DỰ án KHU văn PHÒNG làm VIỆC và căn hộ CHO THUÊ –VINACONEX

DỰ ÁN KHU VĂN PHÒNG LÀM VIỆC VÀ CĂN HỘ CHO THUÊ
I. GIỚI THIỆU:
- Trong bối cảnh kinh tế tại Việt Nam thị trường bất động sản luôn luôn
là một thị trường có sức hấp dẫn lớn đối với nhà đầu tư và đặc biệt nổi
lên hiện nay là các dự án đầu tư vào các khu trung cư, căn hộ. Các dự án
này đã đang mang đến cho thủ đô của chúng ta một diện mạo mới của
một thành phố hiện đại mà ở nơi đó cuộc sống của người dân ngày càng
tiện nghi và thoải mái. Và các khu chung cư mà chúng ta đang nhìn thấy
ở đây là minh chứng cho điều đó là lí do chúng tôi cũng lựa chọn ý
tưởng về một dự án nhà ở mang tên DỰ ÁN KHU VĂN PHÒNG LÀM
VIỆC VÀ CĂN HỘ CHO THUÊ –VINACONEX.
- Chúng tôi sẽ giới thiệu tới các bạn các nội dung về:
+ Các thông tin chung về dự án
+ Các yếu tố vĩ mô tác động đến quá trình thực hiện dự án bao gồm các
yếu tố về môi trường vĩ mô, môi trường văn hóa xã hội, các yếu tố tự
nhiên – môi trường và các yếu tố về chính trị và luật pháp
+ Các thong tin phân tích thị trường
II.THÔNG TIN CHUNG VỀ DỰ ÁN
Vị trí : Khu đất tại 187 Giảng Võ
Đơn vị chủ dự án: TỔNG CÔNG TY CỔ PHẦN XUẤT NHẬP
KHẨU VÀ XÂY DỰNG VIỆT NAM – VINACONEX
Qui mô dự án: Công trình dự
+
Số vốn:500 tỷ đồng
+
Diện tích mặt bằng m2
+
Diện tích sàn: 40000 m2
+
Thời gian thi công: Tháng 7/2011 – 3/2012
Tham khảo:

Licogi 13 đầu tư 374 tỷ đồng xây dựng tháp Licogi 13 Tower
Dự án cao 25 tầng và 3 tầng hầm được xây dựng trên đường Khuất Duy
Tiến, Hà Nội, là tổ hợp văn phòng cho thuê và căn hộ cao cấp, với tổng
mức đầu tư 374 tỷ đồng.
Công ty CP Licogi 13 vừa cho xây dựng tòa tháp Licogi 13 ngày
15/8/2009, trên khu đất 3.363m2, nằm tại góc ngã tư giữa đường Khuất


Duy Tiến và Lê Văn Lương. Dự án có tổng số vốn đầu tư 374 tỷ đồng,
cao 25 tầng cao và 3 tầng hầm, tổng diện tích sàn 30.600m2.
Licogi 13 cho biết, theo kế hoạch từ tầng 1 đến 15 của tòa nhà Licogi 13
Tower là văn phòng đạt tiêu chuẩn hạng A, với diện tích mỗi sàn là
887m2, còn từ tầng 16 đến 25 là căn hộ cao cấp cho thuê, diện tích mỗi
sàn khoảng 850m2
Dự kiến Dự án sẽ hoàn thành vào quý IV năm 2011.
Công ty cổ phần Licogi 13 là thành viên của Tổng Công ty Xây dựng và
phát triển hạ tầng LICOGI. Trước đó Licogin 13 đã tham gia xây dựng
nhiều công trình trọng điểm như Trung Tâm Hội Nghị Quốc Gia, nhà
máy Xi Măng Phúc Sơn…
III. CÁC YẾU TỐ VĨ MÔ TÁC ĐỘNG ĐẾN QUÁ TRÌNH THỰC
HIỆN DỰ ÁN:
1. Môi trường kinh tế vĩ mô:
a)Tốc độ tăng trưởng và tình hình lạm phát:
Năm 2010, tốc độ tăng trưởng GDP của Việt Nam đạt 6,78%; CPI tăng
11,75
STT

