1.4. Kết quả kinh doanh qua các năm gần đây......................................51
2.1.5.1. Thực hiện pháp luật về thuế.........................................................52
2.1.5.2. Thực hiện pháp luật về môi trường...........................................52
2.3.2.1. Các tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán căn hộ chung
cư................................................................................................................69
a.Một số tranh chấp điển hình liên quan đến hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư.....................................................................................................69
Tranh chấp liên quan đến đối tượng hợp đồng........................................69
Tranh chấp về giá cả và phương thức thanh toán...................................72
3.1.1.Do thiếu các quy định của pháp luật điều chỉnh về hợp đồng mua
bán căn hộ chung cư dự án.......................................................................74
3.1.2.Do xuất phát từ những thỏa thuận không rõ ràng của các bên
trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư...............................................75
3.1.3.Do việc quản lý của Nhà nước đối vối hoạt động mua bán căn hộ
qua sàn giao dịch bất động sản chưa thật sự hiệu quả............................76
3.2. Kiến nghị một số biện pháp hoàn thiện các quy định về áp dụng
pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư...................................77

CQ532582 - Nguyễn Hoàng Nam

1


Chuyên đề thực tập ngành luật
DANH MỤC BẢNG BIỂU
1.
LỜI MỞ ĐẦU...............................................................................................4

TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI......................................................4
2.1.4. Kết quả kinh doanh qua các năm gần đây......................................51
2.1.5.1. Thực hiện pháp luật về thuế.........................................................52
2.1.5.2. Thực hiện pháp luật về môi trường...........................................52
2.3.2.1. Các tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán căn hộ chung
cư................................................................................................................69
a.Một số tranh chấp điển hình liên quan đến hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư.....................................................................................................69
Tranh chấp liên quan đến đối tượng hợp đồng........................................69
Tranh chấp về giá cả và phương thức thanh toán...................................72
3.1.1.Do thiếu các quy định của pháp luật điều chỉnh về hợp đồng mua
bán căn hộ chung cư dự án.......................................................................74
3.1.2.Do xuất phát từ những thỏa thuận không rõ ràng của các bên
trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư...............................................75
3.1.3.Do việc quản lý của Nhà nước đối vối hoạt động mua bán căn hộ
qua sàn giao dịch bất động sản chưa thật sự hiệu quả............................76
3.2. Kiến nghị một số biện pháp hoàn thiện các quy định về áp dụng
pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư...................................77

CQ532582 - Nguyễn Hoàng Nam

2


Chuyên đề thực tập ngành luật
LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện đề tài “Hợp đồng mua bán căn hộ chung
cư theo quy định của pháp luật hiện hành và thực tiễn áp dụng tại công ty
sản xuất và thương mại Hạ Long” của chuyên đề thực tập tốt nghiệp, tôi
đã nhận được nhiều sự giúp đỡ từ tập thể lãnh đạo, cán bộ, nhân viên công

tác và làm việc tại công ty cổ phần sản xuất và thương mại Hạ Long; tập
thể các giảng viên, cán bộ khoa Luật - trường Đại học Kinh tế Quốc dân.
Tôi xin bày tỏ lòng cảm ơn chân thành về những sự giúp đỡ đó.
Ngoài ra, tôi xin bày tỏ lòng cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS. Trần Văn
Nam và Ths. Trần Thị Nguyệt - những giảng viên trực tiếp hướng dẫn và
chỉ bảo tôi trong suốt quá trình hoàn thành chuyên đề này.

CQ532582 - Nguyễn Hoàng Nam

3


Chuyên đề thực tập ngành luật
LỜI MỞ ĐẦU
TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI
Đặt vấn đề:
Thị trường mua bán nhà ở trong những năm gần đây diễn ra hết sức
sôi động, một trong những đối tượng của hoạt động này hướng tới chính là
những căn hộ chung cư. Khi nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng cao thì thị
trường mua bán căn hộ chung cư lại phát triển mạnh mẽ hơn bao giờ hết.
Tuy nhiên, xuất phát từ đặc thù của đối tượng mua bán là những căn hộ
chung cư, một loại tài sản đặc biệt có thể được hình thành trong tương lai
nên những nội dung của hợp đồng luôn tiềm ẩn những rủi ro đối với các
bên. Mặt khác, hình thức pháp lý của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là
chủ yếu loại hợp đồng theo mẫu thể hiện ý chí của một bên là chủ đầu tư là
bên nắm lợi thế trong việc mua bán nên về phía người mua nhà lợi ích của
họ dễ bị các chủ thể khác xâm phạm. Chính vì vậy, ngoài những yếu tố về
chất lượng căn hộ thì hợp đồng mua bán căn hộ chung cư luôn là một trong
những yếu tố quan trọng mà các bên lưu ý khi tham gia giao dịch.
Trong thời gian qua, nhiều văn bản pháp luật được ban hành, hướng

dẫn trong quá trình đàm phán, ký kết và thực hiện hợp đồng mua bán căn
hộ chung cư nhằm giúp cho các bên khi tham gia giao dịch được dễ dàng,
hiệu quả hơn đồng thời góp phần hạn chế rủi ro cho các bên. Tuy nhiên,
thực tiễn cho thấy, trước sự thay đổi và phát triển nhanh chóng của thị
trường, nội dung của các văn bản pháp luật này đã nảy sinh một số vướng
mắc, bất cập khi các nội dung quy định gây khó khăn trong việc áp dụng
hoặc nội dung chưa đầy đủ so với sự thay đổi nhanh chóng của các yếu tố
thực tiễn. Trong quá trình thực tập công ty sản xuất và thương mại Hạ
Long , tôi nhận thấy rằng, có một số bất cập trong quá trình áp dụng pháp
luật liên quan đến hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và cần thiết phải có
những giải pháp, kiến nghị nhằm giải quyết những vướng mắc này. Xuất
phát từ những lý do đó, tôi lựa chọn đề tài “Hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư theo quy định của pháp luật hiện hành và thực tiễn áp dụng tại
công ty sản xuất và thương mại Hạ Long” để làm đề tài cho chuyên đề thực
tập tốt nghiệp của mình.
Mục tiêu nghiên cứu:
CQ532582 - Nguyễn Hoàng Nam

4


Chuyên đề thực tập ngành luật
Trong chuyên đề tốt nghiệp này, đối tượng nghiên cứu của đề tài là
những quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và
thực tiễn việc thực hiện pháp luật liên quan đến vấn đề trên tại đơn vị thực
tập. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là làm rõ cơ sở khoa học và thực tiễn
của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, đồng thời nêu ra những điểm còn
bất cập trong quy định của pháp luật hiện hành về hợp đồng này xuất phát
từ thực tiễn của công ty sản xuất và thương mại Hạ Long. Từ đó, đề xuất
một số các kiến nghị góp phần hoàn thiện chế độ pháp lý về hợp đồng mua

