Thương thực trạng định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh trực tiếp của công ty cổ phần tư vấn tài chính và giá cả quảng nam giai đoạn 2012 – 2015

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HUẾ

Khoa Tài Nguyên Đất Và Môi Trường Nông Nghiệp

KHÓA LUẬN

TỐT NGHIỆP
TÊN ĐỀ TÀI:
Thực trạng định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh
trực tiếp của công ty Cổ Phần Tư Vấn Tài Chính Và Giá Cả
Quảng Nam giai đoạn 2012 – 2015

Sinh viên thực hiện

: Trần Thị Thùy Thương

Lớp

: QLTTBĐS 45

Giáo viên hướng dẫn : ThS.GVC. Trần Văn Nguyện
Bộ môn

: Quy hoạch và Kinh tế đất

NĂM 2015


DANH MỤC VIẾT TẮT
Chữ viết tắc
Chữ viết đầy đủ

BĐS
Bất động sản
BC
Báo cáo
CP
Chính phu
CV
Công văn
UBND
Ủy ban nhân dân
TB
Thông báo
TĐC
Tái định cư
TĐGVN
Thẩm định giá Việt Nam
TP
Thành phô
TS
Tài sản
TT
Thông tư


MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC BẢNG..................................................................................6
DANH MỤC CÁC HÌNH...................................................................................6
...............................................................................................................................6
PHẦN 1.................................................................................................................1
MỞ ĐẦU..............................................................................................................1

1.1. Đặt vấn đê.......................................................................................................................1
1.2. Mục đích nghiên cứu......................................................................................................2
1.3. Yêu cầu của đê tài...........................................................................................................2

PHẦN II................................................................................................................3
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU.................................................3
2.1. Cơ sở lý luận...................................................................................................................3
2.1.1. Khái niệm bất động sản............................................................................................3
2.1.4.1. Chính sách nhà nước.........................................................................................4
2.1.5. Phương pháp so sánh..............................................................................................5
2.1.5.2. Cơ sở lý luận......................................................................................................6
2.1.5.3. Các nguyên tác áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp..................................6
2.1.5.4. Các trường hợp áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp.................................7
2.1.5.5. Quy trình định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh............................8
2.1.5.6.Điêu kiện áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp..........................................10
2.1.5.7. Các kỹ thuật điêu chỉnh giá trong định giá......................................................10
2.2. Cơ sở thực tiễn.............................................................................................................12
2.2.1. Vận dụng phương pháp so sánh để định giá bất động sản ở Việt Nam..................12
2.2.2. Từ những khó khăn gặp phải trong thực tế vê việc quy định giá bất động sản bằng
phương pháp so sánh trực tiếp....................................................................................................14

PHẦN 3...............................................................................................................15
ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG,..........................................................15
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU....................................................................15
3.1. Đối tượng nghiên cứu...................................................................................................15


3.2.Phạm vi nghiên cứu.......................................................................................................15
3.3. Nội dung nghiên cứu.....................................................................................................15
3.4. Phương pháp nghiên cứu..............................................................................................15

Phần 4.................................................................................................................17
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU...............................................................................17
4.1. Khái quát vê điêu kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội TP Tam Ky..........................................17
4.1.1. Điêu kiện tự nhiên.................................................................................................17
4.1.1.1. Vị trí địa lý.......................................................................................................17
4.1.1.2. Đặc điểm địa hình, địa mạo............................................................................18
4.1.1.3.Đặc điểm khí hậu.............................................................................................18
4.1.1.4. Đặc điểm thủy văn..........................................................................................19
4.1.1.5. Các nguồn tài nguyên......................................................................................19
4.1.2.Điêu kiện kinh tế - xã hội.........................................................................................21
4.1.2.1. Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế.........................................21
4.1.2.2. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế.........................................................21
4.1.2.3. Dân số, lao động, việc làm, thu nhập..............................................................22
4.1.2.4. Cơ sở hạ tầng kỹ thuật....................................................................................23
4.1.2.5. Tình hình văn hóa-xã hội.................................................................................25
4.1.2.5. Thực trạng phát triển đô thị và các khu dân cư nông thôn.............................26
4.2. Đánh giá chung vê điêu kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và môi trường...........................26
4.2.1. Vê điêu kiện tự nhiên.............................................................................................26
4.2.1.1. Thuận lợi.........................................................................................................26
4.2.1.2. Khó khăn.........................................................................................................27
4.2.2. Vê kinh tế - xã hội...................................................................................................27
4.2.2.1. Thuận lợi.........................................................................................................27
4.2.2.2. Khó khăn.........................................................................................................27
4.2. Giới thiệu vê Công Ty Cổ Phần Tư Vấn Tài Chính & Giá Cả Quảng Namvà tình hình hoạt
động của Công ty trong những năm qua..........................................................................................28
4.2.1. Giới thiệu vê Công ty..............................................................................................28
4.2.1.1. Khái quát vê Công ty.......................................................................................28
4.2.1.2. Quá trình thành lập và phát triển của Công ty................................................28

4.2.1.3. Bộ máy cơ cấu tổ chức của Công ty.................................................................29
4.2.1.4. Quy mô hoạt động của Công ty.......................................................................29
4.2.2. Tình hình hoạt động của công ty trong những năm gần đây..................................29
4.3. Thực trạng định giá bất động sản phương pháp so sánh của Công ty Cổ Phần Tư Vấn Tài
Chính Và Giá Cả Quảng Nam.............................................................................................................30
4.3.1. Tình hình hoạt động định giá của công ty..............................................................31
4.3.2. Quy trình định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh trực tiếp của công ty
......................................................................................................................................................32
4.3.3. Định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh theo các hợp đồng cụ thể tại
thành phố Tam Ky.........................................................................................................................34
4.3.2.1. Hợp đồng 1.....................................................................................................34
4.3.2.3. Hợp đồng 3.....................................................................................................43
4.3.3. Đánh giá việc vận dụng phương pháp so sánh trực tiếp vào hoạt định giá bất động
sản của Công ty.............................................................................................................................47
4.3.3.1. Kết quả đạt được............................................................................................47
4.3.3.2. Một số tồn tại..................................................................................................49
4.3.3.3. Nguyên nhân tồn tại........................................................................................50
4.4. Đê xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hoạt động định giá bất động sản bằng
phương pháp so sánh.......................................................................................................................52
4.4.1. Giải pháp riêng cho Công ty...................................................................................52
4.4.2. Giải pháp chung cả nước........................................................................................52

PHẦN 5...............................................................................................................53
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ...........................................................................54
5.1Kết luận...........................................................................................................................54
5.2Kiến nghị.........................................................................................................................54