QUỐC GIA

1

2
3
4
5
6
7
8

Hàn Quốc
Indonesia
Malaysia
Việt Nam
Thái Lan
Đài Loan
Trung Quốc
Singapore

TĂNG
TRƯỞNG
6%
6%
6,8%
6,78%;
7,6%
9,8%
10,1%
14%

LẠM PHÁT
3,3%

6,3%
2%
11,75%.
2,8%
1,5%
5,1%.
3,5%

- So sánh với các quốc gia châu Á khác tốc độ tăng trưởng của ta ở mức
khá còn lạm phát lai ở mức rất cao, lên tới 2 con số. Theo ngân hàng
quốc tế HSBC cho biết Việt Nam đang thực hiện những bước đi đầu tiên


để lấy lại sự cân bằng cho nền kinh tế và báo tăng trưởng GDP đối với
Việt Nam năm 2011 đạt 7% và duy trì ở mức xấp xỉ trong các năm tiếp
theo
-Đồng thời HSBC cũng dự báo tăng trưởng CPI của Việt Nam sẽ quay
trở lại mức một con số vào cuối năm 2011 từ mức 13,2% hiện nay, và
đạt trung bình khoảng 9,9% trong năm 2011
-Mặc dù nên kinh tế đầu năm đã có những chuyển biến theo chiều hướng
tốt đẹp là dấu hiệu tốt cho việc ổn định thị trường bất động sản Tuy
nhiên với mức lạm phát còn cao và chưa được kiểm soát hiệu quả sẽ rất
khó khăn cho việc kiểm soát các yếu tố đầu vào và định giá các dự án
BĐS có thời giant hi công kéo dài
b) Tỷ giá:
- Năm 2010 đã chúng kiến những thời điểm tỷ giá USD/VND trên thị
trường tự do tăng mạnh, có lúc lên đến 21.500 VND/1 USD, cao hơn
10% so với mức trần của biên độ chính thức (19.500 VND/1 USD). Giá
vàng cũng đã có lúc tăng đến chóng mặt trong những ngày đầu tháng 11
một phần phản ánh chế độ tỷ giá chưa thực sự linh hoạt của Việt Nam,

điều này đã khiến cho Ngân hàng Nhà nước phải thường xuyên can thiệp
vào thị trường ngoại hối để duy trì tỷ giá. Việc tỉ giá bất ổn sẽ ảnh hưởng
đáng kể đến giá nhà đặc biệt là giá thuê đối với các căn hộ cao cấp yêu
cầu trả tiến thuê bằng Đô la như Mipic Tower hay Hattoco
c) Tình hình thâm hụt ngân sách và các chính sách tài chính
- Ảnh hưởng lớn nhất của các chính sách tài chính là việc ngày càng
mở rộng các kênh tín dụng trong nước đã tạo điều kiện cho người dân
tiếp cận với nhiều loại hình vốn để đầu tư mua nhà
d) Định hướng phát triển nhà ở thành phố Hà Nội
2. Môi trường văn hóa xã hội:
2.1.Tình hình dân cư, mức tăng dân số:
Mặc dù là thủ đô của một quốc gia nghèo, thu nhập bình quân đầu
người thấp, nhưng Hà Nội lại là một trong những thành phố đắt đỏ nhất
thế giới và giá bất động sản không thua kém các quốc gia giầu có. Điều
này đã khiến những cư dân Hà Nội, đặc biệt tầng lớp có thu nhập thấp,
phải sống trong điều kiện chật chội, thiếu tiện nghi. Theo con số thống
kê năm 2010 dân số Hà Nội vào khoảng 6,5 triệu người, với diện tich
khoảng 3.344,6km2 và mật độ dân số khoảng 1.935 người/km2 . Trong