bán căn hộ chung cư hiện nay.
Phạm vi nghiên cứu:
Đề tài được nghiên cứu dựa trên thực tiễn thu thập được tại công ty
sản xuất và thương mại Hạ Long trong hoạt động mua bán căn hộ chung cư
- là một trong các lĩnh vực kinh doanh bất động sản của công ty từ ngày
công ty chính thức đi vào hoạt động (01/9/2003 theo quyết định số 01
QĐ/HĐQT ngày 01/9/2003 của Hội đồng quản trị công ty). Phạm vi nghiên
cứu của đề tài là hoạt động mua bán căn hộ chung cư tại công ty và thực
tiễn áp dụng pháp luật hiện hành về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.
Tình hình nghiên cứu:
Đối với các sinh viên thực tập tại công ty sản xuất và thương mại
Hạ Long:
Trong quá trình hoạt động kinh doanh, công ty sản xuất và thương mại
Hạ Long đã trở thành địa điểm thực tập của nhiều sinh viên. Trong đó có
thể kể đến sinh viên Bùi Văn Thành với đề tài: “Kế toán nghiệp vụ mua
bán hàng hóa tại công ty cổ phần sản xuất và thương mại Hạ Long” hay
sinh viên Cao Thị Hoàng Yến với đề tài: “Hạch toán tiêu thụ hàng hóa và
xác định kết quả tiêu thụ hàng hóa tại công ty cổ phần sản xuất và thương
mại Hạ Long”… Có thể thấy, các đề tài được những sinh viên đã từng thực
tập tại công ty chủ yếu thuộc về các lĩnh vực kế toán, quản trị kinh doanh,
tài chính…và đề cập tới mua bán hàng hóa nói chung chứ chưa có một đề
tài nào đề cập đến hoạt động mua bán căn hộ chung cư và việc áp dụng
pháp luật hiện hành trong việc thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.
Những đề tài nghiên cứu đã đề cập đến hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư:
CQ532582 - Nguyễn Hoàng Nam

5

Chuyên đề thực tập ngành luật
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cũng là một hợp đồng mua bán
trên thị trường nên nhìn chung đã được đề cập đến trong nhiều bài viết. Tuy
nhiên, các bài viết này chủ yếu là các bài viết về hợp đồng mua bán nhà ở
nói chung và đều là các bài nghiên cứu trong chuyên đề tốt nghiệp của sinh
viên. Điển hình như đề tài: “Hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt
Nam” của Nguyễn Thị Hồng Thơm, Khoa Luật, Đại học Huế, tháng 3 năm
2014;… Đề tài này đã nêu được tổng quan chế độ pháp lý về hợp đồng mua
bán nhà ở theo pháp luật hiện hành tuy nhiên chưa có góc nhìn thực tế tại
đơn vị thực tập mà chủ yếu là cơ sở lý luận về nhà ở và pháp luật về hợp
đồng mua bán nhà ở. Ngoài ra, liên quan cụ thể đến nội dung của hợp đồng
mua bán căn hộ chung cư, phần lớn các bài viết là các tư vấn pháp luật liên
quan đến từng vấn đề cụ thể của hợp đồng để trả lời thắc mắc của các chủ
thể tham gia, ví dụ như “Mua căn hộ chung cư, cần chú ý điều gì?” của
báo Đầu tư chứng khoán ra ngày thứ hai, 17/11/2014; “Thủ tục chuyển
nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư” của Cổng thông tin điện tử
Địa ốc online ngày 4/11/2014; “Thắc mắc về thủ tục liên quan khi mua căn
hộ chung cư” trên báo Dân Luật… Các bài viết đã trả lời được những vấn
đề thắc mắc dựa trên phân tích của các chuyên gia về nhà đất cũng như các
chuyên gia pháp lý tuy nhiên các vấn đề chủ yếu liên quan đến thủ tục hành
chính khi tiến hành mua bán căn hộ chung cư. Như vậy, cho đến nay chưa
có một nghiên cứu khoa học nào đề cập tổng quan các vấn đề pháp lý về
hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và đồng thời nêu ra đề xuất, kiến nghị
hoàn thiện pháp luật về vấn đề này trong khi thực tế cho thấy, hoạt động
mua bán căn hộ chung cư đang diễn ra vô cùng sôi động và gặp phải không
ít vướng mắc. Việc tìm hiểu chung các vấn đề pháp lý về hợp đồng mua
bán căn hộ chung cư là việc cần thiết để các bên đảm bảo được quyền lợi
và nghĩa vụ của mình khi tham gia giao dịch, đồng thời giúp hoàn thiện quy
định pháp luật về hợp đồng mau bán căn hộ chung cư.
Phương pháp nghiên cứu:

Dựa trên cơ sở lý luận và các quy định pháp luật hiện hành về hợp
đồng mua bán căn hộ chung cư, chuyên đề này được nghiên cứu với các
phương pháp chủ yếu như:

CQ532582 - Nguyễn Hoàng Nam

6


Chuyên đề thực tập ngành luật
- Phương pháp diễn dịch và tổng hợp, khái quát hóa: được sử dụng
để làm rõ hơn cơ sở lý luận và các quy định pháp luật về hợp đồng mua bán
căn hộ chung cư, đồng thời làm cơ sở cho việc cụ thể hóa thực tiễn áp dụng
và đề xuất các kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả áp dụng hợp đồng mua
bán căn hộ chung cư trong giao dịch mua bán căn hộ chung cư.
- Phương pháp phân tích, mô tả: đây là phương pháp đóng vai trò
chủ đạo trong suốt quá trình thực hiện chuyên đề thực tập.
Bố cục đề tài:
Về phần bố cục, ngoài phần mở đầu và phần kết luận, nội dung của đề
tài được chia làm ba chương:
Chương 1: Cơ sở pháp lý về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Chương 2: Thực tiễn áp dụng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại công
ty sản xuất và thương mại Hạ Long
Chương 3: Một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả của việc áp dụng hợp
đồng mua bán căn hộ chung cư
CHƯƠNG I.
CƠ SỞ PHÁP LÝ VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ
1.1. Khái quát chung về nhà chung cư, căn hộ chung cư
1.1.1. Khái niệm nhà chung cư, căn hộ chung cư
Nhà chung cư là nhà ở có nhiều tầng (từ 2 tầng trở lên gồm nhiều

căn hộ riêng biệt), có cấu trúc theo kiểu căn hộ, có cầu thang và lối đi
chung. Gần đây, theo xu hướng phát triển nhà đô thị, một số nhà ở chung
cư cao tầng được xây dựng để bán và cho thuê, phổ biến là loại nhà ở
chung cư có số tầng từ 9 đến 12 tầng. Tại điều 2 Nghị định 71/2001/NĐ-CP
ngày 05/10/2001 của Chính Phủ về ưu đãi đầu tư xây dựng để bán và cho
thuê đã đưa ra khái niệm về nhà ở chung cư cao tầng như sau: “nhà cao
tầng (từ 5 tầng trở nên đối với thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí
Minh, từ tầng 7 trở nên đối với thành phố khác);có cấu trúc kiểu căn hộ
khép kín có cầu thang và lối đi chung”. Từ đó khái niệm nhà ở chung cư
cao tầng tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh được hiểu là nhà ở có cấu
trúc kiểu căn hộ khép kín, có cầu thang và lối đi chung, có số tầng nhà từ 5
trở lên. Khái niệm này cũng được hiểu một cách tương tự đối với các
chuyên gia địa chính.

