MỐI QUAN HỆ GIỮA BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM

i

MỤC LỤC

DANH MỤC BẢNG ................................................................................................. i
DANH MỤC BIỂU ĐỒ ............................................................................................ i
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ......................................................................... iii
LỜI CAM ĐOAN .................................................................................................... iv
LỜI MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ SỰ
ẢNH HƯỞNG CỦA BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐẾN HOẠT ĐỘNG TÍN
DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI ................... 4
1.1.

KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ............... 4

1.1.1.

Khái niệm và phân loại thị trường bất động sản .................................. 4

1.1.2.

Hàng hóa trên thị trường bất động sản ................................................. 8

1.1.3.

Đặc điểm của thị trường bất động sản ............................................... 10

1.1.4.

Chu kỳ của thị trường bất động sản ................................................... 12

1.1.5.

Các cấp độ phát triển của thị trường bất động sản ............................. 14

1.1.6.

Cung cầu trên thị trường bất động sản ............................................... 15

1.2.

BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN ........................................................... 18

1.2.1.

Khái niệm bong bóng bất động sản .................................................... 18

1.2.2.

Đặc điểm của bong bóng bất động sản .............................................. 19

1.2.3.

Các giai đoạn của bong bóng bất động sản ........................................ 20

1.2.4.

Nguyên nhân của bong bóng bất động sản ........................................ 20

1.2.5.

Hệ quả của bong bóng bất động sản .................................................. 21

1.2.6.

Lý thuyết Mark Carey về bong bóng bất động sản ............................ 22

Khóa luận tốt nghiệp


ii

1.3. QUAN HỆ GIỮA BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HOẠT ĐỘNG
TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI ..... 25
1.3.1.

Khái niệm tín dụng bất động sản ....................................................... 25

1.3.2.

Mối quan hệ giữa bong bóng bất động sản trong giai đoạn tăng trưởng

và bùng nổ đến hoạt động tín dụng bất động sản ở các NHTM ......................... 26
1.3.3.

Mối quan hệ giữa bong bóng bất động sản trong giai đoạn suy thoái

và đóng băng và hoạt động tín dụng bất động sản tại các NHTM ..................... 27
1.4. HÀNH LANG PHÁP LÍ CHO HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG
SẢN TẠI VIỆT NAM ........................................................................................ 28

1.4.1.

Quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản ................................... 28

1.4.2.

Quản lý Nhà nước về thị trường tín dụng bất động sản ..................... 29

CHƯƠNG II: QUAN HỆ GIỮA BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HOẠT
ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG
MẠI VIỆT NAM GIAI ĐOẠN 2000-2012 ........................................................... 30
2.1. TÌNH HÌNH HUY ĐỘNG VÀ SỬ DỤNG VỐN CỦA CÁC NGÂN
HÀNG THƯƠNG MẠI ...................................................................................... 30
2.1.1. Về tình hình huy động vốn ....................................................................... 30
2.1.2.

Về tình hình sử dụng vốn ................................................................... 32

2.2. TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM TỪ NĂM
2000 ĐẾN NAY.................................................................................................. 33
2.2.1.

Các chính sách phát triển, kinh doanh bất động sản .......................... 33

2.2.2.

Thực trạng phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam ................ 33

2.3. THỰC TRẠNG MỐI QUAN HỆ GIỮA TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ..................................................................... 55

2.3.1.

Quan hệ giữa dư nợ tín dụng bất động sản và thị trường bất động sản .
............................................................................................................ 55

2.3.2.

Quan hệ giữa lãi suất tín dụng và thị trường tín dụng bất động sản .. 58

Khóa luận tốt nghiệp


iii

2.3.3.

Mối quan hệ giữa cung tiền và thị trường bất động sản..................... 60

2.3.4.

Nợ xấu bất động sản ........................................................................... 61

2.4. MỘT SỐ KẾT LUẬN RÚT RA VỀ SỰ PHÂN TÍCH MỐI QUAN HỆ
GIỮA BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT
ĐỘNG SẢN CỦA HỆ THỐNG CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI ............ 62
CHƯƠNG III. MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM PHÁT TRIỂN
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HOẠT ĐỘNG CẤP TÍN DỤNG BẤT
ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI ...................................... 67
3.1.

NHẬN ĐỊNH TÌNH HÌNH ..................................................................... 67

3.2.

ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ....... 67

3.1.1.

Định hướng phát triển thị trường bất động sản .................................. 67

3.1.2.

Định hướng xây dựng hệ thống tài chính riêng trong lĩnh vực bất

động sản ............................................................................................................ 68
3.3.
3.3.1.

MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ ................................................. 69
Một số kiến nghị về phía các doanh nghiệp bất động sản và cơ quan

quản lý Nhà nước ............................................................................................... 70
3.3.2.

Một số giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động cấp

tín dụng bất động sản tại các ngân hàng thương mại ......................................... 75
KẾT LUẬN ............................................................................................................ 81
TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................... 82

Khóa luận tốt nghiệp


i

DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1: Giá đất khu vực trung tâm trên thế giới và thu nhập bình quân đầu người
quốc gia .................................................................................................................. 40
Bảng 2.2: Thu nhập của người dân thành thị qua các năm .................................... 41
Bảng 2.3: Thống kê số lượng các doanh nghiệp bất động sản và các doanh nghiệp
xây dựng qua các năm ............................................................................................ 52
DANH MỤC BIỂU ĐỒ