PHẦN 6...............................................................................................................55
TÀI LIỆU THAM KHẢO................................................................................55

PHẦN 7...............................................................................................................57
PHỤ LỤC...........................................................................................................57


DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1: Bảng phân bố các nhóm đất của thành phố Tam Ky....................19
Bảng 4.2: Các tuyến đường bộ của thành phố Tam Ky.................................23
Bảng 4.1. Một số chỉ tiêu tài chính của 3 năm gần nhất................................29
Bảng 4.2. Báo cáo kết quả hoạt động định giá của công ty trong những năm
gần đây................................................................................................................31
Bảng 4.3: Mô tả tóm tắt các bất động sản so sánh và bất động sản thẩm
định giá của hợp đồng 1....................................................................................36
Bảng 4.4. Điều chỉnh các bất động sản so sánh về bất động sản cần định giá
của hợp đồng 1...................................................................................................37
Bảng 4.5. Mô tả tóm tắt các bất động sản so sánh và bất động sản định giá
của hợp đồng 2...................................................................................................39
Bảng 4.6. Điều chỉnh các bất động sản so sánh về bất động sản cần định giá
của hợp đồng 2...................................................................................................40
Bảng 4.7. Hạng mục, đặc điểm tài sản cần định của hợp đồng 2..................41
Bảng 4.8. Mô tả tóm tắt các bất động sản so sánh và bất động sản thẩm
định giá của hợp đồng 3....................................................................................44
Bảng 4.9. Điều chỉnh các bất động sản so sánh về bất động sản cần định giá
của hợp đồng 3...................................................................................................45
Bảng 4.10. Hạng mục, đặc điểm tài sản cần định giá của hợp đồng 3..........46

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 4.1. Bản đồ phân bố đơn vị hành chính TP Tam Ky............................17
Hình 4.2. Biểu đồ tỷ trọng các ngành năm 2011.............................................21

PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Định giá bất động sản (BĐS) có thể coi là một trong những hoạt động dịch
vụ quan trọng nhất và cần thiết nhất để phát triển lành mạnh thị trường bất động
sản, đồng thời là công cụ hữu hiệu trong hoạt động quản lý cua nhà nước đôi với
thị trường này. Trong những năm gần đây, một sô các hoạt động mua, bán,
chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thế chấp, góp vôn…diễn ra thường xuyên
trên hầu hết các tỉnh thành cả nước. Tất cả các giao dịch này đòi hỏi phải cần
đến dịch vụ định giá. Nói đến định giá bất động sản không thể không nói đến
phương pháp so sánh. Bởi vì, phương pháp này được ứng dụng phổ biến, rộng
rãi, kỹ thuật đơn giản, thể hiện được sự đánh giá về giá trị thị trường, sử dụng
những chứng cứ thị trường so sánh rõ ràng nên kết quả định giá có tính thuyết
phục cao. Tuy nhiên, để áp dụng hiệu quả phương pháp so sánh thì điều kiện
tiên quyết phải có một hệ thông thông tin đầy đu, minh bạch, chính xác, khách
quan và thường xuyên cập nhật. Với hệ thông thông tin cua nước ta hiện nay thì
chưa thể đáp ứng được. Thêm vào đó, nội dung phương pháp được quy định
trong các văn bản pháp lý hướng dẫn thực hiện còn nhiều điểm bất hợp lí dẫn
đến việc vận dụng phương pháp so sánh một cách tùy tiện, theo ý kiến chu quan
nên kết quả định giá chưa phản ánh được giá trị thật cua bất động sản, cản trở
việc gia nhập thị trường…
Thành phô Tam Kỳ là một trong 2 thành phô trực thuộc tỉnh Quảng Nam.
Là một trong các thành phô đang trên đà phát triển cùng với sự phát triển chung
cua cả nước. Với sự phát triển nhanh chóng về kinh tế, thị trường BĐS cũng
phát triển theo nhu cầu giao dịch nhà, đất cho nhiều mục đích. Chính vì thế, các
dịch vụ về kinh doanh bất động sản ngày càng nhiều, hoạt động sôi nổi và nhu
cầu cua nó ngày càng cao. Tuy nhiên, thành phô Tam Kỳ hiện tại vẫn là thành
phô nhỏ, thị trường bất động sản tuy phát triển sôi động hơn nhưng vẫn còn
chậm so với các thành phô lớn trong nước. Các giao dịch diễn ra chưa nhiều và
chưa chính thông. Điều này làm công tác định giá bất động gặp nhiều khó khăn

trong khi thu thập thông tin, đặc biệt đôi với phương pháp so sánh. Công ty Cổ
Phần Tư Vấn Tài Chính Và Giá Cả Quảng Nam là một trong những công ty đi
đầu trong trong lĩnh vực định giá tại thành phô Tam Kỳ. Vì công ty hoạt động
lâu năm và có những chuyên viên định giá chuyên nghiệp, đã được đào tạo về
1


chuyên ngành định giá nên lượng khách hàng nhiều và tin tưởng vào kết quả
định giá. Công ty đã làm theo quy trình thẩm định giá do bộ tài chính ban hành
trong định giá BĐS trong đó có phương pháp so sánh. Tuy nhiên, khi thực hiện
trên thực tế vẫn gặp phải rất nhiều khó khăn cũng như tồn tại cua phương pháp
mang lại. Chính vì thế, việc nghiên cứu những tồn tại trong cách áp dụng
phương pháp vào thực tế, nguyên nhân và tìm ra giải pháp để nâng cao hoạt
động định giá bất động sản ngày càng trở nên quan trọng và cấp thiết.
Trên cơ sở đó, được sự phân công cua khoa Tài nguyên đất và Môi trường
Nông Nghiệp, dưới sự hướng dẫn cua thầy giáo Trần Văn Nguyện tôi đã thực
hiện đề tài: “Thực trạng định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh
trực tiếp của công ty Cổ Phần Tư Vấn Tài Chính Và Giá Cả Quảng Nam giai
đoạn 2012 – 2015”.
1.2. Mục đích nghiên cứu
- Làm rõ lý luận cua phương pháp so sánh trực tiếp
- Phân tích, vận dụng phương pháp so sánh trực tiếp vào hoạt động định giá
bất động sản cua Công ty Cổ phần Tư vấn Tài chính và Giá cả Quảng Nam từ đó
đề xuất giải pháp.
1.3. Yêu cầu của đề tài
- Phải nghiên cứu và nắm chắc lý thuyết về phương pháp so sánh trực tiếp
định giá bất động sản.
- Phải biết được việc vận dụng phương pháp so sánh trực tiếp để định giá
bất động sản cua công ty như thế nào? Thực tế ra sao? Khó khăn gặp phải trong
quá trình áp dụng? vì sao?