CQ532582 - Nguyễn Hoàng Nam

7


Chuyên đề thực tập ngành luật
Tuy nhiên, theo pháp luật hiện hành thì khái niệm nhà chung cư và
căn hộ chung cư được tách bạch rõ ràng và được quy định rất cụ thể , theo
đó tại Điều 70 Luật Nhà ở năm 2005 thì:
“Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang
và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá
nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân
và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà
chung cư. ”
“Căn hộ chung cư được hiểu là phần sở hữu riêng trong nhà chung
cư của mỗi cá nhân, gia đình, tổ chức bao gồm: Phần diện tích bên trong

căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gẳn liền với căn hộ đó; phần
diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo
quy định của pháp luật; hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn
liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng”.
1.1.2. Đặc điểm nhà chung cư, căn hộ chung cư
1.1.2.1. Phần sở hữu chung đối với nhà chung cư, sở hữu riêng đối với căn
hộ chung cư
Luật Nhà ở tại Việt Nam xác định phần diện tích sở hữu riêng và sở
hữu chung như sau:
Phần sở hữu riêng bao gồm:
diện tích bên trong căn hộ gồm cả diện tích ban công và hành lang
ngoài gắn liền với căn hộ đó ;
hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ ;
phần diện tích khác trong căn hộ chung cư được xem là phần riêng
theo quy định của pháp luật.
Phần sở hữu chung bao gồm:
không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng
chung trong nhà chung cư gồm: khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi
nhà, tường phân chia các căn hộ, mái nhà, sàn nhà, sân thượng, hành lang,
cầu thang bộ, thang máy, lối thoát hiểm, lồng chứa rác, các mạng lưới kỹ
thuật, nơi để xe, hệ thống cung cấp điện, nước, ga, hệ thống viễn thông,
truyền thanh, truyền hình,
hệ thống thoát nước, chữa lửa và những phần khác không thuộc phần
CQ532582 - Nguyễn Hoàng Nam

8


Chuyên đề thực tập ngành luật
riêng của căn hộ nào ;

hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà
chung cư đó. 1
Đối với phần sở hữu chung này thì các chủ sở hữu và người sử dụng
căn hộ chung cư đều có quyền khai thác, sử dụng như nhau cũng như phải
có trách nhiệm bảo quản, đóng góp kinh phí để đảm bảo sự hoạt động của
chúng.
1.1.2.2.
Việc hạn chế quyền sở hữu của chủ sở hữu căn hộ chung cư
Các chủ căn hộ trong chung cư sở hữu chung có quyền sở hữu không
giống hoàn toàn với quyền sở hữu tài sản thông thường, vì họ là chủ sở hữu
trong một cộng đồng sở hữu chung. Chủ căn hộ không những phải tuân
theo các quy định về quyền hạn và nghĩa vụ trong sở hữu chung, mà các
quy định hạn chế nhất định quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với căn
hộ của mình chẳng hạn: không được gây tiếng ồn ảnh hưởng đến hàng
xóm, thay đổi kết cấu phần sở hữu riêng hoặc phần sử dụng riêng, sử dụng
vật liệu màu sắc trên mặt ngoài căn hộ chung cư,... hoặc khi muốn cho thuê
hay chuyển nhượng căn hộ thì phải thông báo trước tập thể có sở hữu
chung và có điều khoản ràng buộc người thuê hay chủ mới tuân thủ các quy
tắc quản lý hiện hành của chung cư.
1.1.2.3.
Quản lý sử dụng nhà chung cư
Để thực hiện việc quản lý, sử dụng nhà chung cư trong quá trình sử
dụng có Ban quản trị nhà chung cư và doanh nghiệp quản lý, vận hành nhà
chung cư. Ban quản trị nhà chung cư do Hội nghị nhà chung cư (Hội nghị
của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư) - cơ quan có quyền cao
nhất trong việc quản lý, sử dụng nhà chung cư bầu ra. Ban quản trị gồm đại
diện các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư với nhiệm kỳ không quá
3 năm, số lượng thành viên Ban quản trị do Hội nghị nhà chung cư quyết
định. Ban quản trị nhà chung cư có vai trò rất quan trọng, là người đại diện
để bảo vệ quyền lợi và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu và những người

sử dụng trong quá trình sử dụng nhà chung cư. Ban quản trị có quyền và
trách nhiệm quản lý việc sử dụng nhà chung cư theo quy định của pháp luật

1

Khoản 3 Điều 70 Luật Nhà ở năm 2005

CQ532582 - Nguyễn Hoàng Nam

9


Chuyên đề thực tập ngành luật
như: xây dựng nội quy sử dụng nhà chung cư; thực hiện thu, chi tài chính
trong quá trinh quản lý việc xử dụng nhà chung;...
1.2.
Lý luận chung về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
1.2.1. Khái niệm hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Hiện nay tuy chưa có một khái niệm cụ thể nào về hợp đồng mua bán
căn hộ chung cư, nhưng dựa vào bản chất của loại hợp đồng này là một
dạng của hợp đồng mua bán nhà ở, ta có thể rút ra khái niệm về hợp đồng
mua bán căn hộ chung cư như sau: Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là
sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán có nghĩa vụ giao căn hộ chung
cư và chuyển quyền sở hữu căn hộ chung cư cho bên mua, còn bên mua có
nghĩa vụ trả tiền cho bên bán theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp
luật.
1.2.2. Đặc điểm của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
1.2.2.1.
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mang những
đặc điểm chung của hợp đồng mua bán tài sản và hợp đồng mua bán nhà ở

Đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản là các loại tài sản quy định
trong Điều 162 Bộ luật Dân sự năm 2005 bao gồm: vật, tiền, giấy tờ có giá
và các quyền tài sản được phép giao dịch. Do đó mà căn hộ chung cư là đối
tượng của cả hợp đồng mua bán tài sản và hợp đồng mua bán tài sản. Ngoài
ra, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư còn mang những đặc điểm chung
của hai loại hợp đồng trên ở những đặc điểm như:
Là hợp đồng ưng thuận: khi tham gia giao kết hợp đồng các bên
phải tuân theo nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác và trung
thực. Họ có quyền quyết định có hay không tham gia vào quan hệ hợp
đồng, có quyền lựa chọn và thảo luận về nội dung và hình thức của hợp
đồng theo quy định của pháp luật. Thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp
đồng là khi các bên đã thỏa thuận các điều khoản và hoàn thành thủ thụ tục
công chứng, chứng thực.
Là hợp đồng có tính chất đền bù: Trong hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư khi bên bán chuyển giao căn hộ thuộc sở hữu của mình cho bên
mua thì sẽ nhận được khoản tiền đền bù từ bên mua và ngược lại, bên mua
sẽ nhận được tài sản là căn hộ chung cư được chuyển giao từ bên bán sau
khi đã trả tiền cho bên bán khoản tiền có giá trị tương ứng.
CQ532582 - Nguyễn Hoàng Nam

10


Chuyên đề thực tập ngành luật
Là hợp đồng song vụ: các bên trong quan hệ hợp đồng có các
quyền và nghĩa vụ đối nhau. Quyền của bên này sẽ tương ứng với phần
nghĩa vụ bên kia và ngược lại.
Là hợp đồng có mục đích chuyển giao quyền sở hữu đối với căn hộ
chung cư từ bên bán sang cho bên mua: theo đó khi hợp đồng có hiệu lực
sẽ làm chấm dứt quyền sở hữu đối với căn hộ chung cư của bên bán và làm

phát sinh quyền sở hữu mới của bên mua đối với tài sản này. Đây là điểm
để phân biệt giữa hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với hợp đồng cho
thuê, cho thuê mua,...
1.2.2.2. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có những đặc điểm riêng
biệt
Ngoài những đặc điểm chung của hợp đồng mua bán tài sản và hợp
đồng mua bán nhà ở thì hợp đồng mua bán căn hộ chung cư còn mang một
số đặc điểm riêng biệt. Những đặc điểm riêng này xuất phát từ đối tượng
của hợp đồng là những căn hộ chung cư đã được cấp Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở cho chủ sở hữu và những căn hộ chung cư dự án.
Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mà chủ sở hữu đã
được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà: Đối với hợp đồng mua bán
căn hộ chung cư hiện tại thì chỉ trên cơ sở Giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở và theo quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối
với đất xây dựng nhà chung cư thì: Đất xây dựng nhà chung cư và các công
trình trực tiếp phục vụ nhà chung cư thuộc chế độ đồng quyền sử dụng của
những người sở hữu căn hộ chung cư. Trường hợp toàn bộ nhà chung cư
thuộc quyền sở hữu của một chủ sở hữu hoặc nhóm các chủ sở hữu là tổ
chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt nam định cư ở nước ngoài, tổ
chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài thì Giấy chứng nhận quyến sử dụng
đất được cấp mới hoặc chỉnh lý để giao cho chủ sở hữu hoặc nhóm chủ sở
hữu nhà chung cư đó. Trường hợp chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu nhà chung
cư bán căn hộ của nhà chung cư thì người mua căn hộ nhà chung cư được
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với hình thức quyền sử dụng đất là
quyền sử dụng chung. Cũng theo quy định tại khoản 1 Điều 11 Luật Nhà ở
năm 2005 thì: “Trường hợp chủ sở hữu nhà ở đồng thời là chủ sử dụng đất
ở, chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư thì cấp một giấy chứng nhận là
-