Biểu đồ 1.1: Quan hệ cung-cầu trên thị trường ...................................................... 16
Biểu đồ 1.2: Tác động của Chính sách Nhà nước đến cung đất ............................. 17
Biểu đồ 1.3: Quan hệ cung-cầu trên thị trường bất động sản ................................. 18
Biểu đồ 2.1: Tăng trưởng huy động vốn các ngân hàng thương mại giai đoạn
2000-2010 ............................................................................................................... 31
Biểu đồ 2.2: Tăng trưởng tín dụng của các ngân hàng thương mại giai đoạn 20002010 ........................................................................................................................ 32
Biểu đồ 2.3: Tốc độ tăng giá nhà đất giai đoạn 2000-2010 ................................... 34
Biểu đồ 2.4: Số căn hộ chào bán qua các năm ....................................................... 36
Biểu đồ 2.5: Số các dự án chung cư đăng ký qua các năm .................................... 36
Biểu đồ 2.6: Vốn FDI đầu tư vào Việt Nam giai đoạn 2001 đến 2010 .................. 37
Biểu đồ 2.7: Giá bán một số căn hộ cao cấp trên địa bàn TP.HCM....................... 38
Biểu đồ 2.8: Tỷ lệ dân cư đô thị toàn quốc qua các năm từ 2001 đến 2009 .......... 44
Biểu đồ 2.9: Tốc độ tăng giá đất so với tốc độ tăng trưởng thu nhập bình quân của
người dân ................................................................................................................ 45
Biểu đồ 2.10: Cơ cấu các kênh đầu tư của các hộ gia đình thành thị ..................... 46
Biểu đồ 2.11: Nhu cầu đầu tư bất động sản ............................................................ 47
Biểu đồ 2.12: Tốc độ tăng giá đất và tốc độ tăng lượng kiều hối giai đoạn 20002010 ........................................................................................................................ 48

Biểu đồ 2.13: Tổng cung căn hộ trên địa bàn Hà Nội qua các năm ....................... 50
Biểu đồ 2.14: Tốc độ tăng các doanh nghiệp bất động sản và xây dựng qua các
năm ......................................................................................................................... 52
Biểu đồ 2.15: Vốn FDI đăng ký và vốn FDI vào bất động sản qua các năm ......... 53
Biểu đồ 2.16: Chỉ số VnIndex và khối lượng giao dịch giai đoạn 2006-2012 ....... 54
Biểu đồ 2.17: Quan hệ giữa tăng trưởng tín dụng, tăng trưởng dư nợ BĐS và thị
trường BĐS ............................................................................................................. 56

Khóa luận tốt nghiệp


ii

Biểu đồ 2.18: Diễn biến lãi suất cho vay của các NHTM giai đoạn 2006-2011 .... 59
Biểu đồ 2.19: Tăng trưởng M2 và tín dụng khu vực bất động sản......................... 60
Biểu đồ 2.20: Tỷ lệ nợ xấu, nợ xấu BĐS và tỷ trọng nợ xấu bất động sản/tổng nợ
xấu .......................................................................................................................... 61
Biểu đồ 2.21: Tỷ lệ nợ xấu của ngành ngân hàng trong năm 2010 và 2011 .......... 64
Biểu đồ 3.1: Tỷ lệ nợ vay của một số nhóm ngành ................................................ 70

Khóa luận tốt nghiệp


iii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

ACB

: Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu

BĐS

: Bất động sản

BIDV

: Ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam

CAGR

: Compound Annual Growth Rate (Tỷ lệ tăng trưởng hỗn hợp
hàng năm)

CBRE Việt Nam : Công ty trách nhiệm hữu hạn CB Richard Ellis Việt Nam
Eximbank

: Ngân hàng Xuất nhập khẩu Việt Nam

FDI

: Đầu tư trực tiếp nước ngoài

HSX

: Sở giao dịch chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh

HNX

: Sở giao dịch chứng khoán Hà Nội

IMF

: International Monetary Fund (Quỹ tiền tệ Quốc tế)

NHNN

: Ngân hàng Nhà nước

NHTM

: Ngân hàng thương mại

NHQD

: Ngân hàng quốc doanh

Sacombank

: Ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gòn thương tín

TCTD

: Tổ chức tín dụng

ThS

: Thạc sĩ

TS

: Tiến sĩ

TTBĐS

: Thị trường bất động sản

TP.HCM

: Thành phố Hồ Chí Minh

UBGSTCQG

: Ủy ban giám sát tài chính quốc gia

UBND

: Ủy ban nhân dân

USD

: Đô la Mỹ

WSS

: Công ty cổ phần Chứng khoán phố Wall

Khóa luận tốt nghiệp

iv

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của tôi, có sự hỗ trợ của
giảng viên hướng dẫn là Ths. Lê Thanh Ngọc. Các nội dung và kết quả nghiên cứu
trong đề tài này là trung thực, những số liệu trong các bảng biểu phục vụ cho việc
phân tích, nhận xét, đánh giá được tác giả thu thập từ các nguồn khác nhau có ghi
rõ trong tài liệu tham khảo. Nếu có phát hiện bất kỳ sự gian lận nào, tôi xin chịu
hoàn toàn trách nhiệm.
TP. Hồ Chí Minh, tháng 6 năm 2012

Sinh viên

Trần Thị Thu Hà
Sinh viên đại học khóa 24
Khoa Tín dụng
Ngành Tài chính_Ngân hàng
Trường Đại học Ngân hàng
TP.HCM