- Sô liệu, dữ liệu thu thập phải chính xác, đúng với thực tế.

2


PHẦN II
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. Cơ sở lý luận
2.1.1. Khái niệm bất động sản
Luật cổ La Mã: Tài sản gồm “bất động sản” và “động sản”. Bất động sản
là đất đai, cua cải trong lòng đất và tất cả những gì được tạo ra do sức lao động
cua con người trên mảnh đất (các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng…)
Luật Dân sự Pháp: “Mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là
BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”.
Luật Dân sự Thái Lan: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai,
bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”
Theo khoản 1 điều 174 bộ Luật Dân sự Việt Nam năm 2005: “ Bất động
sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất
đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác
gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”.[12]
2.1.2. Khái niệm định giá bất động sản
Theo Điều 4, Luật kinh doanh BĐS cua Việt Nam: “Định giá BĐS là hoạt
động tư vấn, xác định giá cua một BĐS cụ thể tại một thời điểm xác định”.[11]
Định giá BĐS thực chất là định giá đất và định giá các tài sản gắn liền với
đất (nếu có). Ở đây, cần lưu ý là hoạt động định giá BĐS là việc “ước tính” giá
cả cua BĐS. Kết quả cua hoạt động định giá là đưa ra mức giá cua BĐS. Tuy
nhiên, mức giá (do các tổ chức định giá đưa ra) này không phải là giá cả thị
trường (giá cả thực sự giao dịch trên thị trường cua BĐS. Mức giá do các tổ
chức định giá xác định có thể bằng với giá thị trường, có thể cao hơn hoặc thấp
hơn. Mức độ chính xác cua mức giá ước tính phụ thuộc vào trình độ cua người

định giá, uy tín cua các tổ chức (doanh nghiệp) cung cấp dịch vụ định giá BĐS
và các điều kiện kinh tế xã hội khác.
2.1.3. Sự cần thiết của định giá bất động sản
Định giá BĐS là rất cần thiết khi ta đưa ra một quyết định liên quan đến tài
sản BĐS. Các bên tham gia thị trường BĐS phải biết giá trị cua BĐS để tiến
hành trao đổi, giúp cho người bán có thể chấp nhận bán, người mua chấp nhận
3


mua với giá người bán đưa ra; nhà đầu tư kinh doanh cũng cần định giá để biết
được giá trị cua BĐS trong trường hợp cổ phần hóa doanh ngiệp, giúp cho xác
định giá trong công bô tài chính hằng năm cua công ty; định giá bất động sản
còn giúp cho việc trả tiền thuê tài sản, thế chấp hoặc bảo hiểm BĐS, không
những thế đây còn là cơ sở để Nhà nước quản lý và phát triển BĐS đảm bảo ích
nước lợi dân.
Nói tóm lại vai trò quan trọng cua công tác định giá BĐS có thể đúc kết
như sau:
Thứ nhất: Sẽ làm tăng sô lượng giao dịch, chuyển BĐS thành hàng hóa trên
thị trường. Từ hoạt động định giá, việc tư vấn đặc biệt là tư vấn về giá đất sẽ
diễn ra thông thoáng với nhiều thành phần kinh tế tham gia, cạnh tranh bình
đẳng sẽ giúp đảm bảo lợi ích các bên tham gia thị trường. Tư vấn giá đất sẽ
giúp thực hiện các chu trương, chính sách cua Nhà nước như: cổ phần hóa, bán,
cho thuê các doanh nghiệp Nhà nước được thuận lợi và trung thực hơn.
Thứ hai: định giá và tư vấn về giá đất có tác dụng làm công khai minh
bạch về giá đất đảm bảo thông tin đến với người có nhu cầu là chính xác và
khách quan.
Thứ ba: Thông qua hoạt động này, Nhà nước tăng cường sức mạnh cua
mình bằng việc đảm bảo các nguồn thu cho Ngân sách nhà nước đầy đu, ổn định
dưới các hình thức thuế, lệ phí mà người sở hữu, chuyển nhượng đất và BĐS
phải nộp theo quy định cua pháp luật.

2.1.4. Những nhân tố ảnh hưởng đến định giá BĐS
2.1.4.1. Chính sách nhà nước
Một trong những nhân tô ảnh hưởng đến định giá là những chính sách, quy
định cua nhà nước liên quan đến giá đất. Một sô chính sách cua nhà nước về
phát triển kinh tế xã hội, chính sách về quy hoạch, phân bổ đất đai cũng ảnh
hưởng đến công tác định giá, là cơ sở cho người định giá xác định giá trị cua
BĐS. Do đó, để thị trường BĐS nói chung và hoạt động định giá nói riêng hoạt
động hiệu quả, nhà nước ta cần xây dựng khung pháp lý hoàn chỉnh về BĐS.
2.1.4.2. Sự quản lý của nhà nước
Mức độ quản lý cua nhà nước đôi với thị trường tác động gián tiếp lên hoạt
động định giá.Quản lý nhà nước mà chặt chẽ, đồng bộ, thông nhất thì thị trường
đi vào hoạt động công khai và hiệu quả. Từ đó sẽ tạo thuận lợi nhất cho người
định giá tiến hành thu thập và xử lý thông tin thị trường. Đồng thời nhà nước
4


tăng cường kiểm tra giám sát công tác định giá sẽ làm tăng tính pháp lý và nghĩa
vụ cho các trung tâm định giá.
2.1.4.3. Sự phát triển của hệ thống công nghệ thông tin
Thông tin là một trong những yếu tô quan trọng quyết định đến tính chính
xác cua công tác định giá. Định giá bằng phương pháp so sánh trực tiếp là chu
yếu dựa vào thông tin cua thị trường, các cuộc giao dịch cua BĐS tương tự trên
thị trường để tìm ra giá cua BĐS mục tiêu. Do đó thông tin có chính xác, đu căn
cứ thì việc định giá mới chính xác. Sô liệu thu thập về các cuộc mua bán tương
tự hay thông tin kinh tế - thị trường, về luật pháp và quy hoạch cua chính phu
đều rất quan trọng trong quá trình định giá.
2.1.4.4. Năng lực và ý kiến chủ quan của người định giá
Người định giá là người trực tiếp thực hiện quá trình định giá bắt đầu từ
khâu thu thập thông tin cho đến việc đưa ra giá cua BĐS. Người định giá có
chuyên môn, kinh nghiệm, luôn nắm bắt thông tin về thị trường sẽ đưa ra kết