CQ532582 - Nguyễn Hoàng Nam

11


Chuyên đề thực tập ngành luật
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Trong
trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử dụng đất ở thì cấp
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở”.
Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án: là căn hộ mới
chỉ có trong dự án hoặc đang xây dựng, thì hiện nay loại hợp đồng này
thường có hai dạng là:
+ Hợp đồng giữa chủ đầu tư và người mua gốc thường có dạng là
hợp đồng hứa mua hứa bán: Theo đó chủ đầu tư cam kết sẽ bán cho người
mua gốc căn hộ chung cư theo diện tích, kiểu dáng, thiết kế, chất lượng,...
như trong dự án xây dựng nhà chung cư đã được lập và được cơ quan có
thẩm quyền phê duyệt trước đó. Còn người mua gốc cam kết sẽ mua căn hộ
này sau khi được xây dựng và hoàn thiện như trong thiết kế ban đầu. Và để
đảm bảo cho cam kết thì người mua gốc phải trả trước cho chủ đầu tư
khoản tiền nhất định tương ứng với giá trị của căn hộ chung cư đó.
+ Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án giữa người mua gốc và
người mua lại: thường được lập dưới dạng hợp đồng ủy quyền có công
chứng. Đối với loại hợp đồng này người mua gốc thường ủy quyền cho
người mua lại thực hiện tiếp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án với
chủ đầu tư, được nhận căn hộ sau khi chủ đầu tư bàn giao, được bán đứt
căn hộ thuộc sở hữu của người mua gốc cho người khác,...
1.2.3. Phân loại hợp đồng mua bán căn hộ chung cư:
Trong sự đa dạng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư hiện nay, dựa
vào những dấu hiệu đặc trưng ta có thể phân hợp đồng thành các nhóm sau
đây:
1.2.3.1. Dựa vào mục đích của hợp đồng

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với mục đích để ở: Đây là
loại hợp đồng khá phổ biến vì nhu cầu về nhà ở đang ngày càng tăng theo
sự gia tăng dân số ở nước ta hiện nay
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư nhằm mục đích kinh
doanh: căn hộ chung cư ngoài mục đích là để ở thì bản chất của nó là một
loại tài sản. Do vậy pháp luật vẫn cho phép các bên có thể giao kết loại hợp
đồng này với hình thức mua đi bán lại nhằm mục tiêu sinh lời.

CQ532582 - Nguyễn Hoàng Nam

12


Chuyên đề thực tập ngành luật
1.2.3.2.

Dựa vào đổi tượng của hợp đồng
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là tài sản hình thành trong
tương lai: Đây là loại hợp đồng mua bán có đối tượng là căn hộ chung cư
dự án. Đó có thể là căn hộ chung cư chưa được hình thành vào thời điểm
giao kết hợp đồng nhưng chắc chắn sẽ có trong tương lai (căn hộ mới chỉ
tồn tại trên dự án, bản vẽ đã được phê duyệt,...) hoặc là căn hộ đã hình
thành trên thực tế nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
ở tại thời điểm giao kết hợp đồng.
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã có Giấy chứng nhận quyền
sở hữu: Đối với loại hợp đồng này thì căn hộ chung cư là đối tượng của
hợp đồng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở cho chủ sở hữu.
1.2.3.3. Dựa vào phương thức thanh toán:
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo phương thức trả tiền một

lần: Đây là hợp đồng mà bên mua và bên bán căn hộ chung cư thỏa thuận
về việc bên mua sẽ thanh toán toàn bộ số tiền cho bên bán trong một lần
duy nhất.
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo phương thức trả chậm, trả
dần: Trong loại hợp đồng này thì bên mua và bên bán có thỏa thuận về việc
thanh toán tiền mua theo số lần và trong khoảng thời gian nhất định. Trong
thời gian trả chậm, trả tiền dần bên mua có quyền sử dụng căn hộ chung và
được chuyển thành quyền sở hữu căn hộ từ bên bán sau khi đã trả đủ tiền
cho bên bán.
Hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư: Đây là loại hợp đồng mà bên
thuê mua sẽ trở thành chủ sở hữu căn hộ chung cư đang thuê mua sau khi
trả hết tiền thuê mua theo họp đồng thuê mua.
1.3. Cơ sở pháp lý về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
1.3.1. Nguyên tắc giao kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Theo quy định của pháp luật hiện hành, việc giao kết hợp đồng mua
bán căn hộ chung cư phải tuân thủ theo các quy định chung của pháp luật
về hợp đồng được quy định trong các văn bản pháp luật như Bộ luật dân sự
năm 2005, Luật thương mại năm 2005, … ngoài ra cũng có những nguyên
tắc đặc trưng phải tuân theo sau đây:
CQ532582 - Nguyễn Hoàng Nam

13


Chuyên đề thực tập ngành luật
1.3.1.1. Tự do giao kết hợp đồng nhưng không được trái pháp luật, đạo
đức xã hội2
Khoản 1 Điều 389 Bộ luật dân sự năm 2005: “Tự do giao kết hợp
đồng nhưng không được trái pháp luật, đạo đức xã hội”. Nguyên tắc này
cũng được thể hiện trong Khoản 1 điều 11 Luật Thương Mại năm 2005:

“Các bên có quyền tự do thỏa thuận không trái với các quy định của pháp
luật, mỹ tục và đạo đức xã hội để xác lập quyền, nghĩa vụ các bên trong
hoạt động thương mại và bảo hộ các quyền đó”. Pháp luật quy định cho
các chủ thể được tự do giao kết hợp đồng nhằm tạo điều kiện cho các chủ
thể có thể thoả mãn nhu cầu vật chất cũng như tinh thần. Dựa trên nguyên
tắc này, mọi cá nhân, tổ chức khi có đủ các điều kiện tư cách chủ thể đều
có thể tham gia giao kết bất kỳ một giao dịch/ hợp đồng dân sự nào, nếu
muốn. Tuy nhiên, hợp đồng chỉ có hiệu lực pháp luật, được pháp luật công
nhận và bảo vệ khi ý chí của các bên giao kết hợp đồng phù hợp với ý chí
của nhà nước. Trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư nói riêng cũng
cần tuân thủ nguyên tắc chung này vì đây là những nguyên tắc chung cần
tuân thủ. Sự tự do ý chí giao kết hợp đồng của các chủ thể trong hợp đồng
mua bán căn hộ chung cư phải nằm trong khuôn khổ, giới hạn nhất định –
giới hạn lợi ích của các cá nhân khác, lợi ích chung của xã hội và trật tự
công cộng.
1.3.1.2. Tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng
Nguyên tắc này được quy định nhằm bảo đảm trong việc giao kết hợp
đồng không ai bị cưỡng ép hoặc bị những cản trở trái với ý chí của mình;
đồng thời thể hiện bản chất của quan hệ pháp luật dân sự và trong đó quan
hệ mua bán căn hộ chung cư chính là một quan hệ dân sự theo nghĩa rộng.
Quy luật giá trị đòi hỏi các bên chủ thể khi tham gia các quan hệ trao đổi
phải bình đẳng với nhau; không ai được viện lý do khác biệt về hoàn cảnh
kinh tế, thành phần xã hội, dân tộc, giới tính hay tôn giáo… để tạo ra sự bất
bình đẳng trong quan hệ dân sự. Hơn nữa, ý chí tự nguyện của cc bên chủ
thể tham gia hợp đồng chỉ được bảo đảm khi các bên bình đẳng với nhau
trên mọi phương diện. Chính vì vậy, pháp luật không thừa nhận những hợp
đồng được giao kết thiếu sự bình đẳng và ý chí tự nguyện của một trong
2

Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung giữa người với người trong đời sống xã hội, được

cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.