Khóa luận tốt nghiệp


1

LỜI MỞ ĐẦU
1. Sự cần thiết của đề tài

Thị trường bất động sản là một phần quan trọng của hệ thống kinh tế thị
trường, có đóng góp to lớn trong sự phát triển chung của toàn xã hội. Trong điều

kiện thị trường bất động sản có mối quan hệ mật thiết với hệ thống ngân hàng hiện
nay, quản lý hiệu quả thị trường bất động sản không những có ý nghĩa to lớn về
mặt kinh tế mà còn có ý nghĩa về mặt chính trị sâu sắc.
Để phát triển hiệu quả thị trường bất động sản và nâng cao chất lượng hoạt
động của hệ thống ngân hàng_đơn vị cung ứng vốn chủ đạo cho thị trường bất
động sản, một điều kiện không thể thiếu là vốn và phải xây dựng một hệ thống
quản lý vốn hiệu quả.
Trong suốt hơn hai năm kể từ cuối năm 2010 đến nay, dưới áp lực của việc
tăng giá quá mức của hàng hóa trên thị trường bất động sản, hoạt động kém an
toàn của hệ thống các ngân hàng thương mại và mục tiêu kiềm chế lạm phát, Nhà
nước đã thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ nghiêm ngặt. Các chính sách này
cho đến nay đã phát huy tác dụng khi lạm phát được kiểm soát và hoạt động ngân
hàng diễn ra an toàn hơn. Tuy nhiên, thị trường bất động sản thì lại đang rơi vào
tình trạng suy giảm nghiêm trọng nhất từ trước đến nay. Đây là một vấn đề đang
làm đau đầu các nhà điều hành Chính sách và thu hút sự quan tâm của đông đảo
các tổ chức, cá nhân.
Việc nghiên cứu “Mối quan hệ giữa bóng bóng bất động sản và hoạt động
tín dụng bất động sản tại các ngân hàng thương mại” nhằm tìm hiểu sâu mối quan
hệ giữa hai thị trường bất động sản và tín dụng bất động sản có thể giúp tìm ra
nguyên nhân và giải pháp cho vấn đề vốn cho thị trường bất động sản và nâng cao
chất lượng hoạt động tín dụng bất động sản trong thời gian tới. Đây là mục tiêu
chính của việc thực hiện đề tài.

Khóa luận tốt nghiệp


2

2. Ý nghĩa khoa học của đề tài
Khóa luận đưa ra một số đóng góp chính như sau:

Hệ thống hóa các lý luận cơ bản về hiện tượng bong bóng bất động sản, thị

-

trường bất động sản và hoạt động tín dụng bất động sản tại các ngân hàng thương
mại.
-

Khái quát sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn từ

năm 2000 đến nay. Qua đó phân tích sự tác động lẫn nhau của các nhân tố tham
gia thị trường bất động sản.
-

Xem xét mối quan hệ của thị trường bất động sản với hoạt động tín dụng

bất động sản tại các ngân hàng thương mại trong giai đoạn bong bóng.
-

Đưa ra giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn về vốn cho thị trường bất động

sản đồng thời nâng cao chất lượng hoạt động tín dụng bất động sản tại các ngân
hàng thương mại Việt Nam.
3. Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là tìm ra mối liên hệ giữa thị trường bất
động sản và thị trường vốn tín dụng ngân hàng trong những năm gần đây. Qua đó,
xây dựng hệ thống giải pháp tháo gỡ các vướng mắc về vốn cho thị trường bất
động sản hiện tại, đồng thời định hướng cho sự phát triển ở cấp độ cao hơn của thị
trường bất động sản Việt Nam. Nâng cao năng lực hoạt động tín dụng bất động
sản của các ngân hàng thương mại_đơn vị vẫn sẽ giữ vai trò cung ứng vốn chính

cho thị trường bất động sản trong thời gian tới.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Các diễn biến trên thị trường bất động sản và thị trường tín dụng bất động
sản. Các yếu tố tác động lên sự hình thành bong bóng trên thị trường bất động sản.
Thời gian nghiên cứu: năm 2000 đến năm 2012.

Khóa luận tốt nghiệp


3

5. Phương pháp nghiên cứu
Khóa luận sử dụng phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích các số liệu
thu thập được từ nhiều nguồn kết hợp với những nhận định của cá nhân người viết
để đưa ra các kết luận quan trọng.
6. Kết cấu của Khóa luận
 Lời mở đầu
 Chương I: Cơ sở lý luận về bong bóng bất động sản và sự ảnh hưởng của
bong bóng bất động sản đến hoạt động tín dụng bất động sản tại các ngân
hàng thương mại.
 Chương II: Quan hệ giữa bong bóng bất động sản và hoạt động tín dụng
bất động sản tại các ngân hàng thương mại Việt Nam giai đoạn 2000-2012
 Chương III: Một số giải pháp và kiến nghị nhằm phát triển thị trường bất
động sản và hoạt động cấp tín dụng bất động sản tại các ngân hàng thương
mại
 Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp

CHƯƠNG I
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BONG BÓNG BẤT
ĐỘNG SẢN VÀ SỰ ẢNH HƯỞNG CỦA
BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐẾN HOẠT
ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI


4

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ SỰ ẢNH
HƯỞNG CỦA BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐẾN HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT
ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1.

KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

1.1.1. Khái niệm và phân loại thị trường bất động sản
1.1.1.1.

Khái niệm về bất động sản

Việc phân loại tài sản thành động sản và bất động sản có nguồn gốc từ luật La Mã cổ,
theo đó bất động sản không chỉ bao gồm đất đai và các tài nguyên dưới lòng đất mà còn có
cả các tài sản gắn liền với đât như cây cối mùa màng, công trình xây dựng...Hầu hết các
quốc gia trên thế giới đều đồng ý với quan niệm bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản
gắn liền với đất đai (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật
Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà
Liên bang Đức…).
Luật dân sự nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam (đã sửa đổi năm 2005

33/2005/QH11 Quốc hội khóa 11, kỳ họp thứ 7) điều 174 quy định: Bất động sản là các tài
sản bao gồm:
a) Ðất đai;
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà,
công trình xây dựng đó;
c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
d) Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Như vậy, đặc điểm chung nhất của bất động sản theo định nghĩa của luật dân sự đó là
tính không thể dịch chuyển.
Có thể coi bất động sản cụ thể gồm các loại như sau:


Đất đai bao gồm:

Khóa luận tốt nghiệp


5




1.1.1.2.