quả chính xác hơn. Bên cạnh đó công tác định giá đòi hỏi người định giá phải
am hiểu về xây dựng, kiến trúc…và đặc biệt am hiểu về các vấn đề pháp lý liên
quan đến BĐS. Do đó, người định giá có vai trò quan trọng, ảnh hưởng tới kết
quả định giá cũng như cách tiến hành định giá.
2.1.4.5. Các yếu tố kinh tế -xã hội
Các yếu tô kinh tế xã hội có ảnh hưởng không nhỏ đến quá trình định
giá.Sự phát triển cua các ngành kinh tế, xây dựng, kiến trúc…cùng với đổi mới
không ngừng cua BĐS từ kiểu dáng, nguyên vật liệu, chất lượng và tuổi thọ
công trình. Chúng ảnh hưởng tới việc định giá các chi phí cấu thành cua sản
phẩm và tới kết quả điều chỉnh sự khác biệt cua BĐS so sánh với BĐS mục
tiêu. Bên cạnh đó còn có các yếu tô xã hội bao gồm các yếu tô tâm linh, sở
thích, trào lưu và phong tục tập quán.Chúng tác động tới định giá cua BĐS.
Như vậy từ những nhân tô ảnh hưởng đến quá trình đánh giá ta thấy rằng
định giá không phải là hoạt động độc lập mà nó chịu tác động cua nhiều yếu tô.
2.1.5. Phương pháp so sánh
2.1.5.1. Khái niệm và ý nghĩa
- Khái niệm: Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá được
tiến hành bằng cách so sánh trực tiếp BĐS mục tiêu cần định giá với BĐS tương
tự đã bán trên thị trường để ước tính giá trị thực cua BĐS mục tiêu từ giá bán
cua BĐS so sánh. [8]
5


- Ý nghĩa: Phương pháp định giá này dựa trên cơ sở giá cả cua BĐS đã giao
dịch trên thị trường, vì vậy nó phản ánh khá chính xác giá trị do thị trường đánh
giá và dễ được khách hàng và cơ quan pháp lý chấp nhận.
Đây là phương pháp khá đơn giản, ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật do
không phải tính toán nhiều. Là phương pháp cơ sở, hay là đầu vào cho các
phương pháp khác.
2.1.5.2. Cơ sở lý luận

Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trường
cua BĐS có môi liên hệ mật thiết với giá trị cua các BĐS tương tự có thể so
sánh được, đã mua, bán trên thị trường.
Phương pháp so sánh trực tiếp đòi hỏi phải tìm kiếm các tài sản đã giao
dịch trên thị trường hiện hành và tương đôi giông với tài sản đôi tượng cần định
giá.Tiến hành phân tích giá bán, giá cho thuê các tài sản có thể so sánh được và
làm những điều chỉnh thích hợp để phản ánh bất kỳ sự khác biệt nào giữa chúng
và tài sản mục tiêu, từ đó xác định ra giá trị tài sản mục tiêu cần định giá.
2.1.5.3. Các nguyên tác áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp
Việc tiến hành định giá BĐS được tiến hành dựa vào những nguyên tắc sau:
a. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tôt nhất
Sử dụng cao nhất và tôt nhất được xem là một trong sô các nguyên tắc quan
trọng nhất cua định giá BĐS. Một BĐS được đánh giá là sử dụng cao nhất và tôt
nhất khi nó thỏa mãn:
- Về mặt vật chất: được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất.
- Về mặt pháp luật: phải hợp pháp, được Nhà nước thừa nhận và bảo hộ.
- Về mặt sử dụng: cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại cua
thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất.
- Về mặt thời gian: thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất.
b. Nguyên tắc cung - cầu
Theo nguyên tắc: Giá thị trường được xác định bằng sự tương tác cua cung
và cầu. Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị
trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì
giá thị trường sẽ tăng lên, khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc cùng
giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tùy theo tôc độ tăng, giảm cua cung và cầu, giá
tăng khi tôc độ tăng cua cầu lớn hơn cung và ngược lại.
6


Phân tích quan hệ cung cầu, tình trạng thị trường để thấy được ảnh hưởng

đến giá BĐS. đồng thời dự báo những thay đổi cung, cầu hiện tại và tương lai sẽ
tác động đến giá cả BĐS.
c. Nguyên tắc thay đổi
Theo nguyên tắc này: Giá thị trường cua một loại BĐS cụ thể không bao
giờ giữ nguyên vì các lực lượng tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội
và môi trường luôn tác động làm thay đổi giá trị cua BĐS, thay đổi môi trường
cua BĐS, thay đổi cả xu thế cua thị trường đôi với loại BĐS đó như xu thế về
quy mô đầu tư BĐS, về chất lượng đầu tư BĐS... Sự thay đổi là một quy luật
khách quan, nó diễn ra liên tục không phụ thuộc vào ý muôn chu quan cua con
người, việc ước tính giá thị trường hay việc định giá trên cơ sở giá thị trường tuy
chỉ có giá trị vào thời điểm định giá, nhưng nó bao hàm phản ánh được cả xu thế
tương lai cua BĐS.
d. Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường cua một BĐS chu thể có khuynh
hướng bị áp đặt bởi giá bán một BĐS thay thế khác tương tự về giá trị và các
tiện dụng so với BĐS chu thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thoả
thuận giá cả và thanh toán.
Ngoài ra, còn có nhiều nguyên tắc khác như: nguyên tắc thu thập, nguyên
tắc đông góp, nguyên tắc phân phôi...
2.1.5.4. Các trường hợp áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp
- Thứ nhất là các BĐS tương đôi phổ biến, có nhiều giao dịch trên thị
trường, có tính tương đồng như: các căn hộ, các chung cư, các khu nhà xây dựng
cùng kiểu, các nhóm văn phòng và các nhóm cửa hiệu, các ngôi nhà riêng biệt
và bán riêng biệt.
- Thứ hai là các mảnh đất trông có cùng mục đích sử dụng đã được quy
định rõ. Phương pháp so sánh tỏ ra có nhiều ưu điểm để định giá các mảnh đất
trông bởi mức độ tương đồng về vị trí hình thể, các điều kiện về cơ sở hạ tầng,
môi trường xung quanh và xác xuất giao dịch rất lớn trên thị trường.
- Thứ ba, phương pháp so sánh nhằm xác định giá trị trường cua BĐS nên
được áp dụng trong các mục đích định mua bán, thế chấp BĐS, định giá đánh

thuế BĐS, định giá cho việc mua và chuyển quyền sở hữu (hay sử dụng) đất
đai...
7