CQ532582 - Nguyễn Hoàng Nam

14


Chuyên đề thực tập ngành luật
các bên chủ thể. Tuy nhiên, trên thực tế thì việc đánh giá một hợp đồng có
được giao kết bảo đảm ý chí tự nguyện của các bên hay chưa, trong một số
trường hợp lại là một công việc hoàn toàn không đơn giản và khá phức tạp
bởi nhiều nguyên do chủ quan và khách quan khác nhau.
Như chúng ta đã biết, ý chí tự nguyện là sự thống nhất giữa ý chí chủ
quan bên trong và sự bày tỏ ý chí ra bên ngoài của chủ thể. Chính vì vậy,
sự thống nhất ý chí của chủ thể giao kết hợp đồng với sự bày tỏ ý chí đó
trong nội dung hợp đồng mà chủ thể này đã giao kết chính là cơ sở quan
trọng để xác định một hợp đồng đã đảm bảo nguyên tắc tự nguyện hay
chưa. Hay nói cách khác, việc giao kết hợp đồng chỉ được coi là tự nguyện
khi hình thức của hợp đồng phản ánh một cách khách quan, trung thực
mong muốn, nguyện vọng của các bên chủ thể tham gia hợp đồng. Do đó,
theo quy định của pháp luật thì tất cả những hợp đồng được giao kết do bị
nhầm lẫn, lừa dối 3 hay bị đe doạ4 đều không đáp ứng được nguyên tắc tự
nguyện khi giao kết và do đó bị vô hiệu. Vì vậy, trong quan hệ mua bán căn
hộ chung cư- mua bán tài sản có giá trị lớn thì lại càng cần thiết đảm bảo
chặt chẽ nguyên tắc này.
1.3.2. Chủ thể giao kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
1.3.2.1. Điều kiện của chủ thể
a. Đối với chủ thể là cá nhân
Cá nhân khi tham gia vào hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải
có năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự. Về nguyên tắc, mọi cá

nhân đều bình đẳng về năng lực pháp luật, nghĩa là đều có năng lực pháp
luật như nhau. Tuy nhiên đối với mỗi cá nhân khác nhau thì năng lực pháp
luật có thể bị hạn chế theo quy định của pháp luật. Ví dụ dựa trên nguyên
tắc chủ quyền quốc gia pháp luật Việt Nam có những quy định hạn chế
quyền sở hữu đối với căn hộ chung cư của người nước ngoài như: “Người
nước ngoài chỉ được mua và sở hữu căn hộ chung cư tài Việt Nam theo đó
là người có công đóng góp đối với đất nước Việt Nam, người kết hôn với
3

Lừa dối trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu
sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đó xác lập giao dịch
đó.
4
Đe dọa trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực
hiện giao dịch nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khoẻ, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình
hoặc của cha, mẹ, vợ, chồng, con của mình.

CQ532582 - Nguyễn Hoàng Nam

15


Chuyên đề thực tập ngành luật
công dân Việt Nam... có thời hạn cư trú tại Việt Nam trên 1 năm... và chỉ
được sở hữu một căn hộ chung cư tại thời điếm cư trú với mục đích để ở,
không được cho thuê hoặc sử dụng với mục đích khác...”.5 Theo quy định
của pháp luật dân sự thì cá nhân từ đủ 18 tuổi trở lên và không bị Tòa án
tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự
thì có năng lực hành vi dân sự đầy đủ. 6 Họ có toàn quyền trong việc xác
lập, thực hiện các giao dịch dân sự cũng như thực hiện nghĩa vụ khi tham

gia các giao dịch đó.
Đối với người năng lực hành vi dân sự hạn chế, người không có năng
lực hành vi dân sự và người bị mất năng lực hành vi dân sự thì theo quy
định của pháp luật giao dịch dân sự của những người này phải thông qua
người đại diện hợp pháp. Việc pháp luật quy định điều kiện về năng lực
hành vi dân sự của chủ thể là cá nhân nhằm đảm bảo cho các chủ thể này
khi tham gia giao kết hợp đồng một cách hoàn toàn tự nguyện, bình đẳng,
trung thực cũng như có thể thực hiện các nghĩa vụ pháp lý phát sinh từ hợp
đồng.
Tuy nhiên theo Điểm b Khoản 1 Điều 92 Luật Nhà ở năm 2005 quy
định về điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở nếu là cá nhân
là: “cá nhân có năng lực hành vi dân sự”. Xét về yếu tố lý luận thì khi Luật
Nhà ở năm 2005 quy định như vậy thì lại quá rộng vì về nguyên tắc năng
lực hành vi dân sự của cá nhân đã phát sinh ngay khi cá nhân đủ 6 tuổi và
có đầy đủ khi cá nhân 18 tuổi nếu không bị Tòa án tuyên bố mất năng lực
hành vi dân sự hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự. Nhưng đối với người
từ 6 tuổi đến dưới 15 tuổi thì không thể tự mình tham gia vào các giao dịch
về nhà ở cũng như các hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mà nhất thiết
phải có người đại diện theo pháp luật. Đối với người từ đủ 15 tuổi đến 18
tuổi thì có thể tham gia các giao dịch này nếu có đủ tài sản bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ mà không cần có sự đồng ý của người đại diện theo pháp
luật. Đây liệu có nên được xem là vấn đề không chính xác khi quy định về

5

Nghị quyết số 19/2008/QH12 ngày 03 tháng 6 năm 2008 về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước
ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam;
-Nghị định số 51/2009/NĐ-CP ngày 03 tháng 6 năm 2009 hướng dẫn thi hành một số Điều của Nghị
quyết số 19/2008/QH12
6