đó, nơi có mật độ dân số thấp nhất là huyện Ba Vì là khoảng
576người/km2 gấp đôi mật độ dân số trung bình cả nước, dân số khu vực
thành thị lên tới 2.632.087 người, chiếm 40,8% dân số toàn thành phố,
chiếm gần nửa dân số thành thị vùng đồng bằng sông Hồng và chiếm
10,37% dân số thành thị cả nước. và nơi thực hiện dự án Phố Giảng Võ
thuộc quận Đống Đa là nơi có mật độ dân số cao nhất thành phố với
36.550người/km2 và dân số toàn quận là 356.504 người. Kết quả tổng
kiểm tra định kỳ hộ khẩu năm 2010 cho thấy dân số Hà nội tiếp tục tăng
(2,6% so với 2009), trong đó tập trung chủ yếu ở các quận nội thành cũ
và tăng gấp 3 lần so với năm 1999 (khoảng 2,6 triệu người) và trở thành

một trong 17 thủ đô có nhiều dân nhất thế giới. Dự báo năm 2017 là
7.029.952 người. Điều đó đã đặt ra một nhu cầu về nhà ở rất lớn và
không ngừng gia tăng trong những năm tiếp theo.
Do truyền thống văn hóa và những khó khăn về chỗ ở, hiện tượng
3, 4 thế hệ cùng sống chung trong một ngôi nhà rất phổ biến ở Hà Nội.
Mỗi năm, thành phố xây dựng mới hàng triệu mét vuông nhà, nhưng giá
vẫn ở mức quá cao so với phần lớn người dân. Gần như 100% các gia
đình trẻ ở Hà Nội chưa có nhà ở, phải sống ghép chung hoặc thuê nhà ở
tạm. Với giá từ 500 triệu tới 1,5 tỷ đồng một căn hộ chung cư, một
người dân có thu nhập trung bình chỉ có thể mua được sau nhiều năm
tích lũy tài chính. Bên cạnh những khu chung cư mới mọc thêm ngày
càng nhiều, vẫn còn những bộ phận dân cư phải sống trong những điều
kiện hết sức lạc hậu. Tại bãi An Dương, dải đất giữa sông Hồng thuộc
địa phận Yên Phụ, Từ Liên, Phúc Xá, hàng trăm gia đình sống trong
những ngôi nhà lợp mái tre xây từ nhiều năm trước, không có điện,
không có trường học và không được chăm sóc về y tế.
Theo định hướng phát triển thành phố 2050 vùng Thủ đô Hà Nội
đến năm 2050 sẽ vùng kinh tế tổng hợp lớn của quốc gia và khu vực
châu Á - Thái Bình Dương. Là khu vực phát triển năng động, có chất
lượng đô thị cao, môi trường đầu tư thuận lợi, phát triển bền vững. Đồng
thời là trung tâm chính trị, văn hoá - lịch sử, khoa học, giáo dục - đào tạo
và du lịch lớn của cả nước với dân số khoảng 7tr người vào năm 2032
báo trước nhu cầu nhà ở rất lớn của thành phố