2.1.5.5. Quy trình định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh
Phương pháp so sánh dựa trên việc phân tích các giá mua bán, cho thuê cua
các tài sản tương tự có thể so sánh được trên thị trường, và giả định hàng hoá có
thể “thay thế” nhau được. Tuy nhiên, do không có các BĐS giông nhau hoàn
toàn, hơn nữa, giá cả cua bất động sản thường thay đổi theo thời gian. Vì vậy,
khi tiến hành định giá theo phương pháp so sánh cần phải tuân theo các bước
sau đây:
- Bước 1: Nghiên cứu thị trường để có thông tin về giá giao dịch, giá niêm
yết hoặc giá chào bán và các yếu tô so sánh cua những tài sản tương tự với tài
sản cần định giá, đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường.
Tìm kiếm thông tin về những BĐS “tương tự” được giao dịch trong thời
gian gần với thời điểm định giá. Các yếu tô cua tài sản tương tự bao gồm các
đặc tính về kỹ thuật, thiết kế, tính năng sử dụng là tương tự nhau... bao gồm:
+ Các đặc điểm vật chất BĐS: kích cỡ, kiểu loại, hình dáng, kết cấu, tuổi
thọ, chất lượng, trang thiết bị, tiện nghi...
+ Tình trạng pháp lý: BĐS có mức độ hoàn chỉnh các tài liệu pháp lý càng
cao, thì giá trị càng cao. Vì thế, khi định giá, cần phải xem xét về giấy tờ, về quy
hoạch, việc hoàn thiện thu tục pháp lý, nghĩa vụ tài chính hoàn thành, thời gian
sử dụng bất đông sản...
+ Đặc điểm mặt bằng: Các đặc tính về mặt bằng gồm kích thước, bề rộng
mặt tiền, hình dáng và các nét đặc trưng địa lý.
+ Địa điểm: Gần các cảnh quan nào, tình trạng giao thông, các công trình
công cộng gần kề, tình trạng ô nhiễm, hệ thông thoát nước và các đặc tính địa
hình. Những đặc trưng này là quan trọng trong việc xác định vị trí, địa điểm đó
có thể được coi là sử dụng cao nhất và tôt nhất.

+ Các công trình xây dựng liên quan: Các công trình liên quan tới hình
dáng và cấu trúc: sự trang trí, cách xây dựng, trang bị tiện nghi và thiết kế...
+ Thời gian giao dịch: Ngày giao dịch có ảnh hưởng quan trọng tới giá giao
dịch thị trường cua BĐS.
+ Các điều khoản và điều kiện cua giao dịch: Các điều kiện về thanh toán
(thanh toán ngay một lần/nhiều lần), bán trực tiếp/gián tiếp, bán cưỡng ép/tự
nguyện...

8


- Bước 2: Thu thập, kiểm tra thông tin, sô liệu về các yếu tô so sánh từ các
tài sản cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh được với tài sản cần định giá đã
giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần định
giá hoặc gần với thời điểm cần định giá.
Tiến hành kiểm tra, phân tích các thông tin thu thập được, so sánh các thông
tin với các thông tin cua tài sản cần định giá, để tìm những thông tin có thể đưa ra
so sánh được. Riêng đôi với bất động sản, các thông tin cần phân tích là:
+ Nguồn gôc các giao dịch thị trường: loại BĐS, địa chỉ cua BĐS, diện tích
đất, tổng diện tích sàn cua BĐS, thời hạn sở hữu cua BĐS, thời gian giao dịch...
Các thông tin trên phải rõ ràng, chính xác.
+ Đánh giá các giao dịch thị trường: các giao dịch sử dụng cho việc so sánh
phải đảm bảo “người bán tự nguyện và người mua tự nguyện’’.
+ Lựa chọn và tiến hành quy đổi giá cua các bất động sản ra đơn vị so sánh
chuẩn tùy thuộc vào loại BĐS: giá/mét vuông, giá/mét dài mặt tiền, giá/ căn
hộ… nhằm loại bỏ sự khác nhau giữa các BĐS về diện tích, kích thước…
- Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so
sánh đôi với mỗi đơn vị so sánh chuẩn.
Lựa chọn và tiến hành điều chỉnh các thông tin cho phù hợp với tài sản cần
định giá. Trong thực tế, định giá viên thường lựa chọn thông tin cua 3 - 5 tài sản

tương tự, để điều chỉnh cho phù hợp với tài sản cần định giá.
- Đôi tượng điều chỉnh: Giá cua các tài sản so sánh (có thể là tổng mức giá
cua một BĐS hoặc giá tính theo đơn vị so sánh chuẩn).
- Căn cứ điều chỉnh: Dựa vào chênh lệch các yếu tô so sánh chu yếu (các đặc
điểm tự nhiên, pháp lý) giữa bất động sản so sánh và BĐS cần thẩm định giá.
- Nguyên tắc điều chỉnh: Lấy tài sản cần định giá làm chuẩn, những yếu tô
tích cực tồn tại ở tài sản cần định giá mà không tồn tại ở các tài sản so sánh thì
cộng thêm vào (điều chỉnh tăng giá) và ngược lại.
- Tỷ lệ điều chỉnh: Tùy thuộc vào đặc điểm cua tài sản, mức giá giao dịch
trên thị trường cua tài sản mà định giá viên lựa chọn tỷ lệ điều chỉnh (tính theo
tỷ lệ phần trăm trên giá trị tài sản).
- Bước 4: Phân tích, xác định các yếu tô khác biệt giữa tài sản so sánh và
tài sản cần định giá từ đó thực hiện điều chỉnh giá cua các tài sản so sánh theo sự
khác biệt về các yếu tô so sánh so với tài sản cần định giá, tìm ra mức giá chỉ
dẫn cho mỗi tài sản so sánh.
9


- Bước 5: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn cua các tài sản so sánh,
rút ra mức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá cua tài sản cần
định giá. [12]
2.1.5.6. Điều kiện áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp
Để sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp thì cần có những điều kiện sau:
- Chất lượng thông tin thu thập được phải cao, thông tin phải phù hợp, kịp
thời chính xác và đầy đu, có thể kiểm tra được, nếu có nhiều thông tin về các
cuộc mua bán có thể so sánh được nhưng lại không giông nhau vì tính chất đặc
biệt cần định giá thì điều này cũng ảnh hưởng đến tính chính xác cua phương
pháp.
- Thị trường cần phải ổn định, tức là dù các đôi tượng so sánh có tính chất
giông nhau về mọi mặt nhưng nếu thị trường có biến động thì phương pháp so