Đất nông nghiệp;



Đất lâm nghiệp;



Đất khu dân cư nông thôn;



Đất đô thị;



Đất chuyên dùng;



Đất chưa sử dụng...

Vật kiến trúc, công trình bao gồm:


Công trình làm nhà ở;



Công trình thương nghiệp, khách sạn, văn phòng..;



Công trình công nghiệp;



Công trình đặc: biệt quốc phòng, an ninh...

Tài sản khác: cây cối lâu năm...
Khái niệm về thị trường bất động sản

Cũng giống như các loại thị trường khác, thị trường bất động sản chỉ hình thành khi
bất động sản trở thành hàng hóa được trao đổi, mua bán trên thị trường. Có nhiều ý kiến cho
rằng thị trường bất động sản và thị trường đất đai là một vì đất đai bản thân nó là bất động
sản và cũng là yếu tố đầu tiên, then chốt của mọi bất động sản. Tuy nhiên cách hiểu này
chưa thật chính xác vì đất đai chỉ là một bộ phận cấu thành nên bất động sản chứ chưa phải
toàn bộ và hàng hóa trên thị trường bất động sản không chỉ có mình đất đai.
Một quan điểm khác cho rằng, thị trường bất động sản là nơi diễn ra các hoạt động
trao đổi, mua bán, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động
sản theo quy luật thị trường và quy định của pháp luật. Khái niệm này tương đối rõ ràng
khiến người đọc dễ hình dung được phạm vi và khái quát được nội dung, tính chất của thị
trường bất động sản.

Khóa luận tốt nghiệp


6

Từ những nhận định trên có thế khái quát về thị trường bất động sản như sau: Thị
trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hóa,
tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định. Tại đây người mua và người bán
tác động qua lại lẫn nhau để hình thành nên giá cả, số lượng hàng hóa, dịch vụ bất động sản
được trao đổi, mua bán trên thị trường.

1.1.1.3.

Phân loại thị trường bất động sản

Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và cách thức tiếp cận, có thể có nhiều cách phân loại
thị trường bất động sản. Tiêu biểu có các cách phân loại sau:


Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi

Trên thị trường hàng hóa bất động sản, đối tượng trao đổi gồm: quyền sở hữu công
trình gắn liền với đất và quyền sử dụng đất có điều kiện. Thị trường này có thể chia làm thị
trường bất động sản tư liệu sản xuất và thị trường bất động sản tiêu dùng.


Thị trường bất động sản tư liệu sản xuất bao gồm thị trường đất đai (đất

ở đô thị, nông thôn, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, khu chế xuất, khu công
nghiệp…), thị trường bất động sản mặt bằng nhà xưởng công nghiệp…


Thị trường bất động sản tư liệu tiêu dùng bao gồm thị trường bất động

sản nhà ở, bất động sản thương mại, văn phòng, các cửa hàng bán lẻ…


Thị trường vừa là bất động sản phục vụ sản xuất vừa là bất động sản

phục vụ tiêu dùng như đường sá, cầu cống…


Căn cứ vào khu vực có bất động sản


Khu vực đô thị: thị trường đất ở đô thị, thị trường nhà ở đô thị, thị

trường bất động sản nhà xưởng công nghiệp, thị trường bất động sản thương mại, thị
trường bất động sản công cộng…


Khu vực nông thôn: thị trường đất ở nông thôn, thị trường đất nông

nghiệp, thị trường đất lâm nghiệp, thị trường nhà ở nông thôn, thị trường đất phi nông

Khóa luận tốt nghiệp


7

nghiệp (đất xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc, cửa hàng kinh doanh…), thị trường
bất động sản nhà xưởng sản xuất nông nghiệp, thị trường bất động sản công cộng ...


Khu vực giáp ranh: thị trường đất ở, nhà ở; thị trường đất nông nghiệp;

thị trường bất động sản nhà xưởng công nghiệp, sản xuất nông nghiệp; thị trường bất
động sản công cộng v.v…


Căn cứ theo công dụng của bất động sản



Thị trường Đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp)



Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn,

trung tâm thương mại, cửa hàng...) và công trình công cộng (giao thông, thuỷ lợi, y
tế, văn hoá...)


Thị trường công trình công nghiệp (nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, khu

công nghiệp, khu chế xuất...)


Thị trường Nhà ở (đô thị và nông thôn)



Thị trường công trình đặc biệt có hàng hoá bất động sản là các bất động

sản phi vật thể được coi như tài nguyên khai thác được (kinh doanh du lịch, v.v..) như
di sản văn hoá, di tích lịch sử, v.v..


Căn cứ theo hoạt động trên thị trường bất động sản (tính chất kinh doanh)


Thị trường mua bán chuyển nhượng bất động sản



Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất



Thị trường cho thuê bất động sản



Thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản



Thị trường dịch vụ bất động sản: bao gồm các hoạt động dịch vụ môi

giới bất động sản, tư vấn bất động sản, thông tin bất động sản, định giá bất động sản,
bảo trì bảo dưỡng bất động sản v.v..


Căn cứ theo thứ tự thời gian bất động sản tham gia thị trường
Khóa luận tốt nghiệp


8



Thị trường cấp 1: thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền

sử dụng đất (còn gọi là thị trường bất động sản sơ cấp).


Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê.