3. Môi trường tự nhiên:
a)

Khí hậu Hà Nội

Sông Hồng là con sông chính của thành phố, bắt đầu chảy vào Hà
Nội ở huyện Ba Vì và ra khỏi thành phố ở khu vực huyện Phú Xuyên
tiếp giáp Hưng Yên. Đoạn sông Hồng chảy qua Hà Nội dài 163 km,
chiếm khoảng một phần ba chiều dài của con sông này trên đất Việt
Nam. Hà Nội còn có Sông Đà là ranh giới giữa Hà Nội với Phú Thọ, hợp
lưu với dòng sông Hồng ở phía Bắc thành phố tại huyện Ba Vì. Ngoài
ra, trên địa phận Hà Nội còn nhiều sông khác như sông Đáy, sông
Đuống, sông Cầu, sông Cà Lồ,... Các sông nhỏ chảy trong khu vực nội
thành như sông Tô Lịch, sông Kim Ngưu,... là những đường tiêu thoát
nước thải của Hà Nội
Khí hậu Hà Nội tiêu biểu cho vùng Bắc Bộ với đặc điểm của khí
hậu nhiệt đới gió mùa ẩm, mùa hè nóng, mưa nhiều và mùa đông lạnh, ít
mưa. Thuộc vùng nhiệt đới, thành phố quanh nǎm tiếp nhận lượng bức
xạ Mặt Trời rất dồi dào và có nhiệt độ cao. Và do tác động của biển, Hà
Nội có độ ẩm và lượng mưa khá lớn, trung bình 114 ngày mưa một năm.
Một đặc điểm rõ nét của khí hậu Hà Nội là sự thay đổi và khác biệt của
hai mùa nóng, lạnh. Mùa nóng kéo dài từ tháng 5 tới tháng 9, kèm theo
mưa nhiều, nhiệt độ trung bình 28,1 °C. Từ tháng 11 tới tháng 3 năm sau
là khí hậu của mùa đông với nhiệt độ trung bình 18,6 °C. Cùng với hai
thời kỳ chuyển tiếp vào tháng 4 và tháng 10, thành phố có đủ bốn mùa
xuân, hạ, thu và đông.
b) Địa chất:
đặc trưng bởi cấu tạo địa chất rất phức tạp, trong mặt cắt địa chất tồn tại
nhiều lớp đất yếu với bề dày, thành phần trầm tích và tính chất vật lý và
cơ học khác nhau (Hình 3) và thay đổi không theo quy luật từ nơi này
đến nơi khác. Địa hình thấp, trũng, bị hệ thống sông, kênh, hồ, ao phân
cách. Ảnh hưởng của các tác động nhân sinh mạnh mẽ và biểu hiện rõ
ràng do quá trình đô thị hóa diễn ra rất nhanh, tập trung nhiều khu công
nghiệp, mật độ dân số cao, chất thải rắn và lỏng với số lượng lớn tăng

lên hàng ngày, việc khai thác và sử dụng quá mức đã làm suy giảm trữ
lượng và chất lượng nước dưới đất gây lún mặt đất
4. Môi trường chính trị luật pháp:
a. Chính sách đầu tư của nhà nước
- Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam đã được Quốc hội nước Cộng hoà
xã hội chủ nghĩa Việt Nam sửa đổi và bổ sung 3 lần từ ngày 9/5 đến
9/6/2000.
- Chính phủ Việt Nam đã ban hành danh mục 11 loại hình dự án đặc biệt
khuyến kích đầu tư, 34 loại hình dự án khuyến khính đầu tư và 4 loại
hình dự án cấm đầu tư.
- Thời hạn đầu tư là 50 năm ( nếu cần sẽ được gia hạn).
- Hàng hoá nhập khẩu để tạo tài sản ủa các nhà đầu tư với trách nhiệm
cao nhất.
- Quy trình thực hiện cấp phép đầu tư được thực hiện đơn giản nhanh
chóng, từ 1 đến 15 ngày.
- Đến đầu tư tại các Khu Công nghiệp các nhà đầu tư sẽ được cung cấp
toàn bộ cơ sở hạ tầng.
- Các nhà đầu tư có quyền tuyển dụng lao động Việt Nam, lao động
nước ngoài theo quy định của Luật Lao động Việt Nam.
- Các nhà đầu tư có quyền tăng vốn, chuyển nhượng vốn, chia, tách, sáp
nhập, thay đổi mục tiêu kinh doanh của dự án, mở chi nhánh, mở văn
phòng đại diện và tái đầu tư từ lợi nhuận.
b. Các căn cứ pháp lý:
- Luật đất đai đã được Quốc hội khoá XI, kỳ họp thứ 4 thông qua ngày
26/11/2003.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Thủ tướng Chính
phủ về việc thi hành Luật Đất đai.
- Luật Xây Dựng 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc hội khoá 11
kỳ họp thứ 4.