sánh khó có thể áp dụng.
2.1.5.7. Các kỹ thuật điều chỉnh giá trong định giá
a. Các yếu tô điều chỉnh
Định giá BĐS là một khoa học và nghệ thuật về ước định giá trị BĐS. Do
BĐS mang tính dị biệt và tính đặc thù riêng, không có BĐS nào giông nhau
hoàn toàn, vì vậy muôn xác định được hệ sô điều chỉnh giữa BĐS so sánh và
BĐS mục tiêu để kết quả định giá BĐS đưa ra chính xác hơn cần tiến hành điều
chỉnh các yếu tô sau:
- Về hình dáng mặt bằng: kích thước cua lô đất, hình dáng lô đất, quy mô lô đất.
- Vị trí địa điểm sẽ quyết định đến khả năng tiếp cận thuận lợi hay không,
vị trí địa điểm sẽ ảnh hưởng đến môi trường tự nhiên, môi trường xã hội, ảnh
hưởng đến yếu tô kinh tế cua BĐS, ảnh hưởng đến khả năng sinh lời cua BĐS
tức là ảnh hưởng đến luồng thu nhập mang lại cho BĐS đó, ảnh hương đến địa
thế BĐS.
- Về yếu tô pháp lý bao gồm các chi phí cho việc xác lập các giấy tờ pháp
lý như lệ phí, chi phí khác, nộp tiền sử dụng đất; các quyền hạn chế : sở hữu
vĩnh viễn, sở hữu hợp đồng.
- Các yếu tô kinh tế có liên quan đến BĐS: chế độ bảo dưỡng, sửa
chữa, nhưng chi bỏ ra gay sau khi mua; tình trạng hợp đồng cua BĐS nếu
BĐS đó đang cho thuê; các tài sản cá nhân khác gắn liền với BĐS được
bán kèm với BĐS.
10


- Các yếu tô công trình BĐS bao gồm: kết cấu công trình, quy mô công
trình, tuổi thọ, thời gian xây dựng, tình trạng kỹ thuật, mỹ thuật, kiến trúc, kiểu
dáng công trình.
- Về điều kiện thị trường ta phải tiến hành xem xét các bôi cảnh kinh tế cua
thị trường BĐS, nơi diễn ra giao dịch thu thập được; xem xét đến tính chất cua
quan hệ mua bán xem có đảm bảo giá thị trường hay không: bán cho người thân,

bán ép buộc; các yếu tô chu kỳ kinh doanh; các điều kiện thanh toán; phương
thức thanh toán bằng tiền: vàng hay ngoại tệ; thời gian thanh toán: trả trước hay
sau; thời gian diễn ra giao dịch để xác định giá tăng do lạm phát…
b. Phương pháp xác định hệ sô điều chỉnh
Có 2 phương pháp xác định hệ sô điều chỉnh: định lượng và định tính
Thứ nhất: phương pháp định lượng là sự ước lượng sai lệch cua từng yếu tô
làm thay đổi giá trị BĐS so sánh với BĐS mục tiêu, phương pháp này có thể tiến
hành bằng cách so sánh từng cặp, phân tổ theo các nhóm để tiến hành so sánh,
trên cơ sở các nhóm giông nhau thì người ta sẽ rút ra được các yếu tô so sánh;
thông qua thông kê người ta tìm ra được một dãy sô liệu từ đó tìm sô liệu đại
diện nhất.
Thứ hai: phương pháp định tính đó là sự đánh giá để chỉ ra rằng yếu tô so
sánh tôt hơn, xấu hơn hay tương đương giữa BĐS so sánh và BĐS mục tiêu. Có
thể dùng phương pháp cho điểm từng yếu tô sau đó tính tổng điểm để tìm ra
BĐS này là tôt hơn, xấu hơn hay tương đương. Sau đó xác định giá trị BĐS và
giá BĐS nằm trong khoảng giới hạn từ mức giá cao nhất cua nhóm BĐS kém
hơn và giá thấp nhất cua nhóm BĐS tôt hơn.
c. Nguyên tắc điều chỉnh
- Mỗi sự điều chỉnh về các yếu tô so sánh phải được chứng minh từ các
chứng cứ điều tra thu thập được trên thị trường.
- Khi điều chỉnh giá theo chênh lệch cua một yếu tô so sánh thì cô định
những yếu tô so sánh còn lại (coi như giông nhau).
- Lấy BĐS cần định giá làm chuẩn.
- Những yếu tô ở tài sản so sánh kém hơn so với BĐS cần định giá thì điều
chỉnh tăng mức giá hoặc giá theo đơn vị cua BĐS so sánh (cộng).
- Những yếu tô ở tài sản so sánh vượt trội hơn so với BĐS cần định giá
hoặc giá theo đơn vị cua BĐS so sánh (trừ).
11

- Những yếu tô ở tài sản so sánh giông (tương tự) với BĐS cần định giá thì
giữ nguyên mức giá cua tài sản so sánh (không điều chỉnh). [8]
d. Phương thức điều chỉnh
- Điều chỉnh theo sô tiền tuyệt đôi: áp dụng đôi với chênh lệch các yếu tô
so sánh có thể lượng hóa thành tiền như: điều kiện thanh toán, chi phí pháp lý,
trang trí nội thất, sân vườn, bể bơi, gara ô tô…
- Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm: áp dụng đôi với chênh lệch các yếu tô so
sánh không thể lượng hóa thành tiền như môi trường, cảnh quan, điều kiện hạ
tầng, vị trí... [8]
e. Trình tự điều chỉnh
Trong phần xác định trình tự điều chỉnh cần chú ý sắp xếp thứ tự điều
chỉnh cái nào trước, cái nào sau, bởi vì các yếu tô điều chỉnh theo hệ sô nhân và
các yếu tô điều chỉnh theo mức tăng giảm cộng trừ nếu sắp xếp ở các bước điều
chỉnh khác nhau sẽ ra một kết quả khác nhau. Thông thường, các yếu tô có ảnh
hưởng mang tính tổng thể (các yếu tô về quyền đôi với đất, cách thanh toán,
điều kiện bán và thì trường) thì điều chỉnh trước, các yếu tô bộ phận (vị trí và
các đặc điểm vật lý) thì điều chỉnh sau.
Thứ tự điều chỉnh: định lượng trước, sau đó tiến hành điều chỉnh định
lượng trước, định tính sau. [3]
2.2. Cơ sở thực tiễn
2.2.1. Vận dụng phương pháp so sánh để định giá bất động sản ở Việt Nam
Việc vận dụng phương pháp so sánh vào định giá BĐS tại các cơ quan Nhà
nước tập trung chu yếu là định giá đất, trong đó xây dựng khung giá đất nhằm
thực hiện các mục tiêu quản lý là phần chu yếu và quan trọng.
Hiện nay công tác định giá đất cua nước ta được quy định khá chặt chẽ
trong luật đất đai 2013. Tại khoản 5 Điều 13 và Điều 18 quy định:
Điều 13. Quyền cua đại diện chu sở hữu về đất đai
1. Quyết định quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất.
2. Quyết định mục đích sử dụng đất.
3. Quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất.

4. Quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất.
5. Quyết định giá đất.
12


6. Quyết định trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất.
7. Quyết định chính sách tài chính về đất đai.
8. Quy định quyền và nghĩa vụ cua người sử dụng đất.
Điều 18: Nhà nước quyết định giá đất
1. Nhà nước quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất.
2. Nhà nước ban hành khung giá đất, bảng giá đất và quyết định giá đất cụ
thể. [10]
Trên thực tế, nhà nước khó nắm bắt giá đất trên thị trường vì nó biến động
mạnh mẽ theo thời gian, không gian. Vì vậy để phục vụ cho công tác quản lý
cua mình, nhà nước quy định khung giá chuẩn các loại đất. Luật đất đai năm
2013 quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp
pháp tại thời điểm định giá; theo thời hạn sử dụng đất; phù hợp với giá đất phổ
biến trên thị trường cua loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng
hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất hoặc giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đôi
với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất; cùng một thời điểm các thửa đất
liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử
dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau. Quy định khung giá đất,
bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và được điều chỉnh khi thị
trường có biến động. Bổ sung quy định đôi với trường hợp các địa phương
không thông nhất được giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phô
trực thuộc trung ương thì báo cáo Thu tướng Chính phu quyết định
Các phương pháp được sử dụng để xác định giá đất trong các văn bản hiện
hành gồm 4 phương pháp. Theo nghị định 188/2004/NĐ-CP về phương pháp
xác định giá đất và khung giá các loại đất, nghị định sô 123/2007/NĐ-CP ngày
27/7/2007 cua chính phu sửa đổi, bổ sung một sô điều cua nghị định sô

188/2004/NĐ-CP, thông tư 145/2007/TT-BTC hướng dẫn thực hiện nghị định
188/2004/NĐ-CP và nghị định 123/2007/NĐ-CP. Phương pháp so sánh là
phương pháp đầu tiên được quy định. Nội dung cua phương pháp được trình bày
tương đôi chi tiết trong thông tư sô 145. Hiện nay, thông tư 36/2014/TTBTNMT ngày 30/6/2014 quy định chi tiết về phương pháp xác định giá đất; xây
dựng điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất ra
đời thay thế cho 145/2007/TT-BTC hướng dẫn thực hiện nghị định
188/2004/NĐ-CP và nghị định 123/2007/NĐ-CP.

13


Tại các công ty, tổ chức hoạt động về định giá bất động sản thì phương
pháp so sánh được dùng để định giá đất trông và là bước đầu tiên cua phương
pháp chi phí để định giá đất và các tài sản gắn liền với đất. Các quy trình định
giá về tài sản được quy định trong bộ tiêu chuẩn thẩm định giá do Bộ Tài Chính
ban hành.
2.2.2. Từ những khó khăn gặp phải trong thực tế về việc quy định giá bất
động sản bằng phương pháp so sánh trực tiếp
- Phương pháp này chỉ sử dụng ở những nơi thị trường phát triển, khi thị
trường yếu, thì sô lượng giao dịch trong thị trường không đu thì việc áp dụng
phương pháp này hạn chế, không những khó khăn mà kết quả thu được không
có cơ sở vững chắc và thiếu sức thuyết phục.
- Việc phân tích so sánh BĐS lớn tạo thu nhập là rất khó khăn nên sử dụng
phương pháp là rất khó khăn.
- Với BĐS lần đầu được đổi mới trong khu vực hoặc những BĐS chuyên
dùng cụ thể sẽ không có sô liệu để so sánh.
- Thông tin thường độ tin cậy thấp, thường do người không tham gia dịch
vụ cung cấp dẫn đến sô liệu không chính xác.
- Các điều kiện kinh tế pháp lý thay đổi nhanh chóng làm hạn chế tính thực
tiễn cua phương pháp

- Người định giá phải xác định và phân tích điểm mạnh điểm yếu cua sô
liệu đã thu thập và sử dụng trong phân tích so sánh. Tất cả những yếu tô và quan
điểm phù hợp phải được đưa ra trong báo cáo định giá
- Mặc dù cận thận trong việc sử dụng phương pháp so sánh và thường
xuyên thiếu vắng những bằng chứng so sánh được, nhưng đây là phương pháp
thường xuyên được sử dụng và cho kết quả đáng tin cậy nếu sử dụng nó hợp lý
và trong những hoàn cảnh phù hợp.

14


PHẦN 3
ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG,
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.1. Đối tượng nghiên cứu
- Hoạt động định giá BĐS bằng phương pháp so sánh trực tiếp cua công ty
Cổ phần Tư vấn Tài chính và Giá cả Quảng Nam trong thời gian qua.
- Các văn bản, thông tư, nghị định, quy định có liên quan tới phương pháp
so sánh trực tiếp trong định giá BĐS cua nhà nước.
3.2.Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: đề tài được thực hiện tại Công ty Cổ phần Tư vấn
Tài chính và Giá cả Quảng Nam trên địa bàn thành phô Tam Kỳ
- Phạm vi thời gian về sô liệu nghiên cứu: các sô liệu từ năm 2010 đến năm
2014
- Phạm vi thời gian thực hiện: đề tài được thực hiện trong khoảng thời gian
từ ngày 05/01/2015 đến ngày 08/05/2014.
3.3. Nội dung nghiên cứu
- Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phô Tam Kỳ, tỉnh
Quảng Nam.
- Giới thiệu về công ty và hoạt động cua công ty trong những năm gần đây.

- Thực trạng hoạt động định giá BĐS bằng phương pháp so sánh trực tiếp
cua Công ty Cổ phần Tư vấn Tài chính và Giá cả Quảng Nam.
- Đề xuất một sô giải pháp nhằm nâng cao chất lượng định giá BĐS trong
tương lai.
3.4. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp kế thừavà chon lọc: kế thừa từ những tài liệu đã có như
sách, báo, đề tài nghiên cứu, khóa luận…đã được công bô
- Phương pháp thu thập sô liệu: thu thập tài liệu ở các cơ quan chuyên môn,
thực tế trên địa bàn nghiên cứu
- Phương pháp xử lý, phân tích, tổng hợp sô liệu: sau khi có được sô liệu
tiến hành xử lý, chọn lọc, phân tích, so sánh, đánh giá…sau đó tổng hợp
15


- Phương pháp so sánh
- Phương pháp chuyên gia: tham khảo ý kiến cua những người có kinh
nghiệm trong lĩnh vực

16


Phần 4
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
4.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội TP Tam Ky
4.1.1. Điều kiện tự nhiên
4.1.1.1. Vị trí địa lý
Thành phô Tam Kỳ nằm cách thành phô Đà Nẵng 70 km về phía Nam,
cách sân bay Chu Lai, cảng Kỳ Hà 25 km, khu công nghiệp và nhà máy lọc dầu
Dung Quất khoảng 40 km về phía Bắc.
Vị trí địa lý

: 108027’00” - 108036’10” kinh độ Đông,

15030’20” - 15036’10” vĩ độ Bắc.
- Phía Bắc

: Giáp huyện Thăng Bình và Phú Ninh.