Điều 19 Bộ luật dân sự năm 2005

CQ532582 - Nguyễn Hoàng Nam

16


Chuyên đề thực tập ngành luật
điều kiện chủ thể là cá nhân khi tham gia giao dịch mua bán căn hộ chung
cư không?
Một vấn đề khác cần phải lưu ý là việc mua bán căn hộ chung cư của
người nước ngoài tại Việt Nam. Theo quy định tại Điều 126 Bộ luật dân sự
năm 2005 ghi nhận một số đối tượng là người nước ngoài được phép sở
hữu nhà ở tại Việt Nam. Như vậy, các đối tượng khác không thuộc diện
được quy định tại Điều 126 thì không được ghi nhận quyền này hoặc nếu
có thì rất hạn chế. Tuy nhiên trong một vài năm trở lại đây người nước
ngoài làm ăn sinh sống ở nước ta khá nhiều. Để đáp ứng đòi hỏi đó đầu
năm 2009 Luật Nhà ở năm 2005 đã được sửa đổi bổ sung các quy định về
vấn đề sở hữu nhà ở đối với người nước ngoài tại Việt Nam. Theo đó phạm
vi người nước ngoài được sở hữu nhà ở được mở rộng hơn đồng thời pháp
luật cũng cho phép người nước ngoài được mua nhà tại Việt Nam nhưng
chỉ được mua căn hộ chung cư. Các quy định mới ban hành sẽ góp phần
không nhỏ vào việc thu hút đầu tư nước ngoài và tạo điều kiện cho người
nước ngoài định cư tại Việt Nam.
b. Đối với chủ thể là tổ chức
Để tổ chức tham gia vào hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với
tư cách là một chủ thể độc lập thì phải có tư cách pháp nhân. Năng lực chủ
thể của pháp nhân bao gồm năng lực pháp luật và năng lực hành vi. Hai
loại năng lực này phát sinh đồng thời tại thời điểm thành lập pháp nhân và
tồn tại cho tới khi pháp nhân chấm dứt hoạt động. Năng lực chủ thể của

pháp nhân thì phải phù hợp với mục đích và lĩnh vực hoạt động của pháp
nhân đó, do vậy các pháp nhân khác nhau có năng lực chủ thể khác nhau.
Theo quy định của pháp luật thì tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản
phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định và
phải đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật. Các chủ
thể này phải đủ điều kiện về năng lực tài chính có nghĩa khi đầu tư xây
dựng dự án khu nhà ở phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình để thực
hiện dự án. số vốn này được quy định không thấp hơn 15% tổng mức đầu
tư của dự án có quy mô sử dụng dưới 20 ha và không thấp hơn 20% tổng

CQ532582 - Nguyễn Hoàng Nam

17


Chuyên đề thực tập ngành luật
mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất trên 20 ha trở lên có được phê
duyệt....7
Ngoài các điều kiện về năng lực chủ thể, khi tham gia giao kết hợp
đồng mua bán căn hộ chung cư các chủ thể này còn phải hoàn toàn tự
nguyện. Căn hộ chung cư với vai trò là một tài sản có ý nghĩa và giá trị lớn
nên khi thực hiện các giao dịch liên quan đến đối tượng này thi riêng với
mỗi loại chủ thể nhất định còn phải đáp ứng các điều kiện chặt chẽ khác.
Đây chính là một trong những nguyên tắc mà các bên phải tuân thủ dựa
trên những nguyên tắc chung khi các bên tham gia vào các giao dịch mang
tính chất dân sự theo nghĩa rộng.
1.3.2.3. Các loại chủ thể
a. Bên bán:
Bên bán căn hộ chung cư là chủ sở hữu căn hộ chung cư hoặc là
người được chủ sở hữu ủy quyền cho phép bán căn hộ chung cư hoặc là

người được bán căn hộ chung cư theo quy định của pháp luật.
- Các chủ thể bán:
+ Nhà nước:
Nhà nước trở thành chủ thể bán khi tiến hành bán căn hộ chung cư
thuộc sở hữu của mình cho các cá nhân, tổ chức có nhu cầu và theo những
điều kiện nhất định.
Căn hộ chung cư thuộc sở hữu Nhà nước bao gồm:
Căn hộ chung cư được tạo lập bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước
(ngân sách Trung ương, ngân sách địa phương) hoặc có nguồn vốn từ ngân
sách Nhà nước.
Căn hộ chung cư có nguồn gốc thuộc sở hữu khác và được chuyển
thành sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật.
Căn hộ chung cư được tạo lập từ nguồn vốn ngân sách nhà nước
hoặc có nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước và một phàn tiền góp của cá
nhân, của tập thể theo thỏa thuận hoặc theo hợp đồng mua trả góp nhưng
chưa trả hết tiền.
Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/05/2008 hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số
153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật
kinh doanh bất động sản.
7

- Điều 11 Quy chế khu đô thị mới, Ban hành kèm theo Nghị định số 02/2006/NĐ-CP ngày 05 tháng 01
năm 2006 của Chính phủ

CQ532582 - Nguyễn Hoàng Nam

18


Chuyên đề thực tập ngành luật

Nhà nước đầu tư, xây dựng các căn hộ chung cư nhằm mục đích chủ
yếu là giải quyết yêu cầu về chỗ ở cho các đối tượng xã hội như cán bộ
công chức, viên chức, sĩ quan,.. khi đi công tác hoặc thực hiện nhiệm vụ và
gặp khó khăn về chỗ ở. Các đối tượng này chủ yếu được Nhà nước giao,
cho thuê hoặc cho thuê mua căn hộ chung và sau đó họ có thể được Nhà
nước chuyển giao quyền sở hữu thông qua việc công nhận quyển sở hữu
(đối với căn hộ chung cư được cho thuê mua) hoặc bán hóa giá.
+ Chủ sở hữu nhà chung cư mà không phải là Nhà nước:
Chủ sở hữu nhà chung cư là các cá nhân, tổ chức trong nước và nước
ngoài được tiến hành việc xây dựng mới hoặc cải tạo các khu chung cư, rồi
phân thành các căn hộ bán cho những người có nhu cầu. Những căn hộ
chung cư này là một dạng của nhà ở thương mại. Theo quy định của Luật
Nhà ở năm 2005 thì đối với tổ chức, cá nhân trong nước đầu tư phát triển
nhà ở thương mại phải có đãng ký kinh doanh nhà ở - chức năng kinh
doanh nhà ở, đối với tổ chức cá nhân nước ngoài thì phải có giấy chứng
nhận đầu tư8.
Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2005, pháp nhân có vốn đầu
tư nước ngoài được thành lập theo pháp luật Việt Nam được coi là pháp
nhân Việt Nam9. Vì vậy, trường hợp bên bán là tổ chức và cá nhân nước
ngoài đầu tư, xây dựng nhà ở để bán thì sau khi hoàn thành việc xây dựng
nhà chung cư theo sự án, họ được quyền bán các căn hộ chung cư cho các
đối tượng được quyền sở hữu nhà tại Việt Nam. Người mua căn hộ đó sẽ
được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
theo quy định của pháp luật. Tổ chức và cá nhân này có nghĩa vụ phải nộp
tiền sử dụng đất và các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật.
Khi tham gia đầu tư phát triển nhà ở thương mại thì các tổ chức, cá
nhân trên phải thực hiện các quy định về phát triển nhà ở theo dự án để
đảm bảo hoàn thành đứng tiến độ, chất lượng của dự án được phê duyệt.
Họ cũng phải công khai quy hoạch chi tiết của dự án, số lượng nhà bán, giá
bán,... đồng thời phải báo cáo tình hình thực hiện dự án cho cơ quan có

thẩm quyền phê duyệt dự án và Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh10
8
9