Thị trường cấp 3: Thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã

được mua hoặc thuê.
1.1.2. Hàng hóa trên thị trường bất động sản
Hàng hóa trên thị trường bất động sản là những bất động sản được giao dịch trên thị
trường bất động sản, chịu sự điều chỉnh pháp luật và sự quản lí của nhà nước. Tuy nhiên
hàng hóa bất động sản không chỉ là đối tượng của giao dịch mua bán mà còn là đối tượng
của nhiều giao dịch khác như: cho thuê, thế chấp, chuyển quyền sử dụng…
Hàng hóa bất động sản có những điểm khác biệt cơ bản được thể hiện qua các tính
chất sau:


Tính cố định: bất động sản có tính cố định về vị trí địa lí, không thể di rời

được. Đặc điểm này có được là do bất động sản luôn gắn liền với đất đai mà đất đai
có tính cố định. Vì vậy mà lợi ích và giá trị của bất động sản luôn gắn với từng vị trí
cụ thể. Vị trí này không phải được xác định bởi các tiêu thức địa lí mà được tính bằng
khoảng cách nơi bất động sản tọa lạc đến các trung tâm thương mại, y tế, văn hóa, các
tuyến đường giao thông, sự thuận tiện trong di chuyển, tiếp cận…và các yếu tố khác
do thị hiếu của người tiêu dung trong từng thời kì quyết định. Khi các yếu tố trên thay
đổi thì giá trị của bất động sản theo đó cũng thay đổi.



Tính khan hiếm và cá biệt: đặc tính khan hiếm của hàng hóa bất động sản là

do tính có giới hạn của bề mặt quả đất, cung đất đai phù hợp với những mục đích
riêng biệt hạn chế và về mặt quy hoạch tạo nên. Chính vì tính có giới hạn, cố định và
đặc tính riêng biệt về khí hậu, vị trí địa lý của từng vùng miền, địa phương…đã tạo
cho bất động sản có tính cá biệt. Không thể tìm được hai bất động sản giống hệt như
nhau dù có là trong cùng một khu vực nhỏ.

Khóa luận tốt nghiệp


9



Tính bền lâu: đất đai là tài sản tự nhiên có tính không thể bị phá hủy trừ khi có

thiên tai, tính bền lâu ở đây còn bao gồm cả các tài sản, công trình gắn liền trên đất.
Tài sản, công trình gắn liền trên đất phải có tuổi thọ hàng chục năm hoặc có thể lâu
hơn nếu được bảo dưỡng tốt.


Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau: giá trị của một bất động sản luôn chịu ảnh

hưởng của các bất động sản khác xung quanh nó. Trong thực tế việc một bất động sản
khi được xây dựng làm tôn lên giá trị của một bất động sản khác là một việc thường
xuyên xảy ra, điển hình là việc xây dựng thêm cơ sở hạ tầng đường, giao thông quanh
vị trí tọa lạc bất động sản sẽ làm tăng giá trị bất động sản đó lên rất nhiều.



Tính thích ứng: lợi ích của bất động sản được sinh ra trong quá trình sử dụng

nó nhưng vì có tính lâu bền nên trong quá trình sử dụng người ta có thể thay đổi mục
đích sử dụng của bất động sản sao cho phù hợp và kinh tế nên có thể nói bất động sản
có tính thích ứng cao hơn các loại tài sản khác.


Bất động sản luôn là tài sản có giá trị cao do giá trị của đất đai cao, chi phí

đầu tư lớn và khả năng sinh lợi cao đồng thời cũng có thể tạo ra vốn mới do khai thác
công năng của nó. Việc đầu tư kinh doanh bất động sản cần nhiều vốn do đó luôn đòi
hỏi sự tham gia của các tổ chức tín dụng.


Tính chịu sự chi phối của pháp luật và chính sách của Nhà nước. Bất động

sản là hàng hóa đặc biệt trên thị trường, là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi
người dân. Các quan hệ giao dịch trên thị trường bất động sản đều có ảnh hưởng rất
lớn đến hoạt động kinh tế, xã hội; chính vì vậy Nhà nước cần quản lí thị trường bất
động sản một cách chặt chẽ để thị trường hoạt động ổn định, hiệu quả bằng các văn
bản pháp luật, chính sách…Mặt khác, bất động sản là đất đai và tài sản gắn liền với
đất đai mà đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân, do đó chịu sự chi phối của pháp
luật và quản lí của Nhà nước.


Tính chuyển đổi thành tiền mặt kém linh hoạt: bất động sản là loại hàng hóa

đặc biệt, không thể di rời, giá trị cao và chịu sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước về

Khóa luận tốt nghiệp


10

việc chuyển quyền sở hữu nên thời gian giao dịch dài, hàng hóa bất động sản thường
có tính thanh khoản kém.


Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: nhất là tại các quốc gia

Á Đông, trong đó có Việt Nam. Giá trị của một bất động sản phục thuộc rất nhiều vào
các yếu tố bên ngoài nó,vì vậy, xác định được chính xác giá trị của một bất động sản
trên thị trường là việc hết sức khó khăn.
1.1.3. Đặc điểm của thị trường bất động sản
 Thứ nhất: thị trường bất động sản có tính tách biệt giữa hàng hóa với địa điểm
giao dịch.
Do tính cố định của bất động sản nên hàng hóa bất động sản không thể giống như các
loại hàng hóa giao dịch thông thường hiện diện tại địa điểm giao dịch. Hàng hóa bất động
sản thường phải tiến hành giao dịch gián tiếp qua các trung gian môi giới (sàn giao dịch bất
động sản, mạng internet, trung tâm/cá nhân môi giới bất động sản…). Vì giao dịch diễn ra
gián tiếp nên thường phải tiến hành qua ba bước giao dịch:


Đàm phán tại chợ giao dịch, cung cấp cho nhau các thông tin cơ bản hoặc

người bán cung cấp thông tin về hàng hóa cho người mua cân nhắc trước khi quyết
định thực hiện bước tiếp theo.