- Nghị định số 16/2005/ NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính phủ vè
Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình.
- Luật khuyến khích đầu tư trong nước


- Quyết định 04/2011/QĐ-UBND về thu lệ phí cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa
bàn Hà Nội.
- Quyết định số 59/2010/QĐ-UBND định giá đất trên địa bàn Hà Nội
năm 2011.
- Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành
Luật Nhà ở.
c. Tình hình chính trị nước ta.
- Kết luận nêu rõ yêu cầu của Bộ Chính trị là các cấp, các ngành cần tập
trung ưu tiên hàng đầu cho việc kiềm chế lạm phát; ổn định kinh tế vĩ
mô và đảm bảo an sinh xã hội; coi đây vừa là nhiệm vụ cấp bách ngắn
hạn của năm 2011, vừa là nhiệm vụ quan trọng của một vài năm tiếp
theo.
- Trong năm 2011 và một vài năm đầu của kế hoạch 5 năm 2011-2015,
không quá câu thúc bởi mục tiêu đạt tốc độ tăng trưởng GDP năm 2011
cao hơn năm 2010 để tránh tạo ra lạm phát cao, tạo tiền đề vững chắc
cho tăng trưởng cao hơn ở những năm cuối của kế hoạch 5 năm.
- Từ giữa năm 2011, căn cứ tình hình thực tế 6 tháng đầu năm, Bộ Chính
trị sẽ có chỉ đạo tiếp theo. Chưa đặt vấn đề điều chỉnh chỉ tiêu kế hoạch
năm 2011 vào lúc này.
- Đối với thị trường bất động sản, Bộ Chính trị yêu cầu cần có giải pháp
đồng bộ chấn chỉnh thị trường bất động sản, không để trở thành nhân tố
tác động gây ra lạm phát cao và nền kinh tế bong bóng. Việc kiểm soát,
hạn chế dòng vốn đầu tư vào thị trường bất động sản cần có lộ trình,
bước đi và giải pháp phù hợp; chống đầu cơ nhưng cũng tránh gây sốc,

làm đóng băng thị trường bất động sản, gây tác động xấu lan truyền đến
hệ thống các tổ chức tín dụng và đời sống xã hội.
IV. ĐIỀU TRA THỊ TRƯỜNG NHÀ HÀ NỘI
1. Đánh giá chung về thị trường nhà Hà Nội
a) Nhu cầu về nhà ở của thị trường Hà Nội
Theo kết quả của cuộc Tổng điều tra dân số và nhà ở 1/4/2009, mỗi
năm dân số Việt Nam tăng trên 1 triệu người, trong khi diện tích nhà ở
bình quân của một người là 18,6m2. Để diện tích bình quân không giảm,
mỗi năm phải có thêm khoảng 19 triệu mét vuông nhà ở. Xuất phát từ


nhu cầu thay đổi chỗ ở do tăng thu nhập và di cư tìm việc làm hoặc từ
nhu cầu cải thiện điều kiện sống của dân cư đô thị. Chính vì vậy, cho dù
diện tích nhà ở bình quân đầu người năm 2009 đã gấp đôi so với năm
1999 nhưng theo ước tính tại khu vực đô thị vẫn còn khoảng 7 triệu
người có nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở xã hội với tổng diện tích nhà ở
lên tới 150 triệu m2, (vốn đầu tư tới 300-400 ngàn tỷ đồng).
Riêng Hà Nội cần 5,5 triệu m2 (tương đương 110 ngàn căn hộ và
11 ngàn chỗ ở cho công nhân trong các khu công nghiệp). Hà Nội có
diện tích nhà ở bình quân đầu người thấp nhất cả nước (7 - 7,5 m2/
người), so với diện tích nhà ở bình quân đầu người cả nước là 18,6 m2/
người. Hơn nữa, nhu cầu nhà ở còn được thúc đẩy bởi các yếu tố như
phong cách sống đang thay đổi, dân số và tốc độ đô thị hóa cũng như thu
thập bình quân đầu người tăng và cấu trúc gia đình thay đổi.
b) Xu hướng phát triển của thị trường nhà Hà Nội
Xu hướng các nguồn tiền đổ vào thị trường nhà ở: Nhóm nghiên
cứu của Vietnam Report vừa chính thức giới thiệu Báo cáo ngành Bất
động sản Việt Nam với chủ đề “Đánh giá nhu cầu nhà ở và các yếu tố
quyết định hành vi vay vốn mua nhà của người dân trên địa bàn Hà Nội
và xu hướng thị trường nhà ở năm 2011”. Theo đó, 45% người mua nhà