- Phía Nam

: Giáp huyện Núi Thành.

- Phía Đông : Giáp biển Đông.
- Phía Tây

: Giáp huyện Phú Ninh.

Hình 4.1. Bản đồ phân bố đơn vị hành chính TP Tam Ky
Tổng diện tích tự nhiên 9.281,93 ha với dân sô trung bình năm 2011 là
109.322 người, có 13 đơn vị hành chính, gồm 9 phường: An Mỹ, An Sơn, Hoà
Hương, Phước Hòa, An Xuân, An Phú, Trường Xuân, Tân Thạnh, Hòa Thuận
và 04 xã: Tam Thăng, Tam Thanh, Tam Phú và Tam Ngọc.
17


Thành phô Tam Kỳ có vị trí đặc biệt quan trọng trong chiến lược phát triển
kinh tế - xã hội cua tỉnh. Với tiềm năng địa thế đặc thù, gần các vùng kinh tế
trọng điểm và sân bay Chu Lai, Tam Kỳ có được các điều kiện thuận lợi để phát
triển một đô thị lớn với vai trò là thành phô tỉnh lỵ cua tỉnh Quảng Nam.
4.1.1.2. Đặc điểm địa hình, địa mạo

Trải qua hàng triệu năm lịch sử địa chất, vùng đất Tam Kỳ được hình thành
từ sản phẩm bồi tích từ sản phẩm sông biển, địa hình chu yếu phát triển trên nền
cát biển cũ, do vậy địa hình tương đôi bằng phẳng, trên 90% diện tích là đồng
bằng, mang nét đặc trưng dạng địa hình đồng bằng khu vực Duyên hải miền
Trung.
4.1.1.3.Đặc điểm khí hậu
Thành phô Tam Kỳ nằm trong phân vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, nóng
ẩm, mưa nhiều và mưa theo mùa. Trong năm có hai mùa rõ rệt, mùa mưa và
mùa khô.
a. Nhiệt độ không khí
Nhiệt độ trung bình năm: 25,60C. ( 21-220C đến 28-29,70C)
b.Độ ẩm
- Độ ẩm trung bình trong năm

: 88%

- Từ tháng 9 đến tháng 10

: Độ ẩm trung bình tháng 82%.

- Từ tháng 4 đến tháng 9

: Độ ẩm trung bình 75-81%.

c. Lượng mưa:
Mùa mưa chu yếu tập trung nhiều vào các tháng 9 đến tháng 12, chiếm 7075% lượng mưa cả năm. Tháng 10 có lượng mưa lớn nhất: 434 mm.
Mùa khô từ tháng 1 đến tháng 8, lượng mưa chiếm 25-30% lượng mưa cả
năm. Lượng mưa tháng trong thời kỳ này chỉ đạt 25mm, tháng 2 có lượng mưa
nhỏ nhất trong năm: 12 mm. Lượng mưa trung bình năm : 2.010 mm.
d. Chế độ gió: Trong năm thường có các hướng gió chính như sau:

Hướng Đông Bắc đến Bắc: Thịnh hành từ tháng 9 đến tháng 3 với tôc độ
trung bình 4-5m/s.
Vận tôc gió trung bình năm 2,9m/s, lớn nhất trung bình từ 18-20m/s, vận
tôc gió cực đại khi có bão lên tới 40m/s.
18


Gió Tây khô nóng: Gió Tây Nam khô nóng xuất hiện vào khoảng tháng 5
đến tháng 8, mỗi tháng có từ 10-15 ngày khô nóng.
Bão: Xuất hiện từ tháng 9 đến tháng 12. Trung bình hàng năm có 0,5 cơn bão
đổ bộ trực tiếp và 2-3 cơn bão hoặc áp thấp nhiệt đới ảnh hưởng đến khu vực.
4.1.1.4. Đặc điểm thủy văn
Thành phô Tam Kỳ có 3 con sông chính là sông Trường Giang, sông Tam
Kỳ và sông Bàn Thạch.
- Sông Tam Kỳ: bắt nguồn từ các dãy núi phía tây chảy theo hướng đông,
hợp lưu với sông Bàn Thạch và chảy ra biển. Đoạn qua địa bàn thành phô dài
khoảng 13,79 km. Diện tích lưu vực 1040 km2, lưu lượng lớn nhất 20,7m3/s.
- Sông Trường Giang: nôi từ hạ lưu hệ thông sông Vu Gia - Thu Bồn ở
phía bắc với hạ lưu hệ thông sông Tam Kỳ - An Tân ở phía nam, chạy dọc ven
biển, đoạn qua địa bàn thành phô dài khoảng 8,32 km, lưu lượng lớn nhất
96,6m3/s. Nguồn nước cua sông Trường Giang được thu nhận chu yếu từ hai hệ
thông sông trên.
- Sông Bàn Thạch: Bắt nguồn từ sông Tre thuộc huyện Phú Ninh chảy theo
hướng đông đổ về sông Tam Kỳ, đoạn qua thành phô dài khoảng 10,34 km.
Về thuỷ triều: Biển Tam Thanh chịu ảnh hưởng chế độ bán nhật triều
không đều cua khu vực Trung Trung Bộ. Mực nước triều trung bình dao động
0,80 - 1,20m. Trong các cơn bão có những đợt sóng có biên độ rất lớn, cao độ
cao nhất cua sóng lên đến 3,40m ở khoảng cách 50m so với bờ biển, gây thiệt
hại cho tàu thuyền neo đậu.
4.1.1.5. Các nguồn tài nguyên

a. Tài nguyên đất
Theo bản đồ thổ nhưỡng được thành lập năm 1978, trên địa bàn thành
phô Tam Kỳ có các nhóm đất chính sau:
Bảng 4.1: Bảng phân bố các nhóm đất của thành phố Tam Ky
Diện tích
(ha)

Tỷ lệ
(%)

Đất cát

2896,88

31,2

Tam Thăng, Tam Thanh, Tam Phú

Đất mặn

1669,02

17,98

Ven sông Trường Giang, Bàn Thạch

Đất phù sa

2059,86

22,19

An Phú, Tân Thạnh, An Mỹ

Nhóm đất

Phân bô chu yếu

19