Kiểm tra thực địa để xác nhận tính xác thực của thông tin về bất động sản.

Đánh giá các yếu tố bên ngoài của bất động sản.


Đăng ký pháp lý: thực hiện các thủ tục để xác nhận quan hệ giao dịch.

Quan hệ giao dịch bất động sản không thể tiến hành trong thời gian ngắn do đó dễ
gặp các biến cố do biến động tỷ giá ( nếu giao dịch bằng vàng hoặc ngoại tệ), giá cả, thay
đổi của pháp luật và điều kiện môi trường…Thời gian diễn ra giao dịch càng dài rủi ro càng
lớn, do đó để giảm thiểu rủi ro cần rút ngắn thời gian diễn ra các khâu giao dịch. Đây là
điểm mấu chốt phải thực hiện để có thể nâng cao tính hiệu quả trong hoạt động của thị
trường bất động sản.

Khóa luận tốt nghiệp


11

 Thứ hai, thị trường bất động sản mang tính khu vực và địa phương sâu sắc.
Do đặc tính cố định và không thể bị chia cắt của bất động sản nên thị trường bất động
sản chịu sự tác động mạnh mẽ của vị trí địa lý. Sự thiếu hụt ở nơi này không thể được bù đắp
bởi sự dư thừa ở một nơi khác. Cũng vì lý do trên nên giá trị của bất động sản ở từng địa
phương có sự khác biệt rất lớn. Ngoài ra, trình độ dân trí, văn hóa, mật độ dân số…cũng có
tác động không nhỏ đến cầu bất động sản và do đó làm cho thị trường bất động sản của từng
địa phương có mức độ phát triển khác nhau.
 Thứ ba, thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo.
Do tính chất đặc biệt quan trọng của bất động sản nên thị trường này luôn chịu sự
quản lý gắt gao từ phía Nhà nước. Mặt khác, do tính khan hiếm của cung hàng hóa bất động
sản nên thị trường bất động sản mang tính độc quyền cao, các thông tin về quy hoạch, quản

lý ít phổ biến vì vậy thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo.
 Thứ tư, thị trường bất động sản luôn có mối liên hệ mật thiết với các thị trường
khác, đặc biệt là thị trường tài chính tiền tệ, tín dụng và gắn với sự phát triển
chung của nền kinh tế.
Hầu hết các khoản đầu tư đều đi vào hai luồng: một là thị trường tài chính; hai là thị
trường tài sản. Trong mọi thời điểm, trên thị trường luôn có nhu cầu chuyển dịch một lượng
tiền bạc sang các loại tài sản và ngược lại. Mặt khác, do có giá trị lớn nên các giao dịch về
bất động sản luôn ít nhiều cần đến sự hỗ trợ về vốn của các ngân hàng. Điều đó cho thấy thị
trường bất động sản có tác động mạnh mẽ đến sự phát triển chung của toàn thị trường tài
chính, tiền tệ cũng như sự phát triển chung của toàn nền kinh tế. Thị trường bất động sản chỉ
có thể phát triển lành mạnh và ổn định nếu như có một thị trường vốn phát triển lành mạnh
và ổn định.
 Thứ năm, cung về bất động sản luôn phản ứng chậm hơn so với cầu và giá cả bất
động sản.
Trong quan hệ cung cầu của các loại hàng hóa thông thường thì quy luật chung là: khi
cầu lên cao sẽ đẩy giá lên cao làm cung hàng hóa tăng lên tương ứng đưa giá cả quay về
Khóa luận tốt nghiệp


12

mức cân bằng. Quan hệ cung cầu trong thị trường bất động sản không tuân theo quy luật như
vậy, cung cầu sẽ quyết định giá của bất động sản nhưng giá cả trên thị trường bất động sản
thường ít bị ảnh hưởng bởi cung cầu. Điều này xảy ra là do cung bất động sản rất ít co giãn
(tính có giới hạn của đất đai), việc đầu tư vào bất động sản cũng cần rất nhiều thời gian, nên
khi cầu tăng, cung thường chậm phản ứng kịp với sự tăng lên của cầu. Sự phản ứng của cung
không kịp cầu sẽ làm giá cả phản ứng theo hướng tăng lên, hình thành những cơn sốt giá bất
động sản.
Lịch sử từng chứng kiến nhiều cuộc khủng hoảng mà gốc rễ của nó bắt đầu từ thị
trường bất động sản, đây cũng là lý do khiến hoạt động của thị trường bất động sản luôn phải

chịu sự kiểm soát của Nhà nước và cũng phụ thuộc vào sự kiểm soát của Nhà nước. Quá
trình giao dịch bất động sản luôn phải qua khâu pháp lý nên Nhà nước là nước là một thành
phần tham gia vào thị trường bất động sản. Vai trò của Nhà nước chính là: đảm bảo tính
pháp lý cho hàng hóa bất động sản trong quá trình giao dịch, định hướng thị trường nhằm
phát huy ưu điểm cũng như hạn chế những khiếm khuyết do nền kinh tế thị trường mang lại.
 Thứ sáu: thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập.
Không như thị trường các hàng hóa thông thường, người mua và người bán trên thị
trường bất động sản ít khi gặp gỡ trực tiếp để tiến hành giao dịch do đó không có đầy đủ
thông tin về hàng hóa. Mặt khác bất động sản thường có giá trị lớn và những người giao dịch
thường có ít kinh nghiệm trong mua bán ( do có ít cơ hội được mua bán trừ những nhà đầu
tư chuyên nghiệp) vì vậy cần có những trung gian tư vấn, môi giới am hiểu về thị trường,
sản phẩm và pháp luật; lực lượng này sẽ giúp hoạt động trên thị trường bất động sản thêm
phần hiệu quả. Ngoài ra, không thể không kể đến vai trò của các tổ chức tín dụng trên thị
trường bất động sản. Các tổ chức này khi thực hiện nghiệp vụ cho vay đã tiến hành thẩm
định tính pháp lý cần thiết và tiến hành định giá . Sự tham gia của các tổ chức tín dụng góp
phần giúp thị trường bất động sản hoạt động hiệu quả hơn.
1.1.4. Chu kỳ của thị trường bất động sản