có kế hoạch đi vay ngân hàng, 25% có kế hoạch tự mua bằng tiền của
mình và 30% có kế hoạch vay mượn từ các nguồn khác.
Xu hướng mua nhà trung cư: Xu hướng mua nhà trung cư ngày
càng gia tăng được lí giải bởi các lí do:
+
Việc thuê, sử dụng các nhà riêng thường bị hạn chế về diện tích,
giao thông đi lại khó khăn, tình hình an ninh trật tự không ổn định, và
các dịch vụ hỗ trợ như internet tốc độ cao, dịch vụ vệ sinh không được
đảm bảo
+
Việc sử dụng các cao ốc văn phòng đem lại ấn tượng chuyên
nghiệp và trang trọng cho văn phòng đại diện hay trụ sở hoạt động.
+
Việc mua và sử dụng các nhà ở chung cử dễ dàng, đảm bảo tính
kinh tế và hiện đại hơn việc tự mua đất và xây dựng nhà riêng


Xu hướng gia tăng nhu cầu về nhà trung cư hạng trung – cao cấp
(hạng B và C) và các BĐS bán lẻ: Loại hình bất động sản là nhà chung
cư và đất vẫn là lựa chọn số một của đa số người được hỏi. Trong đó,
đối với những người có mức thu nhập trung bình dưới 20 triệu
đồng/tháng phần lớn chọn loại hình nhà chung cư để mua (chiếm tỷ lệ
47%). Các loại hình khác như nhà xây trên nền móng riêng và mua đất
để tự xây chiếm tỷ lệ nhỏ hơn khoảng một nửa (26%).
Xu hướng chuyển dịch các dự án nhà ở ra khu vực ven như Hoàng
Mai, Hà Đông, Mỹ Đình - Mễ Trì, Láng Hoà Lạc, Nam Thăng Long,
Tây Hồ, Quốc lộ 32 và đường Hoàng Quốc Việt kéo dài.( Đến cuối năm
2013, dự đoán sẽ có khoảng 47.400 căn hộ được tung ra tại thị trường
Hà Nội. Trong đó, ước tính có khoảng 39% tập trung ở quận Hà Đông,
tiếp đó là 14% ở quận Cầu Giấy và 12% ở quận Từ Liêm

Xu hướng thay đổi chiến lược bán hàng của các chủ dự án nhà ở:
+ Nhiều chủ đầu tư áp dụng nhiều hình thức kinh doanh tiếp thị khác
nhau nhưng khả năng định vị sản phẩm lại chưa tốt.
+ Chia sản phẩm thành nhiều cấp độ giá và có chênh lệch giá khác
nhau giữa các sản phẩm ở từng phân khu, từng block, tầng căn hộ
nhằm tăng mức đáp ứng cho nhiều nhóm đối tượng khách mua.
+ Giảm giá căn hộ, khuyến mãi quà tặng, tặng nội thất hay dãn tiến
độ và chia thành nhiều đợt thanh toán. Chia sản phẩm cho nhiều đơn
vị phân phối bán cùng lúc, tăng chiết khấu bán hàng.
- Xu hướng mua để bán ngày càng phổ biến (. Số liệu khảo sát của công
ty nghiên cứu thị trường VietRees cho thấy nhóm khách đầu tư thuần tuý
chiếm tới 40%, đối với nhiều dự án có thể vẫn lên tới hơn 80%, nhóm
mua để ở thực sự chỉ chiếm khoảng trên dưới 25% còn lại là kết hợp của
cả 2 nhóm trên.)
Xu hướng khu nhà ở kết hợp khu thương mại và văn phòng làm
việc
2. Thị trường căn hộ trung – cao cấp
- Phân khúc này đang có xu hướng phát triển mạnh trong khi phân
khúc nhà cao câp có xu hướng trững lại: Năm 2010, thị trường bất
động sản đã chứng khiến sự bất động của phân khúc căn hộ cao
cấp. Nhiều dự án đình đám như Keangnam, Indochina Plaza….