Khoản 32 Điều 2 Luật Nhà ở 2005
Khoản 1 điều 103 Bộ luật dân sự năm 2005

10

Điều 36 Luật Nhà ờ năm 2005

CQ532582 - Nguyễn Hoàng Nam

19


Chuyên đề thực tập ngành luật
+ Chủ sở hữu căn hộ chung cư:
Chủ sở hữu căn hộ chung cư có thể là mọi cá nhân, tổ chức. Họ xác
lập quyền sở hữu của mình đối với căn hộ thông qua các căn cứ sau:
Quyền sở hữu được xác lập do lao động, hoạt động xây dựng tự tạo
lập căn hộ chung cư.
Quyền sở hữu căn hộ được xác lập do được chuyển quyền sở hữu
theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền.
Quyền sở hữu được xác lập trong trường hợp pháp luật quy định đối
với căn hộ chung cư mà chủ sở hữu từ bỏ quyền sở hữu (căn hộ chung cư
sẽ thuộc sở hữu của nhà nước)
Quyền sở hữu được xác lập theo thời hiệu (Ví dụ: trường hợp chiếm
hữu căn hộ chung cư ngay tình nhưng không có căn cứ pháp luật nhưng

chiếm hữu liên tục trong thời hạn 30 năm).
Chủ sở hữu căn hộ chung cư sẽ được cấp giấy chứng nhận nhà ở, đây
là giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ của chủ sở hữu và khi có được
giấy tờ này chủ sở hữu có thể tiến hành các giao dịch liên quan đến căn hộ
của mình một cách hợp pháp và thuận tiện.
Quyền sở hữu căn chung cư của chủ sở hữu bao gồm ba quyền năng
cơ bản là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt căn hộ
chung cư. Việc chủ sở hữu bán căn hộ chung cư chính là sự thực hiện
quyền định đoạt của mình. Thông thường chủ sở hữu sẽ được thực hiện
quyền năng này một cách độc lập và không phụ thuộc vào ý chí của người
khác, có nghĩa là tự mình thực hiện việc mua bán căn hộ chung cư. Tuy
nhiên, trên thực tế chủ sở hữu cũng có thể ủy quyền cho người khác thực
hiện công việc này.
+ Các chủ thể khác:
Trong giao dịch mua bán căn hộ chung cư có những chủ thể không là
chủ sở hữu hay đại diện hợp pháp của chủ sở hữu nhưng họ vẫn tham gia
hợp đồng với tư cách là bên bán hợp pháp và được pháp luật bảo vệ.
Trường hợp thứ nhất: Bên bán là người nhận bảo đảm. Đây là trường
hợp chủ sở hữu căn hộ chung cư sử dụng căn hộ là tài sản bảo đảm (bên
bảo đảm) cho khoản vay tại tổ chức tín dụng hoặc tổ chức cá nhân khác
CQ532582 - Nguyễn Hoàng Nam

20


Chuyên đề thực tập ngành luật
(bên nhận bảo đảm). Khi đến hạn trả nợ mà bên bảo đảm không thực hiện
hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì theo quy định của pháp luật bên
nhận bảo đảm có quyền xử lý tài sản bảo đảm là căn hộ chung cư. Bên
nhận bảo đảm lúc này sẽ thông qua việc bán đấu giá căn hộ chung cư để có

thể thu hồi khoản vay.
Trường hợp thứ hai: Bên bán căn hộ chung cư là cơ quan thi hành án
dân sự. Đây là trường hợp căn hộ chung cư được bán đấu giá để thi hành án
dân sự. Theo quy định của pháp luật thì khi chủ sở hữu căn hộ là người
phải thi hành án, có nghĩa vụ trả tiền và không tự nguyện thi hành án hoặc
có ý định tẩu tán, hủy hoại tài sản theo Bản án, Quyết định của Tòa án có
hiệu lực pháp luật thì khi đó Chấp hành viên sẽ tiến hành kê biên căn hộ
chung cư là tài sản để thi hành án và tiến hành bán căn hộ đã kê biên qua
hình thức bán đấu giá do người được thi hành án không nhận tài sản này để
thi hành án…
b. Bên mua:
Theo quy định tại khoản 2 Điều 92 Luật Nhà ở năm 2005 thì: “Nếu
là cá nhân trong nước thì không phụ thuộc vào nơi đăng ký hộ khấu
thường trú và phải cỏ năng lực hành vi dân sự; nếu là người Việt Nam
định cư ở nước ngoài thì phải thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam
theo quy định của luật này; nếu là tố chức thì không phụ thuộc vào nơi
đăng kỷ kinh doanh”
- Các chủ thể mua:
+ Chủ thể mua là cá nhân, hộ gia đình mua căn hộ chung cư để tạo lập
nơi ở:
Việc mua bán căn hộ chung cư hiện nay diễn ra dưới rất nhiều hình
thức khác nhau như hợp đồng mua bán căn hộ đã có đầy đủ Giấy chứng
nhận quyền sở hữu, hợp đồng góp vốn, hứa mua hứa bán căn hộ chung cư
dự án giữa chủ đầu tư và người mua, họp đồng ủy quyền giữa người mua
gốc và người mua lại,... Ngoài sự tham gia trực tiếp của người mua và
người bán còn có sự xuất hiện của bên thứ ba đó là các công ty môi giới bất
động sản. Một thực tế hiện nay là phần lớn trong các giao dịch mua bán căn
hộ chung cư, người mua thường là bên chịu nhiều bất lợi hơn bởi họ thiếu
tính chuyên nghiệp. Trong khi đó, các chủ đầu tư là những người kinh
CQ532582 - Nguyễn Hoàng Nam

21


Chuyên đề thực tập ngành luật
doanh với tính chuyên nghiệp rất cao, họ xây dựng hợp đồng mua bán với
rất nhiều ràng buộc về mặt pháp lý đối với người mua và người mua
thường không có nhiều sự lựa chọn cho mình. Hơn nữa khi giao kết hợp
đồng mua bán người mua thường không lường hết được những rủi ro và
hậu quả pháp lý phát sinh từ hợp đồng, nên không có những thỏa thuận cụ
thể về giá cả, chất lượng, diện tích, quyền và trách nhiệm của mỗi bên... Vì
vậy người mua khó có thể tự đảm bảo quyền lợi cho mình.
+ Chủ thể mua là đồng chủ sở hữu đối vối căn hộ chung cư thuộc sở
hữu chung:
Căn hộ chung cư thuộc sở hữu chung là căn hộ thuộc quyền sở hữu
của nhiều người, có thể do nhiều người cùng xây dựng, cùng được tặng
cho, cùng được thừa kế hoặc cùng góp tiền để mua chung,... Sở hữu chung
bao gồm sở hữu chung theo phần và sở hữu chung hợp nhất.
Căn hộ chung cư là tài sản thuộc sở hữu chung theo phần thì quyền
sở hữu được các đồng chủ sở hữu xác định một cách rõ ràng và theo tỷ lệ
nhất định. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền và nghĩa vụ đối với
căn hộ thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền của mình trừ trường
hợp có thỏa thuận khác.
Căn hộ chung cư là tài sản chung hợp nhất thì các chủ thể có quyền
quyết định ngang nhau đối với nó trừ trường hợp các chủ sở hữu có sự thỏa
thuận phân chia khác.
Việc bán căn hộ thuộc sở hữu chung hợp nhất thì phải được sự đồng
ý của tất cả chủ sở hữu bằng văn bản. Khi đó các chủ sở hữu phải cùng
đứng tên hoặc ký tên trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.
Việc bán một phần quyền sở hữu căn hộ chung cư thuộc sở hữu

chung theo phần không được làm ảnh hưởng tới quyền và lợi ích của các
chủ sở hữu chung khác.
Trường hợp có chủ sở hữu căn hộ chung cư thuộc sở hữu chung
không đồng ý bán thì các chủ sở hữu chung khác có quyền làm đơn yêu cầu
Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Nếu có chủ sở hữu chung
vắng mặt và không xác định được nơi cư trú của người đó, thì các chủ sở
hữu chung còn lại phải có đơn yêu cầu Tòa án tuyên người đó mất tích theo
quy định của pháp luật trước khi thực hiện việc bán căn hộ. Nếu người bị
CQ532582 - Nguyễn Hoàng Nam