Khóa luận tốt nghiệp


13

Hàng hóa bất động sản cũng như các hàng hóa khác, có vòng đời và chu kỳ phát triển.
Nhưng do hàng hóa bất động sản đặc biệt hơn những hàng hóa thông thường khác nên chu
kỳ của thị trường cũng có nhiều điểm khác biệt. Phần lớn các nhà nghiên cứu chia thị trường
bất động sản làm bốn giai đoạn:
Giai đoạn phồn vinh (sôi động): đây là giai đoạn mà thị trường bất động sản thu hút
được sự quan tâm của khá nhiều nhà đầu tư. Thị trường bất động sản sôi động với nhiều giao
dịch. Giá bất động sản có thể tăng hoặc tăng mạnh (tùy vào số lượng và cường độ của những

cú “shock” ngắn gây nên). Bất động sản trong nền kinh tế thị trường là một loại hàng hóa
nên cũng bị chi phối bởi các qui luật của thị trường như qui luật giá trị, qui luật cung cầu,
qui luật cạnh tranh, qui luật giá trị thặng dư,…Nhưng bất động sản là một loại hàng hóa đặc
biệt bởi các đặc trưng mà giá trị của nó được xem như một loại của cải tích lũy giống như
vàng, có thể sinh lời chứ không bị mất giá trị. Như vậy, nó sẽ bị ảnh hưởng bởi yếu tố tâm lý
và yếu tố đầu cơ. Do đó, thị trường bất động sản ở giai đoạn phồn vinh luôn tiềm ẩn mối
nguy cơ cho một giai đoạn suy thoái khi giá bất động sản được giao dịch vượt quá nhiều lần
giá trị thật.
Giai đoạn suy thoái (có dấu hiệu chững lại): đây là giai đoạn đặc trưng bởi số lượng
và giá các bất động sản giao dịch thành công giảm. Việc đầu tư chứa đựng nhiều rủi ro hơn
so với giai đoạn phồn vinh. Thị trường bất động sản vẫn có thể duy trì giai đoạn này trong
một thời gian rồi sau đó phục hồi hoặc chuyển sang giai đoan 3: Giai đoạn tiêu điều (đóng
băng).
Giai đoạn tiêu điều (đóng băng). Đây là giai đoạn mà thị trường bị ngưng trệ, lượng
giao dịch giảm chỉ còn rất ít. Cầu bất động sản giảm mạnh làm cung dư thừa, lượng vốn
“chết” ứ đọng lớn trong các dự án không có đầu ra. Tuy nhiên, giá bất động sản vẫn ở mức
cao và có xu hướng không biến động trong một khoản thời gian.
Có nhiều nguyên nhân giải thích cho tình hình thị trường giai đoạn này, như là: các
chính sách của nhà nước thay đổi, làm cho cung cầu thị trường không thay đổi kịp hoặc có
thể do giá tăng mạnh, làm lượng cầu “ảo” tăng cao gây nên những cơn “sốt” nhà đất; cũng
có thể do giá cả thế giới và trong nước biến động mạnh (chủ yếu do lạm phát).
Khóa luận tốt nghiệp


14

Bất động sản sau một thời gian đóng băng ở mức giá cao sẽ xuất hiện thời kỳ tuột dốc
giá cả, đây là thời kỳ khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản và mâu thuẫn cao của
cung cầu. Khi người mua “chờ” giảm giá và người bán muốn rút vốn trong phạm vi thiệt hại
nhỏ nhất. Quá trình này có thể diễn ra nhanh hay chậm phụ thuộc vào chính sách và biến

động thị trường.
Giai đoạn phục hồi (nóng dần lên và có thể gây “sốt”) đây là giai đoạn hồi phục tiền
phồn vinh của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, giai đoạn này có thể kéo dài và xuất hiện
những cú “sốc ngắn” làm động lực để thị trường hồi phục nhanh hơn. Mặc dù thị trường vẫn
chưa có khả năng thanh khoản cao nhưng sẽ có một số nhà đầu tư kỳ vọng tăng giá trong
tương lai ngắn và vì thế khởi động lại thị trường.
1.1.5. Các cấp độ phát triển của thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản trên thế giới cho đến nay hình thành và phát triển qua bốn
cấp độ: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ hoá và tài chính hoá.
Cấp độ sơ khởi: là giai đoạn của tất cả mọi người đều có thể tạo lập được nhà của
mình. Giai đoạn này chỉ cần có một mảnh đất là có thể hình thành nên một cái nhà và được
coi là bất động sản. Trong cấp độ này, các chính sách về đất đai, các chủ đất và các cơ quan
quản lý đất đai đóng vai trò quyết định.
Cấp độ tập trung hoá: là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng. Trong giai đoạn
này, do hạn chế về đất đai, hạn chế về năng lực xây dựng, không phải ai cũng có thể hình
thành và phát triển một toà nhà, một bất động sản lớn, một dự án bất động sản. Trong cấp độ
này, các chính sách về xây dựng và các doanh nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng đóng vai
trò quyết định.
Cấp độ tiền tệ hoá: là giai đoạn của các ngân hàng. Các doanh nghiệp xây dựng và
bất động sản bị hạn chế về các điều kiện bán bất động sản, không phải doanh nghiệp nào
cũng đủ vốn để phát triển bất động sản cho tới khi bán ra được trên thị trường. Trong cấp độ
này, các ngân hàng đóng vai trò quyết định trong việc tham gia vào dự án này hoặc dự án

Khóa luận tốt nghiệp


15

khác. Các chính sách ngân hàng, các ngân hàng và các cơ quan quản lý về ngân hàng đóng
vai trò quyết định.