mặc dù chào bán hơn 1 năm nay nhưng số lượng dự án vẫn chưa
thể bán hết mặc dù nhiều chủ đầu tư đã mạnh tay áp dụng nhiều
chiêu thức khuyến mại như chiết khấu giá trị thanh toán cho khách
hàng, giảm giá… để hút khách thì thị trường nhà trung – cao cấp
lai có dấu hiệu phát triển mạnh
- Mảng nhà ở hạng trung với giá vào khoảng 1000 USD - 1500
USD/ m2 là nhu cầu thật của các gia đình có mức thu nhập khá và

tập trung ở các căn hộ có 2 phòng ngủ, diện tích từ 70m2 – 90m2
- Phân khúc thị trường này trong năm 2010 đã có những tăng trưởng
nổi trội hơn so với nhà trung - cao cấp:
(Nguồn cung chính trong tương lai tập trung ở phân khúc căn hộ
cao – trung cấp với 82%, 18% còn lại là phân khúc cao cấp và
trung - thấp.Nhu cầu về nhà ở hạng trung vẫn còn rất lớn trên thị
trường.)
- Cùng với mức tăng về nhu cầu là mức tăng nhanh của giá nhà loại
trung và cao cấp
(So sánh quý 1/2010 với cùng kỳ năm ngoái Colliers International
cho thấy phân khúc căn hộ cao cấp tăng nhẹ 1% có giá trung bình từ
3090 USD/m2 tới 3125 USD/m2.Và sự tăng giá mạnh mẽ nhất có thể
nhìn thấy đó là ở phân khúc trung - cao cấp và thấp - trung cấp. Cả
hai mảng thị trường này tăng lên lần lượt 36% và 33%. Thị trường
trung - cao cấp tăng trung bình từ 1200 USD/m2 đến 1600 USD/m2,
và thị trường trung bình - thấp tăng trung bình từ 850 USD/m2 đến
1140 USD/m2.)
3. Nguồn cung về nhà ở và văn phòng cho thuê
Trên cả nước có khoảng 486 khu đô thị mới có quy mô từ 20 ha
đến trên 1.000 ha với tổng diện tích đất theo quy hoạch dự kiến là
74.057 ha, trong đó có nhiều dự án đã được phê duyệt quy hoạch nhưng
chưa tiến hành triển khai.
Riêng Hà Nội, sau khi rà soát các đồ án, dự án đầu tư xây dựng
trên địa bàn, Ủy ban nhân dân thành phố đã đề nghị cho phép tiếp tục


triển khai 241 dự án vào đợt 1. Trong số này có tới trên 60% là dự án
nhà ở, khu đô thị mới.
Nhiều dự án khu đô thị mới chiếm diện tích hơn 100 ha, tập trung
chủ yếu tại Hà Đông, như khu đô thị mới Dương Nội Tập đoàn Nam