22


Chuyên đề thực tập ngành luật
tuyên bố là mất tích trở về và có yêu cầu thì họ được nhận lại khoản tiền
tương ứng với phần quyền sở hữu của mình trong căn hộ chung cư đã bán.
Nếu họ đã chết hoặc bị tuyên bố chết thì khoản tiền này sẽ được giải quyết
theo quy pháp luật thừa kế với người đó.
Khi các chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu đối với căn hộ
chung cư thuộc sở hữu chung thì các chủ sở hữu chung khác có quyền ưu
tiên mua. Trong thời hạn 3 tháng kể từ khi nhận được thông báo về việc
bán phần quyền sở hữu căn hộ chung cư và điều kiện bán mà không có
đồng chủ sở hữu nào mua thì phần quyền đó có thể được bán lại cho người
khác. Trong trường hợp bán căn hộ thuộc sở hữu chung mà có sự vi phạm
về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn 3 tháng, kể từ ngày phát hiện ra có
sự vi phạm về quyền ưu tiên mua chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Tòa
án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua. Bên có lỗi gây
thiệt hại thì phải bồi thường thiệt hại..
+ Chủ thể là người mua căn hộ chung cư theo phương thức trả chậm,
trả dần:

Trong thời gian trả chậm, trả dần bên mua căn hộ chung cư được
quyền sử dụng và có trách nhiệm bảo trì căn hộ đó trừ trường hợp pháp luật
về xây dựng có quy định khác hoặc các bên có thỏa thuận khác. Sau khi
bên mua căn hộ chung cư đã trả đủ tiền cho bên bán và làm thủ tục cấp
Giấy chứng nhận quyền sở hữu thì đuợc cơ quan nhà nước có thẩm quyền
cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với căn hộ chung cư đó. 11
Theo quy định tại Điều 461 Bộ luật dân sự năm 2005 thì hợp đồng
mua bán căn hộ chung cư theo phương thức trả chậm, trả dần phải được lập
thành văn bản. Trong thời gian trả chậm, trả dần thì bên bán được bảo lưu
quyền sở hữu của mình đối với căn hộ cho tới khi bên mua trả đủ tiền. Bên
mua chỉ có thể được bán, tặng cho, đổi căn hộ cho người khác sau khi đã
hoàn thành nghĩa vụ đó (trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác).
Nhằm đảm bảo quyền lợi của các bên trên cơ sở tôn trọng quyền tự
do ý chí và thỏa thuận, pháp luật cũng quy định trong trường hợp bên mua
có nhu càu trả lại căn hộ trong thời gian trả chậm, trả dần và được bên bán
Thông tư 01/2009/TT-BXD Quy định một số nội dung về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và
hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư trong dự án đầu tư xây dựng của tổ chức kinh
doanh nhà ở
11

CQ532582 - Nguyễn Hoàng Nam

23


Chuyên đề thực tập ngành luật
đồng ý thì hai bên thỏa thuận phương thức trả lại căn hộ và việc thanh toán
lại tiền mua căn hộ.
+ Người thuê mua trong trường hợp căn hộ chung cư được cho thuê
mua:

Thuê mua căn hộ chung cư là nhà ở xã hội:
Theo quy định của Điều 105 Luật Nhà ở năm 2005 thì thuê mua nhà
ở xã hội là việc người thuê nhà ở được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đang thuê sau khi đã hoàn thành
nghĩa vụ của người thuê trong một thời gian quy định. Căn hộ chung cư là
một dạng của nhà ở xã hội, là các căn hộ được Nhà nước hoặc các doanh
nghiệp bỏ vốn đầu tư để cho các đối tượng theo quy định được thuê mua.
Người thuê mua chủ yếu là cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan,
quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân
làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ
cao và các đối tượng khác. Họ phải chưa có nhà và chưa được thuê mua
nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng
diện tích bình quân trong hộ gia đình dưới 5m 2 sàn/người hoặc có nhà ở
thuộc sở hữu của mình nhưng lại là nhà tạm, hư hỏng, dột nát. Người thuê
mua phải thanh toán lần đầu 20% giá trị căn hộ và không được chuyển
nhượng quyền thuê này dưới bất cứ hình thức nào. Trường hợp người thuê
mua không còn nhu cầu mua thì phải trả lại căn hộ cho đơn vị quản lý quỹ
nhà ở xã hội. Đơn vị này sẽ hoàn trả số tiền 20% giá trị hợp đồng mà người
thuê mua đã trả lần đầu. Nếu người thuê mua có hành vi vi phạm quy định
của pháp luật về việc thuê mua (như chuyển nhượng quyền thuê mua cho
người khác) thì sẽ bị đơn vị quản lý quỹ nhà ở xã hội thu hồi căn hộ cho
thuê mua và không được hoàn trả lại số tiền trả lần đầu.
Thuê mua căn hộ chung cư thuộc sở hữu của cá nhân, tổ chức kinh
doanh bất động sản:
Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 thì căn
hộ chung cư được đưa vào thuê mua phải đã có sẵn, phải đảm bảo chất
lượng an toàn vệ sinh môi trường và các dịch vụ cần thiết khác, để căn hộ
được sử dụng, vận hành bình thường theo công năng thiết kế và theo thỏa
thuận trong hợp đồng. Việc thuê mua căn hộ chung cư của tổ chức, cá nhân
CQ532582 - Nguyễn Hoàng Nam

24


Chuyên đề thực tập ngành luật
kinh doanh bất động sản phải được thực hiện qua sàn giao dịch bất động
sản và phải được lập thành văn bản. Người thuê mua căn hộ có quyền sở
hữu căn hộ cho thuê mua sau khi kết thúc thời hạn thuê mua hoặc theo thỏa
thuận của các bên trong họp đồng. Họ có quyền cho thuê lại một phần hoặc
toàn bộ căn hộ, hoặc chuyển nhượng quyền thuê mua cho bên thứ ba nhưng
phải được sự đồng ý của bên cho thuê mua.
+ Chủ thể mua là tổ chức, cá nhân nước ngoài:
Theo Nghị quyết số 19/2008/QH12 về việc thí điểm cho tổ chức, cá
nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam (việc thực hiện Nghị
quyết được thí điểm trong vòng 5 năm bắt đàu từ ngày 1/1/2009) thì Quốc
hội mới chỉ cho phép các nhóm đối tượng sau được mua và sở hữu nhà ở
tại Việt Nam:
Cá nhân nước ngoài đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo quy định của
pháp luật về đầu tư hoặc được các doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt
Nam theo pháp luật doanh nghiệp (bao gồm doanh nghiệp trong nước và
doanh nghiệp nước ngoài) thuê giữa các chức năng quản lý trong doanh
nghiệp đó.
Cá nhân người nước ngoài có công đóng góp với đất nước được Chủ
tịch nước Công hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam tặng Huân chương, Huy
chương; cá nhân nước ngoài có đóng góp đặc biệt cho Việt Nam do Thủ
tướng Chính phủ quyết định.
Cá nhân nước ngoài đang làm việc trong các lĩnh vực kinh tế - xã hội
có bằng đại học hoặc tương đương trở lên, những người có kiến thức, kỹ
năng đặc biệt mà Việt Nam có nhu cầu.
Cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam.

Các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không có chức năng
kinh doanh bất động sản đang hoạt động tại Việt Nam theo pháp luật đầu tư
có nhu cầu về nhà ở cho những người đang làm việc tại doanh nghiệp đó.
Các đối tượng trên chỉ được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam khi
có đủ các điều kiện sau:
Đối với cá nhân thì phải đang sinh sống, làm việc tại Việt Nam, được
cơ quan công an có thẩm quyền cho phép cư trú tại Việt Nam từ 1 năm trở
lên, và không thuộc diện được miễn trừ ngoại giao hoặc lãnh sự.
CQ532582 - Nguyễn Hoàng Nam

25