Cấp độ tài chính hoá: Khi quy mô của thị trường bất động sản mở rộng và thị trường
phát triển mạnh, những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị trường bất động sản
khiến các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với bất động sản hoặc sẽ đối mặt
với các rủi ro. Lúc này, các ngân hàng phải tài chính hoá các khoản cho vay, các khoản thế
chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy động đa dạng hoá các nguồn vốn
trên thị trường. Trong cấp độ tài chính, các thể chế tài chính, các chính sách tài chính, các tổ
chức tài chính và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể có vai trò quyết định.
Cho đến nay, không nhất thiết mỗi một nền kinh tế, mỗi một thị trường BĐS đều phải
tuần tự trải qua từng cấp độ phát triển như trên. Cũng không nhất thiết các cấp độ phát triển
thị trường phải có giai đoạn như nhau về thời gian. Các nước có nền kinh tế chuyển đổi đều
áp dụng chủ yếu là liệu pháp “sốc”, tức là áp dụng đồng loạt tất cả các cơ chế, chính sách
theo chuẩn của các nền kinh tế thị trường mà qua các cấp độ trung gian. Trung Quốc cũng
đang chuẩn bị chuyển qua giai đoạn tài chính hoá thị trường BĐS1.
1.1.6. Cung cầu trên thị trường bất động sản


Cầu trên thị trường bất động sản

Trong mọi thị trường, khi có sự cân bằng cung cầu ta sẽ có đường biểu diễn quan hệ
giữa giá đơn vị và số lượng cầu trong một đơn vị thời gian. Ứng với giá Po ta có lượng cầu
Qo. Khi giá tăng thì lượng cầu giảm và ngược lại, đây là mối quan hệ phổ biến trong thị
trường hàng hóa.

1

Nguồn: Phòng quản lý TTBĐS-Cục quản lý nhà

Khóa luận tốt nghiệp

16

Biểu đồ 1.1: Quan hệ cung-cầu trên thị trường
Tuy nhiên, vì hàng hóa bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt nên bên cạnh sự
chi phối của yếu tố giá cả thị trường, bất động sản còn chịu sự chi phối của các nhân tố khác
như:


Thu nhập: nếu thu nhập tăng lên thì ở cùng một mức giá lượng cầu sẽ tăng lên.

Nhưng vì hàng hóa bất động sản có giá trị lớn nên sự tăng thu nhập cũng cần phải đạt ở mức
độ nào đó mới có thể khiến cho cầu tăng lên và ngược lại.


Giá cả của hàng hóa có thể thay thế: số lượng cầu về một loại hàng hóa bất

động sản có thể bị ảnh hưởng bởi giá của một loại hàng hóa khác có thể thay thế. Ví dụ như
nếu giá nhà ở bán trên thị trường tăng cao thì giá nhà thuê cũng sẽ tăng lên.


Dự báo về tương lai: nếu có dự báo lạc quan về triển vọng phát triển của nền

kinh tế thì giá bất động sản sẽ tăng. Thị trường bất động sản và nền kinh tế luôn có tác động
lẫn nhau rất lớn.


Chính sách của Chính phủ liên quan đến bất động sản: chính sách về thuế, quy

hoạch, đất đai, sở hữu… luôn có ảnh hưởng mạnh đến cầu bất động sản.
 Cung trên thị trường bất động sản

So với các loại hàng hóa khác cung bất động sản có độ co giãn so với giá rất thấp.
Điều này là do đặc điểm có giới hạn của đất đai và tính có giá trị lớn của bất động sản.
Cũng như cầu, có nhiều nhân tố ảnh đến cung hàng hóa bất động sản:

Khóa luận tốt nghiệp


17



Giá thành khai phá bất động sản có ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận của nhà

đầu tư do đó ảnh hưởng đến quyết định có đầu tư để tăng cung hay không. Giá thành cao hay
thấp còn tùy thuộc vào lãi suất cho vay của ngân hàng và tình hình lạm phát chung của nền
kinh tế…Nếu lãi suất của ngân hàng giảm thì đường cung sẽ dịch chuyển sang phải như hình
vẽ:


Chính sách của Chính phủ: các quy hoạch, chính sách thuế và khung giá đất

quy định…nếu có sự thay đổi cũng sẽ có tác động đến cung bất động sản. Ví dụ: nếu Chính
phủ tăng khung giá đất hoặc tăng thuế suất thì đường cung sẽ dịch chuyển sang trái (trong
dài hạn).

Biểu đồ 1.2: Tác động của Chính sách Nhà nước đến cung đất


Dự báo trong tương lai: nếu người nắm giữ bất động sản dự báo được trong

tương lai giá bất động sản sẽ tăng thì họ sẽ có động thái là giữ lại bất động sản chờ lên giá.
 Quan hệ cung_cầu trên thị trường bất động sản
Đường cung và đường cầu bất động sản cắt nhau tại vị trí cân bằng E, khi có sự tác
động của các yếu tố bên ngoài, ví dụ: lãi suất các ngân hàng cho vay mua nhà tăng lên
đường cầu sẽ dịch chuyển sang trái từ Do sang D1, điểm cân bằng dịch chuyển từ E sang
E1, nếu như cung vẫn như cũ không thay đổi thì giá bất động sản sẽ hình thành ở một mốc
mới là P1.

Khóa luận tốt nghiệp