Cường, khu đô thị mới Lê Trọng Tấn của Công ty cổ phần phát triển đô
thị quốc tế Việt Nam, khu đô thị mới hai bên đường Lê Trọng Tấn của
Công ty Geleximco, khu đô thị mới Nam An Khánh của Công ty Cổ
phần Đầu tư phát triển đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà, khu đô thị
mới Bắc An Khánh của Công ty liên doanh TNHH phát triển đô thị mới
An Khánh, khu đô thị Thanh Hà A, khu đô thị Thanh Hà B của Tổng
công ty Xây dựng công trình Giao thông 5.v.v..Những dự án này được
hoàn thành không chỉ tạo ra nguồn cung lớn về nhà ở tại địa bàn mà có
thể còn tạo ra sự cạnh tranh mạnh về giá cả, chất lượng, thương hiệu sản
phẩm.
Theo nghiên cứu của Savills thì từ năm 2010 đến năm 2012, dự
kiến sẽ có ít nhất 12.650 căn hộ đi vào hoạt động, trong đó 2.040 căn sẽ
được tung vào thị trường sơ cấp trong quý 1/2010. Bên cạnh đó, còn có
một lượng căn hộ chưa xác định được từ các khu đô thị mới cũng sẽ
cung cấp cho nguồn cung tương lai.
Savill cho rằng, trong trung hạn nhu cầu về nhà ở tại Việt Nam vẫn rất
cao, đặc biệt là nhu cầu về các căn hộ hạng B và C có giá cả phù hợp với
khả năng thanh toán của nhiều người sẽ vẫn cao hơn so với các căn hộ
hạng A.
Cụ thể, ở Từ Liêm sẽ tung ra thị trường khoảng 6000 căn hộ, quận Cầu
Giấy và Thanh Xuân có khoảng gần 4000 căn, quận Hoàng Mai sẽ cũng
cấp cho thị trường trên 3000 căn, quận Đống Đa trên 2000 căn hộ...
Tại Hà Nội, thị trường sơ cấp có tổng cung là 1.816 căn hộ từ 15
dự án đang bán. Quận Cầu Giấy chiếm thị phần cao nhất (36%) trong
nguồn cung sơ cấp, tiếp theo là quận Hoàng Mai với gần 22% và Từ
Liêm 18%. Khoảng 1.200 căn hộ đã được bán trong quý 1/2010, chiếm
2/3 nguồn cung sơ cấp. Trong quý trước, số lượng căn hộ đã bán được là
khoảng 1.460 căn. Thị trường tại các quận Gia Lâm, Thanh Xuân và
Đống Đa hoạt động tốt với 100% nguồn cung đã được bán trong quý
1/2010.

Tại thị trường thứ cấp, Hoàng Mai là quận duy nhất có giá chào
thứ cấp bình quân giảm nhẹ trong quý 1 2010. Giá chào thứ cấp ở 10
quận/ huyện khác đều tăng từ 2% đến 12% so với quý trước. Dự kiến, có
nguồn cung mới gần 2.000 căn từ 9 dự án tại Hà Nội vào cuối năm nay.
Ước tính sẽ có ít nhất khoảng 10.900 căn hộ sẽ bước vào thị trường vào
năm 2011. Ước tính trong quý I-2011, sẽ có khoảng 4.500 căn hộ cung
cấp mới cho thị trường Hà Nội. Giới chuyên gia trong ngành phán đoán,
mặc dù ngay trong quý 1 này, nhiều toà nhà cho thuê tại Hà Nội đã hoàn
thành và đưa vào sử dụng, song tình trạng cung cầu nhà cho thuê vẫn
mất cân bằng lớn, lượng nhà cho thuê được xây dựng vẫn chỉ là con số
nhỏ so với nhu cầu người tiêu dùng. Do vậy, thị trường này sẽ còn tiếp
tục nóng bỏng.
III. Mức độ cạnh tranh trên thị trường nhà ở hạng trung và cao cấp:
- Hàng loạt các dự án nhà ở ra đời và đang đi vào triển khai (dựa vào
bảng thống kê cậu gửi) đẩy lượng cung nhà lên cao gây áp lực lớn
lên hoạt động bán hàng của các doanh nghiệp
- Khách hàng ngày càng khắt khe với việc lựa chọn dự án đầu tư đòi
hỏi các doanh nghiệp không ngừng chạy đua gây dựng niềm tin
trong khách hàng dựa trên việc tập trung vào 3 tiêu trí:dự án phải
có chất lượng tốt, vị trí phù hợp; giá bán phù hợp; chủ đầu tư uy
tín, xây dựng đúng tiến độ cam kết, thực hiện đúng theo hợp đồng.)
- Các công ty nước ngoài có tiềm lực lớn trong lĩnh vực nhà ở liên
tiếp tỏ rõ thực lực tài chính của mình với các dự án khổng lồ như
Keangnam, Indochina Plaza… đang là những đối thủ cạnh tranh
lớn khiến thị trường nhà ở ngày càng trở nên khốc liệt